房企融資調控

A. 為什麼說調控對龍頭房企無影響

浙江一家龍頭房企執行總裁表示，「即使再融資大門重新關閉，對於標桿房企來說，也並非不能容忍。因為當前房企獲得資金的渠道更廣，資本一定會克服『重重障礙』奔向高回報行業。」

新華社記者調查發現，在貨幣流動性較為充裕的情況下，各類變通做法在不斷增加。銀行理財產品是銀行資金進入房地產市場的重要渠道。「銀行受制於政策約束，並不能過多向房企貸款，但房企可以找一家信託公司成立一個信託計劃，然後由銀行購買，實現信貸資金繞道流出。」

在房企拿地過程中，目前甚至還出現一些資金方式「創新」。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發商告訴記者，現在一線城市拿地，基本只需准備10％的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。「不少金融機構競相上門來提供貸款，但會設置一定額度。超過授信額度，就以股權的形式放貸，未來銷售利潤與他們分成。」目前，市場上已經出現多個機構，專門為開發商提供拍地保證金甚至首付金。

業內人士認為，只有對上述這些「創新」「變通」渠道進行更加嚴格的監管，才能真正影響到房地產商的資金鏈，新政策才能真正發揮作用，進而擠出土地市場的局部泡沫。

（以上回答發布於2016-08-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 國家對房地產調控用了哪些金融手段

1.銀根緊縮是下手最狠的（限制了房產商借錢的數量，一年國家只發2000億的貸款）

2.土地出讓金並未下調（也就是說開發商不能亂拍地了，兩年內不開發，土地要無償還給國家，而且這兩年內高昂的土地出讓金也讓開發上捏了一把汗）

3.指定節能型材料（這個明顯是虧本的，不過政府說要用，7年裡是可以收回成本，但是在資金留如此強大的現在，誰希望等七年才撈回本錢呢）

4限制了股權融資（也就是說不讓房產商拋出大量的空股在市場上（小非），在一定程度上也限制了房產商的融資流）5，加大首付款：一套30%一50%的現金，也就是限制貸款，二套房限購。三套就更不會貸款。這是最厲害的調控手段，開發商資金喊渴。6、一房一價，標明示眾，上報房交所備案。不準漲價、只能降價、專款專用，不得他用。

C. 房地產金融政策調控的措施有哪些

政策聚焦擴大「有效供給」，積極出台相關保障政策。5月份住建部明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發展規劃，增加有效供給，提高中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上;融資層面，住房租賃市場融資渠道建設上半年進展明顯，一是住房租賃資產證券化的基本條件和重點支持領域已得到政策的明確，二是險資也已允許進入長租公寓市場。
大城市先後出台住房發展規劃、土地供給中長期計劃，落實「有效供給」。上海、北京、深圳等城市在未來住房供給規劃中擴大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應基本體現為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4：4：2的三分結構。同時，開拓渠道保證「有效供給」。一是供地端的保證(規定租賃住房、共有產權住房用地佔比;集體建設用地建租賃住房);二是開發端的轉化(北京提出將限價房中可售住房銷售限價與評估價比值不高於85%的，收購轉化為共有產權住房);三是存量端的激活(包括集體性閑置資產的盤活、土地出讓主體的擴充、各類閑置物業盤活等)。
總體來看，與2017年相比，2018年上半年除在需求端進行重點調控外，也注重在「供給側」解決供需結構不匹配問題。短期需求側調控(抑制非理性需求)和中長期供給側改革(保證有效供給)共同發力。
我們認為，短期來看，本輪調控周期將拉長，因城施策也將更精準。在整體調控不放鬆的前提下，差別化調控保障合理購房需求將是主要的趨勢，同時針對調控過程中出現的新問題進行微調;中長期來看，以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系建設將同步加快。同時，集體經營性建設用地入市、資產證券化、不動產登記聯網、個稅等方面的新一輪制度改革及創新都將快速推進、互相銜接，推動房地產長效機制的建立。

D. 樓市調控「穩」字當頭 開發商資金鏈面臨考驗

中國金茂近日向平安人壽、新華保險配售股份募資，折射出開發商多路徑融資的現狀。多位專家表示，與品牌房企不同，中小房企融資難上加難，特別是在下半年樓市調控繼續維持差異化調控思路下，政策不會松動，房企融資環境依然趨緊，市場交投可能繼續降溫，房企資金鏈將面臨考驗。
穩 調控繼續從嚴
從開封撤回「取消限售」文件，到蘇州限售再次加碼，再到呼和浩特開展中介機構自查和整改種種跡象表明，在「房住不炒」基調下，熱點城市樓市調控政策將繼續保持從嚴態勢。
中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立表示，從政策層面看，下半年整體收緊的走勢比較明確。居民杠桿率過高主要體現在貸款買房，且因為房地產貸款有總量控制，事實上還有以消費貸名義貸款實際用於購房的情況存在。因此，為了防止居民債務增長過快，抑制購房需求是必要的政策。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市調控堅持「一城一策」，三四線城市要避免冷得太快，一二線城市要保持差別化政策，鼓勵有效需求和合理需求，抑制投資需求。
李宇嘉認為，房貸政策會偏緊，實施額度控制。同時，中國證券報記者發現，近期房貸利率，特別是熱點城市房貸利率有所上調。以蘇州為例，目前首套房貸款，蘇州各大銀行普遍執行基準利率上浮22%的政策。
李宇嘉還表示，房地產企業的融資政策正在收緊。「相對而言，目前融資政策還是更多偏向於龍頭房企。例如，目前基本上是龍頭房企能進入銀行的融資白名單，小房企進不去的。」
淡 銷售或穩中下降
尹中立預計，下半年房地產市場銷售將呈現穩中有降趨勢。
數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。銀河證券26日發布研報預計，7月份銷售同比將達到一個低點，之後在「一城一策」、各城市周期分化的情形下，銷售同比降幅將逐步收窄。
尹中立認為，上半年房地產企業業績整體維持了去年的增長態勢，但下半年房地產業經營將整體走弱。
從上市房企上半年業績來看，龍頭房企普遍實現高增長，保利地產、融創中國等房企業績預增超過30%。招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師趙可表示，從已公布業績預告的9家房企來看，市場普遍認為中期業績超預期。中期業績增速明顯高於全年中樞，會帶來兩個確定性影響：一是順勢上調全年業績預測，但上調幅度相對有限。二是上下半年業績增速「前高後低」。
緊 開發商現金流有壓力
多重影響之下，下半年開發商資金鏈將面臨考驗。從資金來源來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，在當前融資渠道收緊的情況下，下半年房企資金來源主要是銷售回款。如果銷售行情不好，不排除房企主動降價的可能。
據銀河證券研報統計，2019年一季度，房地產行業總資產規模達107,522.49億元，同比增長21.62%，行業資產負債率達79.82%，相比於2018年上升0.01個百分點，行業杠桿率維持穩定水平。一季度融資環境寬松，一些房企採取了「高杠桿、高周轉、高回報率」的經營策略，追求快速發展容易埋下隱患。
尹中立表示，加速賣房可能是房企獲得生存權的首選。同時，如果房企未來到期的債務與能夠獲得的現金流不匹配，就有可能出現流動性風險。

E. 房地產融資方式有哪些

眾所周知，房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，那麼在近年銀根緊縮的情況下，要如何選擇適當的融資方式呢?在這里，律圖小編將為您介紹常見的三種房地產企業的融資方式及其各自的優缺點。

一、銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

優點：

1、企業利用銀行貸款融資，在貸款獲准後，即以客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，用於貸款的提取、歸還和結存核算。

2、銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復雜，需要企業有詳盡的可行性研究報告及財務報表。

3、由於銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。

4、銀行貸款融資風險較小，一般不涉及稅務問題。但銀行作為企業，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。

5、銀行貸款融資不涉及企業資產所有權的轉移，但一旦銀行因企業無力償還而停止貸款，則可能使企業陷入困境，甚至導致企業破產。

缺點：

1、對於開發商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件: ①企業開發資質，要求三級以上,如果是項目公司申請開發貸款，控股股東具有三級以上開發資質也滿足要求;②國有土地使用權作為抵押或企業擔保。抵押價值一般為評估額的5折以內，並且開發項目已取得四證，多數銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理;③企業注冊資金3000萬以上，行內評級A+級以上，近三年累計開發面積20萬平米以上。

2、對銀行而言：①呆壞賬風險。銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上;②成本增加風險。我國還沒有發達的評估市場和評級市場。

3、對政府而言，如果大量的房地產融資都是源於銀行系統，必然會增加對房地產調控的癱瘓。

二、債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。房地產債券融資是加快房地產業發展的有效途徑之一。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用於住房建設，開展房地產債券緩解房地產融資對銀行的壓力，活躍我國的企業債券市場。

優點：

1、籌集的資金使用期限較長(與貸款相比);

2、對企業原有股東的股權沒有影響;

3、發行債券的成本要低於普通股;

4、發債融資具有財務杠桿作用;

5、籌資范圍廣、金額大、對象廣泛;

6、對投資人來說，收益較為穩定，風險較低。

缺點：

1、對投資人來說，無權干涉企業的經營決策;

2、對發行人來說，發行程序比銀行貸款復雜;

3、對發行人來說，財務成本比發行股票大。

F. 融資新規綳緊調控弦 房企分化將加劇

央行和銀保監會在2020年最後一天公布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱《通知》），這意味著房企融資將在2021年面臨更加嚴格的政策環境，房地產市場調控這根弦將繼續綳緊，堅持「房住不炒」的總基調不變。多位專家預計，2021年「因城施策」的房地產調控政策將進一步強化，重在保持房地產市場和行業平穩發展。
「房住不炒」基調不變
「2021年樓市調控基調與近幾年保持一致，將保持連續性、穩定性。『房住不炒』、因城施策保障市場平穩運行。在『穩房價、穩地價、穩預期』目標下，短期內限購、限貸、限售等政策難現明顯放鬆。」中國指數研究院（簡稱「中指院」）指數研究副總監陳文靜說。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉預計，對於熱點城市而言，一旦出現樓市和地市過熱、房價和地價過快上漲的情況，調控措施必將隨之而至。一二線核心城市以及強三線城市更有可能升級限購政策，弱二線以及熱點三四線城市更有可能升級限售政策。與之相對的是，庫存壓力大的城市可能從保市場主體的角度出發，為市場減壓，給企業紓困。
從融資方面來看，克而瑞研究中心企業研究總監房玲認為，一方面，房企降杠桿將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業將更多加大經營杠桿和合作杠桿的使用，來實現規模穩定增長。另一方面，房企融資渠道或進一步受限，房企融資轉向真股權融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現資產增厚，改善負債指標。
從需求端來看，「集中度管理意味著2021年新增房貸總額將會有所縮減，這在一定程度上提高了購房門檻。」諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。
銷售規模可能下滑
克而瑞研究中心預測，2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特徵將延續。
貝殼研究院日前發布報告指出，目前房地產總供應基本可滿足住房總需求，市場存量化程度加深，預計五年內新房年銷售額將穩步回落，二手房市場交易規模保持在7萬億元之上。
「就存量房與新房之間關系而言，目前北上廣深一線城市存量房的佔比逐漸提高，二線市場仍然以新房市場為主，存量房占行業的主要地位還為時尚早。」中指研究院企業研究總監李建橋表示。
土地市場方面，「預計土地市場整體會延續2020年末低位運行的趨勢。特別是在房地產金融監管升級的背景下，2021年企業拿地將更加謹慎。」克而瑞研究中心市場研究總監馬千里認為。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，在房企「錢緊」的情況下，房企拿地將會更加審慎，明年土地市場熱度大概率難再上升。
龍頭陣營趨固化
多位專家認為，融資監管從嚴將加劇房企分化，高杠桿房企發展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優秀的房企將得到更多機會。
克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴說：「現金充裕、財務穩健的房企有望獲得更多優質市場資源，央企、國企背景的房企資源優勢將進一步凸顯。」
中國指數研究院企業研究副總監劉水也稱，頭部房企地位將愈發穩固，TOP30企業市場份額有望提升，行業第11名至第30名之間的競爭將是最激烈的。
中指院數據顯示，2020年千億房企數量增至41家。千億房企陣營中分化也在加劇。2020年41家千億房企中第一位和最後一位銷售額相差超6800億元。
貝殼研究院認為，融資新規強化行業發展新邏輯，房企將處於多元化的轉型關鍵期。

G. 當前的房地產宏觀調控措施對房地產開發商在融資方面有哪些影響

第一，受調控政策的影響，樓盤銷量嚴重持低態，直接影響資金的回籠。
第二，客戶觀望，價格走低態。雙方僵持。開發商一般都要相對妥協，利潤低微。房地產黃金十年的暴利時代將要過去。
第三，限購，直接影響客戶量，供大於求，業績哪裡來？開發商要放血。
開發商賣不出去房子，也就換不成現金，銀行追債，老項目又需要成本，新項目沒法進展，進退兩難。實力弱的估計就要被淘汰出局了。2012年也會是房地產業洗牌重組的經典一年。靜觀其變吧。

H. 12家房企試點融資三道紅線，將如何影響房地產融資劃出

一，房企融資再度收緊短期內會導致房地產企業資金緊張而加快現在住房銷售，從而會對住房價格起到抑製作用

實際上，我國房企融資收緊和政策的調控一直在進行，並不是從今天開始的，也不會在今天結束，這一次不過是再一次繼續收緊的政策體現。

今年以來，雖然在房地產調控政策上起起伏伏，受到各種救市政策、斷供潮、房住不炒不等於房價不漲等的過程，但對房地產融資的控制一直沒有松動。

二，房企融資再度收緊會影響到房地產企業拿地熱情，從而從長期看會由於減弱住房供給而助推房價

房地產企業融資的“三道紅線”是分別從整體、長期、短期三個維度衡量企業財務風險，目的是整體上控制房地產企業融資的高杠桿風險，短期內可能會通過加快房地產銷售回籠現金對沖融資的收縮，但從長期看，無論是對龍頭房企還是中小房企都將有深遠影響，特別是對房地產企業的拿地將產生較大的影響，無論是房地產企業的激進拿地擴張，還是房地產企業的正常拿地儲備都將受到非常大的沖擊和影響。

三，堅持房住不炒和不以房地產政策作為短期刺激經濟的手段不會改變，房價的大漲和大跌都不符合未來的房地產預期調控目標

這次的房地產企業融資再一次收緊，應該與7月份公布的住房價格變動有關，雖然說住房價格上漲的態勢有所得到抑制。但從目前已知的7月份房價漲幅看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅都呈現回落的態勢，但價格漲幅回落與房價下降是兩碼事。