❶ 在新形勢下如何搞好農村土地承包經營權的流轉
不久前出台的《物權法》建議稿把土地承包經營權作為用益物權的一類進行了規定，這是我國首次將土地承包經營權作為物權規定的立法嘗試。如果《物權法》最終獲得通過，則解決了我國立法上長期模糊土地承包經營權性質的尷尬。之前我國關於土地承包經營權最具有代表性的立法莫過於2002年頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》。該法對土地承包經營權的設立。內容等進行了規定。本文挑選了土地承包經營權內容中較具有代表性的流轉，通過兩法的比較，試對土地承包經營權流轉意義、方式做一分析。一、土地承包經營權流轉的意義「土地承包經營權流轉」，指的是在農村土地承包中的物權性質土地承包經營權有效存在前提條件下，在不改變農村土地所有權權屬性質和主體種類與農村土地農業用途的基礎上，原承包方依法將該物權性質土地承包經營權或者從該物權性質土地承包經營權中分離出來的部分權能等具體民事權利轉移給他人的行為。[1]由於我國立法上長期對土地承包經營權性質認定的模糊，造成了學界一直以來對其性質的探討和爭論。2002年頒布的《土法》仍舊沒有解決這個問題。這次「建議稿」的最令人振奮之處無疑是它首次將土地承包經營權正式定性為用益物權加以規定。而流轉作為用益物權制度中的一項重要內容，也成為大家關注的焦點之一，對它的討論，也具有更為現實的意義。第一、土地承包經營權的流轉有利於提高土地的利用率，實現土地的價值。「現代社會的法律，都應以有利於提高效率的方式配置資源，並以權利和義務規定和保障資源的優化配置和使用。」土地立法的任務就在於使現有的土地盡可能多地滿足盡可能多的人的利益。[2]任何物品只有進入流通領域進行交易，才能實現其交換價值。「建議稿」已經將土地承包經營權作為物權的一種進行了規定，那麼土地承包經營權就成為了一項長期穩定的財產，從而能夠作為交易的對象發生流轉。我國農村在實行家庭聯產承包制後，採納了人均分土地的種田模式，這種模式並不是現代化農業的經營模式，其規模效益較差，尤其是因為技術落後，不利於將資金，技術，知識，管理等現代生產要素吸引到農業中來，與土地，勞動等傳統生產要素進行最優化配置也不利於節省成本和開支。而土地承包經營權的自由流轉使農民可以通過擴大生產規模，進行機械化耕作，引進新技術品種，調整種植結構，最大限度發揮土地的效用。第二，土地承包經營權的流轉有利於提高農民收入，推動我國現代化農業的發展。土地承包經營權成為一項物權之後，農民作為物權人，可以自由處分其權利，而且通常無須徵得他人同意。這無疑使農民的收益多少與土地的利用程度緊密地聯系起來，從而大大提高了農民的積極性，促使他們更好地經營利用土地。現有農地制度是按人口而非生產能力配置土地，因而就不如按市場規律配置土地更能夠實現土地效益的最大化。[3]土地承包經營權的自由流轉使承包經營權真正作為一項穩定的財產進入市場產生應有的交換價值，農民也能夠從中獲得其應有的經濟利益，提高收入水平。土地承包經營權流轉的結果，導致了大規模集中土地進行規模化經營，使土地能夠作為商品進行交換，提高了我國農村的市場化程度，而規模化經營是農業從低效率的勞動模式向現代化大農業發展的必經之路。二，土地承包經營權流轉的方式《土法》和「建議稿」都對土地承包經營權流轉的具體方式進行了規定，下文對兩者進行了比較：兩法都將土地承包劃分為家庭承包和其他方式的承包，《土法》將二者的內容分章進行規定，「建議稿」則體現在第129條對於兩種承包方式登記規定的不同上。但對於土地承包經營權的流轉方式，「建議稿」沒有對二者做不同的規定。在第131條中，「建議稿」規定：「土地承包經營權人可以依照法律規定將土地承包經營權轉包，出租，互換，轉讓等。」而《土法》第32條規定：「通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包，出租，互換，轉讓或其他方式流轉。」在此後的十幾條規定中，具體規定了轉包，出租，互換，轉讓，入股等流轉形式。第49條規定：「通過招標，拍賣，公開協商等方式承包的農村土地，經依法登記取得土地承包經營權或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法採取轉讓，出租，入股，抵押或者其他方式流轉。」第50條規定：「土地承包經營權通過招標，拍賣，公開協商方式取得的，該承包人死亡，其應得的承包收益，依繼承法的規定繼承，在承包期內，承包人可繼續承包。」可以看出，《土法》對於流轉形式的規定比「建議稿」廣泛。「建議稿」只規定了四種流轉方式，即轉包，出租，互換，轉讓。而《土法》除了以上四種流轉方式外，還規定對於家庭承包的土地可以採取入股的方式流轉，對於「四荒」土地，可以採取繼承，入股，抵押的方式流轉。另外，《土法》第10條規定：「國家保護承包方依法，自願，有償地進行土地承包經營權的流轉。」而「建議稿」則無此規定。孰優孰劣？1、兩法都肯定了轉包，出租，互換，轉讓的流轉方式，都規定，「將土地承包經營權轉讓的，應當符合法律規定並經發包人同意；將土地承包經營權轉包，出租，互換等，應當報發包人備案。」可以看出，由於在轉包，出租，互換等流轉方式中，原承包經營權人並未退出原承包合同關系，因此法律採取了較寬松的規定，只需「報發包人備案」，而對於原權利人退出承包合同關系的「轉讓」，為了防止在轉讓過程中，轉讓方與受讓方惡意串通，改變土地用途或破壞土地的情況。對此我有不同看法。農村土地屬於農民集體所有，在發包時，發包方只是代表村民集體的意志來與農戶簽定承包合同的，如轉讓時須「經發包人同意」，那麼是否要再通過村民會議的集體討論決定呢？而且，「經發包人同意」的標準是什麼？法律並未明確規定，其在轉讓中可以行使的權力范圍也沒有具體的規定。在實踐中往往造成發包方濫用權力，謀取私利，侵害農民轉讓土地承包經營權的自主權。通過各地的調查顯示，近年來我國的地權出現了「中間強兩頭弱」的傾向，即農戶與自然村的土地權益弱化，國家對土地的最終控制也常常虛化，而行政村、鄉鎮及縣這幾級權力機關的權力則往往過重]我認為，對此可以通過補充一個對轉讓條件的限制的規定加以解決。如規定在轉讓中，受讓方不得改變土地用途，否則，轉讓無效；對受讓方受讓土地數量給予限制規定等。而無須在流轉方式中籠統地規定「經發包人同意」。2、土地承包經營權的入股。既然「建議稿」已經將土地承包經營權定性為物權，那麼，作為用益物權的一項普遍權能，就應當允許土地承包經營權人將土地承包經營權作價入股，並按照該股份獲得一定的收益。而且，允許土地承包經營權的入股，與現在農村普遍實行的均田承包、「兩田制」相比，優越性顯著。首先，有利於對土地的長期穩定投資。均田承包將農民的社員性質與土地緊密聯系在一起，隨著農村經濟的不斷發展，外出務工人員的不斷增加，伴隨而來的土地頻繁調整的現象也越來越多，導致了農民對土地長期投資關注的減少，而通過入股，農民憑借其股份實現其作為社員應當獲得的利益，其收益與土地的利用如何更加密切，這無疑將使農民更加關注對土地的長期穩定投資。其次，與「兩田制」相比，避免了將土地分為口糧田和責任田而帶來的對農地的功能性分割，進而導致對土地利用率的下降。[5]土地在科學規劃後可以按市場機制進行效率最大化配置，提高了土地的利用效率，使土地的規模經營得以實現，有利於現代化農業的發展。3、土地承包經營權的繼承和抵押。反對將土地承包經營權作為繼承客體的主要理由是考慮到土地承包經營權是基於承包合同產生，有一定的身份性，不適合作為繼承的對象。同時也是為了提高土地的有效利用，防止因繼承人怠於行使土地承包經營權而造成土地撂荒的情況。我認為《土法》的規定值得「建議稿」採納。家庭承包的土地由於其社員性較強而不適於成為繼承的對象，但是對於「四荒」土地，法律對其承包經營權主體的身份並無特別要求，不僅僅限於本集體經濟組織內部成員，因此，也不存在上述問題。應當允許「四荒」土地的繼承，即被繼承人如在承包期內死亡的，繼承人可以依法繼續承包土地。同時，為了防止土地撂荒現象的出現，可以規定一個行使期限，在此期限內如果繼承人不行使土地承包經營權，則視為放棄權利，在此情況下，本集體經濟組織成員有權優先承包。同樣，對於「四荒」土地的抵押也應予以肯定。禁止土地承包經營權抵押的目的是為了防止在實現抵押權的過程中造成農民喪失土地，失去生存之本的情況發生。因此，但是，相比其家庭承包的土地，「四荒」土地並不是滿足農民基本生活資料和生產資料的土地，不會造成上述現象的發生。而且，承包「四荒」土地的物權人一般都是處於規模經營的目的，投入生產所需資金較多，允許「四荒」土地的抵押，一方面可以為土地承包經營權人進行農業融資提供條件，另一方面也能充分發揮土地承包經營權作為一種用益物權的價值。因此，我認為「建議稿」只需要規定滿足農民基本生活資料和生產資料的土地不得抵押即可，對於「四荒」土地的抵押無須加以嚴格的禁止。當然，為了保護土地，以土地承包經營權抵押的，在實現抵押權時，不得改變農地的用途。4、流轉是否都應是有償的？《土法》第10條規定：「國家保護承包方依法，自願，有償地進行土地承包經營權的流轉。」而「建議稿」則無此規定。《土法》這樣規定的目的是為了防止在流轉中由於發包方的干涉而使農民的利益受到損害的情況發生，但既然「建議稿」已經將土地承包經營權定性為物權，那麼，其流轉就應當充分尊重承包經營權人的意思自由，無須嚴格規定為「有償」。顯然，在「建議稿」規定的幾種流轉方式中，轉包，轉讓均既可以是有償的，也可以是無償的，與《土法》相比，「建議稿」的規定更能體現法律尊重權利人意思自由的精神。三，對土地承包經營權流轉的幾點思考進一步加大法律的宣傳力度，提高農民對土地流轉的認識土地流轉是關繫到保障農民權益、促進農業發展、穩定農村大局的一件大事，而在各省市的實際調查顯示，相當一部分農民和村幹部對《土法》的規定知之甚少，如在河南省鄢陵縣的調查表明，超過90%的農民和50%的村幹部都不知《土法》的規定，何談應用法律保護自己的利益？因此，各地應當加大對法律的宣傳力度，提高農民尤其是村幹部的法律意識，在農戶平等協商、依法、自願的前提下，積極引導土地流轉，保證土地流轉健康有序進行，不能以任何借口剝奪農戶的土地流轉權利。依法建立適應各地實際情況的土地承包經營權流轉制度土地承包經營權既然定性為物權，那麼對於其流轉，理應給權利人較大的處分自由，方能體現出法律的制定精神。中國作為農業大國，各地由於自然條件，經濟基礎等方面的差別，農業發展水平也存在著較大的差距。因此，應當根據各地的具體情況，制定不同的流轉制度，賦予承包權人自由的流轉處分權。對於中西部農業發展較為薄弱的地區，農民對土地的依賴性仍然很強，與農民的社員性質密切相關的均田承包，「兩田制」仍有較大的適用空間，農民對土地流轉方式多樣化的要求並不高。而在非農產業發達，社區經濟實力雄厚的東部沿海地區，農民對土地的依賴性日益減弱，充分利用土地使之增殖的要求也越來越高，所以，農民對土地流轉方式的多樣化的需求也越來越高，如對社區管理水平要求較高的農地入股制度就有較大的實行空間。[6]建立配套的社會保障制度土地承包經營權流轉的日益發達，對於流出方來說，必然導致越來越多農民離開土地，而對於流進方而言，也面臨著將土地投入市場運作所帶來的各種風險。因此，在完善土地承包經營權流轉制度的同時，也要及時建立起配套的社會保障制度。如根據我國農村的實際情況，結合不同的社會保障目的，建立和完善不同的社會保障機構。另外，在我國農村社會保障制度不健全、需保障對象比較多的情況下，法律應該確認和規范農村社會保障的范圍和對象。相應社會保障制度的建立和完善，必將進一步促進土地承包經營權流轉的順利進行。
❷ 農業流轉土地融資啥時起動
建議按照下列步驟進行排查和檢修：1、確定防盜系統是否鎖定；2、確定起動系是否工作（起動機是否運轉）；3.1 起動系正常，檢查點火系是否正常；3.2 起動系不正常，轉得慢，檢查蓄電池電壓、起動機有無故障、發動機是否阻力過大；起動機不運轉，檢查起動機的電路和電磁開關。4.1 點火系正常，檢查燃油供給系是否正常。4.2 點火系不正常，檢查點火系的電路，檢查曲軸位置感測器和凸輪軸位置感測器是否正常，檢查ECU的電源和接地。
❸ 土地摘牌可融資130%是真的嗎
土地一般融資只能放款5成吧
❹ 如何利用土地進行融資
你辦到土地證了么？土地證上的土地性質是國有土地出讓么？
❺ 農民可以用土地抵押貸款嗎
可以申請。農村個人生產經營貸款是金益農系列下的三農貸款之一,辦理條件及流程如下:一、定義農村個人生產經營貸款是指對農戶家庭內單個成員發放的,用以滿足其從事規模化生產經營資金需求的大額貸款。二、特色1、貸款方式靈活。農戶在滿足條件的情況下,可採用保證、抵押、質押、農戶聯保等多種方式申請貸款。2、用款方式靈活。根據用款方式不同,農村個人生產經營貸款分為自助可循環方式和一般方式。自助可循環方式下,在核定的最高額度和期限內,借款人可隨借隨還,通過自助借款方式提款、還款;一般方式下,農行對借款人實行一次性放款,一次或分次收回。具體用款方式由借款人與農行協商決定。3、節省利息。自助可循環方式下,農村個人生產經營貸款按照貸款的實際使用天數計息,可最大程度的減少借款人的利息支出。三、授信流程:借款人→提交材料→接受銀行調查審查→銀行審批通過後與借款人簽訂合同→貸款發放。 四、借款條件:農村個人生產經營貸款的發放對象是具備以下條件的農戶:(1)年齡在18周歲以上(含),且申請借款時年齡和借款期限之和最長不超過60年(含),在農村區域有固定住所,身體健康,具有完全民事行為能力和勞動能力, 持有有效身份證件。(2)根據《中國農業銀行「三農」客戶信用等級評定管理辦法》,客戶的信用等級評級結果為良好級及以上;(3)收入來源穩定,具備按期償還信用的能力;(4)從事的生產經營活動合規合法,符合國家產業、行業、環保政策;(5)須提供合法、有效、足值的擔保;(6)借款人及其配偶信用記錄良好,申請貸款時不存在到期未還的逾期貸款和信用卡惡意透支,且最近24個月內不存在連續90天(含)以上或累計6期以上的逾期記錄。希望我的回答對你有所幫助。
❻ 企業如何通過土地融資
近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。
土地抵押貸款的兩大風險
從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。
據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：
風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險
一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。
二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。
三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。
四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。
五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。
六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。
風險二：銀行違規放貸的風險
第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規
定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。
第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。
第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。
第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。
第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。
第六，銀行違背房地產調控政策放貸。
第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。
第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。
第九，非金融機構違規放貸。
第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。
除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。
實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。
風險域一：儲備土地抵押
據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：
一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。
二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。
三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。
四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。
風險域二：集體土地抵押
對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。
黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。
防範風險，確保土地「借=貸」
土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。
積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。
土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。
❼ 允許農村土地承包經營權向金融機構抵押融資可能帶來什麼問題
試著探討一下，說的不一定對個問題總結起來分別可從權能層面、法律層面、權證層面和技術層面來展開探討，下面依次：
1、權能問題。
土地承包經營權是一項特殊的用益物權，起源於1978年安徽鳳陽小崗村搞家庭聯產承包責任制的「創造」，解決了中國的吃飯問題，當時的承包期限是20年，1998年有效期到了，搞了二輪延包，這次期限是30年，到2028年(流轉及抵押應不得超過該年限)。從權能來看，土地承包經營權(一個完整的詞彙，一個獨特的概念，一項特殊的權利)是用益物權，不具備權屬性，從四項基本權能來看，應該是使用和，並沒有權，因為權歸集體。正因為沒有權，所以也沒有處置權。因其權為集體產權、且為用益物權的獨特性質，從狹義來說，目前尚不存在以其他客體的經營權為抵押物的融資方式。但是從廣義來說，還有水域灘塗養殖權、水利設施使用權等與其有一點類似，然而卻又不同。
2、法律問題。
土地承包經營權抵押貸款，從法理上來說是站不住腳的。《物權法》、《擔保法》、《土地承包法》對耕地、自留地、集體機動地、宅基地的抵押有限制性條款。明確的是《人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十五條「承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。」這等於是說「農村土地承包經營權」是無效抵押物。這基本就把以家庭承包方式獲得的農村土地承包經營權進行抵押貸款的路徹底封死了。但是：中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於加快推進農村金融產品和服務方式創新的意見》(銀發〔2008〕295號)提出：(二)創新貸款擔保方式，擴大有效擔保品范圍。鼓勵金融機構根據試點地區農業發展情況和農村經濟特點，依照相關法律，進一步擴大農戶和農村企業申請貸款可用於擔保的財產范圍，積極規范和完善涉農擔保貸款業務操作流程，建立健全涉農貸款擔保財產的評估、管理、處置機制。按照因地制宜、靈活多樣的原則，探索發展大型農用生產設備、林權、水域灘塗使用權等抵押貸款，規范發展應收賬款、股權、倉單、存單等權利質押貸款。原則上，凡不違反現行法律規定、財產權益歸屬清晰、風險能夠有效控制、可用於貸款擔保的各類動產和不動產，都可以試點用於貸款擔保。積極推進和完善多元化的農村信貸擔保體系建設，鼓勵各類信貸擔保機構通過再擔保、聯合擔保以及擔保與保險相結合等多種方式，加大對農村的融資擔保服務。中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》(銀發〔2009〕92號)提出：穩步推進農村融資性擔保體系的建立和發展，有效完善農村信貸風險分擔機制，擴大農村有效擔保物范圍。大力開發符合農村實際特點的「信貸+保險」金融服務新產品。支持政策性金融加大對農業開發和農田水利等農村基礎設施建設的中長期信貸支持。有條件的地方可以探索開辦土地經營權抵押貸款。《中國銀監會廳關於做好2013年農村金融服務工作的通知》(銀監辦發〔2013〕51號)提出：探索擴大農戶、農民專業合作社和龍頭企業等借款人可用於擔保的財產范圍，創新各類符合法律規定和實際需要的農(副)產品訂單、保單、倉單等權利以及農用生產設備、機械、林權、水域灘塗使用權等財產抵(質)押貸款品種。支持在法律關系明確地區探索開展農村土地承包經營權、宅基地、農房等抵(質)押貸款業務。此外，黨的十八屆三中全會《中共關於全面深化改革若乾重大問題的決定》提出：「賦予農民對承包地承包經營權抵押、擔保權能」;2014年一號文件也明確「允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」國務院廳《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(國辦發〔2014〕71號)：現階段通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶的和農村集體統一經營管理的資源性資產、經營性資產等，以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主，不涉及農村集體土地權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權，具有明顯的資產使用權租賃市場的特徵。2015年一號文件：做好承包土地的經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款試點工作。所以土地承包經營權抵押處於一種法律有障礙和政策鼓勵的兩難之中。為什麼會鼓勵，我想是部分地區城鎮化進程導致農民數量減少導致土地拋荒，而細碎的家庭分散經營雖然曾在特定歷史時期做出過的貢獻，但是當下已然不適合現代農業發展要求。集約土地規模化經營和發展現代農業，這就需要資金支持即農村金融支撐，而從事農村經營的主體缺少融資渠道(主要是抵押物擔保物匱乏)的困境所致。為了解決法律障礙和政策鼓勵、現實需求三者間的困境，各方可謂絞盡腦汁：以上出現了幾種提法尤其值得注意：一是人行提出的」土地經營權「二是銀監會提出的」農村土地承包經營權」三是三中全會起草組提出的「農民對承包地承包經營權」四是一號文件提出的「承包土地的經營權」五是國辦(中農辦)不久前
獨辟蹊徑
提出的「農戶承包土地經營權」從權能上說，以上說的其實是一個東西，即「農村土地承包經營權」除了銀監會比較憨厚，其他的提法都有規避與現有法律沖突的考慮。這個事情的發展大致就是這樣的，但是又有了新的發展，那就是2014年底中共廳、國務院廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》中正式明確提出
農村土地權、承包權、經營權的「三權分置」前面說過「土地承包經營權」是一個完整的詞彙，一個獨特的概念，一項特殊的權利是一項用益物權，但是由於土地流轉的現實，在實質上，對這項權利又進行了「瓜分」：流出方保留承包權，流入方只有經營權。這個問題說到這里已經基本說清楚了。
3、權證問題。
關於土地承包經營權確權頒證。這里要明確一個重要問題，即抵押的到底是「農村土地承包經營權」，還是流轉後「承包土地的經營權」即「三權分置」提出的，是承包權還是經營權?前面已經說清楚了，在土地法、承包法沒改之前(改法後，後面說法就不成立了)，現階段，將農戶土地承包經營權證抵押是違法的，可以操作的是流轉後的經營權。問題中所提出的「用於抵押的權證」，和「《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出 5 年內完成農村土地承包經營權確權頒證」嚴格來說，並不是同一個證。花開兩朵各表一枝，先說這個《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出的5年完成的這個農村土地承包經營權確權頒證這個證其實一直都有，網上隨便找個圖。日期是1998年，二輪延包的年份，這個證作為農戶承包土地的權屬證明，在全國大多數地方基本都確權到位了。既然都有了，二輪延包又沒有結束，那麼現在為什麼又要頒這個證呢?新頒的證和老證有什麼區別呢?這些問題我看不太清楚，但是我們可以找一個角度來管窺蠡測一下在《2009年國土資源公報》中，國土資源部曾解釋稱，「(2009年)耕地、建設用地等數據，待第二次全國土地調查全面完成後另行發布」。第二次全國土地調查啟動於2007年，歷時三年，2009年底基本結束。但是，調查結果遲遲未公布。2012年12月，國土資源部曾發布通報稱，2011年，中國耕地保有量為18.2476億畝，全國耕地凈減勢頭得到有效控制，且自2009年以來，全國耕地保有量連續三年保持在18.24億畝以上。但是，該數據並未體現在《2011年中國國土資源公報》中。《2013中國國土資源公報》顯示，2012年中國耕地保有量為20.27億畝，2009年以來連續四年耕地保有量超20億畝;而近年來，中國政府一直強調18億畝耕地紅線不能突破。(國土部：中國現有耕地超過20億畝來源2014年04月22日
16:29 來源於
財新網)。簡而言之就是家當沒搞清楚，守了好些年的18億畝耕地紅線，國土部一普查，發現不但沒減少，還「憑空」多了2億畝出來。18億畝我推斷就是根據上面紅本本的登記數據統計出來的，多出2億畝並不奇怪，仔細看紅本本上的內容就可以發現，一是測量技術先進了，國土部是拿衛星測的，原來農村是用步量的，田埂啥的都沒算，誤差太大;二是承包分地的時候，地有好壞，好地一畝算一畝，拿到差地的人家不幹了，私下說好一畝半算一畝，兩畝算一畝;三是農業稅2006年才取消，沒取消之前是土地稅，實際佔有多，而少登記是可以少交稅的，以上種種，導致出入。回過頭我們來看看這個老證，四至不清(四至處為空白，且並未附四至圖)，面積不準(長寬處為空白，面積數據度以現在的要求標准來看很可能是不夠的)，過於簡陋。檯面上來說，這對於「不可逆城鎮化」調整土地涉及的問題、糧食保護耕地紅線問題、保護農民權益問題、土地適度規模經營土地流轉等工作開展不利。檯面下來說，政府征地成本、工商資本流轉成本、農戶流租金收入等等，這些可都是真金白銀的問題啊，此外承包地幾十年歷史積累矛盾也很突出，但是這個是馬蜂窩就不捅了。如果因為四至和面積都搞不清楚，進而產生爭議，總得拿個證明的東西出來吧，這時候這個本子就不夠用了。現階段的確權頒證，是的證，的具體標准我沒去查，四至都要到用GPS定位，要附圖，每塊地還有的編號。目前很多試點都已經開始搞，但是有難度，主要集中在一是確權成本太高，很多地方希望用國土部門的技術手段來測，但是一畝要四五十元(國家只配套10元一畝地)，還有人力成本和工本費等等，隨便搞下就是千萬上億的成本，錢從哪來?二是農戶意願，有的實際佔有比老證上佔有面積大，這一測，會如何變動，心裡在打鼓。三是基層也畏難，入戶調查、戶籍台賬等，而且農村的土地矛盾大了去了，翻燒餅吃力不討好。進程方面，2014年山東、四川、安徽3個省和其他省區市的27個縣進行了整體試點，不少地方還結合實際擴大了試點范圍。截至2014年底，全國1988個縣(市、區)開展了試點工作，涉及1.3萬個鄉鎮、19.5萬個村，試點覆蓋面積3.3億畝。2015年又新增江蘇、江西、湖北、湖南、甘肅、寧夏、吉林、貴州、河南等9個整省試點，據悉有些試點已經探索出一些價格量又足的辦法來，既符合部里的規程標准，又能控製成本。所以考慮到事情的難度5年完成並不誇張。第二個證就是用於抵押的證，即使用權證，主要是農地流轉後，給流入方發一個證，證明他的使用權利，當然，如果沒流轉的也可能給農戶再發一個使用權證，這個證目前全國沒幾個地方發，個別地方在搞試點探索發了這個證(封閉試點網上沒找到圖)，一般是政府發，僅處於探索階段。
4、操作層面的問題。
土地承包經營權抵押融資過程中可能遇到什麼問題?三個方面，一是政策法律層面，二是技術層面，三是風險層面。政策法律層面主要是法律法規限制，金融機構開展起來有顧慮，而且直接影響申請強制處理抵押物時是否能得到法院支持。技術層面主要是指抵押物要估價，抵押物值多少錢?現階段農村資產資源缺乏專業評估機構和人員，還未建立農業評估的行業標准，抵押物價值認定困難，現在很多地方都評估了，但是價值認定是否合理值得商榷，評的太低，農戶貸不到幾個錢，評的太高，銀行不認。還有就是登記部門和銀行是脫節的，比方一塊地不但有土地承包證，種了樹後又去辦了個林權證，挖了個坑辦了水域灘塗養殖證，同一塊地理論上可以用不同的權證在不同銀行反復抵押，這就跟房地產市場不健全的時候開發商一房多賣類似。而這個地是否已經抵押過，銀行現階段根本查不到，有一物多抵風險;風險層面說到底是的問題，一是缺乏抵押擔保機構，誰願意來擔保，誰來兜底?況且擔保公司不是慈善企業，是要收費的，也會變相增加融資成本，如果成本過高，這個融資就會失去意義。因此如何擔保這個是核心問題。二是農業保險覆蓋太低，加大了銀行風險;三是抵押物處置難，即使法院支持，因缺乏公開有效的市場，這個抵押物的流動性太差，執行成本很高。概而言之，銀行需要獨立承擔風險，缺乏風險分散機制。