上海的工業用地

A. 憑什麼上海土地全部是工業用地，而落戶上海還要看他們臉色！我們就該受窮當農民嗎憑什麼我們自己的土地

上海發展必須遵循的四條底線，其中之一就是建設用地總量負增長，而為了支持實體經濟，上海一下子推出了多項工業用地政策。上海市經信委主任陳鳴波在5月31日召開的市府新聞發布會上表示，「只要有好項目，上海不缺土地」。

5月31日，上海市發布《關於創新驅動發展鞏固提升實體經濟能級的若干意見》，一共6個部分50項措施，其中就包括優化土地供給的多項措施：到2020年全市工業用地規模保持在550平方公里左右，對規劃工業用地予以嚴格管控，區每年工業用地減量化騰挪指標1/3用於製造業；實行工業用地彈性年期出讓，提高集約利用效率，加快存量土地的二次開發。

上海市規劃和國土資源管理局副局長岑福康說，隨著土地價格的逐年上升，用地成本已經是企業成本的主要組成部分。因此，在用地規模上予以保障的同時，對於企業來說，更重要的則是如何降低用地成本。

對於增量工業用地，上海推出了工業用地彈性出讓年期、產業用地先租後讓的政策。

據介紹，從2014年年底開始，上海正式實施了工業用地彈性出讓年期，《土地管理法》中明確工業土地出讓年期不超過50年，以往工業土地出讓以50年為界限，現在則明確一般工業用地或者產業用地是20年。《若干意見》則提出，承擔國家及上海重大戰略的產業類或功能類項目，經認定後，可按照最高50年出讓年期出讓。

「在地價方面，我們也做了精細的測算。相對50年出讓年限，一塊土地出讓年限20年的時候，土地價格大概在60%左右。假設按50年出讓要付100塊，按20年出讓只要付60塊，還有40塊可以存20年，也足夠到20年之後支付這塊土地的續期費用。」岑福康說，這樣不僅可以集約使用土地，實現土地流量增效，用土地資源倒逼產業轉型，而且可以降低企業的土地成本。

但對企業來說，還有另外的顧慮，那就是20年後的地價是不是會漲價？20年後是不是允許自己繼續使用這塊土地？為了打消企業的顧慮，岑福康說，可以在工業用地出讓合同中明確具體的續期條件，比如繼續有生產、繼續有產值、繼續有利潤、繼續有製造能力的條件下可繼續使用這塊地，續期價格也可以現在約定好。「這是切切實實支持實體產業的發展，解決企業的後顧之憂，也降低企業初期的用地成本。」

此外，上海還推出了差別化、多樣化的土地出讓方式。比如現在開始試點的先租後讓。可以前3年收取土地租金，當企業發展到一定的規模，進入正常發展軌道，也具備購買土地的能力時，再把這塊土地出讓給企業。

而對於存量工業用地，上海則提出加大二次開發力度。鼓勵符合產業導向及規劃要求的現狀優質企業開展技術改造，存量工業和研發用地按規劃提高容積率的，各區政府可以根據產業類型和土地利用績效情況，確定增容土地價款的收取比例。

當企業面臨技術更新，要改造，要提高產能，往往需要增加土地使用的強度，需要補土地出讓金的，「各區政府可以確定增容土地價款的收取比例，但是這個比例沒有提下限，也就是說，這個下限可以是0。」岑福康說，當然這也必須要經過區政府集體決策和評估。這意味著，工業用地的二次開發只要是切實用於技術改造、用於實體產業的發展，增加部分的土地出讓金可以不收。

以此為契機，本市在「十三五」期間將統籌推進60多個10億以上重大產業項目落地，加快建設和儲備集成電路、智能網聯汽車、大飛機等引領性強、成長性好、帶動性大的產業項目，形成汽車、新一代信息技術、智能製造裝備、生物醫葯與高端醫療器械、新材料等千億以上產業集群。

B. 上海哪裡有工業用地出租

首先您要先明確區域定位，想在上海哪塊區域找工業用地，其次，像我們平台上有很多上海的工業用地出租，像浦東、奉賢、松江等地都有，具體還是根據您的求租需求來的。

C. 上海 195、198地塊指什麼

195區域指規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地，因實際面積約195平方公里而得名。195區域雖然在城市基建區內，但因為產業結構差異的原因，會出現較大幅度的調整，這也就意味著不少企業將面臨外遷。

198區域就是規劃產業區外、規劃集中建設區以外的現狀工業用地，面積大約為198平方公里，同樣因面積數而得名。

(3)上海的工業用地擴展閱讀：

「195區域」因位於規劃工業區塊外，又地處城市集中建設區內，被要求按照完善城市公共服務功能、重點發展現代服務業的方向轉型。

在房地產市場進入存量房時代後，城市更新日益受到重視。近期，上海多個城市更新項目相繼面市並獲得不少好評，這背後是上海的土地供應瓶頸已現。

為破解土地資源緊約束瓶頸，提高工業用地利用績效，上海市也進行了創新性的探索，根據是否屬於規劃工業區塊內、集中建設區內，將工業用地劃分為「104區塊」、「195區域」和「198區域」，並分別提出不同的轉型方向。

其中「195區域」因位於規劃工業區塊外，又地處城市集中建設區內，被要求按照完善城市公共服務功能、重點發展現代服務業的方向轉型。而這195平方公里具備「工改商」潛力的工業用地，自然落入了不少開發商眼中。

D. 上海的土地類別是怎樣劃分的

全國都是分為：城市土地，集體土地
城市土地中又分為居住用地，商業用地，公共用地，工業用地
集體土地中又有分自留地，集體所有

E. 上海工業用地投資哪個地段好

金山區吧
因為在郊區，還能享受到一定的稅收優惠政策~
而且，金山回有很多工業園區，以後也能享答受到一定的政策支持。
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F. 上海 104區塊工業用地作為辦公使用需要申報嗎

商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。
工業用地指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其他用地類。
工業用地與商業用地的區別：
1、商業用地的地帶，為企業定期互動。或者至少是相當有規律的與他們的客戶。包括辦公室，零售和服務業務。最核心的城市區域濃厚的商業發展。工業用地是一個分區指定用於工業領域。這些企業通常製造，加工或以其他方式產生商業企業銷售的產品後。工業用地的定義包括工廠和倉儲設施，以及一些采礦和運輸業務。
2、地價不同（工業用土地價格低、商業用地價格高）；
3、使用權年限不同（工業30年、商業40年）；
4、土地使用性質不同（國家規定不允許違反用土性質使用土地，即：不允許在工業用地上從事商業活動）；
5、區位不同（商業在市區內、工業在市郊或接近市郊）。
商業用地和工業用地的區別主要有以下四個方面：
1、土地用途性質不同
商業用地的用地性質是用於建設商業用房屋，工業用地指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。
2、土地使用年限不同
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，商業用地最高使用年限為40年，工業用地最高使用年限為50年。
3、地價不同
通常來說，當地政府為了招商引資，帶動當地經濟發展和就業，會適當控制工業用地價格。商業用地價格遠高於工業用地價格。
4、銷售限制不同
商業用地開發銷售可以根據顧客需要進行面積劃分，對購買群體無限制條件；但工業用地開發銷售辦理產權時存在兩個限制條件，其一最小分隔單元面積不小於300平方米，其二受讓（租賃）人應為非自然人，必須是企業法人。

G. 北京和上海的工業用地產權制度

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H. 上海臨港工業用地招拍掛前，拿地企業先要做哪些准備

要做好兩件事

要做好兩件事：一是確定自己需要的地塊位置二是已經自己需要的地塊的市場前景與潛在價值即升職空間

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