⑴ 2014年上海物業管理費收取標准多少
一般情況下，物業收費問題主要涉及到收費標准確定及費用構成兩個方面。而上海物業費收取標准主要根據建設部《物業服務收費管理辦法》的規定，物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。物業服務收費實行政府指導價的，有定價許可權的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標准等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。
⑵ 物業服務成本計算公式
1.租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
2.租金回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
3.內部收益率法
房產投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）＝內部收益率。
上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。
優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。
不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。
4.簡易國際評估法
基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
任何物業投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業的投資回報率，那麼，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？
如何計算投資回報率
有行內人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式：
計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價
計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價
⑶ 物業管理預算表怎麼寫
收支預算嗎？
每個月收入多少，這個好計算吧，至於支出預算，就是你的管理成本阿，無非是工資加福利，加上辦公費用等
⑷ 物業服務費用怎樣測算
一、物業管理費用測算方法
一般而言，住宅小區的公共服務費用構成主要包括：管理、服務人員的工資及福利費；公共設施設備日常運行、維修及保養費；綠化費；清潔衛生費；保安費；辦公費；固定資產折舊費；法定稅收等。各項具體費用的測算方法如下：
1、 工資及福利費測算
工資及福利費用主要由物業管理公司人員的基本工資以及按規定提取的職工福利費、加班費、服裝費（不含獎金）等構成。
（1） 基本工資（元/月）
基本工資標准應根據當地工資水平以及企業性質、效益、工作崗位等因素確定。
（2） 福利費（元/月）
福利費包括：
福利基金—按職工工資總額的14%計算。
工會經費—按職工工資總額的2%計算。
教育經費—按職工工資總額的1.5%計算。
社會保險費—包括醫療、工傷保險、養老保險、待（失）業保險、住房基金等。其中待（失）業保險按工資總額的1%計算，其他各項按地方規定由物業管理公司自行確定。
（3）加班費（元/月）
通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個工作日計算。
（4）服裝費（元/月）
按每人每年2套測算，將年服裝費總額除以12個月，測算出每月服裝費。根據以上測算，求出每月每平方米建築面積的工資及福利費。
每平方米建築面積工資及福利費＝
2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養費
公共設施、設備的日常運行、維修及保養是指住宅小區的公共部位如過道、門廳、樓梯及區間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養費，樓宇公共照明費等。該項費用的測算，既可以根據公司從事物業管理的經驗確定，也可以按以下方法測算。
普通多層住宅公共設施、設備的建造成本按房屋建築成本的15%提取，其折舊費按25年計算，公共設施設備的維修保養費按月折舊費的40%提取。測算步驟為：
（1） 測算公共設施、設備的建造成本
公共設施、設備的建造成本＝房屋每平方米建築成本×15%
（2）測算公共設施、設備的月折舊費
月折舊費=
（3）測算公共設施、設備的維修保養費
維修保養費＝月折舊費×40%
除了以上方法外，一般公共設施維護費，還可以分別列項進行計算，然後加總求和。一般公共設施維護費的構成如下：
（1）公共照明系統費用 = 電費 + 維修費，其中：
電費 = 照明電器的總功率×每日開啟時間×30天×電費單價
維修費：通常根據以往經驗估算得出
（2）給排水費用 = 電費 + 維修費，其中：
電費 = 給排水設備用電總功率×每日開啟時間×30天×電費單價
維修費：通常根據以往經驗估算得出
（3）供配電、發電系統設備維修費
（4）消防系統維修費
（5）公共建築道路維修費
將上述（1）-（5）項費用加總，除以所管物業總面積，即為每平方米公共設施維護費用。
3、電梯費用
電梯費用=
其中：
電梯使用率 = 平均每天開啟時間/24。不同物業電梯使用時間和頻率會有差別，可以通過統計方法進行估算，大致在0.3~0.6之間。
電梯年檢費 = 年檢費總額/12月
4、 綠化費
綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農葯化肥費、雜草清運費、景觀再造費及其他費。可按實際面積匡算出每項費用的年總支出，再分攤到每月每平方米建築面積中。
每月每平方米建築面積分攤的綠化費＝
5、 清潔衛生費
小區清潔衛生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費和其他費。各項費用的測算根據本公司已往的經驗或參照同行業的測算標准確定。
每月每平方米建築面積分攤的清潔衛生費＝
6、 保安費
保安費是指封閉小區公共秩序的維護費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、保安用房及人員住房租金等。各項費用根據已往的經驗或參照同行業的測算標准確定。
每月每平方米建築面積分攤的保安費＝
7、 辦公費
辦公費主要包括：交通費（車輛的蚝油、維修保養、保險養路費用）、通訊費（含電話、電傳、手機、電報等）、低質易耗品費（含紙張、筆墨、列印費等）、書報費、廣告宣傳費、社區文化活動費、辦公用房租金、辦公水電費、節日裝點費、審計費等。各項費用根據已往的經驗綜合測算得出。
每月每平方米建築面積分攤的辦公費＝
8、 固定資產折舊費
固定資產折舊費是指物業管理公司所擁有的交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、綠化消防設備及其他設備所提取的折舊費，計算公式：
固定資產月折舊額＝
每月每平方米建築面積分攤的折舊費＝
9、 法定稅收
物業管理公司應繳納的稅費主要是兩稅一費，即：營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。營業稅是按公司經營總收入的5%徵收。按照「以區養區、略有節余」的原則，測算時可按前幾項之和為基數，再乘以5%即可得出每月每平方米建築面積應分攤的數額。城市維護建設稅通常按營業稅的7%測算。教育費附加按營業稅的3%測算。
兩稅一費合計為經營收入的5.5%，測算是可按前幾項合計的5.5%計算確定。
具體條例規定請查看當地的物業服務收費管理辦法！
⑸ 物業成本核算樣本
小區物業費測算模板
序號 項目 測算依據 測算式 測算結果
（元）
1 工資 管理處主任3800元、管理員
2000元。 3800元×1人
＋2000元×3人 9800.00
2 社會保險及勞動調配費和檔案管理費 按珠海市最低繳費標准為1331元,計提19.5%,勞動調配費每人9元,檔案管理費每人30元. 1331元×19.5%
×4人＋9元×4人＋30元×4人 1194.16
3 福利費開支 1×14% 9800元×14% 1372.00
4 住房公積金 按50%管理員繳存,1×6% 9800元×6%×50% 294.0
5 勞動合同
終止補償 1×8.33% 9800元×8.33%×70% 571.43
6 員工探親及 年休假補薪 1×8.33% 9800元×8.33% 816.34
7 工會經費 1×2% 9800元×2% 196.00
8 教育經費 1×1.5% 9800元×1.5% 147.00
9 年終加薪 1×8.33% 9800元×8.33% 816.34
10 員工交通補 按50%管理員計交通補,每天4元,每月按26天計. 4元×26天×4人
×50% 208.00
11 項目經理
通訊補 每月按100元計 100元 100.00
12 管理處
辦公費用 管理處電費:5月-10月按400元,11月-次年4月按400元,平均每月300元;銀行手續費每戶1元;發票工本費及通知單紙張按每戶0.30元,電話費200元;其它費用按人均50元計. 300元＋1元×523戶＋0.30×523戶＋200元＋50元×4人
1379.90
13 合 計 16895