A. 请问商办究竟值得投资嘛
首先，我们需要肯定是房地产作为中国支柱性产业，在没有其他产业可以替换的时候，房地产肯定是值得投资的。
那么在房地产投资中大致可以分为投资住宅投资以及商业投资。
住宅投资最大的特点就是属于稳健性投资，居住需求是长期存在的，当供需关系发生改变就使得房价波动，但都呈上涨趋势，改变的是增长速率。
商业投资的特点是风险性投资，存在一定的风险性，对于地段的要求特别高，需要区域整体的规划与发展，以及人流动线的把控。前期收益不会特别明显，后期发展起来后物业溢价呈几何增长。
商办投资属于商业投资及住宅投资的结合，产品属性属于住宅投资，土地性质属于商业投资。优越的商办投资即能有住宅稳健的保障，因为商办的最终使用性质是居住；同时又能享受商业投资带来的高回报；享受双重红利。商办投资最重要的就是租赁市场，一般我们选择办公聚集地或人口流动密度大的区域；办公聚集地看中的是长期租赁得办公人群，人口流动区域主要考虑车站或景区附近，适合酒店或民宿。
B. 商办的投资逻辑
投资逻辑：
政府想控制一个区域发展，最基础的办法就是控制土地性质。政府打造的居住区一般以批住宅用地为主，政府着重打造的商务区一般以办公商业用地为主，因为涉及到产业导入，商业办公用地地价一般低于住宅用地，这也是商住价格低于住宅的主要原因之一。
一/商办的种类：
50年产权：工业用建筑用地，科教文卫体用地和综合类用地最高为50年
40年产权：商业，旅游，娱乐用地最高为40年。
----《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
二/商办常见的问题及真正的逻辑：
产权年限问题：
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理；中国建筑物平均存活时间为30年左右，《中国城市房地产管理法》-22条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
大产权
深圳40年到期，65000续期20年，杭州去年12月份商办到期
居住体验问题：住宅一般都是封闭式管理，人车分流，部分户型还能做到南北通透，居住体验较好。商办一般都是办公楼式设计，开放式社区，梯户比较多，很难做到南北通透。不过由于刚需住宅越来越少，对商住需求越来越强烈，市场上出现了很多品质与住宅类似的商办，商办与住宅的居住体验差距越来越小；9月7号拿地的激烈程度可以看出，成都市的住宅也可能向豪宅话发展。
生活成本问题：商水商电VS民水民电。民水1.35元/吨，商水3.1元吨。民电0.53元/度，商电0.8元/度。（每人每月用水2吨，一个家庭用电100度。）
以一个三口之家来计算：一年用水72吨，用电1200度，多花费500元。
学区落户问题：无法解决。
首付比例：无
商办优势：不限购不限贷；小户型低总价，交通位置优越；配套好。
三/商办的市场表现：就成交面积而言，住宅与商办成交面积比为7：3.
四/商办的客群分析：
暂无学区落户等需求）。
商办的推荐逻辑分析：
稳定性：成都1600万，每年增长50万---需求量，而且
地理位置来看，目前市区地理位置交通的多为一些老旧小区，一梯十户，两题20户比比皆是。跟商办的居住密度很类似。
回报率：以金科星耀天都为例，附近44平米左右房子的租金在2000左右（90年代的小区），一套大概40万，首付20万，月供2100，
流动性：易租易售--居住属性+办公属性（门牌号一年3000左右）
根据2015年数据显示：成都平均每天新增646名创业者，每个月新增943家科技型企业
C. 商办项目为什么适合投资
您此次购房主要目的是投资，目前您还没有购买住宅的资质，所以建议您考虑商办类的产品。
首先，从2017年3月26日政策开始规定，以后的商办类产品都是500平以上的，这是资源的稀缺性，这种总价低、临地铁、交通方式便利、租售比收益高的小面积商办只有现有存量这么多了，以后再也不会有。
其次，考虑投资主要考虑的是我投入的本金、安全性、回报率以及后期接手的人群。
房地产投资的安全性不用多说，比金融的安全性和收益要高很多，而且不用承担像股票那么大的风险。
以40平的商办Loft为例，这么小的面积、4.2米的层高，由于第二层的空间都可以利用起来，租金可以租到当地小两居的价格，但是当地小两居的投入成本要至少三四百万。房屋升值方面，商办类的产品有个特点，临地铁，能带动大批的人流，有人流才会有后期的物流和经济流，这只是商办类产品升值的其中一个方面，具体还得看区域，所以我给您推荐的是两个通州的商办。
而后期接手的人群，主力还是刚需人群，商办虽然是全款，但是总价120-140万，如果拿这个首付去买住宅大多不是地铁盘，上班不方便，后期这种差距会越来越大。总价低的房子好出手，刚需人群需要地铁这种交通来保证自己上班的通勤时间。买卖交易也比较简单，更换法人就可以直接实现买卖。
综上所述，还是很建议您看看通州的这两个商办楼盘，一个是区域的发展，能沾到北京政府发展通州区域的福利，二是总价低，回报率高，接受人群多，买卖交易简单。
等您有时间，给您安排看房行程，带您实际考察一下，您再做决定。
D. 在成都买商办投资好吗
（1）从从成都房地产大环境来看，2017年12月份以前成都住宅断货两个月，期间没有一个楼盘拿到预售证，直到12月19号成都摇号第一盘北湖国际开启住宅摇号模式，验资摇号买商品房是“成都摇号政策”下未来买住宅投资或自住的趋势商办不限购，不要资质，不需要摇号，受到较多纯投资客、无资质投资客、过渡性自住客的青睐。
（2）从投资回效益来看：商办相比于住宅以小户型为主，面积以30-60㎡为多，首付压力低，投资总额低，出租租金每平米的收益高于同一区域住宅，转手不需要对方有资质，小户型好转手。
（3）从投资周期来看：相比于住宅拿到房产证3年或5年以后才可以转手，商办拿到房产证就可以转手，且购买套数不受限制，不占用购房名额。
（4）产品类型来看：商办有*和不*可以选择，满足不同投资客需求；有平层和跃层商办可选；有*和清水可选。
可自主、可投资、可出租、可办公，综上所述，在成都买商办投资是一个不错的选择。
E. 购买商办投资合适吗
政府投入、多做附加值成商办“硬指标” 未来市场格局或大变
同区域只要住宅项目涨，地价涨，商办项目肯定也会涨
政策利好
国务院明确“积极发展短租商办、长租商办等细分业态”，出台”营改增“等利好政策，给予了商办投资客很大的一个收益点。
现今，大量的炒房客把目光更多放在受到国家房地产调控政策小，且有稳定回报的商办产品上。
商办的多重价值
商办具有自住、投资等多重价值，不仅可以自住，还可以出租或者装修成办公室等等，用于租赁投资和办公室打造，一套商办使用极为多元化。
投资风险小
购置股票、期货期权、贵金属等需要承担巨大的风险，而伤心伤神。投资商办，获得的却是不用耕耘，也有收获。
日常的工作和生活均不受影响，轻轻松松就可赚钱。
不限购总价低
商办不受限购令约束，投资者想买几套就能买几套。再者，商办总价低。
投资者都希望收益最大化，用最少的投入得到最多的回报，花一套住宅的钱一般能买到两套左右的商办。
房租随着通胀水涨船高，投资者的收入只会越来越稳定而且不断上涨
商办便于出手
关注楼市的人都知道，对生活质量有追求的白领青睐商办者居多，所以商办位于政府规划的办公园区周边或是核心商圈。
而且地段好配套全的项目向来是置业者的心头好，出手不成问题。
F. 商办的投资要关注哪些点
商办是一种在限购之后兴起的业态。一般是40年产权，商水商电不通燃气，不可落户没有学区。但是商办一般会集中在商业体和地铁站附近，居住方便且物业较好。
那么在选商办的时候应该从哪些角度去考虑呢？
考虑谁会选择住或者租商办？在写字楼等工作的年轻人。
那么在哪选择商办比较重要？选择附近有大型商务写字楼的，最好是有群聚的写字楼产业园。
商业对于商办真的重要吗？其实相比商业而言，写字楼更重要。
所以，投资商办来说，南边可能会更好一些。
G. 商办的投资价值
商办面积小，总价低，适合过渡
由于面积小,所以总价也低,还贷压力相比商品房要小很多。单身时有套商办,可以不用去外面租房;结婚有婚房后,商办可以出租赚取租金,也可以作为自己的一个独立空间。
商办大部分户型空间为四十平左右，这样就会直接影响到房子的总房款，一套普通的住宅可能需要你七八十万，而办只需要二十多万，非常适合手中有闲钱的投资客。
同时由于办投入少，不管是出租还是出售都容易出手。
商办拆迁赔偿金比70年住宅高
小户型可以作为一个过渡性产品，可以出租或出售，“滚动置业”的美好设想可以在小户型这个载体上轻松实现。
商办作为商业性质，拆迁补偿额度高于住宅。
H. 商办的投资和住宅的投资有什么异同点相比较起来商办投资的优势在哪里
对于纯投资人群来说，商办和住宅的投资主要有以下几点区别：
1、资质
首先是资质上的区别，投资商办是不需要有购房资格的，且不限购不限贷，只要手里有资金，就可以选择自己看好的区域下手，买多少是以自己的经济实力决定，不受政策限制，而住宅的购买受政策限制，必须有购房资格，且每个自然人只能购买一套住宅，选择有限。
2、地段
大部分商办都是紧邻地铁线，靠近市中心以及商业区，地段优势比较明显，住宅由于用地限制，大部分近期能够投资的新房都在3环以外，位置相对较偏，如果从地段上来说，大部分商办的地段比住宅要好。
3、价格
同一个区域内，住宅的价格高于同区域的商办，投资住宅，由于现在成都的房地产形式的原因，必须投入大量资产才有可能抢到房，住宅接受贷款的很少，而商办大部分都是接受贷款的，而且商办的面积普遍较小，总价低，投入资产少，未来转手也更容易。
4、风险
对于住宅和商办，大部分人更关心的是风险问题，商办的风险相较于住宅确认稍大一些，因为产权年限的问题，很多人对商办认识不全，不愿意投资商办，但其实现在产权年限已经确认到期后可以需求，实际上是不造成影响的，但是大部分人由于固有印象的影响，导致对商办不认可，这个也是需要时间和市场不断去教育的一个过程。
总的说来如果资金充足、有资质的前提下，投资住宅肯定优于投资商办，但是如果资金有限或没有资质的情况下，选择一个地段好、物业好的商办也是一个不错的选择。
I. 为什么要选择商办投资呢
1.不限购、不限贷，土地使用权自动续期
商办只有40年产权，其实这个说法是不准确的。首先，40年指的是土地使用年限，而房屋的产权却是永久的，这是两个不同的概念。
《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
按照《物权法》规定，商办的40年土地使用年限到期之后，很大的可能性是可以自动续期的。
2.价格低
同一区域下，在售商办的价格仅仅是住宅价格的60%左右。相比住宅，商办不仅单价低，面积小，总价也很低，投资风险较小。而且现在成都市面上的商办，不少开发商可以首付分期，且不收利息，两年内补齐首付即可。这也降低了资金占用，是住宅不能比的。
3.位置好
李嘉诚曾发表过一个关于房地产的至理名言：“决定房地产价值因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。
这句话不仅被开发商们奉为金科玉律，也是房产投资客信奉的真理。好的地段不仅意味着配套齐全，还能带来升值的无限可能。
因为商办的商业特殊性，一般位于繁华的商业圈（或商务圈），地段发展前景好，周边配套设施完善，交通便利。
相对很容易出租，租金价格高，这也对回报率产生积极影响。
4.好出租
商办户型的设计可同时满足住宅和办公的需要。
另一方面，商办也可以作为初创业者的办公室，因为租金比写字楼低，比社区住宅便利，所以也吸引了创业者的青睐。
5.长期持有回报率高
回报率是衡量投资成功与否的重要标尺。
投资商办因其购买时单价比住宅低，决定了出租的回报率比同地段的住宅要高。
如果家庭拥有一定的资金寻求投资需求，而且在被楼市限购、限贷的前提下，投资当下核心城区的商办产品，长期持有收租，不失为一个不错的选择。
J. 商办投资意义是什么
商办mianji
1）商办面积小，总价低，不限购，容易脱手。
2）可办公、可自住，可选性多
3）回报包括：租金、地价增值，成都现状比基金收益高。