2013年廣州土地市場分析

A. 廣州土地資源狀況

【正文快照】：
廣州市土地總面積為7434.4km2按1995年戶籍人口統計，全市人均佔有土地面積為0.15hm2，居廣東全省人均水平線以下，僅及全國人均土地面積的1／6，歷來是一個人多地少、"寸土寸金"的大城市.特別是在近一個時期內，土地資源開發一度失控，致使資源與環境問題更趨於激化，給本市的.........

以下的網阯有全文下載,希望對你有用:

B. 尋求一篇關於廣州市房地產需求的分析與預測的論文

你先看一下這些信息看能不能幫上你~~~~

一、房地產開發市場日漸呈現優勝劣汰的競爭態勢，一度膨脹至1675家的廣州市房地產企業至今大幅壓縮，截至2000年底止，廣州市全市房地產開發企業減少為1356家。據有關管理部門的權威人士預測，廣州市房地產開發企業將最終壓縮至100家左右。

二、經營規模
廣州市建委新近公布的房地產開發三十強企業，其經營規模約占據廣州市房地產經營的半壁江山。三十強以廣州房地產企業百分之二的數量，上繳了該行業近七成的利稅，銷售面積和經營收入分別佔到近四成和近四成二，四成購房者住在這三十家房地產公司提供的住房內。

三、市場份額進一步向大型房地產企業集中，一級和二級資質企業主宰了開發市場。2000年一級和二級資質企業（一級14家、二級723家）完成投資額分別為20.08億元和256.77億元。一、二級資質企業個數只佔企業總數的54.4％，但完成投資則占總投資的77.9％。在全市房地產開發施工面積中，一級和二級資質企業分別為284.55萬平方米和2502.61萬平方米，佔全市總量比重分別為7.5％和65.6％。

C. 哪裡能查到廣州市近幾年的土地資源利用數據有人知道嗎

途徑一：統計年鑒
途徑二：廣州市國土資源廳網站

D. 廣州房地產市場或迎來更嚴監管，你如何看待現在的房產市場

我覺得目前的房地產市場已經到了高位，確實需要遏制一下。

對於那些還沒有買房的年輕人來說，他們可能對目前的房地產行情比較恐慌，因為他們覺得自己還沒有買房子，而現在的房地產措施太多了，以至於以後會更難買房子，但其實這樣的想法正好錯誤，我們要知道這些房地產的措施不是為了遏制年輕人買房子，而是為了幫助年輕人買房子，因為房地產措施的針對人群是炒房的人，不是正常的購房者！

廣州的房地產市場可能會迎來更加嚴格的監管。

我們都知道目前廣州的房地產市場已經出台了相關規定，首先銀行會對所謂的信貸資金進行嚴查，禁止任何信貸資金流入到房地產當中，其次廣州也出台了相關的房地產指導價格，通過這樣的方式來進一步穩定房地產行情。可以預見的是，以後廣州還會出台相關的監管措施，通過這些綜合措施來進一步管控房地產市場。

E. 廣州房地產市場概況

一手市場：投入產出已不對等

在一手市場，隨著土地出讓金、地價及預售條件的提高，導致部分實力不強的開發商望而卻步。很多開發商先要拿出一部分資金（約30％），採用墊資的形式進行開發，再向銀行貸款，周轉過日子；由於當初政府的土地批發量過大，一手市場供求失衡，導致部分開發商在房子建好後只能通過價格手段討好消費者；隨著房地產政策、法規的逐步完善，發展商的利潤空間進一步縮減。很明顯，一手市場投入大，產出小，已不再對等，這就讓一些不具備實力的開發商考慮是否需要轉型。

二手市場：日漸蓬勃

交易不存在過多手續，經濟、安全，令很多人在選房時更看重二手房。在廣州，有60萬套房改房，這對二手房的市場影響很大。一二手房之間相互爭奪客戶源已是不爭的事實。二手房成為很多人，特別是年輕人一次置業的夢想。在廣州，外來人口是購房的主力人群。隨著房地產法規的逐步完善，及置業者觀念的轉變，導致很多人願意購買二手房；同時，租賃市場的繁榮也使二手房市場日漸蓬勃。

爛尾樓市場：生機凸現

由於前幾年的過量開發、盲目入市及對市場缺乏把握，造成很多爛尾樓、空置房的出現。由於物業大多抵押給了銀行，因此，這些爛尾樓、空置房最大的業主是銀行，而不是開發商，銀行負擔很重。

隨著整個地產市場的變化，部分開發商變為「地產貿易商」。他們不再搞開發，只是把爛尾樓或空置房低價拿到，重新包裝後在市場上轉手。這種方式投資周期短，而且只要選好產品、評估准確，即可做到。由於「地產貿易商」非常了解置業人群，加之他們也搞過房地產開發，所以就顯得游刃有餘。

也有一部分開發商主動尋找一些爛尾項目，他們以低廉的價格購進來，對項目進行重塑、包裝，上市後銷售很好，且利潤可觀，這部分發展商被稱為「房地產投資經營商」。

爛尾樓的主要問題是，土地手續不是很完整，債權債務不是很清晰，產品功能各方面落伍等等。由於其價格較低，重新包裝後，在市場上容易消化。廣州的爛尾收購市場潛力很大，其收購者本身直接或間接是搞開發的，擁有強大的資金實力，對市場有較強的把握度。目前，廣州至少有200個以上的爛尾項目，並且已經有許多成功收購的案例。

發展商：須准確把握市場

二手市場、爛尾樓收購市場均有較強的價格優勢，面對這一現狀，一手市場最主要的出路是開發商對市場應有準確的把握度，另外，應多一些居住觀念上的創新與引導。開發商應把客戶的服務做好，否則就不可能把品牌做好。

F. 求助廣州房地產價格歷年走勢的相關數據

房地產策劃包括那些內容?
一、項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。

可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。

可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定; (4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發組織機構、管理費用的研究；(8)開發建設計劃；(9)項目經濟及社會效益分析;(10)結論及建議。

可行性研究的工作階段

投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

初步可行性研究，亦稱「預可行性研究」。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。

這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約佔0.2%~1.0%.

項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：(1)接受委託；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化； (4)財務評價和國民經濟評價；(5)編制可行性研究報告。

二、房地產營銷策劃內容

營銷策劃內容:
A、定價策略
1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，並制定平均銷售價格表；
2、實施後，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格；
3、推出特價房的時機及數量建議；
4、樓層、朝向、景觀差價；
5、付款方式建議；
6、售價調整與銷售率及工程進度的關系
B、銷售費用及資金流量調控建議
1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、製作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數額建議；
2、銷售資金回籠與工程進度關系建議
C、開盤時間及銷售階段的劃分
1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）；
2、銷售階段的劃分及周期
D、銷售控制
1、推盤手法建議；
2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議；
3、價格調控與促銷手段建議；
4、簽署認購書與合同的注意事項
E、人員培訓
1、發展商簡介；
2、房地產特性與房地產價值；
3、項目環境資料說明；
4、項目規劃介紹；
5、公共設施介紹；
6、整體理念介紹表表達；
7、營銷理念；
8、營銷技巧；
9、逼定技巧；
10、案名表達；
11、廣告定位；
12、廣告表現；
13、市場客源定位；
14、業務計劃介紹；
15、買方心理障礙排除；
16、現場接待流程及規定；
17、守價技巧；
18、准客戶資料收集及分類方法；
19、電話拜訪與演練；
20、DM寄發及促銷活動計劃說明；
21、自我促銷及組合促銷介紹；
22、現場買氣製造；
23、認購書、售價與付款辦法介紹；
24、相關法務及稅務介紹；
25、儀態、儀表與商業禮儀；
26、答客問演練與課程驗收

三、 隨著房地產業的理性化發展與房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷策劃逐漸得到業界的廣泛關注與相當程度的認可。房地產營銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。不少開發商對房地產營銷策劃的認識仍停留於膚淺的表層，甚至由於理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區。
●誤區之一
目標客戶定位不準
打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥「20—40歲之間」、「中高等收入的成功人士」、「注重生活品質」、「以男性為主」、「自住和投資兼有」這樣千人一面的套話。售價超過30萬元的房產對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料(如可口可樂)對消費者研究的態度和深度，豈非咄咄怪事！
事實上，由於高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非採用專業消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產策劃者都認為，「市場是引導出來的」、「我們比消費者更專業」、「消費者只要能掏得出票子，我自有辦法能讓他上鉤」。至於他是誰、他有什麼想法都無足輕重。於是乎，房地產的「上帝」在短短的兩三張A4紙的篇幅內被心不在焉地打發掉了，行業泡沫和風險隨之而來。
●誤區之二
無視差異化競爭
與普遍忽視消費者研究相反，房地產策劃者如同病態般地執著於對競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間(值得留意的是，房地產開發的前置時間往往不超過9個月)，動員全公司的力量，發動地毯式的搜索，從本區域到跨區域，甚至全國的假想敵都無不囊括，從環境、房型、配套到裝修細節等競爭者優勢都關心備至。任何一份策劃報告有關競爭者的內容絕不會少於50張A4紙，任何一個競爭者的描述都不會少於10個條目。然而，這樣「勞師動眾」、「精益求精」有什麼意義呢？得出了什麼結論呢？能指導我們干什麼呢？
事實上，房地產與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化；既然不會有同質化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。既然如此，這種「風聲鶴唳、草木皆兵」的做法，除了浪費精力、誤導注意力又有何益處？
●誤區之三
空洞的品牌戰略
眼下，房地產業最時髦的說法就是「打造強勢品牌」、「提升品牌的核心競爭力」。有了萬科好榜樣的巨大示範效應(據說同樣條件，萬科憑借品牌領先就能造就每平方米1000元的溢價)，有了中體奧園快速切入品牌經營的成長軌跡(據說奧林匹克花園已經順利開始了全國范圍內的特許連鎖)，於是乎，便雄心勃勃地要成為「領導品牌」，豪情萬丈地要做「白領品牌」，別出心裁地要做「時尚品牌」，你方唱罷我登場，卻沒有人去冷靜地想想，等到曲終人散以後還會剩下什麼。
事實上，房地產的一個項目總共不過幾百上千套房子，賣完了也就完了，不像普通消費品幾乎可以無限制、無限量地賣下去。特定項目的所有房子賣完之後如果沒有持續的項目出現，弄個「強勢品牌」難道就能畫餅充飢嗎？
只有那些有能力、有意願持續專注進行房地產經營的企業才需要定戰略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(這樣的公司至少佔八成以上)，最好把自己的注意力放在產品上，而不要去搞什麼品牌建設、戰略規劃，對他們而言，品牌運作一是用不上(規模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不動(管理太差)。●誤區之四
產品理解淺薄
與普通消費品不同，不僅每一個項目是不同的，甚至連一個房地產項目中的每一套房子都是絕不相同的，無論是面積、樓層、景觀，還是面對的消費群都存在著與生俱來的差異性。你可以說每一瓶可口可樂都是相同的，但你絕不能說任何兩套房子對你而言價值一樣。這本來是極好的策劃切入點，然而，我們的房地產策劃者卻沒有這種精度的視野，只是粗淺地按房型分分類，簡單地根據一個總均價加點兒系數來定價，充其量不過是搞點兒「自立一房」、「溫馨兩房」、「雀巢三房」之類的噱頭。
房地產策劃者們真應該好好學學「琉璃工坊」。君不見人家「琉璃工坊」是如何珍視自己的每一個作品，如何刻意地使其絕不相同，定價也根本看不出是根據什麼均價定的，而我們的房地產策劃者卻在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
事實上，應該根據顧客的不同而不是房型的不同來細分定義我們的產品，對每一類產品而不是僅對整個項目進行周密的包裝，定價也不能簡單地用總均價加成，而應該用類別均價加成的方法。
●誤區之五
用大炮打蚊子
仗著財大氣粗，房地產策劃者經常強調猛烈的廣告攻勢，偏愛採用發行量大的大眾媒體進行宣傳。本著打「大決戰」的動因，有人曾經把《解放日報》某一天的廣告版面完全包了下來，如果不是有政策約束的話，連報紙的冠名權都恨不得拿下。
其實，一個項目充其量不過幾百上千個顧客，用上百萬份發行量的媒體還不是大海撈針、用大炮打蚊子？有效的每千人成本還不高得驚人？況且，隨著媒體干擾的增大(這是廣告主們不可避免的「感傷」)，媒體的邊際傳播收益正在直線下滑，與其如此，為什麼不採用「小眾傳播」的方式以求更為精準實效呢？一貫十分注重大眾傳播的P＆G，其產品海飛絲在宣傳推廣時就拍了7個版本的廣告，分別針對7個不同的目標群體。
當然，由於要針對小而多的目標群體，復雜而多變的整合運作，小眾傳播難度確實要大得多，但如果不難的話，何以證明你「深厚的策劃功力」？

G. 廣東省年國土資源綜合統計分析報告

2006年，廣東省國土資源系統認真貫徹落實黨的十六屆五中、六中全會和省委九屆七次、八次、九次全會精神，堅持以科學發展觀和構建社會主義和諧社會統領國土資源管理工作，堅決執行中央關於土地參與宏觀調控政策，認真落實省委、省政府的工作部署，依法行政，政令暢通，國土資源管理工作成效顯著，為全省經濟社會發展開始科學發展、和諧發展的軌道做出了積極貢獻。工作成效可概括為：謀大局、謀發展，上下同心；保護資源、保障發展，得力到位；維護被征地農民利益、促進社會和諧，舉措有力；改革創新、提高素質，成效顯著。主要表現在以下方面：①深化征地制度改革，維護被征地農民合法權益和社會穩定有新突破；②加強土地調控，保護資源和保障發展並舉，節約集約用地有新舉措；③大力推進國土資源市場建設，市場配置國土資源的力度不斷加大；④大力加強地質工作，地質災害防治工作有新進展；⑤扎實開展整頓和規范礦產資源開發秩序工作，礦政管理工作有新成效；⑥測繪工作成績斐然，信息化建設有突破；⑦嚴格依法行政，國土資源執法監察工作力度大加強；⑧不斷加強自身建設，隊伍素質有新提高。

一、土地資源

（一）土地資源狀況

據2006年土地利用變更調查結果顯示，2006年全省土地總面積17981265.69公頃（含國家下達廣東省未能核定的島嶼灘面積11564.90公頃），其中：農用地14914668.18公頃，建設用地1752827.03公頃，未利用地1313770.48公頃（圖1）。與2005年末相比，全省土地總面積增加5612.55公頃，這是珠海市沿海圍海造地擴大的土地面積。各類土地之間數量也發生了變化，農用地減少26007.67公頃，建設用地增加37529.29公頃，未利用地減少5909.07公頃。

3.土地二級市場

2006年全省轉讓土地76439宗，面積為14979.39公頃，轉讓金3994608.02萬元；出租土地5宗，面積9.51公頃，租金2666.50萬元；抵押土地45427宗，面積31250.20公頃，抵押價款16267280.30萬元，貸款金額10001544.06萬元。

（二）探礦權采礦權市場

1.探礦權采礦權市場建設

礦業權市場建設取得突破性進展。逐步規范了礦業權審批程序，加大了礦業權市場配置的力度，起草了《廣東省探礦權采礦權招標拍賣掛牌出讓管理辦法》等規范性文件。截至2006年，全省有20個地級以上市和41個縣（市、區）實施了采礦權招標、拍賣、掛牌出讓工作，分別佔地級以上市和縣（市、區）總數的95%和59%。

2.探礦權采礦權一級市場

全省無探礦權出讓；采礦權出讓928宗，合同金額16964.15萬元，其中招標、拍賣、掛牌出讓261宗，出讓價款10265.45萬元。出讓的主要礦種為磚瓦用粘土、建築用花崗岩、水泥用灰岩、建築石料用灰岩、花崗岩和陶瓷土。

3.探礦權采礦權二級市場

全省探礦權轉讓5宗，比2005年度減少1宗，礦種為鉛礦，價款847萬元；采礦權轉讓19宗，比2005年度增加18宗，價款1418.79萬元，轉讓礦種有鐵礦、錳礦、銅礦、鉛礦、水泥用灰岩、建築用花崗岩、礦泉水等。

四、違法案件查處情況

1.土地違法案件查處情況

2006年全省發現國土資源違法行為5776件（含歷年隱漏違法行為），比2005年增加了29.91%。其中土地違法行為5447件，比2005年增加了33.44%，涉及土地面積 7938.89 公頃，比2005年上升了3.49倍，其中耕地1959.95公頃，比2005年上升了2.07倍，反映出全省在貫徹落實國務院31號文和監察部、國土資源部查處土地違法違規案件專項行動以及加強動態巡查、衛片執法檢查上取得了明顯成效。

全省立案查處國土資源違法案件3977件，立案率為69%，其中立案查處土地違法案件3669件，涉及土地面積7435.73公頃。全省國土資源違法案件處理結案（含2005年未結案件，下同）3302件，結案率83%，其中土地違法案件結案3082件，結案率為84%。在查處土地違法案件中，共拆除違法建築物48.2045萬平方米，沒收違法建築物21.14萬平方米，收回土地72.09公頃（耕地24.6公頃），收取罰沒款12984.93萬元。

全省各級國土資源部門動態巡查發現土地違法行為3498件，涉及土地面積4022.26公頃（耕地1032.22公頃），動態巡查制止土地違法行為2591件，涉及土地面積3126.23公頃（耕地174.31公頃），制止率為74%，挽回經濟損失929.5萬元。

2.地礦違法案件查處情況

全省共發現礦產違法行為307件，立案查處礦產違法案件307件，立案率為100%，礦產違法案件結案219件，結案率為71.3%。在查處礦產違法案件中，吊銷勘查許可證12件，采礦許可證253件，收取罰沒款323.68萬元。涉嫌土地礦產違法行政處分47人，黨紀處分55人，刑事處罰24人，刑事案件移送62人。

五、國土資源行政復議情況

全省收到行政復議申請179件，比2005年度增加27%，受理154件，審結134件，比2005年度增加4%，其中維持93件，撤銷8件，撤回申請29件，未審結40件。

六、國土資源管理機構和人員培訓情況

2006年省、市、縣（區）三級國土資源管理從業人員7456人，其中行政編制人員 4296 人，占從業人員的57.62%。從業人員中，研究生及以上289人，大學本科及大專 5050 人，高中及中專1823人，初中及以下294人，受過大專以上教育的人員佔了71.61%。2006年全省管理人員參加各種院校培訓達2887人次，其中參加黨校學習932人次，行政學院學習234人次；學歷教育569人，2006年獲學位15人。

七、問題與建議

（1）粗放用地現象普遍存在，土地利用規劃不適應形勢發展的需要，建設用地耕地佔補平衡形勢嚴峻，今後仍應按照嚴控增量、盤活存量、提升質量的原則，研究制定土地利用和收益調節的辦法，促進土地的節約集約利用，建立健全土地管理和耕地保護責任制度，制訂土地管理和耕地保護考核辦法。

（2）查處違法違規的國土資源案件力度需進一步加強，繼續加強依法行政，加大國土資源執法監察力度，守住三條「紅線」。

（3）國土資源市場特別是礦業權市場需要進一步規范，盡快出台礦業權招標、拍賣、掛牌出讓辦法，建立「統一、競爭、開放、有序」的礦業權市場，規范和加強礦產資源開發監管，建立健全礦政管理的長效機制。

（4）隊伍建設特別是基層國土資源所建設有待進一步加強，進一步理順國土資源所管理體制機制，加強制度建設和硬體建設，夯實國土資源管理工作的基礎。