金地集團合作模式

A. 金地集團的行業技術含量是什麼急需

從事房地產開發經營業務，那應該是怎麼蓋好房子，找些好的銷售人員。堅持快速銷售、快速回款的原則，提高公司應對未來不確定性的能力，降低公司的財務風險。 補充： 【最新公告】 【2010-01-15】刊登A股股票期權計劃（草案）的公告 金地集團董監事會決議公告 金地(集團)股份有限公司於2010年1月14日召開五屆三十七次董事會及五屆八次監事會，會議審議通過關於《公司A股股票期權計劃(草案)》的議案： 本計劃授予的股票期權總量涉及的標的股票數量為9937萬股，占授予時公司股本總額的4%,本計劃授予的激勵對象總人數為224人，占員工總數的4%左右。每份股票期權擁有在行權有效期內(自股票期權授予日起7年)，在滿足生效條件和生效安排情況下，以行權價格14.12元購買一股公司股票的權利。標的股票來源為公司向激勵對象定向發行股票。該事項尚需報中國證監會備案無異議後提交公司股東大會審議。 為增強區域公司運營效率，提高開發效能，公司於9月11日通過掛牌方式 以15.9億元的價格獲得廣州市番禺區中心城區南區規劃濱江大道（規劃高速公路）北側、規劃大涌路東側政府儲備用地南區地塊4-2 地塊。該地塊佔地面積243989 平方米。 負面因素： 1、房地產周期：公司主要為地產開發業務，目前房地產市場處於調整周期，成交量縮小，價格仍處於下降趨勢。 綜合評價：通過減少新開工面積並放緩拿地節奏，同時加大銷售力度，公司預收賬款顯著增加，凈負債率比期初明顯下降，財務狀況變現良好。面對房地產行業尚未走出調整周期，良好的財務狀況較為關鍵。 補充： 盡管我國房地產市場再次調整的可能性較大，但調整的具體時間和幅度主要取決於政策尤其是貨幣政策和宏觀經濟走勢兩大因素。從政策因素來看，隨著經濟企穩回升態勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產市場調整；但從宏觀經濟運行來看，國際金融危機沖擊最壞的時期已經過去，明年經濟形勢好於今年，這又對房地產市場起到促進作用。總體判斷，盡管我國房地產市場存在調整的可能性，但2010年全國房市調整即房價和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的調控政策，不排除明年房價又會延續價格非理性上漲。 1．房地產開發投資增速將在15%左右 2010年全年房地產開發投資將較快增長，房屋新開工面積負增長的情況將明顯改善。首先，今年以來房價上漲和銷售回升將推動開發投資增加。其次，國家降低房地產開發項目資本金比例將降低行業融資門檻，增強開發商的投資能力。第三，房屋銷售的增加使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵開發商加快投資。第四，十大產業振興規劃的出台將對相關產業的投資起到刺激作用，必將帶動商業營業用房投資較快增長。再加上政府對保障性住房的建設力度不斷擴大，預計明年房地產開發投資將繼續保持較快增長，全年增長15%左右。 2．全國房價大幅下跌的可能性不大 隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現房價和成交量出現下降的可能。但總體上看，受宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性總體寬松和消費結構升級等因素的支撐，明年房價大幅下跌的可能性不大。 3．全國房地產市場風險主要集中在一線城市 這里仍採用「房價收入比」來衡量實際房價的高低及其泡沫程度，我們測算了全國34個省會城市和計劃單列市的房價收入比。結果（見表4）顯示， （1）絕大多數城市房價收入比偏高。在我國大陸35個直轄市、省會城市和計劃單列市中，房價收入比低於6.0：1的只有2個，高於6.0：1小於8：1的地區有12個，介於8：1和10：1的地區也有12個，高於10：1的有9個。 （2）房價收入比偏高的城市主要集中在一線城市和經濟發達城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發達城市，房價收入比均超過了10：1，大多數中西部地區城市房價收入比普遍較低。 （3）中西部地區的一些城市房價收入比也偏高，需引起關注。如西北地區的蘭州和西安，西南地區的成都、南寧和昆明，中部地區的南昌和太原等。 影響房地產業發展的主要因素。經濟，需要宏觀經濟的持續發展，奠定人們整體購買力的基礎。人口，就是人口的增長。一個是人口總量的增長增加了對房地產的需求，一個是城市化。技術，技術因素使得房地產開發的產品類型發生改變，比如建造高層建築的能力在增強，影響到房地產的產品類型。土地使用模式，國外有國外的模式，中國土地使用的模式將來也會發生變化。從土地的拿地形式來說，由政府徵收農用地變成國有土地然後再出讓，叫土地儲備，通過儲備，老城區舊城改造完成了土地舒化，拆遷進入市場，將來也可能農村的房地產市場會啟動，農村的集體土地會以一定的形式進入開發商領域。金融體系，支持開發商的金融產品，目前來說比較少，主要是銀行貸款、開發企業上市，從股市上融資。相對於歐美，尤其是美國來說，美國這一輪的金融風暴就產生於房地產、金融衍生產品、次貸危機。房地產類型、開發商，開發商的構成和開發的能力，還有政府對房地產業管理的模式。就住宅來說，提供住房保障的覆蓋面。這些都會影響到房地產業的發展。 不同的經濟因素會影響房地產不同的產品類型。商品住宅受到家庭組成速度的影響，這里指的是家庭的規模，過去是幾代同堂，現在越來越小家庭化，兩代戶比較多，所以平均一戶家庭人口不超過三個人，2.8、2.9個人，每戶就需要一套房子，即使總人口不變，由於戶數增加了，也會使得對住宅的需求量增加。現在還有離婚率的增加，本來是一戶又分成了兩戶，兩戶又需要兩套房子，所以家庭的小型化就導致了對住宅的需求增加。2010年的變化。首先看一下宏觀面的政策變化，因為中央的經濟工作會議已經召開，一些宏觀經濟管理的政策已經逐漸明朗，有積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持靈活性，4萬億投資繼續實行，支持消費信貸，極大保障性和棚戶區改造住房，國家要繼續增大支持力度，加大供應。保障性住房在09年沒有完成計劃，只完成了20%多的計劃，在2010年保障性住房會進一步有所增加。棚戶區改造有優惠性政策。增加土地供給的政策在明年會進一步採用，開放中小城市戶籍，戶籍政策會進一步寬松、進一步放開。加強市場監管，對房地產市場的監管會採取不同的動作，對開發商屯地不開發還會增加查處的力度，捂盤惜售，也會增加對捂盤的監管。 如果市場過熱，可能就會帶來政府的警覺，害怕引起後續的風險，有可能出台抑制的政策，比如二手房交易的優惠稅率，原來減免營業稅是兩年以後二手房交易就可以優惠，現在恢復到五年了。嚴格土地出讓金的繳納。08年為了扶持房地產市場，第一批可能繳納兩成或者三成，最近中央出台了政策，土地出讓金拿地的時候要一次性的至少繳50%，這一點也算是優惠的，因為06、07年的時候要求一次性付清。限制野蠻拆遷。國家《城市房屋拆遷管理條例》要做明顯的修改。差別利率，可能要做一定的調整。 補充： 小妹啊，以上這些可以嗎。不要考100分啊， 需要還有啊，還要嗎。。。呵呵 追問： 哪有？我是在做證券分析的報告，該死的作業，討厭死啦！！！還有什麼切合我問題的嗎？ 回答： 救命啊，我已經暈倒了。不知道了。。。。。。 補充： 既然你要，哥還可以給你。 參考如下「 1月13日的新聞發布會，實際上由住房城鄉建設部副部長齊驥主導，齊驥首先表示，最近一些調控政策都是在鼓勵和支持居民合理住房消費，同時抑制投資投機性購房。 「今年將有600萬套左右政策性和保障性住房開工建設。」齊驥說，這600萬套主要包括五大類，分別是限價普通商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房、城市和工礦棚戶區改造。 住房的開發建設需要土地供應的有效配合，就此國土資源部(下稱國土部)副部長 小蘇說，未來國土部將從兩個方面開展工作：一是按照住房為主的房地產業建設用地的實際需求，確保土地供應；二是在已供應的土地上，要促進企業按照有關規定要求及時能夠開發建設，形成有效的房屋供應。 對於合理住房供給的財政支持，財政部部長助理王保安表示，財政部門對棚戶區改造要加大支持，這些支持包括免稅、免收行政事業性收費、政府性基金和土地金等，銀監會副主席王兆星也表示，銀行將對符合條件的項目給予積極的貸款支持。 而在調控房地產需求上，央行和銀監會發揮著更為主動的作用。 「商品住房的供求關系更加平穩，供求關系平穩以後，它的價格將按供求關系去調整和浮動。」這是齊驥的目標，也代表中央此輪調控的真實想法。

麻煩採納，謝謝!

B. 金地集團未來的發展前景

金地集抄團是除萬科和保利之外成長襲性比較好的房地產公司，未來金地將通過資產管理業務來開拓新的盈利源泉，重點加強基金的募集能力，提高融資能力和獨立投資能力。目前金地旗下專業從事房地產金融業務的子公司穩盛投資，有望在三年內成長為管理百億資產規模、有強大產品開發銷售能力、依照國際化標准運作、市場領先的基金管理公司。
房地產企業的發展方向是和金融融為一體，近十年來，中國房地產獲得了長足的發展，在這個過程中，金融作為房地產業發展的重要支柱，與房地產業共存共榮。隨著中國金融機制的日益健全，金融對房地產的推動力量日益凸顯，房地產金融創新通過不斷整合行業上游價值鏈條，形成房地產行業新的業態模式。

C. 傳遞價值 成就你我 投資就找縱橫柏匯

金融危機的原理如下：隨著人類技術的進步，區域的觀念開始模糊，世界是一個互相依賴的共同體，我依賴你生產的襪子，你可能依賴我生產的礦石。 在一個島上有一群人，島上除了幾樣產量不大的生活必需品以外什麼也生產不了，島上的居民用一種叫RMB的貝殼，作為錢來花，就是椰子一個3貝殼，淡水一桶5貝殼等等。這時大家想生活的好一點，可是島上又生產不出這么多東東。於是就想用自己的勞動力和別人換。 這個島不遠處有一個大島，上面什麼都有，人家使用一種叫做USD的貝殼做交易，於是小島上的居民就到大島上的工廠游說，我們這里工資低，原料便宜，沒有土地使用費用，還免稅，到我們這里來投資吧。大島上的有錢人覺的有道理就試著在小島上開了一些工廠，可是馬上問題就出現了，小島上RMB和大島上的USD是2：1的，也就是說在小島賣2個貝殼的東東在大島也要賣1個貝殼。大島雖然有許多劣勢但是因為工廠多，上下游配套的運輸成本低，加上工人熟練，成本和小島的產品沒有太大的價格差。這個時侯小島的酋長就想出了一個辦法，讓島上的巫師忽悠大家，小島上的貝殼和大島上的不一樣，大島上的有神力，所以值錢，我們的貝殼和他們的貝殼要8：1才合理。大家一聽原來是醬紫呀，於是就用自己的8個貝殼換大島上的一個貝殼了。這樣小島上的物價和工資就是大島上的八分之一了，大島上的公司就紛紛到小島上來設廠，賺了大錢，他們把錢匯回大島上發展科技，然後再把發展好的產品在小島生產。這樣過了30年。。。。。。 慢慢的大島上的工廠就越來越少了，全變成了科研基地，同時出現了為科研基地里的人服務的行業，像剃頭呀餐館呀驢友呀醫院等等，當然還有HD區，呵呵。大島上的居民有好多錢，而且他們知道小島上的工廠可以為他們未來帶來更多的錢，於是他們就拚命的借錢炒房子、炒股票、炒花生！！！反正有什麼炒什麼！物價開始飛漲了！小島上的酋長一看呵呵賺錢的機會來了，趕快串通巫師，又把RMB和USD的價格定在了6：1，這樣小島的產品也普漲了25%。突然有一天大島的人們發現所有的東東都炒不上去了，因為沒有人接手呀，東西太貴，賣不掉了，於是趕快競相壓價，想把自己的東東賣掉，市場上一下全是東東沒有買主。小島上的工廠主一看自己生產的東東賣不掉了。只好關了工廠回大島去。這一下小島可炸了窩嘍！辛辛苦苦30年一夜回到解放前！都是可惡的酋長和巫師搞的鬼，去找他們算賬！！！這時候酋長和巫師更著急，怎麼辦呢？眼看著自己舒適的生活不保了。這時候巫師出了個主意。。。第二天酋長宣布進行一個聰明絕頂瀟灑蓋世全無敵的4萬億貝殼救市計劃，就是讓所有島民都到島上搬石頭運到海邊，再從海邊把石頭搬回來，每人每天1000 RMB貝殼，工資由酋長出！！！小島的居民們馬上激動萬分統統流下了熱淚，在歌頌了英明的領導，並跳了一段草裙舞以後就回家了。總算是解了酋長和巫師的燃眉之急，可是長此以往酋長雖然FB，也沒有這么多貝殼往裡填呀！巫師這時候又想出了一招。。。又過了一天，巫師出面了，他把大家召集起來說：「哎呀！我昨天被驢踢了，在朦朧中來到了仙界，見到了神仙mm，神仙mm說我們的貝殼和大島的貝殼要20：1呀！要不然就有天災海嘯了！」大夥兒一聽可嚇壞了，趕緊按巫師說的做，這樣小島的貝殼和大島的貝殼就是20：1了。。。 話說大島的商人自從從小島撤資之後回到大島，每日精神恍惚，想想自己在小島的生活那是多麼愜意呀！每天XO喝著，鮑魚吃著，還有小島的美女陪著，何其快哉！現在又是何等凄慘！這一日收聽大島上的胡謅廣播電台的廣播，廣播里說小島為了預防海嘯，已經將貝殼的比值降到20：1了，東西賣的好好好便宜呀！！！他趕快算了算，咦！要是這么便宜的話，在小島設廠還是有賺的，於是他趕緊回去又在小島設廠了。這時候小島的居民聽說工廠又開了，紛紛回到工廠上班，那個大島的商人又賺到了，大島的科研機構也重開了，於是循環又開始了。 中國房地產20年20強企業 萬科集團 這或許是一家用不著寫推薦理由的企業。它成立於1984年，比中國房地產市場化的歷史還要長；它在中國房地產第一品牌的江湖地位沒有任何人爭議；它有一個明星味最足的領軍人——王石；它經歷了中國房地產企業多元化和跨區域的極致，現在它固執地只進行住宅開發；它在2007年創造了中國房地產企業一個最新的紀錄：年收入500多億元。 中海地產 在歷史和規模上，中海地產可能是唯一能與萬科較勁的地產企業。跟萬科同時於1988年在深圳進軍地產領域，截至2006年底，中海地產在內地已完成和計劃投入的房地產投資額達人民幣964億元，開發總量（含已建成、在建和即將開發的）超過2250萬平方米，已經成功發展了數十個房地產項目，目前在內地擁有土地儲備面積超過1800萬平方米。中海地產提出的「以過程精品塑造樓樓精品」的理念，影響著無數的中國房地產企業。中海地產在建築質量、物業管理上的成就，一直被奉為佳臬。 中體奧林匹克花園集團 2008年，將是對成立8年的中體奧林匹克花園管理集團的一個完美贊嘆。在響應國家體育總局「全民健身」的號召，宣傳奧林匹克的精神文化，在體育與地產嫁接的復合地產的理念下，在21個省、42個城市造就53個奧林匹克花園，涉足了從發源地廣東傳遞到上海、北京、天津、沈陽、武漢、長沙、常州、青島、成都、惠州、佛山、連雲港、本溪……在每一個所遍及到的城市傳播著奧林匹克文化，同時也傳播著全新的運動型健康社區的生活方式。其運用直接投資、參股以及品牌合作、管理服務等方式實現奧林匹克花園連鎖開發經營，堪稱中國房地產連鎖經營的第一品牌。而在2008年之後，中體奧林匹克花園管理集團能否更上層樓，引人關注。 SOHO中國 潘石屹、張欣的「土」、「洋」結合，造就了中國民營企業最大的IPO以及亞洲最大的商業地產企業IPO。SOHO中國可能是中國最個性張揚和時尚的地產公司，為北京白領階層打造獨特的生活空間和時尚的生活方式，它甚至創造出一個獨特的「SOHO人群」，成為潘石屹和SOHO中國的忠實擁躉。可以預見，在資本市場強大支撐下，SOHO將更多、更頻繁地出現在北京街頭。或許，沒有SOHO，中國房地產將失去一抹光鮮的顏色。 東渡國際集團 成立於1989年的東渡國際集團，目前已在上海、南京、蘇州、成都等城市及香港、美國等國家和地區擁有十餘家全資子公司，並與中國最具影響力的傳媒集團之一——解放日報報業集團共同組建以房地產開發、傳媒投資為主的上海東渡解放投資有限公司。這家有近20年歷史的地產企業卻厚積薄發、推陳出新，打出「青年置業」的口號，以實現青年人在不同階段對未來空間的美好需求。這種市場細分的開發理念，不但為東渡國際找到了「藍海」，同時也為都市年青人解決了購房難題，起到來一個企業公民的社會責任。 合生創展 合生創展是每一家中國房地產企業都需要認真對待的對手。它1992年進軍房地產業，1998年在香港聯交所主板上市，縱橫廣州、北京、天津、上海，涉足住宅地產、商業地產、酒店地產、旅遊度假產業和物業管理產業等幾乎所有房地產產業鏈。偏重於歐陸建築的風格，令合生品牌在急迫於提升居住升級的中國城市人群中備受追捧。 華潤置地 作為香港華潤集團的地產生力軍，華潤置地在中國內地縱橫13個年頭，已經發展成為總資產超過170億人民幣、凈資產超過80億人民幣，累計開發面積近500萬平方米的綜合型地產企業，已進入北京、上海、深圳、成都、武漢、合肥、杭州、無錫、大連、寧波、長沙、蘇州、重慶、沈陽十四個城市。2007年，華潤置地整合其在北京、上海、深圳等地業務。相信在華潤集團的強大支撐下，華潤置地的下一步尤為令人期待。 遠洋地產 遠洋地產成立於1993年，以北京為基地，將業務擴展至珠三角及環渤海灣地區，主要開發中高端住宅、高級寫字樓、零售物業、酒店式公寓及酒店，其遠洋系列品牌更是蜚聲京城。2007年9月28日，遠洋地產在香港聯交所主板市場成功掛牌，創下了全球地產企業募資額第三、中國第二的排名。 金地集團 金地集團初創於1988年，1993年開始正式經營房地產。2001年4月，金地(集團)股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。已經建立以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區域擴張戰略格局，並已成功進入武漢市場。金地堅持以產品為核心，開發了金地海景花園、金地格林小鎮、格林世界等中國著名樓盤品牌。 卓越置業 卓越集團自92年開始分別在深圳、北京、上海、海南等地參與投資房地產項目。2004年，卓越集團正式啟動集團化品牌戰略，提出「生活美學」的品牌核心主張，確立了「立足深圳、布局中國、努力成為中國房地產行業持續發展的品牌企業」的宏大規劃，目前集團已經成立了武漢、長沙、重慶、青島、廣州、東莞等分公司，土地儲備超過800萬平方米。 創建服務理念 提高企業競爭力 IBM到底賣什麼？IBM賣的就是服務 ！ 無論一小步，還是一大步，總是用服務帶動世界的腳步。 服務，從字面上理解，就是給他人提供幫助的一種行為。營銷范疇中，就是給消費者（客戶）提供一種產品之外的幫助。其中有產品售前使用幫助、售中咨詢幫助、售後維護幫助等。 進入21世紀以來，在全球經濟一體化的時代背景下，企業的競爭已經由產品及價格逐漸轉移到對客戶的爭奪，客戶服務已經成為主宰企業生死存亡的重要指標。 服務是全公司的事，不是個人或一

D. 金地新家家裝和金地集團是什麼關系

金地集團是國內的十強房企，而新家家裝是他們自己的家裝公司，這實力也是不俗的哦。

E. 四大地產：保利、萬科、金地和 都是國有企業還是民營企業

保利是央企，萬科、金地是民企。

中國保利集團有限公司（Poly Group）的前身是成立於1993年2月的保利科技有限公司，系國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業。

萬科公司成立於1984年05月，總股本1099521.02萬股（2008年2季度），總部位於中國廣東省深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科中心，現任董事會主席郁亮。

2020年9月10日，2020中國民營企業500強榜單發布，萬科企業股份有限公司位列第9名，營業收入36789388萬元。

金地標榜自己是理科生，它想要藉此向外界展露出在戰略發展、財務管控和產品結構上，有著理性的思維模式和出色的管控能力。

「理科生」的標簽實在很難讓人對這家處於中游、發展平淡的房企產生記憶點。這是一家雖然不是國企，但比國企風格還更保守的企業，除了早年的「招保萬金」金字招牌之外，金地再無顯赫戰績。

(5)金地集團合作模式擴展閱讀

2019年，金地營業收入和凈利潤額增速居於同行平均水平之上，全年實現營業收入634.20億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤100.75億元，分別同比增長25.1%和24.4%。

毛利率水平盡管有所下跌，但依然領跑同行。金地2019年綜合毛利率、凈利率分別為40.5%、24.5%，其中房地產業務毛利率41.26%，比上年降低1.82個百分點。

毛利率如此之高，或許要得益於金地的「小股操盤」模式。近幾年，金地的規模增長大部分是靠大量合作開發項目產生，因而這幾年金地的少數股東損益逐年增加，未來有可能進一步稀釋歸母凈利潤。2019年，金地的少數股東損益佔比為34.8%。

F. 金地物業進入成都合作的第一個項目是在天府新區的一個項目

 天府新區首批紅利受益者天府城，於2015年1月18日在銷售中心舉行盛大的物業簽約儀式。138萬㎡城南巨鱷天府城定位國際城南新中心，剛於12月9日舉行開工儀式確定與中建一局的合作關系，一個月後又強勢引進金地物業，可謂強強聯合，著實萬眾期待。

  簽約儀式人頭攢動，氛圍熱烈，成都中奧華實業與金地物業服務集團雙方代表共聚一堂，在這里舉行了盛大而隆重的簽約儀式。全國物業管理龍頭金地物業攜手天府城百萬平米級城市綜合體項目，標志著金地物業正式亮相成都房地產市場，為天府城的業主提供親情化和充滿人文關懷的服務，締造奢尚、尊榮、舒適、安心的生活，共築城南標桿人居品質住宅，引爆新一代「居住革命」。

  下午兩點，簽約儀式正式開始，中奧華實業、金地物業的相關領導、天府城項目業主、成都主流媒體共同見證了這一場盛會。一場聲、光、色、形的品質體驗，讓到場的來賓以及1400餘組客戶體驗一場品質之旅。

  國家一級物管資質，全國物業服務質量TOP1

  金地物業誕生於改革開放和中國現代物業管理的發源地——深圳，作為金地集團戰略成員企業，全國首批一級資質的物業管理企業，中國物業管理協會常務理事單位，2014年「中國物業服務百強企業服務質量全國第一名」，2014年蟬聯「中國物業管理企業品牌價值10強全國第二名」和「中國物業服務領先品牌企業全國第二名」。

  金地物業領先行業提出了「7×24ⅹ365無間斷服務」、「干擾極小化」、「常規服務+個性化菜單服務」，實現著從需求到滿意的轉化。同時「菜單服務」、「量身定製」等一系列特色服務模式，也將在天府城項目得到執行，滿足業戶的個性化需要，形成鮮明的服務特色，滿足業戶的尊貴感、尊重感、愉悅感。

  天府城強強聯盟，強勢引入國際一流合作夥伴

  天天府城矗立於天府新區門戶的天府大道中軸主線，獨佔新川片區的商務頭排核心，扼守城南財富要道，坐享新區內百億級城市公共配套。項目擁有 138萬㎡超大體量，涵蓋70萬㎡商業中心，集商務、商業、投資、居住、購物於一體，是南延線上唯一的在建百萬級城市綜合體。

  秉承領袖級的項目必需要最強勁的實力夥伴來並肩作戰的原則，全球最大國際承包商—中國建築的核心子企業中建一局、澳大利亞最大的建築設計公司之一柏濤建築設計、風景園林設計甲級資質的重慶日清城市景觀設計有限公司等國際一流、國內領先的行業先鋒都已經成為天府城的聯盟夥伴，將為不斷拔升天府城城南標桿地位而助力。天府城不僅將引領國際城南邁入一站式生活，也將成為區域600萬人口新的商業中心與潮流聚集地。

  天府城不僅在住宅的規劃設計、建築施工等方面精益求精，對於物業交付前、後的服務體驗及業主的生活方式也極為重視，並將其視作塑造社區品質的重要因素。此次金地物業首次進入蓉城，選擇與天府城攜手不僅對本社區居住品質與未來升值是一個有利的保障，同時也有助於大力推動國際城南區域物業管理市場的發展，而且還將全面提升區域板塊內的人居品質。

  引爆新一代的「居住革命」，奠定城南標桿戰略地位

  天府城項目發展之初一直秉承，「為城南定標桿，為天府定中心」的核心戰略思想。作為天府新區在建百萬級旗艦城市綜合體，天府城在二期79-104㎡面積段住宅雲天府系列首次提出了「十大極致顛覆」「八大升級」核心策略，包括150米極致高度，當之無愧新國際城南絕對地標；14%的超低建築密度；100畝超奢華園林；最大內部樓間距達260米；最大外部無遮攔視野達3000米；33度黃金轉角設計實現戶戶最大景觀面，打造比肩一線豪宅的社區景觀環境；3部電梯4戶住宅的絕對豪宅配比；5大奢華會所；一流的品牌選材等硬體標準的升級……一系列數字背後，濃縮了天府城追求產品極致、提升產品價值的「十大人居標准」，必將成為成都樓市新的極致人居典範。同時，為更好的體現定製服務，天府城作為天府新區首例智慧綜合體，為業主提供多種多樣的智能化、定製化服務，全力為業主打造品質生活。中奧華實業相關領導表示，項目還將繼續努力提升項目軟實力，比如現在引進金地物業做住宅服務，可能還會引進一個國內頂級商業機構來做商業服務。在後面，天府城項目一定是致力於售前、售中、售後的全方位服務，更關心產品交付後業主的真實使用感受，引爆新一代的「居住革命」，奠定城南標桿的戰略地位。

G. 招保萬金的強強聯合

新政之後，房企強強聯合的現象正在進一步地擴展與深化。宏觀經濟調控以及針對房地產行業的調控使得開發商不得不重新審視自己所處的緊張處境，攜手共渡難關成為業內無需多言的共識。因為曾經的「獨狼」時代已經遠去，面對現實，開發商之間的合作精神開始勝過競爭意識。
當然，各開發商合作的決策出於各種原因。在這其中對資金風險的規避、獲取優質土地、引進先進經驗、拓寬融資渠道等是開發商最想看到的效果。
萬科：預計2012年80%~85%項目合作開發
針對宏觀經濟環境的變化，國家經濟工作的重心逐漸由確保經濟增長轉向管理通脹預期，貨幣政策也由適度寬松轉向穩健。2010年四季度，央行兩度加息，2011年2月，央行再度上調金融機構人民幣存貸款基準利率。並且，監管部門要求銀行加強對房企貸款的風險管理，對房地產信託融資的管制也更為嚴格。據統計，2010年房地產開發企業資金來源中，國內貸款的比例由2009年的19.8%下降為17.3%。此外，多個城市出台了商品房預售款監管方案，對預售款的使用進行限制。
「未來一段時期，行業資金面緊縮將成為大勢所趨，這意味著企業必須加強資金管理，更為重視財務安全，另一方面，企業也需要提升現有資源的使用效率，強化內生增長能力。」萬科稱，在當今環境下，萬科尤為注重自身的財務安全與資金使用率。
資金鏈猶如供血的血脈，而支付土地出讓金費用的時候往往是房企最「滴血」的時候，因此在拿地上，聯合同行一起摘下巨額土地，可以明顯分擔資金風險。
以萬科與五礦建設合作為例，後者由於是央企，在嚴格的信貸政策下其身份的優勢在獲得貸款上多少有所體現，而同時，類似五礦建設非主營房地產業務的央企國企進入房地產行業也較晚，由於缺乏經驗，因而在一開始藉助大型的、成熟房企提供品牌與技術的支持也是非常有利的選擇。
將一筆資金分散到多個項目中，也同樣是萬科在當今環境下降低風險的方式。也就是說，在當前房企融資渠道收緊的環境下，要減少對信貸的依賴，同時又要提高周轉率和市場佔有率，意味著以前做一個項目的資金和其他各類資源，現在要分散到多個項目上。
房地產咨詢機構同策在一份報告中指出，「以近期萬科在北京、深圳、廣州、南京、天津、沈陽新增的7個項目為例，其中4個項目萬科都只佔49%~50%的權益，在合作的過程中，萬科盡顯資金騰挪之招數，不僅整合了資源、降低了自身部分的成本、分散了風險，也減少了對金融的依賴，從傳統的房地產開發商向資源整合者和品牌輸出者轉變。萬科表示，預計到2012年，合作開發的項目占總項目的比例將提高到80%~85%。」
從萬科2010年年報看，目前與萬科有合作關系的房企有保利地產、中糧地產、中航地產、雲南城投、浙江南都宋城等數十家房企。
另一方面，萬科在開發項目上採取的合作方式為其自身的快速發展起到了很有力的推動作用。
萬科在去年創造的1081.6億元銷售額中，有相當一部分是來自合作開發。根據萬科提供的數據顯示，2010年萬科合作開發的項目佔全部項目的80%。
這是一個相當高的比例，但是萬科方面並沒有透露1081.6億元銷售額中屬於萬科的權益數字，萬科集團總裁郁亮只表示：「萬科的銷售額包括萬科負責操盤的，或者打萬科LOGO的，也有個別項目交給別人操盤。」
但可以肯定的是，大膽和大面積採取並購和代建的合作開發模式，為萬科快速拓展市場份額發揮了重要作用。按照銷售金額口徑計算，萬科去年在全國的市場佔有率為2.06%，比2009年增加0.62個百分點。
保利：與招商地產聯手斬獲優質土地
各房企採取聯姻的原因各有不同，例如對於保利來說，它所擔心的是，目前和未來要獲得優質土地是一件頭疼的事情。
隨著房地產市場的不斷發展與規范，房地產行業的集中度在逐步提高，並且行業外的不少大型企業也在大舉介入房地產行業，這致使行業的競爭日趨激烈，這一點尤其體現在土地市場的競爭上。
讓保利深有感觸的是，自己在核心區域獲取優質房地產項目的難度正在越來越大，它的擔心的確有依據可循，觀察保利從去年11月至今年2月進行的一連串的拿地消息可以發現，保利所獲取的土地中鮮有城市中心區域的土地。
既然要保持一定的規模發展，土地資源是必備的資本，那麼在群雄逐鹿的背景下，如何以合理的成本獲取發展必需的土地，並提高公司項目儲備的含金量與分布合理性，成為了保利面臨的一大挑戰。
在這樣的情況下，保利通過合作開發、收購兼並、一級開發、參與舊城改造等方式獲取了大量優質項目資源。
其最近一次與強手聯合是在去年11月，保利全資子公司廣州金地房地產開發有限公司與招商地產通過掛牌方式取得廈門市集美新城區地塊，城區地塊土地用途為城鎮住宅兼容批發零售用地，成交總價為101220萬元，保利承擔50%的地價款。
從保利地產年報看，與其合作的大型房企還有萬科、富景地產等。
金地集團：大力開展基於項目層面的股權合作
一直在地產金融領域勇於進行探索的金地集團，則更願意從另一種角度將強強聯合的手段理解為一種變相的融資方式。
金地在開拓多元化融資渠道方面走得一向比較超前。2010年金地繼續維持著這樣的步伐，在信貸全面緊縮的環境下，實現新增銀行貸款75億元，此外，金地集團方面表示，公司2010年積極深化與UBS、平安信託等夥伴的戰略合作關系，在沈陽、武漢、深圳等多項目上開展合作，除了提供充足資金保障外，在多個項目中進行股權合作也使得其項目的資金壓力得到緩解。
「融資方面，在國內資本市場偏緊的情況下，金地將繼續探尋多元化公司融資途徑，大力開展基於項目層面的股權合作。」金地方面表示。
金地在去年採取股權合作的項目可以排一條長長的單子。2010年1月8日，公司完成與瑞銀合作發起房地產基金首次募集；2010年5月11日，參與煙台市中農大項目股權合作；2010年6月23日，與榮耀商務有限公司合作獲取並與Eternal Union Development Limited 合作開發大連市(2010)-18 號地塊；2010年8月13日，與外高橋合作開發項目；2010年10月9日，批准武漢四新項目合作方案等等。
在拿地策略上，金地通過合作方式降低拿地成本，以此降低投資風險，另一方面，在拿地的對象上，金地在選擇上也有自己規避風險的考慮。
以收購煙台市中農大和珠海市香洲梅華北項目51%的例子來說，國信證券房地產行業分析師區瑞明對此認為，金地對於該兩幅地塊投入的總價較低，佔用資金不多，單價也並不高，煙台項目的樓面地價只有1876元/平方米，盈利空間較大。此外，兩個項目的建築面積都在10萬平方米左右，屬於典型的短平快項目，周轉率高，能夠快速開發回籠資金，因此金地這兩個項目應該能取得較高的投資回報率，風險也在可控的范圍內。
合作基礎：建項目公司避免摩擦
房企在聯合拿地後，進入聯合開發的階段往往會產生一定的摩擦。
多家房企聯合摘牌的土地在開發時可能相互受制。例如，如果其中一家資金不到位或開工時間比較晚，那麼會對其他房企產生影響，因為《建設用地規劃許可證》是針對該幅地塊所頒發的，也即每塊土地只能辦理一個，這樣速度慢的開發商將牽累其他開發商的進度。
其他的沖突還可能出現在項目定位以及財務制度上。因此，合作方聯合成立有一定開發資質的項目公司來開發項目是最佳的選擇。當然，在前期並沒有聯合拿地的雙方在開發階段的合作也很普遍，一方擁有土地資源，另一方後來介入項目公司，這樣的做法也不在少數。
合作方式：明確經營方與投資方，權責分明
當一個項目公司的出資方較多時，摩擦也會更頻繁與明顯，這個時候將各出資方分為經營方和投資方兩個隊伍，使得責權分明，就更有利於項目的開發。
房企強強合作2005年是一波
事實上，作為周期性波動的房地產行業，強強合作的浪潮在多年前就曾上演過。2005年的時候，房地產行業也同樣面臨著一系列的調控措施，「央行調息」、「國八條」、「七部委意見」等政策的出台及執行讓當時的開發商如臨寒冬，受政策影響導致的土地緊張、資金鏈緊張、銷售不景氣等使得開發商自行出謀劃策，結成聯盟，共同互助渡過難關。
在困難的時代，實力不濟的房企被更強大的同行所並購，股權轉讓交易集中爆發，與此同時，大型房企通過強強聯合優勢互補或增強實力更是上演得如火如荼。
在2005年廣州的一次土地拍賣會上，全部7幅地塊中的6幅便被富力地產集團、保利集團和珠江地產三家實力雄厚的品牌房企所「瓜分」，其中富力地產集團更以7.7億元的價格獨攬了位於珠江新城的4幅地塊。類似這樣的例子在當年不勝枚舉。
而近一年多來，房地產行業同2005年相似，再一次在波動周期中經歷著低谷時期，這一切似乎見證著這個行業正在重復上演過去的歷史。

H. 企業兼並都有哪些模式

2005年是中國房地產市場極不平靜的一年，在2004年國家對房地產業進行宏觀調控的基礎上，2005年上半年以來，國家對房地產業出台了一系列宏觀調控政策，涉及行政法規、金融信貸、土地政策，頻率之高、力度之大前所未有。陝西遠離調控核心區域北京、上海、杭州、深圳等地，但在市場反應上也有所波及；但是，長期平穩有序的樓市，依然被省內外開發商所看好。
下半年以來，西安房地產市場風雲變幻，外埠資本強勢進入，對土地的激烈爭奪已近白熱化。對於本地房地產開發企業如休在競爭中立於不敗之地？如何實現本地的快速成長和發展、面對這樣的形勢，我們的想法是：整合資源優勢，升華品牌價值，共同迎接地產新時代。
一、宏觀經濟形勢分析
今年以來，基於房價上漲過快、市場需求偏大，供求矛盾突出、部分地區房地產勢將增長仍然偏快、市場供應結構不合理等原因，下發了一系列的調控政策：3月下旬國務院下發《關於切實穩定住房價格的通知》（老「國八條」）；4月底國務院再次提出加強房地產市場引導和調控的8條措施（新「國八條」）；5月11日建設部等七部委聯合發布《關於做好穩定信訪價格工作的意見》，這些新政及舊有政策的影響使得中國房地產市場更顯「冷峻」，對市場各方而言，越來越多政策規范下的房地產市場也因此出現了短期的「不適」症狀；5月27日國家稅務總局、財政部、建設部發文《關於加強房地產稅收管理的通知》，理順房產交易中營業稅的徵收體制，確定了營業稅的徵收細則；爭監會10月出台《加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文），進一步規范了房地產開發投資以信託方式融資標准。
（一）房地產新政實質背景是
1、 關乎國家經濟安全，即：樓市、股市、匯市；
2、 和諧社會的問題，即住房結構問題，這與中低收入家庭、下崗工人和三無農民有關系；
3、 關於科學發展觀的問題，將房地產業從資源消耗型轉變為資源節約型。
（二）2005宏觀調控的效果
宏觀調控實際上是冷卻樓，加溫股市，跳高匯市。根據發改委和國家統計局出的最新數據充分說明宏觀調控的效應初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。
1、 地產投資增幅繼續回落；
2、 部分地區需求偏大的狀況有所緩解；
3、 居民住房消費結構發生積極變化；
4、 商品住房平均價格漲幅繼續回落；
5、 房地產信貸增幅放緩。
（三）2006年宏觀房地產發展趨勢
1、明年宏觀經濟總體上好，GDP可增8.5%，宏觀經濟政策一方面要適度控制投資增長，另一方面要努力挖掘消費增長的巨大潛力，使內需增長後勁充足。
2、繼續適度投資增長速度、控制投資過快增長仍是明年宏觀調控的主要任務，房地產行業實現「軟著陸」。重點是促進房地產業發展實現三個「根本轉變」，即：重新確立住宅消費和投資理念；加快完善房地產發展制度和政策，建立房地產可持續發展的長效機制；改變和完善住宅生產銷售方式。同時，在保證在建重大項目投資的同時，要加強對電力、原材料等重化工業投資的調控，防止未年幾年出現較明顯的產能過剩和通貨緊縮。
因此，在總體上預計2006年將會是政策的消化年。
1、價格調控仍將是主旋律：財政、金融、稅收、土地供應乖方面的全面調控；強調中低價房的供給和需求；加大對市場違規行為的打擊；
2、緊縮性的信貸政策仍會持續；
3、建設有地供應仍會嚴、緊。
二、陝西房地產業的發展回顧
陝西房地產業起步較晚，整體發展水平在國內相對落後。而且省內總體發不均衡，西安市房地產發展相對突出，在省內房地產開發中占據重要地位。2004年，全省完成房地產開發投資231.2億元，比上年增長22.8%，同比回落29.8個百分點；其中，西安市房地產業完成投資163.4億元，佔全省的84%，增長30.9%。我想以大家熟悉的西安市場為例，回顧陝西省房地產市場的發展過程：
（一）史前時代
關鍵詞：福利房、分房
時間區段：80年代中期－90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進，房地產市場從結合舊城改造進行綜合開發，由企事業單位集資統建逐步進入到商品房開發建設階段，住房分配製度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發商銷售的全產權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產市場處於改革和探索的史前時代。
（二）萌芽時代
關鍵詞：房改房、商品房
時間區段：90年代初期－90年代中期
當住房成為市場上自由買賣的商品之後，伴隨著沿海地區房地產市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產品上體現尤其強烈和明顯，較有規模的樓盤相繼誕生，西安的房地產開發處於探索階段。
代表樓盤：雅荷花園
（三）青銅時代
關鍵詞：概念、品牌、戶型、綠地
時間區段：90年代中期－90年代後期
時代特徵：隨著西安高新開發區改善園區投資環境、推動產業結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產企業開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產開發競爭加劇，開始注重市場定位、規劃設計，注重功能與環境質量，探索創新，憶經迅速從單純建造房屋發展到對建築、對環境的開發利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環境、管理等質量全面提高。這期間，紫薇地產在成功開發紫薇花園之後，紫薇城市花園被建設部評為西北首家「國家康居示範工程」，標志著西北最高科技含量小區的建成。
代表樓盤：紫薇花園、紫薇城市花園我、錦園小區
（四）黃金時代
關鍵詞：大盤、景觀、政策調控、外來房企
時間區段：2000年－2004年
時代描述：房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標准、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民購房多目標選擇，對細節要求越來越高。
代表樓盤：紫薇田園都市、綠地世紀城、中海華庭、楓林綠洲
這一時期，房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標准、居住方式的解讀和營造。大社區開始在西安出現。投資市場活躍，市民購房多目標選擇，對細節要求越來越高。期間，宏觀政策調控使市場得以規范化發展，2003年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產商的進入，市場越發活躍與理性。這期間的產品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經濟性和耐久性等綜合特點。
（五）白銀朝代
關鍵詞：新政、新產品主義、產品附加值、雙節住宅
時間區段：現在起到未來3－5年時間
時代描述：進入2005年，西安市場風雲變幻，經過房地產新政洗禮後，市場得以振盪和調整，留下的企業會有更好的機會，市場也將更加規范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產品的要求會更高，要求房地產商更加重視產品質量和產品個性的研發，增加產品附加值，創造多元化的經營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內強勢房地產企業開始搶占市場，未來房地產市場的激烈廝殺已經初見端倪。經過房地產新政洗禮後，市場得以振盪和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業的成熟，讓房地產利潤空間越來越小而趨於合理。專業化公司將依據自身實力降低開發成本，獲取利潤。
代表樓盤：紫薇臻品、融僑、紫薇馨苑
這是一組商品房開發情況表（2005年10－12月數據為預測指標）：
2000－2005年西安市商品房開發情況
新開工（萬平方米） 施工面積（萬平方米） 竣工面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米）2000年 126.24 144.89 121.8 150.752001年 164.82 183.51 187.88 205.772002年 195.73 212.34 236.97 227.912003年 302.97 320.6 286.64 329.162004年 541.41 537.04 524.67 488.162005年 524.02 498.78 500.61 460.62
可以看出，國家宏觀調控已見成效。2005年的開發量比2004年已有所回落。
三、2006陝西房地產業發展趨勢
房地產屬於資金密集產業，任何金融政策的變化將直接影響房地產的發展。同時，包含金融政策變化、土地政策變化在內地樓市新政，都將對房地產發生難以忽視的作用。政策規范下的房地產市場也出現了短期的「不適」症狀，對於西安的房市而言，從四月份開始，西安的房地產市場便出現了明顯的觀望態勢，市場銷售量也明顯放緩，一直到九月份，伴隨著政策的明朗化及對政策的進一步適應，市場才開始有所恢復，銷售開始上升，同時對於開發商而言，新盤的推出也無疑會促使房地產市場健康、平穩運作，由於西安商品房消費地以「自住型」占絕對比重，有著實際的購買支撐，因此樓市的平穩恢復也將是必然。我們預測：2006年，西安房市將有以下發展趨勢：
1、受國家宏觀政策的影響，2006年西安房地產將謹慎前行。主要表現為行業淘汰加劇和企業兼並加快。前一段時間的政策，主要是針對開發商，如控制土地供應量、公開招標拍賣土地、提高開發商項目自有資金比例、對開發商貸款實行浮動利率等。這樣一來，意味著那些實力較弱的企業將被斷糧，一些企業將被淘汰，如：銀色拒絕一些小型企業的貸款請求，導致這些企業的一些土地交易無法進行，項目進度受到影響。行業展開淘汰賽的時候，也將出來一些副產品，那就是爛尾樓；一些實力較弱但擁有實物資產、土地資產的企業，由於缺乏現金流，經營開始變得困難，但由於其資產優勢，將可能受到本身有擴張沖動地大型企業的青睞，兼並和被兼並將開始成為房地產行業的熱門現象。房地產業內少有的兼並和被兼並，這種情況可能因為新政的未來影響而發生變化。
2、群雄逐鹿、兵臨城下、西安地產界進入春秋戰國時代。房地產企業的「征討」和「殺伐」才剛剛開始。房地產行業的發展，使一批公司積累了相當的資本，一些區域的市場在某一階段相對或即將飽和而導致資本利益下降，這使具備了異地開發的條件和動力。區域市場之間的不平衡和陝西房地產行業發展的相對滯後，為一線城市房地產商的資本提供了流向，同樣也為他們異地開發創造了條件。
隨著綠地、和黃、中海外，珠投、深鴻基等巨頭陸續進入西安市場，片用大幅土地進行開發；上海大華、福建融僑、上海復地、深圳金地、首創置業、順馳中國等國內知名公司也把目光瞄準了西安市場，最近，富力集團又在長安區徵用了大幅土地，市場面臨本地企業之間、本地企業與外地企業之間的激烈競爭。近期，一宗土地的持牌吸引了近百家企業的關注。
3、資源供應緊張：
土地資源：在政府與開發商、開發商與開發商之商已經開了博弈的大幕。
2006年國地資源部仍舊會整頓土地市場，從嚴從緊控制建設用地總量。2006年陝西省和西安市的土地政策的核心思想是嚴格保護耕地，陝西省在2005年計劃使用的建設用地指示為3萬畝，預計陝西省2006年的建設用地指標不會有大的突破，西安市的建設用地需要仍然緊張。（加上圖標）
開發資金：顯然外來企業通過房地產信託投資基金、股票、債券、甚至外資引入行裝 渠道很好的解決資金問題，並且有效地降低了成本。這方面比我們更具優勢。
人力資源：開發項目的地域性使得外來企業對人才的需求極為旺盛，而其良好的企業背景、豐厚的待遇也令本地專業人士趨之若鶩。作為立足之本的土地資源成大家的焦點；本地開發商面臨缺乏資金優勢、面臨人力資源的爭奪。
4、 隨著項目的逐步開發，西安的區域板塊將各顯風采。
西高新板塊成熟氣質、曲江板塊文化魅力、經開發區發展潛力、產灞渭的獨具生態等都彰顯各自價值。
5、競爭將帶來開發水平整體提升，加之土地稀缺，價格會穩中有升。購房者對於商品房的重視也將回歸到它原有的本質，即適於安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。
6、經濟適用房兩極分化：現有的經濟適用房政策是讓中低收入者買房，使中低收入者的負擔增加；也存在對土地資源的浪費。因此，優質的土地資源會逐步向商品房轉化，而售中部分土地以廉租房的形式解決中低收入者的住房問題。政府一旦有利用土地利益的驅動，就有悖於解決中低收入住房的初衷。解決中低收入住房嚴格來說應以出租為主要的手段。
7、質量、品牌和資本競爭將成為房地產企業競爭的基礎，企業的洗牌重組將大量出現：一些缺少土地或者資金支撐的中小開發商或者走聯合開發的道路，或者為大公司所兼並；一些高負債公司有可能在這一輪競爭中出局；本地將形成一批實力雄厚、競爭優勢明顯的龍頭企業和外來房地產商抗衡，並在3－5年後的又一輪洗牌中繼續壯大。
8、房地產金融正走向融資模式多元化之路。傳統的房地產金融格局被打破，以銀行貸款為主、階段性組合融資模式、融資渠道多元化的創新新格局必將使房地產企業的競爭力得到全面提高。房地產逐漸進入資本時代，越來越多的資金將來源於國內外的資本市場。
首創置業與新加坡RZP合資成立「萬科星地產投資公司」；復地集團與荷蘭國際上海舉行了合作開發簽約儀式，金地集團操作的第一個房地產項目信託融資計劃 「平安信託·武漢金地格林小城信託計劃」也已完成銷售。（其中：外資在中國房地產活動的規模，佔到中國房地產規模的資金供給比例是12%－15%）
9、市場將越發理性，消費者更加審慎，土地開發定位更加嚴謹。土地放量有限導致地價持續升高，為提高利潤空間，均衡樓面地價，樓盤容稷率會有所提高，房地產的項目定位將從市場角度尋求差異化。
10、產品創新成為競爭亮點。政府會地建築節能方面加強管理，對未來的房屋建設，在深入分析資源環境可承受條件和合理居住需要的基礎上，必須走產品創新之路，既要節能節地，也要開創產品新賣點。當前的情況是：外來地產巨頭占據高端產品市場、本土國企割據天下，一些企業開始以產品創新贏得市場（東尚）、「景觀先行」逐漸成為趨勢（豪盛時代華城），另外，大眾精品也為大家所接受（世家星城、楓韻藍灣等），對此，本地企業需要認真而審慎的面對。
四、2006年，本地企業應對和發展的主題是「穩健中發展」
隨著今年美光集團等一批國際著名企業相繼投資西安，世界古跡遺址大會等國際性會議在西安召開，說明西安具備了著名跨國公司投資的環境，市政府已明確提出西安要大建設、大發展和大招商，這對正在經歷嚴峻考驗的房地產行業也是一個發展契機。發展仍然是今年西安地產的主旋律。房地產企業任重道遠，需要從多方面完善自己，以增強自身的競爭能力：
1、通過多種渠道拓展土地資源。沒有土地，房地產開發商就成為無源之水、無本之末。隨著國家政策的規范，土地獲得的渠道越來越少。土地資源不足的房地產企業，可以通過尋求合作、轉讓、收購等方式、整合資源、發展壯大。
2、加強融資創新能力。在當前宏觀調節形勢下，緊縮性的信貸政策不會放鬆，有可能會進一步收緊。這就要求我們面對新政的要求，調整企業融資策略，由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主、私募和創新融資為輔，建立階段性組合融資安排，實現低成本融資、確保項資金鏈安全的策略轉變，走多元化融資模式之路。

3、對目前實力較強的企業，一方面可以趁外來開發企業尚未立穩之時，壯大自己，通過收購、兼並等方式，發揮優勢資源，將積累多年的品牌輸出，擴大市場佔有率和影響力；另一方面應充分發揮自身優勢，在資源或者資金上尋求合作、聯合開發，借鑒外來企業在理念、產品、管理等方面的經驗，擴大實力，以求更快更大的發展。
4、加快內部管理，形成行之有效的管理機制；向成本要利潤、向管理要效益、向細節要品質。新政實施以來，一些開發企業放慢建設進度，開始自覺注重加強品質和環境建設。包括：一是自律、避免社會對開發商的負面聲音；二是加緊內功修整，節約成本，提高產品品質；三是提高信譽度，在社會上樹立良好形象；四是端正企業心態，調整發展戰略；五是規范自身行為，改善服務水平，甚至延伸到物業管理企業。
5、針對要，開發多種適銷產品的研究和應用。商品住宅市場趨於成熟，層次供慶、層次消費的需求日益突出。這種市場需求要求我們對住宅開發的目標定位和最終產品的質量提出更嚴格的要求。我們將通過發揮項目自身優勢，尋找市場空白點，尋求項目差異化和獨特性，以此減少競爭，降低風險；同時，根據市場情況，適當開發多元化物業類型的產品，擴大公司的市場佔有率。
6、順應政府倡導節約型社會的潮流，建議建設節能型住宅，引入最新的節能建築設計，使得居住成本降低，節約電費、節約物業費等，同時，可以創造出「節能、節水、節約居住」，「節能建築」，「環保建築」等新概念。
新政以來，紫薇地產積極應對。一方面，苦練內功，充分發揮產品策劃、成本控制及客戶服務三個中心的作用，加強在產品設計研究、建築質量保障、成本控制體制以及物業服務等方面的工作，倡導品質成就生活；另一方面，面對激烈的競爭，紫薇在進一步謀求品牌的戰略擴張和再度升級。
紫薇是一個土生土長的本地品牌，對西安的房地產市場、消費需求、文化內涵都非常熟悉，依照現有實力完全可以在承擔城市發展任務的同時，繼續其自身良性發展；然而，面對今天的市場格局以及大量外埠資本的攻城略地，對於選擇單打獨斗還是強強聯手、快速發展的戰略問題，紫薇更願意在西安整體發展模式的變局中，為市場指出一條新的模式和思路，為西安打造更高水準的住宅產品，實現有社會責任感的開發商的作為。
其實，在多年的品牌發展過程中，紫薇地產一直在尋求一種品牌發展的新模式，即通過強強聯手，實現項目品牌、土地和資金的雙向合作。基於這一思想，2004 年8月，紫薇並購了龍騰房地產公司、聯手開發紫薇龍騰新世界以及紫薇·臻品項目。紫薇·臻品是造一座富含建築與文化雙重價值的全新作品，完美詮釋了「現代中國、人文院落」的思想理念。項目推出以來，好評如潮，在高出同區域20%的價格基礎上，受到消費者的熱烈追捧，這些很大程度利益於企業自身的品牌影響力。
前不久，11月2日，「理念決勝千里、共啟樓市偉業」，紫薇地產和來自福建的融僑增達成簽約，共同開發融·紫薇馨苑項目，這除了品牌發展的相互選擇和市場戰略的機遇外，也基於雙方共同的經營理念和價值取向。站在行業的角度講，此次合作對於資金和資源的合作模式帶來了新的啟示，同時，也是一次觀念突破和思維方式的創新。
2005年的硝煙還未散去，我們已經聽到了2006年的戰鼓聲，競爭讓市場規范、消費者收益；競爭讓產品創新、價值提升；競爭將帶來優勢互補、資源整合；競爭也將帶來強者更強、品牌提升；競爭更將帶來精彩世界、魅力生活……總之，2005年是房地產發展階段性的轉折點，在經歷了新政洗禮之後，市場在成長，行業在成長，城市在成長，紫薇地產願意和大家一起開創西安乃至陝西地產的新時代，去迎接充滿挑戰和希望的未來！我們期待著在歷史與現代、古老與時尚、傳統與文明、民族與世界之間、在陝西廣袤的土地上篆刻出最美麗訴畫卷，抒寫出最詩意的生活！

I. 長沙買房哪個樓盤好，金地集團的金地三千府和金地自在城怎麼樣

金地集團的長沙金地三千府的售樓人員太惡心了，吞了定金又遲遲拖著客戶的團購費不放的，一點誠信都沒有的。
實在是憤怒，長沙金地三千府太仗勢欺客了。本想忍了算了，可是他們一逼再逼，得寸進尺，欺人太甚，我不得不在這里向世人揭露他們的丑惡了。
去年的10月1號，我和一同學去了長沙的金地三千府看房子。我們當時是下午到的那裡，他們的售樓員很是熱情地接待了我們，我同學看中了他們的高層。我則被他們說的白菜價賣的洋房復式樓感興趣了，跟他們去看了那個復式樓，初步定了9棟的602房。因為去的時候就不早了，感覺沒談多久天就天黑了。接待我的售樓員說我的同學在上面的高層營銷中心已經交了定金訂了一套房子了。我當時還是猶豫不定，就說第二天再來。於是我就和我朋友回我同學家了（我是外地的，我同學一家在長沙定居）。我因為3號要去江西吉安趕赴一個喬遷之喜的酒席，但是長沙沒有直達吉安的火車，汽車只有一趟而且我又暈汽車，所以就提前買了2號中午開往新余的動車，然後再從新余坐車去吉安。因為當天回去的時候就很晚了，我們找了個飯館吃了飯就回我同學家休息了。也就是說我根本沒有時間去查這個樓盤的資料。第二天8點左右，金地那邊的銷售人員（後來才知道其實她不是直接屬於金地公司的，而是和金地合作的一個中介公司的）打電話叫我再過去談談，把房子的事情定下來。本來不打算去的，但是我同學恰好有事要去那裡找他們談，我就和他們一起去了。去了後糊里糊塗地被他們銷售人員勸說著趕快把那套洋房復式樓定下來，要不然就被搶走了，大家都知道，搞房地產銷售的人有多麼會忽悠人，他們幾個一起來忽悠我，我根本招架不住。最重要的是，我對長沙不熟悉，我看他們內部的環境，覺得比我所在的小城市確實要好，房價也比較便宜，復式樓240平按117平算，物業費省了，契稅什麼的也少了，說起來確實劃算。當時他們說的價格是70萬，另外要交兩萬的團購費。按240平算起來，加上團購費才平均三千一平。我想好歹也是一個省會城市，這房價夠便宜了。於是我動心了，在沒有跟家人充分商量也沒有跟他們了解足夠多樓盤的信息的情況下，我就掏出卡讓他們刷錢。可是他們要我交5萬的定金，2萬的團購費，一起要刷7萬，我說我的卡上沒有這么多錢，而且為什麼高層的定金只要交1萬，洋房復式樓就要交5萬呢？他們說這是公司規定。見我說卡上沒有那麼多錢，他們又說那你先刷4萬定金和2萬的團購費吧。我也沒多想，當時以為自己撿了個大便宜，生怕被別人搶走了，我就掏出銀行卡讓他們刷，恰好他們的POS機出問題了刷不出，我就說那別刷了吧，後天我從吉安過來再刷吧，到時候直接交首付簽合同。他們說馬上就好了，然後我說是不是該先簽那個訂購協議再刷卡啊，我還沒看到那個協議呢，他們說要先交了錢才可以拿協議來給我簽。我當時也沒多想就等他們把刷卡POS機修好，然後他們刷了我4萬，等了一會兒又來了一個女的拿了個POS機刷了我2萬，刷了兩萬後叫我在一個團購合同上簽了字。再一會兒他們拿走了我的身份證說是准備文件要用。我就把身份證給了他們。然後他們就去准備文件了，不知道為什麼准備一個定購協議他們花了半個多小時還沒弄好，我左催右催，他們只是說快好了，別急。我說我要趕動車，這里去高鐵站還要一個多小時呢。可是左等右等他們還是沒拿協議來給我簽，我一看時間，不行，來不及了，必須得去趕車了，錯過這趟車就沒有辦法在3號那天上午參加酒席了。於是我叫陪我一起在那裡的同學的老公趕快開車送我去坐地鐵到高鐵站。我坐上他的車快出到大馬路上的時候（洋房的售樓中心離大馬路有幾分鍾的車程），接待我的那個售樓員打電話來了，叫我等一下，說文件准備好了，我說我過兩天過來再簽吧，他們說你身份證還在我們這里呢。我才想起身份證，正好拿身份證去吉安那邊的銀行要辦理點事情。於是我只得叫我同學的老公掉頭回去拿身份證，掉頭開了兩分鍾碰到他們的車，跟我接洽的那兩個售樓人員從車上下來，上了我們的車，我說快給身份證給我，我要去趕車了，沒時間了，他們說你快簽一下文件吧，我說我暈車在車上不想看協議，而且也沒時間看，他們說沒關系，我們坐在車上等你。我說，我過兩天來簽不行嗎？難道你們要拿我的身份證來威脅我簽字嗎？他們說沒有呢，反正你錢都交了，就幫個忙吧。我當時都急得不行了，只想他們趕快下車，別耽誤我趕車了。於是就接過他們遞過來的協議，可是一看，不對勁啊，協議就是一個固定的格式的那種文件，上面該填的內容都沒填呢，我說這樣的協議有效嗎，你們不會等我簽了字到時候亂填吧？他們說怎麼會，放心吧。當時我實在是急得不夠理智了，再加上本來就暈車，就簽了我的名字，把協議給了他們打發他們下了車。幸好我還比較幸運，趕上了車，緊張的神經才放鬆下來。可是因為趕車連中飯都沒吃又一直神經高度緊張，所以又餓又累。一坐到開往新余的動車上，我突然後悔簽字了，心想協議內容都沒怎麼沒看呢，希望不要出什麼事情才好。但是當天晚上我跟在吉安的哥哥姐姐說了買房的事情後，他們都說我太沖動了，不該買復式樓，畢竟不一定去長沙住，買高層的話就算不去住好轉手些。我想想覺得對，就發了條信息給那個女售樓員。可是她沒回我信息。3號我打電話給那個男售樓員說了換房的事情，他說等你來了再說吧。4號，我坐車馬上到他們的售樓部跟他們協商換房的事情，說了半天，售樓員讓我跟他們的銷售主管說。結果他不同意，說公司原則是只能以小換大，以總價低的換總價高的。我跟他講好話，請他幫幫忙，結果那主管一句話：換房不可能，你不要房子可以，那4萬定金就沒有了。沒辦法我只能回家。回家後我老公在網上搜了這個樓盤的信息結果發現金地三千府的業主論壇里有好多關於金地的不好評價，於是我們更加不想要這套復式樓了。過了幾天我帶著女兒和老公，婆婆一起去了金地，我們一起去找他們的銷售主管談，可是還是一樣的，主管說要麼你們就買下這套，要麼就虧了4萬的定金。換房是不可能的。我老公說你們的銷售人員在別人趕車時利用身份證上了別人的車賴著叫別人簽字，這不合規矩吧？經理不理會，丟下一句，你們可以去找律師跟我們打官司，我們有法務部處理這件事情。我說那我們去工商所找消協，他回答隨便你們。那態度那語氣好囂張還帶有一點蔑視的意味。我們打了消協電話，也打了電視台的電話，都沒有用。哎，沒辦法，只能回去。我們打算找律師，於是我和老公仔細看了協議，發現上面的條款全是霸王條款，交了定金就必須買房，否則定金就別想拿回來。哪怕是銀行按揭辦不成的原因買不了房都不給退定金。這條款也太不公平了。我絕望了，放棄了走法律途徑。可是我老公發現一個問題，協議上的默認定金是兩萬，為什麼他們給改的四萬呢？我仔細一看，對呀，我簽字的時候這協議還都是列印出來的字，沒有寫上去的字呢，這個四萬的定金是後來用筆改了的啊。我就拿這件事問那個銷售人員，沒想到他說那個協議不是他們本來要用的協議，是因為我那天趕時間，他們太匆忙了，才沒有從電腦上列印出來本來要用的協議，臨時用了以前的協議簽的。本來他們的定金本來要10萬呢。我說那你拿別的買復式樓的客戶的訂購協議給我看看定金是交多少？售樓員說不行，那是商業機密，不能隨便給別人看的。我說那你拿一份空白的給我看吧，他也說不行，因為那些協議由後面的財務管理，他們調動不了，我說只是一份空白的協議你們一個公司的人都調動不了嗎？他說是的，沒有辦法給你看。我知道他們是在推脫，可是我也沒有辦法，我一個外地人，沒有那麼多精力跟他們斗。當時想了很多辦法，想找電視台幫忙，人家也說你為什麼要簽字呢，簽了字我們沒辦法幫你了。找工商局消費者協會，被噴了一噸，你幾歲了，怎麼買個房子像買白菜嗎？我說不出話，千錯萬錯都怪自己頭腦簡單輕易簽字了。這樣折騰了幾天，我確定我是沒有辦法了，在網上搜有些人說除非去鬧，我想我也鬧不出來。算了吧，再求求人家，看能不能通融換套高層的。我於是又撥通了售樓員的電話，跟他求情，說了很多好話，最後他說我幫你申請下吧。我很高興，等了一個星期，我打電話問，申請得到同意了嗎？他說我幫你說了很多好話，我們經理才同意你換，但是要按現在的房價換，現在高層的房價漲了一百元一平了。我說高層的漲了洋房復式樓的應該也漲了吧？不能按國慶節的價格換嗎？他說不行，你要換的話就按高層現在的價格換。我想漲一百也就虧一萬多，總比虧四萬好吧。於是我答應了。他說你同意的話這兩天就過來吧，順便帶首付款和相關證件來，看中高層的房子就直接付首付簽合同，你在洋房這邊交的錢到時候給你轉到高層部去。我很高興地答應了。第三天我去了他們那裡，洋房部的那個售樓員把我介紹給了高層的一個售樓女孩，陪我看了高層的房子，選了一套，在准備簽合同時，他們高層的銷售經理叫我寫一個換房申請，叫我把我的情況寫清楚，然後他們第二天開會時再提出來討論，我說你們不是已經同意了嗎？那個經理說沒有，這是一個程序，你就照做吧。然後我寫了換房申請，他們說要我等兩天等通知，我說我趕著回去，能不能電話申請下，可以的話我就等，不行的話就回去了。最後他們讓我等了兩個多小時，告訴我說不可以，上面領導不同意換。我暈，怎麼出爾反爾呢？說好可以換才來高層選房的啊。怎麼能這么耍人呢？可是經過這么多次和他們的接觸，我知道我說什麼也沒有用了。於是我絕望了，徹底放棄了。虧就虧了吧，就當交學費了。於是我跟他們申請退團購費。
定金虧了就虧了，我沒什麼話說，說到底怪自己不謹慎，輕易簽字。可是團購費是合同上寫了房沒買成就可以申請退款，而且申請退款一個月內他們要把錢退到我的賬上的。心想這應該不會再出什麼問題了，可是事與願違，又出問題了。他們告訴我武漢總部那邊不同意換房後，我徹底放棄了換房，接受了虧掉4萬的事實。於是我向金地的銷售人員提出退團購費，這時候他們說團購費不是他們公司收的，叫我找收團購費的公司。我說交錢的時候你們怎麼不說你們不是一個公司的呢？你們兩個在一起，跟一對好搭檔一樣，現在說不是一個公司的？再怎麼樣我是在你們的售樓中心刷錢給他們的。他們再怎麼說也是你們的合作夥伴，你們怎麼可以這樣？他說團購費打在一個受監控的賬戶里，開發商金地集團也有份，那個中介公司也有份，你打電話給中介公司的人吧。哎，才知道原來那個女銷售員是中介公司的人，真的是夠糊塗的，他們為什麼一開始不跟我介紹清楚呢？事已至此，多說沒用，我只能打電話給那個女銷售員，我說你們來幫我辦理退團購費的事情吧。她答應的很痛快，說他們的財務馬上來馬上來。可是等了一個多小時，快天黑了都沒有來。於是我再打電話，她說你先回去吧，我會幫你辦理的。我說不用走一個書面程序嗎？她說不用不用，到時候我們公司財務跟金地開發商的財務走完幾個程序就直接把錢退到你的卡上。你把賬號發給我就可以了。雖然覺得不妥，但是他們不露面我也沒有辦法，幸好，經過了前面那麼多事，我留了個心眼，電話錄音了。免得他們再耍賴。然後我身心疲憊地離開了長沙回家了。回家後我隔兩三天就問退款的進程，他們每次都是以走程序為借口打發我。我心想合同上寫明了提出買房失敗提出退團購費的申請一個月內他們要把團購費退到我的賬上的，你們再拖也就拖一個月吧。可是一個月的時間快到了，我打電話給她。她說錢不會少你的，只是時間晚一點的問題。我說合同上寫好是一個月退到賬上的，你們一個大公司連合同條款都不遵守嗎？還有沒有誠信？結果她掛了我電話，再打電話不接，發簡訊不回。一個月到了我再打電話給她，結果是另外一個人接的，說我要找的人在睡覺，我說上午10點了還在睡覺嗎，你們周二不上班嗎？她說是的。擺明了是故意不接電話，就算是睡覺不至於客戶的電話都不接吧？沒辦法我只有打到金地那個售樓員那裡。沒想到他也是說不會要你的錢的，這個月應該會退給你，我說已經過了一個月了，為什麼還要拖一個月？合同上不是說好一個月到賬嗎？為什麼我叫你們退定金的時候你們拿協議來說我，現在我要退團購費了，你們為什麼不能遵守合同呢？你們還是大公司呢？連這點契約精神都沒有嗎？沒想到他說反正就這樣了，錢是不會少你的，但是要等一段時間。你也可以去法院告我們或者採取你們能採取的手段來處理。言下之意，就是不管你們怎麼來都沒有用，反正是我們說了算，我們想怎麼樣就怎麼樣。那語氣好像是他們的後台有多硬，和政府部門的關系有多好似的。我憤怒了，太囂張了，明明是你們理虧，憑什麼這么囂張？憑什麼你們要吞我的定金的時候就拿協議上的簽字說事，而現在要退團購費了，你們又不按照合同辦事呢？是看準了打官司很麻煩，需要很多時間和精力，所以量定我們不敢跟你們耗嗎？吃定了我不是長沙本地人，斗不過你們嗎？以為你們是上市公司就很了不起了嗎？吃准了拿你們沒辦法嗎？這是弱肉強食的社會嗎？沒有是非對錯了嗎？太過分了！難道金地集團強大到可以天不怕地不怕了嗎？真希望有關部門可以管管這些囂張的行為。真希望有關部門可以出台一些法律條款可以管管購房協議里的霸王條款。不是說明顯不公平的協議本身就沒有法律效力的嗎？為什麼沒人管呢？我最好奇的是長沙的金地員工這么辦事，這么說話金地的老總知道嗎？是他授意他們這么工作，這么對待客戶的嗎？另外很奇怪，房地產開發商難道是以賺客戶的定金為主嗎？為什麼他們寧願吞掉客戶的定金也不願意答應客戶換房呢？真是規章制度太死板的問題還是內部另有貓膩呢？
經過這件事情，我不禁感慨起來：我們弱小老百姓辦事一定要小心謹慎，否則一旦出了什麼差錯只有任人擺布吃虧的份。還有就是買房一定要謹慎，千萬別輕易交錢，除非是經過深思熟慮認定了要買了，而且各方面都沒問題了才買。我當時交錢的時候連是定金還是訂金以及它們的區別都不知道，夠白痴也夠冤枉。希望不要有人重蹈覆轍！不過話說回來，就算我們夠聰明也沒有用，重要的是要夠強大，有關系。要不然合同上規定一個月內要退到賬上的錢他們敢拖著不按時退嗎？要是有懲罰措施他們還敢這么拖嗎？所以我想說一個社會如果普通老百姓遇到難事，沒有地方可以尋求快速有效的幫助，只能憋屈地受著的話，那麼老百姓的幸福感以及社會的真正和諧就是很遙遠的事情。