基礎建設不動產信託基金

❶ 房地產投資信託基金是什麼一種模式

我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。

兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。

自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。

據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。

比如：

1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。

2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。

3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。

5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。

這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。

此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。

房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。

所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：

一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。

二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。

三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。

四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。

五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。

房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。

房地產信託運作的幾大模式

1、房地產債權信託

房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。

根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：

四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證

三成：
自有資本金投資比例達到30%

二級：
具有房地產開發二級資質

房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）

房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。

2、房地產股權信託

房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。

股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司

與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。

房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等

3、房地產財產權信託

房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。

(一)房企作為委託人的財產權信託

以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。

(二)個人作為委託人的房地產財產權信託

個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。

房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。

房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。

房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。

我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。

4、房地產資產證券化信託

資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。

不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）

5、基金化房地產信託

基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。

信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。

下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？

判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；

3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；

4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。

❷ 發改委：進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金試點

觀點地產網訊：6月29日，國家發改委發布關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知。

通知強調，各省、自治區、直轄市要不斷深化認識，加強支持引導；加強項目管理和協調服務；嚴把項目質量關；促進基礎設施REITs長期健康發展；加強部門協作和政策落實。

同時發布基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs) 試點項目申報要求，其中提到試點行業包括：交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、保障性租賃住房等。

申報要求中規范項目需滿足基本條件：基礎設施項目權屬清晰、資產范圍明確、土地使用依法合規、基礎設施項目具有可轉讓性、基礎設施項目成熟穩定、資產規模符合要求、發起人(原始權益人)等參與方符合要求。

申報要求還對申報材料要求、申報程序、項目審查內容、 中介結構要求等做了明確。

❸ 全國人大代表建議制定不動產投資信託基金管理條例

全國人大代表、全國人大財經委副主任委員劉新華日前在接受中國證券報記者采訪時表示，建議制定不動產投資信託基金管理條例。具體舉措包括簡化不動產投資信託基金（REITs）產品結構，明確REITs直接公開發行與上市規則；明確國務院證券監督管理機構對REITs進行集中統一監管；明確REITs的稅收政策。

REITs試點面臨三方面問題

劉新華介紹，REITs是指一種通過發行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資收益及時分配給投資者的投資基金。REITs是將流動性較低的不動產資產轉化為流動性較好的證券資產的重要手段，對於盤活不動產存量資產，拓寬社會資本投資渠道，提高直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效具有重要意義。目前，中國證監會、國家發改委聯合開展的基礎設施領域REITs試點揭開了公募REITs的序幕，為REITs的進一步推廣奠定了實踐基礎，但面臨產品結構復雜、嵌套層級過多、法律責任覆蓋不足等問題。為貫徹落實中央關於深化金融供給側結構性改革的總體部署以及中央經濟工作會議關於「完善債券市場法制」的要求，依照證券法授權國務院制定資產支持證券和資產管理產品發行、交易管理辦法的規定，建議由國務院證券監督管理機構牽頭起草不動產投資信託基金管理條例，為推動REITs進一步發展提供法律保障。

劉新華還介紹了REITs試點情況。2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs)試點相關工作的通知》。2020年8月6日，中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，正式開展基礎設施領域REITs試點。他認為，推出基礎設施公募REITs有助於緩解基礎設施投資壓力；有利於推動資本市場供給側改革；對實體經濟的發展提供了有效支持；為我國廣大投資者提供了新的投資產品。

關於REITs試點當前存在的問題，劉新華表示，REITs試點在證券投資基金法框架下建立了「公募基金+單一基礎設施資產支持證券」的公募REITs法律結構，無需對基本法律制度進行修改，立法成本小。但面臨三方面問題：包括多層級嵌套的產品結構過於復雜，導致公募REITs管理成本和稅收較高，存在收益率逐層攤薄的問題；底層資產的運行涉及原始權益人、資產支持證券管理人、基金管理人等多個主體，對內部治理的有效性提出了挑戰；證券投資基金法的法律責任規定無法完全契合REITs的特點，在打擊REITs相關違法行為時面臨法律依據不足的問題。

為REITs規范發展提供法制保障

劉新華表示，2020年3月1日起施行的證券法第二條規定：「資產支持證券、資產管理產品發行、交易的管理辦法，由國務院依照本法的原則規定。」該規定將資產支持證券、資產管理產品納入證券的范圍，但是由於資產支持證券、資產管理產品的發行交易有不同於股票、債券的特點，因此授權國務院依照證券法的原則制定具體發行交易辦法。建議盡快制定不動產投資信託基金管理條例，為REITs的進一步規范發展提供法制保障。

劉新華提出三方面建議。一是簡化REITs產品結構，明確REITs直接公開發行與上市的規則。REITs產品結構可以參照目前資產證券化業務，以不動產所產生的現金流為償付支持，但是在注冊發行、強制信息披露、反欺詐、投資者保護、法律責任、監管機構等方面，應直接對接證券法，強化持續管理、防控風險，保護持有人合法權益。

二是根據全國金融工作會議提出的「加強功能監管」的要求，以及證券法關於「國務院證券監督管理機構依法對全國證券市場實行集中統一監督管理」的規定，明確國務院證券監督管理機構對REITs進行集中統一監管。由國務院證券監督管理機構根據證券法和不動產投資信託基金管理條例制定配套業務規則，對管理人、託管人、原始權益人、資產服務機構、基礎資產評估機構等參與方的職責、盡職調查、計劃的投資運作和信息披露等方面進行有效規范，依法實施功能監管。

三是明確REITs的稅收政策。資產證券化是一項較為復雜的業務，在我國目前的稅收制度下，REITs在產品設立及運營環節均面臨較高的稅負成本。從境外成熟市場情況看，多國政府均在制定REITs法規的同時，出台了REITs產品設立及運營環節的稅收中性政策，確保不存在重復征稅的情形。建議建立和完善符合我國國情的REITs稅收支持政策體系，在產品設立環節考慮免徵或遞延不動產轉讓相關的稅費，在產品運營期間避免重復征稅，並允許REITs投資者適用優惠稅率。

❹ 什麼是不動產投資信託基金

不動產投資信託於1960年產生於美國，它依照商業信託原理設計，是指信託機構面向公眾公回開發行或定向私答募發行房地產投資信託受益憑證籌集資金，將其投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等，投資所得利潤按比例分配給投資者。

❺ 什麼是信託基金

是一種「利益共享、風險共擔」的集合投資方式。指通過契約或公司的形式，借內助發行基金券的方式，將社會上不確容定的多數投資者不等額的資金集中起來，形成一定規模的信託資產，交由專門的投資機構按資產組合原理進行分散投資，獲得的收益由投資者按出資比例分享，並承擔相應風險的一種集合投資信託制度

❻ 不動產投資信託基金是什麼

不動產權投資的信託基金就是一個非常大的基金，它的機構是非常好的基金。

不動產登記暫行條例實施細則（討論稿）》（以下簡稱《細則（討論稿）》）開始在國務院相關部門間進行討論，討論已基本完成。《細則（討論稿）》共15章192條，包括了總則、一般規定、土地所有權登記、國有建設用地使用權等登記內容，以及登記資料的查詢、保護和利用等信息。
2014年12月22日，醞釀7年之久的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）公布，將於2015年3月1日執行。為了保證《條例》的順利實施，相關部門進一步細化登記類型、登記程序、各類不動產物權登記的要求、登記機構和人員職責等，明確和統一不動產登記表卡簿冊和證書式樣內容，規范不動產權籍調查的要求，以健全《條例》的配套政策而制定《細則》。
2014年12月25日，從國土資源部獲悉：國土資源部地籍管理司、國土資源部法律中心已起草完畢《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）。
《細則（討論稿）》顯示，國家級不動產的登記管轄並不參照《條例》執行。具體內容是在第2章第9條，「中央國家機關使用的國有土地使用權以及建築物、構築物所有權登記發證參照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的有關規定。所以也是可以做的。

❼ 進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作

7月2日，國家發改委發布《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》提出，要充分認識基礎設施REITs的重要意義。「十四五」規劃《綱要》提出，推動基礎設施REITs健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。開展基礎設施REITs試點，對推動形成市場主導的投資內生增長機制，提升資本市場服務實體經濟的質效，構建投資領域新發展格局，具有重要意義。各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作，高度重視、積極推動，盤活存量資產，促進形成投資良性循環。

《通知》明確，加強投融資機制創新。鼓勵重點領域項目原始權益人用好基礎設施REITs模式，開展投融資創新，打通投資合理退出渠道，形成投融資閉環，推動企業長期健康發展。探索結合本地區實際，加強項目和行業優化整合，提升原始權益人資產規模和質量。深化投融資體制改革，多措並舉吸引社會資本參與盤活存量資產，促進「兩新一重」和補短板項目建設。

以下是全文：

國家發展改革委關於進一步

做好基礎設施領域不動產投資信託基金

（REITs）試點工作的通知

發改投資〔2021〕958號

各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產建設兵團發展改革委：

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，按照《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱「『十四五』規劃《綱要》」），以及我委與中國證監會聯合印發的《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱「40號文」）等要求，進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（以下簡稱「基礎設施REITs」）試點工作，現就有關事項通知如下：

一、不斷深化認識，加強支持引導

（一）充分認識基礎設施REITs的重要意義。「十四五」規劃《綱要》提出，推動基礎設施REITs健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。開展基礎設施REITs試點，對推動形成市場主導的投資內生增長機制，提升資本市場服務實體經濟的質效，構建投資領域新發展格局，具有重要意義。各地發展改革委要把基礎設施REITs作為一項重點工作，高度重視、積極推動，盤活存量資產，促進形成投資良性循環。

（二）結合本地實際加大工作力度。各地發展改革委要充分發揮在發展規劃、投資管理、項目建設等方面的經驗，做好項目儲備，加強協調服務，幫助解決問題，促進市場培育，充分調動各類原始權益人的積極性。鼓勵結合本地區實際情況，研究出台有針對性的支持措施，促進基礎設施REITs市場健康發展。

（三）加強政策解讀和宣傳培訓。採取多種方式加強政策解讀，總結推廣典型經驗，宣傳推介成功案例，推動有關方面充分認識基礎設施REITs的重要意義和積極作用。組織開展多種類型的業務培訓，幫助有關部門、地方政府、原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、中介機構等，掌握和了解與基礎設施REITs相關的政策法規、管理要求，進一步熟悉基礎設施REITs的操作規則，不斷提升參與試點的意願和能力。

二、加強項目管理和協調服務

（四）加強項目儲備管理。及時梳理匯總本地區基礎設施REITs試點項目，將符合條件的項目分類納入全國基礎設施REITs試點項目庫，做到應入盡入，未納入項目庫的項目不得申報參與試點。督促有關方面適時更新項目信息，動態掌握入庫項目進展，及時剔除不符合要求的項目，切實保障入庫項目質量。

（五）推動落實項目條件。對納入項目庫的意向項目，要結合發展需要和項目情況，推動做好相關准備工作。對儲備項目，要及時掌握項目進展，與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所、有關行業管理部門、有關行政審批部門等加強溝通，依法依規辦理相關手續，幫助落實發行基礎設施REITs的各項條件。

（六）充分發揮政府投資引導作用。用好引導社會資本參與盤活國有存量資產中央預算內投資示範專項，支持回收資金投入的新項目加快開工建設，促進形成投資良性循環。在安排中央預算內投資、地方政府專項債券時，對使用回收資金投入的新項目，以及在盤活存量資產方面取得積極成效的項目單位，可在同等條件下優先支持，充分調動盤活存量積極性。

三、嚴把項目質量關

（七）規范編制申報材料。督促指導項目原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、律師事務所、會計師事務所、資產評估機構等有關方面，嚴格落實本通知規定，按照統一的申報要求，認真編制項目申報材料。項目申報材料應真實、完整、有效，不得存在虛假記載、誤導性陳述、重大遺漏等情況。

（八）切實保障項目質量。嚴格按照試點有關政策規定、項目條件、操作規范和工作程序，堅持標准、寧缺毋濫，認真把關申報項目質量，成熟一個、申報一個。項目申報工作要對各種所有制企業、本地和外埠企業一視同仁、公平對待。優先支持貫徹新發展理念，有利於促進實現碳達峰碳中和目標、保障和改善民生、推動區域協調發展、推進縣城補短板強弱項、增強創新能力等的基礎設施項目。

（九）提高申報工作效率。各地發展改革委要在嚴格防範風險前提下，切實承擔責任，優化工作流程，及時向我委申報項目，不符合試點條件和要求的項目不得申報。如相關省級發展改革委向我委申報明顯不符合要求且情況比較嚴重的項目，我委一定時間內將不再受理該省級發展改革委項目申報。我委將持續完善工作程序，進一步提高工作效率，及時將有關項目推薦至中國證監會、滬深證券交易所。

四、促進基礎設施REITs長期健康發展

（十）引導回收資金用於新項目建設。引導原始權益人履行承諾，將回收資金以資本金注入等方式投入新項目建設，確保新項目符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求。加強跟蹤服務，對回收資金擬投入的新項目，協調加快前期工作和開工建設進度，盡快形成實物工作量。對原始權益人未按承諾將回收資金投入到相關項目的，要及時督促落實。

（十一）促進存續項目穩定運營。推動基金管理人與運營管理機構健全激勵約束機制，提高運營效率，提升服務水平，保障基金存續期間項目持續穩定運營。引導運營管理機構依法合規運營，處理好基礎設施項目公益性和商業性關系，切實保障公共利益，防範化解潛在風險。

（十二）加強投融資機制創新。鼓勵重點領域項目原始權益人用好基礎設施REITs模式，開展投融資創新，打通投資合理退出渠道，形成投融資閉環，推動企業長期健康發展。探索結合本地區實際，加強項目和行業優化整合，提升原始權益人資產規模和質量。深化投融資體制改革，多措並舉吸引社會資本參與盤活存量資產，促進「兩新一重」和補短板項目建設。

五、加強部門協作和政策落實

（十三）加強與相關部門溝通合作。各地發展改革委要與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所密切協作配合，加強信息共享，共同穩妥推進試點相關工作。加強與本地區行業管理、城鄉規劃、土地管理、生態環境、住房城鄉建設、國資監管等部門溝通交流，協調解決項目推進過程中存在的問題，促進形成工作合力。

（十四）抓好政策貫徹落實。嚴格落實40號文，以及國家發展改革委、中國證監會相關工作要求，確保試點工作穩妥推進。不得出台不符合40號文等精神的配套文件，不得違反40號文等明確的規則、規范、條件和程序推薦項目。對向不符合40號文等精神的項目提供發行基礎設施REITs相關服務的中介機構，及時進行提醒和約談。

自本通知發布之日起，基礎設施REITs試點項目申報等有關工作依照本通知執行。

特此通知。

附件：基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報要求

國家發展改革委 2021年6月29日

❽ 國家發改委：將建立全國基礎設施REITs試點項目庫

7月19日，國家發展改革委召開7月份例行新聞發布會。
國家發展改革委政研室主任、新聞發言人金賢東介紹，今年1—6月，國家發展改革委共審批核准固定資產投資項目40個，總投資2464億元，主要集中在交通、能源、信息化等行業。其中，6月份審批核准7個項目，總投資389億元，主要集中在能源、水利等行業。
國家發展改革委綜合司司長、新聞發言人袁達表示，基礎設施領域不動產投資信託基金，也就是基礎設施REITs，是存量基礎設施項目以公開募集基金的形式進行融資的一種金融工具，既有利於盤活基礎設施存量資產，回收資金用於新的項目建設；也有利於促進資金「脫虛向實」，提高金融服務實體經濟質量和效率。6月21日，首批9單基礎設施REITs產品掛牌上市，標志著中國基礎設施REITs市場正式建立。據統計，9個項目發售基金規模314億元，扣除償還債務、繳納稅費、按規則回購份額後，用於新增投資的凈回收資金約149億元，可帶動新項目總投資超過1700億元，對盤活存量資產、帶動新增投資具有積極示範意義。
去年4月試點啟動以來，國家發展改革委和地方各級發展改革部門充分發揮投資項目管理經驗優勢，積極採取有效措施，穩妥開展基礎設施REITs試點相關工作，主要從以下5方面推進。
一是加強調查研究，明確工作安排。先後赴多個項目實地調研，召開30餘場座談會，廣泛聽取各有關方面意見，研究明確試點基本原則、區域行業范圍，以及相關工作安排和操作路徑等，為開展試點打下堅實基礎。
二是做好頂層設計，多措並舉加強政策支持。將支持發展基礎設施REITs寫入「十四五」規劃《綱要》。建立全國基礎設施REITs試點項目庫，設立盤活國有存量資產中央預算內投資示範專項。
三是明確項目標准，穩妥做好項目評估。制定發布項目申報工作要求，明確統一的項目評估標准，委託有關方面組織專家認真開展評估，確保依法合規、客觀公正。按照「成熟一個、推薦一個」的原則，穩妥審慎地向證監會推薦試點項目。
四是加強部門地方合作，落實項目條件。國家發展改革委、證監會充分發揮職能優勢，加強配合、密切合作，推動基礎設施REITs試點順利開展。北京、上海、深圳等地發展改革部門牽頭出台政策措施，積極做好協調服務，支持開展試點工作。
五是擴大試點范圍，完善試點項目申報要求。近日，國家發展改革委在認真總結前期試點經驗的基礎上，印發了《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，合理調整擴大試點范圍，將有利於實現碳達峰、碳中和目標的綠色能源項目，以及有利於解決好新市民、青年人等群體住房困難問題的保障性租賃住房等基礎設施納入試點范圍，同時進一步明確項目申報等具體要求，細化完善政策規定。
下一步，國家發展改革委將貫徹落實「十四五」規劃《綱要》精神，繼續穩妥做好項目推薦等工作。同時，與證監會等部門加強協作、不斷探索，推動形成成熟完善的制度規則體系，更高效率盤活存量基礎設施資產，促進形成投資良性循環。
此外，關於《鄉村振興戰略規劃（2018—2022年）》，國家發展改革委、農業農村部近期開展了實施第三方中期評估。總的來看，《規劃》實施3年來，鄉村振興取得階段性成效。主要指標完成情況看，總體符合預期。《規劃》提出的22項主要指標，有6項提前完成，11項達到2020年階段性目標。同時，受新冠肺炎疫情等因素影響，休閑農業和鄉村旅遊接待人次等3項指標進展低於2020年預期；農業勞動生產率等2項指標進展偏慢。