㈠ 房地產案例分析
李某跟工程公司應該存在委託與被委託的關系。雖然案件中並沒有明確說明工程公司與李某簽署委託合同，但工程公司對李某的行為存在默認
㈡ 從銀行的角度如何分析房地產企業的財務報表。
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㈢ 房地產信貸業務分析報告
首先要配合有關部門進一步規范發展商品房金融市場；其次還要加大對住房保障體系的金融支持。
9月26日，上證地產綜指下跌303.25點，下跌幅度達3.97%，在上證各類綜指中跌幅居前。在地產、公用等板塊領跌下，上證綜指跌破15日均線，收於5338.82點。
房地產板塊股價的深度調整，與市場傳聞監管部門將出台新的調控政策有關。對此，《財經》記者了解到，為貫徹全國住房工作會議精神，央行、銀監會擬於近日聯合發出通知，對房地產信貸領域提出新的政策要求。
據悉，新的信貸政策框架主要包括兩個方面，首先是配合有關部門進一步規范發展商品房金融市場；其次，還要加大對住房保障體系的金融支持。
規范商品房金融市場的核心政策在於，一方面規范和控制投機性需求，將第二套房的房貸首付比例從30%提高到40%以上，多套房比例在此基礎上由各商業銀行掌握；同時，第二套房的貸款利率亦可能在標准利率基礎上，調升10%左右的幅度。另一方面，從控制供給角度，進一步治理違規房地產開發貸款，規范開發商信貸行為，對查明囤積房源、囤積土地的開發商，將提高信貸標准或貸款利率，甚或不能予以貸款；同時，還可能提高預售房的房貸標准。
在住房保障體系的金融支持方面，央行、銀監會正和財政部、建設部等有關部門研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。
8月24日到25日召開的全國住房工作會議要求加快房地產的金融創新，目前央行、銀監會、證監會等多家部門，還在積極准備和研究房地產信託投資基金的試點方案。
該此會議強調，要進一步加強和改善房地產市場調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進房地產市場健康發展。會議要求，省級政府對轄區內住房保障、住房供應和房價穩定工作負總責，市縣政府是責任主體。國務院各有關部門要搞好組織協調，建立健全廉租住房制度的政策體系，各項配套措施要盡快出台。此次將要推出的房地產金融政策當為相關政策的序幕，其它新政措施亦將陸續出台。
業內人士普遍分析，在頻繁加息和房價快速上漲的背景下，現在房地產類貸款的風險已有抬頭趨勢。很多銀行對個人房貸的貸前審查並不嚴密，存在一定范圍的虛假個貸、低資信個貸。這些貸款客戶可能隨著貸款成本的不斷拉升，而逐步暴露償還風險。
一家股份制銀行研究人員認為，即使現在房貸按揭比例提高到四成，對整體的風險控制來說，意義也不是很大。因為房地產市場如果出問題，也是存量房貸問題最多。據稱，該銀行新增房貸增速已經在下降。
高盛高華在不久前的一份分析報告中針對房地產業的不同調控措施所產生的影響進行了預測。報告認為，對房地產開發商的信貸緊縮整體影響不大；但是，40%的首付比例卻是保持需求基本完好的最高水平。如果將房貸首付比例提高到40%，則將對投機行為和過剩的投資需求起到抑制左右。
第二套房貸利率增10% 第3套考慮不予貸款支持
記者昨天從接近政策制定者的知情人士處獲悉，為抑制房地產市場的投機行為，銀監會將在近期提高第二套住房的首付比例至40%以上，同時將住房貸款利率提高至基準利率的1.1倍。該政策的出台時間尚未確定，「監管層也在觀察市場面的反應，昨天房地產股大跌讓監管層有些意外，但是不會影響到政策的出台。」上述知情人士說。
第三套房考慮不予貸款支持
目前我國房地產市場上最大的問題是投機行為嚴重，這是房價居高不下的一個重要原因，新建商品房吸引了很多投機者，真正需要住房的人卻買不起房。
上述知情人士表示，目前監管層的調控思路就是區分一般性住房需求和投資性住房需求，嚴厲打擊投機行為，同時保障普通老百姓的住房需求，因此這次政策的調整主要是針對多套房的購房者，要提高其購房成本。
按照監管層的思路，第一套住房貸款是居民的保障性住房需求，按揭貸款的首付比例應維持在20%-30%，第二套住房貸款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭貸款的首付比例可以在40%—50%，對於純粹商業用途的第二套購房者，房貸首付比例則要求達到50%以上。
同時記者了解到，對於購買第三套以及更多套住房的純粹投機行為，監管層房貸首付的比例可能會要求調到50%以上甚至是不予貸款支持。
此外，對於目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為，監管層也會重拳出擊。「諸如嚴格銀行土地貸款規則等系列調控政策會陸續出台。」該知情人士說。
另據媒體報道，新的房貸規定還要加大對住房保障體系的金融支持。有關部門研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對廉租房提供政策支持。
銀行稱將嚴格執行新規
對於提高第二套首付的門檻以及提高放貸基準利率的政策調整，到昨天為止銀行方面都還未接到通知，不過銀行都表示對業務不會有太大影響。
工行北京地區房貸負責人表示，最近確實聽到了風聲，但還沒有這方面的正式文件，但他透露：「明天我們會被集中到北京銀監局開會，討論如何控制房貸風險方面的問題。」
該負責人表示，從銀行角度來說，如果制定了統一的標准，銀行方面不會有太大意見，因為競爭是平等的。同時由於進入下半年，各家銀行當年度的房貸任務額大多已經提前完成，銀行以及其基層工作人員的壓力都不是很大，因此他預測至少在初期，相關這方面的規定如果出來後，將會被嚴格的執行。
「我們也在等監管層的消息。」深發展房貸部負責人昨天在接受采訪時說：「只要政策是統一執行就沒有問題。相對於利率上調，提高首付對消費者的影響更大。畢竟上調利率就是一個月多了幾十塊錢，提高首付則是一下子多付了幾萬甚至十幾萬，兩者齊發將會大大影響消費者購房慾望，銀行的放貸規模肯定受到影響，估計會降低20%—30%。」
不過，對於第二套住房的屆定問題，則被多位業內人士公認為一個難點。
工行該負責人表示，第二套住房確實比較難界定，一般都是以一個家庭以及配偶來界定，如果投資買房人利用他人身份證的話，會面臨比較大的法律風險。
將有助提高銀行抵禦風險能力
從防範可能的房地產風險波及到銀行資產這一角度來說，提高房貸首付成數以及相應地提高利率從嚴把握被認為是頗為有效的措施，前不久美國房地產市場滑坡所引發的次級信貸市場的危機無疑給國內銀行上了一課。
北京師范大學教授鍾偉認為，房地產信貸的風險固然存在，而房產市場的崩盤也可能給銀行的利潤帶來巨大的影響，但從目前來看，房產信貸———尤其是個人住房按揭貸款是頗為優良的資產，壞賬率極低，也在近幾年成為各家銀行發放貸款的主力。「這一措施會一定程度上打擊房產投機行為，也會提高銀行抵禦房產市場風險的能力，但總體上來說，個人住房按揭貸款仍然是銀行最優質的資產，因此這一政策未來可能出現一定反復。」
他將銀行信貸風險直接指向各地方政府的儲備用地貸款，他認為這其中蘊涵著相當高的風險，在未來房產市場調整之後，銀行信貸在這一塊可能會出現比較大的壞賬。
深發展銀行負責人表示，由於目前資本市場的火爆，投資者手中的資產開始膨脹，很多投資者將賺來的錢投資房產，但是資本市場的漲跌總是有周期性的，隨著股市逐步走入調整期，之前瘋狂投資房市的投資者風險壓力加大，也增加了銀行風險，現在調控有利於銀行降低風險。
目前，建行廣東、重慶等地分行已經將第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成。建設銀行寧波分行昨日也承認，本周已經對於按揭第二套住房的人開始實施首付四成。此政策覆蓋購買第一套房時未在建行按揭的客戶。建設銀行總行昨日表示將就此在網站上發布聲明。建行一名工作人員也表示，建行作為房貸市場規模最大的銀行，在給客戶提供金融服務的同時，也日益注重規避風險。
㈣ 給銀行的房地產項目可行性分析怎麼寫
項目背景
A州農工商總公司下屬的新城房地產開發公司由於資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區的企業改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮為了能改善居民的生活質量和提高本地區的房地產整體水平，所以希望找到能開發高品質住宅的開發商。而某省特別是B市的房地產開發公司不論是資金實力，還是開發水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉讓到並開發的內在因素。根據A州的城市總體規劃發展以及新區新橋鎮片區控制性規劃要求，該片區將是新區乃至整個A州重要的住宅區。本公司經過對A州全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據A州目前的房地產現狀與發展趨勢，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。
該項目已經取得了土地使用權證和項目規劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。
項目概況
該地塊位於A州新區何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區相連。項目佔地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建築面積為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業配套用房（約佔5%）。具有一定的開發規模，並能為品牌的延續提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。
本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。
A市介紹
A位於長江三角洲中部、某省東南部，東經l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，面積8488.42平方公里，佔全省面積的8.27％。市區392.3平方公里，其中建成區68平方公里，古城區14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成國內生產總值1760億元，經濟總量在三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現行匯率折算超過3600美元，顯示出強勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區人口為80萬。新區的經濟發展保持良好的發展勢頭，全年實現工業銷售產值400億，同比增長17%；完成國內生產總值160億，同比增長14.2%；實現財政收入20.5億。正在啟動二期開發。
A市住宅市場分析
02年以前A市住宅市場分析
在這之前，A市住宅水平一直維持在工業園區2300元/m2，古城區2500元/ m2，而新區住宅價格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點
①土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規劃。開發商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只佔很小的一部分。
②整個A市的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區環境、園林、文化方面的建設。使一大批想改變住房質量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。
③居民居住觀念沒有改變。大多數A州人認為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區。而且也一直認為A州新區是一個工業區，不適宜居住。同時，新橋鎮一直以來治安、環境都不好，在一定程度上限制了該區域的房價。
④消費觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀於「小橋、流水、人家」，只要有地方住，能吃飽，不會用剩餘的錢去改善居住環境和投資於房產。
⑤這段時間里，雖然有出現過許多有利於住宅發展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使A州房地產更上一個台階。
09年以來A市住宅市場分析
09年是A州房價飛漲的一年。08年10月份，A州市土地全面實行招投標。這對於A州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨於公平。與此同時，政府出台了一系列的相關政策。
①A州強化「強市富民」意識，努力使全市經濟繼續在高平台、低波動中運行，09年全市經濟繼續走強。同時，改變全市居民的消費觀念。
②規范房地產開發，改善投資環境，使房地產開發逐步走上規模化、集約化經營。把房地產開發作為城市新的經濟增長點，大力發展城鎮建設。
③在市區范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發項目，對存量土地開發項目採取限制的態度，使開發總量得到控制。同時，積極引導開發企業參與園區、新區的開發建設。
④加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。
A州新區住宅市場具體分析
A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發商已經聞風相繼提高樓盤價格。據A州市建設局市場調查統計：A州市今年房價總體上漲14.8%。
㈤ 銀行一般如何分析房地產融資項目
隨時監督地產建設進度，和售房進度，在融資前與地產商簽訂捆綁式協議，約定地產項目出售時由給予融資的銀行辦理按揭貸款，售樓款優先還貸；對融資結算賬戶封閉運轉。
㈥ 銀行如何評估房子
銀行不負責評估房子的價值，而是金融部門指定或委派的評估機構來進行價格評估。
房地產估價全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。
房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。
評估類型
1、一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
2、房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
3、特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。
㈦ 簡述商業銀行房地產投資
「適度寬松」的貨幣政策第一個大動作是降息。2008年11月下旬做出人民幣存貸款利率下降1.08%的舉動，是十年來罕見的猛烈的貨幣政策動作。政策當局對未來宏觀經濟下行的擔憂充分體現出來，但是下降利息的作用還沒有出現立竿見影的效果。正如降溫的政策需要累積一樣，反降溫的升溫政策要將企業與居民的情緒點燃，同樣需要時間的積累和政策能量的持續加溫。因此，市場與政策的博奕過程中，降息的預期仍然會持續，直到經濟運行中已經不再因為信用短缺而出現貨幣信用流失的時候。當居民和企業對未來預期還不明朗的時候，當大家對貨幣的需求停留於保證足夠的現金流時候，彼此的信用消失就會表現為流動性下降與貨幣乘數下降的兩重吸納貨幣的作用，降息的效果因此比較正常經濟運行狀態會打折。2008年冬天開始實施的「適度寬松」的貨幣政策第一個大動作降息不僅是為了彌補國內企業與居民的作用消失危機，更是為了彌補國際資本撤離或者撤離預期對市場流動性萎縮的反動作用。在現有外匯管理體制下，如果說2008年上半年貨幣政策是為了應對美元泛濫的推動的人民幣1：6.5倍以上投放而出現的通貨膨脹威脅的從緊舉措，2008年冬天開始的貨幣政策，應當具備反美元迴流而出現的6.5:1通貨緊縮威脅,以美元標價的外資流出多少,央行積極向市場「注入」多少。因此，在降息的同時，放開信貸限制是理所應當的舉動。「適度寬松」的貨幣政策第二個大動作放開信貸額度。從緊政策背景下的信貸額度控制並結合窗口指導，導致了2007年秋天前中國企業流動性緊張。伴積極財政政策的信貸額度放開，不僅是固定資產投資配套資金的需要，也是向企業注入流動性，從而防止企業因流動性不足導致出現的「枯萎病」。出口需求的大幅消失、居民消費無法短期彌補出口需求短缺遺留下來的缺口，必然反向向上游形成需求萎縮鏈條，從而出現PPI與PMI的急速下跌，官方公布的PMI在11月出現急跌，就是實體經濟信用萎縮後，經理人對未來預期的悲觀表現。因此，為應對來自國際的金融危機的威脅，以積極財政政策來抵消外需萎縮，從為生產而生產的第一部類入手，4萬億固定資產投資將基建、有色、鋼鐵、水泥、能源、交通等行業將形成生產需求，這種需求必須有配套資金的支持。我們預期，從2008年冬天開始的高速鐵路為中心的固定資產投資，不僅需要財政資金的支持，更需要持續的流動資金的支持，這種持續的資金需求，必然隨著投資規模因為地方的積極響應而擴大，從而形成對貨幣信貸額度的沖動性需求。