萬科集團交付評估底線要求

1. 萬科集團規章管理制度

第一章 總則
1.1**集團有限公司財務管理辦法(以下簡稱本辦法)，是根據《會計法》、《企業財務通則》、《企業會計准則》和行業財會制度，財政部《關於工交企業制定內部財務管理辦法的指導意見》，結合集團公司實際情況制定，並報主管財稅機關審核備案。 1.2本辦法是規范集團公司及其所屬分公司和全資子公司(上述單位以下簡稱企業)的會計核算程序和財務管理工作的管理辦法。1.3各企業按照本辦法規定，並結合自身的生產經營特點和管理要求，制定具體的適合本企業的財務管理辦法和實施細則，報集團公司批准後執行。第二章 財務管理組織機構
2.1集團公司實行統一領導、分級管理的內部財會管理體制。集團公司及其全資子公司是獨立的企業法人，自主經營、自我發展、自負盈虧、自我約束，依法享有法人財產權和民事權力，承擔民事責任。其投資形成的子公司實行獨立核算，但經營、財務上實行統一管理。獨立核算的企業設置獨立的財務機構。2.2集團公司的分公司及其所屬子公司下屬的分公司，不具有企業法人資格，其民事責任由上級企業承擔。這類單位應配備專職的財務人員。2.3企業法人代表在財務會計管理上的主要責任：1、單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責；2、具體確定企業內部財會機構的設置，建立健全內部控制制度； 3、組織擬定企業內部財務管理辦法，按規定程序報批後執行；4、根據企業預算方案組織企業生產經營；5、接受財政、稅務、審計機關的監督。2.4企業財務負責人在財務會計管理上的權責是：1、主持本級財務部的工作,領導財會人員完成各項會計業務工作，提請聘任或解聘財會人員； 2、對公司和各經營單位財務部門下達並落實財務、費用、利潤等考核指標；3、參與公司發展新項目、重大投資、重要經濟合同的可行性研究，提供財務意見；4、負責編制會計報表，組織清產核資；5、貫徹國家有關財經政策和規定，堅持原則，增收節支，提高經濟效益；6、監督、檢查資金使用、費用開支及財產管理，嚴格審核原始憑證及帳表、單證，杜絕貪污、浪費及不合理開支；7、 調各單位、各部門與財務部門的關系。2.5、企業財會機構的主要職責：具體負責企業的財務管理和經濟核算，包括生產經營過程中的一切財務核算、會計核算；如實反映本單位的財務狀況和經營成果；監督財務收支，依法計繳國家稅收並向有關方面報送財務決算；參與企業經營決策，統一調度資金，統籌處理財務工作中出現的問題，組織、指導屬下單位的財務管理和經濟核算。2.6企業各級財會機構和財務人員按規定對本單位實行財務會計監督，主要內容是：1、對不真實、不合法的原始憑證不予受理並向單位負責人報告；對記載不準確、不完整的原始憑證予以退回，要求更正、補充；2、發現帳簿記錄與實物、款項不符的時候，應當按照有關規定進行處理，無權自行處理的，應當立即向本單位領導人報告，請求查明原因，作出處理；3、除法定的會計帳冊外，不得另立會計帳冊。企業的資金不得以個人名義開立帳戶存儲；企業財務部門應分3個環節對本企業的支款與用款，包括費用支出記投資性或貿易；的用款進行全過程監管：1、事前環節：主要檢查動用款項的依據如業務合同、用款計劃和批准手續是否完善無誤；檢查用款額、付款方式與期限是否與合同、計劃相符。2、事中環節：主要檢查款項是否按合同規定的時間、地點匯出並進入對方合法賬戶；檢查用途是否被改變等。3、事後環節：主要檢查資金效益是否與合同目標相符；檢查資金回收或回籠狀況等。2.7各級財務部門都必須建立稽查制度。出納員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權債務帳目的登記工作。2.8財會人員力求穩定，不隨便調動。企業財會機構負責人、財會主管的聘任應當經過上一級單位同意。集團公司董事會可視實際情況決定直接聘任或解聘所屬分公司和全資子公司的財務總監、財會機構負責人。財會人員調動工作或因故離職，必須與接替人員辦理交接手續；沒有辦清交接手續的，不得離職，亦不得中斷會計工作。被撤消、合並單位的財會人員，必須會同有關人員編制財產、資金、債權、債務移交清單，辦理交接手續。 移交交接包括移交人經管的會計憑證、報表、帳目、款項、公章、實物及未了事項等。 移交交接必須監交。企業一般財會人員的交接，由所在單位領導會同財務部經理進行；財務部經理的交接，由集團公司財務部經理會同所在單位領導進行；集團公司財務部經理交接由總經理監交。2.9財會人員的後續教育制度：1、財會人員的後續教育時間不少於68小時；2、集團公司每年將組織不少於3個工作日的業務培訓，聘請有關專家就企業財會人員應解決的業務和新的財會知識進行培訓。3、集團公司下屬企業財務機構應組織本單位財務人員的崗位培訓。第三章 會計核算的原則
3.１企業執行《會計法》、《企業會計准則》和分行業會計制度，及其它法律法規關於會計核算一般原則、會計憑證和帳簿、內部審計和財產清查等事項的規定。下列事項應辦理會計手續，進行會計核算：1、有價證券的收付；2、財物的收發、增減和使用；3、債權、債務的發生和結算；4、資本、基金的增減和經費的收支；5、收入、成本、費用的計算；6、財務成果的計算和處理等。3.2記帳方法，一律採取借貸記帳法，記帳原則採取權責發生制。3.3公司對公司資本堅持資本確定、資本充實、資本保全的原則。3.4企業採取的會計處理方法，前後各期必須一致，非經集團公司董事會同意，任何人不得隨意改變。3.5凡與企業合作經營的企業，應按合同規定的資本總額、出資比例、出資方式，在規定期限內投入資本。具體如下：(1)以現金投資的，應以收到或存入開戶行的日期和金額作為記帳依據； (2)以廠房、設備、原材料等實物投資的，應按合同規定並經檢驗核實的實物清單、金額，收到實物的日期作為記帳依據，有關資產應辦理產權過戶手續的，還應辦理產權手續； ( 3)以專有技術、專利權等無形資產作投資的，應以合同規定的金額和日期為記帳依據； (4)各方交付的出資額，應由政府批準的會計師事務所驗證，出具驗資報告後，據以發給出資證明。6、企業向其它單位投出的資金，應按投出時交付的金額入帳，所發生的收益和損失，應在投資收益科目反映。7、長期借款的利息支出，應根據使用單位用款時間不同確認利息歸屬。8、年末應按應收帳款余額計提5‰的壞帳准備。第四章 貨幣資金及結算資金的管理
1、庫存現金的管理①現金出納必須做到日清月結，隨時清點庫存現金。不得挪用現金和以白條抵庫，財務部領導及有關人員必須定期或不定期對庫存現金進行抽查，以保證帳實相符。②出納人員到銀行提取現金，必須同時有兩個人前往辦理。③凡能用支票支付的款項不得支付現金。④現金的支出必須由財務部總監（經理）簽字方可付款，財務部總監（經理）短暫離崗，則由財務部總監（經理）書面委託人簽字。⑤現金支付范圍：發給職工工資、各種津貼及獎金；出差人員差旅費；向個人收購農副產品和其他物資的價款；結算起點以下的零星開支等。⑥差旅費的借款，必須由出差人員填寫借款申請單，寫明出差時間、地點、申請金額[按「車費＋（住宿費＋生活補助）×出差天數」計算申請借款金額]。按借款審批程序審批，經財務部總監（經理）核准簽字後,方可按集團公司規定借款。出差人員回企業後必須在一周內報銷清帳，不報銷者由財務人員從工資中扣回。其他借款，由借款人填寫申請單，經公司經理級以上領導簽字，並由簽字人負責此款的歸還，如不能按期歸還或出現損失，全部責任由簽字人負責。⑦、一切現金往來，必須收付有憑證，嚴禁口說為憑。嚴禁代外單位或私人轉帳套現和大額度（１萬元以上）支付往來或貿易現金。2、銀行存款的管理１）、銀行帳戶必須按國家規定開設和使用，銀行帳戶只供本單位經營業務收支結算使用，嚴禁出借帳戶供外單位或個人使用，嚴禁為外單位或個人代收代支、轉帳套現。 2）、銀行帳戶的帳號必須保密，非因業務需要不準外泄。集團公司各管理部門原則上不許開設銀行帳號，確因工作需要開設帳戶的，需報集團公司財務部批准，已經開設的，需向集團公司財務部補辦備案手續。 3）、銀行帳戶印鑒的使用實行３章分管並用制；即：財務章由會計保管，另外2枚由各自本人保管，不準１人統一保管使用。印鑒保管人臨時出差時由其委託他人代管。 4）、銀行支票的使用規定： a、業務人員到財會機構領用銀行支票，必須憑付款審批單，經主管領導及經辦人簽字，寫明用途、金額、日期； b、會計人員出單後，出納才能簽發銀行支票，同時要求業務人員在銀行支票使用簿上簽字，登記銀行支票號碼、金額、收款人；c、簽發銀行支票必須按照要求填上日期、大小寫金額、收款人、用途等，不得簽發空白支票、空頭支票。如特殊情況需簽發空白支票，必須在小寫金額欄恰當幣位寫上「￥」。

2. 萬科集團紅黃線標准中紅線有多少條

10條。

1、玩忽職守，違反操作規程，造成嚴重後果；

2、私自為顧客提供獲取報酬的勞務；

3、不顧大局，遇緊急工作時臨陣脫逃，推卸責任；

4、挪用或盜竊公司或顧客財物；

5、竊取或泄露顧客資料或隱私；

6、收費不給票據；

7、與顧客或同事打架；

8、拾遺不上交；

9、向顧客或外部單位（含個人）索取小費、物品或其他報酬；

10、當值時間擅離職守，造成重大損失。

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由基準行為和禁止行為兩部分組成，其中基準行為即綠線標准，分為通用行為規范和各崗位行為規范兩大部分。

通用行為規范每位員工在從事相關工作時都必須遵守的行為規范，對全體人員具有約束力；各崗位的行為規范是在相應崗位中必須遵守的行為規范，對本崗位具有特定約束力。禁止行為按照處罰的不同程度分為紅線標准、黃線標准。

3. 萬科集團考績考評制度分析報告

萬科集團考績考評制度分析報告

為了進一步完善萬科考績考評制度，我對企業考核制度的歷史和理論,對萬科集團考績考評制度及其執行情況進行了一些考察和分析，獲得了進一步的認識，並提出一些修改意見，供領導參考。

（一）基本的評價

人事考核是企業人事管理的的重要內容。自從有了企業，就已有了各種各樣的企業人事考核。在市場經濟最為發達的美國，企業人事考核制度得到了較為充分、較為典型的發展；在那裡，「人事考核」被稱為「勞績評價」。企業人事考核制度傳到日本，叫做「人事考評」。日本多數企業現今所實行的人事考評制度，是在美國式的人事考核的基礎上不斷改進後形成的。

隨著企業管理理論從科學管理到現代管理的發展、從強調管理的科學性到強調管理的科學性和人性化相結合的發展，原先片面強調科學性的傳統考核制度也發展到強調科學性與人性化相結合的現代考核制度。其中日本的貢獻很大。

台灣的現代企業管理是大陸現代企業管理的先驅，在一定意義上，其今天的情況就是我們明天的情況。作為與美國和日本的文化關系都很密切的市場經濟社會，它在企業管理中較早地引入了美國和日本的人事考核制度，並且使之中國化。

大陸現今流行的企業人事考核制度，基本上是原先在計劃經濟體制下採用的傳統制度與從美國、日本、台灣流入的現代制度的融合。

現代考核制度的主要特點是，它認為績效考核的目的不僅是要考察員工的工作績效（Performance），而且要著眼於員工發展（Development）；相應地，一位主管通常有二個主要職責—管理（Managing）與輔導（Coaching）；主管既是裁判（法官）又是教練員（輔導員）；從考核制度的建立、考核標準的制定、員工的自我評估，到主管與員工的面談、考核結果的反饋、員工的申訴以及員工職業發展規劃的制定等等，處處都強調員工的參與。

現代企業考核制度隨著中國改革開放的深入，特別是隨著中國開始確立社會主義的市場經濟體制而在中國大陸推廣開來。在深圳，萬科和華為等企業都推出了比較系統的企業人事考核制度。與其相比較，萬科的考核制度有著自己的鮮明特點：

一、萬科集團所實行的員工考核制度，是一種建立在萬科的根本制度——員工持股制度基礎上的人事管理制度，這是它與眾多的中外企業的人事考核制度根本不同之所在。管理的科學性與人性化的結合、科學性與全員性的結合，在這里有了堅實而深刻的基礎。

二、萬科考績考評制度亦考亦評，業績考核與素質考核（美國人稱為「特徵考核」）相結合，既考察員工業績，又著眼於員工的發展；在對員工素質的考察中，又不同於美、日、台企業（華為、萬科也是如此）的只考察勤（工作態度）、能（工作能力）和績（工作業績），而是德、能、勤、績全面考察，體現了一定的中國特色。

三、萬科考績考評制度中，月考核與年考核相結合，體現了過程考核與目標考核相結合，避免了目標實現過程中的失控，避免了年終考評過於空泛和過於主觀。

四、萬科考績考評制度中，部門得分在幹部員工的個人得分中均占重要地位，強調了團隊意識和協作精神。

五、萬科考績考評制度中，自我評估與主管評估相結合，上級評分與下級、同級評分相結合，體現了與員工持股制度相適應的員工參與的精神。

六、萬科考績考評制度中，幹部的得分不僅來自其直接上級，而且來自部門得分、同級評分與下級評分的綜合。這既制約了上級評分，避免了「一言堂」；又發揮了輿論和下情對幹部的監督，避免了「唯上」現象。國外先進的管理理論對這種「集體評分」方法評價很高，認為其結果比較能夠保證客觀公正。

七、為了綜合反映幹部員工的業績評分和素質評分、月考績分和年終考評分、部門得分與個人得分、上級評分和同級與下級評分，並確定它們之間的科學的權重比例，萬科考績考評制度制定了一系列科學的計算公式，體現了深刻的統計學原理，可以說是萬科人的一大發明。

八、萬科的考核結果與工資獎金分配、人員任用直接掛鉤，如月考核與月浮動工資、季度獎掛鉤，年考核與年終獎、定期調薪掛鉤；根據年考核結果，在幹部員工中實行「甲A甲B考核升降制」等。

總之，萬科考績考評制度這種科學性與人性化高度結合的現代人事管理制度，體現了萬科員工內部持股制度的內在要求,它是員工股東對所投資金效率的考核。這種科學管理和全員管理的結合，在實行員工內部持股制度、員工當家做主的的萬科，有著更加旺盛的生命力和更加切實的可行性。它是「用心做事，誠信為人」的企業統一價值觀的核心體現，是萬科集團「成就一番偉業，塑造一代英才」的遠大目標的一種實現手段。它為解決困擾許多企業的「按勞分配」和「選賢任能」兩大難題找到了一條萬科之路，形成了具有萬科特色的一整套員工考核體系，這是一種科學、客觀而又充滿人性，集考核制度發展之大成、又進行了一系列創造發明的評價方法；它大大減少了人員評價中的個人因素，從而降低了企業管理和人員關系中的復雜性，使公司的人文環境變得比較清澈透明；它在一定程度上保證了萬科的常規工作的自動運轉，使公司的幹部員工能心情舒暢，排除干擾，集中精力於公司的發展和自身的提高。這種管理制度已成為萬科文化中不可分離的一個重要特色。

（二）考績考評制度的正確定位

考核制度的困境

在實際操作中，人們對考績考核制度的實行效果卻有一些非議和懷疑。其實這是一種普遍現象。台灣學者王遐昌就曾指出：員工績效考核雖是「現代組織不可或缺的管理工具」，「然而，環顧周遭眾多企業組織，業已實施員工績效考核制度者雖比比皆是，但真正執行得相當理想者卻鮮於發現，多半流於形式或成效不彰，甚至有人說『中國人好面子講人情，所以績效考核制度不易發揮效果』（這實在是一種成見）」。

事實上，人事考核制度即便在西方國家也執行得並不那麼理想。一些西方學者指出，幾乎所有的大公司都有一套考核制度，但事實上很少有人真正使用它。但他們又都認為，某種方式的考核制度仍然是需要的，否則對人員的獎罰和升降就缺乏客觀的基礎。

關鍵在於怎樣看待和運用這一套制度。

任何一個制度都不是萬能的，都有其局限性，考核制度也是一樣。就我們現行的考核制度而言，這主要表現在兩方面：

現行考核制度的缺陷：客觀方面和主觀方面

首先，每次的考核結果都不可能絕對准確、公正，總是會有人提出申訴或表示不滿。這一方面是因為制度本身不可能修改得盡善盡美，特別是有些考核標准無法定量，難以把握；尤其是其中有關被考核者的素質的評價（國外稱為「特徵考核」）和對工作質量的評價都帶有很大的主觀成分。另一方面是因為任何評分者主觀上在德、能、識各方面都不可能不存在各種各樣的局限性。

考核制度本身固有的局限

其次，即使是我們有朝一日將考核制度修改得十全十美，考評人員的工作又絕對無懈可擊（這本身都是不可能的），能不能就保證考核結果完全客觀公正呢？也還是不可能。因為，即使是最完善的考核制度也有其固有的局限性，不要指望它可以完全解決「按勞分配」和「選賢任能」兩大問題。在這里我們要從三個方面來談考核制度本身固有的這種局限性。

——關於「標准件」和「非標准件」

作為一個「標准明確」、「充分量化」的考核制度，它帶有偏重於「標准性」的特點，如果不能掌握好使用它的度，把它放到一個不應有的過高的高度，它就會在發揮「個性」方面有所不足。

這一方面是由於考核制度對人們提出了比較全面的、定性定量的標准要求；而另一方面，每個人的個人素質在德、能、識各方面的發展都是不均衡的。往往是一些方面較強，一些方面較弱；甚至是一些方面越強，一些方面越弱。我們可以努力使人們均衡發展，但這種努力的效果畢竟是有限的，有時還會使人們付出代價，即為了所有方面的均衡發展而犧牲了一些方面的突出發展。當這種代價太大，以至於還不如保持原樣不作改變時，就不得不犧牲均衡而保留個性了。這就象在一些企業生產中，除了要生產大量的「標准件」，還要生產一些用來滿足特殊需要的「非標准件」一樣。

如果對考核制度過度強化，要求所有人都面面俱到地全面發展，就必定會出現為了均衡而犧牲個性、創造性的情況，這就是人們常說的「削足適履」了。

——關於人際關系在考核中的作用

進一步說，作為一種強調「全員參與」的考核制度，它又有偏重於「和諧性」的特點。由於是否符合標准要由眾人來評判，被評議者要想得高分，就必定要花費一定精力在人際關繫上，還需處處注意不能鋒芒外露，免遭嫉妒。這就進一步限制了人們才能的發揮。由於考核成績來自眾人的評判的綜合；又由於平凡者眾，傑出者寡；少數傑出人士的真知灼見往往被淹沒，多數人的平常見識就佔了上風。因而就有可能是才能平平而又人緣頗好者得分最高，除非評判者的素質普遍較高，而且同時還有其它的制度和做法對考核制度起著補充作用。

——關於「老黃牛」和「千里馬」

4. 誰有萬達或萬科房地產公司的技術標准,能分享一下嗎

萬科工程管理手冊
http://hi..com/vanke_group/blog 下載地址
前 言
根據集團設計工程部對一線公司進行「規范、監控、支持、引導」的要求和公司工程管理步入正軌的需要，本著「部門職能專業化」和「業務流程規范化」的組織建設原則，編制出本管理手冊，期望工程建設在公司內管理規范化，最大程度地實現資源共享，在業務操作上充分體現出規范化、透明化管理，完善溝通渠道，提高工作效率，提高工程質量，讓我們的工程更好的滿足業主的要求。
本手冊在編制過程中，得到了集團及上海公司領導、工程管理人員的大力支持與幫助，在此深表感謝。由於時間倉促，《廉政管理制度》、《勘察、施工、監理、材料、設備考察管理制度》、《細部檢查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等將在實施過程中予以增定。因編制人員水平有限，不妥之處在所難免，敬請批評指正，並在將來升級版中修正。

上海市萬科房地產有限公司
工程管理部編制

工程管理規范目錄

一、前言
二、公司與集團項目工程業務介面界面
2.1 公司與集團項目工程業務對接關系……..VKGC01-00
2.2 工程部職責………………………………..VKGC01-01-001
三、工程管理程序
3.1 工程招投標管理程序……………………..VKGC01-01
3.2 項目施工過程管理流程………………...VKGC01-02
3.3 工程部工地檢查管理程序………………..VKGC01-03
3.4 施工圖審查管理程序……………………..VKGC01-04
3.5 工程質量檢查管理程序……………….….VKGC01-05
3.6 工程進度檢查管理程序…………………..VKGC01-06
3.7 工程安全、文明施工檢查管理程序……..VKGC01-07
3.8 工程物資采購管理程序…………………..VKGC01-08
3.9 工程驗收管理程序………………………..VKGC01-09
3.10 工程檔案管理程序………………………..VKGC01-10
3.11 住宅質量問題處理程序…………………..VKGC01-11
四、工程施工過程管理制度
4.1 施工總進度計劃編制要點………….…….VKGC01-02-001
4.2 施工圖會審管理制度….………………….VKGC01-02-002
4.3 施工組織設計審查要點…………………..VKGC01-02-003
4.4 工程部例會制度…………………………..VKGC01-02-004
4.5 工程文件管理制度………………………..VKGC01-02-005
4.6 工程技術咨詢管理制度…………………..VKGC01-02-006
4.7 工程監理管理要點………………………..VKGC01-02-007
五、施工圖審查要點
5.1 結構圖設計檢查要點……………………..VKGC01-04-001
5.2 給排水圖設計檢查要點…………………..VKGC01-04-002
5.3 電氣圖設計檢查要點……………………..VKGC01-04-003
5.4 採暖通風圖設計檢查要點………………..VKGC01-04-004
六、工程質量檢查要點
6.1 地基基礎工程質量檢查要點……………...VKGC01-05-001
6.2 砌體結構工程質量檢查要點……………...VKGC01-05-002
6.3 鋼筋砼結構工程質量檢查要點 ……...VKGC01-05-003
6.4 建築裝飾工程質量檢查要點……………...VKGC01-05-004
6.5 門窗工程質量檢查要點…………………...VKGC01-05-005
6.6 樓地面工程質量檢查要點………………...VKGC01-05-006
6.7 屋面和防水工程質量檢查要點…………...VKGC01-05-007
6.8 幕牆工程質量檢查要點…………………...VKGC01-05-008
6.9 給排水工程質量檢查要點………………...VKGC01-05-009
6.10 電氣工程質量檢查要點…………………...VKGC01-05-010
6.11 通風與空調工程質量檢查要點…………...VKGC01-05-011
6.12 電梯工程質量檢查要點…………………...VKGC01-05-012.
七、工程安全、文明施工檢查要點…………………VKGC01-07-001
八、住宅交付使用標准………………………………VKGC01-13
九、住宅裝修控制要點………………………………VKGC01-14
十、工程管理表單
10.1 工程部項目管理工作考核分項表………...VKGC-A1
10.2 工程部項目管理工作考核匯總表………...VKGC-A2
10.3 項目施工日記……………………………...VKGC-A3
10.4 工程竣工結算前需具備完善手續清單…...VKGC-A4
10.5 通知單……………………………………...VKGC-A5
10.6 監理人員登記表…………………………...VKGC-B1
10.7 監理工作考核表…………………………...VKGC-B2
10.8 施工組織設計內部審批表………………...VKGC-B3
10.9 設計變更單………………………………...VKGC-B4
10.10現場簽證單………………………………..VKGC-B5
10.11安全管理檢查評分表……………………..VKGC-B6
10.12文明施工檢查評分表……………………..VKGC-B7
10.13合格材料設備供應商評審表……………...VKGC-C1
10.14甲供材料設備進場計劃表………………...VKGC-C2
10.15甲供材料設備進場計劃表………………...VKGC-C3
10.16甲供材料設備設計變更工作流程表……...VKGC-C4
10.17甲供材料計劃外增補審批表……………...VKGC-C5
10.18甲供材料設備采購月完成情況報表……...VKGC-C6
10.19選用新材料設備評估意見表…………….. VKGC-C7
10.20材料設備考察分析報告…………………...VKGC-C8
10.21 .甲供材料設備采購計劃月報表…………..VKGC-C9
10.22考察承包商結果審批表…………………...VKGC-C10
10.23工程開標記錄……………………………...VKGC-C11
10.24工程評標、定標評審表…………………...VKGC-C12
十一、施工技術操作細則…………………………….VKGC01-16

5. 誰有 萬科《交付驗房指引》9月份實施的~有的請給予

一、簡單的14條精裝修驗房注意事項

1、房頂高度：選5個點測量，若數值一致，則說明房頂沒有傾斜。

2、牆壁地面：檢查牆壁是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，牆面是否有爆點。

3、門的質量：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。特別是衛生間的門，如果其頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，會使門底部過早腐爛損壞。檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關是否靈活。

4、窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，應感覺到推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水。

5、門窗的密封性：檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多幾次試驗可以看出密封條的壓力是否均勻。

6、衛生間：A：衛生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網。B：如若沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔設在吊頂下面。插座須是防水插座。

7、瓷磚：這兩個地方是瓷磚到頂的，要檢查四角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚牆磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和牆磚，有空洞聲音，應重新鋪設。

8、.乳膠漆質量：在周圍光線暗時，用大功率燈泡(200瓦)照射，燈一亮，牆壁天花板是否平整就會立刻通過光線的陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆;如果局部刷漆(修補過)會與牆壁原色產生差異。

9、驗電：專業驗電器，逐一驗收。

10、空鼓：裝修前檢查牆面空鼓。

11、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果松動，應重新固定。打開水閥看排水是否流暢，放水時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

12、暖氣片：A：暖氣片上方應有排氣孔，使用時應擰動將氣體排掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣排不出來，暖氣片不熱。B：還要注意暖氣片安裝時進水管和回水管的坡度要符合要求，否則影響採暖。

13、廚房煙道：用紙卷點火後滅火冒煙，放在煙道口下方10厘米左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走（成品的一般不會有問題）。

14、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看裝置是否靈敏;報警聲光提示的同時會關閉進氣電磁閥，如果不能，要及時修復。

二、八大精裝修驗房小貼士

1、水路

普通的樓盤水路通常是三種，自來水、熱水和中水。中水是非飲用水，是收集利用的雨水，一般用來沖馬桶或澆花。消費者需要知道熱水和中水是否具備，以及是否接錯管道。還要檢查水表的位置，應該在廚房或衛生間的出水口。另外，水管的材料與生活直接相關，要確定是國家指定的合格材料。如果水管材料太差，後期很容易漏水。最好的水管材料是銅管，不過目前北京市使用銅管的項目不多；德國原裝進口的PPR管材也不錯。

2、電路

電路是指插座的位置和匹配，電線的型號和最大耗電設備的容量。這需要消費者向所在小區的物業管理公司或開發商索要基本的水、電等隱蔽工程布局的竣工圖紙。在今後的使用過程中，如果出現短路、斷水的情況，可以根據圖紙的標注由專業人員進行維修。另外還要注意觀察配電箱的漏電保護開關是否有照明；普通插座、大功率插座等有明確的分路，面板開關的安裝是否平整，同時，還要測試開關是否有效。

3、空氣檢測

隨著觀念的更新，環保成為消費者在居室裝修中最重視的環節，而空氣污染正是裝修污染中最突出的問題，是造成多種身心疾病的主因。由於精裝修房使用的材料都是開發商購買的，業主對材料的質量無法把控。因此，在交房時，業主第一件事就是要確認空氣質量達標。

首先，業主必須確定開發商購買的材料符合國家標准，有害物質不超標；其次，根據國家標准，工程竣工以後，開發商要請權威機構進行室內環境檢測，並且必須向購房者出具檢測報告。現行的空氣質量檢測標準是GB50325-2001，對甲醛、苯、TVOC、氡以及氨5種主要的有害物質在空氣中的限量進行了嚴格的規定。專家提醒，需要注意的是，只有帶有「CMA」標識的報告才是國家認可的經最權威檢測機構檢測的報告，否則是無效的。

消費者買到房子，若開發商或物業不能提供合格的報告，視為房屋質量不合格，站在維權的角度，業主是可以退房的。

4、隱蔽工程

隱蔽工程包括水路改造、電路改造、吊頂結構和衛生間防水工程這些項目。業主對隱蔽工程使用的材料，水路的布管、電路的走向，還有功能性插座的位置等等是不了解的，因為交房之後這些工程都埋在牆體里了。但業主至少有以下情況是必須要了解的。鑒於隱蔽工程對專業的要求比較高，如果消費者自己不太了解的話，建議請了解相關知識的朋友或專業人士陪同看房。

5、吊頂

吊頂的結構在竣工圖紙上不顯示，但精裝房的側面、燈位或中央空調的通風口能看到結構。普通業主從吊頂的觀察口可以肉眼判斷，按照相關規定，隱蔽工程吊頂必須使用輕鋼龍骨。以前常用的木質龍骨本身含水，在四季變化尤其是冬季供暖之後可能發生收縮變化，已經被淘汰，輕鋼龍骨性能非常穩定，使用壽命也相對較長。

6、防水

在衛生間倒清水試驗一下，查驗下水是否通暢。如最低點的地漏不能有積水，各下水處應該流水通暢。

7、核實建材型號

精裝修房屋工程使用的各種主要材料在合同當中應該准確無誤地標明，特別是品牌含金量較高的設備，如衛生潔具、燈具、廚房設備、傢具五金、潔具五金，以及具備防盜、防火、隔音功能的多功能門等；除了品牌外，還需要明確設備的型號，有些與產地有關的設備還應該明確產地。

業主在驗房時要與配置單一一對照，避免被劣質產品調包，降低裝修的檔次。專家表示，由於很多工程問題與建材質量有關，把好這一關的話，就可以避免很多後續問題的出現，因此建議業主多多留心。

8、保修期內多觀察

由於一些工程項目一次完成後質量不到位，或者很多工程項目是需要長時間觀察的，因此在竣工驗收時不一定能夠檢查出來它是否存在質量問題，而必須通過使用才能發現。目前國家規定的住宅裝修保修期是兩年，廚衛防水工程保修期是五年。業主要注意仔細觀察房屋出現的各種質量問題，及時與開發商或物業協商，盡量在保修期內予以解決。

三、細節體現品質

除了上面一些影響居住的方面外，一些細節問題也很能體現精裝修房的施工水平。業主可以從這些地方考察房屋的裝修質量。

牆漆：牆面應該使用耐水膩子，牆漆的塗刷應該均勻，漆膜一致。

牆地磚：顏色一致。目測就可以，一般來說如果有很明顯的問題，開發商在驗收的時候就不會通過。用小錘敲擊地磚和牆磚，如果有空洞的聲音，說明瓷磚沒鋪好，時間久了可能會出現瓷磚開裂和脫落。空鼓率超過5%即可判為不合格。

廚衛：試驗水龍頭的開關是否靈活有效，包括沖水馬桶、淋浴房、面盆。另外，需要檢查下水是否通暢，可以在現場往洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然後排出去，檢查一下排水速度；檢查馬桶的下水時，則要反復多次地進行排水試驗，看看排水效果。

門窗：用手推拉開門，檢查居室門開關是否順暢，門鎖合頁是否靈活有效；室外門窗尤其是封閉陽台的門窗密封是否合格，開啟是否靈活。

暖氣：消費者可以檢測一下暖氣，看管路是否暢通，溫度是否達到標准，是否存在漏水現象。

通風：測試排風口是否通風順暢，廚房和衛生間還要測試回風閥是否有效。如果自己廚房總有別人家飄來的味道或衛生間有異味倒灌，可能就是回風閥失靈了。

四、廚房部分要仔細合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：每個家庭廚房的面積、格局不同，使用者的身材、生活習慣也不同，但是在設計廚房時，有些原則是要共同遵循的。

1、水池與灶台

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓錯誤做法:水池與灶台不在同一操作檯面上或距離太遠。如在u型廚房中，將水池與灶台分別設置在u型的兩個長邊上，或在島型廚房中，一方沿牆而放，另一方則放在島型工作台上。

熱鍋、清洗後的蔬菜、剛煮熟的面條必須經常在水池與灶台之間挪動，鍋里的水因此會滴落在二者之間的地板上。

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：正確做法：一般的廚房工作流程會在洗滌後進行加工，然後烹飪，最好將水池與灶台設計在同一流程線上，並且二者之間的功能區域用一塊直通的檯面連接起來作為操作台。

2、角落裡置水池、灶台

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：水池或灶台被安放在廚房的角落裡。有些廚房的格局設計很不合理，煙道採用牆垛的形式，燃氣管道預留在煙道附近，很多人想當然地將灶台緊貼煙道牆安放。這樣，操作者的胳膊肘會在炒菜時經常磕到牆壁上，否則只能伸長胳膊操作或放棄使用貼牆灶眼烹炒食物。水池貼牆安放也會帶來同樣的麻煩。

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：正確做法：水池或灶台距離牆面至少要保留40厘米的側面距離，才能有足夠空間讓操作者自如地工作。這段自由空間可以用檯面連接起來，成為便利有用的工作平台。水池的下面最好放置洗碗機和垃圾桶，而灶台下面放置烤箱。這種搭配會帶給使用者更多的便利。

3、操作台高度

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：錯誤做法:操作台採用同樣的高度。

現在多數家庭的所有操作檯面都採用統一高度，即80厘米左右，或根據主要操作者的身高略有調整。但就廚房中的每項工作來說，並非這一高度都非常舒適。

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：正確做法:廚房檯面應盡可能根據不同的工作區域設計不同的高度。而有些檯面位置低些會更好，如果使用者很喜歡做面點，那麼常用來製作面點的操作台可將高度降低10厘米。但是，在櫥櫃的設計中也不能過分追求高低變化，特別是在較小的廚房中，過多的變化會影響整體的美觀。

4、灶台靠近門窗

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：錯誤做法:灶台位置靠近門或窗戶。

有些人為傳菜方便，將灶台設置在離門很近的位置。開關門時，風很容易將火吹滅，而且油煙也容易飄進餐廳。而有些人為了油煙能盡快散去，將灶台設置在窗戶下，這同樣也很危險。

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：正確做法:灶台的位置應靠近外牆，這樣便於安裝脫排油煙機。

窗前的位置最好留給調理台，因為這部分工作花費最多的時間，抬頭看著窗外的美景，吹吹和煦的暖風，讓操作者有份好心情。

5、櫃門

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：錯誤做法:吊櫃、底櫃均採用對開門的形式。

有些人為了追求櫥櫃在形式上的規整、或降低成本，吊櫃、底櫃都採用對開門的形式，但這會給使用者帶來諸多不便。如吊櫃門在側開時，操作者要拿取旁邊操作區的物品，稍不留意，頭部就會撞到門。而存放在底櫃下層的物品，則必須要蹲下身才能拿到。

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：正確做法:為了取用方便，最常用的物品應該放在高度70厘米到185厘米之間。這段區域被稱為舒適存儲區。吊櫃的最佳距地面高度為145厘米，為了在開啟時使用方便，可將櫃門改為向上折疊的氣壓門。吊櫃的進深也不能過大，40厘米最合適。而底櫃最好採用大抽屜櫃的形式，即使是最下層的物品，拉開抽屜就能隨手可及，免去蹲下身手伸向裡面取東西的麻煩。

6、冰箱位置

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：錯誤做法:冰箱隨意放置在廚房中的某一位置，甚至於放在廚房之外的角落裡或餐廳里。隨意擺放冰箱會讓操作者在使用中多走很多路，如從冰箱中取出的食物不能隨手放在操作台上。

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：正確做法:冰箱應設計在離廚房門口最近的位置。這樣，采購的食品可以不進廚房直接放入冰箱，而在做飯時，第一個流程即為從冰箱中拿取食品。冰箱的附近要設計一個操作台，取出的食品可以放在上面進行簡單的加工。不論廚房的大小和形狀如何變化。在廚房的流程中，以冰箱為中心的儲藏區，以水池為中心的洗滌區，以灶台為中心的烹飪區所形成的工作三角形為正三角形時，最為省時省力。

7、餐桌連灶台

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：錯誤做法:餐桌緊鄰灶台。

在開放式廚房中，餐廳與廚房連在一起，這時，採用最多的是島形格局。有些人將島型工作台設計為烹飪區或洗滌區，並將餐桌與其緊密相連，希望以這樣方式讓烹飪者隨時能與家人交流。但在使用中會發現，油煙、水會不停地濺在餐桌上。

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：正確做法:為了讓家人有一個良好的就餐環境，餐桌最好遠離灶台。如果家人以餐廳和廚房作為家庭的重要活動中心，可以採用餐桌與備餐台相鄰的方式，因為備餐花費的時間最長，家人也可以共同來參與。在廚房與餐廳之間加一道滑動門也是很好的處理方式，平時兩個空間融為一體，炒菜時關上門，讓廚房成為獨立的操作空間。

8、電器杜絕內置

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：錯誤做法:電器採用內置的形式。

在整體廚房中，仍然有許多電器，如冰箱、微波爐等設備沒有採用內置的方式。它們獨立地擺放在廚房中，使廚房在視覺上仍然很凌亂。特別是冰箱，在購買整體廚房的家庭中，只有不到十分之一的家庭選擇內置式冰箱。

合肥【風清】驗房『光頭』工程師〓有總結分析〓：正確做法:整體廚房的要領即為廚房中的所有物品，包括餐具、鍋具、炊具，以及電器全部放置於櫥櫃之中，使廚房整齊劃一。冰箱放置在離門口最近的高櫃中，與門的開門間距至少為70厘米，這樣打開門的時候不會擋住冰箱。如果空間很小，就要選擇推拉門。烤箱放置在灶具下方的底櫃中，烤箱附近要有一個小的操作檯面。洗碗機放在水池附近的底櫃中，方便上下水源。其他的小電器可以根據廚房的格局及家人的生活習慣使它們各得其所。

6. 萬科集團都經營哪些業務

萬科企業股份有限公司成立於1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2007年公司完成新開工面積776.7萬平方米，竣工面積445.3萬平方米，實現銷售金額523.6億元，結算收入351.8億元，凈利潤48.4億元，納稅53.2億元。 以理念奠基、視道德倫理重於商業利益，是萬科的最大特色。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力於通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德准則上的表現，公司連續五年入選「中國最受尊敬企業」，連續第四年獲得「中國最佳企業公民」稱號。

7. 萬科物業交房方案有哪些內容

這個只能公司有了，他人無法知道。
一、交房指的是依據商品房買賣合同的約定,開發商在合同約定的交房期限內將符合約定交付條件的住宅交付於買受人的行為。該合同約定的日期具有法律效力的。標志著小區物業管理建設正式啟動，物業管理企業和業主、用戶共同管理和相互監督局勢已然形成。
二、具體的房屋交付使用時間在買賣雙方簽訂的購房合同里應該有明確的約定日期的，可以翻看購房合同里的具體約定時間。如果開發商如期未交付使用的話，開發商屬於違約行為。依據《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
三、合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。