上海商住樓以後發展趨勢

❶ 上海房地產近年的發展情況，急急！！！！

房地產發展的綜合性指標能夠有效地反映房地產的歷史狀況，還能夠正確反映房地產的全面、系統、綜合的狀況，更能夠通過部分或大部分的指標預測、規劃或計劃，更直觀的表達出未來的發展趨勢。

以往我們見到的指標往往是表達某些方面的意思，不同的指標發布機構有著不同的指標發布目的，本文主要概括性地描述房地產發展綜合性指標的類型，以及其表述的涵義，以便幫助我們更加全面系統地去認識各類指標。

一、房地產發展的主要社會指標

從房地產發展的社會指標看，具有從居住面積指標向環境和服務指標、從公眾性指標向保障型指標、從比例性指標向總量性指標的三個轉變，體現出住房的社會需求變化。

人均居住面積和使用面積。城市人均居住面積或使用面積是最重要的住房指標之一，也是考核一個城市住房狀況的重要指標。1996年以來，上海人均居住面積與人均使用面積不斷增長，人均居住面積由1995年的8平方米增長到2007年的16平方米以上，人均使用面積由1995年的11.1平方米增長到2007年的23平方米以上，城市居民的居住水平顯著提高。

隨著人們從對住房數量的追求轉向對住房質量的需求，對於人均住房面積指標在討論中帶來了普遍的質疑，有專家提出用套數和質量指標來表達居住水平更為確切。鑒於指標的可比性，根據人口增長情況、住房建設發展和舊區改造拆遷等指標測算的結果，預計在2010年上海人均住房居住面積可達到18平方米以上，使用面積在26平方米左右，在住房數量上進入亞洲大型城市的先進水平。此後，筆者認為，這一代表居住規模水平的指標的社會意義將越來越小。

住房成套率。住房成套率是表達房屋居住品質的一項指標，上海由2000年的74%上升到2004年的92.5%，到2010年，住房成套率將達到95%以上，屆時這一指標也會成為歷史性指標。

小區品質率。這是一類新的發展指標，隨著居民對居住品質的要求，這類指標將會不斷創新和發展。隨著上海菜單式全裝修和「四新」成果集成應用有序推進，「四高」優秀小區的建設量已達到全市當年住宅竣工總量的40%。四高小區比例提高50%。未來，環保型、節能型和節約型小區和建築的指標將會不斷建立，標准也會不斷提高，形成新的指標趨勢，如，上海住宅節能率在未來三年內將會達到65%的比例。

住房最低保障面積。住房最低保障面積是指政府為社會提供的住房保障居住面積或使用面積的底線，也是居住最低的標准線。這一面積的設計和劃分十分關鍵和敏感，標准過低會被認為社會進步緩慢或居住貧富差距過大；標准過高又會使保障人群過多和改善面積過大，使得政府無力承受。一般認為有兩種劃分方法，一種是按照實際需要，如一張床、一隻桌、一個櫃等生活所需基本空間，估計出基本的住房面積；另一種是按照人均住房面積的一半左右的標准進行劃分（這種方法類似於最低保障收入的劃分）。上海在歷史上曾經確定過2.5平方米、4平方米和6平方米為最低住房面積標准；筆者認為不超過人均8平方米居住面積的標准相對比較合理，並在相當長的時間適用於上海；筆者還認為，應該對不同人口的戶型做相應系數調整，上述標准對三口人的家庭比較合適。

住房保障享受面和廉租家庭戶數。按照上述標准，對於對低收入者符合保障條件的住戶住房保障面將達到一定的標准，如98%以上，同時，由於實際情況的變化，享受廉租住房的保障家庭戶數將成為關鍵性的指標，筆者認為，這一指標將從最近的3-5萬戶，快速地提升到10萬戶以上。

住房促進享受面和經濟適用房享受戶數。住房提高貨政府和單位的各類資助，使得中等收收入家庭能夠買房，包括經濟適用房和商品房，可以加快解決住房問題的步伐。筆者認為，這一指標的戶數數量應該達到廉租房家庭的兩倍以上。

物業管理類指標覆蓋率。物業管理是居住著民主權利的表現，包括對已交付使用房屋的物業管理覆蓋率（希望達到80%以上），其中住宅物業管理覆蓋率更希望在98%以上，住宅前期物業管理要全部實現招投標；業主大會組建率希望在90%以上；住宅維修資金的首次歸集要基本全部到位。

二、房地產的產業經濟類指標

從房地產的產業發展，主要表現在可以和宏觀經濟接軌的產業與投資指標上，包括產業規模和投資規模。從長期看，企業數量和結構、從業人員數量等也會成為產業中關心的指標。

房地產增加值及其佔GDP比例。10多年來，中國和上海的房地產業快速發展，房地產增加值佔GDP的比重也相應迅速上升，上海房地產增加值佔GDP的比重已經從1990的0.5%上升到2000年的5.5%和2004年的8.4%，目前仍在7%以上的水平。標志著房地產業成為上海新的支柱產業。一般認為，房地產佔GDP的比重在6—8%時，與GDP的均衡增長具有積極意義。

房地產投資總額及其比例。1996年以來，房地產開發投資規模逐年下降；2000年起開始穩步上升。房地產開發投資額平均每年增長10以上%，至2007年，房地產投資規模達1300億元左右。未來幾年，上海將保持房地產投資佔全上海固定資產投資的三分之一左右的基本格局。

房地產企業數量和房地產從業人員數量規模限於資料和篇幅，本文不予展開。

三、房地產開發建設的主要指標

房地產建設從土地供應、開工和在建面積到竣工面積，構成了完整的建設內容，也在統計中能夠比較全面反映房地產開發狀況的指標。同時，舊城改造從土地存量再開發利用角度反映了另一方面的建設需求。

土地出讓面積。土地出讓面積決定了房地產開發的生產資料基本資源的供給狀況。在1996-1999年期間，土地出讓面積基本保持平穩態勢。2000年以後有較大幅度的增長，2001-2004年，共出讓土地24967公頃，其中經營性用地14052公頃。2004年以後，由於土地出讓招投標制度的建立，出讓面積明顯減少。目前，房地產經營用地年平均供應2500公頃左右，其中住宅佔70%以上，基本滿足上海房地產開發建設的需要。在出讓土地中，政府儲備土地所佔的比重希望能夠達到20%左右。

房屋竣工面積。在上述土地資源供給的情況下，上海房屋竣工面積自1995年以來，一直在3000—3500平方米之間徘徊，其中只有1997年2003年兩個年份超過3500萬平方米的高位。未來兩三年，竣工面積將回落到三千萬平方米以內。竣工面積回落是長期性的趨勢，預計未來十多年，平均將以每年以一百萬平方米左右的竣工面積的回落速度。

商品房新開工面積和施工面積。商品房開工面積決定了房地產建設新增規模；而施工面積表現了總體建設規模，間接決定了供應的後勁。一般情況下，年度施工面積是開工或竣工面積的三到四倍，如果兩倍以下，則預示以年份供應量將會減少；多於四倍時預示著供應大幅度放量。如，2004年全社會房屋施工面積達到11023.24萬平方米，為當年竣工面積的3443.02萬平方米的三倍。當前，房地產新開工面積將保持在3000萬平方米以上水平，年施工面積將保持在一萬平方米左右的水平，可以支持每年約2800萬平方米的房屋竣工量。

新建商品房的區域分布的三個環線比例。2004年，上海市有關部門就計劃從土地供應入手，調整住宅建設的區域分布，以實現在建住宅內環線以內、內外環間、外環線外的分布各佔20%、50%和30%，並預計用2-3年使住宅建設的區域布局更為合理。目前，根據網上住房供應量，這一比例為10%、40%和50%。這說明從區域分布上，上海增量房房地產市場是一個不斷外移的趨勢。

房屋拆遷戶數與面積。通過「拆、改、留、修」並舉，上海的舊區改造成果顯著。過去若干年，上海平均每年動遷居民10萬戶左右，拆遷居住房屋達約600萬平方米。近年，上海每年動遷居民5—7萬戶左右，拆遷居住房屋達約300萬平方米左右，以滿足保障城市建設、世博會動遷和改善居民居住條件的需要。

四、房地產市場的相關指標

從房地產市場的發展角度看，在有竣工面積帶來的增量房供應的市場基礎上，更加關心存量房（二手房）市場和租賃等其他市場的並重。從長遠看，租賃市場和存量房市場將佔主流地位，按照西方國家的經驗，成熟的房地產市場中二手房的交易量佔到70%-80%，這一情況將可能在2010年以後很快出現。

增量房市場的房地產銷售面積。隨著房地產業的迅猛發展，上海新建商品房的供給和需求市場迅速形成，市場規模逐年升級。從需求角度來看，新建商品房銷售量呈逐年攀升的勢頭，1995年突破500萬平方米，1998年突破1000萬平方米，2003年突破2000萬平方米。根據這一趨勢，增量房市場受到竣工面積的左右和竣工面積與銷售面積之比例的影響，在供需平衡的條件下，新建住房銷售面積未來將保持在2500萬平方米左右。

存量房市場的存量房交易量。自1994年實行公有住房出售政策至2002年底，上海共計想市民出售成套公有住房153.5萬套，建築面積達8355.1萬平方米，佔全市可出售總量的80％以上，約佔全市住房總量的40％。公有住房出售的快速推進，不僅明晰了住房的產權關系，而且也為市民進入房地產市場創造了必要的物質條件。

隨著住房市場的完善，上海存量房市場的交易規模在2003年首次與增量房持平，預計在未來若干年，增量房與存量房交易的比例將回緩慢上升。預計到2010年，存量房的交易規模將突破3000萬平方米。

商品房租賃市場。1996年至今，隨著整個房地產業的逐步成熟，商品房出租市場規模不斷壯大，目前已達到1000萬平方米左右。由於租賃市場的特殊性和隱蔽性，這一官方指標被明顯低估。預計到2010年，上海登記房屋出租的規模將達到2000萬平方米以上，年平均增長速度在25%以上，市場發育速度加快。

房地產價格。房地產價格是房地產市場中最敏感的指標。關於市場價格的構成有許多種。一是從統計方法上看，包括官方統計的新房銷售平均價格、各類價格指數等；也有學者提出了中位價格標准等。二是從市場分類上看，有租賃價格或二手房等分類、也有房型分類、區域分類、用途分類等。三是從品質上看，如裝修房等。

❷ 關於上海以後的經濟發展趨勢。是繁榮還是落後。和香港相比呢

現時大部分人，都充分地認為上海會超越香港，他們喜歡這個比喻——香港就是一個經驗老道，但年邁的老人；上海是一個稍欠火候，但充滿活力的年輕人。

我的意見？我覺得這個比喻是不合適的。因為如果這種比喻成立，那麼英國倫敦、美國紐約豈不是早就要入土為安？

在以前，很多人都認為國家的國際金融中心非香港莫屬，因為它除了很多有利的客觀條件，還有就是有國家撐腰，推出很多有利於特別行政區的政策，鞏固它的地位。
但現實，上海實力追上來了，就在3月25日（印象....），國家卻有意提出要在2020年，將上海建成國家經濟實力和人民幣國際地位相適應的「國際金融中心」，這就肯定動搖很多香港人的神經，亦有很多國內的人相信，上海真的會超越香港。

普遍香港人的看法是，失去國家寵愛的香港，後果不堪設想的。因為隨著市場越來越開放，外資已經不需要經過香港再流入內地。以上海的優厚條件，近年大家有目共睹的高速發展，再配合政策，對外上而言，上海是極具吸引力的。

我認為，香港人應該要保持適當的危機感，所謂有競爭才有進步。但亦不需要沮喪的，因為我個人認為，香港依然有很多優勢來鞏固自己的地位。

例如，香港的法律體制相當健全，他們真的秉承「法律面前人人平等」的原則辦事，這很重要，對投資者來說任何一個商業糾紛，在香港都可以訴諸法律，信任法官作出公平裁判。但在內地，官司往往會成為一場權貴之間的角力賽，很多時候即使你有道理，如果對方後台大，你不要指望會有公平的結果。

而且，投資者很注重資訊自由，尤其是市場信息。如果他們無法第一時間掌握正確信息，就會損失先機，蒙受損失。這點在香港是沒有問題的，反而在上海（其實應該說在內地），很多信息都被嚴格地監視控制，不少本應該對外公開的市場信息，卻成了只有少數人能獲取的內幕，即在上海很難營造到公平的競爭環境。

還有的是，內地的一些部門，貪婪問題十分嚴重，商人避免被為難，所以很多情況下都得用錢買方便。這種風氣在內地是已經形成的，但客觀來說，這的確又是不道德的交易。所以亦有很多人感嘆在上海做生意如履薄冰。香港的廉潔是內地無法追上的。

在內地注冊一間公司，所走的程序是相當繁瑣和復雜，部門與部門之間就像踢皮球一樣缺乏溝通；但在香港，注冊公司是很簡單容易的事情，14歲的小孩子都會做。

所以我覺得，即使過20年，上海依然未能追上香港的，即使你看到上海滿是高樓大廈或者交通如何暢通發達.....這只是表面，更多失業、關門或倒閉的情況是沒有被寫實或映照。 否則在我看來，朝鮮也是個很發達的國家......看平壤就知道他們有多現代化了！

呃，這是我的看法........一家之言囧

❸ 在上海打算購買一套商住樓居住，會有什麼弊端

商住不適合居住，人員太多太復雜

❹ 購買上海商住兩用房前景如何

上海的商住樓應該是未來幾年甚至十幾年發展的重點，也將成為人們談論的焦點。現在很多人都沒有意識到商住樓的發展遠景，只是普遍停留在稅費高，水電煤貴等淺表的問題上。其實商住樓真正的優勢並不為人所理解透徹。一、目前價格在低位，甚至低於同地段住宅價格，價格優勢尤為明顯，有的還買一層送一層，省下來的錢存銀行，拿利息支付水電煤物業費等日常生活開銷足夠了（例如省下100萬，那已經是最低估計了，每年銀行投資收益平均只算3萬，每月2500元，等於日常開銷白送），物業費高，是因為一般商住項目都會有比較好的商業配套，給你生活帶來極大的便利，提升你的生活水準，高有所值。二、層高，有的人說太矮。4.5米隔2層，其實這是一個習慣的過程。層高低省空調電費。三、產權年限40-50年，那跟買九幾年的房子不是一個道理嗎?沒啥可憂慮的，說不定到時產權到期，國家統一回收，折價，等於又一次動遷（傳說，猜測）四、租金回報是住宅無法比的，至少是投資住宅的一倍以上. 五、現在有規定，新開發的商住項目開發商必須自己持有不低於60%的面積至少10年以上，意味著商住項目可銷售面積越來越少。綜上所述，回過頭來看上海在90年代初期，商業地產的價格普遍是同地段住宅價格的2.5-3倍以上，那才是比較合理的價格所趨。以上只是個人觀點，希望能幫到你。

❺ 在上海浦東的陸家嘴區域， 買一套150萬元的商住樓，30年後能升到什麼價位 30年後能夠賣到40

l5○萬在陸家咀能買到么？150萬只能在內環內買一室戶，而且陸家咀是寶地。

❻ 上海房價大漲後，剛需以後何去何從

我想快點上車，還有什麼別的想法嗎？

需要買第一個套房的壓力很大。不管是首付還是貸款，都可以不選擇一步。第一套房的面積很小。離市區遠一點也沒關系。從普通人家出來的孩子是誰這樣來的？隨著貨幣供應量的增加，貸款的壓力越來越小。每個人的可支配收入每年都在上升。通貨膨脹可以把人們的貨幣資產縮水。

❼ 上海商住還可以下手么

現在商住沒有居住功能的，你覺得合適就可以買。
上海商住物業整頓正式實施:整改後完全失去居住功能，上海試點商住整頓細則:拆牆、拆煤氣、拆上下水。在叫停上海基本所有的商住房後，政府對於商住物業的整頓進入正式實施階段。拆除隔牆、上下水管道和煤氣管線;同時，層高4.5米的單元將不再允許建設插層。多年以來，商住項目的開發商都在打擦邊球，這次政府的整改把這條路徹底堵死了。

❽ 上海商辦項目的現狀

政策：禁止「來商住」出售

原因自：1.投資客不斷買賣抬高房價；2.「商住」的低價格吸引了大量人口，但是上海在2020年前要守住2500萬這個人口紅線。

實行時間：2017年3月起至今

後期發展方向推測：1.把「商住」改建成住宅（可能性很低）；2.把「商住」整改成商辦，用於辦公（可能性為中高）；3.沿用「商住」或者「公寓」這個概念，但開發商只能出租不能出售（可能性高）。

❾ 上海「五一」樓市升溫，未來的樓房走勢如何

現在我國的房地產已經確實飽和了，相信這一點很多人都是認可的，房子作為一種商品，與其他商品相比，有其一定的特性，說到房子和房價，很多人都有無盡的故事或遺憾。一些人過去買房，隨著房價上漲賺了不少錢，那麼未來的樓房走勢如何？

從2011-2020年全國百城房價漲幅趨勢看，2017年前，由於調控措施並不完善和精準，房價漲幅的波動性還是比較大的；但2017年精準調控以來，房價的漲幅得到了有效控制，基本保持了平穩發展勢頭。

從這個意義上說，按照房價的正常發展趨勢，不受到意外事件沖擊，國家調控政策不發生實質性轉向的情況下，房價基本趨勢應該保持延續，各能級城市的房價格局，在不發生區域意外事件或調控政策轉向，我認為還是難以改變的。依然會是二線漲幅最大，三線其次，一線最後；但價格上漲的絕對值一線無疑會是第一，二線次之，三線最後。

從上海第二批集中上市房源「五一」假期的認購情況看，信息的公開性和透明度有進一步提升。未來的股市會接替房地產，總體會保持震盪上漲，呈現波段式的上漲趨勢，給長期價值投資的人帶來高收益，其中都市圈，城市群，衛星城市房價有上升空間，但是缺乏產業基礎的三四五線小城市、縣城房價會穩步回落。