上海中心房產價值增值表

① 五大因素看清房產升值的潛力

買房，作為家庭中最大的消費與投資兼容支出，誰都希望自己的房產除了居住外，還能不斷升值。於是，對購房者來說，最重要的是弄清房產是否具有增值的潛力。影響房產多，主要是以下幾個因素。

一是位置。在諸多影響房產增值的因素中，位 置是首當其沖的，是投資取得成功的最有力的保證。影響房產價格最顯著的因素是地段，而決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況。一條馬路或城市地鐵的修建，可以使不好的地段變好，相應的房產價格自然也就直線上升。購房者要仔細研究城市建設進展情況，以便尋找具有升值潛力的房產。分析某一地段時，並不是看它是否在繁華市中心，相反市郊結合部往往具有更大的升值空間。

二是商圈。商圈也是決定房價的關鍵因素，所購房產地處的商圈的成長性將決定該房價的增長潛力。所謂住宅所處的商圈，由幾部分構成：其一是就業中心區，一個能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區。就業人口是周邊住宅的最大需求市場，這個就業中心區的層次將決定周邊住宅的定位，其成長性將決定周邊住宅開發在市場上的活力。其二，在離就業中心區三至五公里的地帶將集中成一個有規模的統一規劃的成片住宅區，一般要超過四五個完整街30分鍾步程。就業中心區、住宅區、大賣場三者之間將會形成一種互動的關系。與就業中心區的互動成就了住宅區開發的第一輪高潮，而大賣場的選址卻是洞悉第二輪增長的關鍵。

三是環境。包括生態環境、人文環境、經濟環境，任何環境條件的改善都會使房產升值。生態環境要看有無空氣、水流等公害污染及污染程度等，如果小區內開辟有大量的綠地或有園林，這樣的小區就可因局部區域綠地的變化而使氣候有所改良，小區內的植被會吸收雜訊、阻塵埃，可將受污染的空氣漸漸凈化。在購房時，要重視城市規劃的指導功能，盡量避免選擇坐落在工業區的房產。每一個社區都有自己的背景，特別是文化背景。在知識經濟時代，文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。

四是配套。在關注房產本身的同時，還要放眼所購房產的配套設施。配套設施的齊全與否，直接決定著該地段房產的附加價值及升值潛力，同時也是決定著入住後居家生活方面舒適與否的關鍵因素。同交通條件類似，配套條件也主要針對城郊新區的居住區而言，在城市中心區域大多不存在配套問題。很多小區是逐步發展起值模?

五是品質。隨著科學技術的發展，住宅現代化被逐步提到了日程。實際上，房產的品質是在不斷變好的。這就要求在買房時，要特別注意房產的品質，對影響房產品質比較敏感的因素，要重點考慮其抗「落伍」性。如規劃設計的理念是否超前，是否具有時代感，是否迎合物業發展的趨勢。好的規劃設計能夠體現其自身的價值。一棟造型別致的建築物，可以提高自身的附加值。房產的內部空間布局也很重要。一棟經過良好規劃的建築物，不僅室內空間完整方正，對於採光、通風、功能分隔的考慮也都要符合使用要求，當然價值也高。

（以上回答發布於2014-03-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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② 房地產土地增值額如何計算。詳細情況如下

土地增值稅法規定：
下面幾項可以從轉讓收入額中減除的有：
1.取得土地使用權所支付的金額
2.房地產開發成本
3.房地產開發費用
4.與轉讓房地產有關的稅金
5.其他扣除項目

2400*10%是屬於房地產開發費用。

稅收法律規定：凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按（1*+2）*10%以內計算扣除。

③ 什麼東西最有增值價值

1， 現金

目前，世界上通用貨幣為美元，我們也以美元為比較單位，根據市場數據，一張全新的100美元的紙幣，重量為1.05克，如果以噸位單位計算的話，一噸美元大概9500萬左右，摺合下來將近7億人民幣了。

2、 黃金

黃金自古以來的價值就非常高，加上黃金是普通人心目中富貴的象徵，並且也是全球的硬通貨，"保值率"非常高，甚至每年還在不斷升值。按照目前的市場回收的黃金價格來看，每克黃金在390元，一噸的話價值4億以上，這個數字也僅僅是市場估計價值，如果考量更多價值的話，甚至會更高。

3、 房子

對於近些年，房子飆升的價值來看。房子不僅成為住宿的避風港，同時也成為衡量財富價值的一個標准，但是各地房子行情不同，自然產生的價值也大不相同。目前上海最貴的地段房價在每平12-13萬元之間，如果對比現金以及黃金噸單位來算的話，房子的平方起碼也要在300平以上。

從整體數據上來看，似乎現金的價值更為真實。只是，這么比較的話，明顯有些不合理。畢竟，物品的單個價值，已經超出現金的價值。那麼究竟比較原因之下，誰的價值更高？

首先，現金作為資本流通貿易往來的主要貨幣，其價值一直與市場變化息息相關。不過，如果我們以購買力來看的話，30年前100元現金可以夠一家人生活一周以上，而現在的100元現金，甚至還不夠一家人一天的開支，比較下來，現金的價值完全取決於物品的價值。

其次，黃金從古至今，一直都是財富的象徵，有穿金戴銀的說法。而在目前這個時代，黃金的潛在價值是沒辦法計算的。雖然黃金的增值過程比較慢，但是保值方面卻遠遠超過現金，即便通貨膨脹，黃金的價值依然很高。

最後，很多人說房子的價值比現金和黃金高多了。也確實，30年前北京上海一平方的價值在貴不會超過1萬以上，如今房價高到直接飛向天際。不可否認，房子這些年的價值遠超過現金和黃金的增值速度，甚至房子的價值短短幾年之間翻了幾百倍。

只是，房子作為住房，同時也作為商品來看的話。其價值卻在認為可控制范圍之內。簡單點來說，房子的價值取決於是否想讓它"升值貶值"。如果與現金、黃金對比起來，房子的價值顯然不如前兩者，但是如果論無限的價值，房產的確存在無數可能。當然，也伴隨著了無限的風險。

所以，如果對比起來，現金、黃金、房子。三者誰的價值更高，那麼黃金肯定登頂，但是如果說誰的潛在價值最高，那麼房子一定要遠勝過前兩者。至於現金，雖然自帶金融貨幣屬性，但是價值卻一直在下降。

④ 當前上海房產上所說的滿五不唯一是什麼意思稅費是怎麼算的

「滿五不唯一」是二手房市場里的一個簡單縮寫詞語。

• 「滿五」是指取得產權證的或契稅完稅證明的時間中最早的時間滿五年或超過五年;

• 「不唯一」則是指業主在該地區范圍內，登記在國土局系統里得不止這一套房子。

稅費計算的前提除了知道年限和是否唯一外，還需要知道房產的性質：普通住宅還是非普通住宅

• 普通住宅：
  

  0--90平方米（含90），內環內總價450萬以內，內外環間總價310萬以內，外環外230萬以內契稅：1%（2014年11月新政，第二套房契稅為3%）

  0--90平方米（含90），內環內總價330萬以內，內外環間總價200萬以內，外環外160萬以內契稅：1%（2012年2月新政，第二套房契稅為3%）

  90—140平方米（含140） 契稅：1.5%，內環內總價330萬以內，內外環間總價200萬以內，，外環外160萬以內！(2010年10月17日新政，第二套房契稅為3%)

• 非普通住宅：

  除上述條件外，都是非普通住宅

普通住宅必須同時滿足以下3個條件：

1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

2、單套建築面積在140平方米以下；

3、坐落在內環線（以中山路環線）以內的總價低於450萬元/套，內環與外環之間的總價低於310萬元/套，外環線以外的總價低於230萬元/套。

⑤ 上海買房增值稅如何計算

按照以下規定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額。

按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日後自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

(5)上海中心房產價值增值表擴展閱讀：

房產稅依照房產原值一次減除10%～30%後的余值計算繳納。扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利於各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利於平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

⑥ 房地產價值估算表中的【系數調整%】是什麼意思標准呢是什麼

調整系數稱為差異調整系數，估價對象與評估參照物的差異程度？！整體分為三大因素調整：時間系數修正、交易程度、實物狀況三部分。標准就是以參照物為標准，修正差異度。粗略一講具體不明事宜在溝通！

⑦ 討論上海房產的前景如何。

上海房價在2003年猛漲之後，政府有關部門似乎再也沉不住氣了，開始加強對樓市的監管，最近剛剛出台《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》。而平息了一段時間之後的限制期房轉換政策現在又鬧開了鍋。很明顯，房產市場將進一步透明化，監管政策使投機炒作
的空間越來越小。因此，許多投資者對當前的房產市場感到迷茫，在購房與不購房之間舉棋不定。公寓房已經呈現出「雞肋」的味道；而別墅作為樓市中的「另類」卻頻頻閃亮登場，成為備受關注的對象。那麼，別墅市場的前景如何呢？現在投資別墅是否正當其時？哪裡是別墅投資的熱點？

別墅投資前景樂觀

據不完全統計，去年上海房地產投資回報率約為7％左右，而別墅的投資回報率平均高於9.5％，高檔別墅更是高達13.4％。自1998年以來，上海別墅的平均價格以每年8%－12％的速度增長，去年別墅市場一度火爆，與公寓房的火爆並駕齊驅。現在，公寓房似乎戴上了腳鐐手銬步履維艱，房價漲勢緩慢甚至高檔公寓最近曾連續幾個月微幅下跌。股市的節節上漲和政策的醞釀出台成為樓市尤其是公寓房產的一道坎，而且由於連續幾年公寓房價的大幅上漲，使得一套高檔的公寓房和一套經濟型別墅的總價越來越接近。別墅總是充滿誘惑力的，夢寐以求的私家花園、開闊的草坪、小橋流水……這正適合現代人追求的居住環境。

上海聚仁物業咨詢有限公司項目三部總監時潔敏先生認為：「別墅漲價非常厲害，兩年前600萬－700萬元一棟的別墅現在漲到1200萬－1500萬元一棟。除了需求旺盛，還有一個重要原因是地價的大幅升值，別墅的佔地都比較大。」從別墅購買的群體來看，「三外」人士佔主導的地位已經改變。據有關資料顯示，2002年「三外」客戶佔63％，上海籍客戶只佔37％；而去年的情況完全反過來了，上海籍客戶佔66％，「三外」客戶只佔34％。在去年上海別墅銷售總量繼續加大的前提下，這一數據的變化表明上海別墅市場不再主要依靠外來的購買力，上海本地的消費者能力已經大大增強，成為別墅市場的核心購買力，市場前景比較樂觀。

別墅投資的熱點在哪裡

在上海，最近一波別墅市場的啟動是在2000年，比1999年就啟動的公寓房市場要晚，而且從這幾年的漲勢來看，別墅也沒有公寓房的漲幅大。因此，從理論上講，別墅市場今明兩年還會延續過去幾年的上升勢頭。不過有業內人士表示，今年別墅市場已經步入「解讀時代」，投資別墅需要有選擇、有鑒別、有分析，要選擇投資的熱點，「隨買隨漲」的時代已經過去了。時潔敏先生認為，公寓房已經漲到了一個比較高的水準，現在購買別墅是一個好時機。在區域或板塊上，去年風光無限的佘山板塊，今年仍然是一個非常值得關注的熱點；位於佘山附近的趙巷，也是一個極具升值潛力的板塊，佔地8000畝，離佘山只有5分鍾的車程，走滬青平公路到市區只要15－20分鍾，既能享受到佘山的自然環境和配套設施，又有方便的交通，升值潛力巨大。

另外，《典型住宅》的王子祥先生認為，浦東是外來人士進駐及移民上海的首選之地，具備發展大房型、大花園的高檔別墅的充分潛力，尤其是在世紀公園一帶。目前，金橋、張江、世紀公園一帶的別墅無論是租賃還是銷售都非常好，價位上也還有很大的發展空間。另一個非常看好的地方是滬青平公路沿線，尤其是東方綠舟、大觀園、朱家角、澱山湖一帶，不僅交通便捷，而且有大片水域，這在上海是得天獨厚的，旅遊、休閑、度假的功能非常強，現在這一帶的別墅單價只有1萬多元/平方米，兩年之內完全有潛力漲到2.5萬元/平方米左右，可以說是上海別墅市場最被看好的區域。此外，松江新城、新橋以及南匯靠近外環線一帶的別墅也很有發展潛力。

以「解讀」的方式去投資別墅

所謂「解讀」，就是鑒別、分析、比較，掌握別墅投資的基本技巧。時潔敏先生認為，別墅投資要注意以下幾個方面：首先，要看整個大的區域或板塊有沒有投資價值。有沒有交通幹道、離市中心遠不遠、市政配套設施是否完善、有沒有好的樓盤帶動人氣等都是需要考慮的因素。其次，要看別墅的產品質量。別墅使用的是怎樣的建材設備，牆體、瓦尤其是窗使用的是什麼材料，如果材料不好有可能產生滲水、不隔熱保暖等問題。再次，要庭院的面積大小，樹、草等環境綠化處理到什麼程度。最後，要看是否有好的物業管理公司，好的物業可以提升別墅的潛在價值和出租回報率。

「選擇別墅就是選擇一種生活方式，別墅的真正價值在於環境，比如佘山以高爾夫為主題的別墅，比如澱山湖以天然資源為賣點的別墅，比如世紀公園以生態綠化為特點的別墅……環境對別墅具有決定性的作用，考察一個別墅是否具有投資價值，可以通過『三度空間環境』來進行考察。一度空間是大環境，即該別墅所在的區域、板塊、交通、配套等宏觀面；二度空間是小區環境，別墅代表的是一種生活方式，小區的人文環境、精神風貌等直接影響樓盤的價值；三度空間是居家環境，即別墅內部環境。『三度空間環境』可以用十六個字來概括：舒適、享受、秘密、安全、個性、特色、典雅、精緻。而這一切評估的最後落腳點就是看綜合性價比，性價比越高，投資價值就越高。」王子祥先生如是說。隨著上海房產市場普漲行情的結束，選擇「個股」的能力就越來越重要。

⑧ 房產增值部分咋計算

新婚姻法對於婚後房產權屬問題的其他幾種情況：
1、夫妻雙方婚後出資(包括貸款)取得房屋產權，離婚後房屋的分割
首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。其次，明確產值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價值的一半，得房方單獨償還剩餘的本金及利息。
2、夫妻一方婚前付了全部房款，並取得了房產證，離婚時房屋的分割
按最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(二)的規定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，並取得了房產證，那麼該房屋是婚前財產。因此，離婚時，另一方無權要求分割。
3、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚後夫妻共同還貸的房屋，離婚後房屋的分割
雖然房屋是一方婚前購得，但婚後房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源於個人婚前財產，那麼該部分不應認定為夫妻共有財產。
4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚後才取得房產證的，婚後雙方共同還貸的房屋，離婚後房屋的分割
房產證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但並不是意味著婚後取得房產證的房屋就應當是婚後財產，還是要將財產來源細分為婚前婚後兩部分進行分割。
5、夫妻一方婚前付了部分房款，婚後共同還貸，或一方用個人財產還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產證的房屋的分割
根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(二)的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證後，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房; (3)購買經濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產證的，法院不宜就該房所有權直接判決。