樓板價上海

① 上海樓市新政：「新滬七條」出爐

3月3日晚間，上海市住建委、上海市規劃和自然資源局、上海市房管局三部門聯合發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（簡稱「新滬七條」），其中一條「對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓」引發市場關注。這也是上海首次對新房明確提出限售。
目前，上海只有無房戶購房積分制度被稱為「優先政策」，但具體細則還要等待官方後續的解釋。
「5年限售」是「新滬七條」最受關注的政策，與杭州春節前出台的調控政策有異曲同工之妙。1月27日，杭州出台調控政策，其中一條「本市限購范圍內，新建商品房項公證搖號公開銷售中簽率小於或等於10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓」。與杭州一樣，上海也是在一手房市場過熱之後祭出「限售」，抑制投資、投機客的資金湧入樓市。
結合近期部分大城市政策密集出台的事件，易居研究院研究總監嚴躍進認為，今年全面解決大城市住房問題的調控大幕正式拉開了。包括咨詢機構人士、中介人士在內，不少人與嚴躍進看法一致，上海此次調控是為了穩房價、防止市場過熱。
嚴躍進指出，「優先購房者5年限售」這一點其實是為此前積分購房政策補漏；同時也是參考其他城市做法，對於優先認購的房源設置限售的條件，可以將那些想通過優先購房途徑獲得房源的炒房客擋在門外。同樣，這招也可以降低那些優先購買客戶較多的樓盤的市場預期。
房企高溢價拍地被約談
另一名業內人士認為，上海在牛年開工後再次加碼樓市調控，導火索或在於土地市場先熱起來，出現高溢價地塊，擔憂土地市場溫度或傳遞到銷售埠。這么做主要是為了穩房價、抑制市場過熱。
2月20日，融創建發聯合體以總價64.52億元競得普陀區一幅純宅地，成交樓面價8.43萬元/平方米，溢價率36.15%。地塊屬於軌交上蓋，總建築面積不到8萬平方米，沒有自持要求，可以說是不折不扣的稀缺地塊。然而，這幅地塊東側，是去年12月大華集團拿下的一幅總價30.6億元的宅地，彼時的樓面價只有4.74萬元/平方米。兩個月地價接近翻番，且周邊二手房單價接近6萬元/平方米。「麵粉比麵包貴」，雖不能完全指向土地市場火爆，但肯定是區域板塊過熱了。
不久後，「上海普陀」微信公眾號發布了一則消息，針對這次土拍地塊高溢價成交的情況，普陀區政府第一時間約談了融創上海及項目公司相關負責人，約談由區規劃資源局和區房管局相關負責人主持。約談中，區政府重申了國家和本市房地產調控的工作要求，表明了將毫不動搖貫徹執行「房子是用來住的，不是用來炒的」決心，以實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標。明確表示：要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想准備，合理調整預期。
但凡有「限價」的城市，普遍存在一個現象：一手新盤往往有價格倒掛，有投機炒作空間。政府鎖定持有年限，增加炒房成本，可以震懾投機需求。為了降低市場預期，「新滬七條」還提出了土地限價競價。業內人士認為，樓板價決定未來售價，尤其是麵粉和麵包價格接近，市場預期上升，買家入市意願高。土地價格限定有助於穩定預期。後續會制定相應拿地方法，明確到達限價後誰可以拿下地塊。
此外，租賃地塊分別制訂供應計劃，和銷售性商品地塊分開。此前二者合並列入供應計劃，但租賃地塊無法形成有效供應。此舉可以充分保證銷售性地塊充足穩定，同時充足供應也有助於平移地價。
小陽春傳統銷售旺季即將到來，市場走向備受關注。與杭州樓市情況接近的是，盡管1月底杭州對炒房資金實施了「大封殺」，仍然難擋年前一波紅盤中簽率低於10%，上海「121」政策後，一手樓盤同樣出現多人搖號的現象。
為防止樓市出現過熱傾向，上海繼續在調控政策上補短板，並借鑒其他熱點城市的做法，先強調嚴格執行，再看效果，不排除後面還有一系列調控舉措繼續擠壓投機需求。
同策研究院高級分析師李霄霄指出，「新滬七條」受關注的是第二條跟第七條，其他的幾條關於整頓市場秩序、強化市場管理的政策在之前已經出過，在這份文件中只是強調嚴格執行政策。
第二條限價競價在其他城市已經有實施的案例，目前上海部分熱點板塊面臨價格倒掛，政府嚴格執行限價政策面臨的市場壓力較大。在土地出讓環節預先設定好房價、由房企自主競價地價有助於在前段控制地價達到穩房價的目的。
第七條住房限售的范圍僅包括「優先購房政策購買的新建商品住房」。目前上海僅三個樓盤在試點打分優先購房政策，來訪認購情況一般，對市場預期的影響目前來看還不大。
加強中介管理管控
「新滬七條」中，進一步加強中介管理，對於中介市場規范行為進行管控。上海已經進入存量市場，中介機構在交易中扮演重要角色。通過管控、規范中介企業行為，抑止炒作意圖。由此可見，今年樓市還是以防止過熱為主，如果達不到預期效果不排除繼續加碼的可能。
房地產市場成因復雜，過冷或過熱，並非「供需失衡」就能一言以蔽之。在最近幾個月成交維持在3.9萬套的上海二手房市場中，中介被認為是有助推作用的。
調控之前，房價漲幅最高的是上海市中心內環核心區域，相比之下，中環區域正處於補漲階段。浦東中環內某小區，某套90平方米左右的房源在去年年底掛牌價600多萬元，春節後，已經漲到了900萬元，但一直沒賣出去。據中介業務員反饋，雖然房價已經漲到8萬元/平方米，但近期有很多要買房子的，都沒有合適的房源掛牌。
21世紀經濟報道記者走訪了部分門店以及采訪部分買家和賣家，發現因為有中介以獨家VIP的方式來壟斷房源，以高成交價給到業主信心，讓業主們認為房子通過某些中介可以賣到較好的價格，這導致一些秉承著政策方針去平衡業主和買家利益、讓價格回歸理性的中介反而生存環境堪憂。
中介嗅到了敏感的氣息，春節前後僅寶山大華板塊，就新開了5家中介門店。這些中介門店正處於擴張周期。據了解，紅星美凱龍旗下的美凱龍愛家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌幾畝置業等中介自去年底開始，從外環外逐漸向市區擴張，大規模開店。
為了搶房源，有的中介門店不惜承諾業主以高價出售，這在一定程度上助推了房價的上漲。另一名中介業務員指出，「獨家房源」是一種壟斷行為，這導致房子不一定最終在短時間內賣掉，客戶談價空間也變少。
成交下滑，小陽春不再？
中介人士指出，新政出台表明二手房交易價格後期以穩定為主，趨於理性。但目前，價格趨勢有待考量；交易量已經是下來不少了。
「最近市場成交下滑嚴重，成交周期和看房周期都非常長。」前述中介業務員反映，自從新政策後，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多數房東心態還是比較好的。有業主近期把價格下調大概0.05%-0.07%左右。
實際上，上海二手房的房源量自去年下半年開始，每月保持高位成交，已經去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：庫存量本身就不太多，可以看的范圍和數量也少；「121」新政執行之後，二手房增值稅免徵「2改5」，稅費變化也導致房源出手難度增加了；加之有的中介做獨家房源，客戶看房也受限。
多個中介門店業務員反饋，小陽春能否如期出現，具體還是要看3月份的市場成交量及客戶反應。由於2月份二手房數據目前還沒有公開，但從一手房成交數據來看，小陽春恐怕難以出現。
第三方數據顯示，3月1日，全上海121個板塊仍未達到全面上漲，板塊之間差異依然明顯。從2月1日-2月21日數據來看，一手房成交套數同比已經減半。
誠然，不管後續市場走勢如何，上海從各方封堵炒房資金的態度已經很明顯。就在同一天，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進一步規范房地產市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴查經營貸、消費貸等要求。
上海、杭州最新的調控離上輪調控僅相隔1個月，並且在同一天內發布政策，一個宏觀背景是：今年1月底，住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊在上海、深圳調研時指出，城市政府要充分認識保持房地產市場平穩健康發展的重要性，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任。近日，倪虹又帶隊赴浙江杭州、江蘇無錫調研督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況，重申「房住不炒」，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任，確保黨中央、國務院的決策部署落到實處。

② 最近總是接到上海左鄰右里打電話給我推薦商鋪

你好，我是銷售中心的150手0183機3334駱巍，我有詳細資料

本項目處在上海最繁華的區域黃浦區，黃浦區是上海集政治、經濟、文化、旅遊、金融為一體的中心區域，而我們項目東接外灘，西鄰豫園，屬於兩個百年黃金熱點商業中心位置．與外灘、南京路、淮海路商圈共同形成上海市中心黃金商圈，又有十六鋪遊艇碼頭、城頭40億投資新項目等新興規劃配套環饒．

合並後的新黃浦，首次提出5年發展新格局戰略，未來這里將打造首個國家級中央休閑區，外灘＼南京路＼豫園＼等昔日"金字招牌"將被重新"鍍金"，隨著外灘商業配套日趨成熟、上海又一個樓板價8萬、總價94億的外灘國際金融服務中心的建設完成，外灘將成為世界首屆一指的國際金融舞台．隨著豫園的五年發展藍圖，豫園即將擴充一倍面積，打造成為為國內最早將歷史人文與商業聯姻的古典商業街區之一；本項目成了各巨頭商家必爭之地可以知道其的升值潛力巨大。周邊交通四通八達，板塊向西可直接通往徐匯、盧灣、靜安三大市中心區、而向東，通過復興東路隧道，可直達浦東八佰路，上南浦大橋可直達東方明珠，延安高架也在我們項目附近，可以直通虹橋。項目地理位置極其顯赫。而且周邊交通便利，

傍著外灘和城隍廟兩大國際商業經濟發達中心，城隍廟周邊的商鋪價值遠超出普通商鋪價值的150%，再加上距離94億的、樓板價就高達8萬每平方米的上海地王僅200米，以及本項目引進新加坡的「鄰里中心「品牌概念，絕對會大大我們項目的升值潛力。
黃浦區163街坊地塊位於南京路步行街東端，佔地面積達到65803.2平方米，土地性質為商業、辦公、金融保險等綜合用地。這塊業內耳熟能詳的寶地，曾在2007年拍出了44億總價、6.7萬/平方米樓面地價，但次年被退回，命運多舛。即便出讓方在11月30日信息會上透露的估價約26億-30億元有所縮水，但二次出讓讓其全國單位地王的低位絲毫沒有動搖。
外灘佐鄰佑里中心廣場坐擁百年商業寶地，聚攏天下人氣，屹立世界東方商業典範外灘。項目總規劃近2萬方，坐落於位於黃埔區學院32弄，東街與西姚家弄的交匯處，距外灘94億地王僅兩百米，距城隍廟僅300米，此外由復星國際和SOHO中國共出資150億建設，未來這里將匯集頂級高業精英的高端人才聚集地，未來發展不可限量。

③ 一般上海家庭資產都是過千萬嗎

不知哪裡得出的結論？如果把房子賣掉，去外地，那還叫上海人嗎？所謂千萬，空頭罷了。只能說比外地人佔了個地理優勢，吃點房租。

④ 目前市場行情怎麼樣

目前上海市場相對來講比較穩定，上海近十年來的市場情況是兩年平穩兩年上浮，上海歷經16年整體大漲，例如青浦松江等郊區，房價整體翻倍後，政府出台政策，社保三年變五年，二套認房認貸，首付比例提升至7成，來抑制購房者的需求，從而穩定房價，但是，政策的出台，對於剛需者來說有利有弊，利是使房價更加穩定，而弊端則是提高了購房門檻。17年、18年看市場情況，整體房價比較穩定，部分樓盤價格略有下浮，例如，青浦重固佳兆業君匯上品，以及旁邊的綠地新里波洛克公館以及寶山招商中環華府，但是，這些樓盤的拿地本身就便宜，佳兆業樓板價7495元/平，即使目前略微降價賣3w，對開發商來說也是穩賺錢的，但是，對於很多購房者來說，會造成一種假象，就是目前房子在降價，從而繼續觀望，從而錯過了買房的好時機，今年下半年的房價，以及明年的房價走勢，咱們要看16、17年的樓板價，目前咱們300萬能買到的地方，青浦重固（相對朱家角來講比較近），松江小崑山鎮路勁佘山院子，以及嘉定北，奉賢，這些區域目前的均價基本處於3.2-3.9w之間，但是看後期拍地情況，重固目前沒有拍地，小崑山中海拍地破3w，奉賢，中鐵15年拿地1.4w，即中鐵建香榭國際，而下一站肖塘華潤16年拍地，2.4w樓板價，包括金匯板塊，象嶼拿地2.6w樓板價，縱觀現在2w，3w的樓板價的售價，閔行禹洲府2w多，目前賣4.6w，以及青浦的葛洲壩二期，同樣2萬多，目前賣4.5w，後面18年年底，19年樓板價高的樓盤入市，上海房價又會被刷新，300萬後期能買到的地方就更遠了。

18年也比較湊巧，16年出台三年社保轉五年來上海三年，馬上可以買房，但是政策變了，目前18年這批需求被釋放了出來，因此現在很多剛需盤，基本是開盤售罄狀態，例如寶山總價高的保利熙悅，嘉定馬上開始搖號的上海派（400套房子，認籌了800人，2人搶一套房），包括綠地新里波洛克公館（1000套房子，一批認籌就破千，開盤即馬上售罄），對於剛需而言，無需等待，如果有合適的盡早入手，先上車，再換座。等待下去，只會增加越來越多的不確定性，無形中增加購房成本。

⑤ 上海的房價有多高

上海房價最新消息：最新地塊拍賣再現高價
最近一個月，上海「地王」記錄不斷被刷新!
就在5月18日，浦東新區周浦純住宅地塊由保利以54.5億殺出重圍奪得，可售住宅樓板價5.45萬/平方米，這意味著保本售價將高達7.9萬/平方米，再度刷新了短短一周前松江區泗涇6萬/平方米保本價地王。此外，參與周浦地塊競拍的開發商多達37家，也創下的上海最多開發商競拍紀錄。
值得一提的是，就在上周，信達還聯手萬科以123.18 億元奪得杭州濱江區奧體單元地塊，造就2016年全國總價地王。

⑥ 土地溢價率的上海溢價率高

6月6日，上海土地市場迎來今年第一波成交小高峰，其中，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得嘉定區嘉定新城D10-24地塊，樓板價16063元/平方米，溢價率435.5%。
嘉定區嘉定新城D10-24地塊，出讓面積21789.4平方米，容積率0.5，起始總價3268萬元，起始樓板價3000元/平方米，規劃為商業用地。
在房地產市場仍然以「降價跑量」為主的環境下，上海土地市場罕見出現435.5%的溢價率，這不禁讓人又重新回想起2009-2010年土地市場頻現「地王」的行情。
土地市場真的又開始火爆了嗎?非也。
受到本輪房地產調控影響，土地市場自2011年下半年開始表現出頹勢，底價成交成為主流趨勢，土地「准流拍」頻頻出現。2012年1-5月份土地市場也難見回暖趨勢，繼續延續底價成交的態勢。以上海為例，同策咨詢研究中心數據顯示，2012年1-5月，上海共成交29幅經營性用地，成交金額85.12億元，同比去年減少76.49%，僅完成去年全年的3成。
那麼，土地市場又現「高溢價」，原因何在?未來土地市場如果繼續產生「高溢價」的現象，將對當前樓市調控政策產生什麼樣的影響?這些都值得我們思考。

⑦ 上海哪個區域適合投資

【大虹橋商務區】
"大虹橋"內涵是一個綜合概念，包括交通、產業、空間、結構、布局等多個層次方面。"大虹橋"空間范圍確定為虹橋綜合樞紐10公里圈的商務產業相對聚集的范圍，重點包括長寧區的全部，以及普陀區的長風新村街道，閔行區的虹橋鎮、華漕鎮、七寶鎮，松江區的九亭鎮，嘉定區的真新街道、江橋鎮，青浦區的徐涇鎮等。"大虹橋"將成為上海"後世博"階段重要的經濟亮點，上海將形成東有"大浦東"，西有"大虹橋"的"雙引擎"格局。

大虹橋最大的優勢是比較能夠給到我們想像空間，首先大虹橋對接浙江江蘇，整體的發展有地方可以輻射，另外外帶高鐵+機場兩大交通樞紐，使得大虹橋天然的具備極強的人氣，人口導入解決了重要的問題。

從整體的規劃能級而言，個人的直觀排名是大虹橋=前灘>自貿區。

好，看了規劃之後來比較下樓板價，樓板價在一定程度上可以決定未來住宅的售價，可以作為參考。
這一塊首先要說的就是前灘了，自從2014年年底，格力三湘等房地產開發企業在那邊拿下了6萬多元樓板價的住宅地塊之後，未來幾乎可以預見到這個的住宅必須要賣到8萬以上的售價。反觀商辦地塊，整體的樓板價在2萬元左右徘徊，我沒有細查是否有大量的持有要求，對於前灘片區，住宅價值先行應該是理所當然的事情。
相比較而言，大虹橋和自貿區的土地市場就沒有那麼的熱，首先大虹橋的整體開發以商辦為主導，住宅地塊的出讓量不夠大，其中比較有名的比如葛洲壩和綠城的項目，樓板價大概在2.7萬左右，自貿區相對比較大，選擇森蘭或者三林的核心片區，樓板價目前也是在2萬元左右。
所以毋庸置疑，前灘住宅的開發起點要高很多，因為這樣的地段，不需要規劃就可以賣出很好的價格。所以從樓板價的角度而言，前灘>大虹橋>自貿區。（換言之就是，前灘的樓盤價過早的透支了地段和規劃帶來的紅利，屬於東西還沒有建設起來，但是房價已經被炒高了，相比之下虹橋的價格更加實在；屬於先發展，後輻射，再帶動的模式）浦東前灘被高看主要是浦東近些年的發展確實太快，投資客錯過了陸家嘴的浪潮，不想再錯過前灘，所以前灘的樓板價是不理性的！

雖然如此，但是我依然認為未來的大虹橋的住宅開發潛力爆發，核心點就在於配套類的比較。220萬方辦公，86萬方商業；
自貿區和前灘，所有的配套都處在規劃概念階段，且到目前為止，還沒有具體的實施計劃，這個就讓未來項目開發存在一定的變動。上海所有的高端區域，能夠沉澱下來足夠的人文底蘊的核心原因就是配套先進。比如說新天地、比如說聯洋碧雲、比如說古北。
自貿區因為太大，片區規劃目前處於大規劃階段，圍的規劃目前尚沒有強勢落地項目，而對於前灘來說，規劃的強點在於辦公，未來會有大量的金融中心將會遷移至此，比如說萬達金融中心。

⑧ 上海今年的房價行情是怎樣

目前上海的房價總體是持穩定狀態，在政府限價和嚴控的情況下基本沒有漲幅。

1.新房方面：目前所有一手房都需要拿證後才能開盤，必須按照政府批復的價格才能開盤，基本上與上期開盤的價格持平。

2.二手房方面：同一區域內的次新房（08年後的二手房子）基本會略高於同期的新房價格，但是二手房因為是個人交易會存在比較大的價格商討區間。

今年下半年，隨著16年（市場最熱）時候的高樓板價項目入市，下半年估計會有些上浮，而且這類項目一般會走豪宅豪裝路線，剛需產品將更少。

⑨ 上海的迪斯尼要建在哪裡

11月4日8：30，上海市人民政府新聞辦公室授權宣布：上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核准。

據有關部門透露，在國家有關部委的關心與指導下，上海迪士尼樂園項目經過中美雙方多年接觸和談判，本著互惠互利的原則，於2009年初簽訂了合作框架協議，並按有關程序向國家有關部門上報了項目申請報告。

今年10月底，上海迪士尼項目已獲國家有關部門核准。目前，項目中美雙方正就合作的具體內容和細節進行深入磋商，將長期合作在上海浦東新區共同建設世界一流的迪士尼樂園。

上海擬建迪士尼樂園 地塊房價直逼市中心

傳了十多年，「米老鼠」終於要來上海了，上海市政府以一紙傳真將此消息公之於眾。根據上海市政府和華特迪士尼公司雙方的說法，項目的具體細節仍在磋商之中。新華社的報道稱，雙方預計於明年上半年簽署建設和運營樂園的最終協議，首期開發建設工程需要5至6年的時間完成。

這將是不短的一段時間，而市場上的迪士尼概念投機熱已經開始蠢蠢欲動。「迪士尼概念股」今年已經有數輪集體上漲；另一方面，「迪士尼概念地塊」拍出「天價」，僅樓板價就達每平方米1.4萬元，業界估計建成樓價將近每平方米2萬元，直逼上海市中心部分地段的樓價。

記者昨日前往傳聞中的上海迪士尼項目所在地探訪時發現，因為征地拆遷工作即將開始，那裡的村民在高興之餘也開始擔心：自己將搬去何處，相關的征地補償方案是否會如自己所願。

據一份未經官方證實的上海迪士尼方項目方案顯示，上海迪士尼作為內地首個主題公園，項目預計耗資244.8億元，一期佔地約1.5平方公里，最早於2014年對遊客開放。而它的選址主要涉及上海浦東的趙行村、金家村、棋桿村和學橋村等四個自然村。

征地工作已經悄悄展開

記者在這三個村采訪時發現，由於該地塊在過去的十餘年間都處於凍結狀態，大型的工廠和建築群幾乎沒有，除當地村民的民居，成片的樹林隨處可見，這或許意味著拆遷的成本將得到有效降低。

而在趙行村村民委員會的告示欄中，記者發現了一份徵收土地方案的公告。經辨別，這份公告就是今年9月上海市規劃和國土資源網上掛出的上海浦東區政府第29號徵收土地方案公告，稱8月28日上海市人民政府以「滬府土[2009]480號」批文批准為川沙新鎮A-1地塊土地儲備項目徵收集體土地。

該徵收土地東、南至布宜諾項目02建設單元（即項目二三建設用地），西至A2高速公路，北至A1高速公路。該公告被網友轉載到網路上之後，有網友留言稱，布宜諾項目就是傳說中的迪士尼項目，而現在征的是一期建設的土地。

據知情人士指出，「布宜諾(Buena)」與迪士尼淵源頗深。迪士尼公司總部地址為美國加利福尼亞州伯班克市南博韋大街500號(500SouthBuenaVistaStreet)，因此，Buena常常在迪士尼的子公司和業務部門的名稱上出現。例如，博韋音樂集團(BuenaVistaMusicGroup)，此為迪士尼公司負責音樂產品的部門。有時候Buena也作為迪士尼某些項目的代稱。

公告顯示，該征地項目涉及59家被征地單位，總面積達到4089435平方米（約6134畝）。趙行村村民委員會也在被征地單位之列。

當地村民告訴記者，他們聽說是明年5月左右會拆遷，並於日前填寫了相關的土地登記單。

不過，對於征地工作的進展，趙行村、金家村和棋桿村村民委員會均拒絕接受記者的采訪，他們的上級行政機構——川沙新鎮政府則直接以「上面的指示」把所有的記者都擋在了門外。

十多年前就聽說建大項目

聽說等了10多年的迪士尼消息終於宣布了，他們喜笑顏開，並相互打聽有關征地、動遷的消息。

據了解，在趙行、棋桿、金家和學橋四個村中，趙行村是涉及征地面積最大的一個村。趙行村面積為5.2平方公里左右，共有19個村民小組，涉及拆遷的達到16個村民小組。棋桿村緊隨其後，村裡16個村民小組中有8個小組涉及拆遷，金家村9個村民小組中，涉及拆遷的為7個。

雖然此前有不願透露姓名的官方人士表示，有的地塊目前已經開始啟動拆遷，但是，記者昨天采訪所接觸的幾位村民均表示，他們還沒有接到有關征地的相關通知。

據村民表示，雖然在十多年前就開始傳聞這里要建大型娛樂項目，但是從來沒有開過動遷大會，他們現在最關心的問題就是拆遷之後住房問題如何解決，最關心征地補償方案的內容。

一位李姓村民表示，迪士尼能落戶在家門口是好事，但是希望有關方面能建好房子之後再征地拆遷，而且對於拆遷政策也要公布出來，不要讓村民自己到處去打聽。

一位姓蔡的村民表示，自己已經79歲，一輩子都住在棋桿村，如果國家需要自己就會搬遷，但是到現在為止，自己也毫不知情會搬到哪裡去。

記者在采訪中了解到，過去的10餘年間，傳聞中的迪士尼地塊都處於凍結狀態，只能搞搞農業和養殖，剩餘的土地也用做綠化或生態林。當地村民如果要自建房子，需要報上級批准，而如果家裡的人均居住面積達到了40平方米的話，自建房子的申請就有可能不被獲批。

不過村民們相信，如果房子或公司越大，得到的拆遷補償就會越多，於是有的人將後院清理後就地再蓋了房子，有的村民修建了車庫或者魚塘，還有的工廠在院子里造起了假山，據村民猜測，這也是為了得到更多補償的一種措施。

地價直逼上海中心城區

在迪士尼「落滬」消息宣布的當天，恰好有兩幅「迪士尼地塊」周邊的土地進行拍賣，其中，A08-03地塊更是吸引了眾多開發商。

據上海規劃及土地資源局網站數據顯示，從2005年初至今近5年時間，川沙區域的土地供應總共是7幅，除A08-03地塊是唯一的一幅住宅用地外，其餘6幅均為工業或商業等配套用地。從地理位置看，A08-03地塊與傳聞中的「迪士尼項目」直線距離在3公里左右。

在網上競價階段，經5次競價，截至3日16時，A08－03地塊掛牌價被鎖定在7億元，比出讓底價3.268億元溢價114%，摺合樓板價達到8249元/平方米。

在4日上午的競拍現場，17家網上競價企業中有15家企業到場。經過網上最後三輪競價，最終該地塊以11.9億元的價格成交，樓板價達到14000元/平方米，溢價264.1%。

或許是這個價格出乎了大家的預料，現場竟然沒有人舉牌競拍。參與競拍的界龍實業代表在競拍後接受記者采訪時感嘆：「價格太高了，太離譜了」。

上海中原研究咨詢部龔敏對本報記者表示，從今年3月至10月，具備「迪士尼概念」的二手房房價已經上漲了30%，同時，目前該區域在售新樓盤的價格在每平方米1.28~1.46萬元之間，大部分價格位於1.2萬元~1.35萬元/m2，A08-03地塊的樓板價已經超過了該區域目前在售樓盤的均價。

「麵粉比麵包貴的現象」已經在該區域出現。

業內人士估算，加上各類稅費和開發成本，該地塊的保本售價接近每平米2萬元，直逼上海市中心部分地段的樓價。

考察過世界多個迪士尼項目的SOHO中國主席潘石屹認為，以目前建成的迪士尼樂園來看，無論是在本土的美國，還是歐洲的法國、亞洲的東京和香港，這個游樂園從來都只是一個位於城市遠郊的主題樂園而已，並沒有帶來當地整體房地產市場以及居民生活的提升。「所謂的迪士尼概念，只是公眾的一個想像而已。」

而以香港為例，香港迪士尼周邊房價是香港房價最低區域之一。

永安信國際投資董事局主席喬志傑表示，迪士尼對房地產行業來說，沒有根本性的帶動，尤其是對商品房。

2029-2030年收支平衡

按照未經官方證實的說法，上海迪士尼樂園預計耗資244.8億元，其中上海市政府下屬的企業將持股57％，迪士尼公司持股43％。這一比例結構相似於早期的香港迪士尼，目前香港特區政府仍然背負著巨大的虧損包袱，而上海方面將如何從這筆巨大的投資中獲得收益，也頗令外界關注。

在迪士尼的4個海外分號中，目前只有東京迪士尼的盈利是最好的，從1983年開業至今的26年間，年年盈利；巴黎迪士尼經過多年虧損後，終於在2008財年盈利約1620萬元人民幣；而香港迪士尼雖然並沒有對外界公布過盈利狀態，但外界估計其從2005年9月開園以來，已經連續三年虧損。

即使如此，迪士尼公司仍然可以從香港迪士尼獲得管理費以及經營酒店的收益等，香港特區政府方面卻背負沉重的虧損包袱。香港特區政府的投資，預期最理想可在2029至2030年達到收支平衡，但若旅遊業發展未如預期，則需至迪士尼開幕後40年，即在2044至2045年度才有望回本。

香港迪士尼的症結被認為是太小，其總面積為126公頃，已發展面積只有15公頃。而現在，它還將面臨來自上海迪士尼的競爭壓力，雖然後者最快也要5年之後才能對外開放，但是從未經證實的方案來看，上海迪士尼項目僅一期的佔地就約達150公頃。

雖然上海迪士尼的建設和運營協議還未最終簽署，一直關注香港迪士尼項目的鳳凰衛視采訪總監閭丘露薇認為，值得上海方面借鑒的首先是分成的問題。

她表示，當年香港特區政府和迪士尼簽訂的協議被稱為「不平等條約」，因為特區政府當初是又出錢又出力，既填海又建周邊的建築，有了57%的股權，但卻沒有管理權，後來在跟迪士尼談定的協議當中，雖然股份減少到52%，但是訂立的新條約規定，美國總部華特迪士尼總部收取的管理費必須與香港迪士尼樂園的業績掛鉤，而且迪士尼樂園每年必須披露入場的人次到底是多少，之前迪士尼的經營情況，香港政府作為大股東，其實知道的並不多。

閭丘露薇表示，在目前中國經濟推動內需的情況下，大家期待迪士尼為上海帶來一個產業升級，但這樣的心態會不會讓大家在談判的時候反而處於劣勢，這一點也值得注意。（

⑩ 上海市崇明縣陳家鎮的土地出讓多少款一畝

出讓公告顯示，陳家鎮CMSA0008單元04-02（實驗生態社區11號）地塊的四至分別為東臨銀鷗路、南抵銀鷗西路、西靠北陳公路、北至實驗生態社區8號地塊，出讓面積5.4052萬平方米、容積率1.01、規劃建築面積5.4593萬平方米，出讓底價總價2.72億元、摺合樓板價4980元/平方米。CMS15-0308單元F-1（濱江5號）地塊的四至分別為東臨縱二河、南抵規劃中心河、西靠規劃支三路、北至攬海路，出讓面積8.559萬平方米、容積率1.01、規劃建築面積8.6446萬平方米，出讓底價總價4.5億元、摺合樓板價5200元/平方米。