長租公寓獲得融資

『壹』 青年長租公寓行業有哪些知名風投如何看待V領地完成超2億美元的A輪融資

最近影響最大的一筆長租公寓行業風投應該就是美國華平領投的，對V領地青年公寓的2億美元A輪融資。

『貳』 萬億長租公寓市場 VC/PE如何投資布局

長租公寓市場的競爭還在延續。無論各大品牌對於規模的渴求有多麼的強烈，資金問題還是要解決的。盡管當前龍湖冠寓的經營資金以集團投入為主，但從年初的30億住房租賃專項債券開始，龍湖一直在嘗試擴充融資渠道。
據了解，龍湖向來善於跟機構投資者打交道。
而這次，它找來了全球最富盛名、規模最大的主權財富基金之一，新加坡政府投資公司（GIC，新加坡主權基金）。
龍湖長租公寓投資平台
6月12日，龍湖集團宣布，將與新加坡政府投資公司，共同設立一個長租公寓投資平台。
平台專項投資公司位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額共計10億美元，約合人民幣64億元。
目前，龍湖在北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南以及寧波等17個城市，經營超過1.5萬間公寓房間。
今年這個數字還要翻幾倍，龍湖冠寓正計劃將累計開業房間數量增至6.5萬間的規模。大規模的擴張，無疑需要大量銀碼為其背書。
同樣與市場上眾多的長租公寓品牌一樣，龍湖並不諱言盈利挑戰。龍湖創新業務負責人韓石曾在接受包括觀點地產新媒體在內的媒體采訪時就表示，集團希望在三年內主要考慮的是品牌和規模，因而在這段時間內不考核長租公寓的利潤情況。
細看龍湖2017年全年業績，其投資性業務不含稅租金收入為25.9億元，其中商場業務佔比高達97.7%，其他業務為0.8%，冠寓業務則占剩餘的1.5%（租金收入約為3885萬元）。
另外，觀點地產新媒體也獲悉冠寓未來會逐步走向輕重資產並舉，最終使資產輕重比達到2:8。但在重資產模式運營下，長租公寓租金除了需要覆蓋裝修成本外，還需要覆蓋收購成本。有分析指，不考慮任何租金上漲的情況下，回本時間需要大約18年。
而據韓石去年透露，在輕資產模式下，冠寓項目的毛利率是35%以上，但動態投資回收期還是要長達5到6年。
總的來說，長租公寓不僅投資回報周期長，而且前期投資非常大，且如何真正盈利還不明朗，企業獲取資金支持受到限制。
在這種情況下，新加坡主權基金是一個「恰到好處」的合作夥伴。
作為一支主權基金，GIC被賦予的最關鍵任務是，要戰勝通脹，而不是要一夜暴富。其最害怕的，不是回報不夠好，而是發生一次性的大幅度投資損失（比如之前對大悅城的投資，曾一度縮水近50%）。
分析認為，正因為如此，在旁人看來盈利周期長、流通性較低的長租公寓投資，在GIC眼裡頗具價值，因為這家基金的一般投資周期長達8-10年。
況且，在政策紅利推動下，未來國內租賃市場的未來發展已不必再用冗長辭句描畫。GIC產業投資（GIC Real Estate）首席投資官李國紳此前出席活動時曾表示，他看好中國快速增長的長租公寓市場的前景。
另一方面，龍湖集團方面也回復觀點地產新媒體稱，此次與GIC合作，系以股權投資的形式進行。
「未來，除龍湖自持的長租公寓外，我們其實也會投資其他長租公寓資產。同時除GIC外，目前集團也在跟其他投資者接洽，不排除會有更多合作。」
來自新加坡的資本捕手GIC
北緯1°18′，東經103°51′，獅城新加坡是全球最國際化的國家之一。一條細細長長的馬六甲海峽促使其積累了大量財富。
上世紀七八十年代，由於經濟增長強勁、高儲備率和鼓勵節儉的財政政策，新加坡外匯儲備持續增加，數量很快超出正常需求。「我們有這幺多的可流動外匯儲備，需要更有效率地管理。」在時任新加坡總理李光耀的提議下，新加坡政府投資公司於1981年成立。
公開資料顯示，新加坡的外匯儲備被分為兩部分，一部分由新加坡金融管理局持有，用於調節外匯市場和作為貨幣督察局發行貨幣的保證。
另一部分資金則交由GIC管理，目標是保證獲得持續的長遠回報，以保障資產的實際價值。同時，GIC還能調動國家的財政儲備。
截至2018年2月，GIC管理的基金規模已經超過3500億美元，位列世界第八。次於挪威養老基金、中國投資有限責任公司、阿聯酋阿布達比投資公司，以及科威特投資公司等。
在每年的年度報告中，GIC都在不斷重申自己的使命：公司的投資策略是建立一個，包括各種豐富資產類別的投資組合，其保證能夠長時間產生良好的實際回報，同時不會超出我們客戶的風險承受能力。
因此，GIC的投資組合被分成兩大類型。第一是參考組合，這個投資組合包括65%的全球股票，和35%的全球債券。是GIC做出其他投資決策的參考，其他投資的長期投資回報，至少要比參考組合這樣的投資組合更好。
GIC的實際投資組合也分兩種，一種叫主動組合，由一幫有膽識的基金經理操作，尋求通過承擔超出平常的投資風險，來獲得超額投資回報。
另一種叫政策組合（Policy Portfolio），其主要分為六大核心資產類別，房地產投資就包含其中。
通常，發達國家股票會占上述組合的20%-30%份額；發展中國家股票佔15%-20%；一般政府債券和現金佔25%-30%；防通脹債券佔4%-6%，房地產投資佔9%-13%；私募股權佔11%-15%。
而根據該公司2016-17年度報告（截至2017年3月末），房地產這種偏風險資產只佔了當年政策組合中的7%。但在他們看來，房地產的非流動特性也十分有利於對沖通貨膨脹。
據了解，GIC現時的相關投資，包括傳統的私人地產磚頭資產、公共股權（如入股開發商）、房地產投資信託基金和房地產相關的債務。
而物業資產包括辦公室、零售、住宅、工業和酒店業。當中，GIC團隊在選擇具體標的時，會基於以下幾個方面進行分析，包括建築位置、建築質量、租戶組合，租賃到期概況和收入流展望，這與其他同行並無差別。
受公司策略影響，GIC近年來非常熱衷於投資公寓類產品，特別是學生公寓。有數據顯示，GIC正成為全球學生宿舍最大的投資者之一。
最具代表性的是，2016年9月，GIC聯合迪拜基金斥資4.3億英鎊買下了英國Three Sixty學生公寓資產包，包括7150個床位，是2016年學生公寓市場最大的一筆投資。
除此之外，GIC還收購了這些學生公寓的運營公司Student Housing Company，直接介入英國學生公寓的運營環節。
而在2017年，在新加坡向美國砸下95億美元進行的地產投資中，GIC就占據了近四分之三。這家主權基金投資了包括位於德意志銀行美國總部寫字樓，以及一系列學生公寓。
包括2017年3月，GIC聯合了加拿大養老金計劃投資委員會（CPPIB）和某芝加哥地產公司，斥資16億美元投資了一個美國的學生住宿物業項目。
最近，在2018年1月3日，GIC旗下一間合資公司則以11億美元，收購一組24個美國學生宿舍，總計1萬3666個床位。
對於如此大量的投資，李國紳就曾指出：「從總體投資組合角度來看，學生公寓對經濟周期的依賴程度較低，波動性小，因此能提供有別於其他傳統房地產行業的防禦性和多元化收益。」

『叄』 經營長租公寓的前期投入如何入賬

你這個數據房地產了吧，建議你參考你的同行，具體如果你在成都可以找金立方財稅問問。

『肆』 日前自如獲得多少億融資

1月16日，中來國長租公寓領跑者自如自召開2018戰略溝通及A輪融資發布會，自如CEO熊林宣布完成40億人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。本輪融資由華興資本擔任獨家財務顧問，漢坤擔任法務顧問。

本次發布會上，自如董事長左暉發表開場致辭。他表示，我們在六年前就非常看好租賃行業，這兩年政府提出租購並舉的號召，自如在未來會更積極響應，讓租房成為一種美好的生活方式。藉此機會，感謝全國二十萬自如業主和百萬自如客、各位投資機構對自如的支持和信任。

『伍』 央視曝長租公寓高收低租捲款跑路，有沒有受害者說說親身經歷

我以自己的朋友的親身經歷來說一說這件事兒，我的朋友是小城市去杭州打拚，到那邊的第一件事情就是租房子，因為想在那邊好好的工作，所以我的朋友就選擇了一間看起來還不錯，租金還比較低廉的房子，唯一的缺點就是要先交12個月的房租，因為考慮到要在那邊長時間的待著，所以我朋友就很爽快的付錢了。

很明顯，雙方都是受害者，房東無權驅趕是房客，但是房東拿不到錢心裡也很慌啊，所以最好的方式就是雙方積極地配合警方進行調查，希望案情可以早日的告破，錢款可以早日的追回。

『陸』 六部門監管新規直擊長租公寓暴雷根源：禁止套取消費貸

4月26日，住房和城鄉建設部聯合國家發展改革委等6部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，明確要求各地加強住房租賃企業從業管理，開展住房租賃資金監管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調控住房租金水平。同時，明確住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，自從2016年鼓勵規模化、機構化租賃以來，輕資產的租賃企業發展非常迅速，既有集中式的，也有分散式的。相比重資產經營（比如招拍掛配建和自持，國企帶頭參與的集體土地建設租賃住房項目等），輕資產住房租賃企業在經營上最大的問題是輕資產經營、擴張速度快，容易出現違規行為，比如黑二房東（隨意漲租、苛扣押金、隨意收取水電費等），以及長租短付，搞資金池，蓄意捲款潛逃。

對此，新華社文章指出，此次監管部門重拳出擊，《意見》直擊住房租賃企業爆雷根源。

對此次《意見》的出台，中指調查事業部研究副總監戰雪認為，《意見》旨在防範化解金融風險，促進住房租賃市場健康發展。

戰雪表示，此次《意見》呈現以下三個特點：第一是層級高、范圍大，之前部分城市單獨發布政策約束住房租賃企業的租金收取行為，此次的政策高度上升到了部委的層級，覆蓋面也更廣。第二是定位準。精準定位從事轉租經營的輕資產住房租賃企業。此類企業進行轉租經營時沒有資產抵押，收取的租金額度也較高，沒有資金監管容易聚集金融風險。第三是強穿透。除了禁止住房租賃企業變相開展金融業務，還強化金融機構的貸款審核，在首尾兩端發力，避免住房租賃企業單方面誘導承租人使用住房租賃消費貸款的情形。

首次對輕資產住房租賃企業進行定性，納入監管

按照《意見》要求，從事住房租賃經營的企業，以及轉租住房10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，其名稱和經營范圍均應當包含「住房租賃」相關字樣。住房租賃企業跨區域經營的，應當在開展經營活動的城市設立獨立核演算法人實體。住房租賃企業應當具有專門經營場所，開展經營前，通過住房租賃管理服務平台向所在城市住房和城鄉建設主管部門推送開業信息，由所在城市住房和城鄉建設主管部門通過住房租賃管理服務平台向社會公示。

李宇嘉指出，目前市場上住房租賃企業種類繁多，比如二房東，投資機構等。在珠三角核心城市，有代房東管理的二房東，有職業二房東（賺代理費或賺租金差價），有投資者一次性包租很多套或一棟，然後裝修出租。但現實中，這類主體很難監管，他們往往利用互聯網、微信和小廣告開展業務，利用信息差、違規操作（比如水電費亂收取、以損壞室內設施為由不退押金等）獲取租金受益。承租人利益受損失也難以有渠道伸張，損失不大、息事寧人。因此，迫切需要納入監管。

打擊長收短付的資金池行為，避免資金風險

具體而言，《意見》針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，明確要求各地加強從業管理的同時，規范住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平台，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

在業內人士看來，「單次收取租金的周期原則上不超過3個月等規定，直擊長租公寓企業此前存在的各類違規做法，具有積極的導向。這有助於規范市場經營，同時防範經營方面出現金融風險。」

「這一政策表態也是在疫情後針對長租公寓暴雷現象，國家一貫的態度，主要目的是維護出租雙方的權益，避免老百姓利益受損和群體性的上訪事件發生。對於輕資產的租賃企業，更容易出現『長收短付』的資金池行為。管住了資金，長租公寓的風險就降低了一大半。」李宇嘉說道。

嚴厲打擊資金貸，「租金異常上漲必被打壓」

《意見》還要求，各地應開展住房租賃資金監管。企業單次收取租金超過3個月，或單次收取押金超過1個月的，應當納入住房租賃資金監管賬戶。同時，禁止套取使用住房租賃消費貸款。企業不得利用承租人信用套取「租金貸」，不得誘導承租人使用「租金貸」。金融機構嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，對住房租賃企業加強名單式管理。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策對於租金貸款的管控更加規范和到位。對於各類違規的套現行為，政策明確，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。同時，金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須採取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意願，並做好記錄。從這兩點看，租金貸被明確嚴管，而租賃消費貸款則依然受認可。這兩者的區別在於，租金貸進入到了輕資產長租公寓企業的賬戶，而租賃消費貸則是進入租客的賬戶。這是後續在明晰不同貸款方面所需要注意的。

此外，《意見》指出，各地應合理調控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門建立住房租金監測制度，定期公布不同區域不同類型租賃住房的市場租金水平。此外，各地還需落實城市政府主體責任。建立多部門協同的住房租賃聯合監管機制，將相關部門的監管工作納入政府績效考核體系。

業內人士認為，後續租金監管也將更明確。同時在住房租賃市場租金監測方面也會加強。「過去租金的收取等沒有監管，導致資金方面出現了很多問題，也是金融風險的來源點。此外，過去租金的管控確實不到位，而現在租金異常上漲受到關注，後續也和房價管控一樣，異常上漲必被打壓。」

《意見》還提到妥善化解住房租賃矛盾糾紛。六部門要求，各有關方面應當加強協同聯動，積極化解住房租賃引發的矛盾糾紛，妥善處置相關風險。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，此次印發的《意見》將對行業特別是輕資產運營公司產生兩大影響。第一，迫使輕資產運營公司從「包租公」轉向專業化的住房租賃服務提供商。從國際經驗來看，控租金使得輕資產運營公司無法單純依靠租金收入實現利潤增長，探索如何提供各類與住房租賃相關的增值服務將成為未來輕資產運營公司生存和發展的關鍵。第二，「去杠桿」將使輕資產運營公司形成兩極分化。一方面，頭部大型機構能夠依靠資產證券化等金融手段，擴規模求發展；另一方面，深耕區域的小型運營公司將依託本地化優勢，降低運營成本，獲得生存空間。大量靠金融杠桿擴規模的輕資產運營公司將被徹底淘汰。