地方性房地產上市公司

『壹』 過去幾年，為什麼大部分房地產商都追求高周轉

「買不起！」

「賣不掉！」

這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。

中國樓市，一直是「世界十大未解之謎」之一。

自「九八房改」，到2008年，中國樓市進入市場化時代。

中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。

2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。

這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想像。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個「低增長、高泡沫」的理性預期時代。

此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。

貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。

2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。

這一年，股市暴跌，樓市暴漲。

至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。

2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。

棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。

緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。

2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。

2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。

房地產企業都看到了這一次「歷史性的機遇」。對於「窮人家的孩子」來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。

現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最後一塊大肥肉。

文 | 智本社

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『貳』 房地產里哪些是國企哪些是央企

央企基本都是【中】字頭企業，比如中海地產、中信地產等等。央企都是國企，而國企未必是央企。國企是全國所有制企業的簡稱，包括央企在內。央企是中央直屬企業的簡稱。

『叄』 房地產開發企業

a、房地產開發企業是依法設立，具有企業法人資格的，以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。

房地產開發企業的特殊性在於從事房地產開發和經營，一般具有高投入、高風險、回報周期長、綜合性強、關聯效應大等特徵。依據《公司法》，房地產開發企業登記為有限責任公司或股份公司，其種類有專營企業和兼營企業兩種。

b、房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》和《公司法》的相關規定，房地產開發企業設立條件和程序如下：
一、條件。《城市房地產管理法》規定：設立房地產開發企業，應當具備下列條件：(一)有自己的名稱和組織機構；(二)有固定的經營場所；(三)有符合國務院規定的注冊資本；(四)有足夠的專業技術人員；(五)法律、行政法規規定的其他條件。根據《城市房地產開發經營管理條例》第五條，設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。《北京市房地產開發行業管理規定》規定的注冊資金為：在城近郊區從事房地產開發經營的，注冊資金為1000萬元以上（含1000萬元），在遠郊區、縣從事房地產開發經營的，注冊資金為500萬元以上（含500萬元）。
二、程序。設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
三、備案。房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。備案需要下列文件：（一） 營業執照復印件；（二）企業章程；（三）驗資證明；（四）企業法定代表人的身份證明；（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
四、設立外資房地產開發企業的特別規定。房地產開發公司的設立包括內資房地產開發公司的設立及外資房地產開發公司的設立。內資房地產開發公司的工商注冊程序與其他類別的有限責任公司的注冊程序沒有重大差別。而根據《城市房地產開發經營管理條例》第六條，外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。目前，外資房地產開發公司目前尚不能設立外商獨資企業，法律規定的組織形式包括中外合資經營與中外合作經營兩類，其與內資房地產開發公司相比主要的區別在於需要辦理外商投資審批手續，向外商投資行政主管機關報審合同、章程，取得外商投資企業批准證書。辦理完畢工商注冊手續後，內資或外資房地產開發公司均需按照規定辦理登記備案及稅務登記等法律手續。
c/各地的管理不盡相同，具體你可以到住建部網站和新浪地產網站查詢一下。

『肆』 城市規劃專業到房地產開發公司主要做什麼工作啊，待遇好嗎

可以看一下下面的文哦！！！
伴隨著一線城市土地枯竭、風險升高等弊端的呈現，不少大型房地產開發企業掉頭城市化快速崛起的三四線跑馬圈地、頻繁落子。

合作開發規避初期風險
房地產開發素來具有一定的地域性特徵，而僅憑借品牌戰略和產品改良是不夠的，在此前提下，越多越多的外來房地產開發企業走上與本地企業的「合作」之路。
以世茂房地產為例，早在去年11月，公司繼亞運城及天津項目之後，再度與富力合作開發位於惠州的的富茂威尼斯灣項目，藉此與華南優秀本地企業合作，首度進入惠州並重點布局華南市場。不難發現，聯合本地開發企業，充分運用其在地域、人際關系、熟悉市場等方面的優勢，通過「合作」開發方式進行區域運作實現資源共享，在企業新進入城市區域的時候，更容易規避風險，讓原本區域開發的優勢更加明顯。這樣的好處在於外地狼，可以快速進入陌生區域市場，並可減少項目運作的自身風險，更容易獲得地方政府的支持，最終獲得更多的土地資源。比如萬科、招商、保利在進入昆明時都與雲南城投建立了合作開發模式。

做足本地化功課很重要
對比占盡先機、坐享地利的本土開發商，外來開發企業在政府公關、市場購買力以及區域規劃和定價策略上都稍顯薄弱。在此前提下，企業應充分維持好與地方政府的關系，並充分了解本土本土化的運作方式。值得一提的是，由於外來房地產開發企業在資金、管理等多方面的優勢，很容易獲取三四線城市超級大盤、都市綜合體、城市新區以及工業地產開發等對開發商資質要求較大的片區。這方面，萬達是個很好的典範。作為城市核心價值的集中體現，萬達的城市綜合體模式實現了企業效益和社會效益的高度統一，也因此受到地方政府的歡迎。在此前提下，企業更應將自身資源優勢和當地實際相結合，有針對性地與政府洽談，增加獲取市區優質土地和片區的可能。

或借道保障房謀求擴張
在房地產調控預期加深、銀根收縮的背景下，參與保障房建設已然成為大勢所趨。尤其是對參建三四線城市保障房的企業而言，一方面，可以迅速與當地政府建立合作，獲得成本更為低廉且大面積的土地及其他多重優惠，而在另外一方面，在房地產調控預期加深、銀根收縮的前提下，三、四線城市憑借較低的資金成本和龐大的市場需求，其盈利機會早已得到凸顯。就在不久前，北京萬科與河北省住房和城鄉建設廳與簽訂《河北省保障性住房建設戰略合作協議框架協議》，將在河北省建設一個保障性住房建設示範項目，同時與張家口、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州六市就公共租賃房、限價商品房、廉租住房等保障性住房項目開發建設進行合作。而此前，萬科2011年第一季度，僅1月在三四線城市有新增土地儲備，2、3月份新增地塊均位於一、二線城市。
在一二線城市商品房利潤空間不斷被攤薄的背景下，不少房地產開發企業借道保障房進軍三四線市場謀求擴張，這與房地產市場整體的發展路徑也是不謀而合的。

理性布局避免盲目貪大
從目前來看，為全國性大規模擴張，不少全國性房地產開發企業採用在某一區域獲得成功的產品通過標准化之後復制到新拓展區域的做法，以加快開發節奏，降低成本。
盡管如此，開發企業也應理性選擇戰略布局，不要盲目貪大貪多，高估市場購買力。畢竟在房地產企業的擴張路徑中，其在本地發展速度較快，並不意味著其在外地的發展亦是如此，而在另外一方面，不管在項目操作還是成本管控上，外來企業都很難與本地企業相抗衡，尤其是在跨區域運作和骨幹人才稀釋後，其獲利空間被進一步收緊。在此前提下，企業更應有計劃的制定城市進入戰略，並通過異地管控和運營模式上的完善，規避城市進入和項目運營風險。
來源：CRIC
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『伍』 房地產公司注冊條件

房地產公司成立的條件一共有四個方面：1、有自己的名稱和組織機構；2、有不少於十五平方米的固定服務場所；3、注冊資金不少於三十萬元，僅從事咨詢業務的，注冊資金不少於十萬元；4、有房地產中介服務相應職業資格證書的人員不少於三人，其中從事房地產經紀業務的，還應當持有《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》的人員。

『陸』 為什麼地方政府那麼喜歡搞房地產開發請深入分析。

搞房地產開發能給地方政府帶來豐厚的利益回報。實際上房價如此之高，很大一部分利潤是被地方政府拿走了。地方政府抬高地皮價格，地方政府收各種地稅，地方政府收各種房產所得稅等等，這些行為都直接抬高了房產商的開發成本，也就進一步抬高了房價。你看這些年地方政府蓋的辦公樓一個比一個豪華，地方官員坐的車一個比一個高檔，奧迪A6都嫌沒面子，還想坐賓士寶馬，堪稱世界之最，這些錢從何而來？主要還是房產業帶給他們的利益。你看過去的十年很多領導撈的錢包鼓鼓，吃的肥頭大耳，這些錢很大一部分也是房產業帶給他們的。地方政府無所不能，強迫銀行貸款給房產業，搞開發，由於房價太高，結果造成鬼城現象，銀行資金斷裂，最後害死的是普通老百姓，造成的惡果是很多人努力一輩子也買不起房，造成的更大的惡果是地方銀行有破產的危險要靠中央銀行救世，央行大量印錢導致人民幣貶值，物價也水漲船高。當然，之所以地方政府能這樣，還是我們的中央政府給了它們這樣的權力，實行地方政府自己養自己的體制，這種結果就是必然的。現在新一屆中央政府開始收權和整頓，我不知道是不是亡羊補牢，為時已晚。

『柒』 為什麼房地產公司開發項目老喜歡成立個新的子公司做開發呢

1、方便以後融資，項目公司的股份融資，比較容易，而用集團的股份融資牽涉太多。

2、獨立核算，損失和責任只限制於項目公司內，風險可控。

3、地方政府出於把稅留在當地的考慮，也會要求集團成立項目公司。

這樣房地產公司開發項目成立個新的子公司，不會因為一個項目有問題而影響其它項目的開發建設（比如被法院查封）。

(7)地方性房地產上市公司擴展閱讀

房地產企業大部分項目在公司注冊地之外，異地經營時如何選擇經營主體是一個無法迴避的問題。項目部、分公司和子公司是常見的三種選擇。

1、異地經營架構選擇是多維決策，不是單維度決策，必須考慮多種影響因素，而且各種影響因素的作用可能是相互矛盾的。

2、很多時候，選擇不是要尋求最優結果，事實上大多數情況下沒有最優結果，只有有限信息下的次優決策，或者說「兩害相權取其輕」。

3、猶如短板效應一樣，異地經營決策中最終起決定作用的決策因素往往是決策者最擔心和最不能接受的那個影響因素。

『捌』 地產公司如何分為全國性的，地方性的！根據什麼區分詳細。。。。

樓盤分布區域