房利美2009年股价

A. 美国次贷危机的节点

美国次贷危机（subprime crisis）是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场
其中重要的发展事项：具体节点如下：
2007年2月13日
美国抵押贷款风险开始浮出水面；
汇丰控股为在美次级房贷业务增18亿美元坏账拨备；
美最大次级房贷公司Countrywide Financial Corp减少放贷；
美国第二大次级抵押贷款机构New Century Financial发布盈利预警；
2007年3月13日
New Century Financial宣布濒临破产；
美股大跌，道指跌2%、标普跌2.04%、纳指跌2.15%；
2007年4月4日
裁减半数员工后，New Century Financial申请破产保护；
2007年4月24日
美国3月份成屋销量下降8.4%；
2007年6月22日
美股高位回调，道指跌1.37%、标普跌1.29%、纳指跌1.07%；
2007年7月10日
标普降低次级抵押贷款债券评级，全球金融市场大震荡；
2007年7月19日
贝尔斯登旗下对冲基金濒临瓦解；
2007年8月1日
麦格理银行声明旗下两只高收益基金投资者面临25%的损失；
2007年8月3日
贝尔斯登称，美国信贷市场呈现20年来最差状态；
欧美股市全线暴跌
2007年8月5日
美国第五大投行贝尔斯登总裁沃伦-斯佩克特辞职；
2007年8月6日
房地产投资信讬公司American Home Mortgage申请破产保护；
2007年8月9日
法国最大银行巴黎银行宣布卷入美国次级债，全球大部分股指下跌；
金属原油期货和现货黄金价格大幅跳水；
2007年8月10日
美次级债危机蔓延，欧洲央行出手干预；
2007年8月11日
世界各地央行48小时内注资超3262亿美元救市；
美联储一天三次向银行注资380亿美元以稳定股市；
2007年8月14日
沃尔玛和家得宝等数十家公司公布因次级债危机蒙受巨大损失；
美股很快应声大跌至数月来的低点；
2007年8月14日
美国欧洲和日本三大央行再度注入超过720亿美元救市；
亚太央行再向银行系统注资；
各经济体或推迟加息；
2007年8月16日
全美最大商业抵押贷款公司股价暴跌，面临破产；
美次级债危机恶化，亚太股市遭遇911以来最严重下跌；
2007年8月17日
美联储降低窗口贴现利率50个基点至5.75%；
2007年8月20日
日本央行再向银行系统注资1万亿日元；
欧洲央行拟加大救市力度；
2007年8月21日
日本央行再向银行系统注资8000亿日元；
澳联储向金融系统注入35.7亿澳元；
2007年8月22日
美联储再向金融系统注资37.5亿美元；
欧洲央行追加400亿欧元再融资操作；
2007年8月23日
英央行向商业银行贷出3.14亿英镑应对危机；
美联储再向金融系统注资70亿美元；
2007年8月28日
美联储再向金融系统注资95亿美元；
2007年8月29日
美联储再向金融系统注资52.5亿美元；
2007年8月30日
美联储再向金融系统注资100亿美元；
2007年8月31日
伯南克表示美联储将努力避免信贷危机损害经济发展；
布什承诺政府将采取一揽子计划挽救次级房贷危机；
2007年9月1日
英国银行遭遇现金饥渴；
2007年9月4日
国际清算银行与标普对次级债危机严重程度产生分歧；
2007年9月18日
美联储将联邦基金利率下调50个基点至4.75%；
2007年9月21日
英国诺森罗克银行挤兑风波导致央行行长金恩和财政大臣达林站上了辩护席；
2007年9月25日
IMF指出美国次贷风暴影响深远，但该机构同时认为各国政府不应过度监管；
2007年10月8日
欧盟召开为期两天的财长会议，主要讨论美国经济减速和美元贬值问题；
2007年10月12日
美国财政部本着解决次贷危机的宗旨，开始广开言路 改善监管结构；
2007年10月13日
美国财政部帮助各大金融机构成立一支价值1000亿美元的基金（超级基金），用以购买陷入困境的抵押证券；
2007年10月23日
美国破产协会公布9月申请破产的消费者人数同比增加了23%，接近6.9万人；
2007年10月24日
受次贷危机影响，全球顶级券商美林公布07年第三季度亏损79亿美元，此前的一天日本最大的券商野村证券也宣布当季亏损6.2亿美元；
2007年10月30日
欧洲资产规模最大的瑞士银行宣布，因次贷相关资产亏损，第三季度出现近5年首次季度亏损达到8.3亿瑞郎；
2007年11月9日
历时近两个月后，美国银行、花旗银行和摩根士丹利三大行达成一致，同意拿出至少750亿美元帮助市场走出次贷危机；
2007年11月26日
美国银行开始带领花旗、摩根大通为超级基金筹资800亿美元；
2007年11月28日
美国楼市指标全面恶化；
美国全国房地产经纪人协会声称10月成屋销售连续第八个月下滑，年率为497万户，房屋库存增加1.9% 至445万户
第三季标普/希勒全美房价指数季率下跌1.7%，为该指数21年历史上的最大单季跌幅
2007年12月4日
投资巨头巴菲特开始购入21亿美元得克萨斯公用事业公司TXU发行的垃圾债券
2007年12月6日
美国抵押银行家协会公布，第三季止赎率攀升0.78%
2007年12月7日
美国总统布什决定在未来五年冻结部分抵押贷款利率
2007年12月12日
美国、加拿大、欧洲、英国和瑞士五大央行宣布联手救市，包括短期标售、互换外汇等
2007年12月14日
为避免贱价甩卖，花旗集团将SIV并入帐内资产
2007年12月17日
欧洲央行保证以固定利率向欧元区金融机构提供资金
2007年12月18日
美联储提交针对次贷风暴的一揽子改革措施
欧洲央行宣布额外向欧元区银行体系提供5000亿美元左右的两周贷款
2007年12月19日
美联储定期招标工具向市场注入28天期200亿美元资金
2007年12月21日
超级基金经理人BlackRock宣布不需要再成立超级基金
2007年12月24日
华尔街投行美林宣布了三个出售协议，以缓解资金困局
2007年12月28日
华尔街投行高盛预测花旗、摩根大通和美林可能再冲减340亿美元次贷有价证券

2008年
2008年1月4日
美国银行业协会数据显示，消费者信贷违约现象加剧，逾期还款率升至2001年以来最高
2008年1月16日
评级公司穆迪预测SIV债券持有者损失了47%资产
2008年1月17日
次贷亏损严重，标普评级公司开始对债券保险商实施新的评估方法
布什政府有意放松对房地美和房利美的监管
美国2007年12月新屋开工数量下降14.2%，年率为100.6万户，为16年最低
2008年1月21日
英国财政部要求有意收购诺森罗克银行的私营企业在2月4日前提交详细提案
2008年1月22日
美联储紧急降息75个基点,至3.50%,这是美联储自1980年代以来降息幅度最大的一次。
2008年1月24日
美国纽约保险监管层力图为债券保险商提供150亿美元的资金援助
2008年1月30日
美联储降息50个基点
2008年2月1日
美国1月非农就业人数减少1.8万，为2004年来首次减少
2008年2月9日
七国集团财长和央行行长会议声明指出，次贷危机影响加大
2008年2月12日
美国六大抵押贷款银行为防范止赎的发生，宣布“救生索”计划
巴菲特愿意为800亿美元美国市政债券提供再保险
2008年2月14日
美国第四大债券保险商FGIC宣布愿意分拆业务
2008年2月18日
英国决定将诺森罗克银行收归国有
2008年2月19日
美联储推出一项预防高风险抵押贷款新规定的提案，也是次贷危机爆发以来所采取的最全面的补救措施
2008年2月20日
德国宣布州立银行陷入次贷危机
2008年2月21日
英国议会批准国有化诺森罗克银行
2008年2月28日
美联储主席伯南克声称即使通胀加速也要降息
2008年3月5日
美国2月ADP就业人数减2万多，美元兑欧元刷新历史新低
2008年3月7日
美联储宣布两项新的增加流动性措施，一是定期招标工具，二是决定开始一系列定期回购交易
2008年3月11日
美联储再次联合其它四大央行宣布继续为市场注入流动性，缓解全球货币市场压力
2008年3月13日
美国财长保尔森和美联储主席伯南克等监管官员将提议对银行资本实行更严格的监管
美国官方首次预测经济衰退
2008年3月14日
美国投行贝尔斯登向摩根大通和纽约联储寻求紧急融资，市场对美国银行业健康程度的担忧加深
2008年3月17日
美联储意外宣布调低窗口贴现率25个基点，到3.25%
摩根大通同意以2.4亿美元左右收购贝尔斯登
2008年3月19日
美联储宣布降息75个基点，并暗示将继续降息
2008年3月20日
英国央行会见五大投行高级管理人员，首次表态将为国内银行提供更多资金援助
2008年3月24日
美国联邦住房金融委员会允许美国联邦住房贷款银行系统增持超过1000亿美元房地美和房利美发行的MBS
2008年3月27日
欧洲货币市场流动性再度告急，英国央行和瑞士央行联袂注资
美联储透过定期证券借贷工具向一级交易商提供了750亿美元公债
英国首相布朗和法国总统萨科齐举行会晤，讨论如何提高金融市场透明度和敦促国际主要金融机构改革
2008年3月31日
美国财长保尔森将向国会提交一项改革议案，加强混业监管
美国总统布什和英国首相布朗同意加强合作，应对金融市场动荡
2008年4月8日
IMF称全球次贷亏损一万亿美元
2008年4月9日
国际金融协会代表全球银行业巨头首次公开承认在此次信贷危机中负有责任
2008年4月10日
高盛再次宣布裁员，瑞银集团预测华尔街企业可能不得不裁减最多达35%的员工
美国参议院通过价值超过41亿美元的一揽子房屋市场拯救计划
高盛CEO称此次信贷危机可能已接近尾声
2008年4月11日
日本瑞穗金融集团预估瑞穗证券2007会计年度次级抵押贷款相关的交易损失达4000亿日元（折合39亿美元）
2008年4月12-13日
七国集团（G7）和国际货币基金组织（IMF）召开为期两天的会议，表达了对当前金融市场震荡的担心之情，并要求加强金融监管
2008年4月14日
德意志银行计划向私人股本公司最多出售200亿美元的杠杆相关债务
2008年4月15日
英国3月RICS房价指数跌至30年最低-78.5，低于-67.5的预期值
摩根大通分析师指出，此次全球信贷危机，很可能会在未来10年时间里继续影响市场
新加坡投资局有意参与瑞银150亿瑞郎的融资计划
花旗集团副总裁William Rhodes声称，美国经济正接近风暴中心，可能正处于衰退中
OECD预测全球次贷损失3500-4200亿美元
RealtyTrac Inc.报告美国3月房屋止赎率上升57%
英国银行业敦促政府干预市场，防止较小金融机构倒闭，确保新贷款来源
2008年4月16日
布朗出访美国，为信贷危机等问题寻求国际解决
美国3月新屋开工数量急剧下降11.9%，降至17年最低水平
美联储褐皮书指出各个地区的贷款标准，贷款需求下降
摩根大通季度报告好于预期，宣称次级贷将结束，并计划筹集60亿美元资本金
2008年4月17日
美林公司第一季净亏损达19.6亿美元，亏损大于预期，且为连续第三季亏损。该公司第一季度资产减记总额超过了65亿美元，并将再裁员3000人，预期未来数月的形势将“更加艰难”
2008年4月18日
花旗集团宣布，在冲减逾130亿美元损失后，一季度净亏损51.1亿美元，合每股损失1.02美元
东京三菱日联金融集团预计，截至3月31日的一财年内，该集团在次级贷上的相关损失为950亿日元（折合9.21亿美元）
上周LIBOR跳升了20个基点，表明美联储2008年4月将推出除降息25个基点以外更多的举措
2008年4月20日
美林首席执行官塞恩声称不赞成信贷危机最困难时期已经结束的观点
2008年4月21日
银行大型贷款商的资产负债表受到信贷紧缩的严重影响，为了应对这种不断增大的压力，苏格兰皇家银行将计划筹资120亿英镑（约合240亿美元）
英国央行宣布，将动用500亿英镑的政府债券，调换商业银行持有的抵押资产，以帮助银行业复苏
英国金融时报报道，面对信贷紧缩带来的困境，美国银行正计划出售所持中国建设银行的股份来筹集资金，以强化其资产负债表
欧洲央行行长特里谢表示，银行仍不愿借贷，因此市场调整尚未结束
2008年4月22日
美联储理事克罗兹纳指出，借贷修改案可能将解决抵押市场的部分问题
日本前内阁府高级官员渡边博史指出，亚洲各国政府应在2010年之前设立1000亿美元的外汇储备，以防止重蹈类似1998年的地区金融危机的覆辙
耶鲁大学著名经济学家Robert Shiller警告，此次美国房价可能将比"大萧条"时期的下滑程度更加严重，政府应该采取拯救行动，以防止数百万人失去住房
美国3月成屋销售月率下降2.0%，为493万户
瑞士央行向市场投放60亿美元
欧洲央行向银行出借150亿美元为期28天的美元资金
2008年4月23日
经济展望集团总经理伯纳德·鲍默指出美国经济问题严重，不大可能获得V型复苏
英国3月房屋贷款许可数量从2月的43,147件减少至35,417件，创纪录低点。英国房市前景不容乐观
德国Duesseldorfer银行将由德国银行协会接管
美国众议院金融服务委员会批准全国的地方政府收购已行使止赎权的住房
2008年4月24日
3个月欧元Libor周四再次上升，创4个月新高，显示货币市场持续紧缩
瑞信第一季资产减值53亿瑞郎，财务状况因此转盈为亏，净亏损达到21.5亿瑞郎
加拿大央行通过特别购买与附卖回协议向市场注资4.95亿加元
纽约联储宣布，根据扩大范围后的定期证券借贷工具进行的国债拍卖需求疲软，总共接到594.6亿美元的申购，低于招标金额750亿美元
美国财政部表示，将在下周一开始执行特殊退税政策，时间比财政部先前预期提早了5天
美国商业银行本周增加了在美联储贴现窗口的借款规模，而投资银行减少了对该融资工具的使用，信贷紧缩的重点已经从券商转移至存款机构
英国诺森罗克继宣布国有化后有可能决定裁员2000人
2008年4月25日
市场关于美联储降息周期将结束的预期增加，美元指数反弹至1个月来新高
美国3月份新屋销售进一步下滑，创1991年以来的最低水平
美国4月份消费者信心创1982年3月以来最低水平
2008年4月28日
著名投资人巴菲特声称，美国经济正在衰退中，并且程度将比大多数人所预期的更加严重。
美国人口普查局公布报告显示，2008年第一季度美国房屋空置年率刷新2.9%的历史高点。
2008年4月29日
英国3月购房抵押贷款许可数量跌至该数据开始统计以来的最低水平。
德意志银行宣布2003年以来首次出现净亏损
2008年4月30日
美联储降息25个基点，并在会后声明中去掉了“经济增长仍然面临风险”的措词
美国一季度GDP增长0.6%，但瑞士信贷认为主要依靠库存增加取得，对今后发展不利
英国HBOS增发40亿英镑股权，用以提高资本金规模，抵御不断恶化的市场环境
2008年5月1日
英国央行在金融稳定报告中指出，次贷亏损可能只有一千七百亿美元；各大银行同意在特别流动性计划中保留最低资产额
美国联邦存款保险公司认为市场即将度过信贷紧缩局面
美联储主席伯南克认为美国的学生贷款市场问题已不仅限于流动性问题
美国众议院批准总值三千亿美元的房屋市场援助计划
美国财长保尔森认为信贷危机已经过半
2008年5月2日
美国4月非农就业人数仅仅减少2万，失业率降至5.0%，结果好于预期
IMF主席卡恩担心美国4月就业报告的好局面昙花一现，认为2008年经济不会复苏
美联储将TAF规模从500亿美元扩大到750亿美元，同时扩大与欧洲央行和瑞士央行货币互换的额度
白宫表示，美国经济迄今为止并未出现衰退信号
英国Halifax 4月房价连续三个月下滑，月率跌1.3%，年率跌3.7%
2008年5月4日
美国FHFB指出，仅靠降息和减税不能解决次贷问题，美国政府必须积极行动起来
2008年5月5日
IMF前任主席拉托指出，信贷危机最困难的时期已经过去，美元2008年的反弹是正常的
美国 4月ISM非制造业指数为52.0，预期中值49.1，也处于2007年12月来最高水平
美联储通过隔夜回购操作向市场注入110亿美元临时储备金
伯克希尔哈撒维投资公司总裁巴菲特认为，美联储未来没有必要进一步降息
美联储调查显示，由于担心日益黯淡的经济前景，美国银行业继续收紧企业和消费者放贷的标准和条件
美联储前主席格林斯潘指出，2008年5月判定次级抵押贷款市场崩溃引发的信贷危机已经结束，还为时过早
美联储主席伯南克预计美国房市将进一步恶化并危害整体经济
2008年5月6日
美国财政部向贷款机构施压，欲加快解决抵押贷款问题
华尔街三大巨头——摩根士丹利、摩根大通和雷曼兄弟均计划在2008年5月精简员工人数
美联储提供了总额750亿美元的28天TAF
房利美宣布2008年第一季度损失21.9亿美元，每股亏损2.57美元，预计明年损失将继续恶化
美国众议院议长佩洛西呼吁实施第二轮经济刺激方案
欧洲资产最大银行瑞士银行证实，受巨额资产冲减拖累，第一季度出现115.4亿瑞郎（109.9亿美元）亏损。该行同时宣布，在2009年年中之前裁员5500人
2008年5月7日
美国前财长斯诺指出，美国正接近降息周期末端，但经济还将继续放缓
美国财长保尔森表示，美国金融市场正自信贷紧缩中逐渐恢复，信贷危机最糟糕的时期可能已经过去，但市场问题完全解决还需数月
美联储霍恩暗示利率已接近需调整的目标水平
美联储官员克罗兹纳表示，美联储非常重视房屋市场
美国3月NAR成屋签约销售指数下跌1.0%，为83.0，与预期持平
美国众议院将针对民主党提出的房市拯救计划展开辩论，该计划支持政府最终买入至多150亿美元的止赎房屋，并向大约50万户面临止赎的业主提供帮助；但白宫威胁将否决该计划
2008年5月8日
美国财长保尔森预计美国经济2008年晚些时候将加速，退税支票能立刻助其走出困境
美联储前主席格林斯潘表示，信贷危机最糟糕的阶段已经过去，但是房价的下跌仍有很长的一段路要走
欧洲两大央行均宣布维持利率，以对抗通胀
美国5月3日当周初请失业金人数减少1.8万,至36.5万人。结果好于预期
美国3月批发库存月率意外下降0.1%
美国众议院通过一项法案，建立规模为3000亿美元的抵押贷款保险基金，并向房屋所有者再提供数以十亿美元计的资助
2008年07月2日
纽约股市，美国最大汽车厂商通用汽车股价在收盘时跌破10美元关口，收于9.98美元，创1954年9月2日以来最低价。
2008年07月12日股价跌至50年来最低 通用公司隐现破产危机
2008年9月15日
美国第四大投资银行雷曼兄弟公司陷入严重财务危机并宣布申请破产保护，更加严重的金融危机来临。
欧洲央行当天宣布向商业银行系统共注资300亿欧元，期限为一天，平均利率为4．39%，高于欧洲央行主导利率4．25%的水平。这是欧洲央行自2007年夏季全球金融市场出现危机以来首次采取这种干预方式。
2008年9月20日
布什政府正式向美国国会提交拯救金融系统的法案，财政部将获得授权购买最高达7000亿美元的不良房屋抵押贷款资产。
美国政府希望2年内将所有问题解决掉，希望在这个问题影响实体经济之前把它解决掉，避免出现像30年代那样的大萧条。
2008年9月22日
德国财政部长施泰因布吕克在与西方七国集团财政部长和中央银行行长电话磋商后表示，西方七国集团其他成员国拒绝参与美国金融救援计划。
2008年9月25日
全美最大的储蓄及贷款银行——总部位于西雅图的华盛顿互惠公司（Washington Mutual Inc.），已于当地时间星期四（25日）被美国联邦存款保险公司（FDIC）查封、接管，成为美国有史以来倒闭的最大规模银行。
2008年9月29日，美国众议院否决七千亿美元的救市方案，美股急剧下挫，道指暴泻777点，是历来最大的点数跌幅，单日跌幅高达7%，亦是1987年环球股灾以来最大的跌幅。市场信心薄弱，道指不断沉底，10000点的关口岌岌可危。
30日，美国众议院否决了七千亿美元的救市计划，参议院则试图予以挽回，预定周三对该案进行表决。
2008年10月2日，美国参议院74票对25票通过了布什政府提出的7000亿美元新版救市方案，美参议院投票表决的救市方案总额从原来的7000亿美元提高到了8500亿美元，增加了延长减税计划和将银行存款保险上限由2008年的10万美元提高到25万美元的条款，目的是安抚紧张的美国公众及支持经济增长。预料可望对全球股市都有帮助，且将对众议院造成压力，一些众议员正考虑转向支持法案。
10月8日各大央行同时行动，对金融市场的动荡作出明确的回应，接连宣布降息。
美联储宣布降息50个基点至1.5%，欧洲央行、英国央行、加拿大央行、瑞典央行和瑞士央行也纷纷降息50个基点。
澳大利亚当地时间10月7日下午，澳大利亚联邦储备银行（RBA）将银行基准利率下调1%至6.00%
以色列央行(Bank of Israel)也宣布，由于全球金融市场急剧下降，下调利率50个基点至3.75%，新利率将于10月12日生效。
10月9日
步美国的后尘，韩国、日本、中国香港地区、中国台湾地区和印度尼西亚等有关当局，纷纷采取措施放松了货币政策，向银行注资。
2008年10月10日
冰岛因次贷危机基本冻结了外汇资产，并将三大银行国有化，但因债务问题与英国等国发生外交纠纷。
2008年11月15日
在巴西举行2008年G20峰会，而这次会议的重点议题就是应对这次的次贷危机。
2008年12月11日
美国汽车三巨头将获援助150亿 高管薪酬受限制
2008年12月16日
美联储将美元基准利率下调至0-0.25%,超过市场预期的0.5%，ICE期货小幅上涨。

2009年
2009年1月14日 北美最大电信设备制造商 北电网络公司 申请破产保护
2009年1月16日 欧洲央行再度降息至历史低点
2009年2月5日，英格兰银行再次宣布降息，这是英国连续第五个月降息，也是自2007年12月以来的第八次降息。
2009年3月2日，美国道琼斯工业股票平均价格指数收于6763.29点，创下1997年4月以来的最低收盘水平，这也意味着道琼斯指数的市值在短短一年半时间内已缩水过半。在此刺激下，3日亚洲股市普遍开盘暴跌。其中日本日经指数早盘一度下探至7117.66点，跌至泡沫经济崩溃后的最低点。尽管午盘后跌势暂缓，但日经指数仍以跌0.69%收市；中国沪指跌1.05%；香港恒生指数跌2.3%。
美国国际集团(AIG)2日宣布的历史性季度亏损，成了压在美国股市身上的最后一根稻草。2008年第四季度AIG亏损617亿美元，创下美国公司史上亏损之最。
2009年6月1日，通用公司申请破产保护。
至此危机蔓延至实体经济，向经济危机发展，接下来都是各国开展货币财政政策拯救市场。

B. 美国金融危机

金融危机原因
美国次贷危机定义，全称是美国房地产市场上的次级按揭贷款的危机。次级按揭贷款，是相对于给资信条件较好的按揭贷款而言的，按揭贷款人没有（或缺乏足够的）收入/还款能力证明，或者其他负债较重，所以他们的资信条件较“次”，这类房地产的按揭贷款，就被称为次级按揭贷款。产生主要有以下三方面的成因：[网友评论]
相对于给资信条件较好的按揭贷款人所能获得的比较优惠的利率和还款方式，次级按揭贷款人在利率和还款方式，通常要被迫支付更高的利率、并遵守更严格的还款方式。这个本来很自然的问题,却由于美国过去的6、7年以来信贷宽松、金融创新活跃、房地产和证券市场价格上涨的影响，没有得到真正的实施。这样，次级按揭贷款的还款风险就由潜在变成现实。在这过程中，美国有的金融机构为一己之利，纵容次贷的过度扩张及其关联的贷款打包和债券化规模，使得在一定条件下发生的次级按揭贷款违约事件规模的扩大，到了引发危机的程度。
次贷危机发生的条件，就是信贷环境改变、特别是房价停止上涨。为什么这样说呢？大家知道，次级按揭贷款人的资信用状况，本来就比较差，或缺乏足够的收入证明，或还存在其他的负债，还不起房贷、违约是很容易发生的事。但在信贷环境宽松、或者房价上涨的情况下，放贷机构因贷款人违约收不回贷款，它们也可以通过再融资，或者干脆把抵押的房子收回来，再卖出去即可，不亏还赚。但在信贷环境改变、特别是房价下降的情况下，再融资、或者把抵押的房子收回来再卖就不容易实现，或者办不到，或者亏损。在较大规模地、集中地发生这类事件时，危机就出现了。美国次房危机
首先，与美国金融监管当局货币政策由松变紧的变化有关。从2001年初开始到2003年6月，13次降低利率之后，宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。利率持续下降，是带动21世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫起来的重要因素。因为利率下降，使很多蕴涵高风险的金融创新产品在房产市场上有了产生的可能性和扩张的机会。表现之一，就是浮动利率贷款和只支付利息贷款大行其道，占总按揭贷款的发放比例迅速上升。与固定利率相比，这些创新形式的金融贷款只要求购房者每月担负较低的、灵活的还款额度。从表面上减轻了购房者的压力，支撑过去连续多年的繁荣局面。
从2004年6月起，美联储货币政策从紧。连续升息提高了房屋借贷的成本，开始发挥抑制需求和降温市场的作用，促发了房价下跌，以及按揭违约风险的大量增加。
美国的这次经济危机可以给我们带来哪些启示
美国这次经济危机是符合马克思发现的资本主义经济危机规律的：资本家为了 追求利润最大化会拼命扩大生产规模、极力压低工人的工资成本，结果是生产出来 的商品越来越多，但是广大顾客群却买不起，因为人数最多的顾客就是工人和农 民，他们的收入只够维持自身的基本生存。当产品远远地供大于求的时候，经济危 机就爆发了，企业开始裁减员工、降低产量，甚至把牛奶倒进下水道里。马克思早 就指出：资本主义是没有办法依靠自己的力量来解决经济危机问题的，因为资本家 的贪婪天性决定了他们为了追求最大利润必然要拼命扩大生产规模、极力压低工人 的工资收入。
给我们的启示
美国的金融危机启示我们：不要随便把钱借给比自己还要富裕很多的人。一般 人都以为：富人比穷人善于理财，穷人如果把自己的钱借给富人去替自己投资，可 以得到较高的回报。但是我们不要忘记：富人有一个特点，他们更喜欢冒险，而且 他们比穷人更贪婪。当富人拿着别人的钱去投资冒险的时候，他们的胆子比拿自己 的钱去投资冒险要大得多，即使赔了反正是别人的钱。美国比中国富裕得不知多少 倍，可是我们中国却把自己辛苦挣来的上万亿美元血汗钱放在美国，借给美国金融 机构去投资理财，以至于美国的穷人几乎不需要担保就可以从银行贷款买到很好的 房子，居住条件比中国的富人还要好。一旦出现金融危机，美国就继续发行国债向 别人借钱，如果你不继续借钱给他，他可以宣布破产，以前欠你的钱也不还了；如 果你借钱给他，他无非多印刷美元还债，你以前借他的钱就贬值缩水——总之无论你 是借还是不借，你都注定赔钱的结局。 美国的金融危机告诉我们：有钱就首先把 自己的生活搞好，别在自己还过苦日子的时候就慷慨地借钱给富人。富人永远是要 剥削穷人的，即便富人编制出多么复杂、多么玄妙的数学模型，其目的也还是为了 忽悠穷人把钱给他。 清朝末年有位高人说过：“只要我们把世界上富国的钱都借过 来，我们就富裕了，这些世界强国就穷了，我们中国就可以很容易超过世界强 国。”这样富有智慧的话没有被中国采纳，而是被美国实施，美国是不管你富国穷 国，只要愿意借钱给他一律欢迎，美国人依靠借钱、贷款过上了幸福的生活，住上 了大房子，而且因为欠钱而成为了大爷，被美国欠钱的国家还要扮演“负责任的国 家”的责任，还要去救它。
第三个启示是：绩效考核体制出了问题会导致大麻烦。美国的投资机构的绩效 考核是存在严重缺陷的，不管你在哪个投资银行工作，都要给你高额分红，然而你 操作失误给客户造成损失却不需要赔偿客户损失，换一家投资银行继续享受高额分 红。只有激励没有约束，必然导致操作者为了自己的短期个人利益而损失客户的长 期利益，就如同“没有监督的权力必然腐败”一个道理。现在这些美国倒闭了的投行 经理人纷纷失业，他们把寻找工作的目光转向中国，大批简历发往中国，而一些中 国的金融机构居然认为这是一个吸收金融人才的大好机会，却忘记了这些人是如何 把美国的投行搞倒闭的。
第四个启示是：美国金融危机是由美国房地产泡沫带来的，而中国的房地产泡 沫比美国要严重得多。一定要采取适度紧缩的货币政策，避免房地产泡沫的膨胀程 度，否则泡沫破灭以后会带来很大的负面影响。
第五个启示是：政府相当于企业治理结构中的职业经理阶层，民众相当于企业 治理结构中的股东。类似购买美国债券这种高额风险投资，一定要取得股东的同意 才能去做，否则职业经理人承担不起投资损失的责任。按照我国目前的官员问责体 制，对于失职官员的最严厉惩罚无非就是他引咎辞职，可是如果一位官员的投资决 策失误给我们国家造成几千亿美元的国民财富损失，他一个人引咎辞职能挽回任何 损失吗？根本无法挽回。有十位这样的官员引咎辞职，我们国家的几万亿美元国民 财富就要全部赔光了。
其次，与美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、乐观情绪有关。进入21世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。作为购买原始贷款人的按揭贷款、并转手卖给投资者的贷款打包证券化投资品种，次级房贷衍生产品客观上有着投资回报的空间。在一个低利率的环境中，它能使投资者获得较高的回报率，这吸引了越来越多的投资者。
美国金融市场的影响力和投资市场的开放性，吸引了不仅来自美国、而且来自欧亚其他地区的投资者，从而使得需求更加兴旺。面对巨大的投资需求，许多房贷机构降低了贷款条件，以提供更多的次级房贷产品。这在客观上埋下危机的隐患。不仅是美国，包括欧亚、乃至中国在内的全球主要商业银行和投资银行，均参与了美国次级房贷衍生产品的投资，金额巨大，使得危机发生后影响波及全球金融系统。
第三、与部分美国银行和金融机构违规操作，忽略规范和风险的按揭贷款、证券打包行为有关。在美国次级房贷的这一轮繁荣中，部分银行和金融机构为一己之利，利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会，有意、无意地降低贷款信用门槛，导致银行、金融和投资市场的系统风险的增大。在过去几年，美国住房贷款一度出现首付率逐年下降的趋势。历史上标准的房贷首付额度是20%，也一度降到了零，甚至出现了负首付。房贷中的专业人员评估，在有的金融机构那里，也变成了电脑自动化评估，而这种自动化评估的可靠性尚未经过验证。
有的金融机构，故意将高风险的按揭贷款，“静悄悄”地打包到证券化产品中去，向投资者推销这些有问题的按揭贷款证券。突出的表现，是在发行按揭证券化产品时，不向投资者披露房主不仅难以支付的高额可调息按揭付款、而且购房者按揭贷款是零首付的情况。而评级市场的不透明和评级机构的利益冲突，又使得这些严重的高风险资产得以顺利进入投资市场。
在美国，有的经济学家将这些问题定义为"说谎人的贷款"，而在这些交易中，银行和金融充当了“不傻的傻瓜”的角色。按美国投资家吉姆.罗杰斯的话说，"人们可以不付任何定金和头款、甚至在实际上没有钱的情况下买房子，这在世界历史上是唯一的一次"，这"是我们住房市场中有过的最坏的泡沫，也是我们需要清理的最坏的泡沫" 。
次贷危机引发了美国和全球范围的又一次信用危机，从金融信用和信任角度来看，有的经济学者视为“美国可能面临过去76年以来最严重的金融冲击”。
[另家之言]
引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即 ：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。
在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。
美国金融危机影响
美国短期显现较急迫的并非经济危机，确切说应是金融危机，一些贪婪无厌的金融机构的现世报，但却要其政府背后的广大民众来买单，而透过美债市场，米国政府必会增发债券增加债务，产生汇率和殖利率的波动，最终其影响还是会已不同程度与形式扩散到全球，而中国政府一直是美债的大户投资者（为庞大外汇存底找安全与收益，及减缓人民币升值压力不得不为之），供给巨增的美债的跌价必然再次打击中国外币投资的账上评价损失，而米国民间货币供给流动性减少也将使企业经营困难，慢慢的对中国的订单与出口也将会造成影响；流入中国资本市场的热钱成长率下降也会透过股市房市，商品市场，间接影响，但很多专家担心的是，经济成长衰退，而通膨仍在（停滞通膨）

C. 2007年美国金融危机的第四阶段

2008年10月5日後的一周。
在一个星期之後的10月6日（周一），一个重大的银行和财政危机在冰岛发生，并导致冰岛的主要货币冰岛克朗对欧元的汇率贬值30%。 在当天晚上冰岛国会举行的一项会议中通过了一个紧急法案，授与政府有较大的权限来接管和整顿银行。冰岛国家银行（Landsbanki）和格里特利尔银行（Glitnir）两家银行被政府接管，同时政府也对冰岛最大的银行Kaupthing提供纾困方案。
10月6日，冰岛金融监督管理局决定暂时停止管制市场下由 格里特利尔银行、Kaupthing银行、冰岛国家银行、Straumur投信、Spron投信、Exista投信等银行所发行的所有金融工具的交易。
在10月6日工作日开始前，法国银行BNP Paribas继荷兰政府将富通金融集团（Fortis）于荷兰的业务国有化後，接收其所馀下的资产。 在10月6日星期一，丹麦、奥地利、可能还有德国，以及爱尔兰和希腊，替国内的银行存款做担保。 其後，代表英国重要上市公司的金融时报100指数录得历来最大的跌幅。. 10月7号周二消费者贷款救援计画排入英国国会议程。 在10月6日德国总理安格拉·多罗特亚·梅克尔宣布政府会对德国私有银行的所有存款进行保障。 政府又宣布一个挽救德国借贷公司The Hypo Real Estate (HRE)的计划。在同一日美国纽约的道琼工业指数重挫，在收盘时指数跌破了10,000点，即从2007年10月9日时的指数创下超过14,000点的高点时，所累积的跌幅为30%。 在巴西和俄罗斯的股票交易市场于当周一宣布休市，以防止之後可能发生的股价重挫情形。
10月7日，冰岛金融监督管理局布接管冰岛国家银行。 同一天，冰岛中央银行宣布俄罗斯答允将提供40亿欧元借贷。 然而这个消息很快的遭到俄罗斯官方的否认，并要求冰岛财政部长必须更正稍早之前所做出，有关俄罗斯接受借贷给冰岛的讨论声明，这一项否认是出于俄罗斯财政部副部长Dmitry Pankin。然而，稍後俄罗斯财政部长Alexei Kudrin便承认有收到这样的请求，to which Russia was positive，仅表示周内稍後冰岛有派员到莫斯科开会，为金融议题展开讨论。标准普尔更将冰岛的外汇信用评级由A-/A-2下调至BBB/A-3，又将当地货币信用评级由A+/A-1降至BBB+/A-2。标准普尔又将冰岛银行业风险组别由第五组改为第八组，并表示「于经济严重衰退的情况中，累积的违约和重整贷款恐占冰岛银行业总输出贷款35%到50%，等同于一半的放款有被倒帐风险。」
就在同一日，俄罗斯总统宣示了一项对于俄罗斯国内银行360亿美元的纾困案。一些国家宣布了增加或更新的存款保证金额度：台湾政府提出将存款保障金额度提高两倍至新台币300万元（92,000美元）， 而欧盟协议增加存款保障金额度为每一位欧盟存户至少5万欧元，部分欧盟国家宣布提高存款保障金的上限：荷兰、西班牙和比利时政府宣布他们给予每一位存户存款保障金上限至10万欧元。
而英国政府在10月8日星期三早上宣布，将提供250亿英镑购买第一层机构（等于政府入股买下优先股，简称PIBS）的纾困案给下列金融机构，包括：艾比银行、巴克莱银行、HBOS、滙丰、Lloyds TSB、全国房产协会、苏格兰皇家银行集团和渣打银行。而其他金融机构会有另外的250亿英镑的纾困，包括在英国设立分行的外国银行。 总体来讲政府在英国银行系统和经济中扮演公共团体的角色.计画也包含增加政府举债上限，提供公平互助，履约国际承诺。 计划被认为是将企业半国有化。
10月8日星期三，欧洲央行、英格兰银行、美国联邦储备系统、加拿大央行、瑞典银行和瑞士银行于国际标准时间11:00时共同宣布调降基准利率0.5% ，而中国人民银行也随後跟进调降基准利率。在10月8日当天全球股市均呈现重挫，其中日本跌幅更达到9%，俄罗斯股市盘中暂停交易，而印尼股市在早盘大跌之後也停止交易。在美国，受到联准会调降利率影响，股市停止下跌。 同一天美国联准会再提供378亿美元借贷给AIG集团，援助AIG集团的总金额达到850亿美元。
10月9日星期四，冰岛金融监督管理局接手掌管冰岛国内最大的银行 Kaupthing Bank。 Kaupthing也宣布让政府接管。This came about when Britain transferred control of the business of Kaupthing Edge, its Internet bank, to ING Direct and put Kaupthing's UK operations into administration placing Kaupthing in technical default according to loan agreements. 由于冰岛限制当地银行所有存户提款（当中包括海外客户存款），所以造成冰岛和英国的关系紧张。
[编辑本段]
美国民众对政府用国库资金救大银行的反应对于美国政府的7000亿美元纾困案，有65%的美国民众反对。美国民众指出，大银行们先是主张资本主义式的放任型扩张，出了事却要求以社会主义的方式掏国库的钱救大银行的资本家们，民众却失业，信用破产与失去房子。除此之外，国际上也有一些学者认为，7000亿美元根本远远不够。
美国联邦准备理事会开动“印钞机”与伊朗提出“美元替代方案”《货币战争》一书的作者宋鸿兵于2009年3月5日在“美国国债是有史以来最大的骗局”一文中表示：“（美国）商业银行体系把它的烂账转移至美国政府的资产负债表上，美国政府再把资产负债表上的烂账转移至每个纳税人的家庭资产…而这一切最终以国债的形式来体现…这些国债谁来买？如果最後卖不动，最後的购买者是谁？那就是美联储。”之後，由于金融危机愈演愈烈，美联储在2009年3月18日宣布将在未来几个月内收购3000亿美元的长期美国国债和最多1.25兆美元房利美与房地美发行的抵押贷款支持证券，即所谓的「量化宽松」货币政策。“美联储的真正家底是8200吨黄金储备，但即使将其全部抛售也仅值2700亿美元左右，连此次购买长期国债的钱都不够。” 因此各界评论纷纷指出美联储正在开印钞机救市，而这将导致美元的通货膨胀。
伊朗总统马哈茂德·艾哈迈迪内贾德早在2007年11月20日就已针对美元表示：「他们得到了我们的石油，却给了我们一钱不值的废纸（美元）。」为了因应美元贬值将带来的经济危机，伊朗已经把自己外汇储备中的一大部分转为了其他货币，他建议OPEC可以考虑自己推出新货币。2009年03月11日内贾德更对经济合作组织（ECO）进一步地提出了一系列建议，包括成立经济合作发展组织和贸易银行，以及进行货币合作。他说：“应在成员国间使用“单一货币”进行贸易，接下来在其他国家和邻国中推行。”

D. 什么是房利美和房地美

房利美和房地美是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司。房利美和房地美分别设立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受到美国政府支持的特殊金融机构。

两家公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。

房利美和房地美的使命，就是为住房市场提供流动性、稳定性以及购买力。他们在二级市场上收购按揭贷款，组成一个资产池，然后以此为基础在公开市场向投资者发行证券，即抵押支持证券。

这两家公司为还款利息和基于他们证券的本金回报提供担保。这种按揭二级市场提高了按揭贷款商可用资金的供给，从而也提高了新购房者可用资金的供给。

(4)房利美2009年股价扩展阅读：

房利美和房地美利用了美国政府的隐性支持为其管理层和股东牟利，疏于管理，导致危机。一边是政府支持，一边是牟利动机，两者相结合正是最近资本困局的根源 。

美国楼市危机的第一波冲击，导致了次贷市场垮台和贝尔斯登的失败。而更为猛烈的第二波已经袭来，并席卷了众多美国最大的金融机构。

虽然美国政府没有刻意地支持房利美和房地美，但大多数投资者相信，一旦有严重的问题发生，政府不会袖手旁观。

这意味着，政府的支持能使这两家公司的住房抵押债券获得高的信用等级，并且得以出售给国内或者全球的稳健投资者。

E. 房利美房地美股票代码

1970年8月31日，房利美在纽约证交所上市，股票代码为FNM。

1988年12月2日，房地美在纽约证交所上市，股票代码为FRE。

F. 找一篇关于房利美与房地美的文章

美国政府接管房利美与房地美（上）
2008年9月，美国政府对房利美和房地美的接管意味着由美国政府担保的两家企业被美国财政部托管。这仅是次级抵押贷款危机中的金融事件之一。
美国联邦住房金融局局长詹姆斯.B.洛克哈特2008年7月宣布，有政府支持的两家企业——房利美（联邦国民抵押贷款协会）和房地美（联邦住房贷款抵押公司）（以下简称“两房”）由美国联邦住房金融局托管。美国财政部部长亨利.保尔森，在同场记者招待会上指出，接管“两房”是他全力支持的一项决定，并建议表示“托管是我将保证纳税人的钱用于政府支持企业的唯一形式。”他进一步说：“今日行动的必要性主要在于政府担保企业结构固有的冲突以及商业模式的缺陷，还有出于对房地产企业进行修正的考虑”。
通一天，美联储主席本.伯南克表示支持：“我强烈支持由联邦住房金融局局长洛克哈特做出的关于托管房利美和房地美的决定以及财政部部长亨利.保尔森所采取的制旨在‘两房‘财政稳定的相关措施。”
相关背景以及金融市场危机
主要文章来源：《2007-2008年金融危机》，《2008年9月清算危机》
“两房”达149亿美元的总损失及市场关于其募资能力和其债务可能导致住房融资市场低迷引发担忧。财政部保证对其优先股注资2000亿美元并延长器信贷至2009年以保证“两房”的清偿能力和正常运营。“两房”在抵押担保证券以及债务方面的未清偿额已超过5万亿美元，其中仅债务就高达1.6万亿美元。此次接管被视为“几十年来政府对私人金融市场最为全面的干预之一”，也将成为政府对私人企业最大规模也是代价最高的一次紧急援助。
随着美国金融市场危机意识的日益增强，美国政府对“两房”的接管行为以及对其额外注资2000亿美元的承诺将成为在金融动荡的9月对美国众多投资银行，金融机构以及联邦管理机构中第一起意义重大的事件。到2008年9月15日，具有158年历史的雷曼兄弟控股公司申请破产，希望对其资产进行清算，并剥离其财务良好运转正常的子公司（于破产申请之外）。这次倒闭是继1990年德崇证券公司倒闭以来最大的一次投资银行倒闭事件。具有94年历史的美林证券也接受了来自美国银行的大约500亿美元的要约收购，这对于美林一年以前的大约为1000亿美元的市值是一个大幅度的下滑。由于信用评级下滑，美国国际集团于2008年9月16日与美国联邦储备银行签署援助协议，以其79.9%的股权换取联邦储备银行的850亿美元的援助。
同时，对于美国最大的储蓄银行——华盛顿互惠银行的清偿能力的担忧也没有停止，这家银行于2008年9月25日实行破产管理。
对政府资助企业改革的尝试
2003年，布什政府企图建立一家机构以监管房利美和房地美。然而众参两院领袖表示要事先制定相关立法，改革方案没有成形。一项由参议院议员约翰.考兹尼提出的改革方案也未能获得21个成员组的参议院银行，住房和城市事务委员会的通过。与此同时，第108届国会的议员们对房利美和房地美的清偿能力充满信心。国会议员巴尔尼.弗兰克说它们“没有面临任何形式的财务危机”。
2005年，由参议院查克.海格尔和参议员伊丽莎白.多尔以及参议员约翰.麦凯恩和约翰.苏努努联合提出的《联邦住房企业监管改革法案》旨在增强政府对“两房”发放贷款的监管。然而其命运却和2003年提出的法案一样未能通过参议院银行、住房和城市事务委员会的批准，这次是在第109届国会上。一份全面精确的关于国会试图监管住房领域的政府资助企业的记录在2005年国会报告中给出。
达拉斯美联储前副主席杰拉尔德.P.奥特思考指出房利美和房地美已成为裙带资本主义的典型代表。政府资助致使房利美和房地美主宰了抵押承销业务。他们将部分利润返还给政治家，有时作为竞选资金直接返还，有时作为对中意选民的捐款。
联邦住房金融局以及美国财政当局
由美国国会于2008年7月24日通过的《2008年住房与经济恢复法案》经美国总统乔治.W.布什于2008年7月30日签署成为法律。这部法律使得新成立的联邦住房金融局扩大了对房利美和房地美的监管权，同时也给予美国财政部位稳定“两房”而对其进行注资的权力，注资限额仅限于整个联邦政府在法律许可范围之内。本部法律将财证部的债务额提升了8000亿美元，使其债务总限额达到10.7万亿美元，这是考虑到财政部对房利美、房地美或其他联邦住房贷款银行的支持的灵活度的潜在需要而做出的规定。

美联储接管房利美与房地美（下）

早先对政府资助企业的支持措施
9月7日，美国财政部的托管行为被英国《经济学家》杂志解读为对政府资助企业的“第二次”紧急援助。在制定《2008年住房与经济恢复法案》之前，2008年7月13日，财政部部长亨利.保尔森宣布了一项与美联储立场一致基于法定权限的对政府资助企业的援助措施。这项宣布是在房利美和房地美的股票市值缩水近一半（与一年前的高位市值相比下降了将近一半）一周后作出的。那项计划包括三项措施：增加政府资助企业从财政部得到的贷款额度，以提供资产流动性；财政部购买政府资助企业的股权的权力为其提供资金；以及美联储在改革了的政府资助企业的监管系统中的咨询性角色。同日，美联储宣布其下属机构纽约联邦储备银行如有必要有权向政府资助企业发放贷款。
财政部的资本注入
财政部与“两房”的协议明确规定，为换取财政部的未来支持以及金额高达1000亿美元的对各自的资本投资，在托管之初，“两房”要向财政部发行10亿美元的高级优先股以及10%的息票并且对财政部不计成本。同时，每一家机构以合同形式发行代表79.9%所有权股份的普通股凭证，其发行价格为每股1美分（0.00001美元），并且凭证期限为20年。
托管人联邦住房金融局代表被托管公司签署协议。对“两房”各自1000亿美元的注资额是美国政府愿意为保持“两房”财务经营以及财务清偿能力稳定并可持续而作出的承担义务的级别。该协议旨在保护高级以及次级债务和“两房”的抵押担保证券。“两房”的普通股以及现有优先股的股东将先于持有高级优先股的美国政府承担损失。在此项协议的所有条件中，两家各自保留的抵押贷款和抵押贷款支持证券组合截止2009年12月31日不能超过8500亿美元，每年可以降低10%，直到达到2500亿美元。
联邦住房金融局作为托管人的初步举措
2008年9月7日，在宣布托管计划时，洛克哈特提出了在联邦住房金融局的托管计划中的以下几点：
2008年9月8日，即托管后的第一个营业日，在抵押贷款支持证券持有有人，高级债和次级债持有人的大力支持下，交易正常进行。
允许“两房”扩大对抵押贷款支持证券的担保额度不受限制并继续为其投资组合购进置换债券。大约没约每月200亿美元，并且无资本限制。
作为托管人，联邦住房金融局将履行董事会以及管理层的职责。房利美和房地美的现任首席执行官被解职，但将留在公司协助过渡。
房利美和房地美将分别由前美林公司副董事长赫伯特.M..艾利森（过去8年他一直是美国教师退休基金会的董事长）和美国合众银行钱副董事长和首席财务官的大卫.M.墨菲特接掌。他们的薪资将大大低于即将离任的两个首席执行官。同时将会有同样精于的非执行主席与他们合作。
其他管理层变动将非常有限。新的首席执行官认为与现有管理团队及员工的合作将至关重要，鼓励他们留下并继续为公司作出重大改善。
为了每年节省超过20亿美元的资本，普通股和优先股的派息将被取消，但两中股票将继续作为流通股票。次级债务利息和主要支付将继续实施。
所有政治活动，包括游说将被立即停止。慈善活动将被重新纳入考虑范畴。
“两房”将会与美国财政部三种不同的融资方式建立融资和投资关系，以提供对房利美和房地美关键性的支持。三种融资方式之一就是担保清偿，这将不仅适用于房利美和房地美，也对由联邦住房金融局监管的美国12家联邦住房贷款银行适用。
财政部长保尔森于2008年9月7日指出，在联邦住房金融局托管下，财政部对于“两房”支付的四个方面：
“为促进次级抵押贷款市场的稳定以及降低融资成本，截止2009年年末，”两房“将适度增加抵押贷款支持证券组合。随后，为解决系统性风险，在2010年其证券投资组合将以每年10个百分点的额度逐步减少，主要是通过自然流失，最终稳定在一个低成本、低风险的规模上。”
财政部和联邦住房金融局达成《优先股购买协议》以及财政部与被保护实体间的契约安排。在这些协议下，财政部将确保每家公司保持一个正净值。这些协议通过给“两房”债权人、该机和次级债权人，提供额外的担保和明确说明支持市场稳定，并通过对“两房”不动产放宽抵押贷款支持证券投资者提供额外的信心以支持抵押贷款的可用性。这项承诺将会消除任何由于破产管理而产生的强制命令并将确保这些被保护实体有能力清偿其债务。
财政部建立了“一个新的担保借款信贷工具，房利美和房地美以及联邦住房贷款银行将可用这个工具进行贷款，作为最终清算捕手工具。该工具本质上是在实行2008年7月由国会授予的暂时清算捕手的权力，这将在此授权于2009年12月截止后被使用。”
美国政府接管房利美与房地美
为了进一步支持对广大美国人民抵押贷款融资的需求，财政部正在起草一项购买政府资助企业抵押贷款支持证券的暂时计划 。这项计划将于本月晚些时候实行并投资于新的政府资助企业的贷款支持。追加购买将被视为恰当的。由于财政部能够对这些债券到期予以保证，国库券与政府资助企业贷款支持之间的差价表明纳税人将不会因这项计划而受损，而且事实上，这将会产生新的收益。这项计划将随着财政部的暂时清算捕手权力的到期于2009年12月同期截止。

G. 房地美和房利美都是什么意思

房地美(Freddie Mac,NYSE：FRE,旧名联邦住房抵押贷款公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>),是美国政府赞助企业(GSE,Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。 1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。 规模：抵押投资组合总金额达1.29兆美元，其中5690亿美元抵押资产是其自身投资一部分。债券市场协会(Bond Market Association)资料显示，由Fannie mae、Freddie Mac与Ginnie Mae提供担保的抵押担保证券或债券，达到3.2兆美元，占美国流通债券总值的16% 房利美(Fannie Mae)，创立于1938年，是政府出资创建，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金。 1944年，房利美的权限扩大到贷款担保，公司主要有退伍军人负责管理。1954年，房利美发展成为股份制公司。1968年， Raymond H. Lapin 成为房利美的总裁，在他就任的30年内，修改了公司的制度，使之成为一个私有的股份制公司。1970年，房利美股票在纽约交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外发放公司债券，从此公司的业务进入国外金融市场。 受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美、房利美于2008年7月身陷700亿美元亏损困境。之后美联储和美国证券交易委员会（SEC）迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效果。 美国政府9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美。

H. 华尔街职业经理人搞垮了哪些公司

在美国电影《华尔街》中有句台词：“贪婪，不管什么样的贪婪，贪恋生活、贪图钱财、贪图爱、知识等等，都标志着人类的进步。”

这一次，华尔街终于为这种“伟大的贪婪”付出代价。抛开资产减记、次级贷款、CDO、衍生金融工具这些商业词汇，我们把视角放在危机的另一面：人性，以及由此带来的领导力的衰退。在沃顿商学院看来，华尔街过度专注于个人财务目标，是领导力衰败的根源，而领导力的衰败震撼了整个金融服务领域。不过，长江商学院金融学教授梅建平给美国政府救市团队的领导力打了“A”分。


领导力衰退加速了华尔街的倒塌

（沃顿商学院研究报告，有删节，点击查看全文）

美国国际集团（AIG）、贝尔斯登（Bear Stearns）、以及房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）要想活命，需要政府的救助或者接管。雷曼兄弟（Lehman Brothers）倒闭了，美林（Merrill Lynch）被卖给了他人。沃顿商学院的教授们认为，公司令人震惊地相继倒塌，显示了整个金融服务领域领导力的大规模溃败。这些麻烦重重的机构的高管们，在提升绩效以及提高自身薪酬水平的征战中，可能忽略了或者未能认识到自己的公司所面临的风险水平。而当市场变得对他们不利时，他们所领导的那些庞大机构便轰然坍塌了。

沃顿商学院的管理学教授彼得·卡普利（Peter Cappelli）认为，这种领导力的衰退，可以追溯到20世纪80年代，当时，公司开始专注于将对执行官的激励与股东的利益统一起来。他认为，在管理中，以牺牲公司整体的最佳利益为代价，过度专注于个人财务目标，是领导力衰败的根源，而领导力的衰败震撼了整个金融服务领域。

“我们应该开始思考这种方式是否真正有效的问题了。”卡普利说，“这种激励方式似乎对负责人颇为受用，但是，对公司也确实有效吗？这种方式在更为广泛的社会环境中当然并不灵验。股东和那些持有公司股份的高管们陷入了麻烦，不过，他们的麻烦正在以我从未见过的方式弥散到经济生活中。”

苛刻的管理者，狭窄的视野

卡普利认为，很多华尔街经理人索性选择了“无为而治”的管理方式。他说，有些经理人确信，只要自己聘到了聪明的人，并为他们的工作成果提供优厚的奖金激励，那么，公司管理自会“水到渠成”的。

卡普利曾对在金融领域，尤其是在投资银行领域工作过的MBA毕业生进行过调查，调查结果表明，这些领域的经理人表现得尤其无情而且低效。这些经理人很少提供反馈，他们希望员工长时间呆在办公室里，即使员工的工作并没有效能，而且还会破坏员工工作和生活之间的平衡。长时间的工作掩盖了在管理上缺乏纪律和计划的问题。“所有的问题都用奖金摆平，很多很多问题都这么处理，根据个人的绩效表现来处理。”卡普利在最近的《人力资源高管》杂志的一篇专栏文章中写道。“为取得个人的目标不惜冒险，哪怕这么做会将其他人或者整个公司置于危险境地，人们似乎广为接受这种做派。掩盖失败成了行为标准。”

沃顿的法学与商业伦理学教授托马斯·唐纳森（Thomas Donaldson）谈到，高层管理者往往狭隘地专注于有关自己公司的问题，而对那些在本行业中发生的问题没有给予足够的注意。“而那些问题与整个金融服务业和银行业更为广泛的问题的联系极为紧密。这些行业的所有人，都应该更好地适应正在慢慢迫近的危机和道德问题。”他说。

尽管复杂的证券化过程让人们很难确定资产的真正价值，不过，从行业外来看，人们或许很容易看出，住房价格已经过度膨胀了。“警钟早就该敲响了。”唐纳森说，“但是，在很多大型机构中，问题一直在慢慢积累，企业内部的人也都知道这些问题的存在，但没想到最终会发生突变。”他指出，让经纪公司为自己承销的证券提供研究报告这一过程中所存在的内在矛盾，就是迟早会出问题的早期警示。

唐纳森谈到，很多公司一直在低估纵容“公司水门事件”丑闻对公司声誉的恶劣影响而使自己遭受的损失。“每年，公司因为声誉受损而遭受的损失，都比因为违规遭受的罚款和在诉讼问题上遭受的损失更多——尽管近年来有些公司越来越清楚地意识到了这一威胁。”

他预测说：“你完全可以肯定地说，下一个重大道德灾难降临到头上的公司，一定也是大部分董事和高管层所没有重视这些问题的公司。”“这也是保持更高的警惕，并设定有关的程序——尤其是在高管层——允许让人们谈论那些很难谈论的事情的理由所在。”

领导力面临的挑战

卡普利认为，在今天的商业环境中，当公司走向非法的方向或者缺乏责任感的方向时，往往需要董事会为公司的方向进行修正。但是，他谈到，这种情形很少出现，通常情况下，只有当董事会成员是“老兵”时——执行官的薪酬与股价挂钩政策实施之前的“老兵”——才会出现这种情形。他们更倾向于确认并指出“现在正在发生的特有问题”。但是，他对新一代商业领导者——在过去10年内走进职场，而且更喜欢团队作战的领导者——也充满希望。他们不会只是因为竞争对手在这么做，就让极端个人主义的行为将整个企业推向风险更大的境地。卡普利将这种思维方式归功于教育体系因应企业的要求所发生的变革，企业要求更多的人能以团队的形式共同攻克复杂问题。“现在，人们谈论基于团队的系统、成果和奖励挂钩的系统——在这个系统中，是一个群体而不是某个人承担责任——已经不是什么稀奇的事情了。”

安然公司（Enron）的倒塌和其他企业的丑闻爆出之后，会计行业也开始采取了某些遏止道德问题的行动。很多机构为员工建立了匿名热线，以便他们反映这类问题。不过，唐纳森还谈到，有些确实会造成公司失败的问题实在是太明显了，根本无需借助秘密热线。比如，整个会计行业都曾经以掩盖收入的逃税方式获得好处。“这类事情，就是高管层召集管理会议时，虽然觉得如芒在背却并不想谈论的事情。”他说，“通常，已经有很多的钱被塞进了腰包。”

唐纳森曾帮助某些公司开发了这样的系统：指定一位受人信赖的资深总经理担任员工的“传声筒”，这些员工并不想以公开的活动让自己的职业生涯承担冒险，不过他们对广义的非道德行为表示关切。很多机构都有“调查员”，但是，他们在公司中的级别往往较低。唐纳森建议，为了评估以及防范公司声誉遭到损害的潜在风险，公司应该指定一位资深经理，能够进行这样的对话。

唐纳森提出忠告说，美国的企业界应该知道，企业中存在这样一个新几内亚语称之为“Mokita”的现象，也就是每一个人都对事实心知肚明，但一致同意不说出去的现象。“就次级贷款和让房利美和房地美等企业遭受重创的很多其他问题而言，都存在着这样的Mokita。”

严峻的道德风险

沃顿的法学与商业伦理学教授埃里克·奥兹（Eric Orts）对所谓的“道德风险”（Moral Hazard）深表担忧，当政府救助金融服务公司，以阻止经济灾难的扩散时，道德风险便随之产生。这种救助可能会促进领导力的衰退，“因为对高效的组织而言，只有允许自己修正错误而且对错误和管理不善给予惩处的市场，才是有效的市场……而目前，政府的某些大规模救助措施，则为未来树立了有害的先例。”他坦承，为阻止金融系统的全面崩溃，有些救助措施可能是必要的，但是，采取这些极端措施的必要性也清楚地表明了：为了降低纳税人的长期经济风险，必须对法规进行一次全面的检查了。

唐纳森认为，更好的法规才是惟一的解决方案。他说：“令人遗憾的是，通常情况下，法规总是落后于行业实践。”他预测，没有受到有效监管的对冲基金行业，可能会给经济系统造成下一个重大难题。“可能需要一两个大型对冲基金崩溃之后，国会才会出台法规予以干预。”然而，紧随大量会计丑闻出台的萨班斯-奥克斯利法案（Sarbanes-Oxley），并没有彻底解决这些问题，而且还引发了新难题。“解决方案是让对冲基金行业自行监管。”怎么才能做到这一步呢？“那就意味着要提出需要提出尖锐的通常不会问及的问题。”唐纳森说。

房利美和房地美的公共使命与私有使命的混合，可能促进了这些公司特有的领导力问题的形成。“像房利美和房地美这类的准公用事业私有组织在扮演双重角色时——一个角色是提高人们以抵押贷款购买住房的能力，另一个角色是在高度竞争的环境中让股东的价值最大化——会困难重重。” 奥兹说。

与此同时，抵押贷款领域内部的压力，加剧了房利美和房地美所扮演的两种角色之间的分化。“住房抵押贷款证券化，似乎可以使它们摆脱不健全法规的控制。房利美和房地美增加利润的压力，促使它们承担了过多的金融风险，而不是谨慎地从事银行业务。”他补充说，回顾过去，为鼓励房利美和房地美之间的竞争而制定的法规，让它们误入歧途，因为这些法规增加了这些实体——并不是彻底的自由市场经济实体的压力。奥兹谈到，领导者们或者不明白，或者无力平衡这种“公共-私有混合体”的目标。“为了让他们专注于一个清楚的使命，或许，在‘公共’组织和‘私有’组织之间划定一个清楚的界线是更明智的选择。”

唐纳森指出，过去10年来，房利美和房地美在“说客”身上花费了1.5亿美元，这一事实显示了滋生于组织结构的另一个领导力问题。“对一个政府机构来说，这种行为完全是不恰当的，然而，考虑到企业的模式已经确立，对领导者来说，游说议员应该是个很有吸引力的选择——尽管可能没有达到非政府机构的那种程度。”

纽约独立股票研究机构Portales Partners的加里·戈登（Gary Gordon），一直在跟踪研究房利美和房地美，他说，最近已经给整个金融服务领域带来诸多问题的住房价格泡沫，加剧了房利美和房地美领导力的衰败。尽管资产泡沫是普遍现象——从郁金香，到互联网公司股票——不过，房地产泡沫更难被刺破，因为住房价格的膨胀，已经让处于不同收入阶层的很多美国人从中得到了好处。“我不确定，你是否能够创造出一个系统来解决这些问题。”他说，“你应该建立这样一个系统：当所有人都赚得盆满钵满的时候，但还是会有人吹响警笛叫停。”

瑞士信贷分析师莫什·奥伦巴（Moshe Orenbuch）一直在跟踪抵押贷款行业，他认为，房利美和房地美所承受的压力，与某些私有抵押贷款机构和其他行业的某些公司所承受的压力一样，那些压力迫使它们重申与衍生品相关的收入。为了实现自己的公共使命，当信用市场的运作在2007年失灵以后，房利美和房地美依然还在不断发放贷款，从而使它们在这个市场中占有了更大的份额，同时，问题贷款也日益增多。“如果你不是以严格的标准来获取市场份额，那么，你肯定会大手大脚。”奥伦巴说。

近年来，就政府担保的住房贷款出借机构的管理问题，监管者确实曾提出过质疑。2006年，监督房利美和房地美财务健康的美国联邦住房企业监督办公室（简称OFHEO），发布了一份报告，描述了房利美的自大和缺乏职业道德的文化，在1998年到2004年间，为了让高管们得到更高的奖金额，房利美的员工蓄意篡改收入数字。这份报告发布时担任美国联邦住房企业监督办公室主任的詹姆斯·洛克哈特（James Lockhart）说：“我们在检查中发现了这样一种环境——用结果证明手段的正当。高管层操纵会计账目，攫取本不应该得到的最大奖金额，同时，不让外界了解实情。他们拉拢内部审计人员，阻挠联邦住房企业监督办公室的审查。”

沃顿商学院前院长、现任亚利桑那州立大学凯瑞商学院院长的罗伯特·米特尔施泰特（Robert Mittelstaedt）谈到，如果公司无视类似房利美和房地美那些问题的早期信号，那么，它们便会陷入可怕的困境。“这些警示信号会不断涌现出来，某些时候，必须由组织中的某个人及时指出：‘这么做感觉不对。’这是个常见的错误。”

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