上海出台十條政策

『壹』 上海深夜出台樓市調控「滬十條」，有什麼值得關注的點

上海連夜發布樓市調控新政。作為開年首個收緊樓市調控的一線城市，上海反應不慢。在樓市出現“異動”趨勢後，迅速出台收緊政策，而不是等到局部過熱演變成全局性大漲，甚至傳遞給其他一二線城市之後，才有所行動。

作為全國最受矚目的城市之一，上海此番調控無疑具有很大的示範意義。這至少傳遞出一個清晰的信號——樓市過熱必有調控。這也與官方持續強調的“房住不炒”一脈相承。

“滬十條”落地並沒有給市場太多准備的時間，上海推出調控新政——“滬十條”。從新政掛網到正式實施，只有2-3個小時的窗口。過去樓市調控多會在政策落地前形成一個交易高峰，很多人搶搭政策末班車，集中成交。不過這次，這點時間還不足以形成一個“末班車”效應。

為何調控這么嚴，上海房價還在繼續上漲呢？

一方面，執行近5年，上海本輪調控政策效力開始打折扣。嚴躍進認為，5年內，許多購房者逐漸擁有了購房資格和首付能力，准備入市。

另一方面，上海樓市經過前期較長時間的橫盤整理也出現“向上走”的動能。充裕的流動性更為之添了一把火。寬松的貨幣政策推升資產價格，特別是核心城市、核心地段的房價。

學區房就是其中的典型案例。由於海外形勢嚴峻，出國留學風險加大，帶動部分入學。近期北京、深圳、上海等各大城市的房地產熱度都主要由學區房熱推動。

值得注意的是，在中國各大城市中，上海的房貸利率是比較低的，主流首套房利率4.65%，二套房5.25%。二套房貸利率與北京的首套房相差無幾。這就是此番上海升級調控的背景。

『貳』 上海推出新房搖號積分制：優先滿足「無房家庭」

2月6日，上海新房搖號積分制正式落地實施。

自1月21日上海出台《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱「滬十條」），提出要完善新建商品住房公證搖號選房制度、優先滿足「無房家庭」自住購房需求後，市場上就十分關注搖號新規內容及「無房家庭」的認定方式。

《每日經濟新聞》記者注意到，上海「滬十條」後首批三個樓盤今天上午啟動對外公開認購，分別是閔行區的永康城浦上雅苑、寶山區的經緯城市綠洲家園和嘉定區的峰范嘉苑。這三個樓盤均按照「滬十條」的相關規定，開始採用完善後的公證搖號選房程序，也就是新增積分制。

上海閔行區永康城浦上雅苑認購規則 來源：上海建發浦上灣微信公眾號

以建發開發的永康城浦上雅苑的認籌為例，當項目「擬認購對象的總組數與此次准售房源套數比超過1.3:1的，應當啟動計分排序程序」「企業參與認購的，若項目啟動計分排序程序，不納入公證搖號名單」。這也意味著，認籌比超1.3:1的項目採用積分制排序，入圍門檻按房源套數的1.3倍確定。而一旦採用積分制，企業購房只能在積分搖號買房之後。

具體來看，積分由基礎分和年限分兩部分構成，按照家庭積分順序，由高到低的順序搖號，並優先無房家庭。其中基礎分根據認購對象名下有無房產、5年內是否有購房記錄、家庭結構和戶籍情況打分；年限分根據認購對象的社保繳納月數和系數相乘算得，最終的總分根據基礎分和年限分的總和得出。

其中，家庭、戶籍、購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄4大因素各自擁有基本分。如果購房者全部滿足4大因素，也就是本市戶籍、家庭、無房、5年內無交易，那麼最高可以得60分。而在滬繳納社保則從2003年1月開始計算，每繳納一個月社保加0.1分。按照今天新開的新盤情況，社保（2003年月1-2020年2月）最多可以增加21.7分。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，這一政策對於改善型置業人群不利，完全關閉了其通過搖號改善之路。而上海則更大程度向首套剛需傾斜，同時也關照到先賣後買的改善型家庭。積分方式相比於「一刀切」更公平合理，上海對「無房家庭」的認定政策相比於其他城市更為細膩一些。

同時，積分上明顯偏向剛需。從積分制度來看，僅滿足在滬手上無房且5年內無買房兩項，即可以得到40分；而手上有房，5年內買過房的則只能得到5分。通過擴大積分的差距來實現在搖號過程中更有利於首套剛需的購房，對於緩解部分樓盤搖號過熱也會起到直接的效果。

張波表示，「無房家庭」認定，也是對「假離婚」「贈與」等漏洞的封堵，對於樓市穩定起到的作用不容小覷。尤其是有對「假離婚」的限購要求，積分層面很難有空子可鑽，公平性也將得到很好體現。

同時，對於「無房家庭」的傾斜明確體現了上海堅持「房住不炒」的定位，也是房地產回歸消費屬性的重要表現，在現行住房限購制度框架下，通過政策調整來優先滿足「無房、自住」家庭的購房需求,同時也兼顧到改善需求，對於上海房地產市場整體平穩發展，房價和預期穩定都將起到重要作用。

『叄』 解讀上海出台14條房地產救市政策

10月日晚財政部頒布稅費減免政策及房貸優惠政策之後的幾個小時，上海市政府也頒布了14條「救市」措施，這是繼十餘個二、三線城市公布一系列「救市」舉措後，首個宣布「救市」的一線城市。 上海14條樓市新政主要集中在交易稅費環節上范圍更大的減免。業內人士認為，上海市場若要獲得穩步的成交量上升，還有待更多政策細節的出台、整體宏觀經濟的好轉，以及房價進一步下調後的合理回歸。 昨天一大早，上海漢宇房地產顧問有限公司市場推廣部總監孫文勤在辦公室解讀上海火線出台的14條房地產救市政策。 「自10月17日國務院工作會議後，政府救市雖已成為必然，但10月22日晚出台的組合救市政策，出台之迅疾、支持力度之大讓市場各方的思想准備仍顯不足，對上海房地產市場而言，可謂空前利好。」孫文勤稱，「從漢宇地產的一線中介門店來看，門店的帶看量有了一定幅度的上升，但是，買賣客戶的簽約反而有所放緩。客戶依然處於觀望的陰影之中，等待政策進一步明朗化。」 上海福美來房地產經紀有限公司董事長胡正華支持了孫文勤的看法。他的說法是，門店的來電來訪是有所增加，但是二手房市場中買家的觀望心態在短時間內難以改變，較短時期內眾多自住購房者可能會因為等待更多相關細則的出台，並不馬上入市購房，今年年底前不會對目前市場格局和變化趨勢產生明顯利好。政府颳起救市風效果為何，目前仍然不明朗。但是從中長期看，利好政策累積的「組合效應」必然會對目前的市場人氣和信心產生積極意義。 二手房稅費減免幾何？ 與中央政策相比，上海最新出台的樓市政策主要體現在交易稅費環節上范圍更大的減免，購買自住普通住宅公積金貸款首付比例下調、貸款額度上調，和收緊商品住宅土地供應三個方面，且執行的時間節點為今年11月1日至明年12月31日。 昨天，21世紀不動產上海區域市場中心市場研究主管黃河滔通過比對發現，中央樓市新政和上海地方稅費減免政策相疊加後，在「14條」時間內的上海二手房市場上個人出售房產需要繳納的稅費僅剩營業稅和所得稅兩項，較調整前減少三項。其中滿2年的普通住宅營業稅免徵，滿2年且為家庭唯一住房的所得稅免徵，在上述兩種情況外的營業稅、所得稅征稅時間標准、稅率尚待確定。個人購買二手房時，需要繳納的稅費主要為契稅、抵押登記費、配圖費三項，若購買普通住宅登記費也可省去。 那麼，新政出台前後，二手房交易成本到底可以降低多少呢？黃河滔給記者算了一筆賬：例如，業主將自己唯一、已購房滿3年、面積為90平方米及以下的普通住宅在「14條」時間段內在上海二手房市場上流轉，該業主已經不需要繳納任何交易稅費；若首次購房者買入此房，僅需繳納1%的契稅及125元的配圖費和抵押登記費；假設該物業交易總價為90萬元，交易中雙方只須買方上繳9125元的稅費；僅為調整前總稅費的12.3%。 美聯物業上海公司副總經理黎志賢坦言，從買家市場來說，稅費降低，意味著成交成本下降，而目前的二手房交易85%以上都涉及住房貸款(包括商業貸款和住房公積金貸款)，首付成數降低、利率下調，都能使首次及二次自住型置業人群的購買壓力減少，刺激消費。但是由於政策一般都有滯後性，以及上海樓市中對於「普通住宅」的標准解讀，在一定程度上減少了此次救市政策的覆蓋面。 或將重新界定「普通住房」 上海「14條」樓市新政主要體現在交易稅費環節上范圍更大的減免。21世紀不動產上海區域總經理張衛平表示，預計更多令人期待的相關政策會陸續出台，以及對樓市新政進行更為詳盡的細則規定。諸如，上述貸款政策中對首次購買非普通住宅、購買改善型非普通住宅是否享受最新的優惠政策就有待後續政策的明確。 張衛平表示，近期的後續扶持政策將主要體現在以下幾點：1.優惠房貸政策的執行時間；2.土地流轉、商品房的開發建設、住房抵押貸款等房地產交易環節外的相關政策出台，其中上海市將在「14條」期限內收緊商品住宅土地供應；3.各地對普通自用住房、首次購買等問題上的劃分標准認定，其中普通住宅的劃分標准意義重大、最值得關注。 21世紀不動產上海區域市場中心對9月內外環間成交的二手住宅房源以現行「非普通住宅」標准進行抽樣統計，約有15%的房源處在普通住宅范圍內。若將該現行判定標准中的10000元/平方米的單價標准上浮30%（容積率1.0以上、面積140㎡以下兩個條件不變），將有約55%的房源可以成為普通住宅；若將該標准上升50%，將有約76%的房屋成為普通住宅。 據滬地稅流〔2005〕59號文件的規定，普通住房必須同時符合下列條件：（1）住宅小區建築容積率1.0以上；（2）單套建築面積140平方米以下；（3）實際成交價格：低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低於17500元/平方米，內環與外環間的低於10000元/平方米，外環線以外的低於7000元/平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。 而上海中原物業代理有限公司（下稱「中原地產」）副總經理陳宇珏也認為最為關鍵的將是「普通、非普通」界定標準的重新劃分。上海『14條』救市政策的第10條內容為「調整本市普通住房標准。具體規定由房屋、規土、財政、稅務等部門另行公布。」 對此，陳宇珏認為：「這條或許是上海『14條』新政當中最大的未解懸念。如果順利的話，或許在本月底就可以出台新版的上海普通住房和非普通住宅認定新標准。它的意義在於，由於認定標准不同，就直接決定了二手房買賣交易的主力房源集中在哪些區域和哪個價格區間之內。目前，在上海主城區，買賣成交的二手房源多為非普通住宅，這就要多交納稅費。」 對此，陳宇珏稱，如果上海普通住房新標准未能及時出台，無疑將在客觀上推遲二手買家的成交周期。 此外，上海市政府將在「14條」新政實施期間收緊商品住宅土地供應的措施也值得關注，盡管土地從開發建設到商品住宅小後的周期在1~2年以內，這對「14條」期限內上海樓市新建商品住宅的供應影響較小，但仍傳遞了政府在未來1~2年將引導市場以消化已有的存量房源為主的信號：降低住宅空置率、保持市場發展。預計後續政策中對市場交易稅費各類實施細則、界定標準的出台上，「寬松」這一基調仍將延續。 Case案例 案例一：商業貸款成本的變化：20年差額367727元 假設購買一套內環以內85平方米的普通住房，房屋總價為125萬元。首付20%為25萬元，純商業貸款100萬元，貸款年限20年。 9月15日以前，5年以上貸款基準利率7.83％，優惠利率（按0.9下浮）7.047％，經過9月15日和10月9日兩次降息，再加上目前7折的利率下限，購房者最多可享受5.229％的年利率。與2002年利率最低點5.184％相比僅相差0.045個百分點。之前的降息周期長達6年，而此次僅用了一年不到的時間。 從下表中可以看出，同樣一套住房，當前購買與9月15日前購買，100萬元貸款按照新政策，每年還債節省1.8386萬元，20年差額高達367727元。 案例二：二手房轉讓稅收支出打一折 假設住房所有人轉讓一套內環以內85平方米的普通住房，房屋總價為120萬元。該房屋3年前買入。從下表中不難看出，新政出台前後，轉讓房屋稅收總成本減少了9.72萬元，相當於國家稅收打了1.1折。

『肆』 「滬十條」後上海首批新房搖號新增計分制

2月6日，繼「滬十條」發布後，首次新開的3處樓盤，全部採用計分制，優先滿足「無房家庭」自住購房需求，有關新房搖號的新規正式落地實施。
  觀點地產新媒體了解，購房人在認購後，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。
  據悉，2月6日上海新入市的三個樓盤正式啟動對外公開認購，包括閔行區「永康城浦上雅苑」、寶山區「經緯城市綠洲家園三期」以及嘉定區「峰范嘉苑」，此次推出的3處樓盤均以剛需盤為主，位於市郊，均價在4到5萬元/平方米左右。
  從開發企業制訂並在項目銷售現場公示的認購規則看，上述3個樓盤都按照「滬十條」中關於「完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足無房家庭自住購房需求」的規定，開始採用完善後的公證搖號選房程序，也就是新增計分制。
  在「永康城浦上雅苑」營銷中心公示的計分規則顯示，總分由基礎分和年限分兩部分構成，其中基礎分根據認購對象名下有無房產、五年內是否有購房記錄、家庭結構和戶籍情況打分；年限分根據認購對象的社保繳納月數（計分年限×12）和系數相乘算得。
  其中，家庭、戶籍、購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄4大因素各自擁有基本分。如果購房者全部滿足四大因素，也就是本市戶籍、家庭、無房、5年內無交易，那麼最高可以得60分。而在滬繳納社保則從2003年1月開始計算，每繳納一個月社保加0.1分。按照今天新開的新盤情況，社保（2003.1-2020.2）最多可以增加21.7分。
  市場消息稱，目前3個上海新盤的入圍搖號比例暫定為1：1.3。比如，一個樓盤有500套房源，參與認購的有1000人，那麼積分排名前650名的購房人將有資格入場搖號。其中，最後一位分值的所有人都可以入場搖號。

『伍』 求2010年上海出台的房地產政策

臨時政策：每戶上海人家限購1套。
臨時政策：外地人口需要出示1年以上的居住證明或者繳納綜合保險1年以上的證明才能購房。
臨時政策：第三套購房將不提供任何形式的貸款。第2套將不享受優惠利率。第一套維持以前不變。
由於現在是中國採取貨幣緊縮的政策，因此房地產將不被看好，一些大企業底氣十足，因此價格能維持一定時間，但是如果購房者都是一些需要住房的，但又買不起的人。那個時候房價就會下跌，一些有錢買房但是都不符合政策的都只能杯具。中國是一個大國，人口優勢能成就某個行業，也能輕松毀了這行業。只要購房者擺正心態，對市場有正確的認識，以及認清自己的經濟實力。就能認識到什麼房價是適合的，是合理的。
所以大家如果抵制高價房。那些在大的企業半年內肯定會降價。那些個中介房子也肯定沒辦法繼續捂下去了。
中國目前可能會出台影響房價的政策：房產稅，可能在第2套房開始征繳房產稅。稅率可能在3%到5%的房產價格。另外是政府會加強對土地開發的監督和重視。杜絕房產商買了地不開發的問題。
政府最後的措施：可能會投入資金來建設更多的經濟適用房，並且降低門檻。對收入在人均3000到5000的人使用另一種經濟適用房。來保證住房，並且這是最有力的對房產商的打擊。
我們要充分相信國家。當年滬股市在6000點的時候誰能想到一個月內會變成1500點呢。這都是國家的出擊，一樣東西太過熱門了，國家就會干預，這是國家的基本政策，防止動亂。
所以這次房地產的變革，那些房地產商不主動投降的話就慘了

『陸』 上海樓市調控再升級 嚴堵假離婚買房

日前，上海市房屋管理局發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》共十條，涉及土地、限購、信貸、新房搖號、稅費等內容，充分體現上海穩定房價、穩定預期的導向。
《意見》明確，嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。業內多位人士指出，嚴堵假離婚買房，這一政策屬打補丁政策，對一些想通過假離婚獲得購房資格、獲得首套資格，鑽政策漏洞的，起到直接遏製作用。對比2020年已有成都、合肥、深圳等不少城市明確離婚年限，不同的是部分城市規定年限為2年，上海升級為3年，整個時間周期相對更長，政策角度從嚴。

《意見》強調調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。

同時，《意見》要求嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

整體而言，本次上海出台樓市新政主要是針對於2020年以來上海樓市出現的火熱現象，包括從土地到新房價格的迅速上漲，引起廣泛關注。為了促進房地產市場健康穩定發展，上海出台調控樓市的十條新政，從政策力度來看，涉及的打擊假離婚購房、優先保障無房家庭以及調整增值稅免徵年限等內容，具有一定的針對性和精準性，對於促進市場回歸理性有一定的積極意義。

『柒』 上海出台限購令，推出大量經濟適用房，並降低條件。對未來樓市有影響嗎探討

現在的局勢個人感覺房價太瘋狂了， 從08年到現在 全國房價接近翻了一翻啊！ 有些地方甚至更多，而08年以前房價只是一些個別地方漲幅厲害，現在全國沒有幾個地方房價是老百姓能真正買的起了 。有錢的大吵，那是前些年的事了， 而沒錢的小炒，只要能付得起首付的，都進入了炒房者的行列啊，這些人被真正的忽悠起來了，這是多麼壯大的一個炒房軍啊 ；人們都在相信所謂專家們的話，未來十年房價只漲不跌的神話，這是多麼可怕的事情啊 。
其實房子是用來住的，不是用來炒的，國家已經在這些方面開始下力度來整治了； 還有任何事情太瘋狂了必然會走向事物的反面，想想這些我們就知道未來樓市的大概格局了。。。。

『捌』 上海樓市調控再升級，這釋放出什麼信號

上海，能夠穩穩地坐在一線城市的寶座上面幾十年，一定是有兩把刷子的。
不管周邊環繞的長三角經濟新興城市表現得多麼活躍，也不管長三角深圳GDP房價如何令人矚目，上海就是上海，一線地位不可撼動，有腔調還是有腔調。
這不是吹捧上海如何好，看人是態度見人品，看城市，那絕對要看政治覺悟和分寸拿捏了。
僅僅在這一點上，上海就足以讓北京以外的所有城市，喊上一句老大哥。
這釋放了一個很簡單的信號，而且也是我們一直在強調的一個信號，就是：房子是用來住的，不是用來炒的，這一點非常關鍵，而且現在每一位炒房者都應該意識到這個問題的嚴重性，同時要避免出現這種情況。

正常買房的人應該怎麼辦？
很多人會問，如果出現了這些政策，那麼正常買房的人要怎麼辦？是不是就買不到房子了？其實我們不用擔心這個問題，因為現在所有的樓市的調控都是為了正常買房人的利益，也就是說當調控逐漸穩定的時候，房地產的價格就會相對穩定了，這個時候想買房的小夥伴也可以買到自己心儀的房子，這一點不需要有任何擔心。如果你真的是一個房子的剛需用戶，只需要耐心等待即可。

對於後續中國樓市的幾點思考：
關於房價，說句很多人不愛聽的，一線城市的房價，依然要上漲，只是會以平穩，溫和的形態表現出來，金融限制這樣的手段不可能長期使用，對於經濟市場和行業發展來說是互相制約的，所以，當下的綜合調控，震懾示範作用是主要目的。
反對炒房，堅決擁護和堅持「房住不炒」已經從口號正式轉變為實實在在的行動，投機和炒作行為必然會受到抑制。
樓市和房價會進入一個調整階段，伴隨調控的深入和金融手段的配合，預計還會有更大的行政手段介入，關鍵節點，是春節前後，敬請拭目以待。
中國樓市進入完全管控的「計劃經濟」模式的政策市，是一個必然趨勢。未來購房群體的綜合評估會進一步細化和規范，信用體系和人口普查結果將在下一階段的房產和樓市中得到充分運用。
中國房地產和樓市中的資本下一步非常有可能進入其他資本市場，目前管理層的導向非常清楚：投資房子是不行的，長效機制打壓和遏制會成為常態，未來資本投資的方向可能很快就會出現，一個全民炒房的時代，必將終結。

『玖』 樓市「滬十條」新政出爐後，對上海的房地產市場有什麼影響

上海住建委等部門聯合發布紅頭文件滬十條，把法拍房列入限購范疇，同時上海銀保監局發文要求住房不封頂銀行不予個人放貸，同時嚴打嚴控流入房地產的經營貸、消費貸，更嚴重的是新房首次採用“計分制”進行認購。這一套組合拳下來，讓上海房地產市場逐漸冷靜下來，沒有了以前的虛火了。

滬十條當中的積分政策是重中之重，嚴格限制了人們投資樓市炒房等行為。綜合來看，此次新房搖號的《計分規則》分兩部分構成，其中基礎分根據認購對象名下有無房產、5年內是否有購房記錄、家庭結構和戶籍情況打分；年限分根據認購對象的社保繳納月數和系數相乘算得。從相關評分中可以看出優先次序，即家庭戶比單身者購房更有優先權、上海戶口比外地戶口更有優先權、無房戶比有房戶更有優先權、近5年無購房記錄的也將享受更大優先權。而第二部分則為動態分，主要是考察社保情況。社保繳納越多，評分越高，那麼機會就越大。

通過這些嚴格的政策來穩住上海房價的不斷上漲，讓上海房地產市場規模有所下降，恢復理性。