土地融資模式

❶ 什麼叫土地配資

指配資公司在你原有資金的基礎上按照一定比例給你資金供你使用。他們和你簽訂的是《賬戶委託協議》等類似文本，如果你配資則必須用他們公司給你的賬戶操作，當然，你也可以選擇使用自己的賬戶，但是需要你給他們抵押物，如房子、車子之類的抵押物。

配資行業是近年來才興起的，完全根據市場經濟供求產生的市場，沒有任何業內標准，配資公司的生存根本在於自律及誠信，在進行配資的時候，要選擇誠信、保障、專業的公司。無資質的公司無法保證用戶資金安全。

整個房地產融資可以分三大環節：

第一步是前端拿地融資(包含四證齊全前的配套融資)

第二步是房地產開發貸款(土地證抵押融資)

第三步是達到預售條件的銷售資金回籠。

(1)土地融資模式擴展閱讀

一般來說，土地款融資利率要高於二級開發貸款(銀行表內貸款)，因為土地款融資對接的是銀行自營或理財資金，特別是理財資金，成本高於銀行存款。

面上，資管或信託計劃參股了項目公司，但約定期滿後，項目公司要無條件回購股份，支付的價格就是債性融資的本息。這么做，一是規避了「委託貸款」的合規風險，另外，還能不提高房企的負債率。「房地產公司的負債率對他們申請銀行授信很重要，如果是股權的話，就不會算在負債裡面。

最後一種，股債混合(小股大債)。事前明確股債的比例，用股權來對債權進行風險補足。也就是說，如果一切順利，項目公司可以回購資管計劃持有的股權，如果出現問題，那麼項目公司的部分股權就讓渡給資管計劃管理人。

❷ 20多年前日本頒布的土地融資限令內容是什麼

是以土地擔保抵押貸款有較大的限額～導致土地交易量的低迷 追問： 據說其中有限制土地 上市融資 的內容，能否具體點！ 回答： 土地即不能用作經營性質的貸款，還有限制流通的政策！

記得採納啊

❸ 請問土地（掛牌、拍賣、招標）、土地招商、土地融資三者有什麼區別嗎謝謝

土地（掛牌、拍賣、招標）、土地招商、土地融資的區別如下：

1、土地（掛牌、拍賣版、招標）：

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

我國土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。

2、土地招商：

土地招商是指招商人提供土地，投資人提供資金(包括但不限於土地變更性質和用途費用。

3、土地融資：

土地抵押融資，准確的說應該是土地使用權的抵押融資，即以土地使用權為抵押物，進行融資擔保，在債務人無法清償到期債務時，債權人依法對土地使用權進行拍賣、變賣或者折價，以其價款優先受償的行為。

(3)土地融資模式擴展閱讀：

土地金融：土權地金融的主要內容包括發生在土地開發、利用、經營過程中的國防費、警察費、貸款、存款、投資、信託、租賃、抵押、貼現、保險、證券發行與交易，以及土地金融機構所辦理的各種中間業務等信用活動。

掛牌主持人：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》明確規定，「國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，應當由符合國土資源部確定的土地招標拍賣掛牌主持人條件並取得資格的人員主持進行」。

❹ 什麼是土地融資

土地抵押是目前各種融資類項目的核心風控措施之一，由於抵押土地的類型各異（包括出讓地、劃撥地、儲備地等），處置方式也不盡相同，故對土地抵押問題的探討就顯得極為必要。
一、土地抵押的客體是土地使用權
根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：城市市區的土地屬於國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。所以，我國的土地從所有權的角度講，分為國有土地和集體土地。
根據《中華人民共和國物權法》第一百八十四的規定：土地所有權不得抵押。所以，目前我們所講的土地抵押，實質上是指土地使用權的抵押。
二、具體的土地使用權能否抵押取決於法律規定
根據土地所有權的不同，土地使用權首先被分為國有土地使用權和集體土地使用權，法律對兩者有著明顯的區分，從而形成了所謂的土地二元結構。
1、國有土地使用權
國有土地使用權包括國有土地建設用地使用權和國有土地承包經營權。所謂的國有土地建設用地使用權，是指在國有土地上從事房屋和其他地上物建設的權利。所謂國有土地承包經營權，包括家庭承包經營權和國有四荒地土地承包經營權。
上述建設用地使用權根據取得方式和權力內容的不同，又可以進一步細分為出讓土地使用權、劃撥土地使用權。出讓土地使用權，依據招拍掛或者協議方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法轉讓、抵押，是目前最為自由的土地使用權。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條、第二十四條及《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條、第六條的規定，劃撥土地使用權，是指特定的國有企業或者公共事業單位、機關等，以無償的方式從國家取得土地使用權，該類土地使用權，權利主體具有特殊性，權利本身沒有期限的限制，但是土地使用權不得私自轉讓和抵押，其抵押，須經土地主管部門同意和審批，並且在實現抵押權時，需要補交土地出讓金。
國有土地用於農業用途的，土地使用人取得的土地使用權被稱為國有土地承包經營權，其權利內容與集體土地承包經營權沒有區別。根據《物權法》第一百八十條、第一百八十四條，家庭承包經營權，至少耕地的家庭承包經營權，被允許轉讓，但嚴禁抵押。四荒地的承包經營權，則可以自由轉讓和抵押。

❺ 土地一級開發融資

朋友，你問的不太詳細，那我也籠統地回答一下吧。
一般說來土地一級開發有很多種模式，這個要根據當地政府資金實力、當地具體條件、上級政府指示來定，有這樣幾種方式：
一、政府可以將土地直接劃給開發商進行土地一二級聯動開發，這樣做其實並不符合規范，但是由於有些地方政府財政壓力很大，無力承擔大片生地的一級開發，他們不得不這樣做，比較著名的有貴陽花果園這樣的的巨型盤；這種模式在中國的中小城市，尤其是欠發達地區的中小城市裡還屬於主流的開發模式，但是隨著市場機制的完善，將來會逐漸消失；

二、政府公開招標，找符合資質且願意做開發的地產商，給他們開發完生地以後，再由政府回購；或者是根本就不發生所有權轉移，直接由政府承包給開發商做，這兩種方式都把融資的任務交給了開發商，說到底還是一個錢的問題，地方政府拖欠款項的狀況層出不窮，這樣，有的時候經過一級開發後的熟地就會由一級開發商轉賣給二級開發商，這樣本質上還是一二級聯動開發，好處是更加透明、更加市場化，壞處是容易出現一些糾纏不清的案子；

三、政府直接出面，用地方國有企業或者政府關聯企業做開發，由他們來融資，還是有壟斷一級市場之嫌，且這一過程中可能出現權錢交易；

四、找外資借殼上市做融資，不過地方政府會很被動，出了問題地方政府無力控制

希望能幫到您！

❻ 什麼性質的土地可以注入融資平台

擁有自己產權的土地可以作為企業融資使用，就是用土地抵押融資

❼ 企業如何通過土地融資

近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。

土地抵押貸款的兩大風險

從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。

據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：

風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險

一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。

三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。

四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。

五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。

六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。

風險二：銀行違規放貸的風險

第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規

定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。

第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。

第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。

第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。

第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。

第六，銀行違背房地產調控政策放貸。

第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。

第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。

第九，非金融機構違規放貸。

第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。

除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。

實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。

風險域一：儲備土地抵押

據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：

一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。

二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。

三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。

四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。

風險域二：集體土地抵押

對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。

黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。

防範風險，確保土地「借=貸」

土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。

積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。

土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。

❽ 中國土地儲備融資模式有哪些

比較常用的土地儲備融資模式：1、財政撥款；2、銀行貸款；3、土地儲備收益；創新型的土地儲備融資模式：1、土地信託；2、土地基金；3、土地置換；4、土地債券。