2004上海市有償使用土地一覽表

Ⅰ 關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知的調整地方新增建設用地土地

有償使用費分成管理方式
新增建設用地土地有償使用費徵收標准提高後，仍實行中央與地方30：70分成體制。同時，為加強對土地利用的調控，從2007年1月1日起，調整地方分成的新增建設用地土地有償使用費管理方式。地方分成的70%部分，一律全額繳入省級（含省、自治區、直轄市、計劃單列市，下同）國庫。
四、加強新增建設用地土地有償使用費徵收管理新增建設用地土地有償使用費由國土資源部和各省、自治區、直轄市國土資源管理部門在辦理用地審批手續時負責徵收，由財政部門負責徵收管理，由財政部駐各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政監察專員辦事處（以下簡稱財政部駐各地財政監察專員辦事處）以及省級財政部門共同負責監督解繳。
國土資源部和各省、自治區、直轄市國土資源管理部門在辦理用地審批手續時，應當開具新增建設用地土地有償使用費繳款通知書，通知申請辦理新增建設用地審批手續的市、縣人民政府在規定的時間內依法足額繳納新增建設用地土地有償使用費，同時將繳款通知書抄送財政部、財政部駐各地財政監察專員辦事處以及省級財政部門備查。繳款通知書應明確新增建設用地的地類、面積、適用的徵收等別、徵收標准以及應繳納的新增建設用地土地有償使用費具體數額。
市、縣人民政府在收到國土資源管理部門開具的繳款通知書後，應當及時通知市、縣財政部門填寫一份「一般繳款書」，將應當繳納的新增建設用地土地有償使用費全額就地繳入國庫。市、縣財政部門在繳款時，「一般繳款書」中收款單位欄填寫「財政部門」，預算級次填寫「中央和省級共享收入」，收款國庫欄填寫當地實際收納款項的國庫名稱；填寫預算科目時，30%填列政府收支分類科目103013301目「中央新增建設用地土地有償使用費收入」科目，70%填列政府收支分類科目103013302目「地方新增建設用地土地有償使用費收入」科目。國庫部門辦理繳庫手續後，將加蓋國庫印章的「一般繳款書」第 四、五聯退市、縣財政部門。市、縣財政部門將收到的「一般繳款書」第四、五聯分別報送省級財政部門和財政部駐當地財政監察專員辦事處備查。已經實施非稅收入收繳管理制度改革的地方，新增建設用地土地有償使用費的繳庫方式，按照非稅收入收繳管理制度改革的有關規定執行。市、縣財政部門繳納新增建設用地土地有償使用費，可以從國有土地使用權出讓收入等財政性資金中列支，並填列政府收支分類科目2120899項「其他土地使用權出讓金支出」等相應科目。
國土資源部和各省、自治區、直轄市國土資源管理部門應當在收到市、縣人民政府已足額繳納新增建設用地土地有償使用費的有效憑證後，再依法辦理用地批准文件，並抄送財政部、財政部駐各地財政監察專員辦事處以及省級財政部門。財政部駐各地財政監察專員辦事處以及省級財政部門，要按照國土資源管理部門開具的新增建設用地土地有償使用費繳款通知書、繳款憑證、用地批准文件等，抽查核實市、縣人民政府是否及時足額繳納新增建設用地土地有償使用費，並按月做好與國庫以及國土資源管理部門的對賬工作，確保有關數據准確無誤。
嚴禁市、縣人民政府和有關部門將新增建設用地土地有償使用費轉嫁由用地單位繳納。嚴禁在審批新增建設用地時採取「以租代征」等方式，逃避繳納新增建設用地土地有償使用費。市、縣人民政府凡不按國家規定的等別和徵收標准及時足額繳納新增建設用地土地有償使用費的，國土資源部和各省、自治區、直轄市國土資源管理部門一律不得辦理用地審批手續和批准文件。任何地區、部門、單位和個人，均不得減免、緩繳、擠占、截留和挪用新增建設用地土地有償使用費。

Ⅱ 法國人分開發高房價

說明：假如把中國的高房價題目比喻成一隻麻雀，那麼，當人們從不同的角度、深度去解剖它的時候，就會得出一個結論，這些結論會匡助我們逐漸走近真相。擅長統計分析的王煉利女士寫的這篇分析文章，論述翔實，邏輯嚴謹，讓我們看到了高房價背後的另一面。實在，歸根結底，高房價題目就是既得利益者對民眾財富的攫取題目。在高房價基礎上累積起來的巨大泡沫，將讓整個民族在未來付出最慘烈的代價。為了民生，為了民族的未來，有識之士在努力泣血建言決議計劃層，促使住房回歸民生之路。感謝所有不懼壓力，為根除高房價毒瘤而努力堅守知己和正義的人們！——暖之
轉帖：告訴你一個震動的高房價真相
——別把表象認真相：房價高的原因不是由於地價高！
王煉利
中國房地工業中的道道坎坎其實多，人們很輕易將表象認真相。將表象認真相，有人就會偷著樂！
兩會期間，有代表說，房價高的實質是地價高 ，需要將地價降下來。這種說法獲得代表們一片掌聲！
人們普遍以為，土地是國家的，國家只要將地價降下來，屋子就不貴了。事實是這樣嗎？人們哪，你們太不明真相了！
當然，我以前也曾經這樣以為過。但「以為」只是種感覺，感覺不能作為依據，我必需謀事實做佐證，為了找到佐證，在2006年底，我根據在權勢巨子的「上海市房地產估價師協會網」上登載的2003年到2006年9月的《上海市有償使用地塊匯總表》和上海市房屋土地資源信息中央網宣布的《上海市城鎮房地產開發土地供給和開發利用情況向社會宣布情況匯總表》，按照每一個土地出讓合同號，將每一個出讓地塊的地點、地塊面積、有償使用方式（分掛牌出讓、協議出讓、項目***出讓、公然***出讓等）、土地用途（分貿易用地、產業用地、商品住宅用地、城鎮單一住宅用地）、實收土地出讓金等一一進行統計分析，得出了令我自己大吃一驚的結論：在房價高漲的2004年和2005年，政府部分收的土地出讓金低得驚人！同時我也發現了為什麼土地出讓金會這么低的秘密、土地出讓軌制的弊端根源在哪裡——我究竟搞了十年建築安裝工程預算，九十年代初就持有上海市審計局頒發的建築工程審計崗位證書、安裝工程審計崗位證書。
本著一個工程技術職員的知己，我寫了3.5萬字的《弊病叢生的現行土地使用權出讓軌制和土地貯備軌制——解剖上海土地麻雀》，將發現的題目圖表化，並將分析的步驟逐一列出。此文在高層內參《香港傳真》上全文刊登。
2007年4月初，中心電視台《新聞調查》欄目打電話給我，說他們接到舉報，要來上海調查有關陸家嘴中心公寓樓盤買賣方面的題目，柴靜聽人先容說我對上海房地產題目有頗多分析，就但願我能接受采訪，主要讓談我對土地出讓軌制和土地貯備軌制的看法。我就在浦東東方路向城路上的一家賓館接受了央視的采訪。柴靜提問，我回答。錄制完畢，告訴我將在4月21日的晚上央視一套《新聞調查》時段播放。到了4月21日早晨，《新聞調查》欄目的小夥子仲偉寧打電話給我，說有關我的鏡頭全部刪了，領導通不外。他一個勁地向我報歉，而我一個勁地說：「沒有關系，沒有關系，你們知道了一些真相也就可以了。」仲偉寧在電話中問：「王老師，你的心態怎麼那麼好？」我回答「我根本就沒有指望過能播出！」
無獨占偶，《經濟觀察報》主編仲偉志看了此文後，讓我分成幾篇，《經濟觀察報》預備分期刊登，我分成了六篇，寄給了《經濟觀察報》，仲偉志說改得很好。但是我很快又接到他的電郵，說是不利便登載了。
完整的《弊病叢生的現行土地使用權出讓軌制和土地貯備軌制——解剖上海土地麻雀》一文，應該將土地價並未定定房價高低、相反，是房價拖漲了地價的真相梳理清晰了，可是，這是一篇用大量表格說明題目的文章——我分析的依據《上海市有償使用地塊匯總表》、《上海市城鎮房地產開發土地供給和開發利用情況向社會宣布情況匯總表》就是由幾千個土地出讓項目組成的表格，經由我的收拾整頓，這些表格「活」了，能說話了，能說明題目了！但我不可能在博客上發表這樣的表格，所以，當真的讀者要信服我分析的結果，還真需要看我的全文。不外，既然前提不答應我發表表格，我就在此簡朴敘述一下。相信仍是能達到澄清事實的目的。
（一）政府收取的土地出讓金是出乎想像的低；在土地一級市場上，土地價格是出乎想像的低。
在用人民幣計取土地出讓金的統計數字中，2003年，上海出讓土地面積6102萬平方米，政府實收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地政府收取不外150.4元，2004年，出讓6573.2萬平方米，政府實收出讓金140億，均勻出讓金價213元，2005年，出讓5941.3萬平方米，實收出讓金100.4億，均勻出讓金單價169元，2006年1～9月，出讓面積3637.2萬平方米，實收出讓金50.1億，均勻出讓金單價137.9元。（此處統計的出讓土地面積數字比《上海統計年鑒》宣布的少2％，由於我將缺乏對應的土地出讓金數額的出讓面積項都剔除了）
在土地一級市場上（即政府直接收取土地出讓金的市場上），因為土地出讓的方式分掛牌出讓、協議出讓、項目***出讓、公然***出讓等，每種出讓方式政府收取的土地出讓金都是不一樣的。其中，「掛牌出讓」收取的土地出讓金最高，公然***、項目***和協議出讓收取的土地出讓金都很低，產業用地又比住宅用地收取的出讓金低出很多。按「均勻價」計，2005年「掛牌出讓土地價」是3644元/m2，「協議出讓土地價」是1542元/m2，「公然***出讓土地價」1363元/m2，「項目***出讓土地價」740元/m2，「邀請***出讓土地價」647元，沒有前綴的「***出讓土地價」是1625元/m2，另外還有「公然***」的特例，譬如土地出讓合同 「滬房地普字（2005）040號」，是普陀區的金光北塊一期配套房，土地價每平方米324元，樓面價218元。再譬如在浦江鎮的六塊世博會動遷基地，土地面積共67.73萬平方米，土地等級為六級，土地出讓合同是 「滬閔房地（2005）230、231、242、243、247、248號」，筆者在《上海市有償使用地塊一覽表中》查到在這六塊土地上，政府實收土地出讓金總價是568.97萬元人民幣，再根據政府實收土地出讓金是土地總價的30%的劃定，計算出土地總價（也就是得地者付出的總價）是1896萬，這樣，每平方米的土地單價是1896/67.7=28元/m2，因為這六個地塊容積率都為1，土地單價28元也就即是樓面單價28元。政府收取的土地出讓金單價則是568.97/67.7=8.4元/m2。這樣的土地價和土地出讓金價，能說高么？低到不可想像呵！
2004年，地處黃金地段的老西門和豫園的「城鎮單一住宅用地」的「協議出讓」樓面價只有每平方米112.5元、67.7元，土地單價274.5元、161.1元，出讓土地面積分別是9.4萬平方米和14.9萬平方米（合同號：黃房地57號、64號，土地單價根據政府實收出讓金單價是土地單價的30％計算，政府實收出讓金是773.7萬和721.8萬元），這樣便宜的土地價，不知道這些位於中央區中的核心區的拆遷戶的拆遷補貼是多少？在這23.33萬平方米 「城鎮單一住宅用地」上造的屋子，又會以什麼價格賣出去？
為了招商引資，上海的產業地價是很便宜的——到2006年上半年，上海八級、九級地段的產業用地協議出讓單價有的還不到90元（樓面價），普遍是133元（樓面價）、175元（樓面價），最多200元（樓面價）
（二）人們所說的「地價高」到底是怎麼回事？
關於「地價高」的題目，我們必需將最後得地造屋子的房地產商和最初從政府手中轉讓到土地的房地產商分開，能從政府手頂用很便宜的價錢轉讓到土地的，往往不是終極造屋子的。我有個朋友屬於「最後造屋子」的房地產商，他告訴我，他造屋子用的地，都是轉賣過三、四次了；有的房地產商造房用地，是經轉賣了五、六次，地價對於他們，當然是太貴了。我這個朋友還說，他不會做直接從政府手中得地的夢。即使土地轉賣了三、四次，他仍是有賺的。
房價漲帶動了地價漲是假象，從2006年上海市房屋土地資源信息中央傳來的數據這樣顯示：與飛漲的房價比擬，地價上漲是不足道的。2003年5月，與南京路永安公司只隔一條馬路的九江路福建中路6713平方米貿易用地出讓，每平方米樓面價6252元人民幣；2005年9月，與大世界只隔二條馬路的金陵東路西藏路3998平方米貿易用地出讓，每平方米樓面價6631元人民幣，兩年多時間內，上海最繁華貿易地段的貿易地價就只上漲了6%！而這兩年多的時間里，住宅房價上漲了多少？當然地價的確在漲，那主要是「掛牌出讓」的土地價在漲。但掛牌出讓的土地僅佔2004年、2005年上海市政府對房地工業土地供給面積的5%、11%！因此，最少2006年的房價上漲是沒有理由從「土地上漲」中找借口的！
因為地價對於房產開發的影響是滯後的，2006年前後還在使用前幾年置下的低價地的房地產商，他們喊「地價漲」，是為進一步漲房價找借口。
不明真相的人說「地價上漲影響房價」，實在把因果關系搞倒置了——老是先漲房價，再漲地價的。沒看到還未等土地「升值」，房價就上躥得老高了！
這兩年的土地價我是沒有作統計分析，由於從2003年到2006年我做了這么具體的計算，有關方面就是不理你，我也不勞神了，反正已有的計算足夠能說明題目了。
大家今天知道了政府供給的土地非但不貴而且仍是「超低價」，然而土地一級市場的「超低價」並非是為市民「超低」的，土地一級市場的「超低價」的存在只是為了讓房地產商中的「鳳毛麟角」將從一級市場得來土地能炒賣出個好價錢，同時又能使土地轉讓市場四茬五茬的接盤者多少也有點錢賺。至於買房者，註定是被宰的。
假如不是這樣，那麼，一級市場上的土地有什麼理由這么便宜？
（三）土地出讓金分「桌面上的」和「桌面下的」兩部門
現行的土地出讓軌制是照搬香港的。在香港，這個軌制為港英政府的財政收入服務，誰出價高誰得地，土地出讓金就是一次收取整個出讓期限內各個年度地租的貼現值總和。在內地，這個軌制主要為相關利益者服務，這個軌制的核心不在於收掏出讓金
本身，而在於要收取「出讓土地使有權過程中產生的『交易用度』」，因此，土地出讓金分為「桌面上的」和「桌面下的」兩部門。
在我們這里，土地出讓猶如其他國有資產出讓一樣，買賣雙方都在算兩筆賬。一筆賬是土地（國有資產）本身值多少錢，一筆賬是要得到這塊土地（這筆國有資產）的使用權需要付多少「交易用度」。即賬面價格（有沒有低估暫且無論）和交易價格。這兩部門價格合計就構成國有土地或國有資產出讓的全部價格。在市場經濟發達國家發達地區，這兩筆賬是一會事，土地所值（資產所值）就即是為了得這塊土地（這筆資產）所需要支付的，而我們這里，一筆生意就必需算兩筆賬。由於兩筆賬的「落進口袋」不一樣。在香港，全部土地出讓金歸香港政府，在我們這里，是「桌面上的」出讓金歸政府財政，「桌面下的」歸誰則除了「案發」，只有天曉得。
在香港，政府把握出讓土地使用權的權利，但誰來承讓土地使用權，由市場來說話，由「出價」來說話，出價高者得地，天經地義。在內地，政府不但把握出讓土地使用權的權利，還把握「由誰來受讓土地使用權」的決定權。這兩個權利哪個大？當然後一個大！那怎樣得到後一個權利？一靠「關系」，二才是「金錢」。由於中國凡能在生意場上稱得上「關系」的，這「關系」的價值往往遠不夠用金錢來衡量！
話說歸來，「關系」是比金錢金貴，但金錢也能換來「關系」。所以，才有「桌面下」的交易。
由於存在桌面下的交易，桌面上的交易價格才「看起來很便宜」。「少收土地出讓金」少收的是進入財政的部門，少收的是「桌面上」的部門，另有「桌面下」的部門、進入「關系」口袋的部門是不見陽光的。那得地者會「虧」嗎？才不會。需要得地的商人非常精確地把握著與政府打交道的得失分寸：本來得一塊地應該花消1000萬元，其中30%是繳納土地出讓金，70%是支付開發本錢；經由「操縱」，「桌面上」交200萬土地出讓金，「桌面上」交467萬開發本錢，「桌面下」的「交易用度」233萬，房地產商總計化900萬就得到了土地，整整省去10%的得地用度，還落得皆大歡喜。而官方公布的中標價是667萬：30%的土地出讓金是200萬，70%的開發本錢是467萬，全都上繳政府有關部分，真是天衣無縫。若問為什麼是這個中標價？你管得著嗎！
那些栽在「土地」上的官員，不就是這么「栽」的嗎？我承認我沒有證據，官方沒有詳細宣布過「栽倒」的官員「栽」的過程，然而我是根據數據在懷疑，由懷疑導出我這樣的推理。
（四）政府官員和房地產商怎樣分好處的？
政府從「土地使用權利出讓」中得到了土地出讓金，但更重要的是官員個人來得意到了得地者——主要是房地產商支付的不進入財政的 「得地權利交易費」，這兩項就是內地政府和政府官員在「土地使用權利出讓」中的全部所得。房地產商也有所得，他實際交付的土地用度比應該交付的要少，這也是房地產商的一種所得，但這決不是房地產商從現有土地軌制中的主要得益之處，房地產商的主要得益之處是：有轉讓、典質、出租土地使用權的權利，即有著炒賣土地包括炒賣土地上附著物——房產的權利。
固然《中華人民共和國城市房地產治理法》給了土地轉讓以限制，限制前提是「屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成產業用地或者其他建設用地前提」。但是，法律條文是敵不外房地產商的聰明的，現在有幾個房地產商是在轉讓房產地產的？他們是「轉讓房地產公司」！房地產公司大多是項目工程公司，轉讓了公司就即是轉讓了項目工程；轉讓房產地產等詳細工程還要交土地***，轉讓公司連土地***都免去了——全部歸地方政府所得的、房地工業繳納比例達70%的土地***，偏偏是地方政府最不肯積極收取的稅收！1999年到2005年，全國的地方***局總共只收到298.4億土地***，並且47%是2005年這一年繳納的！而298.4億土地***只佔同期地方稅收40769.4億的0.7%（見國家***總局網站→政務公然→稅收統計），298.4億中屬於房地工業支付的大約還只有200億。
2006年12月31日，國務院頒布第483號令修改土地使用稅率，這個修改讓外資企業用***率與內資企業用***率得到了同一，但因為房地工業繳納的城鎮土地使用稅不外占整個土地使用稅的4%，即使修改後城鎮土地使用稅率比原先進步兩倍，城鎮土地使用稅進步部門的承擔主體95%以上還長短房地產企業。
政府之所以不忍收房地工業的稅費、政府之所以給房地產商炒賣土地炒賣房產的權利，在於最初幾代房地產商與政府有著千絲萬縷的情意，政府官員利益與房地產商的利益已經是「一榮俱榮、一損俱損」了。
在上海的土地出讓中，還有一種讓房地產商「靠政策得地」的說法。這是怎麼操縱的呢？出讓土地面積分為「項目建設用地面積」和「代征地面積」。所謂代征地，是不屬於項目建設用地的附帶征地，是應政府需要而「代征」，其用途多屬於「公共用地」。本來，土地出讓總價是按項目建設用地面積計算的，開發商需要的只是項目建設用地；但你要得到建設用地，就要在代征地上承擔土地開發用度，開發後的土地仍歸政府。所謂「靠政策得地」，就是你得允許為政府免費開發一塊土地，政府才會根據這個政策給你需要的一塊土地。而房地產商開發「代征地」則是盼望「行得東風有夏雨」，盼望政府的回報能超過房地產商在代征地上付出的「開發用度」。
這也能稱為市場？很難。
但我們因此理解了政府不願多收房地產商稅費的經濟學意義——本來就不是市場交易，怎麼能要求這個交易按市場規律辦事？
不是市場交易，房價地價上漲的借口就被釜底抽薪。

（五）是中國法律在支持中國房價的暴漲
國務院第55號令第四條賦予「取得土地使用權的土地使用者」「其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、典質或者用於其他經濟流動」的權利，《物權法》第一百四十三條這樣制訂：「建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者典質。」這就顛覆了羅馬法系中使用權者不得有處分權的劃定。處分權是所有權四項基本權能（據有、使用、收益和處分）的核心，處分權包括了轉讓、出租、典質、贈與、繼續、銷售、封存、丟棄等權利。國務院第55號令和物權法第一百四十三條使我國的土地使用權受讓者具備了處分權，使用權就成了事實上的「有期限的所有權」。我國的土地出讓軌制就成了答應和鼓勵土地炒賣、答應和鼓勵不動產炒賣的軌制——「炒賣」皆因「處分權」而來——假如沒有轉租權、轉讓權、典質權等「處分權」，土地就不可能通過土地使用權利的交易而增值，土地使用權也就不外是什物意義上的對土地的「使用」而已。
使用權人兼擁有處分權，這在西方法律軌制中幾乎是沒有先例的。公元六世紀制定的《法學總論》即羅馬私法第五篇中明確劃定：「使用權人不能把使用權出賣、出租或無償讓與他人」；《法國民法典》第631條劃定：「使用權人不得出租或出讓其權利於他人。」；《德國民法典》第1080條條文是：「用益權不得轉讓。」「用益權既不得典質，也不得用作擔保或者再設定用益權。」用益權是所有權的組成部門，是比使用權內容更廣的一種權利，用益權不得轉讓典質，使用權更談不上轉讓典質了。
為什麼呢？由於「轉讓、出租、典質」這些「處分權」才構成了所有權中的核心權利。當所有權者把使用權出讓後，使用權者行使「轉讓、出租、典質」權利勢必會削弱所有權者的權益！試想，假如是你的屋子出租給別人後被別人轉租出去、你的屋子出租給別人後被別人典質了，你作為所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了嗎？所以，民法法系都明文禁止對「使用權」這個權利的出租、典質、轉讓。普通法法系的英國法律答應不動產承租人對不動產的轉租轉讓，但大多數不動產所有者卻通過立契約的形式禁止承租人轉租轉讓，即不讓出租權、典質權、轉讓權來削弱自己的所有權。
然而，西方法律軌制中對使用權人的許可權限制，到了我們這里是反其道而行之。使用權=有期限的所有權，就是我國土地使用權出讓軌制的實質。並且這種有期限的所有權在我國還被提前兌現——我國劃定房地產企業完成房地產開發投資25%就能動用轉讓權，國外的慣例是土地承租人在完玉成部建築物以前，不得轉讓土地使用權——由於房產和地產不能分割交易。
所以，我國的土地使用權出讓軌制就是由土地使用者動用「處分權」來「處分」使用權的軌制，是讓「使用權」為「處分權」服務的軌制。而我國房價的暴漲，就是由於土地使用權被土地使用者「處分」而造成的不可避免的、必定的惡果。
自從二十世紀最後十年中國的特大城市上海移植了香港土地軌制中的核心部門——批租出讓土地使用權、並准許轉讓、典質、轉租土地使用權開始，中國的城市就都步入了高房價、高地價的陷阱——土地炒賣就是因為土地的使用權者具有了對土地使用權的出租權、典質權、轉讓權所致，而在市場經濟的開山祖師西方國家，公有土地國家不準這么做，私家土地業主一般不會同意這么做。也因此，這些國家「市場化」了幾百年，老庶民的住宅用地價並沒有由於「市場化」而「化」上去。
必需指出，當十九世紀精於法律的港英政府制訂了把出租權、典質權、轉讓權全都出讓的土地使用權出讓軌制，港英政府的殖民心態就曝露無遺——恰是由於他們出讓的土地本來就是中國「出借」給他們的，他們不會對真正的土地主人負責，在使用權與所有權分離的條件下，讓使用權人能同時具有對使用權的出租、典質、轉讓等「處分權利」，這恰是港英當局用法律形式對炒賣地產者提供的「炒賣權」保障——所以香港的房價地價都很高呀！
這個軌制移植到我們這里，天然也導致了我們這里的房價飆升。於是我們不得不問：我們移植這個軌制是為了什麼？就為了侵害土地所有權人——全體人民的利益？就是為了利便一部門房地產商炒賣土地炒賣房屋？邏輯很難解釋得通。

Ⅲ 對土地有償使用費徵收使用的管理和監督有哪些規定

財政部門要按財政改革和專項資金管理規章制度的要求，認真審核國家投資土地開發整理項目投資計劃和預算建議，及時批復國家投資土地開發整理項目預算，辦理資金撥付。並進一步強化資金使用監督工作；要加強對土地有償使用費徵收使用的監督檢查工作，確保土地有償使用費及時足額徵收、合理使用。省級財政部門以及財政部駐各地財政監察專員辦事處要加強對新增建設用地土地有償使用費管理的監督檢查，建立定期檢查制度。國土資源管理部門要建立新增建設用地和基本農田保有量監督檢查制度，充分運用航空遙感等技術方法和手段，核實當年新增建設用地面積和耕地面積，強化新增建設用地土地有償使用費徵收管理與監督。對未依法辦理農用地轉用、未利用地審批、「以租代征」和未批先用等違法批地、用地行為佔用土地的，不按規定及時足額解繳新增建設用地土地有償使用費的，以及擅自減免、緩繳、截留、擠占、挪用新增建設用地土地有償使用費的，要嚴格按照《土地管理法》以及《財政違法行為處罰處分條例》（國務院令第427號）等有關法律法規規定進行處理，按日加收滯納金，並依法追究有關責任人的責任。

Ⅳ 上海市年國土資源綜合統計分析報告

2005年在國土資源部和上海市委市政府的領導下，以科學發展觀為指導，按照正確處理保障經濟社會發展與保護土地資源關系的要求，本市在優化土地供應結構、抑制需求過快增長、規范市場行為、平穩調節房地產供應關系等方面做了大量艱巨的工作。通過土地利用總體規劃修編，加強宏觀性、戰略性研究，細化批項目、核土地辦法，土地管理的基礎工作得到了不斷加強，堅持有保有壓政策，使土地管理有序可控，為上海經濟社會發展作出了貢獻。在地質工作方面，著力加強地質環境保護和地質災害監測預防，有序推進基礎調查和地質勘查工作，強化礦產資源的開發利用管理，全面啟動了整頓和規范礦產資源勘查與開發秩序工作。

一、土地資源

（一）土地資源狀況

2005年上海市統計地類總面積為823 901.21公頃，具體如下：農用地380 195.02公頃，其中耕地273 054.57公頃，園地11 094.47公頃，林地20 693.21公頃，其他農用地75 352.77公頃；建設用地 240 065.92公頃，其中居民點及獨立工礦用地218 748.95公頃，交通運輸用地19 298.46公頃，水利設施用地2 018.51公頃；未利用土地203 640.27公頃，其中水域198 015.07公頃（水域面積包括灘塗42 035.84公頃）。與2004年比較，農用地減少5 066.76公頃，建設用地增加6 395.76公頃，未利用地減少1 329.00公頃（圖1）。

圖1 上海市2005年末土地分類匯總

（二）土地利用情況

1.農用地

2005年農用地總量為380 195.02公頃，其中耕地273 054.57公頃，耕地減少的主要原因有兩個方面，即建設佔用和農業結構調整。2005年建設佔用耕地5 565.50公頃；農業結構調整情況，2005年在推進創匯農業、生態農業、設施農業中，耕地轉化為林地、園地、設施農業用地為2 933.33公頃，其中轉化為可調整地類2 273.33公頃。

根據全國基本農田保護工作會議和國土資發［2005］196號、197號等文件精神，結合上海市實際情況抓緊貫徹落實，加強本市耕地特別是基本農田的保護工作。一是加強組織領導。市政府分管領導牽頭負責，成立由市房地資源局、市農委、市發改委、市財政局、市規劃局、市水務局、市綠化局等部門組成的全市基本農田保護工作聯席會議制度，合力推進落實有關基本農田規劃、保護和建設等工作。二是設立基本農田保護示範區。以金山區現代農業園區為基礎，設立全市基本農田保護示範區。示範區總面積約為7 900公頃，涉及廊下、呂巷、朱涇和楓涇等鎮。示範區建設將結合宅基地置換試點、基本糧田建設、土地整理重大工程項目等工作盡快推進，形成亮點，為全市推進「三個集中」和基本農田保護工作積累有益經驗。三是規范各項基礎性工作，結合全市各級土地利用總體規劃修編工作，做好基本農田保護專項規劃，並同步抓好基本農田的落實工作，層層落實保護基本農田任務。按照要求，完善基本農田保護標志、台賬等，建立基本農田信息管理系統，加強基本農田的動態監管。

全市耕地後備資源匱乏，2005年嚴格控制土地供應，加大推進土地開發整理復墾工作的力度，力爭做到耕地佔補平衡。

2.建設用地

至2005年末，全市建設用地總量為240 065.92公頃，其中，以居民點及獨立工礦用地為主，面積為218 748.95公頃，占建設用地面積的91.12%；交通運輸用地19 298.46公頃，水利設施用地2 018.51公頃。

2005年全市批准建設用地11 966.25公頃，其中農轉用7 462.43公頃，涉及耕地6 733.31公頃（包括部分2004年核發計劃審批）；分批次建設用地10 430.88公頃，其中商服用地505.42公頃，工礦倉儲用地2 982.19公頃，公共設施用地111.48公頃，公共建築377.13公頃，住宅用地5 586.84公頃。單獨選址建設用地1 535.37公頃，其中交通運輸用地861.94公頃，水利設施用地2.13公頃。

（三）土地整理、復墾和開發情況

2005年全市積極推進土地整理復墾工作，通過鄉鎮農田區土地利用現狀的調查，確定了土地開發整理復墾的重點區域，制訂了土地開發整理復墾計劃。土地開發整理復墾實施中一方面抓好對零星宅基地、工業點、坑塘、廢棄河流、農副業用地和零星未利用土地等進行復墾，另一方面結合基本農田基礎設施建設開展土地整理。全年開發整理復墾土地總面積為9 483.92公頃，新增耕地3 376.71公頃。土地開發整理復墾不但為上海市經濟建設和社會發展佔用耕地提供占補平衡指標，而且也進一步優化了郊區的土地利用結構，保護和建設了郊區的生態環境，提高了郊區的農業生產條件，促進了土地集約利用。

目前上海市正在實施的國家投資土地整理復墾開發項目有兩個，按照國土資源部下發通知要求開展了實施檢查，其中崇明豎新鎮土地整理項目已基本結束，即將申請竣工驗收，黃瓜沙項目2006年底可以竣工驗收。另外，全市積極推進灘塗促淤圈圍工作，為全市經濟社會發展拓展空間。

上海市地域小、土地資源總量不足，通過幾年的土地開發整理復墾，除宅基地歸並整理資源外，土地開發整理復墾的潛力已經很小，我們正在開展耕地後備資源調查，努力提高耕地佔補平衡能力，適應上海市經濟社會發展用地需求。

二、礦產資源

堅持把礦產資源開發利用和礦產資源保護緊密結合起來，進一步整頓和規范礦產資源開發秩序，強化對礦產資源開發利用的日常監督管理，提高礦產資源利用率，合理利用和保護好礦產資源。與此同時，強化對全市地質資料匯交、保管和利用的監督管理，使地質資料管理和服務水平又上了一個新台階。

（一）地質勘查投入與勘查成果

2005年地質勘查投入1 181.50萬元，勘查資金主要來源是財政資金731.50萬元，地方補貼450.00萬元。主要用於上海城市地質調查、地面沉降及地下水動態監測、地面沉降防治研究等方面。圓滿完成了相關的監測任務，取得了地面沉降監測數據，為提高地面沉降防控能力提供了基礎資料。

（二）礦產資源勘查和開發利用情況

1.頒發勘查許可證和采礦許可證情況

全市2005年底有效的勘查許可證4個，其中新立1個，其他3個，並對勘查許可證項目進行了年檢，全部年檢通過。

全市2005年底有效的采礦許可證116個，主要是粘土礦和礦泉水采礦許可證，其中粘土礦許可證96個，水氣礦產20個；頒發的許可證新立1個，變更2個，延續94個，其他19個。許可證總數比2004年減少13個。

2.礦產資源開發利用基本情況

2005年上海市開發利用的礦產資源主要是粘土礦和礦泉水，其中粘土礦的礦山數為98個，礦泉水的礦山數為20個；全年的銷售收入分別為24 595.26萬元和12 044.07萬元，上繳礦產資源補償費618萬元。

三、國土資源市場

土地市場

1.土地市場建設

2005年全市土地市場按照「政府調控、市場供應、規范運作、依法管理」的原則，進一步健全土地市場機制，不斷優化土地資源配置。嚴格執行經營性六類項目用地招標拍賣掛牌制度、除劃撥目錄外的土地供應採用有償使用制度。

2.土地一級市場建設

全市加大土地一級市場的宏觀調控，控制土地供應總量、區域結構，控制土地供應節奏和新增建設用地供應。2005年全市共出讓土地1 539宗，面積6 491.31公頃，其中新增用地2 099.31公頃，出讓成交價款為389.75億元，土地出讓純收益116.93億元。通過招標、拍賣、掛牌385宗，成交價款300.32億元，純收益90.10億元，採用招標、拍賣、掛牌出讓的土地主要是商服用地和住宅用地；協議出讓1 154宗，成交價款89.43億元，純收益26.83億元，主要是工礦倉儲用地出讓。劃撥929宗，面積3 106.87公頃。

3.土地二級市場

在加強對土地一級市場供應的調控同時，2005年全市二級市場呈現繁榮與活躍的態勢，涉及國有土地使用權轉讓的房地產轉讓、出租、抵押市場較2004年有穩步上升，其中房地產轉讓484 464宗，轉讓金額為3 530.69億元；房地產出租宗數為9 142宗，租金為7.07億元；房地產抵押宗數為245 402宗，抵押價款為5 216.37億元。

四、國土資源違法案件查處情況

土地違法案件查處情況

2005年發現土地違法案件675件，立案675件，審結634件（含上年未結案件）。共拆除構建物77.01萬平方米，收回土地33.35公頃，罰沒款共計5 349.68萬元。同往年相同，違法案件主體主要為鄉鎮級領導幹部，主要表現為鄉鎮擅自對外簽約圈佔土地。

五、國土資源行政復議情況

嚴格依照《行政復議法》審理行政復議案件，使行政復議成為解決糾紛、化解矛盾、層級監督的重要手段。2005年申請行政復議286件，其中行政處罰3件，行政許可27件，其他256件；本年行政受理228件，當年審結244件（包括2004年未審結），本年未審結42件。

六、國土資源管理機構和人員培訓情況

全市共有行政單位20個，從業人員1 097人，行政編制人員972人，大專以上人員佔全部編制人員的89%，年末平均人員1 071人。

2005年參加各種院校培訓畢業或結業人數達354人次，其中參加黨校學習240人次，行政學院學習33人次，參加其他培訓81人次（國外22人次）。學歷教育60人次，其中博士生1人，碩士生7人，本科生37人，大專生15人；本年取得學位的9人，其中博士學位1人，碩士學位8人。通過各大專院校的學習和培訓，各級國土資源管理幹部的業務水平和政治素質有了明顯提高。

七、問題與建議

上海市人口多、地域小、土地資源總量不足，土地對經濟社會發展的制約作用越來越明顯、矛盾愈來愈突出。為此，必須從戰略的高度深刻理解嚴格土地管理的重要意義，堅持用科學發展觀指導土地管理工作。

（1）要嚴格實行最嚴格的土地管理制度，堅持嚴控總量、用好增量、盤活存量，著力於調整和優化用地布局，控制土地供應節奏，不斷提升國土資源利用的效率。加快推進市級土地利用總體規劃修編工作，指導區縣同步開展區域土地利用總體規劃修編。

（2）完善「批項目、核土地」制度，進一步強化項目立項前的用地審核，將項目是否符合土地利用總體規劃和城市發展總體規劃，項目是否符合產業用地原則，是否集約節約用地、耕地補充方案是否合理等作為土地審批依據。建立土地利用後評估機制，加強土地利用的全程式管理。

（3）努力推進土地資源的節約集約利用。堅持開發保護並重、節約集約優先的原則，使本市的土地節約集約利用取得成效。加快消化閑置土地，健全對閑置土地的動態監管措施；清理整合各級各類園區，探索產業用地調整置換辦法，加快零星工業點集中，制定政策措施鼓勵區縣提高土地利用的集約化程度。研究完善土地市場體系，健全土地市場機制，優化土地資源配置。

（4）進一步挖掘全市耕地後備資源潛力，開展土地後備資源調查，根據經濟社會發展需求，在規范土地開發整理復墾項目管理的基礎上，加大土地開發整理復墾的力度，力爭做到經濟、社會、環境資源的和諧發展。

（5）強化基礎業務管理，加快土地信息化建設。基礎業務管理是行業管理的基石，加快開展土地資源清查，全面掌握土地資源的總量、布局和結構，利用現代信息技術建立覆蓋土地管理全過程、各個環節的信息系統，為資源管理提供技術保障。

Ⅳ 房權證土地使用年限2004到2021年，到了怎麼樣

根據國家規定大致可以劃分為兩種情況：

1.住宅建設用地使用許可權的時間屆滿的，可以選擇去相關部分辦理延長土地使用權期限。具體做法是由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。

2.該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定執行；沒有約定或約定不明確的不動產，依照法律、行政法規的規定辦理。也就是說如果出現國家收回土地和地上建築物的情況，會對業主進行相應補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

總而言之，就算年限到期，房子你也依然可以居住，即使政府要回收你的房屋，也會進行相應的賠償。所以，買房時不用擔心產權到期。



拓展資料

1.70年產權是：

所謂的普通商品房產權年限70年，並不是房屋所有權年限，而是房屋所在國有土地的使用年限。國家規定城鎮建設用地土地實行的是國有制，企業和個人可以有償使用以及交易使用權。國有用地的土地使用年限是70年是從該地塊取得之日起算，而所購買的房屋只要擁有合法的房屋產權證，就是個人的私有產。也就是說，只要房產還存在，個人就擁有該房產的所有權。



2.房屋70年產權如何計算：

房屋產權時間是從開發商拿地起就開始計算了，一般情況下，從開發商拿地到買家將房子拿到手至少需要兩到三年左右的時間，而這也就從另一方面表明，買家在房屋拿到手前產權就已經在一定程度上有所縮水。

舉例說明：如果開發商在2006年購買到土地使用權，那麼即便你是從2009年開始交房入住的，但購買者的房屋產權可持續到：2006＋70＝2076年

Ⅵ 關於高房價的文章！

說明：假如把中國的高房價題目比喻成一隻麻雀，那麼，當人們從不同的角度、深度去解剖它的時候，就會得出一個結論，這些結論會匡助我們逐漸走近真相。擅長統計分析的王煉利女士寫的這篇分析文章，論述翔實，邏輯嚴謹，讓我們看到了高房價背後的另一面。實在，歸根結底，高房價題目就是既得利益者對民眾財富的攫取題目。在高房價基礎上累積起來的巨大泡沫，將讓整個民族在未來付出最慘烈的代價。為了民生，為了民族的未來，有識之士在努力泣血建言決議計劃層，促使住房回歸民生之路。感謝所有不懼壓力，為根除高房價毒瘤而努力堅守知己和正義的人們！——暖之
轉帖：告訴你一個震動的高房價真相
——別把表象認真相：房價高的原因不是由於地價高！
王煉利
中國房地工業中的道道坎坎其實多，人們很輕易將表象認真相。將表象認真相，有人就會偷著樂！
兩會期間，有代表說，房價高的實質是地價高 ，需要將地價降下來。這種說法獲得代表們一片掌聲！
人們普遍以為，土地是國家的，國家只要將地價降下來，屋子就不貴了。事實是這樣嗎？人們哪，你們太不明真相了！
當然，我以前也曾經這樣以為過。但「以為」只是種感覺，感覺不能作為依據，我必需謀事實做佐證，為了找到佐證，在2006年底，我根據在權勢巨子的「上海市房地產估價師協會網」上登載的2003年到2006年9月的《上海市有償使用地塊匯總表》和上海市房屋土地資源信息中央網宣布的《上海市城鎮房地產開發土地供給和開發利用情況向社會宣布情況匯總表》，按照每一個土地出讓合同號，將每一個出讓地塊的地點、地塊面積、有償使用方式（分掛牌出讓、協議出讓、項目***出讓、公然***出讓等）、土地用途（分貿易用地、產業用地、商品住宅用地、城鎮單一住宅用地）、實收土地出讓金等一一進行統計分析，得出了令我自己大吃一驚的結論：在房價高漲的2004年和2005年，政府部分收的土地出讓金低得驚人！同時我也發現了為什麼土地出讓金會這么低的秘密、土地出讓軌制的弊端根源在哪裡——我究竟搞了十年建築安裝工程預算，九十年代初就持有上海市審計局頒發的建築工程審計崗位證書、安裝工程審計崗位證書。
本著一個工程技術職員的知己，我寫了3.5萬字的《弊病叢生的現行土地使用權出讓軌制和土地貯備軌制——解剖上海土地麻雀》，將發現的題目圖表化，並將分析的步驟逐一列出。此文在高層內參《香港傳真》上全文刊登。
2007年4月初，中心電視台《新聞調查》欄目打電話給我，說他們接到舉報，要來上海調查有關陸家嘴中心公寓樓盤買賣方面的題目，柴靜聽人先容說我對上海房地產題目有頗多分析，就但願我能接受采訪，主要讓談我對土地出讓軌制和土地貯備軌制的看法。我就在浦東東方路向城路上的一家賓館接受了央視的采訪。柴靜提問，我回答。錄制完畢，告訴我將在4月21日的晚上央視一套《新聞調查》時段播放。到了4月21日早晨，《新聞調查》欄目的小夥子仲偉寧打電話給我，說有關我的鏡頭全部刪了，領導通不外。他一個勁地向我報歉，而我一個勁地說：「沒有關系，沒有關系，你們知道了一些真相也就可以了。」仲偉寧在電話中問：「王老師，你的心態怎麼那麼好？」我回答「我根本就沒有指望過能播出！」
無獨占偶，《經濟觀察報》主編仲偉志看了此文後，讓我分成幾篇，《經濟觀察報》預備分期刊登，我分成了六篇，寄給了《經濟觀察報》，仲偉志說改得很好。但是我很快又接到他的電郵，說是不利便登載了。
完整的《弊病叢生的現行土地使用權出讓軌制和土地貯備軌制——解剖上海土地麻雀》一文，應該將土地價並未定定房價高低、相反，是房價拖漲了地價的真相梳理清晰了，可是，這是一篇用大量表格說明題目的文章——我分析的依據《上海市有償使用地塊匯總表》、《上海市城鎮房地產開發土地供給和開發利用情況向社會宣布情況匯總表》就是由幾千個土地出讓項目組成的表格，經由我的收拾整頓，這些表格「活」了，能說話了，能說明題目了！但我不可能在博客上發表這樣的表格，所以，當真的讀者要信服我分析的結果，還真需要看我的全文。不外，既然前提不答應我發表表格，我就在此簡朴敘述一下。相信仍是能達到澄清事實的目的。
（一）政府收取的土地出讓金是出乎想像的低；在土地一級市場上，土地價格是出乎想像的低。
在用人民幣計取土地出讓金的統計數字中，2003年，上海出讓土地面積6102萬平方米，政府實收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地政府收取不外150.4元，2004年，出讓6573.2萬平方米，政府實收出讓金140億，均勻出讓金價213元，2005年，出讓5941.3萬平方米，實收出讓金100.4億，均勻出讓金單價169元，2006年1～9月，出讓面積3637.2萬平方米，實收出讓金50.1億，均勻出讓金單價137.9元。（此處統計的出讓土地面積數字比《上海統計年鑒》宣布的少2％，由於我將缺乏對應的土地出讓金數額的出讓面積項都剔除了）
在土地一級市場上（即政府直接收取土地出讓金的市場上），因為土地出讓的方式分掛牌出讓、協議出讓、項目***出讓、公然***出讓等，每種出讓方式政府收取的土地出讓金都是不一樣的。其中，「掛牌出讓」收取的土地出讓金最高，公然***、項目***和協議出讓收取的土地出讓金都很低，產業用地又比住宅用地收取的出讓金低出很多。按「均勻價」計，2005年「掛牌出讓土地價」是3644元/m2，「協議出讓土地價」是1542元/m2，「公然***出讓土地價」1363元/m2，「項目***出讓土地價」740元/m2，「邀請***出讓土地價」647元，沒有前綴的「***出讓土地價」是1625元/m2，另外還有「公然***」的特例，譬如土地出讓合同 「滬房地普字（2005）040號」，是普陀區的金光北塊一期配套房，土地價每平方米324元，樓面價218元。再譬如在浦江鎮的六塊世博會動遷基地，土地面積共67.73萬平方米，土地等級為六級，土地出讓合同是 「滬閔房地（2005）230、231、242、243、247、248號」，筆者在《上海市有償使用地塊一覽表中》查到在這六塊土地上，政府實收土地出讓金總價是568.97萬元人民幣，再根據政府實收土地出讓金是土地總價的30%的劃定，計算出土地總價（也就是得地者付出的總價）是1896萬，這樣，每平方米的土地單價是1896/67.7=28元/m2，因為這六個地塊容積率都為1，土地單價28元也就即是樓面單價28元。政府收取的土地出讓金單價則是568.97/67.7=8.4元/m2。這樣的土地價和土地出讓金價，能說高么？低到不可想像呵！
2004年，地處黃金地段的老西門和豫園的「城鎮單一住宅用地」的「協議出讓」樓面價只有每平方米112.5元、67.7元，土地單價274.5元、161.1元，出讓土地面積分別是9.4萬平方米和14.9萬平方米（合同號：黃房地【2004】57號、64號，土地單價根據政府實收出讓金單價是土地單價的30％計算，政府實收出讓金是773.7萬和721.8萬元），這樣便宜的土地價，不知道這些位於中央區中的核心區的拆遷戶的拆遷補貼是多少？在這23.33萬平方米 「城鎮單一住宅用地」上造的屋子，又會以什麼價格賣出去？
為了招商引資，上海的產業地價是很便宜的——到2006年上半年，上海八級、九級地段的產業用地協議出讓單價有的還不到90元（樓面價），普遍是133元（樓面價）、175元（樓面價），最多200元（樓面價）
（二）人們所說的「地價高」到底是怎麼回事？
關於「地價高」的題目，我們必需將最後得地造屋子的房地產商和最初從政府手中轉讓到土地的房地產商分開，能從政府手頂用很便宜的價錢轉讓到土地的，往往不是終極造屋子的。我有個朋友屬於「最後造屋子」的房地產商，他告訴我，他造屋子用的地，都是轉賣過三、四次了；有的房地產商造房用地，是經轉賣了五、六次，地價對於他們，當然是太貴了。我這個朋友還說，他不會做直接從政府手中得地的夢。即使土地轉賣了三、四次，他仍是有賺的。
房價漲帶動了地價漲是假象，從2006年上海市房屋土地資源信息中央傳來的數據這樣顯示：與飛漲的房價比擬，地價上漲是不足道的。2003年5月，與南京路永安公司只隔一條馬路的九江路福建中路6713平方米貿易用地出讓，每平方米樓面價6252元人民幣；2005年9月，與大世界只隔二條馬路的金陵東路西藏路3998平方米貿易用地出讓，每平方米樓面價6631元人民幣，兩年多時間內，上海最繁華貿易地段的貿易地價就只上漲了6%！而這兩年多的時間里，住宅房價上漲了多少？當然地價的確在漲，那主要是「掛牌出讓」的土地價在漲。但掛牌出讓的土地僅佔2004年、2005年上海市政府對房地工業土地供給面積的5%、11%！因此，最少2006年的房價上漲是沒有理由從「土地上漲」中找借口的！
因為地價對於房產開發的影響是滯後的，2006年前後還在使用前幾年置下的低價地的房地產商，他們喊「地價漲」，是為進一步漲房價找借口。
不明真相的人說「地價上漲影響房價」，實在把因果關系搞倒置了——老是先漲房價，再漲地價的。沒看到還未等土地「升值」，房價就上躥得老高了！
這兩年的土地價我是沒有作統計分析，由於從2003年到2006年我做了這么具體的計算，有關方面就是不理你，我也不勞神了，反正已有的計算足夠能說明題目了。
大家今天知道了政府供給的土地非但不貴而且仍是「超低價」，然而土地一級市場的「超低價」並非是為市民「超低」的，土地一級市場的「超低價」的存在只是為了讓房地產商中的「鳳毛麟角」將從一級市場得來土地能炒賣出個好價錢，同時又能使土地轉讓市場四茬五茬的接盤者多少也有點錢賺。至於買房者，註定是被宰的。
假如不是這樣，那麼，一級市場上的土地有什麼理由這么便宜？
（三）土地出讓金分「桌面上的」和「桌面下的」兩部門
現行的土地出讓軌制是照搬香港的。在香港，這個軌制為港英政府的財政收入服務，誰出價高誰得地，土地出讓金就是一次收取整個出讓期限內各個年度地租的貼現值總和。在內地，這個軌制主要為相關利益者服務，這個軌制的核心不在於收掏出讓金
本身，而在於要收取「出讓土地使有權過程中產生的『交易用度』」，因此，土地出讓金分為「桌面上的」和「桌面下的」兩部門。
在我們這里，土地出讓猶如其他國有資產出讓一樣，買賣雙方都在算兩筆賬。一筆賬是土地（國有資產）本身值多少錢，一筆賬是要得到這塊土地（這筆國有資產）的使用權需要付多少「交易用度」。即賬面價格（有沒有低估暫且無論）和交易價格。這兩部門價格合計就構成國有土地或國有資產出讓的全部價格。在市場經濟發達國家發達地區，這兩筆賬是一會事，土地所值（資產所值）就即是為了得這塊土地（這筆資產）所需要支付的，而我們這里，一筆生意就必需算兩筆賬。由於兩筆賬的「落進口袋」不一樣。在香港，全部土地出讓金歸香港政府，在我們這里，是「桌面上的」出讓金歸政府財政，「桌面下的」歸誰則除了「案發」，只有天曉得。
在香港，政府把握出讓土地使用權的權利，但誰來承讓土地使用權，由市場來說話，由「出價」來說話，出價高者得地，天經地義。在內地，政府不但把握出讓土地使用權的權利，還把握「由誰來受讓土地使用權」的決定權。這兩個權利哪個大？當然後一個大！那怎樣得到後一個權利？一靠「關系」，二才是「金錢」。由於中國凡能在生意場上稱得上「關系」的，這「關系」的價值往往遠不夠用金錢來衡量！
話說歸來，「關系」是比金錢金貴，但金錢也能換來「關系」。所以，才有「桌面下」的交易。
由於存在桌面下的交易，桌面上的交易價格才「看起來很便宜」。「少收土地出讓金」少收的是進入財政的部門，少收的是「桌面上」的部門，另有「桌面下」的部門、進入「關系」口袋的部門是不見陽光的。那得地者會「虧」嗎？才不會。需要得地的商人非常精確地把握著與政府打交道的得失分寸：本來得一塊地應該花消1000萬元，其中30%是繳納土地出讓金，70%是支付開發本錢；經由「操縱」，「桌面上」交200萬土地出讓金，「桌面上」交467萬開發本錢，「桌面下」的「交易用度」233萬，房地產商總計化900萬就得到了土地，整整省去10%的得地用度，還落得皆大歡喜。而官方公布的中標價是667萬：30%的土地出讓金是200萬，70%的開發本錢是467萬，全都上繳政府有關部分，真是天衣無縫。若問為什麼是這個中標價？你管得著嗎！
那些栽在「土地」上的官員，不就是這么「栽」的嗎？我承認我沒有證據，官方沒有詳細宣布過「栽倒」的官員「栽」的過程，然而我是根據數據在懷疑，由懷疑導出我這樣的推理。
（四）政府官員和房地產商怎樣分好處的？
政府從「土地使用權利出讓」中得到了土地出讓金，但更重要的是官員個人來得意到了得地者——主要是房地產商支付的不進入財政的 「得地權利交易費」，這兩項就是內地政府和政府官員在「土地使用權利出讓」中的全部所得。房地產商也有所得，他實際交付的土地用度比應該交付的要少，這也是房地產商的一種所得，但這決不是房地產商從現有土地軌制中的主要得益之處，房地產商的主要得益之處是：有轉讓、典質、出租土地使用權的權利，即有著炒賣土地包括炒賣土地上附著物——房產的權利。
固然《中華人民共和國城市房地產治理法》給了土地轉讓以限制，限制前提是「屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成產業用地或者其他建設用地前提」。但是，法律條文是敵不外房地產商的聰明的，現在有幾個房地產商是在轉讓房產地產的？他們是「轉讓房地產公司」！房地產公司大多是項目工程公司，轉讓了公司就即是轉讓了項目工程；轉讓房產地產等詳細工程還要交土地***，轉讓公司連土地***都免去了——全部歸地方政府所得的、房地工業繳納比例達70%的土地***，偏偏是地方政府最不肯積極收取的稅收！1999年到2005年，全國的地方***局總共只收到298.4億土地***，並且47%是2005年這一年繳納的！而298.4億土地***只佔同期地方稅收40769.4億的0.7%（見國家***總局網站→政務公然→稅收統計），298.4億中屬於房地工業支付的大約還只有200億。
2006年12月31日，國務院頒布第483號令修改土地使用稅率，這個修改讓外資企業用***率與內資企業用***率得到了同一，但因為房地工業繳納的城鎮土地使用稅不外占整個土地使用稅的4%，即使修改後城鎮土地使用稅率比原先進步兩倍，城鎮土地使用稅進步部門的承擔主體95%以上還長短房地產企業。
政府之所以不忍收房地工業的稅費、政府之所以給房地產商炒賣土地炒賣房產的權利，在於最初幾代房地產商與政府有著千絲萬縷的情意，政府官員利益與房地產商的利益已經是「一榮俱榮、一損俱損」了。
在上海的土地出讓中，還有一種讓房地產商「靠政策得地」的說法。這是怎麼操縱的呢？出讓土地面積分為「項目建設用地面積」和「代征地面積」。所謂代征地，是不屬於項目建設用地的附帶征地，是應政府需要而「代征」，其用途多屬於「公共用地」。本來，土地出讓總價是按項目建設用地面積計算的，開發商需要的只是項目建設用地；但你要得到建設用地，就要在代征地上承擔土地開發用度，開發後的土地仍歸政府。所謂「靠政策得地」，就是你得允許為政府免費開發一塊土地，政府才會根據這個政策給你需要的一塊土地。而房地產商開發「代征地」則是盼望「行得東風有夏雨」，盼望政府的回報能超過房地產商在代征地上付出的「開發用度」。
這也能稱為市場？很難。
但我們因此理解了政府不願多收房地產商稅費的經濟學意義——本來就不是市場交易，怎麼能要求這個交易按市場規律辦事？
不是市場交易，房價地價上漲的借口就被釜底抽薪。

（五）是中國法律在支持中國房價的暴漲
國務院第55號令第四條賦予「取得土地使用權的土地使用者」「其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、典質或者用於其他經濟流動」的權利，《物權法》第一百四十三條這樣制訂：「建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者典質。」這就顛覆了羅馬法系中使用權者不得有處分權的劃定。處分權是所有權四項基本權能（據有、使用、收益和處分）的核心，處分權包括了轉讓、出租、典質、贈與、繼續、銷售、封存、丟棄等權利。國務院第55號令和物權法第一百四十三條使我國的土地使用權受讓者具備了處分權，使用權就成了事實上的「有期限的所有權」。我國的土地出讓軌制就成了答應和鼓勵土地炒賣、答應和鼓勵不動產炒賣的軌制——「炒賣」皆因「處分權」而來——假如沒有轉租權、轉讓權、典質權等「處分權」，土地就不可能通過土地使用權利的交易而增值，土地使用權也就不外是什物意義上的對土地的「使用」而已。
使用權人兼擁有處分權，這在西方法律軌制中幾乎是沒有先例的。公元六世紀制定的《法學總論》即羅馬私法第五篇中明確劃定：「使用權人不能把使用權出賣、出租或無償讓與他人」；《法國民法典》第631條劃定：「使用權人不得出租或出讓其權利於他人。」；《德國民法典》第1080條條文是：「用益權不得轉讓。」「用益權既不得典質，也不得用作擔保或者再設定用益權。」用益權是所有權的組成部門，是比使用權內容更廣的一種權利，用益權不得轉讓典質，使用權更談不上轉讓典質了。
為什麼呢？由於「轉讓、出租、典質」這些「處分權」才構成了所有權中的核心權利。當所有權者把使用權出讓後，使用權者行使「轉讓、出租、典質」權利勢必會削弱所有權者的權益！試想，假如是你的屋子出租給別人後被別人轉租出去、你的屋子出租給別人後被別人典質了，你作為所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了嗎？所以，民法法系都明文禁止對「使用權」這個權利的出租、典質、轉讓。普通法法系的英國法律答應不動產承租人對不動產的轉租轉讓，但大多數不動產所有者卻通過立契約的形式禁止承租人轉租轉讓，即不讓出租權、典質權、轉讓權來削弱自己的所有權。
然而，西方法律軌制中對使用權人的許可權限制，到了我們這里是反其道而行之。使用權=有期限的所有權，就是我國土地使用權出讓軌制的實質。並且這種有期限的所有權在我國還被提前兌現——我國劃定房地產企業完成房地產開發投資25%就能動用轉讓權，國外的慣例是土地承租人在完玉成部建築物以前，不得轉讓土地使用權——由於房產和地產不能分割交易。
所以，我國的土地使用權出讓軌制就是由土地使用者動用「處分權」來「處分」使用權的軌制，是讓「使用權」為「處分權」服務的軌制。而我國房價的暴漲，就是由於土地使用權被土地使用者「處分」而造成的不可避免的、必定的惡果。
自從二十世紀最後十年中國的特大城市上海移植了香港土地軌制中的核心部門——批租出讓土地使用權、並准許轉讓、典質、轉租土地使用權開始，中國的城市就都步入了高房價、高地價的陷阱——土地炒賣就是因為土地的使用權者具有了對土地使用權的出租權、典質權、轉讓權所致，而在市場經濟的開山祖師西方國家，公有土地國家不準這么做，私家土地業主一般不會同意這么做。也因此，這些國家「市場化」了幾百年，老庶民的住宅用地價並沒有由於「市場化」而「化」上去。
必需指出，當十九世紀精於法律的港英政府制訂了把出租權、典質權、轉讓權全都出讓的土地使用權出讓軌制，港英政府的殖民心態就曝露無遺——恰是由於他們出讓的土地本來就是中國「出借」給他們的，他們不會對真正的土地主人負責，在使用權與所有權分離的條件下，讓使用權人能同時具有對使用權的出租、典質、轉讓等「處分權利」，這恰是港英當局用法律形式對炒賣地產者提供的「炒賣權」保障——所以香港的房價地價都很高呀！
這個軌制移植到我們這里，天然也導致了我們這里的房價飆升。於是我們不得不問：我們移植這個軌制是為了什麼？就為了侵害土地所有權人——全體人民的利益？就是為了利便一部門房地產商炒賣土地炒賣房屋？邏輯很難解釋得通。

Ⅶ 土地出讓金等土地有償使用費收取標準是哪個文件的附件

1992年原國家土地管理局出台的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定「土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%」；1995年又出台了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。

Ⅷ 國有土地有償使用的方式有哪些

根據《土地管理法實施條例》第二十九條規定：國有土地有償使用的方式包括：

（1）國有土地使用權出讓；

（2）國有土地租賃；

（3）國有土地使用權作價出資或者入股。

Ⅸ 土地有償使用費從那一年開始實行

在中國這片古老的土地上，奴隸社會「或稱原始共產主義」土地歸奴隸主所有，奴隸是不允許擁有土地的。
自從進入封建的私有制時代，就開始了土地有償使用，最早的形式就是土地歸全國的地主所有，佃戶向地主交租子，但部分農民稱富農，他們擁有自己的土地可以不交地租。城鎮居民也可擁有屬於自己的房地產，那張房契和地契具有法律效率，可祖祖輩輩繼承下去，不必再向任何人繳納費用了。
今天國家進入了社會主義，土地全部歸國家所有，私人無權擁有土地，買房也只是象徵性的，實質上就是變相的花高價向政府租來1年至70年的使用權，作為普通的家庭買來的房子最多隻能向後代傳承70年，70年之後房子就不再屬於使用者，使用者為了繼續所謂「擁有」你買來的房子，就必須再向政府繳納大筆的使用金，因為土地是國家的，不服你可把房子搬走，把土地留下，這房子便成了政府一勞永逸的搖錢樹。

Ⅹ 中華人民共和國和考慮流口水的房間的房價快速的看法 飛

供給土地出讓、金融貸款、建築市場監管、房屋的最後檢測等等這一些都不是市場經濟，而是在政府的主導之下進行的，著每一項目都能在政府某一部門找到，而房屋的分配完全是市場化，而在權利的尋租下，這個建築變得是富人的游戲而成為窮人的夢想。尤其是土地出讓金已經成為地方政府的財政的主要來源，於是出讓土地也稱為政府的一項主要工作，甚至認為房產業是政府的主導，於是就出現了許多投機商人，鋪天蓋地的房產中介，製造業也開始做房產，而這樣依靠出讓出讓土地的經濟是不能持續的，於是出現了溫總理二會的講話。
一篇學者的文章講的很清楚：
告訴你一個震驚的高房價真相
(2010-03-10 21:55:17)
說明：如果把中國的高房價問題比喻成一隻麻雀，那麼，當人們從不同的角度、
深度去解剖它的時候，就會得出一個結論，這些結論會幫助我們逐漸走近真相。
擅長統計分析的王煉利女士寫的這篇分析文章，論述翔實，邏輯嚴謹，讓我們看
到了高房價背後的另一面。其實，歸根結底，高房價問題就是既得利益者對民眾
財富的掠奪問題。在高房價基礎上累積起來的巨大泡沫，將讓整個民族在未來付
出最慘烈的代價。為了民生，為了民族的未來，有識之士在努力泣血建言決策層，
促使住房回歸民生之路。感謝所有不懼壓力，為根除高房價毒瘤而努力堅守良知
和正義的人們！——暖之
轉帖：告訴你一個震驚的高房價真相
——別把表象當真相：房價高的原因不是因為地價高！
王煉利
中國房地產業中的道道坎坎實在多，人們很容易將表象當真相。將表象當真相，
有人就會偷著樂！
兩會期間，有代表說，房價高的實質是地價高 ，需要將地價降下來。這種說
法獲得代表們一片掌聲！
人們普遍認為，土地是國家的，國家只要將地價降下來，房子就不貴了。事實
是這樣嗎？人們哪，你們太不明真相了！
當然，我以前也曾經這樣認為過。但「認為」只是種感覺，感覺不能作為依據，
我必須找事實做佐證，為了找到佐證，在2006年底，我根據在權威的「上海市房
地產估價師協會網」上登載的2003年到2006 年9月的《上海市有償使用地塊匯總
表》和上海市房屋土地資源信息中心網公布的《上海市城鎮房地產開發土地供應
和開發利用情況向社會公布情況匯總表》，按照每一個土地出讓合同號，將每一
個出讓地塊的地點、地塊面積、有償使用方式（分掛牌出讓、協議出讓、項目招

標出讓、公開招標出讓等）、土地用途（分商業用地、工業用地、商品住宅用地、
城鎮單一住宅用地）、實收土地出讓金等逐一進行統計分析，得出了令我自己大
吃一驚的結論：在房價高漲的2004年和2005 年，政府部門收的土地出讓金低得
驚人！同時我也發現了為什麼土地出讓金會這么低的秘密、土地出讓制度的弊端
根源在哪裡——我畢竟搞了十年建築安裝工程預算，九十年代初就持有上海市審
計局頒發的建築工程審計崗位證書、安裝工程審計崗位證書。
本著一個工程技術人員的良知，我寫了3.5萬字的《弊病叢生的現行土地使用
權出讓制度和土地儲備制度——解剖上海土地麻雀》，將發現的問題圖表化，並
將分析的步驟一一列出。此文在高層內參《香港傳真》上全文刊登。
2007年4月初，中央電視台《新聞調查》欄目打電話給我，說他們接到舉報，
要來上海調查有關陸家嘴中央公寓樓盤買賣方面的問題，柴靜聽人介紹說我對上
海房地產問題有頗多分析，就希望我能接受采訪，主要讓談我對土地出讓制度和
土地儲備制度的看法。我就在浦東東方路向城路上的一家賓館接受了央視的采訪。
柴靜提問，我回答。錄制完畢，告訴我將在4月21日的晚上央視一套《新聞調查》
時段播放。到了4月21日早晨，《新聞調查》欄目的小夥子仲偉寧打電話給我，
說有關我的鏡頭全部刪了，領導通不過。他一個勁地向我道歉，而我一個勁地說：
「沒有關系，沒有關系，你們知道了一些真相也就可以了。」仲偉寧在電話中問：「王老師，你的心態怎麼那麼好？」我回答「我根本就沒有指望過能播出！」
無獨有偶，《經濟觀察報》主編仲偉志看了此文後，讓我分成幾篇，《經濟觀
察報》准備分期刊登，我分成了六篇，寄給了《經濟觀察報》，仲偉志說改得很
好。但是我很快又接到他的電郵，說是不方便登載了。
完整的《弊病叢生的現行土地使用權出讓制度和土地儲備制度——解剖上海土
地麻雀》一文，應該將土地價並不決定房價高低、相反，是房價拖漲了地價的真
相梳理清楚了，可是，這是一篇用大量表格說明問題的文章——我分析的依據《上海市有償使用地塊匯總表》、《上海市城鎮房地產開發土地供應和開發利用情況向社會公布情況匯總表》就是由幾千個土地出讓項目組成的表格，經過我的整理，
這些表格「活」了，能說話了，能說明問題了！但我不可能在博客上發表這樣的表
格，所以，認真的讀者要信服我分析的結果，還真需要看我的全文。不過，既然
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條件不允許我發表表格，我就在此簡單敘述一下。相信還是能達到澄清事實的目
的。
（一）政府收取的土地出讓金是出乎想像的低；在土地一級市場上，
土地價格是出乎想像的低。
在用人民幣計取土地出讓金的統計數字中，2003年，上海出讓土地面積6102
萬平方米，政府實收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地政府收取不過150.4
元，2004年，出讓6573.2萬平方米，政府實收出讓金140億，平均出讓金價213
元，2005年，出讓5941.3萬平方米，實收出讓金100.4億，平均出讓金單價169
元，2006年1～9月，出讓面積3637.2萬平方米，實收出讓金50.1億，平均出讓
金單價137.9元。（此處統計的出讓土地面積數字比《上海統計年鑒》公布的少2
％，因為我將缺乏對應的土地出讓金數額的出讓面積項都剔除了）
在土地一級市場上（即政府直接收取土地出讓金的市場上），由於土地出讓的
方式分掛牌出讓、協議出讓、項目招標出讓、公開招標出讓等，每種出讓方式政
府收取的土地出讓金都是不一樣的。其中，「掛牌出讓」收取的土地出讓金最高，
公開招標、項目招標和協議出讓收取的土地出讓金都很低，工業用地又比住宅用
地收取的出讓金低出許多。按「平均價」計，2005年「掛牌出讓土地價」是3644元
/m2，「協議出讓土地價」是1542元/m2，「公開招標出讓土地價」1363元/m2，「項
目招標出讓土地價」740元/m2，「邀請招標出讓土地價」647元，沒有前綴的「招標
出讓土地價」是1625元/m2，另外還有「公開招標」的特例，譬如土地出讓合同 「滬
房地普字（2005）040號」，是普陀區的金光北塊一期配套房，土地價每平方米324
元，樓面價218元。再譬如在浦江鎮的六塊世博會動遷基地，土地面積共67.73
萬平方米，土地等級為六級，土地出讓合同是 「滬閔房地（2005）230、231、242、
243、247、248號」，筆者在《上海市有償使用地塊一覽表中》查到在這六塊土地
上，政府實收土地出讓金總價是568.97萬元人民幣，再根據政府實收土地出讓金
是土地總價的30%的規定，計算出土地總價（也就是得地者付出的總價）是1896
萬，這樣，每平方米的土地單價是1896/67.7=28元/m2，由於這六個地塊容積率
都為1，土地單價28元也就等於樓面單價28 元。政府收取的土地出讓金單價則
是568.97/67.7=8.4元/m2。這樣的土地價和土地出讓金價，能說高么？低到不可

想像呵！
2004年，地處黃金地段的老西門和豫園的「城鎮單一住宅用地」的「協議出讓」
樓面價只有每平方米112.5元、67.7元，土地單價274.5元、161.1元，出讓土地
面積分別是9.4萬平方米和14.9萬平方米（合同號：黃房地57號、64
號，土地單價根據政府實收出讓金單價是土地單價的30％計算，政府實收出讓金
是773.7萬和721.8萬元），這樣便宜的土地價，不知道這些位於中心區中的核心
區的拆遷戶的拆遷補貼是多少？在這23.33萬平方米 「城鎮單一住宅用地」上造的
房子，又會以什麼價格賣出去？
為了招商引資，上海的工業地價是很便宜的——到2006年上半年，上海八級、
九級地段的工業用地協議出讓單價有的還不到90元（樓面價），普遍是133元（樓
面價）、175元（樓面價），最多200元（樓面價）
（二）人們所說的「地價高」到底是怎麼回事？
關於「地價高」的問題，我們必須將最後得地造房子的房地產商和最初從政府手
中轉讓到土地的房地產商分開，能從政府手中用很便宜的價錢轉讓到土地的，往
往不是最終造房子的。我有個朋友屬於「最後造房子」的房地產商，他告訴我，他
造房子用的地，都是轉賣過三、四次了；有的房地產商造房用地，是經轉賣了五、
六次，地價對於他們，當然是太貴了。我這個朋友還說，他不會做直接從政府手
中得地的夢。即使土地轉賣了三、四次，他還是有賺的。
房價漲帶動了地價漲是假象，從2006年上海市房屋土地資源信息中心傳來的
數據這樣顯示：與飛漲的房價相比，地價上漲是不足道的。2003年5月，與南京
路永安公司只隔一條馬路的九江路福建中路6713平方米商業用地出讓，每平方米
樓面價6252元人民幣；2005 年9月，與大世界只隔二條馬路的金陵東路西藏路
3998平方米商業用地出讓，每平方米樓面價6631元人民幣，兩年多時間內，上
海最繁華商業地段的商業地價就只上漲了6%！而這兩年多的時間里，住宅房價
上漲了多少？當然地價的確在漲，那主要是「掛牌出讓」的土地價在漲。但掛牌出
讓的土地僅佔2004年、2005年上海市政府對房地產業土地供應面積的5%、11%！
因此，起碼2006年的房價上漲是沒有理由從「土地上漲」中找借口的！
由於地價對於房產開發的影響是滯後的，2006年前後還在使用前幾年置下的低
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價地的房地產商，他們喊「地價漲」，是為進一步漲房價找借口。
不明真相的人說「地價上漲影響房價」，其實把因果關系搞顛倒了——總是先漲
房價，再漲地價的。沒看到還未等土地「升值」，房價就上躥得老高了！
這兩年的土地價我是沒有作統計分析，因為從2003年到2006年我做了這么詳細
的計算，有關方面就是不理你，我也不勞神了，反正已有的計算足夠能說明問題
了。
大家今天知道了政府供應的土地非但不貴而且還是「超低價」，然而土地一級市
場的「超低價」並非是為市民「超低」的，土地一級市場的「超低價」的存在只是為了
讓房地產商中的「鳳毛麟角」將從一級市場得來土地能炒賣出個好價錢，同時又能
使土地轉讓市場四茬五茬的接盤者多少也有點錢賺。至於買房者，註定是被宰的。
如果不是這樣，那麼，一級市場上的土地有什麼理由這么便宜？
（三）土地出讓金分「桌面上的」和「桌面下的」兩部分
現行的土地出讓制度是照搬香港的。在香港，這個制度為港英政府的財政收入
服務，誰出價高誰得地，土地出讓金就是一次收取整個出讓期限內各個年度地租
的貼現值總和。在內地，這個制度主要為相關利益者服務，這個制度的核心不在
於收取出讓金本身，而在於要收取「出讓土地使有權過程中產生的『交易費用』」，
因此，土地出讓金分為「桌面上的」和「桌面下的」兩部分。
在我們這里，土地出讓如同其他國有資產出讓一樣，買賣雙方都在算兩筆賬。
一筆賬是土地（國有資產）本身值多少錢，一筆賬是要得到這塊土地（這筆國有
資產）的使用權需要付多少「交易費用」。即賬面價格（有沒有低估暫且不管）和
交易價格。這兩部分價格合計就構成國有土地或國有資產出讓的全部價格。在市
場經濟發達國家發達地區，這兩筆賬是一會事，土地所值（資產所值）就等於為
了得這塊土地（這筆資產）所需要支付的，而我們這里，一筆生意就必須算兩筆
賬。因為兩筆賬的「落入口袋」不一樣。在香港，全部土地出讓金歸香港政府，在
我們這里，是「桌面上的」出讓金歸政府財政，「桌面下的」歸誰則除了「案發」，只
有天曉得。
在香港，政府掌握出讓土地使用權的權利，但誰來承讓土地使用權，由市場來
說話，由「出價」來說話，出價高者得地，天經地義。在內地，政府不但掌握出讓土地使用權的權利，還掌握「由誰來受讓土地使用權」的決定權。這兩個權利哪個
大？當然後一個大！那怎樣得到後一個權利？一靠「關系」，二才是「金錢」。因為中國凡能在生意場上稱得上「關系」的，這「關系」的價值往往遠不夠用金錢來衡量！
話說回來，「關系」是比金錢金貴，但金錢也能換來「關系」。所以，才有「桌面下」
的交易。
因為存在桌面下的交易，桌面上的交易價格才「看起來很便宜」。「少收土地出
讓金」少收的是進入財政的部分，少收的是「桌面上」的部分，另有「桌面下」的部分、
進入「關系」口袋的部分是不見陽光的。那得地者會「虧」嗎？才不會。需要得地的
商人非常精確地掌握著與政府打交道的得失分寸：本來得一塊地應該花消1000
萬元，其中30%是繳納土地出讓金，70%是支付開發成本；經過「操作」，「桌面上」
交200萬土地出讓金，「桌面上」交467萬開發成本，「桌面下」的「交易費用」233
萬，房地產商總計化900萬就得到了土地，整整省去10%的得地費用，還落得皆
大歡喜。而官方宣布的中標價是667萬：30%的土地出讓金是200萬，70%的開
發成本是467萬，全都上繳政府有關部門，真是天衣無縫。若問為什麼是這個中
標價？你管得著嗎！
那些栽在「土地」上的官員，不就是這么「栽」的嗎？我承認我沒有證據，官方沒
有具體公布過「栽倒」的官員「栽」的過程，然而我是根據數據在懷疑，由懷疑導出
我這樣的推理。
（四）政府官員和房地產商怎樣分好處的？
政府從「土地使用權利出讓」中得到了土地出讓金，但更重要的是官員個人來自
得到了得地者——主要是房地產商支付的不進入財政的 「得地權利交易費」，這兩
項就是內地政府和政府官員在「土地使用權利出讓」中的全部所得。房地產商也有
所得，他實際交付的土地費用比應該交付的要少，這也是房地產商的一種所得，
但這決不是房地產商從現有土地制度中的主要得益之處，房地產商的主要得益之
處是：有轉讓、抵押、出租土地使用權的權利，即有著炒賣土地包括炒賣土地上
附著物——房產的權利。
雖然《中華人民共和國城市房地產管理法》給了土地轉讓以限制，限制條件是
「屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件」。但是，法律條文是敵不過房地產商的智慧的，現在有幾個房地產商是在轉讓房產地產的？他們是「轉讓房地產公司」！
房地產公司大多是項目工程公司，轉讓了公司就等於轉讓了項目工程；轉讓房產
地產等具體工程還要交土地增值稅，轉讓公司連土地增值稅都免去了——全部歸
地方政府所得的、房地產業繳納比例達70%的土地增值稅，偏偏是地方政府最不
肯積極收取的稅收！1999年到2005年，全國的地方稅務局總共只收到298.4億土
地增值稅，並且47%是2005年這一年繳納的！而298.4億土地增值稅只佔同期地
方稅收40769.4億的0.7%（見國家稅務總局網站→政務公開→稅收統計），298.4
億中屬於房地產業支付的大約還只有200億。
2006年12月31日，國務院頒布第483號令修改土地使用稅率，這個修改讓外
資企業用地稅率與內資企業用地稅率得到了統一，但由於房地產業繳納的城鎮土
地使用稅不過占整個土地使用稅的4%，即使修改後城鎮土地使用稅率比原先提
高兩倍，城鎮土地使用稅提高部分的承擔主體95%以上仍是非房地產企業。
政府之所以不忍收房地產業的稅費、政府之所以給房地產商炒賣土地炒賣房產
的權利，在於最初幾代房地產商與政府有著千絲萬縷的情意，政府官員利益與房
地產商的利益已經是「一榮俱榮、一損俱損」了。
在上海的土地出讓中，還有一種讓房地產商「靠政策得地」的說法。這是怎麼操
作的呢？出讓土地面積分為「項目建設用地面積」和「帶征地面積」。所謂帶征地，
是不屬於項目建設用地的附帶征地，是應政府需要而「帶征」，其用途多屬於「公共
用地」。本來，土地出讓總價是按項目建設用地面積計算的，開發商需要的只是項
目建設用地；但你要得到建設用地，就要在帶征地上承擔土地開發費用，開發後
的土地仍歸政府。所謂「靠政策得地」，就是你得答應為政府免費開發一塊土地，
政府才會根據這個政策給你需要的一塊土地。而房地產商開發「帶征地」則是盼望
「行得春風有夏雨」，盼望政府的回報能超過房地產商在帶征地上付出的「開發費
用」。
這也能稱為市場？很難。
但我們因此理解了政府不願多收房地產商稅費的經濟學意義——本來就不是
市場交易，怎麼能要求這個交易按市場規律辦事？
不是市場交易，房價地價上漲的借口就被釜底抽薪。
（五）是中國法律在支持中國房價的暴漲
國務院第55號令第四條賦予「取得土地使用權的土地使用者」「其使用權在使用
年限內可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動」的權利，《物權法》第一百
四十三條這樣制訂：「建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、
贈與或者抵押。」這就顛覆了羅馬法系中使用權者不得有處分權的規定。處分權是
所有權四項基本權能（佔有、使用、收益和處分）的核心，處分權包括了轉讓、
出租、抵押、贈與、繼承、銷售、封存、丟棄等權利。國務院第55號令和物權法
第一百四十三條使我國的土地使用權受讓者具備了處分權，使用權就成了事實上
的「有期限的所有權」。我國的土地出讓制度就成了允許和鼓勵土地炒賣、允許和
鼓勵不動產炒賣的制度——「炒賣」皆因「處分權」而來——如果沒有轉租權、轉讓
權、抵押權等「處分權」，土地就不可能通過土地使用權利的交易而增值，土地使
用權也就不過是實物意義上的對土地的「使用」而已。
使用權人兼擁有處分權，這在西方法律制度中幾乎是沒有先例的。公元六世紀
制定的《法學總論》即羅馬私法第五篇中明確規定：「使用權人不能把使用權出賣、
出租或無償讓與他人」；《法國民法典》第631 條規定：「使用權人不得出租或出
讓其權利於他人。」；《德國民法典》第1080條條文是：「用益權不得轉讓。」「用
益權既不得抵押，也不得用作擔保或者再設定用益權。」用益權是所有權的組成部
分，是比使用權內容更廣的一種權利，用益權不得轉讓抵押，使用權更談不上轉
讓抵押了。
為什麼呢？因為「轉讓、出租、抵押」這些「處分權」才構成了所有權中的核心權
利。當所有權者把使用權出讓後，使用權者行使「轉讓、出租、抵押」權利勢必會
削弱所有權者的權益！試想，如果是你的房子出租給別人後被別人轉租出去、你
的房子出租給別人後被別人抵押了，你作為所有者，你的利益不是被削弱、被侵
犯了嗎？所以，民法法系都明文禁止對「使用權」這個權利的出租、抵押、轉讓。
普通法法系的英國法律允許不動產承租人對不動產的轉租轉讓，但大多數不動產
所有者卻通過立契約的形式禁止承租人轉租轉讓，即不讓出租權、抵押權、轉讓
權來削弱自己的所有權。
然而，西方法律制度中對使用權人的許可權限制，到了我們這里是反其道而行之。
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使用權=有期限的所有權，就是我國土地使用權出讓制度的實質。並且這種有期
限的所有權在我國還被提前兌現——我國規定房地產企業完成房地產開發投資
25%就能動用轉讓權，國外的慣例是土地承租人在完成全部建築物以前，不得轉
讓土地使用權——因為房產和地產不能分割交易。
所以，我國的土地使用權出讓制度就是由土地使用者動用「處分權」來「處分」使
用權的制度，是讓「使用權」為「處分權」服務的制度。而我國房價的暴漲，就是因
為土地使用權被土地使用者「處分」而造成的不可避免的、必然的惡果。
自從二十世紀最後十年中國的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部
分——批租出讓土地使用權、並准許轉讓、抵押、轉租土地使用權開始，中國的
城市就都步入了高房價、高地價的陷阱——土地炒賣就是由於土地的使用權者具
有了對土地使用權的出租權、抵押權、轉讓權所致，而在市場經濟的鼻祖西方國
家，公有土地國家不準這么做，私人土地業主一般不會同意這么做。也因此，這
些國家「市場化」了幾百年，老百姓的住宅用地價並沒有因為「市場化」而「化」上去。
必須指出，當十九世紀精於法律的港英政府制訂了把出租權、抵押權、轉讓權
全都出讓的土地使用權出讓制度，港英政府的殖民心態就曝露無遺——正是因為
他們出讓的土地本來就是中國「出借」給他們的，他們不會對真正的土地主人負責，在使用權與所有權分離的前提下，讓使用權人能同時具有對使用權的出租、抵押、轉讓等「處分權利」，這正是港英當局用法律形式對炒賣地產者提供的「炒賣權」保障——所以香港的房價地價都很高呀！
這個制度移植到我們這里，自然也導致了我們這里的房價飆升。於是我們不得
不問：我們移植這個制度是為了什麼？就為了侵害土地所有權人——全體人民的
利益？就是為了方便一部分房地產商炒賣土地炒賣房屋？邏輯很難解釋得通。