信達地產財務指標分析

① 什麼是財務指標分析

企業總結抄和評價財務狀況和經營成果的襲相對指標。
?中國《企業財務通則》中為企業規定的三種財務指標為:償債能力指標，包括資產負債率、流動比率、速動比率;營運能力指標，包括應收賬款周轉率、存貨周轉率;盈利能力指標，包括資本金利潤率、銷售利稅率(營業收入利稅率)、成本費用利潤率等。

② 財務分析四大指標

一、償債分析

短期償債能力分析：

1、流動比率，計算公式： 流動資產 / 流動負債

2、速動比率，計算公式： (流動資產-存貨) / 流動負債

3、現金比率，計算公式： (現金+現金等價物) / 流動負債

4、現金流量比率，計算公式： 經營活動現金流量 / 流動負債

5、到期債務本息償付比率，計算公式： 經營活動現金凈流量 / (本期到期債務本金+現金利息支出)

長期償債能力分析：

1、資產負債率，計算公式： 負債總額 / 資產總額

2、股東權益比率，計算公式： 股東權益總額 / 資產總額

3、權益乘數，計算公式： 資產總額 / 股東權益總額

4、負債股權比率，計算公式： 負債總額 / 股東權益總額

5、有形凈值債務率，計算公式： 負債總額 / (股東權益-無形資產凈額)

6、償債保障比率，計算公式： 負債總額 / 經營活動現金凈流量

7、利息保障倍數，計算公式： (稅前利潤+利息費用)/ 利息費用

8、現金利息保障倍數，計算公式： (經營活動現金凈流量+現金利息支出+付現所得稅) / 現金利息支出

二、營運分析

1、存貨周轉率，計算公式： 銷售成本 / 平均存貨

2、應收賬款周轉率，計算公式： 賒銷收入凈額 / 平均應收賬款余額

3、流動資產周轉率，計算公式： 銷售收入 / 平均流動資產余額

4、固定資產周轉率，計算公式： 銷售收入 / 平均固定資產凈額5、總資產周轉率，計算公式： 銷售收入 / 平均資產總額

三、盈利分析

1、資產報酬率，計算公式： 利潤總額+利息支出 / 平均資產總額

2、凈資產報酬率，計算公式： 利潤總額+利息支出 / 平均凈資產

3、股東權益報酬率，計算公式： 凈利潤 / 平均股東權益總額

4、毛利率，計算公式： 銷售毛利 / 銷售收入凈額

5、銷售凈利率，計算公式： 凈利潤 / 銷售收入凈額

6、成本費用凈利率，計算公式： 凈利潤 / 成本費用總額

7、每股利潤，計算公式： (凈利潤-優先股股利) / 流通在外股數

8、每股現金流量，計算公式： (經營活動現金凈流量-優先股股利) / 流通在外股數

9、每股股利，計算公式： (現金股利總額-優先股股利) /流通在外股數

10、股利發放率，計算公式： 每股股利 / 每股利潤

11、每股凈資產，計算公式： 股東權益總額 / 流通在外股數

12、市盈率，計算公式： 每股市價 / 每股利潤

13、主營業務利潤率=主營業務利潤/主營業務收入*100%

四、 發展分析

1、營業增長率，計算公式： 本期營業增長額 / 上年同期營業收入總額

2、資本積累率，計算公式： 本期所有者權益增長額 / 年初所有者權益

3、總資產增長率，計算公式： 本期總資產增長額 / 年初資產總額

4、固定資產成新率，計算公式： 平均固定資產凈值 / 平均固定資產原值

③ 財務指標分析是一年各指標分析還是幾年各指標間比較分析啊

一般是：本月數，上月數，上年同期數，本年累計數之間比較分析

④ 如何分析財務分析中重要財務指標

企業財務
分析中最重要的指標可分為：
一、財務效益狀況的分析指標
1、凈資產收益率。它是反映企業經營業績的核心指標。
2、總資產報酬率。全面反映企業獲利能力和投入產出的狀況。
3、資本保值增值率。反映企業資本保全和增值的實際增減變動情況。
4、主營業務利潤率。該指標表明企業經營活動最基本的獲利能力，沒 有足夠大的主營業務利潤率就無法實現企業的最終利潤。
5、盈餘現金保障倍數。從現金流入和流出的動態角度，對企業收益的質量進行評價，對企業的實際收益能力再一次修正。
6、成本費用利潤率。從企業支出方面補充評價企業的收益能力。
二、資產營運狀況的分析指標
1、總資產周轉率。它是綜合反映企業全部資產經營質量和利用效率的重要指標。
2、流動資產周轉率。該指標從企業全部資產中流動性最強的流動資產角度出發，對企業資產的利用效率進行分析。
3、存貨周轉率。用於反映存貨的周轉速度。
4、應收帳款周轉率。該指標促使企業制定合理的賒銷政策，加快應收帳款的回收速度。
5、不良資產比率。從企業資產管理角度對企業資產營運狀況進行修正。
三、償債能力狀況的分析指標
1、資產負債率。是衡量企業負債償還能力和經營風險的重要指標。
2、已獲利息倍數。能充分反映企業穩定償付利息的能力。
3、速動比率。主要衡量企業短期償債能力，反映企業流動資產變現能力的強弱。
4、現金流動負債比率。從現金流入和流出的動態角度對企業實際償債能力進行修正。
四、發展能力狀況的分析指標
1、銷售增長率。是衡量企業經營狀況和市場佔有能力、預測企業經營業務拓展趨勢的重要指標。
2、資本積累率。反映企業發展潛力的重要指標。
3、三年資本平均增長率。體現企業資本發展水平和發展趨勢。
4、三年銷售平均增長率。反映企業的主營業務增長趨勢和增長程度，體現企業持續發展能力。

⑤ 房地產企業主要看哪些財務指標

房地產企業是個現金為王的行業，現金流是企業財務報表的關注重點，其次就是：利潤率，資產負債表率、流動比及速動比，應收賬款等指標。

⑥ 企業財務指標分析

變現能力比率
變現能力是企業產生現金的能力，它取決於可以在近期轉變為現金的流動資產的多少。
（1）流動比率
公式：流動比率=流動資產合計 / 流動負債合計
意義：體現企業的償還短期債務的能力。流動資產越多，短期債務越少，則流動比率越大，企業的短期償債能力越強。
分析提示：低於正常值，企業的短期償債風險較大。一般情況下，營業周期、流動資產中的應收賬款數額和存貨的周轉速度是影響流動比率的主要因素。
（2）速動比率
公式 ：速動比率=（流動資產合計-存貨）/ 流動負債合計
保守速動比率=0.8（貨幣資金+短期投資+應收票據+應收賬款凈額）/ 流動負債
意義：比流動比率更能體現企業的償還短期債務的能力。因為流動資產中，尚包括變現速度較慢且可能已貶值的存貨，因此將流動資產扣除存貨再與流動負債對比，以衡量企業的短期償債能力。
分析提示：低於1 的速動比率通常被認為是短期償債能力偏低。影響速動比率的可信性的重要因素是應收賬款的變現能力，賬面上的應收賬款不一定都能變現，也不一定非常可靠。
變現能力分析總提示：
（1）增加變現能力的因素：可以動用的銀行貸款指標；准備很快變現的長期資產；償債能力的聲譽。
（2）減弱變現能力的因素：未作記錄的或有負債；擔保責任引起的或有負債。
2、資產管理比率
（1）存貨周轉率
公式： 存貨周轉率=產品銷售成本 / [（期初存貨+期末存貨）/2]
意義：存貨的周轉率是存貨周轉速度的主要指標。提高存貨周轉率，縮短營業周期，可以提高企業的變現能力。
分析提示：存貨周轉速度反映存貨管理水平，存貨周轉率越高，存貨的佔用水平越低，流動性越強，存貨轉換為現金或應收賬款的速度越快。它不僅影響企業的短期償債能力，也是整個企業管理的重要內容。
（2）存貨周轉天數
公式： 存貨周轉天數=360/存貨周轉率
=[360*（期初存貨+期末存貨）/2]/ 產品銷售成本
意義：企業購入存貨、投入生產到銷售出去所需要的天數。提高存貨周轉率，縮短營業周期，可以提高企業的變現能力。
分析提示：存貨周轉速度反映存貨管理水平，存貨周轉速度越快，存貨的佔用水平越低，流動性越強，存貨轉換為現金或應收賬款的速度越快。它不僅影響企業的短期償債能力，也是整個企業管理的重要內容。
（3）應收賬款周轉率
定義：指定的分析期間內應收賬款轉為現金的平均次數。
公式：應收賬款周轉率=銷售收入/[（期初應收賬款+期末應收賬款）/2]
意義：應收賬款周轉率越高，說明其收回越快。反之，說明營運資金過多呆滯在應收賬款上，影響正常資金周轉及償債能力。
分析提示：應收賬款周轉率，要與企業的經營方式結合考慮。以下幾種情況使用該指標不能反映實際情況：第一，季節性經營的企業；第二，大量使用分期收款結算方式；第三，大量使用現金結算的銷售；第四，年末大量銷售或年末銷售大幅度下降。
（4）應收賬款周轉天數
定義：表示企業從取得應收賬款的權利到收回款項、轉換為現金所需要的時間。
公式：應收賬款周轉天數=360 / 應收賬款周轉率
=（期初應收賬款+期末應收賬款）/2] / 產品銷售收入
意義：應收賬款周轉率越高，說明其收回越快。反之，說明營運資金過多呆滯在應收賬款上，影響正常資金周轉及償債能力。
分析提示：應收賬款周轉率，要與企業的經營方式結合考慮。以下幾種情況使用該指標不能反映實際情況：第一，季節性經營的企業；第二，大量使用分期收款結算方式；第三，大量使用現金結算的銷售；第四，年末大量銷售或年末銷售大幅度下降。
（5）營業周期
公式：營業周期=存貨周轉天數+應收賬款周轉天數
={[（期初存貨+期末存貨）/2]* 360}/產品銷售成本+{[（期初應收賬款+期末應收賬款）/2]* 360}/產品銷售收入
意義：營業周期是從取得存貨開始到銷售存貨並收回現金為止的時間。一般情況下，營業周期短，說明資金周轉速度快；營業周期長，說明資金周轉速度慢。
分析提示：營業周期，一般應結合存貨周轉情況和應收賬款周轉情況一並分析。營業周期的長短，不僅體現企業的資產管理水平，還會影響企業的償債能力和盈利能力。
（6）流動資產周轉率
公式：流動資產周轉率=銷售收入/[（期初流動資產+期末流動資產）/2]
意義：流動資產周轉率反映流動資產的周轉速度，周轉速度越快，會相對節約流動資產，相當於擴大資產的投入，增強企業的盈利能力；而延緩周轉速度，需補充流動資產參加周轉，形成資產的浪費，降低企業的盈利能力。
分析提示： 流動資產周轉率要結合存貨、應收賬款一並進行分析，和反映盈利能力的指標結合在一起使用，可全面評價企業的盈利能力。
（7）總資產周轉率
公式：總資產周轉率=銷售收入/[（期初資產總額+期末資產總額）/2]
意義：該項指標反映總資產的周轉速度，周轉越快，說明銷售能力越強。企業可以採用薄利多銷的方法，加速資產周轉，帶來利潤絕對額的增加。
分析提示：總資產周轉指標用於衡量企業運用資產賺取利潤的能力。經常和反映盈利能力的指標一起使用，全面評價企業的盈利能力。
3、負債比率
負債比率是反映債務和資產、凈資產關系的比率。它反映企業償付到期長期債務的能力。
（1）資產負債比率
公式：資產負債率=（負債總額 / 資產總額）*100%
意義：反映債權人提供的資本佔全部資本的比例。該指標也被稱為舉債經營比率。
分析提示：負債比率越大，企業面臨的財務風險越大，獲取利潤的能力也越強。如果企業資金不足，依靠欠債維持，導致資產負債率特別高，償債風險就應該特別注意了。 資產負債率在60％—70％，比較合理、穩健；達到85％及以上時，應視為發出預警信號，企業應提起足夠的注意。
（2）產權比率
公式：產權比率=（負債總額 /股東權益）*100%
意義：反映債權人與股東提供的資本的相對比例。反映企業的資本結構是否合理、穩定。同時也表明債權人投入資本受到股東權益的保障程度。
分析提示：一般說來，產權比率高是高風險、高報酬的財務結構，產權比率低，是低風險、低報酬的財務結構。從股東來說，在通貨膨脹時期，企業舉債，可以將損失和風險轉移給債權人；在經濟繁榮時期，舉債經營可以獲得額外的利潤；在經濟萎縮時期，少借債可以減少利息負擔和財務風險。
（3）有形凈值債務率
公式：有形凈值債務率=[負債總額/（股東權益-無形資產凈值）]*100%
意義：產權比率指標的延伸，更為謹慎、保守地反映在企業清算時債權人投入的資本受到股東權益的保障程度。不考慮無形資產包括商譽、商標、專利權以及非專利技術等的價值，它們不一定能用來還債，為謹慎起見，一律視為不能償債。
分析提示：從長期償債能力看，較低的比率說明企業有良好的償債能力，舉債規模正常。
（4）已獲利息倍數
公式：已獲利息倍數=息稅前利潤 / 利息費用
=（利潤總額+財務費用）/（財務費用中的利息支出+資本化利息）
通常也可用近似公式:
已獲利息倍數=（利潤總額+財務費用）/ 財務費用

意義：企業經營業務收益與利息費用的比率，用以衡量企業償付借款利息的能力，也叫利息保障倍數。只要已獲利息倍數足夠大，企業就有充足的能力償付利息。
分析提示：企業要有足夠大的息稅前利潤，才能保證負擔得起資本化利息。該指標越高，說明企業的債務利息壓力越小。
4、盈利能力比率
盈利能力就是企業賺取利潤的能力。不論是投資人還是債務人，都非常關心這個項目。在分析盈利能力時，應當排除證券買賣等非正常項目、已經或將要停止的營業項目、重大事故或法律更改等特別項目、會計政策和財務制度變更帶來的累積影響數等因素。
（1） 銷售凈利率
公式：銷售凈利率=凈利潤 / 銷售收入*100%

意義：該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少。表示銷售收入的收益水平。
分析提示：企業在增加銷售收入的同時，必須要相應獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。銷售凈利率可以分解成為銷售毛利率、銷售稅金率、銷售成本率、銷售期間費用率等指標進行分析。
（2）銷售毛利率
公式：銷售毛利率=[（銷售收入-銷售成本）/ 銷售收入]*100%
意義：表示每一元銷售收入扣除銷售成本後，有多少錢可以用於各項期間費用和形成盈利。
分析提示：銷售毛利率是企業是銷售凈利率的最初基礎，沒有足夠大的銷售毛利率便不能形成盈利。企業可以按期分析銷售毛利率，據以對企業銷售收入、銷售成本的發生及配比情況作出判斷。
（3）資產凈利率（總資產報酬率）
公式：資產凈利率=凈利潤/ [（期初資產總額+期末資產總額）/2]*100%

意義：把企業一定期間的凈利潤與企業的資產相比較，表明企業資產的綜合利用效果。指標越高，表明資產的利用效率越高，說明企業在增加收入和節約資金等方面取得了良好的效果，否則相反。
分析提示：資產凈利率是一個綜合指標。凈利的多少與企業的資產的多少、資產的結構、經營管理水平有著密切的關系。影響資產凈利率高低的原因有：產品的價格、單位產品成本的高低、產品的產量和銷售的數量、資金佔用量的大小。可以結合杜邦財務分析體系來分析經營中存在的問題。
（4）凈資產收益率（權益報酬率）
公式：凈資產收益率=凈利潤/ [（期初所有者權益合計+期末所有者權益合計）/2]*100%
意義：凈資產收益率反映公司所有者權益的投資報酬率，也叫凈值報酬率或權益報酬率，具有很強的綜合性。是最重要的財務比率。
分析提示：杜邦分析體系可以將這一指標分解成相聯系的多種因素，進一步剖析影響所有者權益報酬的各個方面。如資產周轉率、銷售利潤率、權益乘數。另外，在使用該指標時，還應結合對「應收賬款」、「其他應收款」 、「 待攤費用」進行分析。
5、現金流量分析
現金流量表的主要作用是：第一，提供本企業現金流量的實際情況；第二，有助於評價本期收益質量，第三，有助於評價企業的財務彈性，第四，有助於評價企業的流動性；第五，用於預測企業未來的現金流量。
流動性分析
流動性分析是將資產迅速轉變為現金的能力。
（1） 現金到期債務比
公式：現金到期債務比=經營活動現金凈流量 / 本期到期的債務
本期到期債務＝一年內到期的長期負債＋應付票據
意義：以經營活動的現金凈流量與本期到期的債務比較，可以體現企業的償還到期債務的能力。
分析提示：企業能夠用來償還債務的除借新債還舊債外，一般應當是經營活動的現金流入才能還債。
（2）現金流動負債比
公式：現金流動負債比=年經營活動現金凈流量 / 期末流動負債

意義：反映經營活動產生的現金對流動負債的保障程度。
分析提示：企業能夠用來償還債務的除借新債還舊債外，一般應當是經營活動的現金流入才能還債。
（3）現金債務總額比
公式：現金流動負債比=經營活動現金凈流量/ 期末負債總額

意義：企業能夠用來償還債務的除借新債還舊債外，一般應當是經營活動的現金流入才能還債。
分析提示：計算結果要與過去比較，與同業比較才能確定高與低。這個比率越高，企業承擔債務的能力越強。這個比率同時也體現企業的最大付息能力。
獲取現金的能力
（1） 銷售現金比率
公式：銷售現金比率=經營活動現金凈流量 / 銷售額
意義：反映每元銷售得到的凈現金流入量，其值越大越好。
分析提示：計算結果要與過去比，與同業比才能確定高與低。這個比率越高，企業的收入質量越好，資金利用效果越好。
（2）每股營業現金流量
公式：每股營業現金流量=經營活動現金凈流量 / 普通股股數
普通股股數由企業根據實際股數填列。
企業設置的標准值：根據實際情況而定
意義：反映每股經營所得到的凈現金，其值越大越好。
分析提示：該指標反映企業最大分派現金股利的能力。超過此限，就要借款分紅。
（3）全部資產現金回收率
公式：全部資產現金回收率=經營活動現金凈流量 / 期末資產總額
意義：說明企業資產產生現金的能力，其值越大越好。
分析提示：把上述指標求倒數，則可以分析，全部資產用經營活動現金回收，需要的期間長短。因此，這個指標體現了企業資產回收的含義。回收期越短，說明資產獲現能力越強。
財務彈性分析
（1） 現金滿足投資比率
公式：現金滿足投資比率=近五年累計經營活動現金凈流量 / 同期內的資本支出、存貨增加、現金股利之和。
取數方法：近五年累計經營活動現金凈流量應指前五年的經營活動現金凈流量之和；同期內的資本支出、存貨增加、現金股利之和也從現金流量表相關欄目取數，均取近五年的平均數；
資本支出，從購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金項目中取數；
存貨增加，從現金流量表附表中取數。取存貨的減少欄的相反數即存貨的增加；現金股利，從現金流量表的主表中，分配利潤或股利所支付的現金項目取數。如果實行新的企業會計制度，該項目為分配股利、利潤或償付利息所支付的現金，則取數方式為：主表分配股利、利潤或償付利息所支付的現金項目減去附表中財務費用。
意義：說明企業經營產生的現金滿足資本支出、存貨增加和發放現金股利的能力，其值越大越好。比率越大，資金自給率越高。
分析提示：達到1，說明企業可以用經營獲取的現金滿足企業擴充所需資金；若小於1，則說明企業部分資金要靠外部融資來補充。
（2）現金股利保障倍數
公式：現金股利保障倍數=每股營業現金流量 / 每股現金股利
=經營活動現金凈流量 / 現金股利
意義：該比率越大，說明支付現金股利的能力越強，其值越大越好。
分析提示：分析結果可以與同業比較，與企業過去比較。
（3）營運指數
公式：營運指數=經營活動現金凈流量 / 經營應得現金
其中：經營所得現金=經營活動凈收益+ 非付現費用
=凈利潤 - 投資收益 - 營業外收入 + 營業外支出 + 本期提取的折舊+無形資產攤銷 + 待攤費用攤銷 + 遞延資產攤銷

意義：分析會計收益和現金凈流量的比例關系，評價收益質量。
分析提示：接近1，說明企業可以用經營獲取的現金與其應獲現金相當，收益質量高；若小於1，則說明企業的收益質量不夠好。

⑦ 房地產開發企業如何做好房地產財務分析 詳細

房地產財務分析是以財務報表和其它輔助資料為依據，依靠財務人員的經驗，採用一定的統計方法，系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況和現金流動情況，對企業的有關經濟活動作出評價和預測，以便於經營者正確地把握企業的經濟決策的一種內部管理行為。 隨著我國市場經濟體制的確立和現代企業制度的完善，財務分析更加成為企業一項重要的管理活動。尤其房地產行業，隨著國家相關規章制度的健全以及宏觀調控的加強、金融機構對房地產開發項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛政策的實施，都給天津市場本不豐厚的利潤回報，帶來更大的成本壓力。在這種形式下，如何通過做好房地產開發企業的財務分析來增強企業競爭優勢這一問題就顯得尤其必要。 一、 傳統財務分析的主要內容及其局限性 傳統財務分析的目的是尋找企業內部管理缺陷，而現代財務分析更重視從宏觀角度來把握企業的經營運行。分析一個企業通常是企業償債能力、營運能力 、盈利能力三方面進行的。如根據資產負債表項目的年初、年末余額變化趨勢情況分析資產及負債總額的變化幅度及原因，並進一步分析資產負債率、流動比率、速動比率，根據利潤及利潤分配表業務收入的增減趨勢分析其變化原因，針對收入成本結構分析，將不同報表結合起來分析凈資產收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等。 從以上分析指標不難看出，企業傳統的財務分析更側重於經濟現象的微觀分析，缺乏從企業資本運營的角度來進行財務分析；側重於單一財務信息的分析，忽視了與相關經營信息的結合分析；側重於經濟事項的事後分析，缺少有效的前瞻性分析，財務分析的適時性和快速反應能力滯後，缺少對企業風險防範和發展潛力的分析；側重於財務指標的靜態分析，忽略了企業經營的動態性，財務指標分析缺少可比性，企業之間的橫向比較缺乏，經營者難以了解相關分析指標在行業中的地位，絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析。另一方面，財務人員受業務知識單一限制，缺少業務經營方面的知識和技能，也影響了自己的觀察力和分析力。 財務分析需要向企業的經營管理層提供大量的、經常性的財務信息，為提高和改善企業的經營管理服務。但由於傳統財務分析的以上局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業管理層的需求，使用價值大打折扣。因此，從管理層的角度出發，進一步關注財務分析的結 果，注重財務分析的綜合性和整體性。 二、 房地產開發企業財務分析的完善及應重點分析的內容 在現代企業制度下，企業財務分析指標不應再局限於靜態的單一指標分析，作為新興行業的房地產開發企業更應從整體上動態地分析企業的盈利能力、資產運營能力、開拓市場、創造市場和把握市場的能力。因此，房地產開發企業財務分析需要在傳統財務分析的基礎上完善和補充以下分析內容： 1、整體分析與專項分析相結合 在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業經濟運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環節加強專題分析，如企業潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售後服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。 2、加強房地產開發企業現金流量情況的分析 在企業經營環境日趨復雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視，許多企業發生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現金的短缺造成企業信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產業的企業來說，由於房地產開發項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以「利潤」為中心轉向以「現金流量」為中心。分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業是否能通過其經營活動產生足夠的現金流量；分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業的營業資本管理是否有效率；分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業是否能夠滿足其利息支付義務；分析外部融資活動之後的現金凈流量，用於評價企業的籌資政策。利用這些指標的逐年變化的信息，將為我們評價企業現金流量的動態穩定性、提供許多有價值的信息。由於現金流量信息揭示了企業經營活動現金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助於評價企業盈利的質量。 3、加強成本控制分析 在進行成本分析時要注重分析以下幾個方面： 一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業目標成本（既預算值）的執行效果，提高企業和員工講求經濟效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經和方法。 4、加強房地產開發企業之間的橫向指標對比分析 如果房地產財務分析thldl.org.cn 僅局限於本企業內部，不與其它企業進行對比，就談不上「知己知彼」，不知道與同行業其它企業相比較的差距或優勢，這種比較也不是一個或幾個財務指標的比較，而是企業之間財務狀況的綜合比較。通過分析企業可以明確企業在行業中的位置，使企業的管理層對自己的經營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發展空間。 實際上房地產開發企業的房地產財務分析可以不受傳統房地產財務分析模式的約束，不應局限於具體的分析模式及財務周期，計算機技術的運用也為財務分析模式的建立和財務數據的深度開發創造了條件。管理層更重視對財務分析結果的評價，並利用評價的結果來指導企業的經營活動，我們應圍繞企業的經營管理捕捉管理層最關心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務分析。既可利用財務信息，也可利用業務信息結合判斷與估計，體現財務分析的實時化和快速反應。在現代企業制度下的財務分析應該更多的從經營者的角度出發，著重強調在利用財務分析發現企業存在問題的同時進一步通過財務分析來判斷企業資本運營效果，以便作出正確的決策調整，提高企業資本運營效率，增強企業的財富，從而達到股東財富最大化的目的。

⑧ 房地產項目財務分析需要考察哪些指標

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委託作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保「三廢」治理方案 9、委託環境影響評價並報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委託地質勘探 12、委託初步設計 13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套 14、徵求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委託釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委託地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批准

三、集體土地的徵用 17、徵用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣）房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣）房地局審核各項協議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款（土地出讓金） 2、資金佔用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地佔用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序 1、委託進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉費） 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前准備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標准備 18、招標通告 19、編制招標文件並核准 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核准，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書並送達 25、召開招標會，勘察現場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理質量監督注冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證 四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的「三通一平」 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基礎、結構施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質量監督 五、房地產開發項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續 48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費（大市政費） 9、開發管理費 10、城建綜合開發項目管理費 11、建築行業管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環衛設施費 17、生活服務設施配套建設費（小區配套費） 18、電源建設集資費（用電權費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設工程招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質量管理監督費 24、竣工圖費 25、建材發展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委託招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工雜訊擾民補償費 32、佔道費 33、固定資產投資方向調節稅

第七步 房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》 2、選定中介代理機構和律師事務所 3、與購房者簽訂認購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記 8、外銷商品房轉讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續 11、辦理產權過戶手續

⑨ 財務指標分析有哪些

主要包括如下指標：
一、企業償債能力指標：
（一）反映企業短期償債能力的比率
速動比率=速動資產/流動負債（速度資產=流動資產-存貨；）
現金比率=現金/流動負債
（二）反映企業長期償債能力的比率
資產負債率=負債總額/資產總額
產權比率=負債總額/所有者權益總額；
權益乘數=資產總額/所有者權益總額）
利息保障倍數＝息稅前利潤/利息費用
二、企業資產營運能力指標
存貨周轉率＝銷售成本／存貨
存貨周轉天數＝365／存貨周轉率
應收賬款周轉率=銷售收入／應收賬款
應收賬款周轉天數＝365／應收賬款周轉率
經營周期＝存貨周轉天數＋應收賬款周轉天數
應付賬款周轉率=銷售成本／應付賬款
應付賬款周轉天數＝365／應付賬款周轉率
現金周期＝經營周期－應付賬款周轉天數
流動資產周轉率＝銷售收入／流動資產
固定資產周轉率＝銷售收入／固定資產
總資產周轉 率＝銷售收入／總資產
三、企業盈利能力
（一）與銷售額有關的獲利能力比率：
銷售毛利率＝（銷售收入－銷售成本）／銷售收入
銷售凈利率＝凈利潤／銷售收入
（二）與投資額有關的獲利能力比率：
資產報酬率（ROA）=凈利潤（或EBIT）／總資產（註：前者稱為資產凈利率；後者稱為總資產報酬率）
權益報酬率（ROE）=凈利潤／所有者權益總額（註：權益報酬率又稱凈資產收益率）
（三）有關比率之間的關系：
資產報酬率=銷售凈利率／總資產周轉率
權益報酬率=資產報酬率／權益乘數=銷售凈利率／總資產周轉率×權益乘數
四、反映企業現金流量的比率
銷售收現率＝銷售商品、提供勞務收到的現金／銷售收入
資產的經營現金流量回報率＝經營活動產生的現金流量凈額／總資產
每股經營活動現金流量＝經營活動產生的現金流量凈額／發行在外的股票數量
營業利潤的經營活動現金流量＝經營活動產生的現金流量凈額／營業利潤
五、反映企業市場價值的比率
每股收益（EPS）＝凈利潤／發行在外的股票數量
市盈率（PE）＝每股市價／每股收益
每股賬面價值＝股東權益總額／發行在外的股票數量
市凈率＝每股市價／每股賬面價值

⑩ 房地產業財務報表需要分析哪些數據

房地產業財務報表需要分析的數據：

1.「應收賬款」項目，應根據「應收賬款」賬戶和「預收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關應收賬款計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

2.「預付款項」項目，應根據「預付賬款」賬戶和「應付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關預付款項計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

3.「應付賬款」項目，應根據「應付賬款」賬戶和「預付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

4.「預收款項」項目，應根據「預收賬款」賬戶和「應收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

5.「應收票據」、「應收股利」、「應收利息」、「其他應收款」項目應根據各相應賬戶的期末余額，減去「壞賬准備」賬戶中相應各項目計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

(10)信達地產財務指標分析擴展閱讀：

財務報表的作用：

1、導向作用

財務報表的導向作用主要體現在績效指標的導向作用，績效指標就是為員工在工作中明確目標，指導工作。

2、約束作用

財務報表有些會明確告訴員工那些是應該做，自己所做的工作是否與績效指標相符合，約束員工日常行為和管理規范以及工作重點和目標。

3、凝聚作用

一旦財務報表，員工就會利用各種資源，凝聚一切可利用的力量來實現和完成績效目標，可以把大家凝聚在一個共同的目標和方向。

4、競爭作用

財務報表的設定就要求員工要通過努力工作才能完成的目標，績效指標明確員工努力的方向和目標，這樣就提供了員工之間，部門之間，企業與外部之間的競爭的目標和對比標准，使員工為完成績效考核指標互相競爭。

參考資料來源：網路-財務報表