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03任務答案
萬科A獲利能力分析
盈利能力關系投資者的回報,是債權人收回債權的根本保障,是企業至關重要的能力。
1.營業收入分析
營業收入是企業營銷能力的綜合反映,是獲利能力的基礎,也是企業發展的根本。從下表可見,珠江三角洲及長江三角洲地區是其利潤的主要來源。企業初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環渤海地域為主,以其他區域經濟中心城市為輔的「3+X」跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點投資以及不斷推進的二線城市擴張是保障業績獲得快速增長的主要因素。
2009
主營業務收入
凈利潤比例
結算面積比例
珠江三角洲區域
27.03%
37.16%
25.08%
長江三角洲區域
32.38%
36.46%
26.06%
京津以及地區
32.01%
18.77%
36.34%
其他
8.58%
7.60%
12.52%
2.期間費用分析
期間費用是企業降低成本的能力,與技術水平,產品設計,規模經濟和對成本的管理水平密切相關。在營業費用增長率有所降低的3年間,銷售增速仍保持上升態勢,除市場銷售向好外,還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見,管理費用的增長幅度不小,良好的管理關固然是企業發展的核心,但也應進行適度的控制。由於房地產業需要大量資金作後盾,銀行借款利息大量資本化的同時也存在大量的銀行存款。因此,萬科在存在大量借款的情況下,其財務費用卻為負數,管理層應注意提高資金利用效率。
各項目增長幅度表
年份
2006-2007
2007-2008
2008-2009
主營業務利潤
57.01%
39.04%
56.79%
營業費用
66.48%
55.99%
41.83%
管理費用
43.17%
0.48%
42.82%
3.主營業務利潤及利潤構成分析
主營業務利潤率分析:由下表可見,06-09年銷售毛利率逐漸增長。07年根據市場供需兩旺,房價穩步上升的變化以及對未來市場土地資源稀缺性的預期,企業調高了部分項目的售價,項目毛利率明顯增長。08年凈資產收益率為近年來最高點,效益取得長足進步。其項目階梯形的收入,具有穩定性和較強的抗風險能力,抹平了行業波動帶來的影響。
年份
2006
2007
2008
2009
銷售凈利潤
8.36
8.5
11.45
12.79
銷售毛利潤
20.09
22.51
25.75
28.72
利潤構成分析:由上表可見,萬科主營業務利潤呈上升趨勢,其中房地產業務為其主要來源,毛利率保持穩定的增長態勢,而物業管理業務獲利能力有待加強。2006年後凈利潤的增長在很大程度上靠營業利潤的增長,同時投資收益的比重下降趨勢明顯。營業外收支凈額的比重逐漸減少。
4.盈利能力指標
(1)資產報酬率和凈資產報酬率。這兩項指標呈上升趨勢(見下表)。說明企業盈利能力不斷提高。
年份
2006
2007
2008
2009
資產凈利率
4.65%
5.13%
5.65%
6.14%
凈資產收益率
11.31%
11.53%
14.26%
16.25%
(2)經營指數與每股現金流量。經營現金凈流量與凈利潤的比率反映了企業收益的質量。下表顯示該指標波動幅度較大,說明現金流缺乏穩定性,存在較大的風險。這種不確定性主要是由於增加存貨所致,因此,萬科應加強現金流的管理,降低市場風險,提高運作效率,保證業務開展的靈活度。例如,08年,加強對項目開發節奏的管理,加快銷售,對不同的採用不同的租售策略,進一步消化現房庫存,加快項目資金周轉速度;09年貫徹「現金為王」的策略,調減全年開工和竣工計劃,以減少現金支出,都取得了不錯的效果。
年份
2006
2007
2008
2009
經營指數
0.62
1.19
-2.73
0.34
每股收益07年的大幅下降是由於06年實行了10增10的股票股利政策,因此,實際股東的收益還是增長了。該指標一直保持較平穩的態勢,在不斷增資的情況下,仍能保持一定的每股收益,說明萬科有較強的獲利能力。09年行業平均每股現金流量為0.404。該指標偏低,主要是由於每年公積金轉股使股本規模擴大,其次,反映了萬科獲取現金能力偏低。
年份
2006
2007
2008
2009
每股現金流量
0.26
-1.06
0.46
0.23
通過以上分析可見,萬科擁有較強的獲利能力,且這種獲利能力有很好的穩定性。在行業滄海桑田變化的十年,萬科一直保持了很高的盈利水平,除了市場強大需求外,說明其擁有很高的管理水平和決策能力,另外,規范、均好的價值觀也是其長盛不衰的秘訣。
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是的，你們經理的建議不錯，不過估計銀行也不是好糊弄的。具體分析是這樣的：
08年：08年收入3000乘以5000等於1500萬
支2000乘以5000等於1000萬，外加300萬加300萬，共計1600萬
08年虧損額1600萬—1500萬=100萬
09年：收3000乘以5000等於1500萬
08年每台成本2000元，其中生產成本1200元每台，固定生產材料費用為2000元—1200元=800元；
09年生產15000台，每台的生產成本為600萬除以15000台等於400元，固定生產材料費用是不變的即800元，所以每台的成本是1200元；
09年全年的支出項目有1200元乘以15000台等於1800萬，而剩餘的10000台除去生產材料固定價值外，已經額外產生的400元每台的附加生產價值，即剩餘10000台電視附加價值為400萬元，可視為虛擬固定資產，應作為收入項資金400萬
因此09年的盈利情況為：銷售收入1500萬+附加值400萬—支出（15000台乘以1200元每台生產成本=1800萬）=1900萬—1800萬=100萬盈利
至此，賬面分析已經盈利100萬，但是實際收支並未實現盈利，虧損（1800萬—1500萬）=300萬
問題2：
在銷售5000台的基礎上再銷售1250台，即1250乘以3000元等於375萬元，375萬—300萬=75萬，至此賬面實際資金已經實現盈利75萬（廣告費用未去除）