美國房地產融資

『壹』 世界各國房地產融資的模式基本上可分為哪幾種類型

一、信託貸款。通抄常用信託貸款收購房地產資產或與其他方式結合運用。
二、信託股權融資。通常是信託公司階段性地、附回購條件地受讓房地產項目公司的股權。
三、財產權信託。通常是藉助信託公司將物業預期收益權的受益權轉讓（附回購條件）給投資者。
不同的情況下目的不同，但無非是融資或投資。這個相對靈活，在信託合同中也規定得比較簡單

『貳』 什麼是房地產多元融資體系

改革開放以來，我國經濟進入了一個高速發展的嶄新歷史階段，居民住宅狀況和城市面貌有了極大的改善，這是改革開放的巨大成就。而要大力和長期發展房地產業，就必須建立一個多元的融資體系。我國目前房地產投資產品及金融市場結構單一，這與尚未形成完整的房地產投資和金融體系有密切聯系，而完整的房地產投資和金融體系，應包括多元化、規范化的房地產金融產品和市場。隨著2006年後我國金融市場的全部開放，中國未來的利率市場化和人民幣可兌換的逐漸實現，外資銀行和投資機構將大量湧入，他們也會把新的金融理念、金融產品和金融思想帶進來，這樣會對我國房地產和金融行業有較大的沖擊，但也會使房地產金融業更快地與國際接軌，產生更多的投資和融資方式。

比如房地產投資信託基金，對我們來說也是房地產金融產品創新，它是通過集合社會各方面資金，使用專業人士投資和經營管理，為房地產投資者（包括中小投資者）參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，而且也可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難的問題，並促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，同時房地產投資信託的許多優勢還包括固定收益特性、預期未來持續成長、管理透明度高等。

在一些開發商老總眼中，REITS就是向公眾募集資金，然後進行開發，樓盤銷售後再給投資者回報。事實上，很多人還沒有搞清楚REITS的含義。在海外，房地產投資信託一般是一家公司，它擁有並營運帶來收益的房地產，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業廠房，主要以租賃方式把這類物業分租給租戶，為股東帶來租金回報。它相對於出售單位套現的傳統房地產項目有很大的不同。租金收益型房地產有著更穩定的現金流量，更適合房地產投資信託融資。在美國，大部分REITS都在證券交易所上市自由交易，需要強調的是，REITS並非必須上市。美國、日本、澳大利亞對REITS的稱呼各有不同，但根本原則是一致的。因此，「房地產投資信託基金」應指主要投資於房地產並以替投資者帶來定期紅利收入為目的而設立的任何投資工具。

記得1997年我在全球最大的房地產投資集團之一的聯勝集團任職時，直接參與了澳大利亞悉尼市中心的情人灣的辦公樓綜合項目。作為當時澳大利亞最大的房地產投資信託的管理者，聯勝集團將還未建完的辦公樓進行潛在租客的租賃談判，在辦公樓建完後再將此辦公樓整體在澳大利亞股票交易所上市，它就成了房地產投資信託基金，這樣一來，開發商可以很快回籠大筆資金，個人和機構投資者可以有較好的投資產品並有機會共享資產升值和租金收入。當然在這一過程中，許多其他機構包括投資銀行、評估公司和房地產中介公司等也發揮了一定的作用。由於澳大利亞有30多年的房地產投資信託基金的經驗並且法制較健全，這樣的運作方式是很自然的，反過來它對房地產業和金融業也產生積極的作用。

目前，我國的房地產個人投資者、房地產機構投資者（信託公司、保險公司、基金公司和投資公司）和房地產公司等都對房地產投資信託有強烈的興趣。房地產投資信託基金業務的展開將有利於我國房地產業的健康發展。

放眼未來，伴隨中國經濟進一步發展和國家有關房產政策的進一步落實，伴隨著我國人民的經濟、年齡、層次類型以及城市結構的變化，中國的自有住房率、出租率、人均居住面積、住房形式和質量及房地產金融產品都會發生進一步變化，其中一定也會存在許多機會和需要應對的挑戰。我想在未來的發展中，我會一如繼往地參與到我國房地產建設事業中去。學有所用，乃人生樂事。

『叄』 什麼是房地產融資

房地產是已土地和固著於土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象徵。另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。

房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。

第二個問題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發：

選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書

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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書

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向計委申報立項報告

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計委函至規劃局

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規劃局會簽返計委

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計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

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運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

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對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
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據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知

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規劃局法征地意見函

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到土地管理部門及土地使用部門徵求意見

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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科

結果報市房地局 結果報市房管局

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市政府下文批地

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畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理

釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書評估項目建設用地地價

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申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶口交納地價款取得

│ 土地使用證

按規劃設計條件征詢意 │

見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房

│ │

規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證

│ │

委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置

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到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊

│ │

規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證

│ 了解線路情況與供電局運行班協商

修改後送首規委審圖 改造、移線方案

│ 煤氣、道路、上下水改路由

首規委召開市政協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式

出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。

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進行個體設計（大公共建築首規委審查）

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領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明

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運用「營銷策劃展示設計系統」 到計委申請，列入 到稅務局取稅單

製作資料 計劃（建委會簽）

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報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領

許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證

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建委、物價局下文批價

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運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實

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四源費繳納

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到開發辦市政處核實任務

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開發辦工程處同意招標

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填招標申請書並到市招標辦登記

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招標辦看現場

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運用「投資項目概預算系統」編制標底

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招標辦審查標底

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開標會

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定合同，寫評標報告，發中標通知書

│

招標辦蓋章同意

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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書

同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記

務來源及一切手續

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

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施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工

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小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司

路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝

計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定

委託施工 交綠化費 市政辦 委託線 委託線 局同 線路方案

配電室土 綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 設計

建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現場

收 收 驗收 驗收 規劃 施工

設備安裝 到市政 位置 業務科檢驗

及驗收 監理所 委託 同意接氣

送電 下水報 設計 憑通氣單到

裝 到勞動 管網所辦固

規劃設 局報裝 定資產轉移

計 環保局 手續及通氣

竣工驗 審查消 手續

收 音除塵 憑接氣單到

設備 液化氣公司

竣工驗收 辦各戶通氣

手續

通氣

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全部工程竣工

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四方驗收、檢驗單簽字蓋章

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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收

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出庫分配及銷售、辦理產權證

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運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段

『肆』 房地產公司融資需要什麼條件

澎湃新聞獲得的消息顯示， 交易所反饋給陸家嘴的文件函提到，如發行單位屬於「關注類」企業，需另外提供至少六個方面的消息，待交易所審核，方能發行。

根據去年10月的監管函，發行公司債的房企需滿足一定的基礎條件，非上市的民企收到規模的限制。境內上市公司、房地產央企、符合條件的地方政府所屬房企，或是中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企，滿足其中之一方可發債。

此外，200億元總資產、30億元營收、凈利潤、65%負債率、一二線土地儲備佔比50%，這些分類指標將部分中小房企推至公司債門外。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，今年國內房企融資渠道收緊，未來會有更多的房企將融資需求轉向至海外，但門檻並非小企業可觸及。

『伍』 結合美國次貸危機 談談你對房地產金融法制創新的看法

地產金融工具的創新 房地產企業的融資額度一般都非常巨大，單純依靠商業銀行貸款顯然無法完全解決資金需求，更難以分散日趨嚴重的金融風險。因此，需要開發金融產品的創新組合。作為一項新生事物，我國房地產金融業務還有極大的拓展空間，地產金融工具的設計和創新是一項值得長期關注和研究的重要課題。我們的思路是： （一）我國房地產行業亟需融資方式的多元化，特別是變間接融資為直接融資。隨著房地產金融調控措施頻頻出台，傳統的融資渠道開始緊縮，而且今後仍有可能出現金融政策變動和利率調整帶來的風險。因此，地產金融工具必須不斷創新。而且，地產金融工具創新的最大瓶頸，是我國相關法規的滯後。在西方一些發達國家，隨著創意產業的飛速發展，金融工具的設計與創新層出不窮，新的融資渠道不斷涌現。例如，企業改制上市，尋求信託與基金的支持等。其中，以信託基金和產業基金為投資來源的資金運作模式成為房地產開發企業的重要融資模式。可以說，時代的發展和行業的需求，不斷向地產金融工具創新提出了新的要求。 （二）建立長期投資基金機構，吸收長期資金，用於房地產項目。2003年，由全國工商聯住宅產業商會推出了住宅產業精瑞基金，成為房地產融資模式多元化的信號彈。但是，由於缺乏產業投資基金法的法律支持，當時只能採取境外注冊產業基金、境內注冊投資公司這樣一個勉為其難的迂迴戰術。此後，國內的信託公司也開始尋找創新的機會，「類信託」的融資模式得以實施，得到了市場的熱烈響應。 （三）這里想著重談一下REITs，即房地產投資信託。它通過發行基金份額的方式，把社會閑散資金吸引過來，從而把房地產行業變成普通大眾皆可參與的一種投資工具。這樣集合起來的資金可以進行組合投資，而且能夠實現專業化管理，因此有利於分散投資風險。一方面，信託能夠實現房地產投資的社會化、大眾化，使投資者能夠通過購買房地產信託而分享房地產行業高速成長的收益；另一方面，它也彌補了銀行信貸無法完全解決房地產金融需求的難題，從而成為地產金融的一支有力工具。只有運作規范、市場前景被看好的房地產項目才有可能獲得REITs的支持，客觀上可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，從而實現資源的優化配置。不僅如此，投機購房者如果能夠通過購買信託而獲利，就不一定非要把資金投入到房地產實物上，其結果能夠減緩市場供需矛盾，減少房地產泡沫，並由此來穩定房價，減低漲幅。這對於我國房地產行業的可持續性健康發展不無裨益。我們相信，隨著信託投資公司的市場形象和美譽度的提升，必將受到廣大投資者的青睞。信託融資的創新，對於中國信託行業的健康發展、房地產融資市場的提升和房地產金融市場的完善，具有重要的意義。 （四）房地產金融租賃。這是將傳統的租賃、貿易與金融方式有機地組合在一起而形成的一種新的融資方式，也可以叫融資租賃。出租人根據承租人選定的租賃房屋和開發商（出賣人），以對承租人提供資金融通為目的而購買該房屋，承租人通過與出租人簽訂融資租賃合同，以支付租金為代價，而獲得該房屋的長期使用權。對承租人而言，通過融物的方式來實現融資的目的；對出租人而言，只是提供金融服務，但為了控制承租人償還租金的風險而控制房屋的所有權，而且在合同結束時，又可能將產權轉移給承租人。這種業務的主體是金融租賃公司，需要三方簽署兩個合同來完成交易。這是在二戰後產生於美國的一種新型金融工具，如今在國際資本市場上，它已經成為僅次於銀行信貸的第二大融資方式。在我國，中國人民銀行一經發布了《金融租賃公司管理辦法》，但目前採用這種金融工具的企業多是為了大形設備、運輸工具和生產線的融資，房地產與商家尚未廣泛引入這種機制。 （五）房地產企業直接上市。上市是企業獲取資金、實行資本運作的主要方式之一，也是提升企業品牌的良好方式。對於房地產企業來說，直接上市也是進行融資的最理想的方式之一。例如，李嘉誠的長江實業，其凈資產在1972年上市時僅有一個多億，到2000年就已增長為1000億。可見，上市不僅可以有效地化解金融風險，而且還能夠降低企業的融資成本，改善企業的資本結構。但是，由於房地產企業的贏利模式不同於一般工業企業，其資金流是不連續的，因此一般的房地產企業很難達到上市要求，只有房地產行業的「老大」才有望獲得上市資格。 （六）證券化的融資渠道。這種方式，就是直接將房地產投資變為有價證券。投資人不是擁有房地產實物的所有權，而是擁有證券的債權。但是，這種操作有一定的難度，我國目前仍處於試點階段。今後我們應大力推動房地產投資權益證券和房地產抵押貸款證券，培育和發展住房抵押二級市場。 （七）將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產業的融資渠道。保險資金運用周期較長，數額巨大，適合進入房地產業。 （八）積極穩妥地發展住房公積金貸款，擴大發放范圍，加強監管力度。針對廣大中低收入居民的購房要求，一方面要加強經濟適用房、限價房的規劃和管理，另一方面要充分利用公積金貸款所具有的政策性補貼、利息較低等特點，讓符合條件者盡早解決住房困難的問題。在我們看來，公積金的使用條例並不應是一成不變的，政府應當根據國情、民情的變化而加以研究、調整，做到與時俱變，對建構和諧社會作出貢獻。 我們相信，隨著地產業與金融業的密切合作，融資渠道會更加豐富，規避風險的方法會更加有效，一個更理性、更規范的房地產時代必然來臨。隨著宏觀調控政策的進一步深化，中國的房地產市場必將更穩健地發展，房地產泡沫會越來越少，房價會越來越穩定。根據我國加入WTO的承諾，政府將在五年內取消對國外金融機構的地域和業務方面的限制。屆時，西方發達國家的金融機構勢必搶灘中國房地產業。在這種情況下，我們一定要加緊房地產業金融機構的改革，使法律政策的軟硬體環境得以完善，爭取早日完成與國際的接軌。

『陸』 房地產企業如何融資

1、開發貸融資抄（最常見的，最容易的襲）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

『柒』 房地產的融資是什麼概念

、房地產的融資是什麼概念？
1. 融資，就是有資金需求的單位或者個人，向有資金閑余回的單答位或者個人獲取資金使用權的行為。
融資的方式可以是借貸，也可以是引入對方合股合資，合作經營，發行票據和衍生工具等方式。常見的說，向銀行借錢，企業向投資者借錢（發行債券），以及發行股票募集資金，都是融資行為。
2、房地產的融資：就是指：房地產企業行業向銀行借錢，向投資者借錢（發行債券），以及發行股票募集資金的融資行為。
房地產行業是國家調控重點單位·，所以相同條件，房地產開發貸款非常難辦理，要求必須是二級以上開發資質，這樣把90%的開發企業拒之門外了。
3、 基本上房地產項目融資額都是上億的，因為資金規模很大也就制約了，走傳統民間借貸渠道的話比較難，目前我的操作方式是借道信託和國外投資基金。
4.房地產的融資包括：股東增資、銀行貸款、信託融資、委託貸款、抵押典當、民間融資、內部集資等等。

『捌』 房地產企業為什麼要去海外高成本融資

還有這種事情嗎？？？
那說明國內的融資越發規范了。
同時國外的很多投資者還是非常看好我國的房地產市場。
國外融資應該很容易，所以國內房地產企業才去國外融資。
不過，前景有待進一步觀察。