上海市土地二次開發模式

Ⅰ 上海市土地出讓的主要方式是什麼程序如何

根據國家法律規定，土地出讓目前採取招標、拍賣和掛牌的方式。可攜帶身份證件、單位法人證明和委託證明到當地的土地儲備或者土地拍賣機構辦理競標手續。

Ⅱ 土地一級開發的運作模式有什麼特點

1、完全政府運作的模式。政府作為土地的所有者代表，將土地一級開發列為土地整理儲備中心的一項職能，由土地整理儲備中心或其組建機構完成全部的一級開發工作。該機構是非盈利性政府職能部門，保證國家土地所有權藉以體現的土地收益的實現，而不是利用這種特權去謀取自身利益。土地儲備中心一級開發實施機構由政府財政專項撥款（或國有股本）進行土地一級開發，開發完成後或將預期的熟地交由土地管理部門，面向市場以招拍掛方式公開出讓。
這種模式中，土地儲備機構充當政府土地一級開發機構，開發土地的權屬登記在該機構名下。《上海市土地儲備辦法》規定：「土地儲備機構圍墾灘塗成陸並經驗收合格後，或者與有關企事業單位簽訂國有土地使用權收購儲備協議後，或者取得儲備地塊的建設用地批准文件並拆除該地塊上的建築物、構築物和其他附著物後，可以向市房地資源局申請土地登記，領取土地儲備的房地產權證。儲備地塊交付供應時，土地儲備的房地產權證應當由市房地資源局收回」。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發為熟地後的增值收益不流失，且土地一級開發法律關系單純，便於政府實施土地一級開發的各項事務。其主要缺陷是政府的土地開發資金壓力較大，融資渠道窄。
2、完全市場運作模式。這種模式中，政府首先將待進行一級開發的土地一次性（或按地塊）出讓給土地一級開發公司，由其通過土地使用權出讓協議的約定進行統一拆遷、補償、安置、城市基礎設施建設和社會公共設施建設，使區域內的土地達到「三通一平」、「五通一平」、「七通一平」或需求者要求的建設條件，再面向市場轉讓土地使用權，期間土地使用權發生了兩次轉移。
這種模式中，政府可以按照經過測算的「熟地」價格向一級開發企業通過市場競爭方式出讓「生地」，一級開發企業在完成一級開發前向政府支付「熟地」價款；或者政府向一級開發企業出讓「生地」，一級開發企業完成一級開發後核算開發成本及酬金，待土地轉讓取得土地價款後扣除開發成本及酬金，剩餘土地轉讓款歸政府所有。政府通過出讓協議保證其土地所有者權益和社會公共利益，土地開發企業則通過與二級開發商的轉讓協議保證其開發利益。但該模式不利於政府控制市場地價，政府宏觀調控土地市場的能力降低。
3、政府主導的市場化運作模式。土地一級開發的主體為政府，這是土地一級開發地方法規的一個基本原則，也是「政府主導」的主要體現。「市場化運作」體現在土地一級開發除必須通過行政行為完成的事項之外的開發事項，通過市場競爭方式選擇具備資格的企業投資完成；體現在土地一級開發應符合市場需求，並按市場需求實施土地一級開發。該模式是我國土地一級開發的發展趨勢。
這種模式中，政府根據土地市場調查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬開發的土地按照「熟地」出讓，提前確定土地使用權受讓人，並由土地使用權受讓人分期支付土地受讓價款用於土地一級開發。政府通過招標等方式確定具備資格的企業，在土地出讓合同規定的期限內將出讓的土地開發為符合土地受讓人要求的條件（熟地），土地開發完成經驗收合格後，政府與土地受讓人正式移交土地。這種模式在保證政府主導土地一級開發的基礎上能有效利用市場資源，減輕政府開發資金壓力。

Ⅲ 工業用地如何「二次開發」

實施困境與對策上海產業園區發展面臨土地資源匱乏、商務成本制約、節能減排和環境保護等諸多難題。當前形勢下面臨的主要問題是如何盤活存量，以期實現創新驅動和轉型發展的終極目標。從現狀分析看，全市盤活存量的潛力很大，但「二次開發」實施的難度和代價也大，需要共同建立起有效盤活存量的「引逼」機制，進一步加大政策的創新力度。（一）實施困境一是缺乏統籌規劃。當前，「二次開發」模式在規劃綜合平衡利用、土地供應政策制定等方面還未形成聯動機制，規劃與土地對利益協調的綜合調控作用尚未凸顯。「二次開發」仍以「點」上的單個企業調整為主，未將閑置的、低效利用的、缺乏規劃的、小規模的、需「二次開發」的土地整合起來，以發揮更大效用。城市規劃與土地規劃僅關注規劃區內土地用途、開發強度、區位空間關系、土地開發時機、用地取得、地價等，缺乏對「二次開發」的前景預期，相關稅收、財政等政策未形成政策合力。二是土地收儲成本高。由於利益驅動，原土地使用權人不願土地仍以工業用地價格被回購，卻要分享使用期間產生的土地增值收益。如對原企業外遷改造，涉及征購土地、建設廠房、市政配套、購置設備、職工安置等復雜補償利益，如為集體土地上企業，則補償利益還涉及農民搬遷和生產方式轉變而更復雜。由此造成工業用地收儲價格日益趨高，而政府進行基礎設施改造、環境整治等土地整理成本卻高昂，土地收支難以平衡。三是缺乏多部門合作機制。現行土地行政管理條塊分割，對待改造企業的定性、發展方向、職工安置、土地使用權處置、再開發的利益分配等涉及多部門管理，而各部門脫不開本部門的權力與利益羈絆，雖對企業改造的具體問題都有發言權，但又都不做主，部門之間缺乏合作。四是面臨一些制度性障礙。缺乏對劣勢產業的識別因素。當前工業用地出讓簡單採取以最高年限出讓，忽略了產業生命周期和企業生命周期，與經濟規律不相符。一次性出讓50年後，政府調節土地市場的能力明顯弱化，加大了盤活存量土地的難度。五是缺乏激勵機制。一方面，由於土地「二次開發」涉及多個利益主體以及多方因素，相對於新增用地來說，成本高、難度大，地方政府積極性受阻；另一方面，現有的政績考核體系，尚無法充分調動地方政府進行土地「二次開發」的積極性。（二）對策措施在加快推進產業結構調整的背景下，必須進行工業用地「二次開發」研究，為產業結構調整騰出空間；加快政策創新，為產業結構調整提供強大動力；完善體制機制，為產業結構調整提供保障。一是編制工業用地「二次開發」專項規劃。對可挖潛的存量工業用地，結合用地需求、開發潛力、利用條件等進行分析，明確存量土地再開發的主要目標和重點區域，制定相應的開發再利用對策。二是更新控制性詳細規劃理念。採取市場和土地使用管理導向，以產權土地開發控制為目標，有效解決規劃與市場規則、土地使用管理之間脫節的矛盾。解決存量土地在未按照規劃實施前的過渡問題，同時增加與土地管理接軌的條件和要求，以提高規劃編製成果的可操作性。三是健全土地收儲制度。建立合資入股、共同開發、共享土地增值收益的收儲機制。針對工業用地的再出讓和回購操作，研究制定供操作用的程序性規范和實施細則。四是完善工業用地供應制度。根據產業發展規律研究產業自身生命周期，並以此推行出讓區別年期制或標准廠房租賃制，對不同年期的出讓價格按照相應年限通過評估確定。加強對閑置土地和廠房的短期利用和臨時租賃管理，完善相配套的土地租賃權權益及土地租賃相關制度，包括租賃規則、租賃方式、租賃價格等。五是健全工業用地用途管制。在土地轉型或轉性過程中，建立嚴格的工業用地用途變更調控機制，局部支持，適度控制，嚴格限定區域、規模和主體；建立以合同管理和土地供後績效評估為主的監管機制。六是健全控增逼存制度。實施新增建設用地指標的差別化獎懲機制，把盤活工業區存量土地與該區域下一年度新增建設用地指標分配相掛鉤；把盤活存量土地情況作為開發區擴區的前提條件。七是建立「二次開發」管理機構。負責計劃協調職能，定期制定推進區域的「二次開發」整體實施方案，定期進行區域工業用地使用情況監察，編制推進計劃，制定與其他工作的銜接措施，制定工作程序規范等。八是利用經濟手段促進盤活。發揮稅收杠桿作用，降低存量工業用地流轉的成本，對優先開發利用閑置和低效用地的，給予地價方面優惠。■

Ⅳ 土地開發模式都有哪些

一種是陸家嘴模式，即一個整體公司以經營土地為主，通過規劃，成片出讓，同時與開發結合，主要是綜合金融、貿易、商業等業態。陸家嘴每年的營業額實際上很少，但利潤很高，主要是土地出讓的收益非常大。 一種是天津開發區模式，即工業土地的開發模式，由於經營的土地主要是工業區，城市機能較差，所以工業區土地價值的增值幅度和它收益情況比陸家嘴要差得多，但該模式也是國內惟一一個，甚至是主要的一個靠土地經營的工業區賺錢的一個企業。

Ⅳ 國家對哪些土地可列入二次開發范圍

土地利用總體規劃確定的城鎮建成區范圍內，下列土地可列入二次開發范圍：城鄉規劃確定的"退二進三"產業用地；不符合國家產業政策導向、安全生產、環保要求等的產業用地；建設用地利用強度明顯低於節約集約用地控制指標標準的產業用地；布局散亂、條件落後，城鄉規劃確定需要改造的舊住宅區、城中村用地；經市、區政府和金華經濟技術開發區管委會認定為低效利用的其他建設用地等。

Ⅵ 什麼叫土地一次開發 二次開發

土地由生地變成熟地 也就是說包括從政府進行土地徵用到「三通一平」或「七通一平」之後，進入土地一級市場，進行土地出讓的過程叫一次開發
出讓之後，由開發商進行土地開發，包括建設廠房、住宅、商業樓、寫字樓等等叫二次開發

Ⅶ 憑什麼上海土地全部是工業用地，而落戶上海還要看他們臉色！我們就該受窮當農民嗎憑什麼我們自己的土地

上海發展必須遵循的四條底線，其中之一就是建設用地總量負增長，而為了支持實體經濟，上海一下子推出了多項工業用地政策。上海市經信委主任陳鳴波在5月31日召開的市府新聞發布會上表示，「只要有好項目，上海不缺土地」。

5月31日，上海市發布《關於創新驅動發展鞏固提升實體經濟能級的若干意見》，一共6個部分50項措施，其中就包括優化土地供給的多項措施：到2020年全市工業用地規模保持在550平方公里左右，對規劃工業用地予以嚴格管控，區每年工業用地減量化騰挪指標1/3用於製造業；實行工業用地彈性年期出讓，提高集約利用效率，加快存量土地的二次開發。

上海市規劃和國土資源管理局副局長岑福康說，隨著土地價格的逐年上升，用地成本已經是企業成本的主要組成部分。因此，在用地規模上予以保障的同時，對於企業來說，更重要的則是如何降低用地成本。

對於增量工業用地，上海推出了工業用地彈性出讓年期、產業用地先租後讓的政策。

據介紹，從2014年年底開始，上海正式實施了工業用地彈性出讓年期，《土地管理法》中明確工業土地出讓年期不超過50年，以往工業土地出讓以50年為界限，現在則明確一般工業用地或者產業用地是20年。《若干意見》則提出，承擔國家及上海重大戰略的產業類或功能類項目，經認定後，可按照最高50年出讓年期出讓。

「在地價方面，我們也做了精細的測算。相對50年出讓年限，一塊土地出讓年限20年的時候，土地價格大概在60%左右。假設按50年出讓要付100塊，按20年出讓只要付60塊，還有40塊可以存20年，也足夠到20年之後支付這塊土地的續期費用。」岑福康說，這樣不僅可以集約使用土地，實現土地流量增效，用土地資源倒逼產業轉型，而且可以降低企業的土地成本。

但對企業來說，還有另外的顧慮，那就是20年後的地價是不是會漲價？20年後是不是允許自己繼續使用這塊土地？為了打消企業的顧慮，岑福康說，可以在工業用地出讓合同中明確具體的續期條件，比如繼續有生產、繼續有產值、繼續有利潤、繼續有製造能力的條件下可繼續使用這塊地，續期價格也可以現在約定好。「這是切切實實支持實體產業的發展，解決企業的後顧之憂，也降低企業初期的用地成本。」

此外，上海還推出了差別化、多樣化的土地出讓方式。比如現在開始試點的先租後讓。可以前3年收取土地租金，當企業發展到一定的規模，進入正常發展軌道，也具備購買土地的能力時，再把這塊土地出讓給企業。

而對於存量工業用地，上海則提出加大二次開發力度。鼓勵符合產業導向及規劃要求的現狀優質企業開展技術改造，存量工業和研發用地按規劃提高容積率的，各區政府可以根據產業類型和土地利用績效情況，確定增容土地價款的收取比例。

當企業面臨技術更新，要改造，要提高產能，往往需要增加土地使用的強度，需要補土地出讓金的，「各區政府可以確定增容土地價款的收取比例，但是這個比例沒有提下限，也就是說，這個下限可以是0。」岑福康說，當然這也必須要經過區政府集體決策和評估。這意味著，工業用地的二次開發只要是切實用於技術改造、用於實體產業的發展，增加部分的土地出讓金可以不收。

以此為契機，本市在「十三五」期間將統籌推進60多個10億以上重大產業項目落地，加快建設和儲備集成電路、智能網聯汽車、大飛機等引領性強、成長性好、帶動性大的產業項目，形成汽車、新一代信息技術、智能製造裝備、生物醫葯與高端醫療器械、新材料等千億以上產業集群。

Ⅷ 土地合作模式有幾種

農村土地流轉模式，可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。

根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第三十五條規定，本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶。

轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。

接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

(8)上海市土地二次開發模式擴展閱讀：

《農村土地承包經營權流轉管理辦法》

第一條為規范農村土地承包經營權流轉行為，維護流轉雙方當事人合法權益，促進農業和農村經濟發展，根據《農村土地承包法》及有關規定製定本辦法。

第二條農村土地承包經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關系的基礎上，遵循平等協商、依法、自願、有償的原則。

第三條農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩餘期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益。

第四條農村土地承包經營權流轉應當規范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護。

第五條縣級以上人民政府農業行政主管(或農村經營管理)部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導。

Ⅸ 上海市土地使用權出讓辦法的第二章　出讓土地使用權的范圍、方式和程序

第十條（土地使用權出讓的規劃要求）
土地使用權出讓，必須按本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術規定的要求進行。
第十一條（應當實行土地使用權出讓的范圍）
除按照《中華人民共和國土地管理法》規定可以以劃撥方式取得土地使用權的情形外，各類建設項目均應當以有償使用方式取得土地使用權。其中，商品房項目應當按本辦法的規定，以出讓方式取得土地使用權，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，並在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）後，取得土地使用權。
第十二條（出讓合同的內容和格式）
出讓合同應當載明下列主要內容：
（一）出讓和受讓的當事人雙方；
（二）出讓地塊的坐落、四至范圍和面積；
（三）出讓地塊的規劃用地性質和規劃技術參數；
（四）出讓年限；
（五）出讓金金額、支付方式和期限；
（六）拆除出讓地塊上原有建築物、構築物和其他附著物的責任、費用承擔和完成期限；
（七）與出讓地塊相關的市政公用設施配套要求和費用承擔的責任；
（八）出讓地塊的交付期限；
（九）項目建設的開工和完成期限；
（十）當事人雙方在出讓年限屆滿時的權利和義務；
（十一）違約責任；
（十二）爭議的解決方式；
（十三）當事人雙方約定的其他事項。
出讓合同應當附有規劃管理部門根據批準的詳細規劃提供的出讓地塊的各項規劃要求和附圖。
出讓合同應當參照使用標准格式。出讓合同的標准格式由市土地管理部門制訂。
第十三條（土地使用權出讓的最高年限）
土地使用權出讓的最高年限按不同的用途確定：
（一）居住用地為70年；
（二）工業用地為50年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地為40年；
（五）綜合或其他用地為50年。
第十四條（土地使用權出讓的方式）
土地使用權出讓可以採取下列方式：
（一）招標；
（二）拍賣；
（三）協議；
（四）國家和市人民政府規定的其他方式。
用於商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等項目的土地使用權出讓，應當通過招標、拍賣方式進行，但經市人民政府批准以協議方式出讓土地使用權的特殊情形除外。
第十五條（征詢規劃要求和相關批准手續的辦理）
土地使用權出讓前，出讓人應當以書面形式向規劃管理部門征詢該地塊的規劃要求，規劃管理部門應當根據經批準的詳細規劃提供各項規劃要求及其附圖。
土地使用權通過招標、拍賣方式出讓的，出讓人應當在招標、拍賣前，以書面形式向投資管理部門和相關管理部門征詢意見，並在招標文件和拍賣的有關資料中明確該地塊建設項目的立項條件、規劃、環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；招標、拍賣完成後，受讓人憑出讓合同向投資、規劃等管理部門辦理建設項目的相關手續。
土地使用權通過協議方式出讓的，出讓地塊建設項目的相關手續，由受讓人按照國家和本市有關規定向投資、規劃等管理部門辦理。
第十六條（有關資料的提供）
出讓人應當向有意受讓土地使用權者提供下列資料：
（一）出讓地塊的坐落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；
（二）項目建設的完成年限、必須投入的最低建築費用和發展面積的下限；
（三）規劃用地性質、建築容積率、建築密度和凈空限制等各項規劃要求；
（四）環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；
（五）市政公用設施的現狀和配套建設要求；
（六）出讓地塊的地面現狀；
（七）出讓的方式和年限；
（八）受讓人應當具備的資格；
（九）出讓金的支付方式和要求；
（十）出讓合同的標准格式；
（十一）有關土地使用權出讓方面的具體規定；
（十二）房地產買賣及物業管理的有關規定；
（十三）其他有關資料。
第十七條（招標方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過招標方式出讓的，其主要程序為：
（一）出讓人根據出讓地塊的具體條件發布招標公告或者投標邀請書；
（二）投標人按招標公告或者投標邀請書的規定獲取招標文件，並在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
（三）投標人支付保證金，並將投標文件密封後投入指定的標箱；
（四）出讓人在招標文件確定的投標截止時間主持開標；
（五）由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人；
（六）由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人，並向中標人發出中標通知書；
（七）中標人在規定期限內，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同，並支付定金。
開標和評標應當有本市的公證機關參加，並出具公證書。
第十八條（拍賣方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過拍賣方式出讓的，其主要程序為：
（一）由出讓人委託的拍賣人發布拍賣公告；
（二）競買人按拍賣公告確定的時間踏勘出讓地塊，並支付保證金；
（三）拍賣人按拍賣公告確定的時間、地點進行拍賣，通過公開競價，應價最高的競買人為買受人；
（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認書；
（五）買受人持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同，並支付定金。
拍賣應當有本市的公證機關參加，並出具公證書。
第十九條（協議方式出讓土地使用權的程序）
土地使用權通過協議方式出讓的，其程序為：
（一）出讓人向有意受讓土地使用權者提供出讓地塊的有關資料；
（二）有意受讓土地使用權者獲得有關資料後，經與出讓人協商一致，簽訂出讓合同，並支付定金。
第二十條（具體實施辦法的制訂）
出讓土地使用權招標、拍賣的具體實施辦法，由市土地管理部門會同市發展改革、建設、規劃等有關部門另行制訂。
第二十一條（定金、保證金和出讓金）
定金、保證金和出讓金應當按出讓人規定的幣種支付。
定金、保證金可以抵充出讓金。
對未中標者和買受人以外的競買人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣人應當予以退還。
第二十二條（出讓地塊原使用者土地使用權的收回）
按本辦法規定出讓土地使用權的，出讓地塊原使用者的土地使用權應當依照法律程序予以收回。
第二十三條（受讓人土地使用權的登記）
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物已拆除的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金後，辦理土地使用權登記。
土地使用權連同地上建築物、構築物和其他附著物一並出讓的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金後，辦理土地使用權登記。
出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建築物、構築物和其他附著物應當拆除而未拆除的，受讓人應當按下列規定辦理土地使用權登記：
（一）出讓合同中約定由出讓人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，應當在受讓人按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規定交付出讓地塊後，由受讓人辦理土地使用權登記。
（二）出讓合同中約定由受讓人負責拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人應當發給受讓人土地臨時使用證明，並由受讓人與出讓地塊所在地的區、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委託拆除原有的建築物、構築物和其他附著物的合同；受讓人應當在原有的建築物、構築物和其他附著物拆除後，辦理土地使用權登記。
出讓人應當在市或者區、縣房地產交易中心及時公布土地使用權出讓的成交價格。
第二十四條（土地開發、利用和經營的要求）
受讓人應當按出讓合同約定的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件進行土地開發、利用和經營。
受讓人在出讓地塊上進行房地產開發的，應當按本市規劃管理、建築業管理、房地產管理以及交通、環保、衛生、環衛、消防等城市管理的有關規定辦理各項申請審批手續。
第二十五條（規劃用地性質或者規劃要求的變更）
受讓人在土地使用權出讓年限內，需改變出讓合同約定的規劃用地性質或者規劃要求的，必須向出讓人和規劃管理部門提出申請。經審核批準的，受讓人應當與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，並相應調整出讓金；不予批準的，應當由出讓人或者規劃管理部門書面通知受讓人。
第二十六條（出讓金的管理）
出讓金應當按規定全部上繳財政，列入預算，並按照國家和本市的有關規定安排使用。