自留地融資

A. 土地確權後可以抵押嗎

用農村土地確權證，可以向農村商業銀行（也就是過去的信用社）以及農業銀行申請抵押貸款。 土地確權相當於給農地發一本「身份證」，證上包含農村土地承包經營權人姓名及基本情況；農村土地承包經營權證名稱和編號；期限和起止日期；發包農村土地的集體經濟組織名稱、土地區位(坐標)、土地面積、土地用途；以及農村土地承包經營權變動情況等信息。土地一確權，誰家有多少地塊、多少畝，一清二楚，這無疑農民吃了定心丸。 土地確權是手段而不是目的，盤活土地，喚起沉睡的巨量資本才是真正的目的。按照《物權法》要求進行確權登記頒證，能夠賦予農村土地承包經營權的用益物權權能，為農民通過入股、抵押、擔保和流轉等形式，增加財產性收入打通渠道。 過去，農村土地和房屋囿於集體性質不能抵押，農民貸款只能走聯戶擔保，門檻高、利率高成為最大障礙。以後農民土地有了權證，可以和城市居民的房產一樣到銀行融資抵押貸款。所以，今後「土地承包經營權證」還能和城裡的「房產證」一樣，當農民需要發展資金時，還可以到銀行申請抵押貸款。

B. 農村集體建設用地使用權可以抵押融資嗎

物權法 第一百八十四條下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）耕地、版宅基權地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
首先指出制定物權法的部分法律工作者有病並且病的不輕，普天之下莫非財產的想法是從他們那裡開始的，法律的悲哀，全國人民該醒悟了，及早糾正錯誤

C. 什麼是土地融資

土地抵押是目前各種融資類項目的核心風控措施之一，由於抵押土地的類型各異（包括出讓地、劃撥地、儲備地等），處置方式也不盡相同，故對土地抵押問題的探討就顯得極為必要。
一、土地抵押的客體是土地使用權
根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：城市市區的土地屬於國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。所以，我國的土地從所有權的角度講，分為國有土地和集體土地。
根據《中華人民共和國物權法》第一百八十四的規定：土地所有權不得抵押。所以，目前我們所講的土地抵押，實質上是指土地使用權的抵押。
二、具體的土地使用權能否抵押取決於法律規定
根據土地所有權的不同，土地使用權首先被分為國有土地使用權和集體土地使用權，法律對兩者有著明顯的區分，從而形成了所謂的土地二元結構。
1、國有土地使用權
國有土地使用權包括國有土地建設用地使用權和國有土地承包經營權。所謂的國有土地建設用地使用權，是指在國有土地上從事房屋和其他地上物建設的權利。所謂國有土地承包經營權，包括家庭承包經營權和國有四荒地土地承包經營權。
上述建設用地使用權根據取得方式和權力內容的不同，又可以進一步細分為出讓土地使用權、劃撥土地使用權。出讓土地使用權，依據招拍掛或者協議方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法轉讓、抵押，是目前最為自由的土地使用權。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條、第二十四條及《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條、第六條的規定，劃撥土地使用權，是指特定的國有企業或者公共事業單位、機關等，以無償的方式從國家取得土地使用權，該類土地使用權，權利主體具有特殊性，權利本身沒有期限的限制，但是土地使用權不得私自轉讓和抵押，其抵押，須經土地主管部門同意和審批，並且在實現抵押權時，需要補交土地出讓金。
國有土地用於農業用途的，土地使用人取得的土地使用權被稱為國有土地承包經營權，其權利內容與集體土地承包經營權沒有區別。根據《物權法》第一百八十條、第一百八十四條，家庭承包經營權，至少耕地的家庭承包經營權，被允許轉讓，但嚴禁抵押。四荒地的承包經營權，則可以自由轉讓和抵押。

D. 抵押的優點及法律效力是什麼

抵押是屬於融資擔保的一種手段。在擔保法和物權法中均有體現。
抵押權本身屬於擔保物權，是對世的權利。而一般債權是相對權，僅在合同雙方間有效。
在有抵押的情況下，貸款方的風險會得到相應降低，而融資方也可以憑借抵押獲得超出原本自身資信的貸款額，這是抵押對於借貸雙方的好處。
其實，現在的融資環境內，抵押已經擺脫原先單純的擔保手段的性質，而是成為一種輔助融資的工具或途徑。
至於抵押的法律效力問題，簡單的說，就一句話，適格的抵押下，抵押權人即貸款人，在借款人無力依約償還貸款的情況下，可以針對被抵押財產優先受償，這個有限權是排他的。
而新物權法對於老的擔保法在抵押效力的認定上作出了部分調整。主要是簽訂合同生效，辦理登記等公示手續後可以對抗善意第三人。當然，也有例外，不逐一描述。
引用物權法抵押權部分以供參考：
第十六章 抵押權

第一節 一般抵押權

第一百七十九條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

（一）建築物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

（四）生產設備、原材料、半成品、產品；

（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

第一百八十一條 經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。

第一百八十二條 以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。

抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。

第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。

第一百八十四條 下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

第一百八十五條 設立抵押權，當事人應當採取書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；

（四）擔保的范圍。

第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

第一百八十九條 企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

依照本法第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款並取得抵押財產的買受人。

第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

第一百九十一條 抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

第一百九十二條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一並轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第一百九十三條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

第一百九十四條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。

債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第一百九十六條 依照本法第一百八十一條規定設定抵押的，抵押財產自下列情形之一發生時確定：

（一）債務履行期屆滿，債權未實現；

（二）抵押人被宣告破產或者被撤銷；

（三）當事人約定的實現抵押權的情形；

（四）嚴重影響債權實現的其他情形。

第一百九十七條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第一百九十八條 抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第一百九十九條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

（一）抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

（二）抵押權已登記的先於未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

第二百條 建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物不屬於抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建築物與建設用地使用權一並處分，但新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

第二百零一條 依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押的，實現抵押權後，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

第二百零二條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

第二節 最高額抵押權

第二百零三條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。

最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

第二百零四條 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

第二百零五條 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

（一）約定的債權確定期間屆滿；

（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權；

（三）新的債權不可能發生；

（四）抵押財產被查封、扣押；

（五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；

（六）法律規定債權確定的其他情形。

第二百零七條 最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節一般抵押權的規定。

E. 公立醫院的設備可以作為融資租賃的抵押物嗎

是可以的。實際上，醫療設備也是融資租賃的一個偏好產品。
不過你的問題有專歧義，我這樣回答屬你你看是不是你想要的答案。
融資租賃實際上是沒有抵押物的，因為是租賃的形式，在合同履行完畢之前設備所有權歸出租方，所謂的抵押物也就是租賃物本身。所以融資租賃是不需要用醫院現有的資產來做抵押的。

F. 國有農場的農用地能否抵押

問：黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》明確規定：「賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能」。2014年的中央1號文件《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》也明確提出：「在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」可見，農村土地承包經營權或者承包地的經營權是可以抵押的。國有農場能否利用其擁有的農用地進行抵押融資呢？登記機關能否辦理相應的抵押登記呢？

答：我國的國有農場擁有大量的農用地，據統計，目前我國國有農場擁有土地面積3515萬公頃，其中耕地480萬公頃，土地總量相當於一個中等省。有些國有農場希望利用這些地進行抵押融資，但農用地能否進行抵押融資，目前尚無明確規定，登記機關應當慎重辦理國有農場土地的抵押登記。

（1）登記機構可以將國有農場對其農用地的權利登記為農用地使用權。2008年2月1日實施的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號），將國有農用地使用權和國有建設用地使用權都規定為國有土地使用權，可以進行土地登記發證。《國土資源部關於貫徹實施〈土地登記辦法〉進一步加強土地登記工作的通知》（國土資發〔2008〕70號）也再次要求「加強國有農場土地確權登記工作」。但是，將國有農場對其擁有的農用地享有的權利歸為農用地使用權，目前存在爭議，主要是因為法律中沒有明確出現「農用地使用權」這樣一個名詞，因此有人指出《土地登記辦法》「自行創設了農用地使用權，違反了物權法定原則」。實踐中，也有當事人反映，有的地方甚至以農用地使用權不是法定物權為由，不受理國有農場關於國有農用地使用權的登記申請。但是，按照《中華人民共和國土地管理法》第九條的規定，確定給單位和個人使用權的不只是建設用地使用權，還應當包括農用地使用權。因此，筆者認為可以將國有農場的土地權利及農民對自留地、自留山的權利等都歸為農用地使用權，進行登記發證。

（2）登記機構應當慎重辦理或者不予辦理國有農場土地的抵押登記。理由有以下兩點：①我國的法律目前明確禁止耕地抵押。《中華人民共和國物權法》第一百八十四條明確規定：「下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外」。《中華人民共和國擔保法》第三十七條規定：「下列財產不得抵押：（一）土地所有權：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權」。而我國國有農場的農用地絕大部分屬於耕地，並且屬於優質的耕地，因此不能抵押。②國有農場對其擁有的農用地享有的權利不屬於土地承包經營權。《中華人民共和國物權法》第一百三十四條明確規定：「國家所有的農用地實行承包經營的，參照本法的有關規定。」但很多國有農場沒並有實行承包經營，國有農場與農場職工之間是勞動關系，不是承包關系，國有農場對其使用的農用地享有的權利不屬於土地承包經營權，因此不能按照中央的文件規定進行抵押融資。

G. 王倫、晁蓋、宋江的路線相對比，誰的路線更實際

王倫時代的梁山公司：「閉門造車」式經營。王氏梁山公司，業務簡單，管理粗獷。對員工的要求：聽話就行。越是平庸，越受歡迎，堅決抵制優秀員工。經營宗旨：滿足自己。經營方針：小富即安。經營理念：只做小買賣，不求大生意。遠景規劃：守住「一畝三分地」

宋江對梁山公司的改制雖然取得「成功」，但梁山公司的中層幹部們卻發現他們「失敗了」，有才華勇氣的他們難以接受「絕對服從」於朝廷。王倫、晁蓋、宋江，三位梁山公司規則的制定者及108位「好漢「，在大宋體制的淫威下，不得不"服從」

魚和熊掌不可兼得，得到意味著失去。一個只需服從，不求才華，聽話就給飯吃的公司。一個萬般皆下品，唯有膽量高，若為酒肉故，一切皆可拋的公司。一個「不以發展為目的的工作都是耍流氓」的公司。你中意哪個？

H. 允許農村土地承包經營權向金融機構抵押融資可能帶來什麼問題

試著探討一下，說的不一定對個問題總結起來分別可從權能層面、法律層面、權證層面和技術層面來展開探討，下面依次：

1、權能問題。

土地承包經營權是一項特殊的用益物權，起源於1978年安徽鳳陽小崗村搞家庭聯產承包責任制的「創造」，解決了中國的吃飯問題，當時的承包期限是20年，1998年有效期到了，搞了二輪延包，這次期限是30年，到2028年(流轉及抵押應不得超過該年限)。從權能來看，土地承包經營權(一個完整的詞彙，一個獨特的概念，一項特殊的權利)是用益物權，不具備權屬性，從四項基本權能來看，應該是使用和，並沒有權，因為權歸集體。正因為沒有權，所以也沒有處置權。因其權為集體產權、且為用益物權的獨特性質，從狹義來說，目前尚不存在以其他客體的經營權為抵押物的融資方式。但是從廣義來說，還有水域灘塗養殖權、水利設施使用權等與其有一點類似，然而卻又不同。

2、法律問題。

土地承包經營權抵押貸款，從法理上來說是站不住腳的。《物權法》、《擔保法》、《土地承包法》對耕地、自留地、集體機動地、宅基地的抵押有限制性條款。明確的是《人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十五條「承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。」這等於是說「農村土地承包經營權」是無效抵押物。這基本就把以家庭承包方式獲得的農村土地承包經營權進行抵押貸款的路徹底封死了。但是：中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於加快推進農村金融產品和服務方式創新的意見》(銀發〔2008〕295號)提出：(二)創新貸款擔保方式，擴大有效擔保品范圍。鼓勵金融機構根據試點地區農業發展情況和農村經濟特點，依照相關法律，進一步擴大農戶和農村企業申請貸款可用於擔保的財產范圍，積極規范和完善涉農擔保貸款業務操作流程，建立健全涉農貸款擔保財產的評估、管理、處置機制。按照因地制宜、靈活多樣的原則，探索發展大型農用生產設備、林權、水域灘塗使用權等抵押貸款，規范發展應收賬款、股權、倉單、存單等權利質押貸款。原則上，凡不違反現行法律規定、財產權益歸屬清晰、風險能夠有效控制、可用於貸款擔保的各類動產和不動產，都可以試點用於貸款擔保。積極推進和完善多元化的農村信貸擔保體系建設，鼓勵各類信貸擔保機構通過再擔保、聯合擔保以及擔保與保險相結合等多種方式，加大對農村的融資擔保服務。中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》(銀發〔2009〕92號)提出：穩步推進農村融資性擔保體系的建立和發展，有效完善農村信貸風險分擔機制，擴大農村有效擔保物范圍。大力開發符合農村實際特點的「信貸+保險」金融服務新產品。支持政策性金融加大對農業開發和農田水利等農村基礎設施建設的中長期信貸支持。有條件的地方可以探索開辦土地經營權抵押貸款。《中國銀監會廳關於做好2013年農村金融服務工作的通知》(銀監辦發〔2013〕51號)提出：探索擴大農戶、農民專業合作社和龍頭企業等借款人可用於擔保的財產范圍，創新各類符合法律規定和實際需要的農(副)產品訂單、保單、倉單等權利以及農用生產設備、機械、林權、水域灘塗使用權等財產抵(質)押貸款品種。支持在法律關系明確地區探索開展農村土地承包經營權、宅基地、農房等抵(質)押貸款業務。此外，黨的十八屆三中全會《中共關於全面深化改革若乾重大問題的決定》提出：「賦予農民對承包地承包經營權抵押、擔保權能」;2014年一號文件也明確「允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」國務院廳《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(國辦發〔2014〕71號)：現階段通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶的和農村集體統一經營管理的資源性資產、經營性資產等，以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主，不涉及農村集體土地權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權，具有明顯的資產使用權租賃市場的特徵。2015年一號文件：做好承包土地的經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款試點工作。所以土地承包經營權抵押處於一種法律有障礙和政策鼓勵的兩難之中。為什麼會鼓勵，我想是部分地區城鎮化進程導致農民數量減少導致土地拋荒，而細碎的家庭分散經營雖然曾在特定歷史時期做出過的貢獻，但是當下已然不適合現代農業發展要求。集約土地規模化經營和發展現代農業，這就需要資金支持即農村金融支撐，而從事農村經營的主體缺少融資渠道(主要是抵押物擔保物匱乏)的困境所致。為了解決法律障礙和政策鼓勵、現實需求三者間的困境，各方可謂絞盡腦汁：以上出現了幾種提法尤其值得注意：一是人行提出的」土地經營權「二是銀監會提出的」農村土地承包經營權」三是三中全會起草組提出的「農民對承包地承包經營權」四是一號文件提出的「承包土地的經營權」五是國辦(中農辦)不久前
獨辟蹊徑
提出的「農戶承包土地經營權」從權能上說，以上說的其實是一個東西，即「農村土地承包經營權」除了銀監會比較憨厚，其他的提法都有規避與現有法律沖突的考慮。這個事情的發展大致就是這樣的，但是又有了新的發展，那就是2014年底中共廳、國務院廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》中正式明確提出
農村土地權、承包權、經營權的「三權分置」前面說過「土地承包經營權」是一個完整的詞彙，一個獨特的概念，一項特殊的權利是一項用益物權，但是由於土地流轉的現實，在實質上，對這項權利又進行了「瓜分」：流出方保留承包權，流入方只有經營權。這個問題說到這里已經基本說清楚了。

3、權證問題。

關於土地承包經營權確權頒證。這里要明確一個重要問題，即抵押的到底是「農村土地承包經營權」，還是流轉後「承包土地的經營權」即「三權分置」提出的，是承包權還是經營權?前面已經說清楚了，在土地法、承包法沒改之前(改法後，後面說法就不成立了)，現階段，將農戶土地承包經營權證抵押是違法的，可以操作的是流轉後的經營權。問題中所提出的「用於抵押的權證」，和「《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出 5 年內完成農村土地承包經營權確權頒證」嚴格來說，並不是同一個證。花開兩朵各表一枝，先說這個《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出的5年完成的這個農村土地承包經營權確權頒證這個證其實一直都有，網上隨便找個圖。日期是1998年，二輪延包的年份，這個證作為農戶承包土地的權屬證明，在全國大多數地方基本都確權到位了。既然都有了，二輪延包又沒有結束，那麼現在為什麼又要頒這個證呢?新頒的證和老證有什麼區別呢?這些問題我看不太清楚，但是我們可以找一個角度來管窺蠡測一下在《2009年國土資源公報》中，國土資源部曾解釋稱，「(2009年)耕地、建設用地等數據，待第二次全國土地調查全面完成後另行發布」。第二次全國土地調查啟動於2007年，歷時三年，2009年底基本結束。但是，調查結果遲遲未公布。2012年12月，國土資源部曾發布通報稱，2011年，中國耕地保有量為18.2476億畝，全國耕地凈減勢頭得到有效控制，且自2009年以來，全國耕地保有量連續三年保持在18.24億畝以上。但是，該數據並未體現在《2011年中國國土資源公報》中。《2013中國國土資源公報》顯示，2012年中國耕地保有量為20.27億畝，2009年以來連續四年耕地保有量超20億畝;而近年來，中國政府一直強調18億畝耕地紅線不能突破。(國土部：中國現有耕地超過20億畝來源2014年04月22日
16:29 來源於
財新網)。簡而言之就是家當沒搞清楚，守了好些年的18億畝耕地紅線，國土部一普查，發現不但沒減少，還「憑空」多了2億畝出來。18億畝我推斷就是根據上面紅本本的登記數據統計出來的，多出2億畝並不奇怪，仔細看紅本本上的內容就可以發現，一是測量技術先進了，國土部是拿衛星測的，原來農村是用步量的，田埂啥的都沒算，誤差太大;二是承包分地的時候，地有好壞，好地一畝算一畝，拿到差地的人家不幹了，私下說好一畝半算一畝，兩畝算一畝;三是農業稅2006年才取消，沒取消之前是土地稅，實際佔有多，而少登記是可以少交稅的，以上種種，導致出入。回過頭我們來看看這個老證，四至不清(四至處為空白，且並未附四至圖)，面積不準(長寬處為空白，面積數據度以現在的要求標准來看很可能是不夠的)，過於簡陋。檯面上來說，這對於「不可逆城鎮化」調整土地涉及的問題、糧食保護耕地紅線問題、保護農民權益問題、土地適度規模經營土地流轉等工作開展不利。檯面下來說，政府征地成本、工商資本流轉成本、農戶流租金收入等等，這些可都是真金白銀的問題啊，此外承包地幾十年歷史積累矛盾也很突出，但是這個是馬蜂窩就不捅了。如果因為四至和面積都搞不清楚，進而產生爭議，總得拿個證明的東西出來吧，這時候這個本子就不夠用了。現階段的確權頒證，是的證，的具體標准我沒去查，四至都要到用GPS定位，要附圖，每塊地還有的編號。目前很多試點都已經開始搞，但是有難度，主要集中在一是確權成本太高，很多地方希望用國土部門的技術手段來測，但是一畝要四五十元(國家只配套10元一畝地)，還有人力成本和工本費等等，隨便搞下就是千萬上億的成本，錢從哪來?二是農戶意願，有的實際佔有比老證上佔有面積大，這一測，會如何變動，心裡在打鼓。三是基層也畏難，入戶調查、戶籍台賬等，而且農村的土地矛盾大了去了，翻燒餅吃力不討好。進程方面，2014年山東、四川、安徽3個省和其他省區市的27個縣進行了整體試點，不少地方還結合實際擴大了試點范圍。截至2014年底，全國1988個縣(市、區)開展了試點工作，涉及1.3萬個鄉鎮、19.5萬個村，試點覆蓋面積3.3億畝。2015年又新增江蘇、江西、湖北、湖南、甘肅、寧夏、吉林、貴州、河南等9個整省試點，據悉有些試點已經探索出一些價格量又足的辦法來，既符合部里的規程標准，又能控製成本。所以考慮到事情的難度5年完成並不誇張。第二個證就是用於抵押的證，即使用權證，主要是農地流轉後，給流入方發一個證，證明他的使用權利，當然，如果沒流轉的也可能給農戶再發一個使用權證，這個證目前全國沒幾個地方發，個別地方在搞試點探索發了這個證(封閉試點網上沒找到圖)，一般是政府發，僅處於探索階段。

4、操作層面的問題。

土地承包經營權抵押融資過程中可能遇到什麼問題?三個方面，一是政策法律層面，二是技術層面，三是風險層面。政策法律層面主要是法律法規限制，金融機構開展起來有顧慮，而且直接影響申請強制處理抵押物時是否能得到法院支持。技術層面主要是指抵押物要估價，抵押物值多少錢?現階段農村資產資源缺乏專業評估機構和人員，還未建立農業評估的行業標准，抵押物價值認定困難，現在很多地方都評估了，但是價值認定是否合理值得商榷，評的太低，農戶貸不到幾個錢，評的太高，銀行不認。還有就是登記部門和銀行是脫節的，比方一塊地不但有土地承包證，種了樹後又去辦了個林權證，挖了個坑辦了水域灘塗養殖證，同一塊地理論上可以用不同的權證在不同銀行反復抵押，這就跟房地產市場不健全的時候開發商一房多賣類似。而這個地是否已經抵押過，銀行現階段根本查不到，有一物多抵風險;風險層面說到底是的問題，一是缺乏抵押擔保機構，誰願意來擔保，誰來兜底?況且擔保公司不是慈善企業，是要收費的，也會變相增加融資成本，如果成本過高，這個融資就會失去意義。因此如何擔保這個是核心問題。二是農業保險覆蓋太低，加大了銀行風險;三是抵押物處置難，即使法院支持，因缺乏公開有效的市場，這個抵押物的流動性太差，執行成本很高。概而言之，銀行需要獨立承擔風險，缺乏風險分散機制。

I. 房地產的土地抵押與在建工程抵押有什麼區別

一、抵押性質不同

土地使用權抵押是指土地使用者以其合法取得的土地使用權以不轉移佔有的方式作為抵押財產向債權人履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接佔有使用，繼續由抵押人使用並收益。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。

在建工程是指經審批正在建設中的房屋及其它建築物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業的融資需求，現廣泛地被銀行所採用。

二、抵押方式不同

土地使用權抵押時，其地上建築物，其他附著物隨之抵押，並且應當按照規定辦理抵押登記。抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。

在建工程抵押畢竟不同於已取得房屋所有權證的房地產抵押，在建工程抵押的法律關系較為復雜，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

(9)自留地融資擴展閱讀：

土地抵押的相關法律條例：

土地使用權抵押除了具有一般財產抵押權的法律特徵，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特徵。

1、用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

2、土地使用權抵押設定本身並不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行佔有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。

3、土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附著物隨之抵押。地上建築物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建築物及其他附著物必須同時抵押。

4、土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

5、土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

J. 淺析銀行如何發展中小企業融資業務

本文對銀行開展中小企業融資業務進行了淺析與思考。 關鍵詞：商業銀行 中小企業 直融資渠道 風險和收益 一、 中小企業的發展現狀 中小企業是推動我國國民經濟發展、構造市場經濟主體、促進社會穩定的基礎力量，特別是在確保國民經濟適度增長、緩解就業壓力、實現科技興國、優化經濟結構等方面都發揮越來越重要的作用。 改革開放以來，中小企業的發展是比較迅速的。據悉，目前在中國正式注冊的中小企業已超過1 000萬家，佔全國企業總數的99%；中小企業創造的最終產品和服務的價值佔中國國內生產總值比重超過50％，提供的出口佔60％，上繳的稅收佔43％，並提供了75％的城鎮就業機會。中小企業已成為國民經濟發展的重要組成部分，在吸納勞動力、促進市場競爭、方便群眾生活、推進技術創新、推動經濟發展等多方面發揮了不可替代的作用。中小企業已經成為拉動經濟的新的增長點。 二、發展中小企業金融業務對於商業銀行的重要戰略意義 1、大客戶貢獻度下降速度加快，銀行盈利空間逐步縮小 （1）大客戶資金管理水平普遍提高。大客戶基本都建立了資金網路，資金實行集約化的管理，導致銀行大企業存款、貸款業務份額逐步下降。 （2）大客戶融資能力提高，直接融資渠道暢通，傳統貸款業務需求增長不足。例如，短期融資市場的迅猛發展，使「金融脫媒」步伐加快，商業銀行的傳統信貸業務面臨嚴峻考驗。 （3）銀行同業目標市場趨同，激烈競爭導致銀行在與大客戶談判中往往處於弱勢地位，貸款議價能力不強，中間業務收益水平較低。迫於競爭壓力，目前銀行許多大客戶的貸款利率在基準利率及以下，特別是壟斷性大集團客戶大部分是基準利率下浮10%，而對大客戶的中間業務也往往因追求可觀的貸款利差而不收費或少收費。 2 、中小企業貢獻度逐步上升，並日益成為商業銀行發展的戰略性目標（1）銀行對於中小客戶貸款議價能力強，中間業務收益水平高，成為新的利潤增長點。據某國有銀行浙江省分行調查數據顯示，該行中小企業貸款余額占公司客戶貸款余額70%，中小企業貸款利率平均在基準利率上浮20%，遠高於其他貸款收益，公司類貸款利息收入的85%來自中小企業，中間業務、國際業務、信用卡業務等方面中小企業也是創收主力軍。 （2）分散風險，增加流動性。商業銀行可以通過發展中小企業金融業務分散集中度風險，對信貸資產結構和客戶結構進行戰略性調整；同時，由於中小企業客戶的信貸需求大部分為短期信貸產品，拓展和開發適合中小企業特點的短期信貸產品，對於調整資產結構，降低資產負債錯配風險有重要意義。 （3）資源豐富、發展空間和潛力巨大。目前，中小企業和個體工商戶的數量較多，而各家銀行中小企業客戶在總客戶數中佔比例極低，並形成了較大的反差，因此，巨大的中小企業資源和業務發展空間有待挖掘和拓展。 三、 中小企業融資現狀及貸款難原因分析1 、信用體系不完善使銀行普遍存在惜貸行為從銀行角度來看：安全性、流動性、贏利性是銀行貸款的基本要求，而中小企業存在過高的經營風險，使得銀行加強對中小企業的貸款支持存在著天然的屏障。中國中小企業的壽命非常短。根據全國私營企業大規模抽樣調查，1993年以前私營企業平均存繼周期只有4年，2000年提高到7.02年。有70%中小企業會在創業後的5年內被淘汰，而運行期超過10年的中小企業不足10%.在這種情況下，金融機構對中小企業貸款就慎之又慎。 從企業角度來看：不少企業缺乏信用觀念，在交易和融資關系中不講信用，往往有意拖欠貸款，再加上地方保護、政府幹預和懲治失信行為的法律法規缺位，使逃避銀行債務現象日趨嚴重。企業違約後，銀行很難回收貸款本息，因此不得不加強信貸管理，提高放貸條件，致使惜貸行為比較普遍。 2 、有效擔保抵押不足成為融資的首要障礙我國90％以上的中小企業廠房用地多是集體用地、宅基地。房地產抵押是當前銀行發放貸款通用的一種擔保方式，也是擔保公司防範貸款風險的一個重要途徑。由於集體土地所有權主體（至少3個）在法律上的模糊，造成在實際工作中集體土地所有權主體很難確定，加之常常以行政權代替土地資產經營權，帶來集體土地流轉過程中各主體的土地產權「邊界糾紛」，導致的後果就是集體建設用地使用權難抵押問題。 《擔保法》明確規定：「抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押」，「鄉鎮、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押」。「耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押」。房屋所有權與宅基地使用權在抵押上的錯位，已成為當前中小企業難融資、金融機構難變現、擔保機構難擔保的死結。 3 、信用管理和經營環境風險中小企業信息披露不夠和財務數據失真，造成銀行貸前調查的困難和不實。我國對包括中小企業在內的全社會信用體系和徵信管理尚未形成。 四、銀行風險與收益的不對稱，降低了銀行的積極性 對於一些創新型的中小企業，雖有較高的失敗率，但成功的創業卻將帶來高額的創業收益。但另一方面，銀行信貸融資只能獲得固定的利息收益，也就是說銀行承擔了融資風險，而不能分享企業成功帶來的高收益，導致銀行風險與收益的不對稱，降低銀行對中小企業進行貸款的動力。4 商業銀行發展中小企業金融業務須解決的主要問題1 、銀行價值取向和市場定位需要調整在大企業貸款業務需求增長不足的形勢下，商業銀行必須重新審視自己的市場定位，謀求新的業務增長基礎。我們應以「價值最大化」為中心，堅持收益和風險相匹配的原則來發展小企業金融業務，在運用適合小企業特點的風險識別技術、違約率統計、客戶信用風險評價技術等來規避小企業風險的同時，提高風險定價能力，通過提升價格來覆蓋風險和成本，最終體現效益目標。 2 、採用與大客戶相同的經營管理機制不適合小企業金融業務以現有大企業金融業務的「一刀切」的經營管理機制來開展小企業金融業務，很難對市場做出正確、快速反映，也難以有效防範小企業金融業務風險。首先，表現在小企業風險定價能力不強，沒有體現小企業風險相對較大、個性化差異較大、成本相對較高的業務特點；其次，考核和責任追究制度不符合小企業風險較大，損失率較高的客觀現實和市場規律，缺乏「責、權、利」相統一的激勵機制；第三，資源配置大部分向大客戶和大項目傾斜，銀行網點優勢未能得到充分發揮，從財務成本核算上看，如果僅做大項目，缺少中小企業客戶，就不能完全攤銷由此產生的成本。 3、 缺乏針對小企業的制度和政策安排首先，小企業在融資中最大的特點就是與銀行間的信息不對稱問題，財務報表失真、信用缺失的問題普遍存在，因此，目前主要以企業財務報表為基礎的客戶評價系統不適合小企業特點，沿用大客戶統一模式的客戶評價體系不能反映客戶的真實風險，難以准確識別客戶風險。其次，與大企業採用一樣的信貸操作流程不適合小企業特點。小企業融資需求的特點就是額度小、要求急、周轉快，相對於大企業的「批發」業務，小企業量大面廣，這些「零售」業務特點決定了銀行發展小企業金融業務的經營中心必須下移，只有貼近市場、貼近客戶，才能了解真實的信息，才能做出快速的反應，才能有效防範風險。第三，缺乏有針對性的產品。用同大企業一樣的產品很難滿足小企業「短、平、快」式的融資需求。 五、對商業銀行發展中小企業金融業務的建議 1 、信貸資源應選擇重點進行傾斜，「擇優支持」是銀行應堅持的政策取向 （1）重點支持中型企業。我們習慣於將中型企業與小型企業合稱為「中小企業」，將兩者同等看待。而實際上，中型企業和小型企業對銀行的貢獻、貸款質量等方面都有天壤之別。中型企業貸款明顯優於小型企業貸款。 （2）重點支持產業集群內的中小企業。產業集群往往是一個區域的主導產業，支配著地方經濟活力，並以中小企業為主，是吸納就業的主要對象，因而地方政府對產業集群都鼎力支持。產業集群的中小企業具有區域的「根植性」，即中小企業依賴於專業化市場、協作配套商和熟悉的客戶，離不開這個具有產業文化背景和制度環境的區域，因此一般更願意從事這個比較熟悉的行業，而不願從事其他的行業。 （3）重點支持股份制、民營、外資等中小企業。據對幾家商業銀行貸款情況調查分析得出，不同所有制企業的風險也很不相同。貸款質量最好的是股份制企業，其次為民營企業，再次為國有企業，集體企業和其他企業（主要是個體工商戶）貸款質量較差。 2 、加強產品和服務創新加強產品和服務創新，拓展融資渠道，努力滿足中小企業全方位、多層次的金融服務需求。選擇資信良好、產供銷狀況穩定的企業，簽發、使用商業承兌匯票、銀行承兌匯票等融資工具，辦理貼現、轉貼現和再貼現業務，支持企業擴大票據融資。為符合條件的中小企業提供動產質押貸款、品牌質押貸款服務。積極引進西方商業銀行成熟的融資方式，為符合條件的中小企業辦理保付代理、包買票據、福費廷等業務，以適應國內外統一市場的發展和企業多層次融資要求。要充分利用銀行信息優勢、網路優勢和便利條件，為中小企業提供多種信息咨詢服務。目前建設銀行就針對中小企業推出來「速貸通」、「成長之路」一系列創新的金融產品。 3、 加強中小企業信貸風險防範措施 （1）要加強對有信貸需求的中小企業法定代表人的個人品質審查，特別注重審查法定代表人及主要管理者的對外兼職情況，與家庭其他成員開辦企業的合作關系，私人財產分布狀況，歷史上有無違法亂紀行為、銀行個人信用記錄等各種情況，切實防範道德風險。 （2）要加大對中小企業客戶貸前調查的深度，提高風險識別能力，尤其是要對財務報表和財務狀況進行嚴格地審查。可從兩個方面把關，一方面藉助專門的中介機構對客戶財務報表進行審計，並要求提供審計報告；另一方面，通過銀行信用評級軟體系統對財務報表進行審核，分析判斷其財務報表和盈利水平的其實性，充分揭示其財務風險。 （3）採取多種擔保方式增強貸款擔保能力。抵押物不足和難以獲得信用擔保是中小企業融資難的固有特徵，為解決這一問題，商業銀行可探索採取其他替代性的擔保方式：一是變企業擔保為個人擔保；二是群體擔保；有效減少銀行監督成本甚至交易成本增強；三是與客戶簽訂儲蓄存款協議；四是爭取利用政策性擔保。 （4）改進和完善商業銀行信貸管理機制，提高服務水平和服務效率。各商業銀行要進一步完善中小企業信用評級和授信制度，建立和完善符合中小企業特點的信用評定評級辦法，客觀地評價中小企業的信用級別。擴大對中小企業的授信面，使授信狀況基本適應中小客戶合理的貸款需求狀況，不斷提高信貸審批質量、水平和效率。 （5）加強銀行資產流動性的管理。中小企業的貸款質量、品種和期限，會對銀行資產流動性產生重要影響。銀行要針對中小企業信貸需求具有「急、少、頻、短」的特點，為其設計特殊的貸款方式和還款方式，如類似消費信貸一樣地靈活用款和還款，這對銀行流動性管理水平提出了更高要求。相關熱詞：融資業務財管論文論文