土地儲備融資分析

A. 如何破解土地儲備融資受限

土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》的規定。回土地儲備機構向答銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。
《辦法》要求，涉及銀行貸款的，申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
在這個情況下，融資問題則可利用民間借貸來進行輔助借貸。

B. 外國土地儲備融資模式有哪些

一）財政撥款
財政撥款是指政府為支持城市土地儲備制度順利運行，為能有效調控城市土地市場為目的而採取的行動。財政撥款屬於一種政府行為（二）銀行貸款
銀行貸款是指土地儲備中心向銀行等金融機構通過貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲備中發揮了重要的作用。（三）土地儲備收益
土地儲備機構通過對收購的土地進行再開發，將其由「生地」變為「熟地」之後進行轉讓，用土地轉讓收入扣除土地收購、開發、儲備支出後為土地轉讓增量收入，該收入構成了土地儲備收益。這部分收益除了用來維持土地儲備機構的日常開銷、償還貸款外，剩餘的部分可以用來征購新的土地。 以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲備融資模式，根據各自的特點，它們都有自己適用的范圍。 創新的土地儲備融資模式
（一）土地信託
土地信託是指土地儲備機構以自己的名義，將儲備的土地委託給專門的信託公司，由信託投資公司作為受託人，負責信託土地開發的融資活動。 （二）土地基金
土地基金是指由政府設立的，以土地資源為載體，通過對外發行以土地的未來收益流為擔保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然後將募得的資金委託給土地儲備中心，進行城市土地開發、經營等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進入土地基金，並根據土地收益憑證進行收益分配。
（三）土地置換
土地置換是指土地儲備中心按照城市土地儲備計劃，在進行土地儲備的過程中，為了節省土地收購費用、安置現有土地使用者，用已經進入土地儲備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。
（四）土地債券
土地債券是指土地儲備機構為籌措土地收購、整理資金，以收購儲備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發行並承諾以一定利率支付利息並按約定條件償還本金的債權債務憑證。

C. 中國版「市政收益債」亮相釋放出什麼信號

這一與國際接軌、被視為中國版「市政專項債」的亮相，能否保障地方政府的合理融資需求？對於遏制政府債務過快增長勢頭作用幾何？釋放出怎樣的完善地方債管理方向？記者第一時間采訪財政部、國土資源部有關負責人和權威專家，解讀改革背後的重要信號。

債務監管再升級 精細化管理專項債

從以前籠統發行地方政府專項債券，到此次首嘗發行土地儲備專項債券，標志著我國按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券的步伐在加快。

2014年國務院發布加強地方政府性債務管理的意見，以及2015年新預演算法的實施，奠定了我國地方政府債務的基本框架。在此基礎上，近年來財政部門針對出現的新情況、新趨勢，不斷完善相關制度，管理日趨精細化。

「此次辦法的出台，是在已有制度框架上又一次精細化的管理優化。」鄭春榮說，按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券，既顯示了在地方政府債務管理政策上的連貫性、一致性，又體現了財政部門對管理地方債越來越成熟、越來越深入。

2017年，我國政府性基金收入預計47174.66億元，其中國有土地使用權出讓收入預計38568.62億元，佔比超過80%。

記者了解到，針對土地儲備發行專項債券，意味著按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券改革邁出一大步。按照計劃，下一步財政部將會同交通運輸部等部門研究推進發行政府收費公路專項債券。

專家表示，此次辦法顯示，我國關於地方政府債務的監管進一步升級。如關於儲備土地的擔保管理更加嚴格，明確地方政府不得以儲備土地為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。

此外，辦法在土地儲備專項債券的監管中引入國土資源部門，通過兩部門協調配合使得政府對融資項目的監管更加專業，確保土地儲備項目的真實性、規范性。

利國利民的事情，就應該大力支持！

D. 中國房地產資金來源狀況分析報告

當前，房地產投資過快增長和房地產價格的大幅度上漲，已經發展成為影響國民經濟平穩較快增長的不健康因素，因此，加強對房地產市場調控成為宏觀調控的一項主要任務。為掌握房地產投資資金來源狀況，我們對2001年年初以來房地產投資的資金來源及變化情況進行了專題調查分析。
基本情況

長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄。據統計，2002年年初以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產企業債券自2000年以後再未發行，原有的少量債券也已兌付。國家預算內資金每年也僅有10多億元。2003年後，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信託資金開始進入房地產業，海外融資也發展較快。目前，由於房地產基金剛剛起步，投資房地產的信託資金不足300億元，房地產業直接融資比例不超過2%，因此，我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源。

國內銀行貸款佔比情況

從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般佔到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現為：

國內銀行直接貸款佔比明顯下降。直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款。2001～2003年，房地產開發貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩發展，在房地產投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由於國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高住房消費貸款發放標准，房地產貸款增長趨緩，房地產開發貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由於上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產市場中的銀行直接貸款佔比2003年年初以來呈現明顯下降趨勢。

房地產企業部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達到30.1%，提高了6個百分點。多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜採用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是近兩年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地產企業應付款主要是銀行貸款。房地產企業的應付款主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調查中發現，房地產企業拖欠工程款和材料款屬於業內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產企業應付款的60%實際來自銀行貸款。由於企業信用環境不斷改善，房地產企業應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。
社會資金積極參與房地產投資

社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產開發，成為房地產開發商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產開發資金；被房地產企業以高利籌集進入房地產市場。具體表現為：

股權性融資部分——現階段，房地產企業的自有資金中財政和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業投資人最初投入的資金和開發過程中積累的利潤，以及股權性融資。房地產開發企業多為民營企業，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。2001年年初以來，房地產投資資金中自有資金佔比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產企業自有資金佔比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9個百分點，達到16.9%。據調查，近兩年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。目前房地產企業股權性融資占房地產投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點。

現金購房部分——房地產企業「定金及預收款」中的銀行貸款所佔比近兩年明顯下降，意味著大量購房者主要以現金買房，炒房動機明顯。由於部分城市的商業銀行未開辦轉按揭業務或不允許外地人貸款，而房產登記部門要求房屋出賣時必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者便多以現金購房，購房現金占房地產投資資金比重迅速上升，2004年已達14.6%，比2003年上升了8.8個百分點，今年第一季度為13.2%。

其他資金部分——據統計，房地產投資資金中包括社會集資、個人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源佔比呈下降趨勢，2004年最低，為6%，今年第一季度為6.8%。

總體上測算，目前，房地產投資資金約有35%來源於社會資金。

境外資金加入房地產市場開發和炒作

外資對我國房地產市場的參與涉及開發、中介和銷售等各個環節，主要是境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資首都經濟圈和長江三角洲等熱點區域。據調查，境外資金直接流入上海房地產市場的佔比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；今年年初以來外商投資於北京房地產項目的資金超過30億元。據調查分析，目前進入中國房地產市場的境外投資占房地產投資資金的比重約為5%。

主要問題

當前房地產投資資金中銀行貸款所佔比重逐年下降，且低於國際一般水平；社會資金所佔比重逐年增加，且投資和投機成分加重。因此，我國房地產投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在於銀行信貸，而是國內外投資者和投機者的趨利行為所致，其背後原因又是地方政府在土地批租、房地產開發上的政策導向偏差造成的。具體表現在：

一、部分地方缺乏科學發展觀，過分擴張城市建設，助長房地產投資。加快城市建設和發展房地產業應當說是我國現階段經濟和社會發展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴張的行為。一是各級地方政府把土地有償轉讓收入作為"第二財政"，用於城市建設投資資金。2002年，全國市場化配置土地收入達969億元，較1999年增長了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長3倍多。2003年我國市場化配置土地的面積較1999年增長了51倍，土地出讓收入在各地財政收入中的比重逐年增加。由於房地產投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，是支柱產業，而且房價越高、高檔房越多，意味著地方財政收入增加越多，GDP增長越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大房地產業規模；另一方面，通過開發規劃、產品結構、預售審批等環節，默許、支持商品房高檔化，允許房地產商大量運作豪宅項目，把老百姓往郊區趕。而在土地儲備和運作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風險。二是對商品房定價不進行成本、利潤核算，定價完全放開，基本是房地產商報多少是多少，放縱房價，個別地方甚至出現政府為了抬高區域檔次，開發商將房價定得越高越容易取得預售許可證現象。三是為了活躍市場，對外地人炒房不加限制，默許抬高房價。
二、部分房地產開發企業與地方政府聯手，採取非市場化手段，追逐高利潤，抬高房價。房地產業的高利潤回報，促使房地產開發企業擴張迅速，2004年，房地產開發企業已達5萬多家，比2001年增加了2萬多家，比2003年增加了1萬多家。房地產開發企業常常與地方政府聯手，支配著房地產市場秩序，主要表現為：一是以低成本或無資本擴張。房地產企業普遍自有資金不足，由於商業銀行對企業資金的來源及投資方式尚無有效手段給予准確認定，房地產商普遍通過期房和流動資金貸款等變通方式融資並將自籌資金混同於自有資金，或虛增資本公積、分拆項目、異地借款並以資本金形態注冊等規避自有資金比例管理。二是資質差，產品質量難以保證，市場投訴多。房地產企業資產負債率較高，平均超過70%，優質企業少，多為三級資質企業。三是通過假按揭套現。由於企業貸款利率高於零售按揭貸款利率，開發商利用內部人或關聯企業，通過假按揭套現以降低成本。四是發布虛假售樓信息，聯手虛抬房價。2004年年初以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態，大房地產企業在利益最大化的共同追求中漸漸結成價格聯盟。

三、投機和投資性炒作在較大程度上推高房價。房地產需求包括真實需求、投資需求和投機需求。目前，我國社會資金投資渠道狹窄，不斷增長的國內投資資金和不斷湧入的境外投機資金裹挾著人民幣升值預期，紛紛擠向熱點城市房地產市場，國內社會資金和境外資金占房地產投資資金比重平均已超過40%，成為推動房地產投資和房價過快增長的重要因素。哪裡投資和投機性強，哪裡的房地產價格波動就大。如建設部等七部委關於穩定房地產價格的意見下發後，近幾年房價上漲最快的上海、杭州、南京等城市房價大幅下跌，而長春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房價變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產投資資金比重2003年年初以來快速下降，目前為44%左右，而同時社會資金和外資佔比迅速上升，外資投資比例近12%；長春等其他城市房地產投資資金中銀行貸款佔比則呈現平穩合理變化，目前仍為60%左右。這進一步說明，投資和投機性資金才是推動房地產投資與房價過快增長的主要因素。

政策建議

房地產市場建設應堅持科學發展觀，促進建立和諧社會。一是改變地方政府把土地出讓收入作為財政主要依靠的現狀，抑制地方政府開發房地產的沖動。房地產開發將大量佔用土地，2004年，全國建設佔用耕地217.8萬畝，多數是居民點周邊的優質高產良田。目前，我國人均耕地面積為1.41畝，比2003年減少了0.18畝，僅為世界人均佔有量的三分之一強。土地是人類賴以生存的最基本的自然資源，是有限的，其使用必須遵守可持續發展的要求。二是針對不同層次的需求，調整房地產供應結構，保持供求平衡。目前房地產投資主要集中在中高價樓盤，對中低價位、中小套型住宅投資比例偏低並呈下降趨勢，今年第一季度全國經濟適用住房投資同比下降13.8%，部分城市甚至停止建設經濟適用住房，這一方面造成大量高檔住房空置，另一方面使廣大居民合理需求難以滿足。由於住房本身具有公共產品屬性，保證居民最低層次的居住要求是保障人權的體現，是政府不可推卸的責任，是建立和諧社會的前提。因而，必須合理調整土地和資金供應結構，利用稅收等手段積極引導住房消費，抑制投機和投資性需求，促進房地產業健康發展

E. 銀監會43文後，土地儲備中心怎麼融資

債務性融資基本沒戲，租賃性融資、股權性融資或者搭建第三方影子基金

F. 土地儲備成本具體包括

土地儲備成本包括：收儲資金、融資費用、前期開發費用、基礎設施配套費用、土地平整費用、房屋拆遷費用等

G. 什麼是土地融資

土地抵押是目前各種融資類項目的核心風控措施之一，由於抵押土地的類型各異（包括出讓地、劃撥地、儲備地等），處置方式也不盡相同，故對土地抵押問題的探討就顯得極為必要。
一、土地抵押的客體是土地使用權
根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：城市市區的土地屬於國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。所以，我國的土地從所有權的角度講，分為國有土地和集體土地。
根據《中華人民共和國物權法》第一百八十四的規定：土地所有權不得抵押。所以，目前我們所講的土地抵押，實質上是指土地使用權的抵押。
二、具體的土地使用權能否抵押取決於法律規定
根據土地所有權的不同，土地使用權首先被分為國有土地使用權和集體土地使用權，法律對兩者有著明顯的區分，從而形成了所謂的土地二元結構。
1、國有土地使用權
國有土地使用權包括國有土地建設用地使用權和國有土地承包經營權。所謂的國有土地建設用地使用權，是指在國有土地上從事房屋和其他地上物建設的權利。所謂國有土地承包經營權，包括家庭承包經營權和國有四荒地土地承包經營權。
上述建設用地使用權根據取得方式和權力內容的不同，又可以進一步細分為出讓土地使用權、劃撥土地使用權。出讓土地使用權，依據招拍掛或者協議方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法轉讓、抵押，是目前最為自由的土地使用權。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條、第二十四條及《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條、第六條的規定，劃撥土地使用權，是指特定的國有企業或者公共事業單位、機關等，以無償的方式從國家取得土地使用權，該類土地使用權，權利主體具有特殊性，權利本身沒有期限的限制，但是土地使用權不得私自轉讓和抵押，其抵押，須經土地主管部門同意和審批，並且在實現抵押權時，需要補交土地出讓金。
國有土地用於農業用途的，土地使用人取得的土地使用權被稱為國有土地承包經營權，其權利內容與集體土地承包經營權沒有區別。根據《物權法》第一百八十條、第一百八十四條，家庭承包經營權，至少耕地的家庭承包經營權，被允許轉讓，但嚴禁抵押。四荒地的承包經營權，則可以自由轉讓和抵押。

H. 中國土地儲備融資模式有哪些

1，中國土地儲復備融資模式有：
（1）土製地財政：土地是政府的壟斷資產，可以「低收高賣」，形成的壟斷利潤收歸財政。
（2）經營城市：主要是經營城市土地資產，政府利用行政手段對土地資源通過資產經營的方式，實現城市土地資產的保值增值。
（3）儲水池、中轉站：土地儲備就是政府把城市發展需要的土地提前征回來、收回來，一是降低土地徵收、收購成本，二是保證建設及時使用，起到儲水池、中轉站的作用。
2，土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。

I. 企業如何通過土地融資

近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。

土地抵押貸款的兩大風險

從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。

據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：

風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險

一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。

三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。

四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。

五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。

六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。

風險二：銀行違規放貸的風險

第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規

定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。

第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。

第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。

第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。

第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。

第六，銀行違背房地產調控政策放貸。

第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。

第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。

第九，非金融機構違規放貸。

第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。

除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。

實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。

風險域一：儲備土地抵押

據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：

一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。

二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。

三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。

四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。

風險域二：集體土地抵押

對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。

黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。

防範風險，確保土地「借=貸」

土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。

積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。

土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。

J. 中國土地儲備融資模式有哪些

比較常用的土地儲備融資模式：1、財政撥款；2、銀行貸款；3、土地儲備收益；創新型的土地儲備融資模式：1、土地信託；2、土地基金；3、土地置換；4、土地債券。