香港REITs投资方法17

Ⅰ 哪位知道REITs是什么意思

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金回，由专门的基金托管答机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。
涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

Ⅱ 什么是REITs

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资版金，由专门的基金托管机构权进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。
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Ⅲ 大家知道国内首只投资美国房地产信托凭证（REITs）的基金是哪只基金吗

国内首只投资美国房地产信托凭证（REITs）的基金鹏华美国房地产证券版投资基金于8月9日获准发权行。已经在国外发展了30多年的REITs（“房地产信托凭证”的简称），此类产品在国内的两个交易所均没有上市。
鹏华基金国际业务负责人介绍，相当于股票的REITs上市交易都在美国三大交易所挂牌，目前美国房地产行业上市公司的绝大部分证券都是REITs。REITs在税收上享有上市公司没有的优势，不用支付企业所得税和资本利得税。通过分析历史数据可以看到，持有商业地产和住宅地产是最好的抗通胀投资品种之一，其收益远远超过美国的通胀率，过去35年，新华富时美国房地产协会发的权益性REITs指数的年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数的11.17%。
据记者了解，因投资者对REITs较为陌生，为利于这类品种在国内市场的传播普及，鹏华基金敢去美国抄底，现已向有关部门提交了“鹏华基金REITs锐驰”的中文商标注册。

Ⅳ REITs发展中存在哪些风险如何解决

1.什么是房地产投资信托基金？

房地产投资信托基金是集体投资计划的一种，透过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓，以争取为投资者提供定期收入。基金须把最少90% 的除税后净收益，以股息的形式定期派发给投资者。香港证监会是房地产投资信托基金的主要监管机构，所有房地产投资信托基金必须先得到证监会认可始能于证券市场上市。已上市的房地产投资信托基金仍须符合《上市规则》下的一般责任，披露股价敏感性信息，并就股价或交投量的异常波动回应交易所的查询。另外，投资者须留意，房地产投资信托基金可供派发的数额将根据基金所持有的房地产项目，因重新估值或转手而带来的盈亏作出调整。

2.在投资于房地产投资信托基金前须考虑什么风险因素？

房地产投资信托基金的整体回报取决于物业市场的表现，基金所持的物业价格下跌可能会拖低单位价格。此外，如果基金在营运上出现亏蚀，基金便可能不派发股息。

选择房地产投资信托基金时，投资者不要单凭基金的预期收益率作投资决定，应同时考虑基金的投资组合分散投资的程度、所持物业的质素及租赁期的长短。一般来说，基金所投资的房地产项目愈少，项目的规模愈细，投资风险便愈大。另外，租赁期愈短，转换租户的次数便可能愈频密，租金收入因而会较为不稳定。

投资者宜查阅房地产投资信托基金的上市文件及公告以了解该基金的详情，有关文件可从香港交易所网页「投资者」栏目内「现有上市证券」部份搜寻，投资者也可谘询其证券商和投资顾问。

3.投资者应当怎样买卖房地产投资信托基金？

买卖房地产投资信托基金与买卖股票无异，投资者可透过证券商买卖。另外，投资者须注意，基金单位的价格可能会较资产净值出现溢价或折让。

Ⅳ 什么是REITs谈谈它在我国目前的情况

REITs(房地产投资信托基金)，这个在欧美和亚洲发达国家房地产市场的“火爆”之物，在2005年成了中国房地产业界的“热词”。媒体上隔三岔五就会出现“某某公司收购某某物业准备打造中国第一REITs”，“第一REITs即将赴新加坡上市”的新闻；专家和业内人士也在各种论坛上大谈中国REITs的前景，REITS该选择何地上市等等。

但REITs究竟为何物？纵观国内相关的报道，笔者发现投资者，甚至一部分专家，对REITs概念的理解不甚相同。有的说是房地产信托，有的则说是房地产上市公司，有的说是一种国外的新的融资股票。

传统的REITs基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。这种投资工具于1960年由美国国会批准设立，目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在REITs出现以前，投资者只能从房地产市场（而不是股票市场）上购买房地产。然而，随着REITs的出现，在股票市场上进行股票交易就成为了可能，因为它们以公司或信托的形式出现。投资者在股票市场上购买了REITs股票，就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此，REITs的出现，使得小额投资者也可以进行房地产投资了。

近年来，美国税法的调整使得REITs可以直接管理其所拥有的房地产，并为其租户提供相关的服务。从这种意义上来说，一些现代的REITs也可以被认为是房地产经营公司（而不想传统的REITs那样，仅仅是一个纯粹的封闭式基金）。然而，即使是现代的REITs，其所持有的主要资产仍然是房地产。有鉴于此，我们可以公平的说，大多数REITs，不管其是传统的还是现代的，都可以被看作是一个由房地产（和/抵押贷款）组成的资产组合。为了做出合理的投资决策，REITs的投资者必须同时了解房地产市场和股票市场。虽然一些投资者拥有很好的在房地产市场上进行投资的经验，而另外一些则可能更擅长在股票市场上进行投资，但很少有投资者同时精通两个市场上的投资。

我们再回过头来看看国内的房地产信托产品，就会发现，国内现有的房地产信托产品只能算是准REITs（雏形）：REITs是标准化可流通的金融产品，国内的房地产信托计划有200份合同限制的、非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通；REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合，风险得到了较好的分散，国内的房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目，资产单一，风险较为集中；REITs没有份额的限制，一般的中小投资者均可以进行投资，国内的房地产信托计划由于有200份的限制，加上融资规模往往较大，单份合同金额在30万、40万以上的屡见不鲜，如今年深国投发行的长沙、重庆、芜湖沃尔玛购物广场受益权转让集合资金信托计划，起点金额均为30万，但最终签约金额平均都超过了90万。可见，目前国内的房地产信托产品面对的还都是高端客户；REITs投资回报是把收入的大多数分配给投资者，例如美国要求把所得利润的95%分配给投资者，国内的房地产信托产品对投资者的回报为信托计划方案中的预计收益率，目前一般在3%至8%左右；REITs负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；国内房地产信托计划的运作方式是提供短期资金（贷款）、监管资金或部分参与项目公司运作（部分参股）获取回报。

REITs和上市房地产公司的区别：现代意义上的REITs确实是一上市房地产公司，但却是特殊的上市房地产公司：REITS在投资政策上是有限制的，比如REITS需要额外融资，须得到基金持有人的许可，且投资产业必须与投资策略一致；REITs有最高的负债比率限制，其负债比率低于上市房地产公司；REITs的股利分配政策是把收入的大多数分配给投资者；但国内的上市房地产公司并非REITs：上市房地产公司投资政策没有限制，可自由投资在物产、空置土地、房地产开发和其它非相关物产的企业活动；上市房地产公司没有最高负债比率限制，由于参与房地产开发，负债比率较REITs高；上市房地产公司的股利分配政策也可以另外多变，甚至可以不分配。

Ⅵ 中国推出REITs没有

业内一直呼声颇高的中国版REITs（房地产信托投资基金）已再次搁置，何时推出仍遥遥无期。
继新加坡推出REITs之后，香港首支真正意义上的REITs领汇基金已于12月份在港证交所正式挂牌上市。然而，目前中国内地还没有一款真正意义上的REITs产品。 REITs （Real Estate Investment Trusts, REITs） 通俗地来讲，是指投资人将资金投资在由专家管理的房地产投资组合里，主要用来购买有稳定租金收入的成熟物业，以得到的收益来回报投资人。由于采取公开募集，并发行上市交易的收益凭证的形式，所以被定义为大众投资工具。迄今为止，中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资信托计划，而并不是真正意义上的REITs。它们之间的共同点：首先是将房地产投资作为基金投资的重要目标；其次是集中投资者的资金，交由投资专家进行投资，所以被通称为房地产投资基金。（和讯财经原创） 不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象（限制开发项目）有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份房地产投资信托凭证都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。相反，信托产品一般期限短，资金募集对象多为特定对象。实际上，早些时候，中国内地信托公司曾企图通过说服监管部门批准降低信托单位金额下限，以期扩大募集面，这只能算是一次逼近REITs的创新尝试。目前，中国市场上没有真正意义REITs产品的主要原因是没有相应的法律作为依托。亚洲第一支REITs选择在新加坡上市，在2000年以前新加坡已经有REITs上市的法规。而香港也在今年6月份宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》正式生效。但是中国内地至今没有设立相应的产业基金法。（和讯财经原创） REITs堪称2005年最热的名词之一，近期正有一大批内地物业泉涌般计划于新加坡或香港上市。修订后的《房地产投资信托基金守则》允许房地产信托投资基金（即REITs）投资世界各地的房地产项目，这把在内地的房地产项目纳入了在香港以REITs方式上市的范围内。（和讯财经原创） 在目前，中国内地有大量多元化融资需求的情况下，首先应当发展本土化的REITs。可以借鉴新加坡和香港的成功经验，为中国内地市场中更多的人分享REITs提供机会。（和讯财经原创） 事实上，中国内地一旦出现REITs产品投资于成熟物业，将会对商业地产产生举足轻重的影响。一个成熟开发的物业如果没有放到房地产信托基金上，有可能发展商还是一个大股东，按照公司持有方式在持有物业，那么，他们所投的资金很大一部分就锁定在物业里面。但是，如果将物业放入房地产信托基金中，就等于把物业卖给了信托基金，那么大部分投资就可以收回来，这些基金还可以开发新的物业。（和讯财经原创） REITs这类产品最大的卖点是低风险、高回报。相对于股票，它不仅投资风险较低，而且投资收益率又高于股票的回报。REITs所投的不是单个开发商，买的不是房地产上市公司的股票，而是优中选优，把已开发好的项目中成熟的、有稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后长期持有，以获取租金作为投资回报。那么，既然在中国内地的证券市场中可以允许股票这类证券产品存在，为何没有REITs呢？（和讯财经原创） 当然，不能因为现阶段暂时没有一个良好的法律制约机制，就放弃这种产品走上内地证券市场的机会。所以，尽早确立产业基金法，是中国政府眼下最应首要进行关注和研究的。（和讯财经原创） 而从当前新加坡、香港的REITs发展来看，REITs操作的水平和方法趋于成熟，国内发展REITs完全有例可循，能降低风险，避免走一些不必要的弯路。所以，他山之石可以攻玉，在中国内地推出本土REITs正逢其时。(

Ⅶ REITS融资是什么意思现在有这方面的书吗还有详细的介绍网站

从国际范围看，目前并不是REITs的合适发行时机，但国内市场发展REITs却具有得天独厚的条件

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，几乎是2005年下半年以来各类金融与房地产论坛上讨论最多的话题。仿佛就在一夜之间，越来越多的房地产公司都在研究如何利用REITs将商业地产打包上市融资，而大大小小的国际投资银行与投资基金都为此而在中国市场忙乎，企图分得高速成长的中国房地产市场的一杯羹。

2005年11月25日，香港房屋委员会下属的领汇房地产信托基金(0832.HK)在历经波折后终于在香港交易所挂牌，其上市融资额度接近200亿港币。由是，领汇这一香港本地首支REITs成为全球规模最大的REITs。业内普遍认为，领汇之后，必然会带动内地房地产企业以REITs方式赴香港融资的潮流。

近期，建行及国开行信贷资产证券化试点获得重大进展，先后以特殊目的信托(SPT)方式成功发行31亿、41亿的信贷资产支持证券并以信托收益凭证方式在银行间市场交易流通，为我国尽快推出REITs创造了现实条件。

REITs是什么

从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

为什么是REITs

从全球范围看，全球REITs主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡等地，美国占据了其中60%以上的比例。新加坡市场目前共有5只REITs，市值超过50亿美元。香港市场上除了已经上市的领汇，内地的越秀投资旗下REITs亦已经过了上市聆讯，另两家内地企业大连万达和北辰实业亦有组REITs上市之意，在新加坡已拥有一只上市REITs的长江实业也欲杀回香港。

香港与新加坡一直在为国际金融中心的地位而争夺，两个市场在诸多领域各有胜负，但在REITs领域香港是绝对输家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。为了推动REITs的发展，香港证监会在2005年6月颁布修订后的《房地产投资信托基金守则》，规定在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产，这实际上相当于允许内地发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立REITs并注入内地商业地产项目后在香港上市。因此，才会有这么多内地企业跃跃欲试，争相成为内地企业在香港的第一只REITs。

为什么近期REITs会成为受市场如此追捧？细析之下，其原因不外有三。

首先，作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。2003年，为了实施中央政府的宏观调控意图，央行下发121号文要求“四证齐全且自有资金必须达到30%”的项目银行才可以发放贷款，银行直接发放的房地产项目贷款数量大大减少，房地产信托一度成为开发商们最重要的融资方式：2004年全年房地产信托计划发行额将近120亿元，比2003年增长一倍。而2005年国庆前夕银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)，要求房地产信托项目不仅要四证齐全，而且自有资金比例要提高至35%。考虑到信托计划比银行贷款的成本更高，212号文事实上已经让房地产信托名存实亡。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。

其二，REITs是基于有稳定现金流收入的商业地产项目而不是基于房地产企业，有利于提高房地产企业的融资效率。房地产企业受土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响，其现金流并不稳定，投资风险较大，房地产企业整体上市的模式很难被市场接受。REITs则不同，开发商可以将旗下部分或全部商业地产打包上市，从而将部分资产变现上市，从而为开发商提供更灵活、更方便的融资方式选择。

第三，为投资者提供了更安全、收益更高的投资渠道，间接实现投资房地产业的愿望。REITs一直是分散投资组合风险的有效途径，据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。

最好的时机，最差的时机

想把中国内地商业地产打包到海外上市的，主要还是那些正在蜂拥进入中国的诸如麦格里银行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等国际投资基金。例如麦格里银行计划收购中国、韩国、印度等亚洲市场的多处物业，并以此为基础设立6只REITs，在未来几个月内在香港挂牌上市。REITs有可能成为未来中国商业地产最重要的融资方式。

尽管新加坡、香港等地已经有REITs上市，尽管新加坡和香港是国际金融中心，但单就REITs发展前景来看，内地与这两个地区的差距并不大。监管部门应该未雨绸缪，及早采取有效措施，鼓励金融创新，推动REITs及早在中国发展与上市，如此中国金融市场的整体竞争力才能得到巩固与加强。

作为证券化的一种方式，REITs主要通过一系列明确的法律制度来制约各方权利义务。相形之下，我国目前尚未对REITs有成形规定。作为证券化的一种方式，REITs与建行及国开行所进行的信贷资产证券化在交易结构设计上并无本质区别，但是，除了信贷资产证券化业务试点进程中面临的问题外，REITs还有自身的独特难题有待求解。REITs能否在中国成功推出，更大程度上取决于能否推广信贷资产证券化业务业已取得的成功经验。

首先，在现行《信托法》、《投资基金法》之外，需要制定专门的REITs业务管理办法，形成完善的业务监管体系，明确投资资格审定、投资方向限制、投资比例确认等诸多实际问题，以促进REITs规范发展。在REITs的上市交易与流通问题上，可以借鉴建行建行房地产抵押证券及国家开发银行开元资产支持证券的发行与流通模式，通过发行信托收益凭证方式在银行间市场实现上市与流通。

其次，尽快确定REITs有税收政策标准。一般而言，如果REITs的分红比例超过90%，就应该免除公司税项，只向投资者的投资收益征收税收，从而避免双重征税。我国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券确定明确的税收标准，更谈不上REITs征税标准。但要想REITs真正发展，税收问题不可回避。

近期，美联储连续13次加息，美国联邦基金利率已经上升至5.75%的历史高点，相应的带动包括香港及新加坡在内的国际金融市场利息不断攀升，因此，从国际范围看REITs并不是合适的发行时机。相形之下，受银行巨量资金头寸影响，国内市场利率一直保持在较低水平，与国际金融市场利率差价达1%—2%。单纯从目前市场环境看，国内市场发展REITs具有得天独厚的条件。

现在的问题就是看包括监管当局在内的市场各方能否顺应市场需求，鼓励金融创新，鼓励企业及种类金融机构及时推出REITs。

Ⅷ REITs是什么意思

房地复产信托投资基金(REITs)是房地产证制券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

REITs的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议。

(8)香港REITs投资方法17扩展阅读

具备条件

1、专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目；

2、积极地买卖房地产项目是受到限制的；

3、收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入；

4、收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人；

5、订明其最高借款额。

Ⅸ 权益型REITs怎么买

REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。这种信托设计发源于20世纪60年代的美国。后来，亚洲部分国家（或地区）效仿了美国的这一信托设计，但在称谓上略有差异。例如，日本和我国台湾地区称其为“不动产投资信托”，我国香港地区称其为“房地产投资信托基金”，而我国大陆称其为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。
“不动产投资信托”的称谓更加准确和贴切，理由是：第一，“Real Estate”在法律上就是“不动产”的意思，“房地产”的外延明显小于“不动产”；第二，“Investment Trust”就是“投资信托”的意思，应该属于商业信托的一种模式；第三，目前使用的“投资信托基金”实际上有同义反复之嫌，毕竟我国的契约型基金（也称为信托型基金）应属于信托之一种；第四，在房地产领域，我国大陆效仿我国香港地区的“专业话语”由来已久，“房地产投资信托基金”这一称谓与此同出一辙。虽然从用语准确贴切的角度讲，使用“不动产投资信托”为最佳；但是，从尊重既成惯例的角度讲，使用“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”也未尝不可。
美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。根据REITs资金投资的对象不同，REITs可以分为抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs。REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品；权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。（来自c-reits.com）
不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）于1960年产生于美国，它依照商业信托原理设计，是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。（详见站内论文：不动产投资信托的全球化趋势）