2011年到2012年旅順房地產行業分析

A. 房地產企業發展趨勢分析

疫情期間房地產企業普遍延遲復工，對房企一季度銷售影響巨大

基於防疫的考慮，全國發布通知要求房地產企業延遲開復工時間。2020年2月4日，長沙市、深圳市、河北省住建局等部門發布文件要求各類房地產企業復工時間不得早於2月8日或9日24:00，鄭州市甚至要求房地產企業2月23日不得復工。

停工意味著涉及房地產核心業務如建設、銷售等尚不能進行，交付、結算等一系列流程推遲。復工時間的持續延遲對房企將是一個大考驗。

——以上數據來源及分析均來自於前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

B. 2012年房地產行業的市場分析

2009年對於我國房地產市場形勢的分析與展望 2008年,受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。2008下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出台了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控政策。2009年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。 我國仍處在房地產市場持續發展階段 與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場: 一類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經濟能力，藉助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，佔大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價後出售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。 此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用 從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整的結果。2004年以來，在我國經濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在「買漲不買落」的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調整期的到來。 第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。 第二，房地產市場過快發展、房價過高引起了國家連續實施房地產調控政策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。 第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調整的程度。 雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產業自1998年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將更具競爭力。房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康發展的基礎。 影響2009年房地產市場走勢的因素分析 1．影響住房消費者預期變化的因素分析 2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控政策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調控政策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，並連續出台一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續出台強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年經濟增長保持在8％以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。三是由於我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續出台多項鼓勵住房消費政策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。因此，部分自住型消費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。 2．國家一系列調控政策影響分析 2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財政部、稅務局決定購買90平米以下的普通住房契稅減按1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免徵收土地增值稅，對出售普通住房給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。 3．住房的市場價格走勢分析 2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見表），使得住房市場量縮、價落。經過一年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分並沒有擠掉，雖然國家優惠政策降低了居民購房成本，但與居民的實際支付能力還有距離。據央行第三季度城鎮儲戶問卷調查，居民未來三個月有購房意向佔比僅為13.3％，分別比上季和同期下降1.8和2.8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調整還沒有到位。 綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費者接受的水平，整體看調整有向深度發展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續回落。由於區域經濟的差異性，各地區調整的進度和幅度不盡一致。一些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自住型需求陸續入市。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年市場成交量將出現趨穩的跡象。 政策建議 在國家已經出台較多的調控政策條件下，2009年政策的立足點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現的新問題、新情況，並遵循市場運行的客觀規律，促進房價合理回歸。 第一，在市場調整中，應以開發企業自救為主，鼓勵開發商針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協助緩解與老業主矛盾，打消開發商降價的後顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋放需求。 第二，應注重發揮市場機制調節和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利於行業可持續健康發展，促進行業的調整和市場洗牌，促進行業集中度的提高。 第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經濟適用房和限價房建設和銷售中出現的問題。應適時調整規劃，可嘗試採取政府收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式解決棄購現象。根據市場形勢變化科學、合理的核算經濟適用房和限價房的發標價格，選擇交通方便的地點。對於建設經濟適用房和限價房增加成本、甚至虧損的開發商，要給予減免稅費、資金支持等優惠政策，鼓勵開發商積極參與保障性住房的建設。 第四，重視開發商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現爛尾樓；並鼓勵社會資金（包括企業和機構）低價收購部分存量房，用於做周轉宿舍或出租。 第五，著手研究和解決制約房地產業健康發展的體制、機制問題，應抓住調整機遇建立行業良性發展的長效機制，如地方財政與房地產業的關系、物業稅、規范市場及房地產融資機制創新等，為房地產業持續健康發展奠定製度基礎

C. 2012年房地產行業形勢怎麼樣

2012年房地產形勢是 上面中央政府大力調控，而下面開發商和地方政府蠢蠢欲動，房地產價格起伏不是很大，但交易量萎縮較大。尤其新房市場受影響較大，開發商在以各種變相方式推盤，都沒有了前幾年的效果。同時地方政府急於賣地斂財的需要，協助開發商以各種手段和中央政策抗衡，中央政府幾次出台政策嚴厲打壓。二手房市場相對來說沒有新房市場受的沖擊大，有剛性需求的支承，總體狀況還算正常。但也少了投機炒房的交易，交易量不比往年，價格還保持穩中略升的勢頭。

D. 十年時間裡面房價翻幾番，房地產這個行業究竟經歷了什麼

房地產近十年發展迅猛，很大一部分原因是因為城市化的剛需，可能存在部分間接因素是來源於人們的投資心理。由於城市化發展之快，在1998到2001年期間，房改計劃出現於市場，房地產以價格較為平穩從而得到了較為全面的綜合發展。

在2010到2013年期間，由於之前的刺激消費過多，此間政府開始出台政策開始遏制房價上漲。到了2014至2016年9月，國內一二線房價再次上漲，其上漲程度極大，而三四線城市較為平穩，二者反差較大。中國經濟再度面臨嚴重的下行壓力。從2016年9月至今，房地產行業重啟限購限貸的原則，牢牢堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，使得房價得到合理控制，絕不能通過炒作使得房地產進行變相發展。

E. 2012年至2013年房價走勢會如何

說房價會跌的，我覺得有幾種情況，買不起房的。觀望買房的。裝13的。
就我們現在這個情況，說了多少年會降了，請問降過沒？日本也有過這樣一個時期，最後是什麼結果，是出現了房地產經濟泡沫後，房價才回歸，但中國和日本不一樣，沒有這么容易。樓主你可以把此問題留住，到時證明。房價絕對相對於現在是漲的。

F. 2011年我國房地產市場現狀

1.調控來政策不放鬆，部源分限購城市期限將至，至於是否延續說法不一，依據當地具體情況。
2.銀根收緊，房企資金鏈緊張，民間資本市場活躍，提供了融資渠道。
3.今年的「金九銀十「市場的反常表現，可以說是一個轉折點，成交情況放緩直至下跌。
4.地方政策試探性放鬆以及房企以價換量來套現的做法，轟動一時，對消費者的心理預期造成了很大影響，對於整個市場也有一定程度的沖擊。
5.龍頭企業各種降價的營銷噱頭的尾燈效應，更加體現了行業資金緊張的狀況。
6.土地市場同樣冷清，不是流拍就是底價成交。並同樓市的暗淡，對地方財政收入造成了很大的影響，也是如坐針氈。
7.調控政策之下，海外置業成為一種潮流。
8.二手市場更加低迷。商業地產不受限購影響，熱度不減。
9.網購拍賣崛起，萬科近日網上發布10億房源。
10.境內外財團准備進入中國房地產業（如金融大鱷索羅斯及李嘉誠的長江實業），稱時機成熟。
至於房地產的發展趨勢嘛，這個太復雜。磚家都說不準的事，我還是閉嘴比較好。

想到哪寫到哪，可能層次不夠清晰，希望你看的明白！

G. 旅順口區房價增長歷程

各地政府在建設保障性住房方面的動力嚴重不足。全國人大報告指出，保障性住房建設進度緩慢，截至2009年8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%（即使這一數字也有很大水分，比如，一些地方建造的福利房也列入到所謂的經濟適用房當中，公然竊取民眾的福利而沒有絲毫的廉恥與愧疚感）。出現這一結局的原因一點也不難理解：地方政府如果建設足夠多的保障性住房，會拉低當地的房價，進而拉低地價，不僅會減少地方的財政收入，更會直接拉低當地的GDP指標，在GDP而非民生指標來考核幹部政績的大背景下，地方政府官員做何選擇，是不言而喻的。不難看出，中國的房地產調控，實際上陷入了一種悖論當中：調控房價直接損害地方政府官員的切身利益，作為調控的主導者和具體實施者，他們對房地產調控的措施只會陽奉陰違，做一點面子活，或者僅僅是喊一點動聽的口號而已。只有到拯救房地產的時候，地方官員才會加倍用力，使得相關措施高效率地執行。
另一個悖論是，2008年年底大規模的救市政策，不僅成為房產商等利益集團的救命稻
草，也把需求房子者的希望再次冷卻，而另一部分人的熱情則被熊熊燃燒，那就是投機群
體——許多人對政府不會讓房價下跌這一結論深信不疑，以至於更放心大膽地投入到炒房當
中去。也因此，投機熱鵲起，不計其數的資金，湧入到炒樓的洪流中。海南房價在中央調控
政策出台後，我行我素的高速上漲，除了開發國際旅遊島的利好消息，與這一心理因素也不
無關系。
我相信，在未來的某個時刻，決策者會痛悔當初的那個選擇。
但現在不會，畫出來的一個又一個圈，成為力托圈中房價的有力推手。許多人在這種快
速增長中，感受到的是無法抑制的喜悅，而住房民生，成為官員作秀的一個道具。然而，所
有的行為都有極限。GDP魔咒及由此衍生出來的一系列錯誤的行為，正在一步步地把這個多
難的國家，引向歧路。
開發商和地方政府官員，很好地利用了拉動經濟增長的旗號。就開發商而言，他們已經
習慣了通過強調房地產對GDP的重要貢獻，而換取政策層面的強力支持。在這個冠冕堂皇的
旗號下，這一群體悄悄攫取著巨額利潤，而把所有的風險給推給了國家。商人目之所視，永
遠都是利益至上，即使這種利益是摧毀道德體系、損害民生和民族利益的，也在所不惜。事
實上，久經暴利侵潤的中國地產商們，已經習慣了藉助權力的羽翼快速累積自己的財富。政
府官員也一樣，他們或他們的家屬、親戚、朋友及利益相關者，或明或暗地做著房產商，借
助權力的羽翼，快速地累積財富。偌大的中國，成為一個巨大的房地產樓盤，成為強勢利益
集團載歌載舞的平台
讓政府把房價降下來是痴人說夢