2016上海樓市降溫

① 頻繁上熱搜的上海學區房迎來溫和降溫

3月16日，上海學區房上了微博熱搜。
當日，上海市教委發布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）。根據該辦法，到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優質高中分配下來的名額，最大限度保證校校之間的平等。長期困擾上海中小學生家長的初中擇校問題，或將隨著這一改革措施的深入推進逐步緩解。
這不是上海學區房第一次上熱搜，2020年下半年，上海學區房曾因價格上漲引發網友熱議。根據克而瑞監測數據，2020年3月份以來，大三林板塊、張江板塊學區房聚集的區域，部分帶學區新房價格漲幅超50%。而2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。
學區房溫和降溫？
3月16日，上海市教委公布了《實施辦法》。這是2018年《上海市進一步推進高中階段學校考試招生制度改革的實施意見》的配套文件，適用於2022年起參加上海市高中階段學校招生錄取的考生。《實施辦法》規定，從2022年起，上海市高中階段學校招生錄取工作分為自主招生錄取、名額分配綜合評價錄取和統一招生錄取三種類型。
值得注意的是，此次政策提出了「名額分配綜合評價錄取」制度。名額分配綜合評價錄取是上海《中考改革方案》確定的招生錄取新辦法，具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示範性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。其中，名額分配到區招生錄取，以區為單位，依據總分排序按計劃錄取；名額分配到校招生錄取，以初中學校為單位，依據總分排序按計劃錄取。
「這個政策的目的主要是讓各類初中學校的優秀學生都有機會進入名校（高中）讀書，對於學區房有一定沖擊，但預計影響有限。」億翰智庫總監於小雨對《證券日報》記者表示。
「目前小學升初中的規則沒有變，購房者有實力還是會買學區房，優質學校的朋友圈資源是家長非常看重的，初中名校的優勢可能相對變弱了，但相對弱可能也比普通初中要強。可能原來初中名校上高中名校的名額是200個，現在是80個，普通初中可能原來是0，現在是1。」於小雨對《證券日報》記者補充說。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，「按照克而瑞監控數據，上海市熱門學區板塊今年年初的價格較去年最高點有所回調，此次初中升高中錄取新政的出台，應該會讓學區房溫和降溫。」
專家建議理性置業
學區房漲價成為2020年下半年上海樓市的熱點詞。據《證券日報》記者走訪了解，上海大三林區域前灘板塊諸多二手房小區、張江集團中學對口的幾個小區等，2020年全年價格漲幅超過50%。多個小區二手房價格遠超10萬元/平方米，而前灘新房均價在9萬元/平方米左右，兩者嚴重倒掛。
「現在核心區域的新房，分數沒達到60分（滿分，上海新房實行打分制度）基本排在靠後的位置，搖到號的可能性較小，滿分家庭搖到號的希望較大。對於購房者而言買到新房就是賺到，學區稍微好些的二手房基本跟新房價格嚴重倒掛，價格也是天價。」一位上海本地房企內部人士告訴《證券日報》記者。
「三林區域2020年二手房漲幅較大，部分小區如博學家園的成交價已經從去年最低單價6萬/平方米漲至最高10萬/平方米。三林區域內二手房去年是普漲，最低漲幅在30%，最高的翻了一番還不止。以三林這邊的都林嘉苑舉例，該小區2020年初二手房均價在5.2萬元/平方米，現在基本單價超過8萬元/平方米。」鏈家上海三林區域某二手房交易工作人員告訴《證券日報》記者。
嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示：「此次上海教改工作，將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。各類學校後續都可以享受到更公平的招考機會，自然使得『哄搶好學區』的現象減少，進而促進相關學區房的價格降溫。對於家長和購房者來說，在此類教改政策下，應積極理解政策改革初衷即『教育資源均衡化』的改革思路，理性擇校、理性置業變得很關鍵。」
上海易居房地產研究院發布的《上海教改開啟，教育資源均衡利好房價穩定》報告，對3月16日上海市教委的教改政策進行了分析，重點研究了四方面內容，即「名額分配綜合評價錄取」改革內容、去年上海學區房存在什麼風險、教改下學區房市場如何變動、家長應如何理性擇校和理性置業。
報告指出，此次政策提出是基於教育改革的目標和精神出發的，側面也反映了2020年上海學區房市場的風險和問題。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊（包括前灘）為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅居前。報告稱學區房類似漲幅明顯偏大，若後續價格下跌，則容易對購房者產生各類風險。
「中考這件事本來就是看分數的，之前也可以跨區域報考學校（可能跨區只能報一個），現在會更加公平一些，是個好的開端，原來普通初中學校的第一名，雖然是第一，但分數還是達不到高中名校的錄取分數，現在有名額了，能上高中名校了。改革後，高中名校從『初中名校掐尖+全市掐尖』到『各區掐尖+各初中掐尖+全市掐尖』，還是在優中選優。」對於上海市高中錄取新政，於小雨對《證券日報》記者表示。

② 頻上「熱搜」 今年月均50次調控為樓市降溫

今年下半年以來，針對房地產市場的各種「門檻」、花式「錘」法，將多個城市的樓市調控政策一次又一次地送上熱搜。無論是來自高層的多次聚焦，還是各地在整頓中介、建立二手房指導價、優化土地競拍規則、圍堵離婚買房等方面的查缺補漏，均預示著樓市調控絲毫沒有放鬆的跡象。
「當前的房地產市場調控，明顯不一樣了。」中原地產首席分析師張大偉表示，如果說此前的樓市調控政策大部分是老調重彈，那麼，近期的樓市調控無疑開始「動真格」，一些調控漏洞被打上了「補丁」。
如8月5日，北京發布公告稱，自8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。值得注意的是，盡管早在2017年北京就收緊過離婚購房政策，但彼時的限制更多集中在信貸政策上，並未從購房資格上加以調控。
據北京住建委相關負責人介紹，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬於離婚家庭購房。這既有可能影響樓市調控效果，也容易產生一系列法律風險和道德風險。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，近兩年已有多個城市先後堵上「離婚買房」這一漏洞，隨著此次北京從購房資格上完善「離婚買房」政策，預示著其調控力度正在有節奏地收緊中。
8月5日，杭州、成都在出招優化購房資格等方面，祭出「雙響炮」。具體來看，杭州主要從加強住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規范市場秩序等三方面，進一步加強房地產市場調控；成都則對於群眾反映的「防止通過遷移戶籍、社保獲取靠前順位，以及通過贈與方式獲取購房資格」等情況，加強贈與管理、優化購房資格復核順位，規范藉此騰挪購房資格等行為。
「總的來看，北京、杭州和成都的新政，均旨在完善房地產交易規則、封堵投機漏洞，對普通購房者而言保護多於限制。」
克而瑞研究中心副總經理楊科偉對《證券日報》記者表示，從近期出台的地方調控政策看，規則愈發具體化，並呈現出靶向施治、動態調節的特點。即若政策效果不及預期，則將及時追加，這使得目前房地產市場調控趨於高頻化。如2021年年初至今，成都已出台6次樓市新政，上海更是連番9次加碼。
中原地產研究中心數據統計顯示，今年前7個月，全國房地產調控多達352次，平均每月的調控次數高達50次。
上述多位受訪專家表示，從調控政策的內容看，除了持續優化購房資格外，在今年不斷創新的樓市調控新舉措中，二手房成交參考價機制有望成為樓市調控的風向標。據記者不完全統計，截至目前，已有深圳、成都、西安、上海、寧波、紹興、無錫、東莞、金華和衢州等10城陸續推行了二手住房參考價制度。
楊科偉表示，基於調控政策趨於精細化、高頻化的判斷，前期已經出台過調控新政的熱點城市，若其實施後效果未達目標，或出現新情況、新問題，進一步加大調控和監管力度也不無可能。

③ 上海樓盤認購前需公示3天，這能給樓市「降溫」嗎

我覺得一定可以給樓市降溫，因為目前上海已經出台了多種房地產措施，這些措施的統一目的都是為了給樓市降溫。

原因其實非常簡單，因為之前上海的房地產行情特別火爆，當時有很多人非常關註上海的房地產行情，房地產行情也沒有得到有效的遏制，所以才會出現房價一直上漲的現象。現在上海的買房條件變得越來越嚴，炒房者已經沒有辦法通過正常的方式來做投機主義行為了。

這個措施一定可以給樓市降溫。

我們可以這樣理解，公示三天的意義絕對不僅僅是三天時間，而是在這三天的時間里可以盡可能的篩查賬戶，通過這樣的方式來進一步杜絕違規資金進入到樓市當中。當這樣的措施出台以後，買房的條件會變得越來越嚴格，任何通過違規手段買房的方式已經行不通了。

④ 銀行欲給樓市降溫：上調首付比例遏制投資需求

上海部分銀行將會上調貸款首付比例！3月2日下午，上海住房和銀行監管部門召開會議，就房貸比例，銀行與中介合作情況進行調研。這次會議釋放出的明確信號是，銀行將會收緊房貸比例，降低資金杠桿率，防止惡意投資帶來的信貸風險。

從1月份以來，樓市熱度超出想像，北京和上海的銀行已經普遍執行首套房利率85%的優惠，更有甚者出現了83%甚至更低的利率折扣，二套房利率也由原來的基準利率的1.1倍下降至基準利率。在這樣的寬松的貨幣環境下，部分銀行已經開始意識到潛在的風險。

「房價在快速漲，投機行為增加」，是銀行業普遍的感受。

是否會有斷供風險

來自銀行系統的數據顯示，一線城市因為房產交易量大，房價穩步向上，波動幅度小，很難出現系統性風險，很少出現「斷供」現象。近兩年的「斷供」現象只在溫州和陝西小規模出現過，也未構成大的威脅。一些為數不多的「斷供」個案主要集中在2007年至2010年之間，因借款人個人財務問題導致。

打包貸款的風險

部分購房者投機心理強，一些炒樓者雖有不少的買房經歷，也有一定的財富積累，但如此心態容易給銀行帶來風險。中介的一些打包貸款行為也容易加重杠桿風險。在一線城市房地產逐漸進入存量房市場後，中介是銀行房貸業務的重要來源，不過中介在推薦貸款客戶是並不都是優質客戶，個別貸款人信用和還款能力存在瑕疵。

銀行或提高首付比例

當前一線城市火爆的樓市，讓銀行更加關注潛在的風險，銀行業內人士表示會更嚴格審核貸款人資質，並考慮提高首付比例。

（以上回答發布於2016-03-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑤ 上半年樓市降溫別以為降價了你就能買房!

雖然銀行略顯無情，但是都是出於風險的考慮，也別怪人家不給面子。對於剛需族來說，如果有足夠的資金，心儀的房子，可以適時出手，畢竟，不管房價跌多少，需求擺在那裡，該買還是得買。而那些因為上面的理由導致房貸被拒的朋友也不要因此消沉，只要提前了解政策，做好相關的應對之策，就能為順利獲貸增加一份有力的籌碼。

（以上回答發布於2016-09-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑥ 上海樓市明顯降溫，官方都出台了哪些政策

上海樓市明顯降溫，官方都出台了哪些政策？

對於此次官方出台的這些政策，對於整個上海樓市也起到了降溫的作用，規范了開發商，購房者，銀行和中介等機構，也從基本上讓上海的樓市回歸到健康發展的道路上。

⑦ 根據通知，三部門聯合對樓市出手，樓市會降溫嗎房價會下降嗎

三部門對樓市出手，這樣做就是為了保障我們的居民可以住上自己的房子，我認為如果對這樣的行為進行控制，那麼房價在未來很大一段時間就會降溫，也就是說房價還是有下降的可能性。

房子對於我們每個人來說都是十分重要的，我們只有自己的住所才會有自己的家，但是在現在可以說房子的價錢是我們不敢恭維的，在很多時候我們都會選擇貸款買房，但是貸款買房對我們來說壓力是十分大的，所以為了保障我們居民的居住，在現在對樓市就做出了要求。

對樓市出手自然就是維護我們這個社會的公平，也是在維護市場的穩定，也能在很大程度上提升我們的幸福感。

⑧ 上海房貸審批「三價就低」！降溫樓市，調控再打「補丁」

上海樓市調控再現新政。日前，第一財經記者獲悉，上海各銀行房貸改為以「三價就低」原則審核貸款金額，即銀行將根據合同網簽價、交易中心核驗價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。

「從上周五就已經開始做了，不過目前整體參數還比較少，我們也在等著多拿些數據再做判斷。」某國有大行分行個金部相關負責人對第一財經記者說道。
「三價就低」政策被業內視為樓市調控的「打補丁」之舉。接受記者采訪的多位人士表示，這意味著銀行信貸額度進一步收緊，在一定程度上會提高購房者的首付成本；同時，有利於二手房市場管控，進一步擠壓投資投機空間，促進房地產市場平穩發展。
包括「三價就低」舉措在內，近期上海在樓市調控上頻頻出台措施，比如上調房貸利率、加強住房贈與管理、對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗等，有觀點稱，上述政策主要是對前期政策的查漏補缺，以堵住投機者的「可乘之機」。實際上，這也是今年以來全國房地產調控的主基調，在房價全面上漲的情況下，年初至今全國樓市調控政策密集出台，收緊力度不斷增加。
「三價就低」是哪三價？
以往，銀行在審批二手房貸款的時候，通常是按照合同網簽價和銀行評估價兩者取低，如今，這一情況有了變化。根據上海的新政，銀行要額外加入房產交易中心核驗價做為審批依據，並且按照「三價就低」的原則來放貸。
這三價究竟是如何計算的？具體而言，所謂合同網簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統里體現的成交價格；銀行評估價則是銀行自身對於房產的評估價格，在購房者簽訂貸款合同之後，銀行會通過合作的評估公司來評估房產的資產價值，並以此確定房貸額度。
房產交易中心核驗價，又稱涉稅評估價，主要是由房產交易中心自動評估，通常房屋交易所繳納的稅費就是以該核驗價格為准。「一般來說，交易中心也會以第三方機構提供的數據做參考，但與銀行的評估價會有差別。目前，我們正在對接房產交易中心的數據。」一位股份行信貸客戶經理對記者說道。
上述國有大行分行個金部相關負責人也對記者稱，新政出台後，交易中心所提供的核驗價整體參數還比較少，銀行在操作層面還需更多數據做參考，然後再進行對比。
對於購房者來說，「三價就低」帶來的最大影響可能就在於首付成本的提高。舉例而言，若一套房產的合同網簽價為500萬元，按照以前的規定，首套購房者(首付比例35%)需首付175萬元，剩下325萬元貸款；但按照涉稅評估價來計算，若房產交易中心給出的涉稅評估價在450萬元左右，那麼購房者的貸款額度就只有292.5萬元，這也就意味著購房者需要首付207.5萬元，比此前多了32.5萬元。
「這主要還是為了壓降資金杠桿，擠壓投機者的投機空間。」上海中原地產市場分析師盧文曦對記者稱，之前很多炒房客會通過做高銀行評估價來盡可能獲得更多貸款額度，從而實現降低首付比例，減少自身資金佔用，在一定程度上助推了樓市熱度；但現在，有了涉稅評估價做參考，購房者將較難撬動杠桿，有利於二手房市場降溫。
另外，對於銀行來說，此前不準確的評估價也容易使其承受更高風險。通過採用「三價就低」的方式進行貸款額度核定，銀行可解決抵押物價格虛高、抵押物安全系數降低的問題，有利於更好化解房貸經營中可能產生的風險。
在業內人士看來，上海二手房房貸審批實行「三價就低」原則，是對前期調控漏洞「打補丁」，有助於抑制二手房價格非理性上漲，防止資金違規流入房地產。還有分析師對記者表示，這一舉措也將打擊二手房交易「陰陽合同」的現象，畢竟「陰陽合同」最終影響到購房者的貸款額度，預計後續「陰陽合同」數量將會減少，進一步促進房地產市場平穩健康發展。
樓市調控開啟全面打「補丁」
除了「三價就低」新政外，今年以來，上海已多次出台樓市新政，主要包括「滬十條」、離婚3年限購、法拍限購、新房積分搖號、二手房「核驗價」、贈予限購，信貸額度收緊、房貸利率上調等等。
僅7月，上海就陸續出台了多項針對樓市調控的措施。7月19日，上海房產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平台企業不得對外發布該房源信息。
7月23日，中國人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定上調上海房貸利率。其中，首套房利率由4.65%調整至5%，二套房利率從5.25%上調至5.7%。隨著此次房貸利率的上調，上海首套房貸利率步入「5」時代。
同日，上海市住房城鄉建設管理委、市房管局、市自然資源確權登記局聯合出台《關於加強住房贈與管理的通知》，明確自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策等。
整體而言，上海市正在不斷完善樓市調控措施。有分析稱，近期政策的出台更多是起到「打補丁」的作用，是對於前期政策的查漏補缺。但要注意的是，信貸層面的收緊，是房地產調控的核心政策。當前，隨著樓市調控進一步加碼，有望穩定上海樓市的發展。
第一財經記者了解到，目前上海地區房貸額度較為緊張，部分銀行房貸審批可能要排隊5個月之久，有的甚至直接暫停房貸業務；而個別額度相對充裕的銀行雖然可以一個月放款，但房貸利率相對較高。
實際上，除了上海，今年以來，其他城市房地產調控政策也頻繁出台。據中原地產研究中心統計數據，2021年7月，從中央到部委到地方，樓市密集調控政策高達66次，刷新年內最高紀錄(6月52次，5月48次，4月51次，3月48次，2月45次，1月42次)。
累計看，1～7月全國合計房地產調控已經高達352次，平均每月超過50次房地產調控，房地產政策趨嚴已成大勢所趨。
「近來房地產調控明顯不一樣了，如果說過去的調控大部分是老調重彈，那麼最近幾次的調控可以說開始動真格了。針對很多存在數年的房地產調控漏洞，明顯開始打補丁了。」中原地產首席分析師張大偉表示。
如今，房地產調控繼續升級，並且相比去年，收緊力度不斷加強。張大偉稱，這主要體現在，住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、嚴控經營貸流向、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房等。「約談房價上漲過快城市已經成為2021年房地產調控的一個最重要特徵，一定程度上反映了在房地產調控『一城一策』的基礎上，住建部的督導作用在加強。」

⑨ 上海樓市降溫了現在是在上海買學區房的好時機嗎

最近也不算降溫也不算升溫