2014上海房價增長率

1. 人口結構能決定房價漲到哪一年嗎

（一）人口數量結構決定了住宅需求數量結構
人口結構對房價產生影響的邏輯在於：購買住宅的行為本質上是居住消費，人是消費主體，因而有居住需求的人口數量決定了住宅的有效需求量。一個符合實際的假設是，居民只有在成年或者更准確地說結婚建立家庭之後才會有獨立住宅需求。由於種種原因，各年度人口出生數量並不相同，到這些居民長大成人時，相應的住宅需求數量也會有所不同。因此人口出生數量決定了滯後期的住宅需求數量；而人口出生數量的波動會影響多年以後的住宅需求數量和結構。根據歷次人口普查數據，從1966—2010年間，中國共經歷了兩次人口出生高峰，第一個高峰是從1966到1975年，十年間出生人口近2.4億人；第二次人口出生高峰是從1981到1990年，十年出生人口約2.3億人；其後中國出生人口數量不斷下降。我們認為，在過去的十多年，兩次人口出生高峰的人們相繼進入婚育期和中年期，由此帶來了婚姻購房需求和中年改善住房需求的迸發，驅動了中國房價的上升。
（二）生育高峰帶來的婚育購房需求上升
首先來看結婚購房需求，傳統文化強調「有房才有家和歸屬感」，因此多數城市居民結婚時都會新購住房。表1是內地居民結婚登記人數和成套住宅竣工數量描述性統計，其中內地居民結婚登記對數既包括初婚，也包括再婚，因為離婚時通常會對原有住房分割，再婚時往往會重新購房，因此使用總的結婚登記對數表示結婚購房需求是合理的。我們發現，從2001年開始，國內居民結婚登記人數持續增長，從2001年的797.11萬對上升到2014年的1302.04萬對，增長了約63%，其中初婚人數從2001年的1481.74萬人上升到2014年的2286.81萬人，占據了絕大部分。與此同時，城鎮化在加速推進，14年間，城鎮人口比重從37.66%上升到54.77%。假設所有在城鎮生活的居民結婚時都要新購房屋，那麼城鎮化疊加婚育人口上升帶來了大量購房需求。經計算可知，從2001年到2014年，結婚購房需求從300.19萬套上升到2014年的713.13萬套，14年間需求共計7016萬套，而同期全國開發商成套住宅竣工數量共計7071萬套，竣工成套房屋數量僅略多於結婚購房需求。顯然，在過去的14年間，住宅市場供求矛盾是相當突出的，因為新竣工房屋不但要供應結婚購房者，還要滿足其他需求如改善性住房需求。
（三）中年人群數量增加帶來的改善性購房需求上升
所謂住宅改善性需求，是指居民在經濟收入水平提高後，為增加居住面積或者獲得更近的通勤距離而派生的住房需求。由於統計購房行為並不區分初次買房和改善購房，在此我們僅從人口數量結構視角對住宅改善性需求進行推算。我們認為，35—59歲的中年人家庭穩定、收入相對較高，是改善性需求的主要目標人群。以2010年人口普查數據為基礎，我們對不同時點的中年人口數量進行推測並繪制為圖1。從圖1可以看出，從2000年到2015年，中年人口數量在急劇增加，從2000年的3.6億增加到2015年的5.2億，其原因如前文所述：70年代人口出生高峰期的人大量進入中年。由於這一年齡段的人口數量急劇增加，進而改善性住房需求也隨之增加。
（四）人口結構空間分布不均衡帶來的房價增長差異
經過多年普漲後，房地產市場區域分化日益明顯。目前已呈現出冷熱不均的局面，一線城市和部分二線城市房地產市場仍然需求旺盛，而大部分地區房地產仍然是供過於求，面臨著去庫存的壓力。我們認為這種房價的區域差異是由人口空間分布的不均衡帶來的。目前國內人口出現從中西部地區向東部地區流動的趨勢，隨著城鄉統籌的推進，越來越多的流動人口會選擇在流入地定居買房，住宅購買力由此隨著人口流動發生了空間轉移，需求的增加引起房價上漲。以北京、上海兩直轄市為例，從2001年到2014年，房價分別上漲了305%和393%，而同期全國住宅平均價格增長率為204%。其快速增長的原因與兩地流動人口數量不斷增多有關：兩市常住人口中流動人口比重（常住非戶籍人口除以戶籍人口比重）分別從2001年的23.4%、25.7%增長到2013年的61.4%、68.6%。
因此，綜合以上時空維度的人口結構變化，可以得到過去十多年房價迅猛上漲的一種基於人口結構視角的解釋：20世紀80年代人口出生高峰期的居民進入初婚高峰，加上20世紀60年代和70年代人口出生高峰期的居民進入改善性住宅需求高峰，兩種高峰放大了住宅需求，推動了住宅價格較大幅度上漲，而較高的房價漲幅催生了投資性需求，很多人將住宅視作只漲不跌的投資品。三種需求疊加形成了住宅需求螺旋上升效應，支撐了房價的持續增長。在人口流入較多的中心城市，由於人口流入，婚育購房、改善性住宅需求、投資需求又疊加了外地住宅購買力的流入，房價增長速度更快。
三、人口結構對房價的實證分析
根據經濟學理論，商品價格取決於供求關系。因此我們以供求為基礎對房價進行實證研究，在計量時我們側重於分析需求因素，需求因素包括人們的可支配收入，同時包括人口結構因素，即結婚購房需求和改善性住宅需求。中國各地發展水平、所處階段不同，面板數據分析方法能充分利用這一優勢，基於本文研究目的，最終我們設定的計量模型如下式：
RPit=？琢+？茁1MRit+？茁2UW+？茁3DIit+？茁4URit
其中，被解釋變數RP是各省市區的房價，以住宅平均價格表示，單位為元/平方米，回歸方程中我們使用其對數形式的數據；MR是各地區結婚登記人數，我們以該數據表示結婚購房需求，將每年結婚登記人數乘以該年城鎮化率表示結婚買房人數，回歸中我們將這一數字除以該地區年末人數以千分比形式呈現；改善性需求我們很難查到有關數據，我們考慮用城鎮就業人員數量增長情況（UW）來代表改善性需求，因為城鎮就業人員增長數量隨著城市規模擴大而不斷增大，改善居住需求亦隨之不斷上升，其中2000—2010年的數據直接來自《中國統計年鑒》中按城鄉分的年底從業人員數城鎮部分，而2011年後由於統計口徑改變，無法獲得這一數據，我們採用各地區按行業分城鎮單位就業人員數計算增長速度，這兩個變數是我們重點關注的變數；其他變數包括：DI，人均可支配收入，統計年鑒中單位為元/年，在回歸方程中我們按照與房價一樣的方式對數化進行處理；UR，城鎮化率，我們用百分比的方式呈現。
（一）數據說明
Stata可以很方便地對數據進行基本描述，我們共搜集了31個省、自治區、直轄市從2001到2014年的數據，共計434組數據，每組數據共有5個變數。其中住宅價格、人均可支配收入單位為元；結婚登記變數為該年結婚登記人數占該地區年末總人口的千分比，我們將其放大1000倍呈現；城鎮化率、城市就業人口增長率為百分比數據，為計量的量綱統一，我們將其放大100倍在表2中呈現。
5個變數中，房價的平均值為3666.65元/平方米，標准差較大，顯示了各地房價差異很大，最高值18499元，最低值僅為864元；城鎮化率的平均值為47.95%，但標准差也較大，反映出各地區城鎮化水平差異較大；mr是按城鎮化率乘以該年總結婚登記人數占年末總人口的千分比，平均值為3.77507，各地近年來結婚登記人數整體呈現上升趨勢，與房價上漲趨勢一致；人均可支配收入平均為15200元，標准差較大，顯示各地經濟發展水平差異較大；城鎮就業人員數據增加數為百分比數據，其方差較大，事實上其差異應該沒有這么大，其原因可能是個別省份不同年度統計誤差所致，不過總體上看，城鎮就業人口數量保持了穩定增長的趨勢，每年增長幅度為5.537%。

2. 我想知道2000年到2012年北京每年房價的年增長率，最好具體點，謝謝。

2001年北京申奧成功當年，房價上漲40%，2001年至今復合增長率超過50%。2003年之後中國房地產市場進入了一個普漲行情，2006年，北京房價創下連續七個月兩位數增長的紀錄，位居各大城市房價增長最前列。據北京市建委公示數據，去年12月，北京市新開盤項目整體開盤均價為10369元/平方米，與11月相比上漲了23.6%。除新房市場外，北京市二手房房價同樣漲勢兇猛，據統計，2006年北京市二手房價格達到了7155元/平方米，價格同比漲幅達到了18.6%，相比2005年的11.6%還要高出7個百分點。

具體到2000年到2012年，房價實際增長率很低

3. 如何根據一組房屋銷售價格指數的數據用Eviews做參數估計求出房價增長率以及房價增長波動率

這個主要看圖形趨勢了
我替別人做這類的數據分析蠻多的

4. 房價同比下降和環比上漲是什麼意思

意思是房價上漲與下降。同比：與去年同一統計周期數據之比較所得。內環比：本統計周期容（如本月、本季）與上一統計周期期（如上月、上季）的數據之比較所得。

同比增長率的計算公式為： 同比增長率=(本期數-同期數)/同期數 *100%;

同比增長率，比較常見的是指和去年同期相比較的增長率，其公式： 某個指標的同期比=(本年的某個指標的值-去年同期這個指標的值)/去年同期這個指標的值。

同比主要是應用在周期性對比中，通過周期性的比較，加深對它的了解，因為許多消費是有周期性的，比如房地產中常說的「金九銀十」，與去年同期相比的話，相對於與上個月相比，客觀性性要強一些，這也是為什麼每個月都講房價上漲，但是一年下來房價還降價了的原因。

(4)2014上海房價增長率擴展閱讀

同比增長：和上一時期、上一年度或歷史相比的增長（幅度）。

某個指標的同比增長率=（現年的某個指標的值-上年同期這個指標的值）/上年同期這個指標的值。

環比增長：與上一統計段比較，例如2005年7月份與2005年6月份相比較稱其為環比（Ring growth）。

環比增長速度=（500-350）÷350×100%=42.86%

5. 一套房子現價78萬,房價增長率2%,六年後,這套房子可以賣多少錢

780000×（1＋2%）＝795600
795600×（1＋2%）＝8115512
8115512×（1＋2%）＝827742.24
827742.24×（1＋2%）＝844297.085
844297.085×（1＋2%）＝861183.027
這套房子可以賣錢861183.027元

6. 房價增長率怎麼算

同比就是同一周期的同一階段的同一數據的比值，同比增長就是比值再減一。 比較經濟數據通常有同比和環比，環比就是相鄰兩個階段的比值。 以國家目前比叫熱門的房價為例，如果某地今年7月的房價是11000元每平米，去年7月的房價是10000元每平米

7. 求教小學六年級房價增長率

12月份的房價比11月份增長了(8200-8000)/8000*100%=2.5.
春節增長率：=3.5
春節期間的房價每平方米=8000*(1+0.035)=8280

8. 房價漲幅的百分比是怎麼計算的 （計算公式）

1.(現售房價-原售房價)÷原售房價=漲幅比例%
2. 例如:
現房價是 5,000元/平方, 1個月前房價是4,500/平方,漲幅比例計算方式:
(5000-4500)÷4500=11.11%

9. 2008年中國商品房價增長率是多少

環比增長率為4.64%，同比增長率7.92%