房產翻倍融資

A. 如果一個公司同時在全球不同的市場上市，是不是就可以不斷的融資不斷的賺錢市值不斷的翻倍

不可能在不同的市場上市，只能在一個地方

B. 抵押貸款100萬,為什麼房產局抵押登記貸款金額翻倍了

坐標上海
這種情況稱為最高額抵押，目的有兩個:1、防止貸款人 再抵押；2、貸後處置更有保障；

1、抵押時把抵押物價值抵押滿，那貸款再進行抵押時就比較難，很多放款方就不願意再抵押。

但是只要放款方願意再抵押，還是可以再抵押的，所以就有了第二個目的。

2、再發生多債權的時候，最高債權可以避免最少的損失，首先得償還完最高債權的部分。如果抵押物價值都不夠歸還前者，那後者的抵押意義就不大了。

C. 持有十年，你的澳洲房產真能翻倍嗎

熟悉房產投資的人一定知道，在地產投資分析法中，有一個著名的72法則，是用來計算一個房地產價值翻倍的簡單計算工具。具體來說，就是用72除以一個房產的年增長率，得出的數字即該房產價格翻倍所需要的年份。

比如：某房產平均每年價值增長7%，那麼該房產翻倍需要的年份為72/7=10.3年。

嚴格來說，72法則其實不單單可以用在房產投資中，在金融產品中同樣可以加以靈活應用。不過，目前這一法則是更多地在房產投資分析中被加以運用。

對澳洲房產稍有了解的人，基本都聽說過澳洲房產每十年價格翻一番的說法，這也是許多房產公司在推銷澳洲房產時的必備工具。

那麼，持有十年，你的澳洲房產真的能翻倍嗎？今天的文章，我們就來仔細分析一下這個有趣的話題。

澳洲著名的房地產數據研究機構CoreLogic日前發布了一些數據，專門就過去十年澳洲房產的增長話題做了簡單的分析。

十年前的2006年，全澳洲的獨立屋中位價為330,000澳元，公寓中位價為310,000澳元。

今天，整個澳大利亞的獨立屋中位價為499,000澳元，而公寓中位價445,000澳元。

根據這個最宏觀的數據來看，以國家為單位，顯然在過去十年內整個澳洲的房價，不論是獨立屋還是公寓，中位價均沒有翻番，而是分別增長了51%和44%。

不過，這個數據在我看來倒還證明了另一個被許多人拿來討論的話題：那就是公寓並不像一些人認為的那樣不具備增值潛力，它顯然也是具有投資價值的。

另外，看得仔細的你是不是還有一點覺得很奇怪，那就是獨立屋和公寓的中位價為何如此接近？

想要回答這個問題倒是也不難，因為首先請記住這是全國性的數據，而公寓通常建在距離城市中心不太遠的地方，而獨立屋則不然，從悉尼水邊數百上千萬的豪宅，到偏遠地區，礦業小鎮等不毛之地都可以建別墅，因此別墅之間的價格差距比較公寓相對會更明顯一些，綜合下來也就導致了全國的別墅與公寓中位價的如此接近。

不過，光是看上面這樣宏觀的數據，其實對投資者沒有太大的參考價值。因為把整個澳洲房產的數據擠在一起看，然後下結論說房價十年內沒有翻番，相當於把姚明和郭敬明的身高做個平均，然後告訴你全中國人的平均身高是一米八一樣。

那麼，如果來看澳洲的各個首府城市，結果會怎麼樣呢？

先告訴你結論吧：不好意思，過去十年，沒有一個首府城市的房價翻倍了。

不過好消息是：悉尼、墨爾本以及達爾文（是的，你沒看錯）的房產中位價已經接近翻倍了，而珀斯和霍巴特的房價增幅不到50%。

來看看下面這張表吧。

這是一張悉尼從1960年代開始的房地產走勢圖，可以清楚地看到，除了過去的十年之外，在1960年代到21世紀初的幾個房產周期內，悉尼房價曾經平均7-9年就能翻一倍，而只有上一個周期翻倍用了更長的13年。

有些悉尼的朋友通常會說「我買的房子五年就翻倍了」，這樣的說法即對也不對。說它不對，是因為再之前的五年，這套房子可能完全沒有增幅，而這位朋友只是幸運地在房市大漲之前進入了市場。

而隨著最近幾年整個澳洲的大興土木，未來一個周期內房價翻倍速度的變緩，或許將是一個大概率的事件，尤其是一些區域，由於短時期內供應量的急劇上漲，未來幾年短線的增幅將非常有限。但不論怎樣，我相信澳洲房產整體市場繼續穩步向上的趨勢並沒有改變。

所以，目前我通常會和有意投資澳洲房產的朋友們說，這里的房價大約10-15年翻一倍，持有的時間越長，你就會越幸運。

D. 為什麼說三線房產一定翻倍

房價肯定會翻倍，只是時間問題。
近幾年投資不建議去3線，1-2線比較合適。

E. 中國房價如果再翻倍，會是什麼後果

房價崩盤除非發生戰亂，或者國際金融危機。茅台的年漲幅都10%以上，何況房子。低租售比意味著高持有成本，肯定要通過上漲來彌補這個虧損，成本高了房價怎麼可能白菜價房產稅導致房產持有成本上升，怎麼可能降房價，不過是增加稅的借口罷了。考慮到長期持有房產的成本(交易稅費、持有成本、賣出成本，房產稅以及差價的個人所得稅20%，個稅目前基本不收，但長期來說肯定加強徵收)，而且大部分城市當前租金回報率僅2.0%。近8年來過去八年時間內，中國的真實工資增長幅度達到了10.6%，名列全球第一，而印度只有0.2%。另據人力資源和社會保障部統計，「十二五」期間，我國最低工資年平均增長率為13.1%。仔細想想，房價漲幅肯定不會比你工資的漲幅還低吧？可能你今年工資沒漲，但不能否認別人和你一樣沒漲。

F. 除了投資房產還能投資什麼

除了投資房產還能投資自己

1. 在年輕階段創造財富比投資重要的多，那麼如何創造呢？這個時候通過省吃儉用積累一些小錢去做所謂的理財，往往是得不償失的，不如將省下的錢投資於自身，比如說是做會計的，那麼不如花點錢去報個CPA的課程去考個CPA，或者說學習一門技能，提升自己的能力，這些都是年輕的時候最容易積累的資本；

2. 中年人最應該學會資產組合。當年齡已經跨越了三十而立的門檻的話，人到中年，往往已經在所在的單位取得了一些成績，因此我就默認已經通過工作或者創業積累了一定的財富，有了一定的經濟基礎。這個時候精力最為充沛，家庭和事業也都逐漸進入了穩定期，在這樣的大狀態下，投資就變成了一種家庭資產的配置；

3. 首先，任何一個家庭都需要准備一些儲備，這些是家庭應對未來變化的關鍵，對於任何一個人或者一個家庭，都要准備至少6個月生活開支的儲備，這些儲備可以投資於低風險或者無風險的高流動性資產，比如說存到銀行的活期存款，或者余額寶、朝朝盈這樣的貨幣基金，不求有多高的收益，但求如果需要使用的時候，能夠隨時可以周轉；

4. 為未來的大額固定開支做准備。什麼叫未來的大額固定開支呢？未來的大額固定開支就是買汽車或者孩子上學的改善性住房置換，面對這樣的大額開支，一般人是很難一次性支付的，需要一個長期的儲備；

5. 真正的風險投資。對於一個家庭，當你為平時應急儲備，大額固定開支准備都做好了准備之後的話，剩下的錢就可以進行風險投資了。風險投資，意味著風險與收益並存，想要賺錢之前先要明白其中蘊含的風險。

G. 為什麼房價在16年的時候翻倍了

這個回答比較敏感，每個國家都有應對金融危機的方式，請注意不是經濟危機。美國之所以發動各種戰爭，其實最大的出發點是應對國內間接性的經濟泡沫現象，羅斯福必須帶領美國參加二戰，否則29危機根本不可能度過，羅斯福的政策沒你們想像的那麼偉大，但是防止了內亂。中國也有應對方式，09年全球金融危機，中國可以說是重度受災區，最大的原因是，國人那時候喜歡攢錢，不提倡消費，切記，國家的財政很大一部分來自稅收，但是你不花錢國家哪來的稅收呢，錢只有流動起來才有的，這個時候就需要一個行業來帶動經濟鏈，從而使國家盡快脫離金融危機泥潭，多一天就意味著損失更多金錢，就好比流血了，必須止血，要不然更……，這個時候房地產出現了，貸款行業興起了，有沒有發現，2010年後，漸漸買什麼都可以分期了，車，房大件 京……淘……，白條花唄借唄等等，讓你提前消費，掏空你的所有錢，房地產確實帶動國家度過了金融危機，但是這是犧牲兩代人的做法，雖然不太好看，但是短期效果明顯，但是 者不是能夠隨便控制的，已經有房子肯定 也不可能便宜一分錢賣出去，久而久之，房子更貴了，16年是大換血的時候，4G興起，電商沖擊，有些不可說太敏感，所有人都想買房得到安全感，然後就 翻倍了 嗯 翻倍了 哈哈

H. 這個房子投資回報率多少值得投資嗎

這還不能算投資回報率,或者說計算投資回報率的條件還不完全,你投資了13萬,租金和月供一樣專,但房子出屬租之後,裝修會損壞的,修補或者添補傢具需要繼續投資,而租金也不可能20年都是每月1200元,另外房子出租20年之後,你不用還貸了,房子是否還可以繼續使用,可以使用的話,是出租還是賣呢,20年之後出租是一個月多少錢?賣的話又是多少錢?這暫時沒辦法計算,所以也就沒辦法計算回報率了,值得不值得投資就要看房子周邊的發展趨勢好不好,如果發展趨勢好,周圍能夠交通方便,興旺發達,那麼房子出租的價格就會與日俱增,房子的價值也會得到升值,這樣才值得投資.另外還要考慮這二手房是多少房齡的,還能使用多少年.

I. 過去幾年，為什麼大部分房地產商都追求高周轉

「買不起！」

「賣不掉！」

這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。

中國樓市，一直是「世界十大未解之謎」之一。

自「九八房改」，到2008年，中國樓市進入市場化時代。

中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。

2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。

這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想像。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個「低增長、高泡沫」的理性預期時代。

此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。

貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。

2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。

這一年，股市暴跌，樓市暴漲。

至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。

2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。

棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。

緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。

2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。

2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。

房地產企業都看到了這一次「歷史性的機遇」。對於「窮人家的孩子」來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。

現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最後一塊大肥肉。

文 | 智本社

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