您好，房地產投資信託基金房地產投資信託（REITs）最早的定義為「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織」。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。
從國際范圍看，房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust,簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託產品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
發展現狀：據調查數據顯示，房地產貸款在金融機構新增資產中的比重呈快速上升的趨勢，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，成為與銀行業高度依存的一個行業。國家展開了一系列的宏觀調控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產融資渠道單一的缺點顯露出來。於是，構建渠道多元化、高效並且有利於風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發展一個亟待解決的問題。我國的房地產投資信託正是由於國家對房地產公司信貸資金加強了管理，在政策高壓下，房地產公司為了保證資金鏈條而與信託投資公司合作，從而推動了房地產投資信託的發展。
從組織形態來看，我國的房地產投資信託都是契約型的，即信託投資公司推出信託計劃，然後由投資者與信託公司簽訂信託合同，每份合同都有最低的認購金額(根據規定最低為五萬元)。
從組織形態來看，公司型具有基金經理和公司股東信息不對稱、股東權益難以得到保護、雙重稅收負擔(公司所得稅和股東分紅個人所得稅)等缺點;而契約型因所有權與收益權的分離使得信託財產具有相對獨立性，基金收益可得到法律保護，此外契約型只需納稅一次，可提高基金收益。美國作為成熟的REITs市場主要為公司型，考慮到我國初期REITs的發展應以穩定為主，減少風險發生的可能性，我國在初期宜采有契約型模式，雖然不利於基金的擴張，但它可以保證基金的相對穩定，不會因投資者的退出而使基金解散或削弱。
發展優勢：
REITs具有其他投資產品所不具有的獨特優勢。第一，REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其他金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能；第二，可免雙重征稅並且無最低投資資金要求；第三，REITs按規定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩定的即期收入；第四，在美國REITs的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被徵收資本利得稅；第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資；第六，由於REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，具有相當高的流動性；第七，上市交易的REITs較房地產業直接投資，信息不對稱程度低，經營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體的直接監督。從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。 另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs並不同於一般意義上的房地產項目融資。
發展意義：
中國引入房地產投資信託基金有著非常重要的作用。
首先，引入房地產投資信託基金有利於完善中國房地產金融架構。房地產信託投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信託投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信託基金，將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
其次，引入房地產投資信託基金有助於分散與降低系統性風險，提高金融安全。從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特徵的房地產信託基金，將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力，提高金融體系的安全性。
再次，引入房地產投資信託基金有助於疏通房地產資金循環的梗阻。房地產投資信託基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助於緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信託基金具有保值增值的功能，因此房地產投資的收益相對比較穩定。
運行模式：
房地產投資信託基金作為房地產企業一種創新的融資手段，首先產生於20世紀60年代的美國。20世紀60年代後期，美國、日本等發達國家就已經形成了初步成熟的房地產證券化模式。進入20世紀80年代之後，房地產證券化得到了迅猛發展，英國、加拿大等其他國家和地區也先後開展了證券化業務。 2003年，房地產投資信託開始進入香港房地產市場運作，其資金管理採取外部管理方式。2005年6月，香港頒布新規則允許房地產投資信託投資海外地產，並允許借款不超過持有房地產價值的45%。
美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法決定。REITs像其它金融產品一樣，必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關法律，而稅法則規定了REITs能夠享受稅收優惠的一些主要條件，從而解釋為什麼了美國REITs在結構、組織、投資范圍，收益分配等的發展都會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月，香港證券和期貨事務監察委員會（香港證監會）頒布了《房地產投資信託基金守則》，對REITs的設立條件、組織結構、從業人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結構，以信託計劃(或房地產地產公司)為投資實體，由房地產地產管理公司和信託管理人提供專業服務。
按《房地產投資信託基金守則》規定，香港REITs每年必須將不低於90%的凈利潤以紅利形式分配給信託單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求，但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯系，尤其是美國的REITs發展基本上是稅收優惠驅動，收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產投資信託基金守則》規定上市的REITs必須交納地產稅，REITs面臨公司資本利得和地產稅的雙重征稅。香港採用的是比較謹慎而且限制性較強的模式，除了對結構、投資目標、收入分配等方面的規定外,《房地產投資信託基金守則》對REITs結構中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規定。
可見，美國的REITs是始終圍繞著稅法來發展的，其REITs的起源有明顯的稅收優惠特徵;而香港對REITs的規范不是通過稅法中稅收優惠的杠桿而實現，而是通過專項的立法、修改投資、信託等有關法律或新建法令，對REITs的結構、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規定,並沒有明顯的稅收優惠驅動的特徵，因而可以說香港的REITs是發展是專項法規型，這種模式對控制REITs這類新產品的風險有積極的作用。美國的 REITs的發展非常迎合市場的要求，所以可以說非常市場化，其REITs市場化導致的結構變異也得益於比較成熟的市場化經濟，以及其較成熟的金融體系；而由於REITs在香港的發展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規要求的規范框架內，因而REITs在香港也沒有形成由市場環境所致的結構上的變異。
發展政策：
法律體系
房地產投資信託(REITs)作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進房地產投資信託業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信託法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，還可制定一些房地產投資信託基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信託基金從一開始就以較規范的形式發展。另外，還需對稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
人才培養
加快、加強REITs的人才培養。發展REITs需要盡快建立起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信託運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資；同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信託人才的培養，需要盡快建立起一支既精通信託業務、又了解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信託業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。
道德風險
從美國的房地產投資信託運作經驗來看，其經營與管理由受託人委員會或董事會負責。受託人委員會或董事會通常由三名以上受託人或董事組成，其中大多數受託人必須是「獨立」的。借鑒美國經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信託業務的信託公司中建立類似的受託人委員會，負責制訂房地產信託的業務發展計劃，並且要求受託人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系，還要創造一種環境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發展就顯得非常關鍵。另外，有限合夥形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化，最大限度地防範風險。
信用制度
建立信託企業信用制度，以完善的法律體系促進信託市場的誠信，保證信託市場的健康發展。建立信託企業徵信體制，劃分信託企業信息類型，實現徵信數據的開放；發展信用中介機構；建立標准化的信託企業徵信資料庫；建立健全失信懲罰制度；規范發展信用評級行業；大力發展信託企業信用管理教育。
披露制度
有的信託公司將募集資金投入關聯方、並由關聯公司進行擔保，但信託合同中對此沒有揭示，使投資者身處風險隱患而不知情。信託投資公司應真實、准確、及時、完整地披露信息，包括經審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息，並在會計附註中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。
⑵ 資產證券化中的雙spv是怎麼來的
下面是資產證券化的標准流程：
1、發起人（發放貸款金融）確定基礎資產並組建資產池；
2、組建特設信託SPV
3、將證券化資產所有權轉移給SPV
4、信用增級。為吸引者並降低融資成本，必須對資產證券化產品進行信用增級，以提高所發行證券的信用級別。
5、信用評級。信用等級越高，表明證券的風險越低，從而使發行證券籌集資金的成本越低。
6、發售證券。
7、向發起人支付資產購買價款。SPV從證券承銷商那裡獲得發行現金收入，然後向發起人支付購買基礎資產的價款。
8、管理資產池
9、清償證券
⑶ 大家知道國內首隻投資美國房地產信託憑證（REITs）的基金是哪只基金嗎
國內首隻投資美國房地產信託憑證（REITs）的基金鵬華美國房地產證券版投資基金於8月9日獲准發權行。已經在國外發展了30多年的REITs（「房地產信託憑證」的簡稱），此類產品在國內的兩個交易所均沒有上市。
鵬華基金國際業務負責人介紹，相當於股票的REITs上市交易都在美國三大交易所掛牌，目前美國房地產行業上市公司的絕大部分證券都是REITs。REITs在稅收上享有上市公司沒有的優勢，不用支付企業所得稅和資本利得稅。通過分析歷史數據可以看到，持有商業地產和住宅地產是最好的抗通脹投資品種之一，其收益遠遠超過美國的通脹率，過去35年，新華富時美國房地產協會發的權益性REITs指數的年化收益率為13.98%，超過了同期美國標普500指數的11.17%。
據記者了解，因投資者對REITs較為陌生，為利於這類品種在國內市場的傳播普及，鵬華基金敢去美國抄底，現已向有關部門提交了「鵬華基金REITs銳馳」的中文商標注冊。
⑷ 什麼是地產證卷化
房地產證券化：可供選擇的四種模式
● 第一,新區土地成片開發、橋梁、隧道等大型基建項目,宜採用封閉式房地產投資信託基金的模式。
● 第二,對於舊城區改造,可借鑒日本的土地信託模式,採取出售型土地使用權信託方式。
● 第三,為了解決商品房閑置造成的資金沉澱問題,可設立單項資產房地產公司或單項契約型基金,以及開展抵押貸款證券化業務。
● 第四,房地產抵押貸款的證券化,還應由抵押債權者、擔保機構、抵押債券創造者、投資者組成一個完整的體系。
房地產證券化作為重要的金融創新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新,將大大豐富我國金融投資工具,有利於增加我國資本市場融資工具的可選擇性。房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利於提高我國資本市場的運作效率。此外,房地產證券化有助於促進證券市場的完善,此過程中,發起人、服務人、發行人、投資銀行、信用提高結構、信用評級機構、資產管理人和投資者等都獲得鍛煉,有利於推進我國資本市場的現代化和規范化發展。對廣大投資者而言,開辟了一條寬廣的投資渠道,按照國外的經驗,由於這種證券有較高的收益作支持,且相對股票市場風險小,比銀行存款收益率高,是一種較為理想的投資品種。投資者可以通過這種方式分享房地產的高額利潤。
從我國宏觀經濟戰略的角度看,一方面,房地產特別是住宅產業將成為我國的支柱產業之一,住房金融的發展是住宅產業發展的必要條件之一,這是顯而易見的。住房金融二級市場(證券化市場)的發展是住房金融一級市場(住房貸款市場)可持續發展的基礎,因為二級市場可以解決一級市場自身無法解決的問題,二級市場的建立可以形成資金循環流動的機制。另一方面,我國經濟今後發展面臨的一個長期戰略問題是調整以及提高經濟運行效率,其中金融深化和提高金融效率是關鍵。因此,建立和完善我國的金融市場是今後我國經濟發展的戰略要求,而證券化作為20世紀70年代以來的最重要的金融創新之一,應該在我國金融市場的發展中得到應用。證券化應該作為我國的金融基礎設施建設的一部分來看待,一旦證券化在我國得以運用,一方面可以建立各類企業特別是銀行等金融機構與資本市場連接的渠道,更為重要的是創建了一種融資新方式,可以使存量資產、資本市場、貨幣市場得到有效的溝通,提高金融的效率。
但是,在借鑒國外模式的同時,必須清醒地看到,由於我國的房地產市場建立不久,發展很不平衡,加之證券市場發展的地區差異,我國的證券化模式的選擇必須多樣化且富有彈性:一是針對不同的經濟發展地區,推出不同的房地產證券化品種；二是對不同的投資主體,應有靈活的投資餘地；三是證券化必須在我國現有的法律框架下構築。
具體來說,我國房地產證券化可以有以下四種模式可供選擇:
第一,新區土地成片開發、橋梁、隧道等大型基建項目,宜採用封閉式房地產投資信託基金的模式。因土地成片開發一般屬大型項目,採用這種方式可在較短時間內籌集到巨額資金。借鑒美國房地產信託模式,需先設立房地產投資信託基金,投資者購買其發行的受益憑證,待基金募集完成後,委託房地產開發公司對投資標的進行開發、管理及出售,所獲收入在扣除房地產開發成本、管理費用、買賣傭金、稅金以及其他各項支出後,由受益憑證持有人分享。由於這項業務屬於證券業務,其運作應受到證券監管部門的嚴格監管。
採用封閉式基金,資產價值不用每月清算贖回,在發行受益憑證時規定發行總額和發行期限,未至到期日不得要求提前兌現,發行人也不得追加發行受益憑證。該受益憑證可在二級市場上以公開競價的方式進行轉讓,價格由投資者根據基金的成長性、市盈率和收益的穩定性、可預測性以及市場供求關系來確定。總之,採取封閉式,基金投資者保留了投資資產的流動性,基金發行者也沒有提前贖回的風險,從而保證了投資的穩定性,有利於其取得中長期投資收益。
第二,對於舊城區改造,可借鑒日本的土地信託模式,採取出售型土地使用權信託方式。日本的土地信託是由土地所有人信託土地,取得信託受益憑證,房地產開發商在房屋建成並加以運用後,對於出售土地信託,將所獲收入扣除各項成本、費用、稅金及信託報酬後,以信託受益的方式支付給信託受益人,從而終結信託關系。對於出租型土地信託,則要支付信託受益金,進行信託注銷登記,將土地所有權轉移給受益人。可見,採用土地信託的方式,土地所有人不必親自籌資就能有效利用土地,獲取收益。我國舊城區改造之所以採取土地使用權信託模式,是因為對舊城區的改造牽涉到繼承權與產權的轉移分散問題。土地信託的信託人是確定的土地所有權人,受益人為該土地所有權人或其繼承人、指定人。美式信託的信託人是不確定的投資大眾,信託財產是資金而非土地,因此不適合舊城改造。
由於我國土地使用權屬於國家,只能採取土地使用權信託模式。若採取出租型土地使用權信託模式,房地產開發公司在房屋建成後,由於土地使用權最終還要轉移給信託受益人,在將房地產資產進行管理運用時,會遇到一系列比較繁瑣的問題,因此出售型土地使用權信託模式更具可行性。具體操作上,可由土地使用權所有者向房地產開發公司信託土地使用權,取得信託受益憑證。後者通過銀行貸款或發行證券的方式籌得資金以支付勞力安置費、動遷用房費及建築安裝費等。在建築物完工並加以管理運用後,所獲收入扣除成本、費用、稅金等支出及信託報酬後,由信託受益憑證持有人分享,從而終結信託關系。
第三,為了解決商品房閑置造成的資金沉澱問題,可設立單項資產房地產公司或單項契約型基金,以及開展抵押貸款證券化業務。目前在我國開發出來的商品房大量空置是一個亟待解決的問題。一般來說,經濟處於發展中的地區,隨著社區開發建設的進行,其房地產必然會增值,具有投資的潛力。我國是發展中國家,公眾從長期獲利的角度考慮,會有投資意願。在操作中,可為該房地產專門成立一家單項資產房地產公司,以需回籠的房地產開發建設資金為限對外發行股票,並由此增加了該項資產的流動性。若房地產發生增值,則在轉讓時獲利。若出於對設立公司無法避免的課資本利得稅及對投資者個人課所得稅的雙重納稅因素的考慮,可為該房地產項目設立單項契約型基金,對外公開發行可轉讓的受益憑證。基金管理人員負責對該項房地產資產的管理及運用,所獲收益在扣除相關費用後,由受益憑證持有人分享。
第四,房地產抵押貸款的證券化,還應由抵押債權者、擔保機構、抵押債券創造者、投資者組成一個完整的體系。具體闡述如下:
(1)商業銀行----抵押債權的創造者。在我國目前應該指定商業銀行作為抵押債權的唯一創造者。因為中國當前沒有與儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行類似的機構,存款利率由政府控制,不會像美國那樣允許儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行以高於商業銀行的存款利率吸收存款。因此抵押貸款的來源只能是商業銀行。至於商業銀行是以表外融資(在銀行外部設立特殊目的機構SPV,用以發行證券以收購銀行抵押貸款資產),還是表內融資(即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,證券化資產的所有權仍然屬於銀行,保留在銀行的資產負債表中),其利弊得失仍需要進一步權衡。
(2)抵押貸款擔保機構。房地產抵押貸款雖然有房地產做抵押,但由於其價值大、期限長等原因仍然是高風險行業,尤其是個人抵押貸款的按期歸還受個人信用的影響,因此必須有擔保機構進行擔保才能進行證券化。
我國目前的房地產抵押貸款實行第三方擔保制度,這反映了我國房地產金融市場的不完善性,在相當程度上制約了房地產金融市場的發育。為完善房地產抵押貸款市場,發展房地產證券化,可考慮由政府牽頭成立市場化的抵押貸款擔保機構,在房地產一級抵押市場上,該機構對個人住房抵押貸款提供擔保,充當無條件償還貸款的保證者和保險者。在二級抵押市場上,對抵押貸款組合進行加強擔保,以提高債權的信用等級。
(3)專門住房金融機構----抵押債券創造者。政府成立一個專門的住房金融機構,該機構從商業銀行購買經擔保的房地產抵押貸款,做成抵押債券委託券商發行。該機構具有以下特點:首先,該機構的性質是半官方性質,不單純以盈利為目的,其抵押債券的發行受國家控制,國家為促進房地產市場的發展會對其給予支持。其次,該機構只從事抵押債券的發行,而不從事抵押貸款。由於針對個人的抵押貸款,手續繁多,涉及到房管土地,產權登記,保險,公證等多部門,再加上每筆業務面對個人,又採取償還形式,業務工作量很大。所以,抵押貸款由實力雄厚,網點密布的商業銀行參加,該機構不參與。再次,該機構負責住房公積金的管理,這能使其得到合理使用。
(4)機構和個人----抵押債券投資者。抵押債券發行後在證券交易所上市流通,為全國各地的機構和個人投資者所持有。機構投資者包括各種基金和壽險公司等,當前不允許他們直接從事房地產抵押貸款業務,但他們可以通過抵押債券參與房地產市場。
需要指出的是,推行房地產證券化,還需要考慮商業銀行房地產貸款面臨的不良資產風險,個人信用制度的健全完善、相關法規(如證券法等)的調整、信用評估制度的完善以及專業人才培養等多方面的問題。我們堅信,隨著這些問題的逐步解決,房地產證券化一定能不斷發展壯大。而隨著我國房地產投資體制改革的深化,金融對住房產業的支持作用日益巨大,房地產證券化必將為我國的房地產業的健康發展提供強大的支持,為我國的房地產金融創新帶來新的契機。房地產證券化可以極大地推動房地產業的發展,盤活我國金融機構大量長期性抵押貸款資產,提高其流動性,為房地產市場提供充足的資金來源,促進住房與金融之間的良性循環,它的實施必將對我國住宅產業和金融業的發展起到巨大的促進作用。
⑸ 「信託+計劃」的雙SPV結構為什麼那麼火
因為現在信託處於轉型期。原本依託房地產磅礴發展的信託業現在由於房地產的調控不好做了。所以謀求轉型。這樣的雙spv結構才會那麼火的。
⑹ 並購基金中為什麼要設立兩層spv
在標準的資產證券化當中，設立SPV的目的在於實現所謂的「真實出售」與「回破產隔離」答，簡單來說就是將基礎資產的風險與收益與原本擁有基礎資產的發起人完全隔離開，也可以理解為把基礎資產從發起人的資產負債表中完全剝離出來。
雙SPV在美國的產生時主要是為了應對法規和稅收上的一系列規定而創設的，目的是實現「破產隔離」與「稅收中性」。）
與美國情況不同，在中國，主要是金融制度導致的這種交易結構優勢吧。雙SPV結構的直接好處就是能藉助基金子公司專項計劃的廣泛投資范圍，直接收購非標基礎資產，而這是券商集合計劃難以辦到的。
可以理解為這是繼信託、專項資管計劃之後的第三種資產證券化通道。
⑺ 如何開展信託受益權資產證券化
信託受益權是重要的資產證券化基礎資產類型，自2014年海印股份信託受益權專項資產管理計劃發行以來，已有三十多單信託受益權資產證券化（以下簡稱「信託受益權ABS」）項目發行，總規模超過了100億。作為典型的雙SPV結構，以信託受益權作為基礎資產可以解決基礎資產轉讓（「真實出售」）、現金流難以估算以及基礎資產難以特定化的問題。
1、信託受益權ABS概覽
信託受益權即指受益人在信託關系中所享有的信託利益的權利以及依據《信託法》與信託文件規定所享有的其他權利。信託受益權包括財產性權利和非財產性權利。財產性權利是信託受益權的主要內容，以受益人直接的經濟利益為核心，也是信託受益權的目的權利。非財產性權利是信託受益權的附屬內容，目的是監督受託人能夠盡職管理和確保信託順利實施，包括知情權、信託財產管理方法調整的要求權、信託財產處分行為撤銷的申請權等。
信託受益權資產證券化就是以信託受益權為基礎資產，以其所產生的穩定現金流為償付支持，通過結構化的方式進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券的過程。
2013年5月，證監會發布了《證券公司資產證券化業務管理規定》，放寬了基礎資產的范圍並首次將信託受益權納入了可證券化的基礎資產，信託受益人可以將信託受益權轉讓給券商的專項資產管理計劃，使信託受益人實現退出，提高信託產品的流動性，盤活資產。未來信託受益權的發展方向主要有以下幾點。
2014年11月，證監會又發布了《證券公司及基金子公司資產證券化業務管理規定》及配套指引，對基礎資產採取負面清單的管理模式。同年12月，中國證券投資基金業協會發布了《資產證券化業務基礎資產負面清單指引》，將地方政府及地方融資平台為債務人的基礎資產、礦產資源開採收益權、土地出讓受益權、特定情形下與不動產相關的基礎資產、最終投資標的作為上述資產的信託受益權等列入負面清單。
⑻ 股權性質信託計劃可以做成abs嗎
1-信託公司做來ABS的一個限制在於，由於源ABS市場存在銀監會、證監會下的兩套監管系統，信託公司的客戶的ABS，沒法通過信託計劃，直接在交易所發行ABS產品。
2-沖破該限制就在於「雙SPV（特殊目的載體）結構」。即信託公司將信託計劃受益權轉讓給券商或基金子公司的資管計劃，借道資管計劃，可實現ABS產品在交易所上市。
⑼ 房地產信託投資基金的定義
房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是專把流動屬性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。
房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。REITs的魅力在於：通過資金的「集合」，為中小投資者提供了投資於利潤豐厚的房地產業的機會；專業化的管理人員將募集的資金用於房地產投資組合，分散了房地產投資風險；投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。
⑽ 資產證券化雙spv為什麼信託端和證券段的還本方式不同
這個還本方式的設計完全要基於基礎資產來設計的。