⑴ 房地產為什麼老漲價啊
其實吧，從歷史的經驗看地產股票的價格與房價的漲幅沒有正相關。基本上地產股票的價格提前半年時間反映房價。拿最近的一次來說：招保萬金四大地產股的股價在09年的7、8月份就已經開始掉頭向下了，而房價呢？可以說是一直漲到了現在。由此可以看出我上面的論點 地產股票的價格與房價的漲幅沒有正相關 。地產新政出台後 由於買房者期待新政對房價起到大幅抑制進而達到房價的大幅降低而產生了觀望情緒導致近期房地產的成交量很低。
我國的房地產市場化以來，房價雖然在10多年間有波動，但總體來看是一路走高的。07年國家對房價有過嚴厲打壓，但只過了一兩年房價便遠超07年高點。如果放在一個更遠的時間點來看 現在也許不過是07年的又一次翻版而已。
近期地產股的大幅下跌，固然與新近出台的房產條例有關。但地產股的價值是毋庸置疑的。萬科4月份銷售同比增長48% 金地集團的一季度業績同比增長20倍。
回顧過去，展望未來。08年底金地集團4塊多錢，便是在那時被人視為垃圾而躲避之時開始了一波上漲幅度接近5倍的漲幅。而一些二三線的地產股的漲幅更是驚人。
目前的地產股是否到底實在不敢說，但越下跌價值肯定是越來越高的.
以上答案，根據個人經驗分析所寫。
⑵ 金地集團的行業技術含量是什麼急需
從事房地產開發經營業務，那應該是怎麼蓋好房子，找些好的銷售人員。堅持快速銷售、快速回款的原則，提高公司應對未來不確定性的能力，降低公司的財務風險。 補充： 【最新公告】 【2010-01-15】刊登A股股票期權計劃（草案）的公告 金地集團董監事會決議公告 金地(集團)股份有限公司於2010年1月14日召開五屆三十七次董事會及五屆八次監事會，會議審議通過關於《公司A股股票期權計劃(草案)》的議案： 本計劃授予的股票期權總量涉及的標的股票數量為9937萬股，占授予時公司股本總額的4%,本計劃授予的激勵對象總人數為224人，占員工總數的4%左右。每份股票期權擁有在行權有效期內(自股票期權授予日起7年)，在滿足生效條件和生效安排情況下，以行權價格14.12元購買一股公司股票的權利。標的股票來源為公司向激勵對象定向發行股票。該事項尚需報中國證監會備案無異議後提交公司股東大會審議。 為增強區域公司運營效率，提高開發效能，公司於9月11日通過掛牌方式 以15.9億元的價格獲得廣州市番禺區中心城區南區規劃濱江大道（規劃高速公路）北側、規劃大涌路東側政府儲備用地南區地塊4-2 地塊。該地塊佔地面積243989 平方米。 負面因素： 1、房地產周期：公司主要為地產開發業務，目前房地產市場處於調整周期，成交量縮小，價格仍處於下降趨勢。 綜合評價：通過減少新開工面積並放緩拿地節奏，同時加大銷售力度，公司預收賬款顯著增加，凈負債率比期初明顯下降，財務狀況變現良好。面對房地產行業尚未走出調整周期，良好的財務狀況較為關鍵。 補充： 盡管我國房地產市場再次調整的可能性較大，但調整的具體時間和幅度主要取決於政策尤其是貨幣政策和宏觀經濟走勢兩大因素。從政策因素來看，隨著經濟企穩回升態勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產市場調整；但從宏觀經濟運行來看，國際金融危機沖擊最壞的時期已經過去，明年經濟形勢好於今年，這又對房地產市場起到促進作用。總體判斷，盡管我國房地產市場存在調整的可能性，但2010年全國房市調整即房價和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的調控政策，不排除明年房價又會延續價格非理性上漲。 1．房地產開發投資增速將在15%左右 2010年全年房地產開發投資將較快增長，房屋新開工面積負增長的情況將明顯改善。首先，今年以來房價上漲和銷售回升將推動開發投資增加。其次，國家降低房地產開發項目資本金比例將降低行業融資門檻，增強開發商的投資能力。第三，房屋銷售的增加使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵開發商加快投資。第四，十大產業振興規劃的出台將對相關產業的投資起到刺激作用，必將帶動商業營業用房投資較快增長。再加上政府對保障性住房的建設力度不斷擴大，預計明年房地產開發投資將繼續保持較快增長，全年增長15%左右。 2．全國房價大幅下跌的可能性不大 隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現房價和成交量出現下降的可能。但總體上看，受宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性總體寬松和消費結構升級等因素的支撐，明年房價大幅下跌的可能性不大。 3．全國房地產市場風險主要集中在一線城市 這里仍採用「房價收入比」來衡量實際房價的高低及其泡沫程度，我們測算了全國34個省會城市和計劃單列市的房價收入比。結果（見表4）顯示， （1）絕大多數城市房價收入比偏高。在我國大陸35個直轄市、省會城市和計劃單列市中，房價收入比低於6.0：1的只有2個，高於6.0：1小於8：1的地區有12個，介於8：1和10：1的地區也有12個，高於10：1的有9個。 （2）房價收入比偏高的城市主要集中在一線城市和經濟發達城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發達城市，房價收入比均超過了10：1，大多數中西部地區城市房價收入比普遍較低。 （3）中西部地區的一些城市房價收入比也偏高，需引起關注。如西北地區的蘭州和西安，西南地區的成都、南寧和昆明，中部地區的南昌和太原等。 影響房地產業發展的主要因素。經濟，需要宏觀經濟的持續發展，奠定人們整體購買力的基礎。人口，就是人口的增長。一個是人口總量的增長增加了對房地產的需求，一個是城市化。技術，技術因素使得房地產開發的產品類型發生改變，比如建造高層建築的能力在增強，影響到房地產的產品類型。土地使用模式，國外有國外的模式，中國土地使用的模式將來也會發生變化。從土地的拿地形式來說，由政府徵收農用地變成國有土地然後再出讓，叫土地儲備，通過儲備，老城區舊城改造完成了土地舒化，拆遷進入市場，將來也可能農村的房地產市場會啟動，農村的集體土地會以一定的形式進入開發商領域。金融體系，支持開發商的金融產品，目前來說比較少，主要是銀行貸款、開發企業上市，從股市上融資。相對於歐美，尤其是美國來說，美國這一輪的金融風暴就產生於房地產、金融衍生產品、次貸危機。房地產類型、開發商，開發商的構成和開發的能力，還有政府對房地產業管理的模式。就住宅來說，提供住房保障的覆蓋面。這些都會影響到房地產業的發展。 不同的經濟因素會影響房地產不同的產品類型。商品住宅受到家庭組成速度的影響，這里指的是家庭的規模，過去是幾代同堂，現在越來越小家庭化，兩代戶比較多，所以平均一戶家庭人口不超過三個人，2.8、2.9個人，每戶就需要一套房子，即使總人口不變，由於戶數增加了，也會使得對住宅的需求量增加。現在還有離婚率的增加，本來是一戶又分成了兩戶，兩戶又需要兩套房子，所以家庭的小型化就導致了對住宅的需求增加。2010年的變化。首先看一下宏觀面的政策變化，因為中央的經濟工作會議已經召開，一些宏觀經濟管理的政策已經逐漸明朗，有積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持靈活性，4萬億投資繼續實行，支持消費信貸，極大保障性和棚戶區改造住房，國家要繼續增大支持力度，加大供應。保障性住房在09年沒有完成計劃，只完成了20%多的計劃，在2010年保障性住房會進一步有所增加。棚戶區改造有優惠性政策。增加土地供給的政策在明年會進一步採用，開放中小城市戶籍，戶籍政策會進一步寬松、進一步放開。加強市場監管，對房地產市場的監管會採取不同的動作，對開發商屯地不開發還會增加查處的力度，捂盤惜售，也會增加對捂盤的監管。 如果市場過熱，可能就會帶來政府的警覺，害怕引起後續的風險，有可能出台抑制的政策，比如二手房交易的優惠稅率，原來減免營業稅是兩年以後二手房交易就可以優惠，現在恢復到五年了。嚴格土地出讓金的繳納。08年為了扶持房地產市場，第一批可能繳納兩成或者三成，最近中央出台了政策，土地出讓金拿地的時候要一次性的至少繳50%，這一點也算是優惠的，因為06、07年的時候要求一次性付清。限制野蠻拆遷。國家《城市房屋拆遷管理條例》要做明顯的修改。差別利率，可能要做一定的調整。 補充： 小妹啊，以上這些可以嗎。不要考100分啊， 需要還有啊，還要嗎。。。呵呵 追問： 哪有？我是在做證券分析的報告，該死的作業，討厭死啦！！！還有什麼切合我問題的嗎？ 回答： 救命啊，我已經暈倒了。不知道了。。。。。。 補充： 既然你要，哥還可以給你。 參考如下「 1月13日的新聞發布會，實際上由住房城鄉建設部副部長齊驥主導，齊驥首先表示，最近一些調控政策都是在鼓勵和支持居民合理住房消費，同時抑制投資投機性購房。 「今年將有600萬套左右政策性和保障性住房開工建設。」齊驥說，這600萬套主要包括五大類，分別是限價普通商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房、城市和工礦棚戶區改造。 住房的開發建設需要土地供應的有效配合，就此國土資源部(下稱國土部)副部長 小蘇說，未來國土部將從兩個方面開展工作：一是按照住房為主的房地產業建設用地的實際需求，確保土地供應；二是在已供應的土地上，要促進企業按照有關規定要求及時能夠開發建設，形成有效的房屋供應。 對於合理住房供給的財政支持，財政部部長助理王保安表示，財政部門對棚戶區改造要加大支持，這些支持包括免稅、免收行政事業性收費、政府性基金和土地金等，銀監會副主席王兆星也表示，銀行將對符合條件的項目給予積極的貸款支持。 而在調控房地產需求上，央行和銀監會發揮著更為主動的作用。 「商品住房的供求關系更加平穩，供求關系平穩以後，它的價格將按供求關系去調整和浮動。」這是齊驥的目標，也代表中央此輪調控的真實想法。
麻煩採納，謝謝!
⑶ 房價漲幅回落意味著什麼
發改委22日公布的數據顯示，36個大中城市5月份新建商品房集中成交價環比上漲0.81％，漲幅比上月回落2.65個百分點。業界認為，房價漲幅回落說明調控政策成效初步顯現。與此同時，上市房企對未來預期也轉向悲觀。金地集團公司預計，今年京、滬等一線城市樓市成交將同比下滑40%-50%，房價也將顯著下降。
5月房價環比漲幅回落
發改委數據顯示，36個大中城市5月份新建商品房集中成交價為8479元／平方米，環比上漲0.81%，漲幅比上月回落2.65個百分點。
國家統計局此前發布的1-5月份全國房地產運行數據顯示，5月70個大中城市房價環比上漲0.2%，漲幅比4月份下降1.2個百分點。
分類別看，36個大中城市新建商品房住宅集中成交價為8014元，環比上漲0.49%，漲幅比上月回落3.19個百分點。其中經濟適用房、普通商品住宅和高檔商品住宅分別上漲0.55%、0.72%和下降0.46%。
另外，商品房非住宅價格為13658元，環比上漲2.64%。存量房類別中，住宅環比價格上漲0.29%，漲幅比上月回落2.38個百分點；非住宅價格環比下降1.25%。
需要指出的是，目前北京等一線城市房地產市場觀望情緒濃厚，一些開發商正醞釀進一步的價格調整。
據偉業我愛我家市場研究中心有關人士介紹，隨著樓市調控的深入，開發商在樓盤定價問題上也遭遇難題：「如果開發商把房價定得太高，就會對銷售不利，從而延緩企業資金回籠的速度；如果把房價定得過低，就會引發前期預售客戶的退房。」
據分析，新「國10條」出台以來，北京二手房價已經出現12%左右的實際跌幅。一手房價在經過一個多月的堅挺之後，近期也開始出現不同程度的打折促銷。
金地預計成交將大跌
隨著樓市成交量的持續低迷，部分上市房企對未來預期也轉向悲觀。
在日前金地集團召開的投資者交流會上，公司預計，一線城市今年樓市成交量將同比下滑40%--50%，價格也將下降。
金地集團表示，房地產調控政策出台以來，在公司監測的城市中，除長沙、東莞外，其餘各城市樓市銷量均出現不同程度下滑，其中杭州、深圳、上海和無錫下滑幅度超過60%。總體上看，二線城市銷量下滑幅度要小於一線城市。
金地表示，根據模型預測，一線城市今年樓市銷量同比將下滑40%-50%，其中，北京、上海、深圳下滑幅度預計在52%、42%和56%；杭州等准一線城市預計下滑10%左右；武漢等二線城市預計下滑17%左右。
金地認為，此次政策調控的嚴厲程度為歷次之最，盡管成交均價目前暫無太明顯反應，但未來價格調整將難以避免。金地預計，房價將在今年四季度出現下降，北京、上海、深圳、杭州房價同比降幅將為4%、4%、21%、6%。
「房地產市場尚未見底，公司將靈活應對。根據不同區域、不同項目、不同產品的具體情況，制訂不同的經營策略，重點保證公司項目的銷售率和現金流狀況。」金地表示。
另一房企龍頭招商地產也持類似觀點。招商地產表示，此次樓市調控並非一次短期行為，而是中央政府在充分考慮民生等問題的大背景下進行的一次長期調控，這也是此次調控和歷次調控最大的不同點。
⑷ 為什麼房子漲價房地產股票總是往下跌
其實吧，從歷史的經驗看地產股票的價格與房價的漲幅沒有正相關。基本上地產股票的價格提前半年時間反映房價。拿最近的一次來說：招保萬金四大地產股的股價在09年的7、8月份就已經開始掉頭向下了，而房價呢？可以說是一直漲到了現在。由此可以看出我上面的論點 地產股票的價格與房價的漲幅沒有正相關 。地產新政出台後 由於買房者期待新政對房價起到大幅抑制進而達到房價的大幅降低而產生了觀望情緒導致近期房地產的成交量很低。
我國的房地產市場化以來，房價雖然在10多年間有波動，但總體來看是一路走高的。07年國家對房價有過嚴厲打壓，但只過了一兩年房價便遠超07年高點。如果放在一個更遠的時間點來看 現在也許不過是07年的又一次翻版而已。
近期地產股的大幅下跌，固然與新近出台的房產條例有關。但地產股的價值是毋庸置疑的。萬科4月份銷售同比增長48% 金地集團的一季度業績同比增長20倍。
回顧過去，展望未來。08年底金地集團4塊多錢，便是在那時被人視為垃圾而躲避之時開始了一波上漲幅度接近5倍的漲幅。而一些二三線的地產股的漲幅更是驚人。
目前的地產股是否到底實在不敢說，但越下跌價值肯定是越來越高的.
以上答案，根據個人經驗分析所寫。
⑸ 房價是上漲還是下跌了
房價為啥會漲 還會不會跌 此輪樓市復甦的關鍵原因是銀根放鬆所致，因此，如若短期央行的貨幣政策不重新收緊，在通脹預期下，將會有越來越多的投資需求進入樓市，絕大部分一線城市的房價上漲將不可避免。此輪樓市重新抬頭還意味著此前被中央政府打破的中國樓市的內生機制重新復活，在中國宏觀經濟轉暖之後，有關部門應擇機重啟中國樓市市場秩序改革進程，確保社會財富更公平的分配。三個月，恍若隔世不是瘋狂，而是非常瘋狂。兩周之前，深圳華僑城推出7套別墅，每平方米12萬元，一天全賣光，成為深圳新的「樓價之王」。但華僑城的老闆卻覺得有損顏面——圈內人都知道，房子賣得快就意味著賣便宜了。看走眼的不僅是華僑城一家，幾乎所有一線開發商都沒料到需求如此強勁。3月初，中國地產大腕俱樂部——中城聯盟的年會在杭州召開，王石在會上第一個發言：房價依然處於拐點，樓市短期不可能反轉。據參會的經濟學家鍾偉回憶，當時，三分之二的與會開發商支持王石的觀點，會場內氣氛十分悲觀。市場給所有人開了一個玩笑。3月21日，中國樓市最誇張的場景出現了。武漢的購房者為了搶購樓盤現代城的商品房，在開盤時間尚未公布的情況下，蜂擁到售樓處排隊。排隊的人在帳篷里住了7天後，開發商百步亭集團被迫開盤。3月底，各家銀行紛紛發現開發商的賬戶里突然湧入大量資金，而且數字還不停地漲。此時，中國的開發商們已經賣掉了價值5059億元的房屋，整個市場增長了8.2%。即便如此，絕大部分房地產商依然戰戰兢兢地認為：這只是迴光返照——樓市在反彈之後將依然進入更長的調整周期。畢竟只有三分之一的樓盤賣得好，三分之一波瀾不驚，另外三分之一正打算打折出貨。這個判斷也是此前中國媒體的主流觀點。從4月到5月，全國樓市並沒有如設想中的重歸沉寂，而是以一種詭異的方式繼續高歌猛進，並一改先前的「價跌量升」的局面，開始「價量齊升」。同比2008年，樓市銷量翻了一倍的城市名單越來越長，廈門、杭州、天津、深圳、西安、武漢、北京、廣州、成都、長沙。杭州甚至翻了2倍，廈門甚至翻了3倍。廣州5月份一個月賣掉了13253套住房，為2008年以來之最。截至5月31日，廣州地產龍頭富力地產的2009年銷售額已經達到101億元，成為繼萬科、中海、保利之後，第四個跨入百億俱樂部的開發商。這還是那家去年股價從48港元跌至2.3港元，被媒體斷言命不久矣的企業嗎？富力的內部員工們「誰也沒料到」這種情況，他們正在為先前沒有抄底公司股票而後悔。一線樓市又回復了數年前的火爆場面，危機的陰霾了無蹤影，現在是晴空萬里。杭州5月份賣掉了一萬套房子，比4月份多賣了四千套。在南京、武漢、成都等其他省會城市，適合自住的普通住宅，基本上被一掃而空。南京江寧區的樓盤托樂嘉，今年前5個月就完成了全年銷售目標的150%。「房價回到2007年，這已經不是反彈，而是市場的反轉。」金地集團(13.66,0.06,0.44%)總裁張華綱在5月份說這番話的時候。深圳樓市均價已經接近2007年10月創下的最高均價17350元/平方米。6月8日，世聯地產董事長陳勁松在其博客中感嘆：「僅一個季度就恍如隔世」。2009年年中，中國樓市重新抬頭 圖/南方周末記者 麥圈政策掉頭從2007年底，中國樓市下行到目前一線城市樓市全面反轉，為時僅僅一年。2008年中的時候，中國經濟學家們估計，中國樓市的調整周期為3到5年，最樂觀的也認為，至少調整到2009年年底，否則就不能說有房地產周期了。在此之前，由於流動性過剩導致股市和樓市泡沫不斷放大，通貨膨脹加劇，中央政府開始下決心調整資產市場。採取了緊縮的貨幣政策，連續加息、控制購買量、加大交易環節稅、提高貸款首付比例，最有效的政策還是迅速收縮信貸，這直接導致樓市進入調整期。但是，2008年10月以後，內部的調整遭遇了外部市場的危機，美國金融風暴徹底打斷了中國自我調整的歷史進程。要對抗外部危機對內部市場的沖擊，中國政府不得不停止自身的調整，放鬆銀根，拉動內需，以「國進民退」的方式挽救國家經濟不至於捲入美國金融風暴帶來的漩渦，但這實際上拯救了中國的房地產商。2008年11月，中國政府為了維護世界經濟的穩定和中國經濟的長遠發展，出台四萬億刺激經濟措施，央行的貨幣政策也從加息迅速轉為降息。與此同時，在保增長的壓力之下，西安、南京、上海、杭州等先後出台一系列扶持房地產業的政策。這些地方政策，一方面降低購房成本；另一方面緩解開發商的資金壓力，福建省則直接將先前默許的開發商延緩繳納土地款的做法制度化。其實在浙江、南京、重慶、上海等地，放寬繳款期限都不約而同出現，開發商的違約責任也被地方政府免於追究。「杭州在執行過程中，土地款付款期限也放鬆了，廈門則將付款期限從原先60天，現在放寬到一年、一年半的都有。」杭州金都集團董事長沈永民介紹。在開發商資金鏈高度緊張的2008年，在銀行沒有放鬆信貸之時，某些城市延緩繳納土地款的政策是在緊急關頭扶了開發商一把。一些地方政府還通過調整土地政策來維護房地產市場的穩定。「我們研究了2008年的土地市場，發現雖然房價和土地成交價格不斷下降，但重慶政府土地拍賣的起拍價，基本沒有松動。」重慶鋼運房產營銷總監沈殿連說。2008年，長期供地嚴重短缺的溫州市，本計劃推出15宗土地，但在上半年兩幅地塊流拍之後，土地中心沒有降價再賣，而是停止供地，從而導致土地市場的短缺狀況加劇，土地市場非但沒有下滑，地價反而逆風而上。2009年3月，在廣東省推出「粵十五條」之後，各地方政府不再出台地產扶持政策，此時政策威力已經產生，全國的房地產市場出現回暖的苗頭。貨幣推手通常一個國家的樓市與該國整體經濟發展基本同步，但此次中國樓市走向卻和宏觀經濟走向背道而馳。目前，國內用電量連續五個月下滑，生產者價格指數(PPI)也連續六個月下滑。今年一季度，拉動我國經濟增長的重要驅動力——凈出口，對經濟增長的貢獻已轉為負。奇特的是，這種「南轅北轍」的經濟現象也發生在一些西方發達國家。此輪房地產市場的回暖並非中國特有，而是全球普遍現象，中國的情況其實只是全球不動產復甦進程中的一部分。而造就中國樓市反轉的關鍵是——寬松的貨幣政策釋放了巨量資金進入樓市推動資產價格上升。全球央行都在用各種方式無限地向實體經濟注入現金流。中國央行2009年第一季度人民幣貸款增加4.6萬億元，全年或將達到8萬億元，並且繼續保持充裕的流動性。而為了完成任務，一些銀行放貸已經從「決戰四月」到「決戰五月」，現在是「決戰六月」。一家大型國有銀行廣東省分行，僅2009年一月份的發放貸款總額就超過去年全年，「一個月幹了一年的活」。為了完成總行的任務，連一些縣級城市的房地產企業也獲得了數億貸款。「這在去年簡直無法想像」，這家銀行的房貸部總經理說。在這個資金取之不竭的年代，往日針對房地產企業的貸款配額管理已經盪然無存。「去年銀行是客人，今年我們是客人。」富力地產執行董事呂勁半開玩笑地說。江蘇南通的一家地產公司去年曾用旗下的貿易公司和固定資產作抵押申請貸款，銀行沒有批准，沒想到今年5月份就順利地獲得貸款。而創造了武漢樓市排隊神話的武漢百步亭集團，今年它的合作銀行特意把授信從50億元提高到了100億元，希望它增加貸款。「市場上資金充裕，銀行頭寸充足，資金價格由8%下降至5%，這么便宜的現金，為什麼不利用這個時機發展呢？」深圳一家大型開發商表示。央行一季度貨幣政策執行報告顯示，盡管全國房地產企業獲得的開發貸款總額並沒有大幅增加。但大部分開發商通過「借新還舊」的辦法，得到了銀行的支持。這實際增加了開發商與購房者博弈的能力。貨幣推手的另一面是放鬆個人房貸的政策密集出台。從2008年10月起，央行先後出台降低首付比例、降低二套房貸款利率等優惠政策。而在2008年10月之前，許多股份制商業銀行索性遇到二套房貸款申請統統「槍斃」。在各家銀行眼中，眾多信貸優惠政策中的核心是央行在2008年10月之後100天內連續5次降息。「這是最大的利好，央行的政策轉變扭轉了購房者的預期，而任何市場的預期是市場走向發生變化的重要因素。」一家國有大型銀行房貸部總經理說。從今年1月開始，購房者果然不再觀望，被迫出手了。樓市漲潮出手的購房者，又為了什麼目的購房呢？這個問題關繫到此輪樓市增長是否能夠持續。南方周末記者接觸到的購房者是這樣一副面孔：三四十歲，或者即將結婚，或者生了孩子要換房，觀望了半年甚至一兩年，發現降價無望，在回暖壓力之下倉皇買入。他們是過去5個月以來推動樓市的主要力量。但其中不乏先知先覺的消費者，他們購房更多是擔心宏觀經濟可能出現通貨膨脹，出於資產保值的考慮而購房。上海IT金領趙洪 (化名)，在今年1月一口氣買下了浦東的三套房子，從100平米到150平米不等，均價13000元/平方米。當時他發現實體經濟並沒有好轉，但房價已有了上漲的跡象，黃金價格也開始上漲，他隱約感覺自己受到了通貨膨脹的威脅，考慮兩個星期後，就把手中的現金全部砸向樓市。還有更精明的，一些香港的基金經理紛紛開始到北京、上海購買高檔物業。地處上海華山路的高檔樓盤嘉里華庭房價每平方在5萬－6萬之間，5月28日開盤賣出一百多套，現在只剩4套。售樓部陳經理告訴南方周末記者，大部分的購買者來自香港，主要用作投資。在北京、杭州等城市，一口氣買下兩三套房子甚至更多的客戶開始出現。據房地產研究公司亞豪機構觀察，杭州五月份新推出的樓盤九洲方圓，一些浙江人一口氣買下幾套到十幾套房子。北京新推出的酒店式公寓樓盤金成時代，大約有三成客戶屬於投資需求。更有甚者，一些內地投資者開始抄底香港樓市。據香港媒體報道，僅今年5月赴港買樓的內地客戶便是2008年11月時的5倍，且內地買家購房均價比香港樓市均價還要高出七成。僅僅依靠這些普通購房者，並不會掀起樓市巨浪。目前國內保險業已經被主管部門允許直接投資於房地產市場，並開始關注寫字樓市場，從而使樓市成為保險業的穩定收益投資渠道。另一支超級艦隊則是備受關注的房地產投資信託基金——它們已經整裝待發，進軍樓市。在這些投資大軍集合完畢，與原有的剛性需求會師後，將會迸發驚人的能量，現在它們剛剛改寫了中國樓市的下滑趨勢。不僅如此，它們還令中介市場起死回生，並間接推動土地市場的活躍，打造出新的地王。北京崇文門區域，是南城一個比較集中的二手房銷售區域，去年的樓市慘淡之下，崇文門西花市一條街上中介公司紛紛改頭換面，有的換成了煙酒專賣，有的換成了音像店，有的換成菜店。今年開始，這些中介店又重新開張了。在過去的5個月里，北京二手房成交數量也比去年全年多了10%。5月底，在經過網上報價30次，現場競價89次後，北京富力以樓面地價高達15141元/平方米的價格，獲得廣渠門外10號地。這一成交價格比政府出讓底價高出242%。接著，大連金賽置地以37.48億元的總價拿下大連高新區7宗地塊，成為全國樓市調整後首個總價「地王」。該總價雖然未能超過2007年的長沙地王92億元，以及成都地王的72.4億元，以及上海蘇寧環球(12.31,-0.08,-0.65%)地王的44億元，但也高於廣州、北京、福州等在2007年產生的地王。房價反攻中國樓市這個巨人如今已經蘇醒過來了，它接下來會怎樣呢？根據中信證券(27.63,-0.03,-0.11%)研究報告顯示，萬科、保利、招商、金地等10家大型房地產上市公司今年一季度的凈現金流已經全部轉正，其中萬科最多，為36.8億元。這意味著開發商的實力越來越強，自然它們的降價意願也越來越弱。而中國工商銀行(4.88,0.03,0.62%)日前發布的2009年1季度的「工行投資理財指數」顯示，隨著投資理財意識回暖，未來六個月內有購買房地產意願的居民比例翻一番，從2008年第四季度的6%提升至12%。6月初，金地地產集團內部討論認為，目前，樓市已經從「市場回暖」階段進入「房價反攻」階段。廣州、深圳、上海的大開發商紛紛提價試探市場，試圖製造買方恐慌，而由於擔心通貨膨脹，投資需求不斷湧入樓市。令人擔憂的是，樓市銷售火爆，但新開工面積並沒有相應增加。今年1－4月，全國商品房銷售面積同比增加17.5%，但新開工量同比下降15.56%。這也是2003年以來的首次。通常，開工不足會導致房價上漲的預期。2007年年中，中國一線城市出現大幅上漲，當時主要原因在於此前新開工面積不足。目前，各地建築市場一片蕭條。北京市特級資質的建築企業北京城建(16.90,-0.22,-1.29%)建設有限公司2007年營業額達到三十多個億，但今年只有幾個項目在施工，全公司2700多人每個月統一隻領取800元底薪。據金地集團測算，目前深圳、廣州兩個城市房屋存量只夠銷售兩年左右，而武漢、天津、上海、北京、南京、杭州、西安等城市則達到三到四年時間，沈陽則需要五年才能完全消化。從5月開始，萬科等一線開發商紛紛調整下半年的開工計劃，但形成實際供應量要到明年。
⑹ 長沙買房哪個樓盤好，金地集團的金地三千府和金地自在城怎麼樣
金地集團的長沙金地三千府的售樓人員太惡心了，吞了定金又遲遲拖著客戶的團購費不放的，一點誠信都沒有的。
實在是憤怒，長沙金地三千府太仗勢欺客了。本想忍了算了，可是他們一逼再逼，得寸進尺，欺人太甚，我不得不在這里向世人揭露他們的丑惡了。
去年的10月1號，我和一同學去了長沙的金地三千府看房子。我們當時是下午到的那裡，他們的售樓員很是熱情地接待了我們，我同學看中了他們的高層。我則被他們說的白菜價賣的洋房復式樓感興趣了，跟他們去看了那個復式樓，初步定了9棟的602房。因為去的時候就不早了，感覺沒談多久天就天黑了。接待我的售樓員說我的同學在上面的高層營銷中心已經交了定金訂了一套房子了。我當時還是猶豫不定，就說第二天再來。於是我就和我朋友回我同學家了（我是外地的，我同學一家在長沙定居）。我因為3號要去江西吉安趕赴一個喬遷之喜的酒席，但是長沙沒有直達吉安的火車，汽車只有一趟而且我又暈汽車，所以就提前買了2號中午開往新余的動車，然後再從新余坐車去吉安。因為當天回去的時候就很晚了，我們找了個飯館吃了飯就回我同學家休息了。也就是說我根本沒有時間去查這個樓盤的資料。第二天8點左右，金地那邊的銷售人員（後來才知道其實她不是直接屬於金地公司的，而是和金地合作的一個中介公司的）打電話叫我再過去談談，把房子的事情定下來。本來不打算去的，但是我同學恰好有事要去那裡找他們談，我就和他們一起去了。去了後糊里糊塗地被他們銷售人員勸說著趕快把那套洋房復式樓定下來，要不然就被搶走了，大家都知道，搞房地產銷售的人有多麼會忽悠人，他們幾個一起來忽悠我，我根本招架不住。最重要的是，我對長沙不熟悉，我看他們內部的環境，覺得比我所在的小城市確實要好，房價也比較便宜，復式樓240平按117平算，物業費省了，契稅什麼的也少了，說起來確實劃算。當時他們說的價格是70萬，另外要交兩萬的團購費。按240平算起來，加上團購費才平均三千一平。我想好歹也是一個省會城市，這房價夠便宜了。於是我動心了，在沒有跟家人充分商量也沒有跟他們了解足夠多樓盤的信息的情況下，我就掏出卡讓他們刷錢。可是他們要我交5萬的定金，2萬的團購費，一起要刷7萬，我說我的卡上沒有這么多錢，而且為什麼高層的定金只要交1萬，洋房復式樓就要交5萬呢？他們說這是公司規定。見我說卡上沒有那麼多錢，他們又說那你先刷4萬定金和2萬的團購費吧。我也沒多想，當時以為自己撿了個大便宜，生怕被別人搶走了，我就掏出銀行卡讓他們刷，恰好他們的POS機出問題了刷不出，我就說那別刷了吧，後天我從吉安過來再刷吧，到時候直接交首付簽合同。他們說馬上就好了，然後我說是不是該先簽那個訂購協議再刷卡啊，我還沒看到那個協議呢，他們說要先交了錢才可以拿協議來給我簽。我當時也沒多想就等他們把刷卡POS機修好，然後他們刷了我4萬，等了一會兒又來了一個女的拿了個POS機刷了我2萬，刷了兩萬後叫我在一個團購合同上簽了字。再一會兒他們拿走了我的身份證說是准備文件要用。我就把身份證給了他們。然後他們就去准備文件了，不知道為什麼准備一個定購協議他們花了半個多小時還沒弄好，我左催右催，他們只是說快好了，別急。我說我要趕動車，這里去高鐵站還要一個多小時呢。可是左等右等他們還是沒拿協議來給我簽，我一看時間，不行，來不及了，必須得去趕車了，錯過這趟車就沒有辦法在3號那天上午參加酒席了。於是我叫陪我一起在那裡的同學的老公趕快開車送我去坐地鐵到高鐵站。我坐上他的車快出到大馬路上的時候（洋房的售樓中心離大馬路有幾分鍾的車程），接待我的那個售樓員打電話來了，叫我等一下，說文件准備好了，我說我過兩天過來再簽吧，他們說你身份證還在我們這里呢。我才想起身份證，正好拿身份證去吉安那邊的銀行要辦理點事情。於是我只得叫我同學的老公掉頭回去拿身份證，掉頭開了兩分鍾碰到他們的車，跟我接洽的那兩個售樓人員從車上下來，上了我們的車，我說快給身份證給我，我要去趕車了，沒時間了，他們說你快簽一下文件吧，我說我暈車在車上不想看協議，而且也沒時間看，他們說沒關系，我們坐在車上等你。我說，我過兩天來簽不行嗎？難道你們要拿我的身份證來威脅我簽字嗎？他們說沒有呢，反正你錢都交了，就幫個忙吧。我當時都急得不行了，只想他們趕快下車，別耽誤我趕車了。於是就接過他們遞過來的協議，可是一看，不對勁啊，協議就是一個固定的格式的那種文件，上面該填的內容都沒填呢，我說這樣的協議有效嗎，你們不會等我簽了字到時候亂填吧？他們說怎麼會，放心吧。當時我實在是急得不夠理智了，再加上本來就暈車，就簽了我的名字，把協議給了他們打發他們下了車。幸好我還比較幸運，趕上了車，緊張的神經才放鬆下來。可是因為趕車連中飯都沒吃又一直神經高度緊張，所以又餓又累。一坐到開往新余的動車上，我突然後悔簽字了，心想協議內容都沒怎麼沒看呢，希望不要出什麼事情才好。但是當天晚上我跟在吉安的哥哥姐姐說了買房的事情後，他們都說我太沖動了，不該買復式樓，畢竟不一定去長沙住，買高層的話就算不去住好轉手些。我想想覺得對，就發了條信息給那個女售樓員。可是她沒回我信息。3號我打電話給那個男售樓員說了換房的事情，他說等你來了再說吧。4號，我坐車馬上到他們的售樓部跟他們協商換房的事情，說了半天，售樓員讓我跟他們的銷售主管說。結果他不同意，說公司原則是只能以小換大，以總價低的換總價高的。我跟他講好話，請他幫幫忙，結果那主管一句話：換房不可能，你不要房子可以，那4萬定金就沒有了。沒辦法我只能回家。回家後我老公在網上搜了這個樓盤的信息結果發現金地三千府的業主論壇里有好多關於金地的不好評價，於是我們更加不想要這套復式樓了。過了幾天我帶著女兒和老公，婆婆一起去了金地，我們一起去找他們的銷售主管談，可是還是一樣的，主管說要麼你們就買下這套，要麼就虧了4萬的定金。換房是不可能的。我老公說你們的銷售人員在別人趕車時利用身份證上了別人的車賴著叫別人簽字，這不合規矩吧？經理不理會，丟下一句，你們可以去找律師跟我們打官司，我們有法務部處理這件事情。我說那我們去工商所找消協，他回答隨便你們。那態度那語氣好囂張還帶有一點蔑視的意味。我們打了消協電話，也打了電視台的電話，都沒有用。哎，沒辦法，只能回去。我們打算找律師，於是我和老公仔細看了協議，發現上面的條款全是霸王條款，交了定金就必須買房，否則定金就別想拿回來。哪怕是銀行按揭辦不成的原因買不了房都不給退定金。這條款也太不公平了。我絕望了，放棄了走法律途徑。可是我老公發現一個問題，協議上的默認定金是兩萬，為什麼他們給改的四萬呢？我仔細一看，對呀，我簽字的時候這協議還都是列印出來的字，沒有寫上去的字呢，這個四萬的定金是後來用筆改了的啊。我就拿這件事問那個銷售人員，沒想到他說那個協議不是他們本來要用的協議，是因為我那天趕時間，他們太匆忙了，才沒有從電腦上列印出來本來要用的協議，臨時用了以前的協議簽的。本來他們的定金本來要10萬呢。我說那你拿別的買復式樓的客戶的訂購協議給我看看定金是交多少？售樓員說不行，那是商業機密，不能隨便給別人看的。我說那你拿一份空白的給我看吧，他也說不行，因為那些協議由後面的財務管理，他們調動不了，我說只是一份空白的協議你們一個公司的人都調動不了嗎？他說是的，沒有辦法給你看。我知道他們是在推脫，可是我也沒有辦法，我一個外地人，沒有那麼多精力跟他們斗。當時想了很多辦法，想找電視台幫忙，人家也說你為什麼要簽字呢，簽了字我們沒辦法幫你了。找工商局消費者協會，被噴了一噸，你幾歲了，怎麼買個房子像買白菜嗎？我說不出話，千錯萬錯都怪自己頭腦簡單輕易簽字了。這樣折騰了幾天，我確定我是沒有辦法了，在網上搜有些人說除非去鬧，我想我也鬧不出來。算了吧，再求求人家，看能不能通融換套高層的。我於是又撥通了售樓員的電話，跟他求情，說了很多好話，最後他說我幫你申請下吧。我很高興，等了一個星期，我打電話問，申請得到同意了嗎？他說我幫你說了很多好話，我們經理才同意你換，但是要按現在的房價換，現在高層的房價漲了一百元一平了。我說高層的漲了洋房復式樓的應該也漲了吧？不能按國慶節的價格換嗎？他說不行，你要換的話就按高層現在的價格換。我想漲一百也就虧一萬多，總比虧四萬好吧。於是我答應了。他說你同意的話這兩天就過來吧，順便帶首付款和相關證件來，看中高層的房子就直接付首付簽合同，你在洋房這邊交的錢到時候給你轉到高層部去。我很高興地答應了。第三天我去了他們那裡，洋房部的那個售樓員把我介紹給了高層的一個售樓女孩，陪我看了高層的房子，選了一套，在准備簽合同時，他們高層的銷售經理叫我寫一個換房申請，叫我把我的情況寫清楚，然後他們第二天開會時再提出來討論，我說你們不是已經同意了嗎？那個經理說沒有，這是一個程序，你就照做吧。然後我寫了換房申請，他們說要我等兩天等通知，我說我趕著回去，能不能電話申請下，可以的話我就等，不行的話就回去了。最後他們讓我等了兩個多小時，告訴我說不可以，上面領導不同意換。我暈，怎麼出爾反爾呢？說好可以換才來高層選房的啊。怎麼能這么耍人呢？可是經過這么多次和他們的接觸，我知道我說什麼也沒有用了。於是我絕望了，徹底放棄了。虧就虧了吧，就當交學費了。於是我跟他們申請退團購費。
定金虧了就虧了，我沒什麼話說，說到底怪自己不謹慎，輕易簽字。可是團購費是合同上寫了房沒買成就可以申請退款，而且申請退款一個月內他們要把錢退到我的賬上的。心想這應該不會再出什麼問題了，可是事與願違，又出問題了。他們告訴我武漢總部那邊不同意換房後，我徹底放棄了換房，接受了虧掉4萬的事實。於是我向金地的銷售人員提出退團購費，這時候他們說團購費不是他們公司收的，叫我找收團購費的公司。我說交錢的時候你們怎麼不說你們不是一個公司的呢？你們兩個在一起，跟一對好搭檔一樣，現在說不是一個公司的？再怎麼樣我是在你們的售樓中心刷錢給他們的。他們再怎麼說也是你們的合作夥伴，你們怎麼可以這樣？他說團購費打在一個受監控的賬戶里，開發商金地集團也有份，那個中介公司也有份，你打電話給中介公司的人吧。哎，才知道原來那個女銷售員是中介公司的人，真的是夠糊塗的，他們為什麼一開始不跟我介紹清楚呢？事已至此，多說沒用，我只能打電話給那個女銷售員，我說你們來幫我辦理退團購費的事情吧。她答應的很痛快，說他們的財務馬上來馬上來。可是等了一個多小時，快天黑了都沒有來。於是我再打電話，她說你先回去吧，我會幫你辦理的。我說不用走一個書面程序嗎？她說不用不用，到時候我們公司財務跟金地開發商的財務走完幾個程序就直接把錢退到你的卡上。你把賬號發給我就可以了。雖然覺得不妥，但是他們不露面我也沒有辦法，幸好，經過了前面那麼多事，我留了個心眼，電話錄音了。免得他們再耍賴。然後我身心疲憊地離開了長沙回家了。回家後我隔兩三天就問退款的進程，他們每次都是以走程序為借口打發我。我心想合同上寫明了提出買房失敗提出退團購費的申請一個月內他們要把團購費退到我的賬上的，你們再拖也就拖一個月吧。可是一個月的時間快到了，我打電話給她。她說錢不會少你的，只是時間晚一點的問題。我說合同上寫好是一個月退到賬上的，你們一個大公司連合同條款都不遵守嗎？還有沒有誠信？結果她掛了我電話，再打電話不接，發簡訊不回。一個月到了我再打電話給她，結果是另外一個人接的，說我要找的人在睡覺，我說上午10點了還在睡覺嗎，你們周二不上班嗎？她說是的。擺明了是故意不接電話，就算是睡覺不至於客戶的電話都不接吧？沒辦法我只有打到金地那個售樓員那裡。沒想到他也是說不會要你的錢的，這個月應該會退給你，我說已經過了一個月了，為什麼還要拖一個月？合同上不是說好一個月到賬嗎？為什麼我叫你們退定金的時候你們拿協議來說我，現在我要退團購費了，你們為什麼不能遵守合同呢？你們還是大公司呢？連這點契約精神都沒有嗎？沒想到他說反正就這樣了，錢是不會少你的，但是要等一段時間。你也可以去法院告我們或者採取你們能採取的手段來處理。言下之意，就是不管你們怎麼來都沒有用，反正是我們說了算，我們想怎麼樣就怎麼樣。那語氣好像是他們的後台有多硬，和政府部門的關系有多好似的。我憤怒了，太囂張了，明明是你們理虧，憑什麼這么囂張？憑什麼你們要吞我的定金的時候就拿協議上的簽字說事，而現在要退團購費了，你們又不按照合同辦事呢？是看準了打官司很麻煩，需要很多時間和精力，所以量定我們不敢跟你們耗嗎？吃定了我不是長沙本地人，斗不過你們嗎？以為你們是上市公司就很了不起了嗎？吃准了拿你們沒辦法嗎？這是弱肉強食的社會嗎？沒有是非對錯了嗎？太過分了！難道金地集團強大到可以天不怕地不怕了嗎？真希望有關部門可以管管這些囂張的行為。真希望有關部門可以出台一些法律條款可以管管購房協議里的霸王條款。不是說明顯不公平的協議本身就沒有法律效力的嗎？為什麼沒人管呢？我最好奇的是長沙的金地員工這么辦事，這么說話金地的老總知道嗎？是他授意他們這么工作，這么對待客戶的嗎？另外很奇怪，房地產開發商難道是以賺客戶的定金為主嗎？為什麼他們寧願吞掉客戶的定金也不願意答應客戶換房呢？真是規章制度太死板的問題還是內部另有貓膩呢？
經過這件事情，我不禁感慨起來：我們弱小老百姓辦事一定要小心謹慎，否則一旦出了什麼差錯只有任人擺布吃虧的份。還有就是買房一定要謹慎，千萬別輕易交錢，除非是經過深思熟慮認定了要買了，而且各方面都沒問題了才買。我當時交錢的時候連是定金還是訂金以及它們的區別都不知道，夠白痴也夠冤枉。希望不要有人重蹈覆轍！不過話說回來，就算我們夠聰明也沒有用，重要的是要夠強大，有關系。要不然合同上規定一個月內要退到賬上的錢他們敢拖著不按時退嗎？要是有懲罰措施他們還敢這么拖嗎？所以我想說一個社會如果普通老百姓遇到難事，沒有地方可以尋求快速有效的幫助，只能憋屈地受著的話，那麼老百姓的幸福感以及社會的真正和諧就是很遙遠的事情。