上海庫存房子

A. 三月上海新房因供應結構致均價下降，如何解決這一問題

經濟為什麼現在進入一個低谷？原因是過去十幾年的時間裡面，我們兩次經濟過熱，經濟過熱的這些後遺症我們要清理，現在還遠遠沒有清理完。就是那個通常所說的你們可以看到有的人用那個詞兒叫市場出清，還沒有出清，什麼沒有出清，產能過剩沒有出清 ，庫存積壓沒有出清，債務問題沒有出清，解決當然會有所下降，這個不否認

第二，上海剛需群里的需求量一直在增加，2020年大幅上升，帶動購房需求主要是2013年7月拿到上海居住證的人，在上海居住滿七年後，可以落戶

B. 上海樓市新政：「新滬七條」出爐

3月3日晚間，上海市住建委、上海市規劃和自然資源局、上海市房管局三部門聯合發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（簡稱「新滬七條」），其中一條「對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓」引發市場關注。這也是上海首次對新房明確提出限售。
目前，上海只有無房戶購房積分制度被稱為「優先政策」，但具體細則還要等待官方後續的解釋。
「5年限售」是「新滬七條」最受關注的政策，與杭州春節前出台的調控政策有異曲同工之妙。1月27日，杭州出台調控政策，其中一條「本市限購范圍內，新建商品房項公證搖號公開銷售中簽率小於或等於10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓」。與杭州一樣，上海也是在一手房市場過熱之後祭出「限售」，抑制投資、投機客的資金湧入樓市。
結合近期部分大城市政策密集出台的事件，易居研究院研究總監嚴躍進認為，今年全面解決大城市住房問題的調控大幕正式拉開了。包括咨詢機構人士、中介人士在內，不少人與嚴躍進看法一致，上海此次調控是為了穩房價、防止市場過熱。
嚴躍進指出，「優先購房者5年限售」這一點其實是為此前積分購房政策補漏；同時也是參考其他城市做法，對於優先認購的房源設置限售的條件，可以將那些想通過優先購房途徑獲得房源的炒房客擋在門外。同樣，這招也可以降低那些優先購買客戶較多的樓盤的市場預期。
房企高溢價拍地被約談
另一名業內人士認為，上海在牛年開工後再次加碼樓市調控，導火索或在於土地市場先熱起來，出現高溢價地塊，擔憂土地市場溫度或傳遞到銷售埠。這么做主要是為了穩房價、抑制市場過熱。
2月20日，融創建發聯合體以總價64.52億元競得普陀區一幅純宅地，成交樓面價8.43萬元/平方米，溢價率36.15%。地塊屬於軌交上蓋，總建築面積不到8萬平方米，沒有自持要求，可以說是不折不扣的稀缺地塊。然而，這幅地塊東側，是去年12月大華集團拿下的一幅總價30.6億元的宅地，彼時的樓面價只有4.74萬元/平方米。兩個月地價接近翻番，且周邊二手房單價接近6萬元/平方米。「麵粉比麵包貴」，雖不能完全指向土地市場火爆，但肯定是區域板塊過熱了。
不久後，「上海普陀」微信公眾號發布了一則消息，針對這次土拍地塊高溢價成交的情況，普陀區政府第一時間約談了融創上海及項目公司相關負責人，約談由區規劃資源局和區房管局相關負責人主持。約談中，區政府重申了國家和本市房地產調控的工作要求，表明了將毫不動搖貫徹執行「房子是用來住的，不是用來炒的」決心，以實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標。明確表示：要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想准備，合理調整預期。
但凡有「限價」的城市，普遍存在一個現象：一手新盤往往有價格倒掛，有投機炒作空間。政府鎖定持有年限，增加炒房成本，可以震懾投機需求。為了降低市場預期，「新滬七條」還提出了土地限價競價。業內人士認為，樓板價決定未來售價，尤其是麵粉和麵包價格接近，市場預期上升，買家入市意願高。土地價格限定有助於穩定預期。後續會制定相應拿地方法，明確到達限價後誰可以拿下地塊。
此外，租賃地塊分別制訂供應計劃，和銷售性商品地塊分開。此前二者合並列入供應計劃，但租賃地塊無法形成有效供應。此舉可以充分保證銷售性地塊充足穩定，同時充足供應也有助於平移地價。
小陽春傳統銷售旺季即將到來，市場走向備受關注。與杭州樓市情況接近的是，盡管1月底杭州對炒房資金實施了「大封殺」，仍然難擋年前一波紅盤中簽率低於10%，上海「121」政策後，一手樓盤同樣出現多人搖號的現象。
為防止樓市出現過熱傾向，上海繼續在調控政策上補短板，並借鑒其他熱點城市的做法，先強調嚴格執行，再看效果，不排除後面還有一系列調控舉措繼續擠壓投機需求。
同策研究院高級分析師李霄霄指出，「新滬七條」受關注的是第二條跟第七條，其他的幾條關於整頓市場秩序、強化市場管理的政策在之前已經出過，在這份文件中只是強調嚴格執行政策。
第二條限價競價在其他城市已經有實施的案例，目前上海部分熱點板塊面臨價格倒掛，政府嚴格執行限價政策面臨的市場壓力較大。在土地出讓環節預先設定好房價、由房企自主競價地價有助於在前段控制地價達到穩房價的目的。
第七條住房限售的范圍僅包括「優先購房政策購買的新建商品住房」。目前上海僅三個樓盤在試點打分優先購房政策，來訪認購情況一般，對市場預期的影響目前來看還不大。
加強中介管理管控
「新滬七條」中，進一步加強中介管理，對於中介市場規范行為進行管控。上海已經進入存量市場，中介機構在交易中扮演重要角色。通過管控、規范中介企業行為，抑止炒作意圖。由此可見，今年樓市還是以防止過熱為主，如果達不到預期效果不排除繼續加碼的可能。
房地產市場成因復雜，過冷或過熱，並非「供需失衡」就能一言以蔽之。在最近幾個月成交維持在3.9萬套的上海二手房市場中，中介被認為是有助推作用的。
調控之前，房價漲幅最高的是上海市中心內環核心區域，相比之下，中環區域正處於補漲階段。浦東中環內某小區，某套90平方米左右的房源在去年年底掛牌價600多萬元，春節後，已經漲到了900萬元，但一直沒賣出去。據中介業務員反饋，雖然房價已經漲到8萬元/平方米，但近期有很多要買房子的，都沒有合適的房源掛牌。
21世紀經濟報道記者走訪了部分門店以及采訪部分買家和賣家，發現因為有中介以獨家VIP的方式來壟斷房源，以高成交價給到業主信心，讓業主們認為房子通過某些中介可以賣到較好的價格，這導致一些秉承著政策方針去平衡業主和買家利益、讓價格回歸理性的中介反而生存環境堪憂。
中介嗅到了敏感的氣息，春節前後僅寶山大華板塊，就新開了5家中介門店。這些中介門店正處於擴張周期。據了解，紅星美凱龍旗下的美凱龍愛家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌幾畝置業等中介自去年底開始，從外環外逐漸向市區擴張，大規模開店。
為了搶房源，有的中介門店不惜承諾業主以高價出售，這在一定程度上助推了房價的上漲。另一名中介業務員指出，「獨家房源」是一種壟斷行為，這導致房子不一定最終在短時間內賣掉，客戶談價空間也變少。
成交下滑，小陽春不再？
中介人士指出，新政出台表明二手房交易價格後期以穩定為主，趨於理性。但目前，價格趨勢有待考量；交易量已經是下來不少了。
「最近市場成交下滑嚴重，成交周期和看房周期都非常長。」前述中介業務員反映，自從新政策後，二手房成交周期和速度慢了很多，但是大多數房東心態還是比較好的。有業主近期把價格下調大概0.05%-0.07%左右。
實際上，上海二手房的房源量自去年下半年開始，每月保持高位成交，已經去化了不少，目前成交下滑的主要原因有：庫存量本身就不太多，可以看的范圍和數量也少；「121」新政執行之後，二手房增值稅免徵「2改5」，稅費變化也導致房源出手難度增加了；加之有的中介做獨家房源，客戶看房也受限。
多個中介門店業務員反饋，小陽春能否如期出現，具體還是要看3月份的市場成交量及客戶反應。由於2月份二手房數據目前還沒有公開，但從一手房成交數據來看，小陽春恐怕難以出現。
第三方數據顯示，3月1日，全上海121個板塊仍未達到全面上漲，板塊之間差異依然明顯。從2月1日-2月21日數據來看，一手房成交套數同比已經減半。
誠然，不管後續市場走勢如何，上海從各方封堵炒房資金的態度已經很明顯。就在同一天，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進一步規范房地產市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴查經營貸、消費貸等要求。
上海、杭州最新的調控離上輪調控僅相隔1個月，並且在同一天內發布政策，一個宏觀背景是：今年1月底，住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊在上海、深圳調研時指出，城市政府要充分認識保持房地產市場平穩健康發展的重要性，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任。近日，倪虹又帶隊赴浙江杭州、江蘇無錫調研督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況，重申「房住不炒」，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任，確保黨中央、國務院的決策部署落到實處。

C. 上海房價還會漲嗎

郊區兩萬五，邊郊三萬五，市區五萬五，核心十萬五，就在16.17這短短的兩年，絕大多數上海人民手中的房產都出現了70%左右的暴漲；

可就是因為驚喜來的太突然，導致大多數人的內心開始變的不踏實，想在18年獲利了結的比比皆是。對於這種情況，我是堅決持反對意見的，於是寫了這篇小文讓大家安安心，順便也給投資客指指路。

上海房價真的很高么？讓我來告訴你為什麼上海的房價能這么高，為什麼上海的房價還能繼續攀升。

3）對於房地產市場而言，人口多並不能算是人口紅利，只有買的起房的人多才能算人口紅利，這里倒是可以舉幾個典型的例子，成都重慶，西安太原，鄭州濟南，這些城市的人口是不是很多？可這些地方的房價又如何？似乎也就一萬出頭吧？

相較而言，長三角地區的人口數量明顯要少很多，但就是因為老百姓手中的余財多儲蓄高，導致他們養幾個均價上萬的三線城市，均價三萬的二線城市，均價破五萬的上海，真的不難！

4）再然後就是政策因素了，這里雖然不宜做深入探討，但有一點還是需要著重提示的：那就是供地。

我一直想不明白為什麼國家要給每個地方劃一個用地紅線，難道上海單位面積土地的產出跟中西部地區單位面積土地的產出是一樣的么？僅從土地利用率而言，明顯珠三角，長三角，渤海灣比其它區域高很多，既如此，為什麼不能特殊情況特殊處理，區域間相互調整一下？哪怕把用地指標跟江蘇浙江互換也行啊！

既然越發達的地方土地供應越緊已經成為了事實，（因為該用的都已經用了，該開發的也已經開發了，）房價又哪有不漲的道理！

5）最後還有一個有趣的問題：高鐵動車的開通，到底是造福於那些小縣城還是造福核心城市？

如果通了地鐵的邊郊樓盤，房價出現暴漲，那麼會不會帶動中心區域房價的上揚？如果通了高鐵的小縣城地級市，房價出現暴漲，那麼會不會帶動大都市均價的上揚？總不能寧波蘇州房價高過杭州南京，杭州南京高過上海吧？

所以個人認為，正是因為這些年國家對交通運輸的大幅投入，高鐵動車的連通，八橫八縱的提出，導致了1617年這波樓市的暴漲，也正是因為高鐵線路的不斷擴張，讓上海的能量直接輻射到了江西湖南湖北，甚至重慶廣西雲南，進而在各種資源，人口的不斷堆積下，上海的房價，一漲再漲！

上海靜安區房價11萬算高么？

所以，我認為上海目前的房價並不高，核心區即便10萬一平米依然會上漲，不知大家以為如何？

D. 房產怎麼去庫存

房產「去庫存」之首要在於「抑新增」，否則將徒勞無果。
當「去庫存」成為當務之急的「基本國策」，政府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關的優惠舉措，以有利於進一步加快「去庫存」，但如同我這幾年所一再呼籲的：在不考慮「抑制新增」的措施面前，一切「去庫存」的手段都未必能奏效。

以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預估全年去化面積應可達1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明「去庫存」之首要務在於「抑新增」，否則將徒勞無動。
房產「去庫存」具體包括：
1.鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價；
2.對帶頭落實國家政策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。引導房地產開發企業通過改進規劃設計、完善配套設施、使用綠色環保節能材料，在不提高房價的情況下提升產品附加值。
3.政府和開發商補貼購房。
4.開發商的各種促銷活動。

E. 虐心!上海買房還沒過戶房子就賺了100萬

買房走完正常手續過戶時房價已經漲了百萬，這話說了一般人都不會相信，但是如果說這是在上海二手房市場發生的事，那你一定就相信了。

去年12月及今年1月，上海二手房市場成交極其火爆，連續兩個月突破4萬套大關。二手房賣得如此火熱，新房也「不甘落後」。開發商們紛紛捂盤漲價，甚至有的將價格上調了20%。

購房者買的房子還沒過戶就賺了100萬了，這樣的情況就發生在去年以超過1.4萬億的總成交金額成為全球最大房地產市場的上海。上海中環、內環的三房，年初買進，正常手續走完正式過戶時已漲100-200萬的不在少數。

麵粉貴過麵包的土地市場

上海房價為什麼在2015年突漲，而且漲勢超過業主、超過開發商、超過每一個自認為了解這個行業的人的意料。

政策松動後的補漲效應是其中一個原因，另一方面是需求被激發後，市場氣氛致大部分有需求和能力的人急於買票上船，還有一些中介的推波助瀾因素。但大體來看，大部分還是實打實的需求，這與2009年那波炒房潮還是有別。這就是說，2015年的上海房地產市場是提前透支了很多需求的。

去年10月，上海高層也表示上海房價已經很高，如果不堅持調控，會削弱城市競爭力。今年1月，上海有關部門也召開了一個內部研討會，也給出了防範房價過快上漲的定調。但隨後接二連三的「地王」又刷新了大家的認識。

常見的情況是，一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風漲價。人們紛紛假設開發商不會虧錢，那麼麵粉已經貴過麵包，按土地成交價，要賣單價5萬才能保本，再加上若干年開發和利潤，可是周邊的二手房才3萬。於是在地王的輪番登場中，一些驚悚的標題也這樣呈現：保本售價5萬！某地進入豪宅時代！保本售價5萬！某區徹底消滅4萬單價！

2015年，上海成交的經營性土地建築面積同比下降了43%，是近5年來的最低點，但成交金額卻下降不大，地價上升幅度可想而知。特別是熱得發燙的宅地市場，高溢價地王頻出，也成為推漲房價的主要原因之一。

其實這樣的市場，對於開發商來說也是一個困局。對於大部分房企來說，多年前攢下的便宜土地，已經所剩無幾。如今在公開市場拿到的土地，溢價率都超過40%，幾乎很難做到高利潤。樓市的分化，造成三四線城市不敢拿地，一二線城市拿地不敢。地價和建安成本已經大幅上揚，加上市場波動，匯率變化導致財務費用增加，只要市場出現小幅波動，房企未來就可能會面臨微利甚至無錢可賺的境地。

也正因此，在過去的一年，一線城市的地王中出現了很多聯合體。而幾乎每一個拿了地的開發商，目標都是做豪宅。只有不斷給項目做加法，增加附加值，才能提高售價，最後結果必然導致豪宅化。對於開發商來說，這也是個戰略上正確、戰術上沒有選擇的市場。

一線城市的年輕人，買房幾乎都是舉兩代人之力購房，然後還要加上杠桿。那些拿著小城收入的父母，為了湊夠子女在大城市的首付，拿出畢生積蓄並不惜變賣家產，這也是為什麼三四線城市庫存高到難以想像。大城市的房產意味著孫輩更好的教育，兒女更好的工作更多選擇，意味著他們節衣縮食的榮耀，意味著一代更比一代強，三代就能大翻身。而這一切，從大學擴招，從我們踏上這片充滿魔性的土地開始，就都回不去了。房價顛覆了人們對財富和生活的認知，又讓人們前赴後繼。

上海房價不便宜，對於一些想要買二手房的購房者來說，應該怎樣與房主協商贏得降價或者優惠的可能呢？

1.狠侃價格難成功

賣家砍價要講究策略，不要太相信中介人員的話。

2．摸准賣家心態是關鍵

如果能夠把握賣家的心理，砍價的時候一定可以占據主動。如果賣家急需周轉資金,或者希望在短期內拋售房產,往往比較容易接受買家的要求。但如果賣家的心態很平和,則不大可能會願意接受議價要求。

還需要注意的是,有些物業掛牌價已低於市場平均水平,這表明業主也是急於找到買家。針對這種情形,賣家已經事先做出了讓步,在議價過程中,則不能再提出過高的要求,否則會遭到拒絕。

3.急於出手的賣家砍價更容易

遇到急於賣房的人，是下手砍價的好機會。當然也有開發商遇到資金周轉困難，急於賣房回收資金的，也可以試著吊吊他們胃口。

4.利用缺陷做砍價的依據

房無完房，有時候房子不太完美的地方也能成為砍價的切入點。利用這些缺點欲擒故縱，有時就能取得不錯的效果。當然，進行這種操作時還要注意幾個原則：第一，房子的缺點自己可以接受，不會給自己日後的生活帶來無法彌補的影響；第二，欲擒故縱要掌握火候，既不能讓對方看出你的意圖，又不能操之過急，失去了購房機會。

（以上回答發布於2016-02-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 房地產去庫存周期有多長

您好，
根據國家統計局的統計數據顯示，我們的商品房待售面積有6.6億平方米，其實這個面積並不大，也只相當於全年銷售面積的一半左右。
如果庫存去化周期只有半年，相信住建部部長也不會說這個話了，真正的庫存是在建的施工面積和待開發的土地儲備面積。
截止到今年9月底，根據國家統計局公布的數據顯示，在建施工面積已達到69.3億平方米，比去年同期增加了2億平方米，預計今年年底將達到75億平方米，即便按照歷史最高峰的2013年的銷售面積，至少需要五年時間才能全部銷售出去。
有知名人士說在建施工面積全部都已經銷售出去了，還說這是常識。
其實，所有城市要取得預售許可證都是要完成一定的施工量的。比如，上海市所有住宅要封頂才能取得預售許可證的，許多城市要完成三分之一或者10層以上的樓層施工才可以預售，當然也有一些中小城市是基礎施工完成後達到±零標准就能銷售，如果在建施工面積都已經全部銷售出去了，那我們今天還會有庫存嗎？
在建施工面積中有多少被賣掉了？還是用繼續數據說話吧。
從2000年到今年9月底，商品房新開工面積累計達到171.4億平方米，銷售115.4億平方米，也就是說，這15年中，累計的新開工面積中有56億平方米尚未銷售，也就是我們現在的全部在建施工面積69.3億平方米的80.7%，換句話說，只有五分之一的在建施工面積被預售出去了。按照2013年的銷售速度，去化周期也需要近五年時間。
銷售面積遠低於新開工面積，意味著庫存還在持續增加。
我們2013年做了一個去庫存的理想場景圖，希望新開工面積減少下來，竣工面積增加上去，新開工面積與竣工面積相等，這樣竣工率可以逐步回升到20%以上，可以讓庫存的施工面積不再增加。
但現實卻是新開工面積雖然從2013年的20億平方米降低到去年的17.9億平方米，但竣工面積卻跌破11億平方米，剪刀差還在拉大，竣工率已經跌破15%，這意味著房子要竣工需要至少六年時間，而在2000年的時候，只需要兩年半。
希望對你有用，望採納！

G. 上海二手房交易中，滿五唯一的房子都要交哪些稅費

1、購買超過5年、住房面積低於140平方。1.5%契稅+0.1%印花稅+80元登記服務費+6元/平方米轉讓費+20元配圖資料費。

2、購買超過5年、住房面積超過140平方。3%契稅+0.1%印花稅+80元登記服務費+6元/平方米轉讓費+20元配圖資料費。

3、購買未滿5年、住房面積低於140平方。1.5%契稅+0.1%印花稅+5.5%營業稅+80元登記服務費+6元/平方米轉讓費+20元配圖資料費

4、購買未滿5年、住房面積超過140平方 3%契稅+0.1%印花稅+5.5%營業稅+80元登記服務費+6元/平方米轉讓費+20元配圖資料費證費。

(7)上海庫存房子擴展閱讀：

一般納稅核算：

為了核算企業應交增值稅的發生、抵扣、交納、退稅及轉出等情況，應在「應交稅費」科目下設置「應交增值稅」明細科目，並在「應交增值稅」明細賬內設置「進項稅額」、「已交稅金」、「銷項稅額」、「出口退稅」、「進項稅額轉出」等專欄。

采購物資和接受應稅勞務：

1、企業從國內采購物資或接受應稅勞務等，根據增值稅專用發票上記載的應計入采購成本或應計入加工、修理修配等物資成本的金額，借記「材料采購」、「在途物資」、「原材料」、「庫存商品」或「生產成本」、「製造費用」、「委託加工物資」、「管理費用」等科目。

2、根據專用發票上註明的可抵扣的增值稅額，借記「應交稅費——應交增值稅(進項稅額)」科目，按照應付或實際支付的總額，貸記「應付賬款」、「應付票據」、「銀行存款」等科目。購入貨物發生的退貨，做相反的會計分錄。

H. 如何看待上海從嚴調控房地產市場上海能遏制住房價上漲的速度嗎

前幾天，網上到處是上海樓市房價上漲的信息，諸如二手房一月價格跳漲200萬、一小時漲40萬、新樓盤認籌率700%之類的誇張說辭，有人預測，上海有關部門肯定會在近期出台新的樓市調控政策。

上海在樓市稍有異常之時，有關部門立刻制定了新政策來壓制這種現象，2021年樓市調控第一槍開在上海，無論是速度還是控制力度，上海都做了一個非常好的表率。其他城市不妨參考下，連這么優秀的上海都"忍不住"給樓市澆水滅火，你們有何突出能力掀起風浪來呢，趕緊自覺地澆滅內心燃燒的小九九吧！

I. 淘寶里的老上海表示真的嗎都說是庫存，有那麼多庫存嗎，很多家都賣同樣一款

親，那些所謂的上海庫存基本上都是仿品，要多少有多少。

J. 上海現在買房劃算嗎

要買還是快買，據我所知為世博，有很多項目會停工或暫緩發施工許可證，還記得北京奧運嗎？就是因為這個舉措造成今天北京市場供需逆轉，房價翻番，上海住宅庫存已不多啦（好像不夠3月的銷量）