北京信託土地流轉信託

1. 土地流轉信託的解釋分析

土地流轉信託雖然也有「信託」二字，在實務中信託公司並非唯一的操作方，信託公司參與土地流轉信託則是信託公司作為受託管理者，受託管理農村集體組織或農戶個人的土地承包經營權。
土地流轉信託的關鍵因素分析，信託公司作為金融機構，如果要大規模開展土地流轉信託，信託報酬的收取比例以及具體來源，這應當是各家信託公司關心的首要問題。
需要明確的是，信託公司的信託報酬只能來自於土地流轉後所產生的地租提升及其他增值收益。也就是說，只有在信託公司對土地流轉進行管理，產生了「增值收益」。
信託公司收取信託報酬方可得到委託人（即原土地承包權所有人）的認可，信託公司才有長期收取信託報酬的理由。
這就對信託公司的「土地流轉信託」管理專業能力提出了嚴峻的挑戰。
那麼，土地流轉的「增值收益」是如何產生的呢？首先，土地集約型經營，就具備了比土地零碎經營更好的經營基礎。但需要注意的是，這僅僅是基礎，但並非必然。土地集約型經營，也需面臨種植、產品銷售等諸多經營風險，並非易事。
土地流轉後的土地經營狀況，這是整個信託計劃成敗的關鍵，也是信託公司能否長期合理獲取信託報酬的關鍵。

2. 土地信託的模式構建

成立農村土地信託機構
農村土地信託機構應按照「依法、自願、有償」的原則，把分散在一家一戶的土地集中起來，以解決部分農戶「有地無力開發、有力無地開發」的弊端，在穩定承包權的基礎上，加速經營權的流轉，同時有效解決了土地供需矛盾，促進了農村產業結構調整。土地信託機構的主要職能包括：
1.信息傳遞職能。定期舉行土地流轉信息發布會，如浙江紹興縣柯橋鎮「土地信託服務站」受13個村經濟合作社的委託，向社會推介2200畝土地的使用權轉讓信息，公開招標高效農業開發項目，在不到一天的時間里，已有9家企業簽訂了投資協議，而原土地承包經營者將可獲得土地信託分紅。
2.中介服務職能。協調流轉雙方提出的有關事宜，在平等協商的基礎上，落實合約關系，維護雙方利益；代理發行收益憑證，為受託人融通開發資金服務，為投資者拓寬投資領域服務，並從中收取相應勞務酬金。
3.監督治理職能。對土地流轉後的用途進行監督治理，以提高土地利用「三態」效益為目的，促進土地資源可持續利用為宗旨。
4.經營治理職能。土地信託機構可運用其信託基金，直接或聯合從事土地的開發經營治理。
建立土地投資信託基金
土地開發需要巨額資金，通過財政撥款、個人自有資金等途徑往往受資金來源的限制而滿足不了需求，建立土地投資信託基金可有效解決土地開發資金不足問題。土地信託基金是土地信託部門為開發經營土地而設置的營運資金，其主要來源有：銀行等金融部門吸收的土地信託存款、政府發行的土地證券、企事業單體待用的土地信託基金、預算外自有資金等。借鑒美、日土地信託經驗並結合中國農村土地產權實際情況（農村集體土地所有權不變、承包權相對穩定、經營權可合理流動）。
原土地承包者作為委託人與受益人將土地信託給土地信託機構，土地信託機構作為受託人既可將土地經營權以出租、轉讓、轉包、入股等方式給土地開發經營者從而收取租金、轉讓（包）金或股利；也可以與專業土地開發公司通過簽訂土地開發合同，收取開發收益（開發公司按合同取得相應酬金），然後將土地使用權再進行出租、轉讓等活動。土地信託機構負責將信託紅利給委託人。土地開發經營過程中所需的巨額資金可通過土地信託機構向金融機構貸款（農業貸款，政府扶持、利率優惠）來籌集，金融機構可通過出售貸款債權的方式向廣大投資者再融通資金，既增加投資渠道，又分散金融風險。
推行土地信託運作模式的支持體系
1.政策法規支持
2001年4月公布的《中華人民共和國信託法》，使中國信託事業的繁榮和發展建立在較為完善的法律規范基礎上。在國外，土地信託是信託業務的重要組成部分，然而，中國土地信託發展滯後，要真正促進土地信託經營業務的發展，尚需制定有關規范各種土地信託經營業務的政策法規及實施細則，非凡是關於土地投資信託基金如何具體運作、土地信託紅利確定的依據、土地信託經營業務的稅費制度、土地信託產權的流轉補償與變更登記問題等。
2.市場體系支持
第一，支持培育土地流轉經營者。農村土地產權流轉根本在於解決「有地無人種、想種無地種」的問題即誰來種，因而培育土地經營者是土地產權流轉能否順利進行的要害。中國農村土地流轉經營者主要有：一般農戶、種養大戶、工商業主等，主要經營形式有：大戶承包型、農庄經營型、股份合作型、公司經營型、產業化經營型等，重點應支持種養大戶與工商業主進行規模化經營，投資高效農業，以發揮其人力、資金、市場與技術的優勢。
第二，市場信息支持。流轉土地的區位、數量、質量、地貌等條件以及補償標准、流轉形式均存在著較大的差異性，建立流轉土地信息庫，多渠道、多形式向轄區內外及時發布土地資源信息，可增強土地市場透明度，有助於土地高效流轉。
第三，監督機制支持。土地流轉後的用途應遵循「不改變土地的農業用途，確保耕地復耕能力，確保耕地總量動態平衡，確保土地資源可持續利用」的原則。建立監督機制，依法查處土地流轉後的違法用地行為，使流轉後的土地利用真正做到合理與高效。
第四，資金支持。據投資測算，目前每整理、開發、復墾1公頃的耕地需要投資 4500—9000元；園地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投資1800—2750元；漁業用地需要投資15000—28000元。隨著土地整理、開發與復墾難度的遞增，土地流轉經營者所需投入資金量愈來愈大，為此需要財政部門、金融機構、民間組織等資金上的大力支持。
3.技術支持
由於土地開發整理內涵是隨著時間的推移不斷豐富的，如土地整理最具代表性的德國，19世紀以前的土地整理主要是針對農地分散、零碎等問題實行集中；20世紀初期，側重於服務基礎設施和公共建設實施土地整理；到了20世紀70年代又增加了景觀生態和環境保護，以實現經濟、社會、環境的協調發展。因此，土地開發整理技術也需要不斷更新與完善，以適應土地開發整理內涵的需要。

3. 土地流轉信託是什麼意思

土地流轉信託是指土地經營權信託。

詳細解釋如下：

一、定義

土地流轉信託是一種金融信託方式，其核心內容是將土地經營權作為信託財產進行流轉。在這種模式下，農民或農業經營主體將土地經營權委託給信託公司或其他專業機構，由受託人對這些經營權進行管理和運營。這種信託的目的是實現土地資源的優化配置和農業的產業升級。

二、運作方式

在土地流轉信託中，信託公司或其他受託人會根據市場需求和農業發展策略，對信託的土地進行統一規劃、管理和運營。這包括對外招標、合作經營或與農戶簽訂協議等方式，實現土地的規模化、集約化經營。通過這種方式，可以提高土地的利用效率和產出效益，促進農業現代化。

三、信託利益分配

在土地流轉信託的運作過程中，產生的收益會按照事先約定的方式進行分配。通常情況下，農戶或農業經營主體作為委託人，會按照其信託土地的比例獲得相應的收益。而信託公司或其他受託人則會根據其管理和運營的成果，獲得相應的服務費用或管理利潤。這種明確的收益分配機制，有助於保障各方的權益，促進土地流轉信託的良性發展。

四、意義與價值

土地流轉信託是農村土地制度改革和金融創新的重要舉措。它不僅有助於盤活農村土地資源，提高土地的利用效率，還能促進農業的現代化和規模化發展。同時，通過信託機制，可以有效引入社會資本，為農業提供多元化的資金來源，推動農業產業的升級和轉型。

綜上所述，土地流轉信託是土地經營權信託的一種金融模式，通過信託的方式實現土地資源的優化配置和農業的產業升級，對促進農業現代化和農村經濟發展具有重要意義。