2016年3月上海土地市場

❶ 2017年末上海房地產市場走勢總體情況怎麼樣

目前來復說，房價開始進入制結構性分化的階段雖然目前無論是拍地和審批預售證的速度已經沒有前幾年瘋狂，但是對於上海北京這種一線城市來說，由於發展的不斷完善，越來越受人們青睞從而導致城市間的房價梯度越來越明顯，因此一線城市和二三線的城市的房價分化顯得特別的明顯。政府政策雖然對熱點城市的限貸限購，抑制了買房的熱潮，但是從最基礎的經濟學原理上來看，勢必會造成供不應求的市場現狀，上海市區內的很多熱門樓盤出現了開盤搶空的情況。所以無論是從老百姓的購房行為的熱情度，還是從整個上海的發展前景來說。對於有資質有資金的要在上海發展或者投資的的人群，選擇在上海置業仍然是一個不錯的選擇。

❷ 上海首批集中供地52宗，將深化完善房價地價聯動機制

4月30日下午3時，上海市土地交易市場舉辦集中出讓相關信息交流會，預告上海市第一批住宅用地集中出讓約52幅。同時公布上海新的土地競買規則——在原有出讓方式基礎上，進一步實施限價競價，交流會以網路直播方式進行。

其實，早在今年3月，上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市規劃和自然資源局、上海市房屋管理局聯合發布了《關於進一步加強本市房地產管理的通知》。《通知》明確在房價地價聯動的基礎上,商品住宅用地實行限價競價。

交流會介紹了上海市第一批住房用地集中出讓的安排及地塊信息，並介紹了新的「限地價」交易競價具體規則等。相關具體信息同步在上海市土地交易市場官網發布。

上海土地市場方面表示，在正式發布第一批住宅用地出讓公告前召開交流會，旨在通過提前發布相關信息，穩定市場預期，鼓勵市場理性參與土地交易，保持土地市場平穩有序。

據悉，上海將在5月第三周(5月17日-5月20日)發布2021年第一批住房用地集中出讓公告；第二批住宅用地將在8-9月集中出讓，第三批將在10-11月集中出讓。

此外，上海全年住房用地計劃供應量將持續增加，同時將進一步加大郊區軌道交通站點周邊、五大新城的土地供應力度。

澎湃新聞獲悉，為深入貫徹落實國家及本市房地產市場調控工作要求，堅持「房住不炒」定位，上海實行住宅用地供應分類調控的同時，還會深化完善房價地價聯動機制。

此次交流會還預告了商品住房用地（包括含商品住房用地的綜合用地）出讓的新限價競價規則。

新競價規則主要是：在房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價。本批次最高報價一般限定為起始價的110%。

競價方式由原舉牌競價調整為「舉牌競價 一次書面報價」。即先進行舉牌競價,舉牌競價未達到中止價的， 以價高者得原則確定競得人；當舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，並以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。

上海土地市場方面介紹，新的競價規則將價高者得調整為限地價下的相對價高者得，是上海市「穩房價、穩地價、穩預期」的有力措施，進一步深化了房地產調控「一城一策」工作,有利於促進土地市場和房地產市場平穩健康發展。

同時，為進一步促進交易主體誠信自律、保障市場良性競爭，共同維護公平公正的市場環境，預告內容還包括了規范「同一申請人」概念、合理確定投資決策主體、加強出讓履約監管等。

此外據了解，上海市土地交易市場在本次線上直播後，將在近期根據市場各主體的網上提問，統一發布書面解答和提示。

❸ 上海近幾年的情況

一、房產開發投資規模逐年擴大，增幅減緩

近幾年上海市房地產開發投資規模逐年擴大。2003年，上海市房地產開發投資額剛剛超過900億元，此後幾年以年均100億元的幅度增長。2007年，上海市房地產開發投資額創歷史新高，達到1307．53億元，比2006年增長2．5％，佔全社會固定資產投資的29．3％。

從這幾年房地產開發投資的增長幅度看，2003年和2004年增長較快，分別為20．3％和 30．4％，2005—2007年僅保持個位數的增長，尤其2006年和2007年僅有百分之二點幾的增長率。

二、房地產開發投資結構中商品住宅比重下降

從房地產開發投資結構看，商品住宅的投資比重呈下降趨勢。從2003年佔全部房地產開發投資額的75．5％下降至2007年64．1％。與之相對應的商品住宅施工面積和新開工面積佔比分別下降下12．5％和15．8％，2007年施工面積和新開工面積中商品住宅的比重分別為 71％和72．6％。

三、商品房新開工面積持續下降

受房地產宏觀調控影響，上海市商品房新開工面積自2005年上半年起持續下降，而且降幅呈逐年擴大趨勢。2005—2007年，上海市商品房新開工面積同比下降依次為4．4％、9％和 19％，其中商品住宅降幅更大，達到6．9％、15％和22．6％。受新開工面積持續下降的影響，近兩年上海市商品房竣工面積增長出現放緩跡象，分別僅比2005年、2006年增長5．8％和3．2％，而2003年、2004年增幅曾高達 25．6％和38．2％。

四、商品房銷售波動較大

近幾年上海市商品房銷售波動較大。2003年、2004年上海市商品房銷售面積大幅增長，分別比2002年、2003年增長20．5％和38．9％，但自2005年國家加大對房地產市場的調控以後，上海市商品房銷售情況發生了巨大變化，從「賣方市場轉向買方市場」，2005年、2006年商品房銷售面積同比出現了9．5％和4．2％的下降。

自2007年起，上海市商品房銷售面積 (3694．96萬平方米)出現報復性增長，比2006年增長22．1％。其中商品住宅銷售3279．17萬平方米，增長25．4％，一舉超過歷史銷售最高年份2004年的3233．74萬平方米的規模，扭轉了2005年以來連續兩年商品住宅銷售下降 (2005年同比下降12％、2006年同比下降 8．1％)的趨勢。

2008年以來，在房價滯漲的情況下，上海市房地產市場的觀望更多體現為成交量的下降。2008年4月份，上海住宅新建商品房成交14150套，銷售面積147．3萬平方米。環比3月份簽約套數減少3494套，減少19．8％；簽約面積減少33萬平方米，減少18．3％；成交面積與2007年同期相比下降 25．9％。5月份較4月份增加32．6萬平方米，環比面積增比22．1％，但與2007年同期日成交量相同，仍下降了2％-3％；與2006年同期相比，下降26．5％。 2008年上海市累計新建商品房成交量為736．5萬平方米，與2007年相比下降20．5％，與2006年相比，下降17．6％。

五、上海房地產開發投資佔全國比重下降

從全國范圍來看，2007年，上海房地產開發投資總額(1307．53億元)，列在江蘇(2515．86億元)、廣東 (2510．05億元)、北京(1995．82億元)、浙江(1820．84億元)、山東(1519．07億元)、遼寧(1497．58億元)和四川(1331．49億元)之後，居全國31個省、市、區的第八位，位次比2006年下降3位，投資額佔全國(25279．65億元)及東部地區(15639．64億元)的比重分別為 5．2％和8．4％，比2006年分別下降了1．4個和1．9個百分點；增幅(2．5％)分別比全國(30．2％)和東部地區 (26％)低27．7個和23．5個百分點，排名全國31個省、市、區的倒數第二位，僅高於西藏(-7．2％)。

上海市統計局發布的信息顯示，房地產市場調整直接影響了上海房地產投資熱情。2008年1—4月，上海市全社會固定資產投資1206．69億元，與2007年同期基本持平，增長0．4％。房地產方面，1—4月，受宏觀調控和市場調整的影響，房地產開發投資呈低速增長態勢。房地產開發投資412．14億元，比2007年同期增長0．9％，增幅比1—3月回落5．5個百分點，比2007年同期大幅回落14．6個百分點。

❹ 上海市年國土資源綜合統計分析報告

2005年在國土資源部和上海市委市政府的領導下，以科學發展觀為指導，按照正確處理保障經濟社會發展與保護土地資源關系的要求，本市在優化土地供應結構、抑制需求過快增長、規范市場行為、平穩調節房地產供應關系等方面做了大量艱巨的工作。通過土地利用總體規劃修編，加強宏觀性、戰略性研究，細化批項目、核土地辦法，土地管理的基礎工作得到了不斷加強，堅持有保有壓政策，使土地管理有序可控，為上海經濟社會發展作出了貢獻。在地質工作方面，著力加強地質環境保護和地質災害監測預防，有序推進基礎調查和地質勘查工作，強化礦產資源的開發利用管理，全面啟動了整頓和規范礦產資源勘查與開發秩序工作。

一、土地資源

（一）土地資源狀況

2005年上海市統計地類總面積為823 901.21公頃，具體如下：農用地380 195.02公頃，其中耕地273 054.57公頃，園地11 094.47公頃，林地20 693.21公頃，其他農用地75 352.77公頃；建設用地 240 065.92公頃，其中居民點及獨立工礦用地218 748.95公頃，交通運輸用地19 298.46公頃，水利設施用地2 018.51公頃；未利用土地203 640.27公頃，其中水域198 015.07公頃（水域面積包括灘塗42 035.84公頃）。與2004年比較，農用地減少5 066.76公頃，建設用地增加6 395.76公頃，未利用地減少1 329.00公頃（圖1）。

圖1 上海市2005年末土地分類匯總

（二）土地利用情況

1.農用地

2005年農用地總量為380 195.02公頃，其中耕地273 054.57公頃，耕地減少的主要原因有兩個方面，即建設佔用和農業結構調整。2005年建設佔用耕地5 565.50公頃；農業結構調整情況，2005年在推進創匯農業、生態農業、設施農業中，耕地轉化為林地、園地、設施農業用地為2 933.33公頃，其中轉化為可調整地類2 273.33公頃。

根據全國基本農田保護工作會議和國土資發［2005］196號、197號等文件精神，結合上海市實際情況抓緊貫徹落實，加強本市耕地特別是基本農田的保護工作。一是加強組織領導。市政府分管領導牽頭負責，成立由市房地資源局、市農委、市發改委、市財政局、市規劃局、市水務局、市綠化局等部門組成的全市基本農田保護工作聯席會議制度，合力推進落實有關基本農田規劃、保護和建設等工作。二是設立基本農田保護示範區。以金山區現代農業園區為基礎，設立全市基本農田保護示範區。示範區總面積約為7 900公頃，涉及廊下、呂巷、朱涇和楓涇等鎮。示範區建設將結合宅基地置換試點、基本糧田建設、土地整理重大工程項目等工作盡快推進，形成亮點，為全市推進「三個集中」和基本農田保護工作積累有益經驗。三是規范各項基礎性工作，結合全市各級土地利用總體規劃修編工作，做好基本農田保護專項規劃，並同步抓好基本農田的落實工作，層層落實保護基本農田任務。按照要求，完善基本農田保護標志、台賬等，建立基本農田信息管理系統，加強基本農田的動態監管。

全市耕地後備資源匱乏，2005年嚴格控制土地供應，加大推進土地開發整理復墾工作的力度，力爭做到耕地佔補平衡。

2.建設用地

至2005年末，全市建設用地總量為240 065.92公頃，其中，以居民點及獨立工礦用地為主，面積為218 748.95公頃，占建設用地面積的91.12%；交通運輸用地19 298.46公頃，水利設施用地2 018.51公頃。

2005年全市批准建設用地11 966.25公頃，其中農轉用7 462.43公頃，涉及耕地6 733.31公頃（包括部分2004年核發計劃審批）；分批次建設用地10 430.88公頃，其中商服用地505.42公頃，工礦倉儲用地2 982.19公頃，公共設施用地111.48公頃，公共建築377.13公頃，住宅用地5 586.84公頃。單獨選址建設用地1 535.37公頃，其中交通運輸用地861.94公頃，水利設施用地2.13公頃。

（三）土地整理、復墾和開發情況

2005年全市積極推進土地整理復墾工作，通過鄉鎮農田區土地利用現狀的調查，確定了土地開發整理復墾的重點區域，制訂了土地開發整理復墾計劃。土地開發整理復墾實施中一方面抓好對零星宅基地、工業點、坑塘、廢棄河流、農副業用地和零星未利用土地等進行復墾，另一方面結合基本農田基礎設施建設開展土地整理。全年開發整理復墾土地總面積為9 483.92公頃，新增耕地3 376.71公頃。土地開發整理復墾不但為上海市經濟建設和社會發展佔用耕地提供占補平衡指標，而且也進一步優化了郊區的土地利用結構，保護和建設了郊區的生態環境，提高了郊區的農業生產條件，促進了土地集約利用。

目前上海市正在實施的國家投資土地整理復墾開發項目有兩個，按照國土資源部下發通知要求開展了實施檢查，其中崇明豎新鎮土地整理項目已基本結束，即將申請竣工驗收，黃瓜沙項目2006年底可以竣工驗收。另外，全市積極推進灘塗促淤圈圍工作，為全市經濟社會發展拓展空間。

上海市地域小、土地資源總量不足，通過幾年的土地開發整理復墾，除宅基地歸並整理資源外，土地開發整理復墾的潛力已經很小，我們正在開展耕地後備資源調查，努力提高耕地佔補平衡能力，適應上海市經濟社會發展用地需求。

二、礦產資源

堅持把礦產資源開發利用和礦產資源保護緊密結合起來，進一步整頓和規范礦產資源開發秩序，強化對礦產資源開發利用的日常監督管理，提高礦產資源利用率，合理利用和保護好礦產資源。與此同時，強化對全市地質資料匯交、保管和利用的監督管理，使地質資料管理和服務水平又上了一個新台階。

（一）地質勘查投入與勘查成果

2005年地質勘查投入1 181.50萬元，勘查資金主要來源是財政資金731.50萬元，地方補貼450.00萬元。主要用於上海城市地質調查、地面沉降及地下水動態監測、地面沉降防治研究等方面。圓滿完成了相關的監測任務，取得了地面沉降監測數據，為提高地面沉降防控能力提供了基礎資料。

（二）礦產資源勘查和開發利用情況

1.頒發勘查許可證和采礦許可證情況

全市2005年底有效的勘查許可證4個，其中新立1個，其他3個，並對勘查許可證項目進行了年檢，全部年檢通過。

全市2005年底有效的采礦許可證116個，主要是粘土礦和礦泉水采礦許可證，其中粘土礦許可證96個，水氣礦產20個；頒發的許可證新立1個，變更2個，延續94個，其他19個。許可證總數比2004年減少13個。

2.礦產資源開發利用基本情況

2005年上海市開發利用的礦產資源主要是粘土礦和礦泉水，其中粘土礦的礦山數為98個，礦泉水的礦山數為20個；全年的銷售收入分別為24 595.26萬元和12 044.07萬元，上繳礦產資源補償費618萬元。

三、國土資源市場

土地市場

1.土地市場建設

2005年全市土地市場按照「政府調控、市場供應、規范運作、依法管理」的原則，進一步健全土地市場機制，不斷優化土地資源配置。嚴格執行經營性六類項目用地招標拍賣掛牌制度、除劃撥目錄外的土地供應採用有償使用制度。

2.土地一級市場建設

全市加大土地一級市場的宏觀調控，控制土地供應總量、區域結構，控制土地供應節奏和新增建設用地供應。2005年全市共出讓土地1 539宗，面積6 491.31公頃，其中新增用地2 099.31公頃，出讓成交價款為389.75億元，土地出讓純收益116.93億元。通過招標、拍賣、掛牌385宗，成交價款300.32億元，純收益90.10億元，採用招標、拍賣、掛牌出讓的土地主要是商服用地和住宅用地；協議出讓1 154宗，成交價款89.43億元，純收益26.83億元，主要是工礦倉儲用地出讓。劃撥929宗，面積3 106.87公頃。

3.土地二級市場

在加強對土地一級市場供應的調控同時，2005年全市二級市場呈現繁榮與活躍的態勢，涉及國有土地使用權轉讓的房地產轉讓、出租、抵押市場較2004年有穩步上升，其中房地產轉讓484 464宗，轉讓金額為3 530.69億元；房地產出租宗數為9 142宗，租金為7.07億元；房地產抵押宗數為245 402宗，抵押價款為5 216.37億元。

四、國土資源違法案件查處情況

土地違法案件查處情況

2005年發現土地違法案件675件，立案675件，審結634件（含上年未結案件）。共拆除構建物77.01萬平方米，收回土地33.35公頃，罰沒款共計5 349.68萬元。同往年相同，違法案件主體主要為鄉鎮級領導幹部，主要表現為鄉鎮擅自對外簽約圈佔土地。

五、國土資源行政復議情況

嚴格依照《行政復議法》審理行政復議案件，使行政復議成為解決糾紛、化解矛盾、層級監督的重要手段。2005年申請行政復議286件，其中行政處罰3件，行政許可27件，其他256件；本年行政受理228件，當年審結244件（包括2004年未審結），本年未審結42件。

六、國土資源管理機構和人員培訓情況

全市共有行政單位20個，從業人員1 097人，行政編制人員972人，大專以上人員佔全部編制人員的89%，年末平均人員1 071人。

2005年參加各種院校培訓畢業或結業人數達354人次，其中參加黨校學習240人次，行政學院學習33人次，參加其他培訓81人次（國外22人次）。學歷教育60人次，其中博士生1人，碩士生7人，本科生37人，大專生15人；本年取得學位的9人，其中博士學位1人，碩士學位8人。通過各大專院校的學習和培訓，各級國土資源管理幹部的業務水平和政治素質有了明顯提高。

七、問題與建議

上海市人口多、地域小、土地資源總量不足，土地對經濟社會發展的制約作用越來越明顯、矛盾愈來愈突出。為此，必須從戰略的高度深刻理解嚴格土地管理的重要意義，堅持用科學發展觀指導土地管理工作。

（1）要嚴格實行最嚴格的土地管理制度，堅持嚴控總量、用好增量、盤活存量，著力於調整和優化用地布局，控制土地供應節奏，不斷提升國土資源利用的效率。加快推進市級土地利用總體規劃修編工作，指導區縣同步開展區域土地利用總體規劃修編。

（2）完善「批項目、核土地」制度，進一步強化項目立項前的用地審核，將項目是否符合土地利用總體規劃和城市發展總體規劃，項目是否符合產業用地原則，是否集約節約用地、耕地補充方案是否合理等作為土地審批依據。建立土地利用後評估機制，加強土地利用的全程式管理。

（3）努力推進土地資源的節約集約利用。堅持開發保護並重、節約集約優先的原則，使本市的土地節約集約利用取得成效。加快消化閑置土地，健全對閑置土地的動態監管措施；清理整合各級各類園區，探索產業用地調整置換辦法，加快零星工業點集中，制定政策措施鼓勵區縣提高土地利用的集約化程度。研究完善土地市場體系，健全土地市場機制，優化土地資源配置。

（4）進一步挖掘全市耕地後備資源潛力，開展土地後備資源調查，根據經濟社會發展需求，在規范土地開發整理復墾項目管理的基礎上，加大土地開發整理復墾的力度，力爭做到經濟、社會、環境資源的和諧發展。

（5）強化基礎業務管理，加快土地信息化建設。基礎業務管理是行業管理的基石，加快開展土地資源清查，全面掌握土地資源的總量、布局和結構，利用現代信息技術建立覆蓋土地管理全過程、各個環節的信息系統，為資源管理提供技術保障。

❺ 上海今年首批商品住宅用地起拍總價近700億，上海房價還會漲嗎

我認為上海的房地產市場價格依然會上漲的，因為上海有50%以上的人並沒有一套屬於自己真正的房子，所以這一部分的人對於房子的需求還是比較大的。

只要市場當中存在著大量的需求，那麼房地產市場的價格就會持續不斷的上漲的。上海最大的一個優勢其實就在於每年能夠吸引大量的年輕人，年輕人想要在上海長期以往的生活下去，就必須要購買房子。

上海的很多年輕人都已經把留在上海作為自己的一個目標了，我們就知道上海的平均工資是非常高的，而且上海的工作機會也是非常多的。每一個年輕人都渴望在上海能夠擁有一套屬於自己的房子，這些沒有房子的年輕人在未來都是潛在的購買者。

我認為那些經濟發展的比較不錯的城市在未來的房地產市場的價格是不會出現下降的趨勢的，因為大量的交易會促進房地產價格的上漲。房地產市場在未來的發展是由人口來決定的，經濟發展比較不錯的城市都會有大量的年輕人流入。

❻ 上海市產權調查土地狀況信息表中的備注「完全產權、五年以後可進入房地產市場」是什麼意思

房子可以交易沒有任何問題

❼ 上海市年國土資源綜合統計分析報告

2006年是實施「十一五」規劃的開局之年。在國土資源部和市委、市政府的領導下，全市房地資源系統立足市委、市政府「落實、聚焦、突破」的工作基調，以加強對全局性、前瞻性、綜合性重大問題的調查研究為抓手，以夯實基礎工作、提升行業管理水平為重點，有力、有序地推進各項工作，著力保持政策的連續性和穩定性、保持房地產市場的持續健康穩定發展，全面完成了年初確定的各項工作目標和任務，實現了「十一五」規劃的良好開局。

（1）以貫徹中央宏觀調控政策為契機，加大行業管理的力度，房地產業保持了健康穩定發展的態勢。貫徹中央宏觀調控的政策措施，態度堅決、執行有力。在土地管理方面，以貫徹落實國務院31號文件為重點，加強農用地轉用計劃管理，實行「統」、「分」結合的辦法，堅持區別對待、有保有壓；深化市級土地利用總體規劃修編，根據《全國綱要》（送審稿）分解給上海的主要指標，基本完成了各區縣主要規劃指標的對接工作；全面開展土地執法動態巡查，並加大了對違法違規用地的執法監察力度，全年新發生的違法用地數有較大幅度下降。在房地產市場調控方面，以貫徹落實國辦發37號文件為重點，堅持「以居住為主、以市民消費為主，以普通商品住房為主」和「鼓勵消費、規范投資、抑制投機」的原則，實施市場供應和需求的雙向調控，並著力建立健全誠信、規范、透明、法治的房地產市場體系。

（2）以土地清查和房屋調查為重點，加大基礎工作的推進力度，為深化拓展精細化管理打下了扎實的基礎。在土地清查方面，建立了土地利用現狀數據、權屬數據、建設用地數據、違法用地數據等基礎資料庫。全市共完成外業調查面積6 936平方千米，覆蓋全市陸域面積；內業判讀地塊188萬個，對每一地塊的土地用途進行了判別。在房屋調查方面，完成了全市近1萬個街坊（村）全部房屋建築的現場核對、外業修測、公房採集輸入、大機數據清理及成果數據入庫。

（3）地礦工作方面，加快立法進度，出台了《上海市地面沉降防治管理辦法》等法規和政策性文件；按照「精簡、統一、效能」的原則，根據「強化、弱化、轉化」的要求，推進了機構職能整合，完成了10個區縣地礦管理職能的延伸工作；進一步開展地面沉降防治工作，加快推進三維城市地質調查。

一、土地資源

（一）土地資源狀況

根據2006年度的變更調查匯總數據顯示，本市統計地類總面積為823 901.21公頃，具體分類統計如下：農用地380 197.21公頃，其中耕地264 383.62公頃，園地11 647.07公頃，林地23 923.97公頃，其他農用地80 237.05公頃；建設用地237 103.67公頃，其中居民點及獨立工礦用地216 301.03公頃，交通運輸用地19 032.46公頃，水利設施用地1 770.17公頃。未利用地206 600.73公頃（圖1）。

圖1 2006年全市土地利用構成情況

（二）土地利用情況

1.農用地

全市農用地總量為380 197.21公頃，其中耕地264 383.62公頃，比2005年減少 8 670.38 公頃，耕地減少的原因主要是由於建設佔用和農業結構調整，2006年建設佔用耕地3 222.02公頃；2006年實施農業結構調整，在推進創匯農業、生態農業、設施農業中，耕地轉化為林地、園地、設施農業用地為4 595.85公頃。

2.建設用地

至2006年末全市建設用地總量為237 103.67公頃，以居民點及獨立工礦用地為主，面積為216 301.03公頃，占建設用地面積的91.22%，交通運輸用地19 032.46公頃，水利設施用地1 770.17公頃。

2006年全市批准建設用地11 144.97公頃，其中農用地轉用6 550.06公頃，涉及耕地5 421.50公頃（包括部分2005年核發計劃審批）。分批次建設用地8 646.24公頃，其中商服用地355.61公頃，工礦倉儲用地4 568.07公頃，公用設施用地498.07公頃，公共建築227.35公頃，住宅用地1 199.88公頃；單獨選址建設用地2 498.72公頃，其中交通運輸用地1 758.97公頃。

3.土地整理、復墾和開發情況

2006年全市積極推進土地整理復墾工作，通過鄉鎮農田區土地利用現狀的調查，確定了土地開發整理復墾的重點區域，制訂了土地開發整理復墾計劃。一方面對零星宅基地、工業點、坑塘、廢棄河流、農副業用地和零星未利用土地等進行復墾，另一方面推進結合基本農田基礎設施建設開展的土地整理。全年開發整理復墾土地總面積為8 120.28公頃，新增耕地2 934.37公頃。土地開發整理復墾不但為上海市經濟建設和社會發展佔用耕地提供占補平衡指標，而且也進一步優化了郊區的土地利用結構，保護和建設了郊區的生態環境，提高了郊區的農業生產條件，促進了土地集約利用。

全市實施的國家投資土地整理復墾開發項目有兩個，按照國土資源部有關文件要求組織實施，到2006年年底兩個項目基本竣工，准備接受竣工驗收。另外，本市積極推進灘塗促淤圈圍工作，為全市經濟社會發展拓展空間。

二、礦產資源

堅持把礦產資源開發利用和礦產資源保護緊密結合起來，進一步整頓和規范礦產資源開發秩序，強化對礦產資源開發利用的日常監督管理，提高礦產資源利用率，合理利用和保護好礦產資源。與此同時，強化對全市地質資料匯交、保管和利用的監督管理，使地質資料的管理和服務水平又上了一個新台階。

繼續做好礦產資源補償費徵收和管理工作，國土資源部2006年下達給本市的徵收指標得到大幅度超額完成。繼續加強對磚瓦粘土企業和礦泉水企業礦產資源補償費的徵收力度。

（一）地質勘查投入與勘查成果

2006年地質勘查投入1 305.5萬元，勘查資金主要來於財政資金731.5萬元，地方補貼574萬元，主要用於上海城市地質調查、地面沉降及地下水動態監測、地面沉降防治研究等方面。完成了三維城市地質調查年度工作任務，積極推進地面沉降監測工作，為提高地面沉降防控能力提供基礎資料。

（二）礦產資源勘查和開發利用情況

1.頒發勘查許可證和采礦許可證情況

2006年本市具有合法、有效的勘查許可證4個，勘查許可證項目進行了年檢，所有項目均已通過。

至2006年底合法有效的采礦許可證有115個，主要是粘土礦和礦泉水采礦許可證，其中粘土礦許可證95個，水氣礦產20個；變更2個，延續102個，其他11個，許可證總數比2005年減少1個。

2.礦產資源開發利用基本情況

2006年上海市開發利用的礦產資源主要是粘土礦和礦泉水，其中粘土礦的礦山數為96個，礦泉水的礦山數為19個，全年的銷售收入分別為28 486萬元和15 010萬元，上繳礦產資源補償費為623萬元。

三、國土資源市場

土地市場

1.土地市場建設

2006年全市土地市場按照「政府調控、市場供應、規范運作、依法管理」的原則，進一步健全土地市場機制，不斷優化土地資源配置。嚴格執行經營性六類項目用地招標拍賣掛牌制度，除劃撥目錄外的土地供應採用有償使用制度。

2.土地一級市場建設

全市積極貫徹執行國辦發37號文件，加大土地一級市場的宏觀調控，加大土地供應的調控力度，合理引導房地產市場發展的規模、結構和節奏。2006年全市共出讓土地 2 611 宗，面積7 680.13公頃，其中新增用地4 105.03公頃，出讓成交價款為378.78億元，土地出讓純收益113.63億元。通過招標、拍賣、掛牌216宗，成交價款224.96億元，純收益67.48億元，採用招標、拍賣、掛牌出讓的土地主要是商服用地和住宅用地，面積為1 705.77公頃；協議出讓2 395宗，成交價款153.81億元，純收益46.14億元，主要是工礦倉儲用地出讓；劃撥957宗，面積5 389.67公頃。

3.土地二級市場

全市土地二級市場反映的主要是房地產轉讓、出租、抵押情況，2006年全市二級市場呈現繁榮與活躍的態勢，其中房地產轉讓402 674宗，轉讓金額為3 707億元；房地產出租13 781宗，租金為7.16億元；房地產抵押321 850宗，抵押價款為6 829.47億元。

四、國土資源違法案件查處情況

2006年發現土地違法案件729件，其中2006年發生案件58件。2006年市區縣房地局執法監察部門對土地違法行為共立案729件，審結840件（含2005年未結案件）。共拆除構建物115.27萬平方米，收回土地74.08公頃，罰沒款共計6 552.45萬元。

五、國土資源行政復議情況

嚴格依照《行政復議法》審理行政復議案件，使行政復議成為解決糾紛、化解矛盾、層級監督的重要手段。2006年申請行政復議343件，其中行政處罰24件，行政許可38件，其他281件；2006年行政受理301件，審結300件，維持139件，確認違法12件，撤銷5件，撤回申請48件，2006年未審結43件。

六、國土資源管理機構和人員培訓情況

全市共有行政單位20個，從業人員960人，行政編制人員951人，大專以上人員佔全部編制人員的89%，年末平均人員962人。

2006年參加各種院校培訓畢業或結業人數達372人次，其中參加黨校學習92人次；行政學院學習61人次；參加其他培訓219人次，其中國外10人次。學歷教育49人，其中碩士生10人，本科生16人，大專生23人。2006年取得學位1人。通過各大專院校的學習和培訓，各級國土資源管理幹部的業務水平和政治素質有了明顯提高。

七、問題與建議

上海市人口多、地域小、土地資源總量不足，土地對經濟社會發展的制約作用越來越明顯，矛盾愈來愈突出。要堅持資源開發與節約集約利用並舉，堅持統籌當前發展與未來發展並重，推進土地資源利用與管理方式根本性轉變，加快實現土地利用方式由粗放單向型向集約循環型轉變。

1.按照保護資源更加嚴格規范的要求，著力建立最嚴格的土地管理制度

（1）加大基本農田保護力度。以耕地保有量、基本農田保護面積、耕地佔補平衡為重點，抓緊細化對各區縣考核的具體辦法。推動金山區基本農田保護示範區建設取得實質性進展，繼續推進土地整理復墾工作的實施。

（2）建立健全違法用地查處的長效管理機制。在發現機制、判別機制、會審機制、處置機制、通報制度上加大對違法用地的查處力度，將違法用地情況定期向各區縣政府通報。

2.按照保障發展更加持續有力的要求，著力推進產業結構調整和經濟增長方式的轉變

（1）加強土地利用年度計劃的編制和執行管理。繼續採用「統」、「分」結合的分配方式，優化供地結構，確保國家、市級重點項目建設用地，優先保障與籌辦2010年世博會相關的重大基礎設施項目用地，支持符合產業發展政策的先進製造業和現代服務業用地。逐步建立「控增逼存」的管理辦法，全年消化利用存量土地的數量力爭達到2006年度存量土地總量的三分之一以上。

（2）加快消化利用閑置土地。加快實施《閑置出讓土地處置試行規定》，全面建立閑置土地台賬，把工作重心轉向長效監管機制建設。

（3）推進「批項目、核土地」。加快完善「批項目、核土地」的工作機制，並配合市有關部門加快研究制定基礎設施和社會事業等各類用地的用地指標（指南），健全用地指標（指南）管理辦法。

（4）開展建設用地後評估。加快研究制定評估方案，對國家公告工業園區的績效情況開展評估，完成2005年、2006年土地利用計劃執行情況的評估，逐步建立土地利用績效評估的長效機制。

（5）加強土地市場體系建設。重點要推進三方面工作：①探索建立土地有形市場。要完善土地市場運行的基本制度、組織架構和運作模式，引導土地交易雙方依法交易、規范市場秩序，提高土地資源市場化配置的效率。②實施工業用地招拍掛。把握促進產業結構優化升級和推進工業用地招拍掛的關系，加快制訂上海市工業用地招拍掛辦法，年內全面推進實施。③推進土地儲備。完善土地儲備機制，加強經營性用地專項儲備、統一供應、熟地出讓的工作。研究制定工業園區土地儲備管理辦法，組織園區做好工業用地儲備。

❽ 上海房地產市場分析報告

2007年上海房地產市場分析報告

李戰軍

如何充分把握2006年上海房地產市場在宏觀調控背景下的市場特徵和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產市場的發展趨勢，是上海房地產管理部門、業界機構和市民普遍關心的熱點問題。
但是傳統性的和技術性的分析方法，目前只能起到統一認識、把握方向的輔助性作用，難以得出符合實際的結論。這是因為中國今天的房地產市場起決定性影響的作用傳導鏈已經是「政治—政策—市場—供求」，而不是相反。是政治因素和政治取向決定中國房地產市場政策取向和政策內容，是政策作用影響房地產市場的投資規模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規模。
從2003年國家開始對房地產業進行宏觀調控以來，每到年末年初各種對房地產市場的判斷預測，與後來的實際發展都存在著較大的差異，模糊性的結論大大多於精確性的結論。主要原因是政策的多發性造成市場走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。2006年下半年有上海易居房地產研究院、上海市房地產交易中心和上海市房地產信息中心等單位共同參與的一項課題研究中，所建立的多種數學模型對上海歷史上的房地產平穩發展期的市場驗證都是相對准確的，而對於政策多發期的市場驗證都是存在著較大的誤差值。從技術層面反映力求接近房地產真實的數學模型，對政策多發期的市場預判難以准確描繪。
鑒於上述認識，對於如何認識2007年上海房地產市場走勢，我們按照業已存在的房地產市場作用傳導鏈從上游往下游逐層次展開分析。

一、政治宏觀層面
從1978年改革開發起始，長期主導我國政治方向和社會經濟發展的「階級斗爭理論」被丟棄，一大批充滿階級斗爭理念和熱衷內部斗爭的「階級斗爭幹部」逐步退出歷史舞台，完成了新中國成立後的第二次國家指導思想和幹部隊伍的大轉換（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革開放為手段，以經濟工作為中心，以實現現代化為目標，譜寫了中國發展主旋律。在這個過程中，信奉「發展就是硬道理」的理念成就了現在的一大批「GDP幹部」，中國的各級政府形成經濟發展和城市開發的「建設型政府」。
進入本世紀以後，中國經濟的實力和對世界經濟的影響作用逐漸被世界所承認，中國確實富強起來了，中國老百姓也確實富裕起來了。但中國也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經濟的超常規發展，經濟發展、社會發展和生態環境存在嚴重的不協調，各種利益主體出現並形成了一系列經濟社會矛盾，黨和政府中的腐敗存在著體制性蔓延擴散的趨勢，人們對改革和發展的認識甚至出現了尖銳的分歧和對立。也正是在這種背景下，「科學發展觀」、「和諧社會」、「友好環境」、「改變經濟增長方式」、「建立公共服務型政府」等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會導致經濟政策的調整變化。
上海的房地產理論界人士2006年提出，在宏觀調控背景下房地產業必須積極推行產業轉型。其實不僅僅是房地產業要轉型，房地產業存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產業中都普遍存在。產業轉型已是大勢所趨，非此不能改變產業的增長方式。說到底中國的各級政府更要轉型，要由建設型政府轉為服務型政府，政府的幹部也要由「GDP幹部」轉為「服務型幹部」。
上海社會保障資金案件揭露，最終導致上海市市委主要領導人和一批涉案幹部被立案審查，形成了三十年以來上海政治高層的最大震動。黨中央對社保案的處置，對上海社會穩定和經濟發展絕對是一件好事，對上海貫徹中央關於房地產調控的各項政策也會更加有利。應該期待在2007年上海市在黨中央領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產的調控也會出現更為積極的成果。

二、經濟政策層面
任何經濟政策都是針對現實經濟活動中發生的問題和經濟發展方向提出的。那麼我國經濟領域存在哪些問題呢？我們的經濟政策又將發生一些什麼變化呢？

1、加快推進經濟增長方式和政府職能轉型
在黨的「十六大」要求全國全面建設社會主義小康社會背景下，東部要求率先基本實現現代化，西部要求進行大開發，東北要求振興，中部要求崛起；在我國高速工業化和城市化過程中，農村要求進行社會主義新農村建設；繼以深圳特區為代表的珠三角、以浦東開發為代表的長三角的改革、開發和發展之後，又提出以天津濱海為代表的環渤海區域改革開發和發展的國家戰略布局，提出建設北方經濟中心。三個方面的發展戰略要求，使得各地都認為自己是國家發展的重點地區，都圍繞著自己的發展要求進行大規劃、大投資。而實際上全國性大發展的共同性同時性要求，再加上每五年一次的政府換屆工作，都導致全國各地經濟和社會發展強烈沖動。經濟增長方式轉變和政府職能轉變之所以遲緩，與此關系密切。
上海在城市功能定位之後，近些年來一直大力推進金融中心、貿易中心和國際航運中心的推進工作。再加上有一個2010年世博會題材，實際上上海的基本建設規模是壓不下來的，每年城市全社會固定資產投資都超過了三千億元，其中房地產投資每年都在一千億元以上。上海的地方財力（含財政支出和政府籌資）投向主要是各個建設項目，短期內將支出重點轉為城市社會服務型十分困難，這與發展包括住房保障在內的社保、教育、衛生、社區、治安的要求將形成階段性的尖銳矛盾。但這種轉型又是不能避免的。

2、國際收支平衡成為穩定宏觀經濟最主要任務
近三十年的由改革推動的中國經濟發展，由最初的進口替代過渡到出口替代，標志著中國經濟成熟度已上升到一個全新台階。中國進入WTO以後，中國的商品出口呈現出世界超常規的發展，對生產能力增加、技術含量提高、農村勞動力輸出、城市勞動就業和國家總體經濟實力起到了非常積極且有效的推動。但是也造成了貿易摩擦劇增、國際收支不平衡、過度投資、資產價格膨脹、價格波動、貿易和外匯政策壓力倍增等一系列新問題。
2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定宏觀經濟的最主要任務。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。
由此判斷，房地產調控問題並不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至政治化。而保持房地產的健康穩定發展，卻對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。
當然我們不能由此而放鬆上海房地產市場的調控。特別是上海是外資進入中國的重要窗口，上海的房地產又是海外熱錢炒作人民幣升值的主要平台，上海房地產業又擁有眾多的外商投資企業。上海房地產調控工作具有一些和內地很不相同的領域和特點，一點不能夠掉以輕心。

3、資源節約、保護生態環境、優化產業結構和自主創新是發展新路徑
我國經濟發展中由於過度依賴投資的拉動作用，各地發展的重點主要在製造業方面，忽視經濟發展對生態環境的破壞作用（多個五年計劃都沒有完成環境指標），難以保持可持續性的發展。產業鏈上又過度依賴生產加工的環節，拿的是低附加值。而在研發設計、創意創新的環節和市場流通的環節本領不強，拿不到高附加值。
針對上述問題，國家的經濟政策導向將是以資源節約、特別是能源資源節約和保護生態環境為切入點，轉變經濟增長方式，積極促進產業結構優化升級；以提高自主創新能力為抓手，加快建設創新性城市和創新性國家。
結合房地產業的發展，節地節能、提高產業化、推廣新技術新材料肯定應該是上海房地產今後工作的重點方向之一。

4、大力完善社會保障體制
我國國民收入的初次分配和再次分配調節水平不高，直接影響到收入流向和內需擴大，處理不好會成為社會不穩定的重要因素。中央工作會議已決定從2007年起調整國民收入分配格局，逐步提高農民和城鎮低收入者的收入水平和消費能力，擴大中等收入者比重，有效調節過高收入。
上海作為一個流動人口比重特別大的城市，作為一個由於國有企業改制而存在眾多依賴低水平社會保障人群的城市，長期關注城市低收入者和外來務工者的住房問題，建立符合實際需要的體制、機制保障應成為政府的重要職責。

三、房地產政策層面

❾ 上海市土地交易事務中心的交易市場

2008年3月1日，根據上海市人民政府頒布的《上海市土地交易市場管理辦法》，上海市土地交易市場（以下簡稱「市場」）正式開業。市場承擔提供土地交易活動專門場所、匯集和發布本市土地交易信息、接受委託組織實施土地交易活動、從事與土地交易相關的其他事務等職能。市場的交易范圍涵蓋了國有土地使用權出讓和租賃、經濟開發區成片開發的土地使用權分割轉讓、出讓土地使用權隨房屋建設工程轉讓以及以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓等。
自成立以來，市場秉承「權力在陽光下運行、資源在市場中配置、交易在系統上監管」的理念，遵循「交易流程透明化、信息掌握分散化、業務操作模塊化、工作內容標准化」的原則，嚴格按照國有建設用地使用權公開出讓業務流程實施操作，為全市提供了一個集中統一、規范透明的土地交易平台，在促進房地產市場平穩健康運行、城市轉型發展、節約集約利用土地以及廉政建設等方面發揮了積極的作用。
市場將在現有的基礎上，進一步強化土地交易事前、事中和事後工作、管理的有機結合和系統性建設，為實現「充分信息集聚，充分平等競爭和充分規范流通」的土地要素市場功能而不斷探索創新。

❿ 7月上海二手房成交量大漲36% 投資客開始拋售房產

經過三個月的低迷與回調,上海二手房市場成交量在7月再度沖高。

據信義房屋數據,2016年7月上海二手房共成交3.85萬套,較上月環比上漲36.6%。全市二手房成交總金額889.6億元,環比上月增長39%。成交均價微漲,為2.79萬元/平方米。

投資客拋售兩套房

在剛剛過去的7月,林先生已經將自己在上海市長寧區伊犁路的一套50平方米的房子售出,總價275萬元,「成交很快,一掛出去就有買家上門,而且也沒有還價。」林先生說,自己在上海做生意多年,名下持有8、9套房產,從去年到現在,房價一路飆漲,自己所在伊犁路區域,均價從一年多前的3萬多元/
平方米上漲到現在的5萬多元/平方米,「我已經有些看不懂了,擔心市場有泡沫,我手頭的房產較多,總是持有怕後市存在風險,所以想先賣掉1、2套。」林先生說,好在出售的過程很順利,一掛出就有買家接盤,自己又欣喜又意外。

數據顯示,在年初的1月和3月,上海二手房成交量曾達到驚人的4.6萬套和5.7萬套,然而隨著3.25新政的出台,4月的成交量大幅下滑到2萬套水平,5、6月份也是在低位徘徊,成交量分別為2.3萬套和2.8萬套。

上海
太平洋房屋副總經理王超稱,3.25政策出台以後,4、5、6月份的成交量都很低迷,從3月的5.7萬套下滑至2萬多套,價格也出現5%左右的微調,這一階段市場轉為觀望,需求是被抑制的。而到了7月,政策的消化期已過,市場再度活躍,此前被壓制的剛需、改善型需求被釋放出來,加上7月上海土地市場單價、總價最高地塊頻出,加劇了市場的恐慌心理,出現了恐慌性購房的行為。

「怕漲價」:地價走高刺激買家入市

太平洋房屋
浦東金橋門店經理方波表示,7月他們門店成交了10多套房源,業績上漲了40%-50%,「外環外的地價都拍到3萬多了,我們這兒的房價才4萬多,所以客戶會選擇出手。」方波說,8月的行情會比7月更好,市場行情將持續走高。

中原地產中國大陸區副總裁兼上海中原地產總經理劉天暘稱,7月上海二手房市場出現「淡季不淡」的行情,且交易量增幅超出預判。目前市場置換需求占據重要比例,買家往往是賣掉一套或者兩套原有房屋去購置新房。因此從新房市場來看,7月中高端項目有不錯表現,7月一、二手市場保持了很好的協調性。
「盡管7月成交量比較大,但是價格還是保持穩定。主要成交集中在中低價位段產品,結構性變化下均價沒有出現大幅波動。」劉天暘說,7月二手房市場成交活躍,一方面是活躍的土拍市場提高了買家的未來預期。另外,7月新房市場供應減少,「一房難搶」使一些急於入市的客戶轉投二手房市場。最後,原先固有認知7
月是傳統淡季,但是今年7月出現「淡季不淡」的行情,讓很多客戶始料未及,有些買家唯恐到「金九銀十」樓市會變得更好而錯失入市良機,故在此預期下不如提前入市。

中原地產中遠兩灣城的中介業務員張碩也稱,7月市場明顯比前兩三個月好很多,整個中遠兩灣城片區成交了40、50套房源,原來出價580-590萬元的兩房現在出價在600萬元,房型好的兩房房源基本賣空了。

再出新政空間不大

王超說,照目前的情況看,預計8月二手市場仍會延續7月的火熱勢頭,成交量仍然會保持在3.5萬-4萬套的水平,如果接下來連續三個月成交量維持高位,價格將會再度上漲,「所以我們也很擔心,如果市場持續過熱,不排除到了10月份再出政策的可能。」不過王超同時表示,3.25政策已經堪稱史上最嚴厲調控政策,再出台新的政策,操作的空間已經不大。

房多多聯合創始人曾熙表示,上海作為一線城市,成交量持續上升是必然的。即便是在比較低迷4、5、6月份,上海二手市場的成交量也是呈現逐月回升狀態的,由於新房的供應量比較小,大量的成交轉移到二手市場,隨著政策被逐步消化,造成7月成交量的爆發。「從我們目前監測到的情況看,房東的加價比例在增加,在交易前臨時跳價的比例也在增加,在局部區域比如拍地的區域,價格是在明顯往上走的,所以未來價格上行的壓力是很大的。」

曾熙說,7月的市場情況將成為未來幾個月的常態,預計8、9月份市場會持續向好。

寶原地產寶山區域總監張燕介紹說,尤其是7月中旬以後,客戶購房的慾望非常強,不再猶豫了,看過幾套之後就能下定,而前面兩三個月都是在觀望的。因為土地市場火熱,很多客戶擔心到了9、10月份房價還會漲,所以紛紛出手,「價格總體穩定,有些微漲,談價的餘地已經不大。」

嚴躍進表示,應該說7月上海二手房交易非常熱,這和一手房的市場走勢基本類似,體現了淡季不淡的效應。這有幾個原因。第一是房價持續上漲的背景下,後續是否會出政策還是比較擔心的,這個時候對於此類二手房市場的判斷就會比較一致,即積極認購此類二手房非常有必要。第二是持續的高單價、高總價地的現象,使得二手房跳價的現象比較多,這個時候購房者也會積極認購。第三是隨著7月份新盤的供應,會使得房東急於拋售二手房,進而換購新房。二手房熱是一個很大的信號,意味著此前「3.25新政」後上海房地產市場熱度依然不減。所以要警惕下半年突然收緊政策的可能。否則目前部分房源陸續步入到4萬元/平方米的均價,將是倒逼各類新政策的繼續出台。

（以上回答發布於2016-08-08，當前相關購房政策請以實際為准）

買新房，就上搜狐焦點網