深圳房地產市場背景分析

A. 深圳房產各區域未來發展的可能趨勢區別

1、「關內」的抄起點高，但上限也更襲高，如果資金預算足夠，也就是預算在八百萬往上，建議先考慮「關內」

2、西部，也就是保安福永沙井或龍華片區等，政府的規劃的時間比較長，規劃2030年會有一個比較大的變化，房產滯後約四五年，所以如果資金預算在三四百萬，考慮長期（15年或往上），建議考慮西部

3、東進的龍崗，光明等片區，屬於現在政府大力扶持發展的區域，從未來規劃來看，包括配套交通等五年內會有一個很大的改觀，綜合2，如果考慮短期（10年左右），建議考慮龍崗或者光明

B. 誰能給我 一份有關深圳房地產市場中的問題的調查報告

深圳經濟持續穩健地增長，為深圳房地產的發展提供了強有力的「後援」。十五期間，深圳市保持了15.8%的年均增速，2005年深圳突破了4000億元大關。未來5年，深圳市經濟總量還將至少保持13%的增速。深圳人均收入連續居全國大中城市第一位的事實，將最直接影響並首先作用於房地產行業，這使得深圳市的房地產投資和房地產的需求，將在近幾年內持續保持在一個「高位對接」的狀態。與此同時，深圳現在正處在一個全民置業時期，基本的置業力量，至少還需要5年的時間才能得到一定程度的緩解。與深圳的城市發展階段相對應的是，1985年至1992年和1995年至2000年，深圳產生了兩段置業的高峰期，基本完成了城市的第一代置業。從2004年開始，深圳進入第二代的置業和第一代置業升級和換代期。這客觀上導致深圳整體上開始進入新一輪置業高峰。
2005年深圳市累計完成房地產開發投資419.59億元，同比下降3.37％。商品房施工面積累計為3414.14萬平方米，同比增加9.42％；竣工面積為656.23萬平方米，同比下降35.18％。商品房空置面積為168.31萬平方米，同比下降33.09％，其中住宅空置面積69.65萬平方米，同比下降49.58％。2005年，商品房銷售面積累計993.20萬平方米，同比增長9.3％。
2006年上半年，深圳市房地產開發投資212.6億元，同比上升16.16％，住宅開發投資141.44億元，同比上升25.08％；商品房施工面積2824.49萬平方米，同比上升7.70％，其中住宅施工面積1962.67萬平方米，同比上升4.45%；商品房新開工面積461.5萬平方米，同比下降16.62%；商品房竣工面積255.55萬平方米，同比上升24.93％。2006年上半年，深圳市商品房批准預售面積累計為335.6萬平方米，同比上升0.86%，其中住宅批准預售面積281萬平方米，同比下降1.59%；至2006年6月底，深圳市商品房空置面積為159.48萬平方米，同比下降4.48%，其中商品住宅空置面積55.23萬平方米，同比下降27.15%。
投資性置業仍然是影響深圳房價的重要因素。在深圳現有的置業結構中，投資性置業佔17%左右，這個數據具有相對的合理性。對深圳而言，一個高比例的投資性置業結構，是由深圳作為中國最大的住房租賃市場的特性所決定的。深圳是中國最大的商務性城市之一，同時又是戶籍人口最小的城市，商務性人口隨著城市的升級還在不斷持續流動和增長，在1200萬的總現實人口中，75%的人口的居住方式都是非產權式居住。這客觀上使投資性置業成為深圳置業結構中的一個合理而重要的力量。綜合上述因素，2006年的深圳房價仍將保持一定的、穩健的增長。2006年深圳房價應該還會保持10%左右的均速。對政府管理部門來說，對樓市的調控，手中仍然有「牌」可出，深圳房地產市場不會走入失控和無序。

至於問題所在，全國都存在的問題也就是深圳的問題：
http://hi..com/myxana/blog/item/975dde438c5bb61173f05dbe.html

C. 深圳房地產為啥發展這麽好

深圳的房地產為什麼發展的這么好，這是因為深圳是特區啊，中國經濟的中心之一。在中國來說也是一線城市。房地產能不好嗎？

D. 如何看待深圳現在的房地產行業

盡管一季度大部分房企業績持續飄紅，但伴隨著一二線熱點城市相繼出台專調控政策，對於房企屬來說，如何尋找突圍之路才是當前的重點。
參考《中國房地產行業市場需求預測與投資分析報告》顯示，在一季度多個城市密集出台調控新政環境下，房企規模門檻和行業集中度進一步提升，規模房企優勢越加凸顯，萬科、碧桂園、恆大三家龍頭房企的銷售規模均已超過千億。

E. 2007年1～8月深圳市房地產市場分析報告

2007年1～8月深圳市房地產市場分析報告

一、2007年 1～8月房地產市場總體運行情況

（一）房地產開發投資和商品房建設規模小幅下降

1～8月，我市完成房地產開發投資276.30億元，同比下降3.89%，其中住宅完成投資 201.55億元，同比增加 2.97%；商品房施工面積為 2870.32萬平方米，同比下降 2.87%,其中住宅施工面積2020.73萬平方米，同比下降 1.85%；商品房新開工面積為 547.02 萬平方米，同比下降 4.82%，其中住宅新開工面積407.75萬平方米，同比下降 7.89%。

（二）商品房批准預售面積持續下降

1～8月，全市新建商品房批准預售面積為 385.45萬平方米，同比下降13.4%；其中住宅批准預售面積 345.37 萬平方米，同比下降 8.14%。1～8 月，住宅供應仍然集中在特區外，特區外商品住宅批准預售面積 252.17萬平方米，佔全市住宅批准預售面積的 73.01%.

（三）新建商品房銷售面積繼續減少

1～8月，商品房銷售面積為 464.06萬平方米，同比減少8.66%，其中，住宅銷售面積418.3萬平方米，同比減少5.35%;辦公樓銷售面積18.6萬平方米，同比減少30.55%；商業用房銷售面積 23.91萬平方米，同比減 26.75%。

（四）特區外銷售規模居全市主體，普通商品住宅占較大比重

1～8月，特區外商品住宅銷售面積276.44萬平方米，佔全市銷售面積的 66.09%， 特區外置業已居全市主導地位。1～8月，全市單套建築面積 144 平方米以內的商品住房銷售套數16835套，佔全市銷售套數的 88.13%，其中 90平方米以內的住宅銷售套數19830套，占總套數的 47.67%。

（五）商品住房價格繼續上漲，漲幅較大

按國家統計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計，2007年 1～8月， 我市新建商品住宅價格同比漲幅為12.8%，各月新建商品住房價格同比漲幅分別為 10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、13.9%、16.1%、17.6％，每月房價漲幅均居70個大中城市前列。按本市房地產信息系統統計口徑，1～8月，全市新建商品住宅銷售均價為12803.17元/平方米。

（六）二手房交易規模繼續上升

1～8月，全市二手房交易面積達到965.89萬平方米，同比增加 43.83%，其中住宅交易面積為761.91萬平方米，同比增加54.70%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為 1.82：1。

（七）商品住宅銷售對象以國內購房人為主

1～8月，全市國內購房人購房套數 38801套，占總套數的93.27%，購房資金 443.13億元，占總資金的92.07%。境外購房3 人（含港澳台）購房資金 42.46億元，占總資金的 7.93%，其中港澳台購房資金36.5億元，占總資金的 6.82%，外來購房資金所佔比例相對較小。

二、8月份房地產市場運行分析

（一）房地產開發投資較上月有所下降，90平方米以內住宅投資額所佔比重50%

6、7 月份，房地產開發投資額較之前有較大幅度的增加，是今年單月投資額最多的兩個月份，隨著房地產市場觀望氛圍的出現，8 月份房地產投資額為36.22 億元，環比7 月下降17.25%。住宅投資28.94億元，環比 7月下降 18.96%。

90平方米以下住宅投資額占總住宅投資額的比重自6月份以來均超過50%，7月份比重高達67.52%，8月份又有所回落。從市場趨勢來看，我市住房供應結構調整的90/70 政策，正在逐漸發揮作用，90平方米以下住宅供應有望在今後逐步增大。

（二）8 月份商品住宅銷售面積降幅較大，特區外下降幅度較為明顯

從各月商品住宅銷售面積來看，自7 月份開始，住房銷售面積開始下降，7月為 48.98萬平方米，環比6月下降 15.32%；進入8月，住宅銷售面積33.83萬平方米，環比7月下降30.93%，成為今年以來銷售規模的最低谷，而特區外住宅銷售面積環比7月下降 41.83%。較高的房價水平和近期宏觀調控的持續作用，使得商品房銷售速度開始減緩，住房交易開始萎縮，市場出現較濃的觀望氣氛。

90平方米以內商品住宅銷售面積所佔比重，在 6、7月份相對較高，約為 40%；進入 8月份，由於整個市場成交的萎縮，加上推出多個高檔樓盤，使得 8月份90平方米以內住宅面積所佔比例有所下降。8月90平方米以內的住宅銷售面積8.82萬平方米，環比 7 月下降14.42%，佔全市住宅銷售面積的比重為26.07%，較 7月有所減小；90～144平方米之間的住宅銷售面積17.46 萬平方米，環比 7 月下降 10.32%，佔全市住宅銷售面積的比重為51.61%； 144平方米以上住宅銷售面積7.55萬平方米，環比下降 30.73%，佔全市住宅銷售面積的比重為 22.32%，144平方米以上的住宅銷售面積下降幅度相對較大。

（三）8月住宅價格較7月有所上升，144平方米以上住宅價格出現小幅下降

進入 5月份，住宅價格基本保持在14000元/平方米左右，由於8 月份住宅成交量較小，部分高檔樓盤對本月價格拉動作用就更為明顯。8月住宅價格為 15518.77元/平方米，相對於7月的14422.21元/平方米，出現較大幅度上升。其中，90平方米以內普通商品住宅價格為13846.56元/平方米，相對7月的11570.76元/平方米有一定幅度上漲； 90～144平方米之間的住宅價格為13721.71元/平方米， 相對7月的11970.72元/平方米上漲幅度也較大；144平方米以上的住宅價格為21621.24元/平方米，相對7月的23655.56元/平方米出現小幅下降。

（四）8月二手住房銷售面積出現較大幅度下降，市場觀望氛圍較濃

7月我市開始啟用二手房買賣的合同示範文本，之後二手房買賣一律通過「二手房網上交易系統」簽訂合同；而且今後二手房交易將按照評估價徵收個稅、土地增值稅；同時深圳商業銀行開始自發收縮房貸放款。在這一系列政策的綜合影響下，二手住房成交在 8 月份出現較大幅度的下降，成交量為 98.72萬平方米，環比 7月降幅達 26.39%，投機炒作也在調控政策作用下得到一定程度的控制，這將有利於我市房地產市場逐步回歸理性。

三、近期房地產宏觀調控政策分析

近期國務院出台24號文，進一步關注城市低收入家庭住房困難問題，我市在加強住房保障、金融調控等方面進一步採取了相關調控措施：

一是加強住房保障制度體系建設，加大住房保障工作力度。8 月 7日，《國務院關於解決低收入家庭住房困難的若干意見》（國發[2007]24號）發布，24號文把解決城市低收入家庭住房困難作為政府重要工作和住房制度改革的重要內容。為加強住房保障制度體系的建設，切實改善住房困難的低收入家庭的居住條件，我市正在組織起草《深圳市住房保障條例》和《關於進一步促進深圳市住房保障工作的若干意見》等文件。目前，我市已經有七成保障性住房用地和項目得到落實，市政府承諾年內提供經濟適用房和公共租賃房不少於 6000套，現已落實住房 4189套。

二是開展戶籍住房困難家庭情況普查。9月份將在全市范圍內開展戶籍住房困難家庭情況普查，普查的相關信息將作為申請政策性住房的基礎信息。這是我市第一次組織實施以全市戶籍住房困難家庭為對象的調查，普查時點是2007年9月1日零時零分，即表格中所有被普查家庭信息，均按照2007年9月1日零時零分的狀況進行填寫。市普查辦公室將根據表格數據統計匯總結果，建立全市戶籍住房困難家庭檔案資料庫。

三是深圳商業銀行自發收縮房貸放款，防範房地產金融風險。今年4 月，深圳銀監局發布《關於加強深圳市國內商業銀行房地產信貸管理的指引》，要求深圳中資銀行在嚴格房地產開發貸款的准入條件、加強個人住房貸款管理等方面提高對房地產貸款的風險管理能力。7月 31日，在「2007年深圳銀行業年中監管工作會議」上，深圳銀監局提醒深圳各銀行規避信貸風險。近期各商業銀行自發收縮放貸放款，主要措施包括對購多套房的提高首付,對申請人資質要求明顯從嚴,對二手房評估價進行下調等方面。信貸的收縮加上今後即將出台的二手房交易將按評估價征稅等政策的影響，已經使得近期二手房交易量有所下降，同時部分新房銷售進度也有所減緩，這將有利於抑制市場的投機炒作，並使得房地產市場逐步向理性回歸。

(深圳市房地產研究中心王鋒)

F. 深圳715房產新政深度解讀

1、入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；

2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；

3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

4、轉讓增值稅從2年免變5年才免；

5、豪宅線：總價750萬以上，同時容積率在1.0（含）以下，同時套內面積120（含本數）平以上或者建築面積144（含本數）平以上；6、新房抽簽要優先無房、個稅或者社保年限長的。

靴子終於落地，此刻給市場降溫非常及時，不然行情如脫韁的野馬，無法控制。

(6)深圳房地產市場背景分析擴展閱讀：

1、深戶必須持有3年社保才有購房資格，杜絕了很多人火線入戶搶房，在供應短期的背景下，保障了長期在深圳生活工作人的利益。這樣無論是限購新房，還是二手，買家的競爭對手都會減少。

有資格的人看到合適的可以下手，延後的需求，一旦放鬆，都會集中爆發，供應沒有得到明顯改善的情況下，時間天平還是會向業主傾斜。

3年社保也會誤傷剛需，但只要杜絕其他渠道獲得資格，對大多數人來說都是有利的。如果其他人通過另外方式獲得購房指標，利用信息差再次擠壓剛需空間，是非常不利的。

2、豪宅稅從750萬開始徵收，征稅都是在增加成本。大家都會聚焦750萬以下物業，競爭激烈，要付出更多代價。

750萬以上的物業，由於之前限售的原因，掛牌房源本身就少，多數業主也不會自認稅費便宜出售。因為房價長期上漲的預期沒有變，會跟去年雙十一一樣，稅費讓買家承擔。但那些不受市場青睞的物業會被降價出售。

G. 深圳房地產-了解深圳房地產的進來說

羅湖是個老城區，居住環境不好，做商業還可以考慮，不過都是較舊的房子回，回報也不高。福田倒是個好答地主，可惜價格太高。升值空間有限。寫字樓的出租倒是不錯，不過投資要大。南山是前兩年最熱的，價格也升得很高了。寫字樓少，上班族上班不方便，出租的話，投資要慎 重。我倒是覺得關口的房子，可以適當關注下，