15年房地產市場分析

A. 重慶房產市場近幾年的變化有哪些

01、關於重慶樓市的一切——從去庫存開始

重慶樓市庫存及去化周期不高，總體處於健康狀態，即使在15年的庫存高位，去化周期也在15個月以內。

重慶土地市場供應與成交已有別於以往一路向北（渝北等北部行政區）的態勢，注重各區發展的均衡，巴南區供地大幅增加，同時巴南區房價僅為北區房價一半，能有效的拉低城市整體成交均價。重慶樓市已成多點開花的布局。

02、城市基本面——政策支持力度極大，投資驅動型經濟

1、行政區劃：中心城區經濟貢獻大，17年上半年中心9區佔全市GDP的40.3%

重慶地處中國西南部，毗鄰川陝黔湘鄂五省。是長江上游地區經濟中心、金融中心、物流中心和創新中心。是我國管轄面積最大的直轄市，面積為北京、天津、上海三市總面積的2.39倍。

區域發展幾大利好：

自成立直轄市以來，已帶來大量政策傾斜；

三峽工程建設，極大的提升了航運能力，噸位提升至萬噸級；

西部大開發三大歷史性機遇，高校大量集中於重慶；

一帶一路政策，確立區域中心城市地位，城市發展政策支持力度極大。

主城區中佔6.64%的土地居住著全市27.7%的人口，居住密度大，但近40%的人口分布在下轄縣、鄉鎮，對城市房地產貢獻作用有限。

各區概況：

渝中區：傳統商業中心，是全市政治、經濟、信息、商貿中心

江北區：西南地區最大的步行商業街所在地。其江北嘴是CBD組成部分。

南坪：規劃發展5條商業步行街；發展潛力巨大。

楊家坪：工業區，重要的交通樞紐。

沙坪壩：文化區。

北碚區：重慶的後花園。

2、政策支持：政策持續引導，支持力度大，僅房貸利率上四大行利率低於國內其他一二線城市10%

3、經濟及產業：投資拉動，出口優勢明顯，汽車及電子製造等為支柱產業

重慶主城九城區除2015年GDP增速10%，2011年至2017年上半年其餘年份均處於10%以上增速，保持高速發展，自2015年探底回升，2017年上半年增速達14.1%。政策持續施加引導，城市經濟增長長期依靠投資拉動，固定投資佔GDP比例長期高於80%，2017年上半年重慶固定資產投資佔GDP比重為76%。雖然數據顯示2017年上半年全市完成固定資產投資6922.79億元，同比增長12.3%。

對外貿易是優勢：渝新歐鐵路起點，對外貿易優勢明顯，出口財稅補貼，重慶出口額持續走高，2016年重慶、成都出口額分別為406.94、210.31億美元。世界500強落戶分別累計272、278家。

由於區域經濟活躍、對外貿易和等方面優勢各國紛紛在成都設置領事館，受政策影響部分國家已將領事館遷至重慶，目前駐成都領事館（17家）僅次於上海、廣州，重慶10家。

重慶、成都地理位置相近，具有類似的基礎條件、資源稟賦以及歷史定位。在經濟總量上，重慶明顯遠大於成都，2017年上半年增速為10.5%，僅次西藏，位居全國第二；在經濟增量方面，上半年重慶GDP增量為1143億元，為全國榜首，超過四大一線城市。

重慶「6+1」支柱產業在去年產值超2.4萬億元，其中汽車產業和電子製造業為重點產業，產值分別達5391億元、4999億元，同比增長分別為11.7%、17.7%，兩行業對全市工業產值增長貢獻率近六成，分別為25.4%、33.8%。

重慶上市公司數為50家，成都為69家。重慶主要是以汽車及摩托行業以及化醫行業為主，佔13家；

4、人口：城市人口呈現凈流入，吸納能力較強，人口外出務工短期無法改變。

城市人口呈現凈流入，吸納能力較強，常住人口年均增長在14年觸底後快速反彈，增速接近2%。

5、交通：樞紐地位鞏固，提升區域人口吸納能力，是長江上游地區唯一集水、陸、空資源的中西部綜合交通樞紐。

鐵路：成渝鐵路、渝黔鐵路、襄渝鐵路、渝懷鐵路、遂渝鐵路（西部地區第一條高速鐵路）五條電氣化鐵路干線。在建襄渝鐵路復線、蘭渝鐵路等。成渝、渝萬城際鐵路、渝黔新線即將動工。規劃有渝鄭、渝昆、渝魯等客運專線。

對外鐵路：渝新歐國際鐵路等戰略項目。

航空：江北國際機場是全國十大機場之一，２０１６年年吞吐量達3589萬人次。

水運：萬噸級貨輪可直達重慶

6、教育及科研：區域師資力量強，專職教師隨學生數上升而逐漸增多

學生教師數量比在15:1以內，呈現「入多出少」的凈流入狀態，導致重慶主城區在校生增速上升，主要是在校小學生大幅上升。

B. 教授說15年後人人有房，你覺得15年後的房價將會如何

關於15年後是不是人人都有房子，還有15年後的房價走勢如何，主要還要看這15年間市場的供需關系以及人們的工資情況。

就比如說15年之後，中國就會步入老齡化社會，到時候老年人口的相比更多了，年輕人變得更少，那麼供需關系也就會產生一個很突出的變化。房子也會變成大家居住的場所，那些炒房應該也就沒有那麼熱烈了。至少在到時候去買房子肯定不會像如今這么吃力，再加上經濟變好了，房價也能夠降下來，低價房產也是可以想像的。

C. 15年美指瘋狂上漲,中國面臨房地產泡沫和股市泡沫雙雙破滅的風險,那麼16年降臨

你想說么子

D. 15年電力股 和房地產股票哪個行情好一點

個人更看好電力板塊的個股。

E. 誰能告訴我估計十五年後全國樓房的房價趨勢如何！

這個未免也太牛逼了，要是真有人能分析出十五年後的房價趨勢，那麼這個人肯定會超越巴菲特他們這些人的
如果中國政府不做任何干預，根據中國習俗、開發商的奸詐等來判斷，房價肯定是會漲的，而且迅速、離譜
但政府一干預，這個就不好說了，今天這個政策，那誰能知道15年後又是什麼政策呢
現在是在限購，說不定到時又是鼓勵買房了
就好比計劃生育，最早，是「人多力量大」，鼓勵生小孩，隨後，搞計劃生育，一家一個，現在由於老齡化，又鼓勵生小孩。這個還好了，只是鼓勵，沒強制
另外，還得告訴你，有個詞叫「炒作」
房地產是被炒起來的，黃金是被炒起來的，和田玉也是，甚至連綠豆，都炒作的厲害。
所以在中國，你無法判斷走勢

F. 中國房地產市場還能火多久

從人口年齡結構來看，大致的結論是，10-15年後中國房地產市場的潛在需求將顯著放緩。以未來即將購房人群來看，1975-1984年的出生人口約有1.94億，
1985-1994年的出生人口有2.3億，
而1995-2004年的出生人口只有1.82億。
可以看出，1985-1994年出生的人口最多，
這部分人口更嚮往城市生活，他們
將在2010年開始進入婚齡。
這個更龐大的潛在住房需求將在未來10-15年內釋放。
但到2025年以後，由於1995-2004年的出生人口驟減，導致進入婚齡的人口驟減（減少了約5000萬），再加上人數眾多的50後、60後可能開始面臨死亡的威脅並導致住房閑置增多，這樣供求兩方面都決定了房地產市場可能風光不再。

G. 近5年國家及鄭州市房地產市場的相關政策與法規及自己的看法

沒有看法，沒有看法，沒有看法，沒有看法。