萬達城市綜合體成本預測與分析

『壹』 如何對營業收入和營業成本進行分析與預測（財務管理報告）

營業收入一般從銷售預測開始。根據銷售預測，和預計價格，算得營業收入。

營業回成本一般分為固定成本和答變動成本。固定成本根據上年數預測，變動成本根據銷售預測來計算。

主要看你能得到什麼信息。不同行業的方法也不同。

『貳』 城市綜合體研究_淺議城市綜合體前期規劃設計

淺議城市綜合體前期規劃設計
發表者：葉宇峰，萬達規劃設計院

在集團商業地產高速發展中，規劃院積極參與項目前期規劃研究和設計，這里結合本人前期規劃設計工作的經驗談談體會。

一、關於城市綜合體

城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業中心區，打造城市新地標，創造城市活力之源的商業綜合體和居住街區，創造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時不夜城"等方面起著重要作用。

城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成。

在國外早已發展成熟的"城市綜合體"，近年來在國內一些主要城市正以一種新的商業地產模式逐漸發展起來。作為中國商業地產領袖的萬達集團當仁不讓的成為打造"城市綜合體"的積極倡導者和實踐者：短短兩年多時間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽、北京、濟南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無錫等全國十多個大城市都有萬達"城市綜合體"閃亮登場。從單店到組合店再到如今的"城市綜合體"，萬達商業地產正在經歷第三次嬗變。

二、項目土地解讀

"城市綜合體"項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎。如北京萬達廣場在CBD區，濟南萬達廣場在百年商埠區與泉城步行路之間，合肥萬達廣場在三孝口商圈。第二，項目位於城市副中心，是城市經濟新增長點。如上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區，沈陽鐵西城市副中心等。第三，位於新開發區，如寧波鄞州區，南昌紅谷灘新區，蘇州工業園區等。人流量和消費基礎是支撐大型商業及城市綜合體的最主要因素，因此，位於新開發區的項目如寧波萬達廣場在招商方面比起北京和上海萬達廣場就相對困難。

在發展部進行項目初步選址，相關部門聯合調研、評估，並將項目可行性報告上報集團領導，最終項目定位確定之後，規劃院即著手項目前期規劃方案的設計工作。

項目前期規劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發展情況，商業發達程度，居民購買力及消費習慣等進行解讀；對項目具體土地解讀分為：1、城市商業特點及需求，商業人流主導方向及構成等； 這個城市缺什麼？我們能帶給城市什麼？2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經過等；3、基地內有沒有保留建築，如何將保留建築融合到規劃之中；4、項目可利用資源，如：河流，公園等；5、項目規劃條件：容積率、限高等；6、項目區域規劃與城市總體規劃等。

三、城市綜合體設計特點

1、多功能的城市開發

城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發。一般的城市開發商主要集中在某些單一功能的開發上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發、純商業開發、或者純酒店或寫字樓開發等。萬達廣場將多功能綜合集中開發，包括有：酒店、寫字樓、大型商業和特色商業街、公寓、高尚住宅、大型廣場等。

不同功能、時間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市"24小時不夜城"-大型商業中心與商業街區是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進駐提升了消費檔次，公寓及住宅區從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣等。

總之，城市綜合體的多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強，如總建築面積達78萬平方米的重慶萬達廣場，商業及公建面積達33萬平方米，項目建成後將使萬達在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強。

2、街坊式的街區布局

在當代城市化進程中，許多城市的歷史風貌正被一點點地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點點地割裂。為此，城市開發商需對保護城市的文脈，保護歷史形成的街區，城市記憶，城市尺度，路網格局，商圈等予以足夠的關注，對擬改造項目及城市的歷史及現狀進行分析，把握城市規律，解讀土地價值。

街坊式街區布局很好的保留了城市歷史脈絡和城市骨架-道路是一個城市的骨骼，街區承載著城市的記憶，街坊式街區布局將城市歷史文脈很好的延續。

我們在城市綜合體設計中採用了街坊式街區布局的規劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習慣，保留了基地具有歷史價值的文化建築，結合保留建築或原有活動廣場設置供市民活動的城市廣場等。如在濟南萬達廣場的規劃設計中，對基地歷史及現狀進行分析：基地位於百年商埠區與泉城步行街之間，基地內部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個區域。因此項目規劃了二橫一縱道路系統，將項目分成四大功能分區：沿連接商埠區與步行街的經四路一側布置了大型商業廣場，東側面向泉城廣場布置了超高層酒店，同時，用地東南側以東與高架路相對是共青團路廣場，故在此規劃了3萬平方米的市民廣場遙相呼應；另外，結合用地中部的歷史保護建築，布置了社區文化廣場，將居住區自然的劃分為四個組團，形成了在原有路網基礎上的街坊式街區布局，延續了項目原有的道路系統和商業行為習慣。

3、開放式的城市空間

我們在城市綜合體規劃設計中的另一大特點是創造開放式的城市空間。城市綜合體設計是以較高密度和高容積率的設計手法將多種功能的建築空間集中布置，這種集中布置規劃手法使項目規劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。我們在多個項目的城市綜合體方案設計中都規劃了這樣的城市空間，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達廣場均規劃了2～2.5萬平方米市民廣場。

在寸土寸金的綜合商業項目開發中，做出這樣的決策和規劃是需要最高決策者具有過人的魄力和前瞻眼光的。開放式空間包括市民廣場，居住區休閑活動廣場，大空間尺度的建築間距及超大綠化園林的高尚社區等。它們為城市增添了市民公共活動場所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標式建築天際線提供最佳視覺空間，為城市透出藍天、白雲、森林、小溪、詩意…

太原萬達廣場位於太原有龍眼之稱的黑龍潭公園周圍，為了讓公園透出綠色，規劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態還給城市。

4、地標式的城市建築

城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建築。如超高層酒店：濟南萬達廣場180米高超白金五星級酒店（建成後將是濟南第一高樓）；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。

四、項目前期規劃心得

通過工作實踐，總結心得如下：

1、認真做好項目前期調研和定位。項目前期調研和定位準確與否關繫到整個項目的運作是否成功和順利，因此集團相關部門應加強合作和工作力度，並使之規范化和制度化。

2、認真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規劃，使功能設置和分區合理，最大發揮土地效益；通過合理交通規劃，使商業動線合理，積聚人氣。

『叄』 萬達靠什麼賺錢

萬達廣場是靠什麼賺錢的？

2月5日傍晚，阿里巴巴集團、文投控股與萬達集團簽訂戰略投資協議，以每股51.96元收購萬達集團持有的萬達電影12.77%的股份。其中阿里巴巴出資46.8億元、文投控股出資31.2億元，分別成為萬達電影第二、第三大股東，萬達集團仍為萬達電影控股股東，持有48.09%的股份。

而在1月份的時候，由騰訊控股作為主發起人，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

對於萬達，這一系列交易當然是城下之盟，讓深陷資金泥淖的王健林有了喘息之機，甚至有人稱之為「互聯網巨頭瓜分萬達」。但長遠來看，王健林的這些舉措，畢竟將萬達這家龐大的企業引向開放，而王健林娛樂帝國構想，也可能在這一次阿里和文投入局之後重拾。

錢不是萬能的，錢是萬達的。

一句看似玩笑的，透露出萬達有多麼賺錢。那麼，萬達廣場到底如何盈利呢？

眾所周知，萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式其實說白了就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等等社會需要的火熱項目，然後把這些進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。這種「售」養「租」的方式，讓萬達廣場建成後自己持有經營，全部租金收益歸萬達，被稱為「重資產模式」。

而這種商業模式恰恰符合現在中國城市發展需要，很多二線城市都有了萬達廣場的身影，有人說，有萬達廣場地方就是一個城市新的商業區。就我本人去過的幾個萬達廣場而言，確實是這樣，有萬達廣場的地方確實成了商業聚集區，這種狀態在二線城市尤為明顯。

王健林適應時代潮流的運作能力是首屈一指的。去年，萬達集團將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產；將13個文化旅遊城項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團，還有一些其他的類似動向，這意味著，王健林開始賣出旗下最具知名度和最賺錢的萬達廣場項目。 對此我們不難看出， 王健林此番正打算用「品牌」力量大做文章。 從重資產到輕資產，靠品牌賺錢。

通過王健林的轉變動作，能看出他的才智，也看出環境的無奈。萬達發展到如今，已成為全國甚至是國際上有影響力的地產品牌。所以，投資商看中的是萬達背後的品牌價值，而王健林也明白，走到如今的萬達，依靠「品牌」賺錢正是極具天時地利人和的時候。

萬達廣場你首先要理解這是什麼樣的一個模式。對於拿地有兩種拿法，第一種萬達廣場首先在商圈附近會根據數據和市場情況拿下一片地，之後建好基礎的商鋪以及樓層，同時間進行招商活動，招商活動分為幾個板塊。

首先第一個肯定是商家的入駐，也就是傳統的門店商家，付出一定的租金進行入駐，門店地理位置越好，曝光率越高的店鋪，價格越高，因為本身萬達商圈具有一定的知名度，對於很多希望打響品牌形象以及希望實現品牌轉化的店鋪，基本都會選擇在萬達廣場拿下一片地域，實現高的人群曝光和贏利。

第二個是材料商的入駐，萬達廣場的很多材料以及裝修都是需要符合統一裝修風格的，萬達廣場和部分的材料商以及建築公司都有合作，更多的都是萬達廣場同一集團旗下的業務，一家門店買的只是店鋪使用權，但是裝修和一些服務費都是萬達賺大頭。

第三個萬達影視，一般萬達都會自己在萬達廣場上有玩大的影城，這時候萬達因為商戶吸引來的客戶，自然同樣有著對於電影的消費需求，那麼萬達廣場的電影播放收到的利潤也非常可觀。

第二種盈利模式，這個模式不同於前面一種，多見於三四線城市，很多店面都是空的情況，但是依舊贏利，那是因為什麼獲得盈利呢？想想萬達最大的業務你就明白了，如果萬達拿下了一片地，那片地的房價不算高，因為本身周圍沒有太多商圈，他就去製造商圈，這點使萬達廣場最大的贏利模式！一個小區周圍有萬達，房價自然會高漲，建房子賣房子實現的盈利轉化，遠遠可以填補製造出一個萬達廣場的成本！內里門道很多這里不多說。

第三種模式，周邊商鋪買斷，這可以建立在第一種和第二種模式上，一般商圈周圍的地塊，都會因為地皮不斷地操作實現升值，但是一般其實都是萬達自己的商鋪，在建立萬達之前就被低價收購了，後面又轉租售賣出去賺取中間差價。

『肆』 萬達公司預測的年度與小額2000元,新浪條件為l30,變動成本率50%,資金成本由百

現行信用方案：
邊際貢獻=3000*（1-70%）=900
平均收款天數=30天
應收賬款佔用資金=3000/360*30*70%=175
應收賬款佔用資金成本=175*12%=21
收賬費用=65
壞賬損失=3000*2%=60
可獲得息稅前收益=900-21-65-60=754
A方案：
邊際貢獻=3000*（1-70%）*（1+10%）=990
平均收款天數=60
應收賬款佔用資金=3000*1.1/360*60*70%=385
應收賬款佔用資金成本=385*12%=46.20
收賬費用=70.2
壞賬損失=3300*0.03=99
可獲得息稅前收益=990-46.20-70.2-99=774.60
方案B
邊際貢獻=3300*1.1*0.3=990
平均收款期=10*60%+20*15%+60*25%=6+3+15=24
應收賬款佔用資金成本=3300/360*24*0.7*12%=154*12%=18.48
現金折扣=3300*60%*2%+3300*15%*1%=39.60+4.95=44.55
收賬費用=58.78
壞賬損失=3300*0.02=66
可獲得息稅前收益=990-18.48-44.55-58.78-66=802.19
有上可知，方案B的收益大於方案A的收益大於現行政策的收益，應當改變信用政策，選用B方案

『伍』 萬達廣場的商鋪值得投資嗎

商鋪一直以「穩定的高額租金回報」受到許多投資者青睞，甚至許多投資者認為「一鋪養三代」，是投資理財的一大重要工具。這年頭，人人都在琢磨，怎麼才能讓錢生錢？現代化的投資技術和理念固然必不可少，而中華民族祖祖輩輩傳下來的至理名言也是萬萬不能忘記的。俗話說，一鋪養三代。投資商鋪，如今仍不失為一個投資妙招。

當然啦，買了商鋪，你並不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調查，面積一樣的商鋪適合什麼樣的商業類型?周邊的消費水平，能支撐什麼水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構投資者那樣撰寫投資報告，但你的心裡得有本清晰的賬

『陸』 誰知道 萬達城市綜合體的組織結構啊

1. 萬達城市綜合體是一個商業形態，不是企業法人，因此，談不上組織結構。

2. 萬達城市綜合體，開發歸開發公司，建成歸物業公司，內部的各業態又有分別的公司獨立經營，他們與物業公司簽訂租賃合同。
   

『柒』 萬達城市綜合體選址標準是什麼

萬達城市綜合體的選址標準是：

1 城市整體環境

1.1 城市常住人口：50萬以上

1.2 城市年GDP在400億元以上，人均GDP達15000元

1.3 城市全年社會固定資產投資200億元以上

1.4 年社會消費品零售總額180億元以上

1.5 城鎮居民人均年可支配收入12000元以上

1.6 年人均消費支出5000元以上

1.7 城市規劃重視第三產業

1.8 未來兩年內政府領導不涉及到大范圍換屆

1.9 該城市有明顯的支柱產業

1.10 政府給予的優惠政策不低於同類級別的商業項目

1.11 城市房地產行業年開發量100萬平方米以上，竣工量50萬平方米以上

1.12 住宅地產均價在2000元/平米以上，商業地產均價在4000元/平方米以上

2 項目地塊條件

2.1 地塊要求：凈地、五通一平

2.2 地塊面積：商住總體面積35-50萬平方米，商業用地面積10萬平方米左右

2.3 項目位置符合城市未來發展方向

2.4 項目用地永久性供電和動力電達到項目標准

2.5 項目供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決

2.6 項目用地通訊（有線電視、電話、網路）有地下管道

2.7 距市中心車程不超過15-20分鍾

2.8 項目周邊經停公交線路不少於5條

2.9 項目可視性佳（50米以外易見），臨街面寬度不低於200米

2.10 項目地塊要求規整

2.11 項目商業開發地塊至少比鄰一條城市主幹道（雙向6車道）或兩條交通次主幹道

（雙向4車道）交匯處，沒有立交橋、河流、山川等明星障礙物

2.12 距項目1.5公里無經營面積超過50000平方米同類業態為佳。

3 參考原則

3.1 選址原則上不會在城市的核心區。 核心區的成本太高，收益投資率下降，而且租金未見得核心區就比郊區店多出3倍、4倍。所以一般來說選址遵循三個原則，一是交通便利，至少有兩個主道，就是兩個方向的道能夠達到我們的選址，這樣能方便進出，如果只有一個方向，將來人流一多，車流一多，堵車，進出困難，可能將來的收益和增長就會下來。

3.2 考慮居住人口，大多數是不看流動客人的，一般的高鐵站、火車站、飛機場，一看很好，每天有一千萬，萬達原則上不考慮。這種流動客人很少有持續購買的行為，偶爾買個東西、吃個飯走了。而購物中心是需要不斷的重復消費，有回頭客，所以只考慮半徑5公里的居住人口，萬達廣場（項目招商信息）的原則是半徑50公里有30萬住戶可以。相近30公里沒有相同業態，旁邊有了大型購物中心的，萬達廣場一般不會選取。