2013年11月上海樓市

A. 上海樓市調控再升級，這釋放出什麼信號

上海，能夠穩穩地坐在一線城市的寶座上面幾十年，一定是有兩把刷子的。
不管周邊環繞的長三角經濟新興城市表現得多麼活躍，也不管長三角深圳GDP房價如何令人矚目，上海就是上海，一線地位不可撼動，有腔調還是有腔調。
這不是吹捧上海如何好，看人是態度見人品，看城市，那絕對要看政治覺悟和分寸拿捏了。
僅僅在這一點上，上海就足以讓北京以外的所有城市，喊上一句老大哥。
這釋放了一個很簡單的信號，而且也是我們一直在強調的一個信號，就是：房子是用來住的，不是用來炒的，這一點非常關鍵，而且現在每一位炒房者都應該意識到這個問題的嚴重性，同時要避免出現這種情況。

正常買房的人應該怎麼辦？
很多人會問，如果出現了這些政策，那麼正常買房的人要怎麼辦？是不是就買不到房子了？其實我們不用擔心這個問題，因為現在所有的樓市的調控都是為了正常買房人的利益，也就是說當調控逐漸穩定的時候，房地產的價格就會相對穩定了，這個時候想買房的小夥伴也可以買到自己心儀的房子，這一點不需要有任何擔心。如果你真的是一個房子的剛需用戶，只需要耐心等待即可。

對於後續中國樓市的幾點思考：
關於房價，說句很多人不愛聽的，一線城市的房價，依然要上漲，只是會以平穩，溫和的形態表現出來，金融限制這樣的手段不可能長期使用，對於經濟市場和行業發展來說是互相制約的，所以，當下的綜合調控，震懾示範作用是主要目的。
反對炒房，堅決擁護和堅持「房住不炒」已經從口號正式轉變為實實在在的行動，投機和炒作行為必然會受到抑制。
樓市和房價會進入一個調整階段，伴隨調控的深入和金融手段的配合，預計還會有更大的行政手段介入，關鍵節點，是春節前後，敬請拭目以待。
中國樓市進入完全管控的「計劃經濟」模式的政策市，是一個必然趨勢。未來購房群體的綜合評估會進一步細化和規范，信用體系和人口普查結果將在下一階段的房產和樓市中得到充分運用。
中國房地產和樓市中的資本下一步非常有可能進入其他資本市場，目前管理層的導向非常清楚：投資房子是不行的，長效機制打壓和遏制會成為常態，未來資本投資的方向可能很快就會出現，一個全民炒房的時代，必將終結。

B. 上海從嚴調控樓市，為何夫妻離異3年內限購

對火熱的房地產市場，上海出手從嚴調控。21日晚，上海發布關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見。意見共計10條，從增加土地供給、打擊“假離婚”購房、調整增值稅征免年限、優先滿足“無房家庭”購房等多方面加強市場調控。

針對上海發布的新政，有業內人士指出，政策對於那些想通過“假離婚”來獲得購房資格，以及通過“假離婚”來獲得首套購房資格的人，都會產生直接遏製作用。2020年已經有不少城市堵住“假離婚”漏洞，上海這次收緊信號也十分明確。

前瞻產業研究院數據顯示：2010-2020年11月，中國房地產開發企業的竣工面積與商品房銷售面積的比例整體處於下降趨勢。從“竣銷比”來看，自2014年其，除2019年外，房地產“竣銷比”呈現下降趨勢。2020年1-11月，“竣銷比”下降至39.23%.由此可見中國房地產市場依舊是賣方市場。

C. 2021年的上海樓市幾乎每個月都有新政！為什麼那麼頻繁的變化

原因在於上海的樓盤管控還存在有太多的漏洞，需要不斷發布新規來進行調整。

我們首先必須對市場數據有一個基本的判斷

去年，上海總共售出了約24萬套房子，每月約2萬套

去年樓市怎麼樣？綜上所述，上半年冷，下半年熱，所以一個月兩萬台是一個比較穩定的數字

如果交易已經過了3萬套，那麼樓市就比較熱了。如果3萬套數據持續三個月，那麼樓市熱度將會火爆

所以春節前大量成交提前，3月份賣出3萬多套。還有一個很重要的原因是，網上傳輸在4月1日網上簽約之前，必須檢查購買限制。

雖然沒有發生，但很多購房者為了盡快完成換房，提前搬到了3月份。

所以我們看這個數據，其實是很復雜的，因為客觀因素多種多樣，但確實不是小交易量。這也是新政多的原因。

好了，以上就是本期內容的全部分享了。

D. 目前房地產政策收緊對上海樓市有什麼影響嗎

近日，中央政治局會議宣布「堅決遏制房價上漲」。綜合來看，上海的樓市近專一年以來趨於平穩，三屬四線城市房價突飛猛進，因此該項政策的主要目的是要遏制三四線城市過高的房價上漲速度。上海房地產管控一直較為嚴格，因此該項會議結果預計不會對上海樓市產生太大的影響。

E. 上海樓市會崩盤嗎

孔銳於2012年11月3日上午發表網路講話指出，××大之後，新的領導上任將如何面對現在中國持續低迷的經濟？這是關鍵所在，要想中國經濟有所好轉，唯一的辦法就是取消中國調控房價的政策，就是不取消，也只能讓這種政策做好過冬的准備，絕對不可能再次延續下去，所以，中國的房價在之後，必將開始持續高漲，預計在2013年第一季度就可以達到歷史上新的高潮。

我覺得他說的比較誇張，但明年房價會上升，應該是可以肯定的。

一家之言，僅供參考

F. 11月以來多地樓市政策調整頻現

自11月份以來，微調的樓市政策密集出現。據中原地產研究中心統計數據顯示，11月全國房地產市場政策調控次數刷新最近一年最高紀錄，高達72次，在2018年11月只有11次。而2019年1月-11月，合計房地產調控次數高達554次，同比2018年同期的425次上漲幅度高達30%。
11月，深圳調整了普通住宅標准，將容積率在1.0以上、單套建築面積144平方米以下的認定為普通住宅，可享滿兩年免徵增值稅的紅利，從而減輕買賣雙方交易成本。11月，部分城市的公積金政策有所調整，比如石家莊、秦皇島、伊春、馬鞍山、眉山、柳州、濟寧等。其中很多城市都調整了公積金繳存基數。此外，近期全國累計有超過20城在11月發布了各種吸引人才的政策，其中包括佛山、南京、上海、中山等城市，雖然吸引人才政策並非針對房地產市場，但是都與人才購房資格、購房補貼內容相關，相當於變相調整購房資格。
12月頻頻出現的樓市調控政策依然延續11月的態勢，中原地產研究中心統計數據顯示，12月樓市密集發布超過15次調控。最為典型的政策包括住房公積金政策的調整。從內容上來看，因城施政，有松有緊。12月2日，位於粵港澳大灣區最東端的深汕合作區商品房限購政策出現調整。在深汕合作區購買的商品住房不再計入在深圳購買商品住房的套數限購范疇，但前提是5年「限售」；12月4日，鄭州住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。具備鄭州戶口、在外省繳存的公積金在鄭州購房時也可使用；12月9日起海南的二手房公積金貸款政策也將發生變化，進行公積金貸款不再提供二手房估價報告，最長期限為20年。同時二套住房公積金貸款不得低於同期首套房公積金貸款利率的1.1倍；12月11日，張家港市房產交易中心工作人員稱，取消限售過戶的政策已經停止。而就在前一日，張家港市房產交易中心工作人員稱，房屋不滿兩年可以直接過戶，沒有限售要求。

G. 解讀上海出台14條房地產救市政策

10月日晚財政部頒布稅費減免政策及房貸優惠政策之後的幾個小時，上海市政府也頒布了14條「救市」措施，這是繼十餘個二、三線城市公布一系列「救市」舉措後，首個宣布「救市」的一線城市。 上海14條樓市新政主要集中在交易稅費環節上范圍更大的減免。業內人士認為，上海市場若要獲得穩步的成交量上升，還有待更多政策細節的出台、整體宏觀經濟的好轉，以及房價進一步下調後的合理回歸。 昨天一大早，上海漢宇房地產顧問有限公司市場推廣部總監孫文勤在辦公室解讀上海火線出台的14條房地產救市政策。 「自10月17日國務院工作會議後，政府救市雖已成為必然，但10月22日晚出台的組合救市政策，出台之迅疾、支持力度之大讓市場各方的思想准備仍顯不足，對上海房地產市場而言，可謂空前利好。」孫文勤稱，「從漢宇地產的一線中介門店來看，門店的帶看量有了一定幅度的上升，但是，買賣客戶的簽約反而有所放緩。客戶依然處於觀望的陰影之中，等待政策進一步明朗化。」 上海福美來房地產經紀有限公司董事長胡正華支持了孫文勤的看法。他的說法是，門店的來電來訪是有所增加，但是二手房市場中買家的觀望心態在短時間內難以改變，較短時期內眾多自住購房者可能會因為等待更多相關細則的出台，並不馬上入市購房，今年年底前不會對目前市場格局和變化趨勢產生明顯利好。政府颳起救市風效果為何，目前仍然不明朗。但是從中長期看，利好政策累積的「組合效應」必然會對目前的市場人氣和信心產生積極意義。 二手房稅費減免幾何？ 與中央政策相比，上海最新出台的樓市政策主要體現在交易稅費環節上范圍更大的減免，購買自住普通住宅公積金貸款首付比例下調、貸款額度上調，和收緊商品住宅土地供應三個方面，且執行的時間節點為今年11月1日至明年12月31日。 昨天，21世紀不動產上海區域市場中心市場研究主管黃河滔通過比對發現，中央樓市新政和上海地方稅費減免政策相疊加後，在「14條」時間內的上海二手房市場上個人出售房產需要繳納的稅費僅剩營業稅和所得稅兩項，較調整前減少三項。其中滿2年的普通住宅營業稅免徵，滿2年且為家庭唯一住房的所得稅免徵，在上述兩種情況外的營業稅、所得稅征稅時間標准、稅率尚待確定。個人購買二手房時，需要繳納的稅費主要為契稅、抵押登記費、配圖費三項，若購買普通住宅登記費也可省去。 那麼，新政出台前後，二手房交易成本到底可以降低多少呢？黃河滔給記者算了一筆賬：例如，業主將自己唯一、已購房滿3年、面積為90平方米及以下的普通住宅在「14條」時間段內在上海二手房市場上流轉，該業主已經不需要繳納任何交易稅費；若首次購房者買入此房，僅需繳納1%的契稅及125元的配圖費和抵押登記費；假設該物業交易總價為90萬元，交易中雙方只須買方上繳9125元的稅費；僅為調整前總稅費的12.3%。 美聯物業上海公司副總經理黎志賢坦言，從買家市場來說，稅費降低，意味著成交成本下降，而目前的二手房交易85%以上都涉及住房貸款(包括商業貸款和住房公積金貸款)，首付成數降低、利率下調，都能使首次及二次自住型置業人群的購買壓力減少，刺激消費。但是由於政策一般都有滯後性，以及上海樓市中對於「普通住宅」的標准解讀，在一定程度上減少了此次救市政策的覆蓋面。 或將重新界定「普通住房」 上海「14條」樓市新政主要體現在交易稅費環節上范圍更大的減免。21世紀不動產上海區域總經理張衛平表示，預計更多令人期待的相關政策會陸續出台，以及對樓市新政進行更為詳盡的細則規定。諸如，上述貸款政策中對首次購買非普通住宅、購買改善型非普通住宅是否享受最新的優惠政策就有待後續政策的明確。 張衛平表示，近期的後續扶持政策將主要體現在以下幾點：1.優惠房貸政策的執行時間；2.土地流轉、商品房的開發建設、住房抵押貸款等房地產交易環節外的相關政策出台，其中上海市將在「14條」期限內收緊商品住宅土地供應；3.各地對普通自用住房、首次購買等問題上的劃分標准認定，其中普通住宅的劃分標准意義重大、最值得關注。 21世紀不動產上海區域市場中心對9月內外環間成交的二手住宅房源以現行「非普通住宅」標准進行抽樣統計，約有15%的房源處在普通住宅范圍內。若將該現行判定標准中的10000元/平方米的單價標准上浮30%（容積率1.0以上、面積140㎡以下兩個條件不變），將有約55%的房源可以成為普通住宅；若將該標准上升50%，將有約76%的房屋成為普通住宅。 據滬地稅流〔2005〕59號文件的規定，普通住房必須同時符合下列條件：（1）住宅小區建築容積率1.0以上；（2）單套建築面積140平方米以下；（3）實際成交價格：低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低於17500元/平方米，內環與外環間的低於10000元/平方米，外環線以外的低於7000元/平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。 而上海中原物業代理有限公司（下稱「中原地產」）副總經理陳宇珏也認為最為關鍵的將是「普通、非普通」界定標準的重新劃分。上海『14條』救市政策的第10條內容為「調整本市普通住房標准。具體規定由房屋、規土、財政、稅務等部門另行公布。」 對此，陳宇珏認為：「這條或許是上海『14條』新政當中最大的未解懸念。如果順利的話，或許在本月底就可以出台新版的上海普通住房和非普通住宅認定新標准。它的意義在於，由於認定標准不同，就直接決定了二手房買賣交易的主力房源集中在哪些區域和哪個價格區間之內。目前，在上海主城區，買賣成交的二手房源多為非普通住宅，這就要多交納稅費。」 對此，陳宇珏稱，如果上海普通住房新標准未能及時出台，無疑將在客觀上推遲二手買家的成交周期。 此外，上海市政府將在「14條」新政實施期間收緊商品住宅土地供應的措施也值得關注，盡管土地從開發建設到商品住宅小後的周期在1~2年以內，這對「14條」期限內上海樓市新建商品住宅的供應影響較小，但仍傳遞了政府在未來1~2年將引導市場以消化已有的存量房源為主的信號：降低住宅空置率、保持市場發展。預計後續政策中對市場交易稅費各類實施細則、界定標準的出台上，「寬松」這一基調仍將延續。 Case案例 案例一：商業貸款成本的變化：20年差額367727元 假設購買一套內環以內85平方米的普通住房，房屋總價為125萬元。首付20%為25萬元，純商業貸款100萬元，貸款年限20年。 9月15日以前，5年以上貸款基準利率7.83％，優惠利率（按0.9下浮）7.047％，經過9月15日和10月9日兩次降息，再加上目前7折的利率下限，購房者最多可享受5.229％的年利率。與2002年利率最低點5.184％相比僅相差0.045個百分點。之前的降息周期長達6年，而此次僅用了一年不到的時間。 從下表中可以看出，同樣一套住房，當前購買與9月15日前購買，100萬元貸款按照新政策，每年還債節省1.8386萬元，20年差額高達367727元。 案例二：二手房轉讓稅收支出打一折 假設住房所有人轉讓一套內環以內85平方米的普通住房，房屋總價為120萬元。該房屋3年前買入。從下表中不難看出，新政出台前後，轉讓房屋稅收總成本減少了9.72萬元，相當於國家稅收打了1.1折。

H. 上海樓市怪相是從什麼時候開始的

上海樓市怪相是從兩個多月前新政的出台說起。

2021年2月6日，上海樓市搖號細則正式公布，根據規定，新房認籌比超過1：1.3的樓盤，將實行積分搖號制度。即觸發積分搖號的樓盤將在正式搖號之前先進行一輪淘汰，買家按照積分由高至低進行排序，排名在房源總數1.3倍范圍內的買家將獲得搖號資格。

3月3日，新政再度升級，為了封堵「炒房」行為，新政規定，但凡是認籌比越過1:1.3「紅線」的樓盤，不僅要採取積分搖號制度，這批房源還將被定義為限售房源，限售期限為5年。

新政之下，上海樓市一改「魔幻」狀態，立刻進入「速凍」模式。新政出台前夕，上海樓市認籌率均值達到244.13%，而新政出台後的近一個月，市場都十分冷淡，直到3月5日，位於上海閔行浦江鎮的建發浦上灣成為新政後第一個觸發積分制搖號的樓盤。

不僅如此，3月，上海曾在一天之內批出33張預售證，涉及上萬套房源，其中不乏尚海灣豪庭這樣的大熱門樓盤。但即便如此，上海樓市依然顯得十分冷靜，除了建發浦上灣之外，再無第二個樓盤觸發積分制搖號。

(8)2013年11月上海樓市擴展閱讀：

人為控制認籌比的樓盤比比皆是

如嘉定一樓盤規定每日接待60位認籌客戶，整個認籌期下來，總人數恰好踩在認籌比「紅線」內；浦東一樓盤置業顧問則選擇性進行認籌通知，僅通知首付比例高、積分高的買家；位於徐匯濱江板塊的尚海灣豪庭索性拆除了售樓處，以發送邀請函的方式指定買家，最終252套房源獲得266組認籌。

當然，黑暗處的亂象總有被拉到陽光下暴曬的一天。就在一周前，由於在認籌過程中違規採取預約制，位於上海嘉定的融信海納印象遭到舉報，開發商融信也因此被嘉定區房管局緊急約談，要求其進行整改。

I. 2013年上海市長

楊 雄，男，漢族，1953年11月生，浙江杭州人，1985年6月加入 中 國 共 產 黨，1969年11月參加工作，學歷研究生，經濟學碩士，高級經濟師。
曾擔任上海市長，現任第十二屆全國人民代表大會財政經濟委員會副主任委員。

J. 2013年11月上海有漫展嗎

11.23~24 ComiCup13魔都同人祭
官網：http://www.comicup.cn/
【上海cos吧】近期展會&活動預告宣傳
http://tieba..com/p/2055843503