美国过去100年房地产和股市

A. 简述美国股市发展历史。

美国股票市场和股票投资的200年多的发展大体经历过了四个历史时期。

一、第一个历史时期是从18世纪末到1886年，美国股票市场初步得到发展。1811年美国纽约证券交易所的建立标志着严格意义的美国证券市场真正形成。1850年代，华尔街成为美国股票和证券交易的中心。

二、第二个历史时期是从1886年——1929年，此一阶段美国股票市场得到了迅速的发展，市场操纵和内幕交易的情况非常严重。这一时期，美国逐步发展成为世界政治和经济的中心。

从19世纪的后期开始，当时为了给铁路、制造业和矿业融资，企业纷纷发行股票，纽约证券交易所的股票市场成为美国证券市场的重要组成部分。1896年道琼斯指数成立。

三、第三个历史时期是从1929年大萧条以后至1954年，美国股市开始进入重要的规范发展期。

1929年8月美国道琼斯工业指数最高超过到380点，而1932年该指数最低下跌到42点，跌幅接近90％，道琼斯指数再次回到380点是在25年之后。1929年到1933年,美国股市下跌的同时，大量的债券被拒付，美国约有40％的银行倒闭。

这一历史时期，美国股市真正进入投资时代，价值投资思想是这一时期主流的投资思想。

四、第四个历史时期是从1954年至今，机构投资迅速发展、美国股票市场进入现代投资时代。

(1)美国过去100年房地产和股市扩展阅读

NYSE（纽约证券交易所） 被认为是世界上最有名的交易所。于200多年前的1792年，随着24位股票经纪人和商人签订的《梧桐树协议》而成立。世界上的许多大型公司都在NYSE上市，例如可口可乐、通用电气和沃尔玛。

纽约证券交易所是实体交易所，交易都是面对面进行。无论何时您听到“上市交易所”，指的都是纽约证券交易所。订单操作是由提交交易的交易所成员和场内经纪人在特定位置（也被称为交易现场）来完成的。

采用简单的拍卖法，以买方愿意购买的最高价格，结合卖方愿意出售的最低价格（被称为出价和问价）进行。股票要么是通过上次的售价，要么是出价和询价的价格来进行报价。

NASDAQ（纳斯达克）市场是一个虚拟的市场 ，如同OTC（场外交易）市场一样。这里没有交易大厅，没有专家，也没有中心地点。相反，所有的交易都是通过交易商的电脑化网络来进行。这就把电脑瘫痪的可能性降到了最低，因为网络是独立的（如果一台电脑坏了，其它的则继续连接）。

纳斯达克在以前被认为是次于NYSE的，但自从高科技繁荣，像微软和Intel这样的众多公司快速成长，纳斯达克已经被认为是NYSE主要的竞争对手，无论是在声誉还是成交量方面。纳斯达克系统的经纪业务由造市商来执行。

与NYSE的专家不同，造市商只控制他们自己的出价和问价，而不是控制某个股票的整个交易过程。某个股票可以有许多的造市商，都在同一时间交易。

AMEX（美国证券交易所）是美国第三大交易所。在纳斯达克出现以前，是第二大交易所。1998年，AMEX被实际上是纳斯达克的母公司NASD买下。AMEX主要进行小型股（市值将在下部分进行解释）和期权的交易。

B. 美国近20年股市与房地产哪个涨幅大

要看和哪个地方的房地产比了,但是总体的话,美国的房地产在上个世纪70年代到90年代已经涨过了,所以股市肯定比房地产涨幅大,但是在一些大城市,比如前十年的底特律,和现在的纽约等等。

C. 美国房地产100年发展趋势

美国房地产100年发展趋势：

美国房价年平均增长率与通胀率的关系精准地预测着美国房价，投资者的回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，都可以此为参考。

美国的房价在过去100多年中的年平均增长率约为3％，略高于美国的通胀率(2.8％)。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此精准，以至于在这100年中只有1943～1947年是唯一明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是货便宜，而是意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3％。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。

根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。

其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。

D. 美国在20世纪共经历了多少次经济危机具体原因是什么

1、1929——1933经济危机
首先爆发于美国，1929年10月24日纽约股票市场价格在一天之内下跌12.8%，大危机由此开始。紧接着就是银行倒闭、生产下降、工厂破产、工人失业。大危机从美国迅速蔓延到整个欧洲和除苏联以外的全世界，是迄今为止人类社会遭遇的规模最大、历时最长、影响最深刻的经济危机。
根本原因：生产的社会化与生产资料私人占有制之间的矛盾，即资本主义社会的基本矛盾。

直接原因：股票投机活动猖獗，掩盖了生产和销售的矛盾。

政策原因：各国国内政策失误，即经济危机是自由放任政策的产物。
2、1987年经济危机
1987年10月19日，美国的道·琼斯工业股票下跌了508点，跌幅为22．6%。全国损失5000亿美元。这一天被称为“黑色星期一”。
原因：造成美国股票市场发生剧烈振荡的直接原因是金融投机，导致了股票市场的不稳定，美国连年出现的巨额财政赤字和贸易赤字是引发这次股票暴跌的罪魁祸首。
3、次贷危机
美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。
原因：相对于给资信条件较好的按揭贷款人所能获得的比较优惠的利率和还款方式，次级按揭贷款人在利率和还款方式，通常要被迫支付更高的利率、并遵守更严格的还款方式。这个本来很自然的问题,却由于美国在过去的6、7年间以来信贷宽松、金融创新活跃、房地产和证券市场价格上涨的影响，没有得到真正的实施。这样，次级按揭贷款的还款风险就由潜在变成现实。在这过程中，美国有的金融机构为一己之利，纵容次贷的过度扩张及其关联的贷款打包和债券化规模，使得在一定条件下发生的次级按揭贷款违约事件规模的扩大，到了引发危机的程度。

E. 在哪里可以看到美国股市100年以来的走势

道琼斯指数从发布开始的走势图，在雅虎上有，网址是
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=%5EDJI&t=my
标准普尔指数的走势图
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=%5EGSPC&t=my

F. 谁能告诉我100年以来世界所有的金融危机

进入工业时代后，经济、金融危机始终伴随着人类经济发展间歇性爆发。20世纪以来，全球发生的重大经济危机和金融危机主要包括：

1929年至1939年：大萧条

随着1929年10月美国华尔街股市崩盘，一场毁灭性的经济大萧条席卷了几乎所有工业化国家，并在一些国家持续十年之久。大萧条期间，美国最高失业率达到25％，德国、澳大利亚和加拿大的失业率一度接近30％。美国经济在1933年陷入谷底，工业产出下降到衰退前的65％。 华尔街回望1929

1973年至1975年：石油危机引发的经济危机

1973年10月，第四次中东战争爆发。为打击以色列及其支持者，阿拉伯石油输出国组织宣布对美国等国实行石油禁运，同时联合其他产油国提高石油价格，从而导致石油危机爆发。这场危机在主要工业国引发了二战以来最严重的经济危机。美国的工业生产下降了14％，日本的工业生产下降超过20％。

20世纪80年代：拉丁美洲债务危机

自20世纪60年代起，拉美国家大举外债发展国内工业，外债总额在80年代初超过3000亿美元。1982年，墨西哥宣布无力偿还外债，触发了震动全球的“债务危机”。债务问题严重阻碍了拉美地区的经济发展，拉美国家1988年的人均国内生产总值只有1800美元，退回到70年代的水平。
20世纪90年代：日本泡沫经济崩溃

1990年，日本的房地产和股票市场在持续数年的过度增长后，开始出现灾难性下跌。由于资产全面缩水，日本在10年中经历了漫长的通货紧缩和经济衰退。90年代中期，日本经济增长停滞，进入“零增长阶段”。

1997年至1998年：亚洲金融危机

在美国提高利率、美元增值的背景下，货币与美元挂钩的亚洲国家出口不断下降。1997年7月，随着泰国宣布泰铢实行浮动汇率制，亚洲国家普遍出现货币贬值，爆发金融危机。此次危机中，印尼、泰国和韩国是遭受损失最为严重的国家。三国GDP在两年内分别缩水83．4％、40％和34．2％。

2007年至今：美国次贷危机及全球金融危机

长期以来，美国金融机构盲目地向次级信用购房者发放抵押贷款。随着利率上涨和房价下降，次贷违约率不断上升，最终导致2007年夏季次贷危机的爆发。这场危机导致过度投资次贷金融衍生品的公司和机构纷纷倒闭，并在全球范围引发了严重的信贷紧缩。

美国次贷危机最终引发了波及全球的金融危机。2008年9月，雷曼兄弟破产和美林公司被收购标志着金融危机的全面爆发。随着虚拟经济的灾难向实体经济扩散，世界各国经济增速放缓，失业率激增，一些国家开始出现严重的经济衰退。

G. 有没有其他国家历史上的房价崩盘的记录

日本出现过房价崩盘，中国经济特区香港在金融危机的冲击下也出现过房价崩盘。

日本：上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，至今仍无完全恢复的迹象。

香港：1997年6月，一场金融危机在亚洲爆发，这场危机的发展过程十分复杂。到1998年年底，大体上可以分为三个阶段：1997年6月至12月；1998年1月至1998年7月；1998年7月到年底。返家发生动荡。

(7)美国过去100年房地产和股市扩展阅读：

日本事件经过：

战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大资本主义强国。

日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。

日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。

日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。

尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。

日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。

伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。

但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，那是不正确的。实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。

1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。由此可见，包括日本在内的世界各国房地产泡沫以及破裂，都不能归咎于客观原因。

日本主要的错误政策是：

1、利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。

2、盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。

3、投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。

影响：

泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。

日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。

建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。

H. 房价，CPI 请教这段话的真伪：美国100年来，扣除CPI，每年涨3%。近30年同

2016，买房是首选吗

2016-01-26?三联生活周刊2评

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建设中的国内某住宅楼盘

在经过了前几年的严厉调控之后，国内房地产市场再次迎来了政策面的蜜月期。去年四季度以来，中央反复提出房地产去库存，去库存已然成为当前楼市的政策主旋律，预计在2016年，还会有各种鼓励住房消费的政策出台，包括进一步下调贷款首付比例、降低二手房交易税费、提高公积金贷款额度甚至房贷利息抵扣个税等等。除了少数一线城市依然维持限购，2016年的房地产市场将迎来史上最宽松的政策期。

从整体来看，目前国内房地产市场依然面临严重的高库存压力，按照国家统计局发布的数据，去年11月末全国商品房待售面积为6.9亿平方米，继续保持了高增长趋势，比10月末增加1000多万平方米，比一年前增加了1亿平方米。而在2010年，我国的商品房待售面积还不到2亿平方米，不到5年，全国的商品房库存已经增长了近2.5倍。

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不过，国内楼市的库存压力主要来自三、四线城市，在全国高库存的表象之下，一线城市的房价早已开始新一轮上涨，这使得国内房地产市场出现明显的两极分化，三、四线城市的楼市被高库存压顶难有起色，而一线城市的楼市则持续坚挺。国家统计局的数据显示，去年11月份，北京的新建商品房价格同比上涨9.6%，二手房上涨19.1%；上海的新建商品房上涨15.4%，二手房上涨10.8%；深圳的新建商品房上涨44.6%，二手房上涨38.9%；广州的新建商品房上涨8.2%，二手房上涨10.7%。至少从四个一线城市来看，不仅完全看不出高库存的压力，而且完全延续了过去几年楼市的火热。在一线城市的带动下，其他一些大中城市的房价也在去年岁末略有回暖，去年11月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅已从涨幅回落转为涨幅扩大，分别比上月扩大0.2和0.3个百分点，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个，分别比上月增加6个和2个，下降城市个数分别为27个和16个，分别比上月减少6个和7个。

在全国楼市整体过剩的大背景下，无论是购房者还是开发商似乎都已经形成共识，那就是一线城市是眼下为数不多的楼市避风港。不仅是购房者对一线城市的楼市热情不减，开发商也同样将资源集中在一线城市拿地，仅以北京为例，去年四季度以来，土地市场几乎逢拍必出“地王”。随着“面粉”越来越贵，未来的“面包”自然也难以便宜。

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从资产配置的角度来看，如果将房地产仅仅视为品种，可以将房地产和目前市场上的主流品种做一个比较。在资产配置荒的压力下，目前市场上的主流品种收益率普遍面临收益下滑的局面，国债收益约为4%，银行理财产品收益略超4%，万能险在6%附近，P2P收益多在7%到10%，信托产品约为10%，而股市由于波动性太大，从去年6月份到今年初，股市接连遭遇重挫，大多数者在股市基本上都是负收益。相比之下，一线城市的房地产收益则基本上为两位数，最高者如深圳涨幅甚至高达40%左右，显著高于目前市场上的大多数品种，如果考虑到买房基本上利用了贷款杠杆，这就使得房地产的实际回报率更高。不过，除了一线城市，其他大多数城市的房地产并不具备这样的价值，仅以70个大中城市房价来看，去年11月份，大部分城市房价还是处于下降通道，在上涨的城市中，大部分涨幅也基本上在2%以下，可见除了个别一线城市，绝大多数城市的房地产还是不具备价值。一线城市由于旺盛的需求和购买力，以及相对稀缺的土地资源，并没有太多的库存压力，由于新建商品住宅供应有限，北京、上海等一线城市其实已经进入了存量房时代，二手房成交量已经超过了新房成交，这也从侧面体现了一线城市的供需紧张局面。

从的角度来看，目前极其宽松的贷款环境，也为购房者提供了极其便利的条件。大概在2013～2014年，银行对于住房贷款的发放一度相当谨慎，购房者申请住房贷款相当困难，从2015年以来，银行重新放松了对房贷的投放，并且将违约率不高的住房贷款视为优质资产，个人申请住房贷款再次变得便利。更重要的是，在央行连续降息之后，住房贷款利率已是十几年来最低，目前5年期以上贷款利率为4.9%，如果再考虑到大部分商业银行对首套房利率执行8.5折的，实际利率只有4.17%，基本上是史上最低房贷利率。对于购房人而言，如果能够寻找到一个年化收益率超过5%的理财产品，这意味着可以利用房贷做无风险套利。如果考虑到2016年还有继续降息的可能，购房者买房的贷款压力还有继续减轻的空间，在这样的背景下，如果从资产配置的角度来看，一线城市的房地产可能仍将在资产荒时代领先其他品种。

（部分

I. 世界股市100年的大事和影响

1 1929到1933 美国
2 1997 东南亚 『索罗斯狙击港币不成功』
3 次贷危机 全球