房地产美国经济环境分析报告

① 美国经济危机的原因是什么

美国经济危机的原因

美国次贷危机定义，全称是美国房地产市场上的次级按专揭贷款的属危机。次级按揭贷款，是相对于给资信条件较好的按揭贷款而言的，按揭贷款人没有（或缺乏足够的）收入/还款能力证明，或者其他负债较重，所以他们的资信条件较“次”，这类房地产的按揭贷款，就被称为次级按揭贷款。

相对于给资信条件较好的按揭贷款人所能获得的比较优惠的利率和还款方式，次级按揭贷款人在利率和还款方式，通常要被迫支付更高的利率、并遵守更严格的还款方式。这个本来很自然的问题,却由于美国在过去的6、7年间以来信贷宽松、金融创新活跃、房地产和证券市场价格上涨的影响，没有得到真正的实施。这样，次级按揭贷款的还款风险就由潜在变成现实。在这过程中，美国有的金融机构为一己之利，纵容次贷的过度扩张及其关联的贷款打包和债券化规模，使得在一定条件下发生的次级按揭贷款违约事件规模的扩大，到了引发危机的程度。

② 美国房地产危机演变为全球经济危机的过程

一开始美国的银行为了追求利润，向不具备贷款条件的购房者发放了住房抵押贷款，但由于购房者的偿还能力有限，加上银行利率上调，所以产生了大规模不能按时还款的问题，引发了次贷危机。
于是，房地产市场的危机开始波及到其他行业，尤其是金融业。?????
为了追求高利润，美国的银行和金融机构把抵押贷款包装成债券，把债券美化成高信用级别，出售给其他人，这些人再倒手出售，再倒手，反复倒手后，原来的债务已经被多次出售，放大了几倍甚至几十倍，当上一个问题中的购房者不能按时还款的时候，这部分债券成了垃圾债券，迅速贬值，一环套一环，最终引发了大规模的金融危机。
当然，金融业对美国的其他许多行业有深刻的影响。????
如果说次贷危机的规模有几千亿美元的话，它引起的坏账大概有数万亿到数十万亿美元甚至更多的规模，没有任何一个国家或组织能够承受。
房地产行业的存在基础是实实在在的居住功能，投资价值和保值增值的功能都是基本功能的衍生品，都是建立在有需求的前提之下，假如一味的突出房地产投资价值而忽略了居住的功能，就会产生泡沫，泡沫一大，就会破。
最终，美国经济整体都受到了影响。经济危机开始了。不仅是在美国，而且是在全世界。
在欧洲，由于以下几点原因许多国家的很多行业都产生了衰退。
首先，更多企业会倒闭，企业再掀裁员潮，工作越来越难找
其次，工资别想再提高，在全球金融危机中，加薪会逐渐变成很难的事情；百业萧条钱是宝，包括投资，消费，贸易都会变冷；人们会越来越重视现金，现金会越来越珍贵，钱会越来越觉得是钱了；商品价格会下降，随着需求减少，各类商品价格会下降。
再次，股市别想轻松解套。股市大量缩水，曾经想到股市上淘金的希望破灭了，连机构都叫苦不迭，咱们这些散户还有什么盼头？只当是把这些投入到股市上的钱支持国家建设了吧！
在亚洲，情况也好不到哪儿。或许会有很多人曾经认为美国的金融危机离我们的生活很遥远，但是当美国的金融危机蔓延到全球的时候，我们才会发现我们每个人的生活或多或少都会受到这次金融危机的影响是的，在更早之前我们看到的是美国的不少金融机构破产或者裁员，一向富裕的美国人也会为交不起水、电、气费而伤神，但是在最近的国内媒体我们经常会看到的是某行业老大的厂家破产，某行业巨子自杀等等让人震惊的消息，我们会发现，身边很多的同事和朋友在为跌跌不休的股市苦恼，而在我们身边也会有朋友或者亲人正在工作的企业陷入低谷，员工们经常休息的事情。
在中国，许多行业受到了来自经济危机的影响。比如，纺织行业，原意是这样的一些加工什么的这些行业的利润大部分都没外国拿去了，现在经济危机使出口减少，使得本来就少的利润的那些工厂不能生存下去只有倒闭了

③ 2008年香港和美国的房地产现状如何未来的前景如何

香港不太了解．
美国的不好！房地产市场处于衰退初期阶段，短期难以复苏．你就别想了．
我在网站上看过一些相关文章，给人的感觉似乎就是西方国家的房地产市场都不太好．唯一的例外是澳洲前景尚被人看好．
以下是专家分析：

美国过去10年来房价的上扬，主要归因于经通胀调整的利率水平的下降，房价和房租之间对比关系的变化，以及房屋投资收益的变化，而鉴于这些因素仍然存续并有所强化，预计未来数年美国房价将更为波动，将导致美联储预测房产市场对整体美国经济的影响更为困难。

美国经济正步入其7年内的第二次泡沫后衰退时期，与2000年和2001年期间由于商业资本消费崩溃而引起的经济衰退不同，当前的经济衰退则是由房地产和信贷泡沫的双双破裂引起的。

美国房市风暴不仅对房主和建房商是个打击，对美国的经济景气也是一个严重的危险，从而进一步对世界经济造连锁反应。国际货币基金组织几个月来一直警告美国房地产降温可能带来的经济危险，甚至可能出现的由降价潮引发的经济萧条。

美国经济将进入增长放缓时期，房地产市场已处于衰退初期阶段，短期难以复苏。一方面，美国国内累积的可供出售房屋较多，需要一定时期释放和消化才能恢复正常水平。另一方面，美国通货膨胀压力加大，美联储连续降息的货币政策遭遇两难境地，这都不利于房地产市场尽快回暖。

你可以看看这个网页：http://www.iauland.com/hot/14.html

④ 美国经济危机对中国房地产的影响

中国一些有实力来的房地产企源业是上市公司，美国经济危机造成股市下跌，那些上市的房地产公司在股票市场上收集的资金不足，为了不使资金链断裂，房地产商就会采取措施促销，有利于房价下降。

美国经济危机造成美国国内流通和周转资本减少，为了增强资本的流动性，美国撤回一些在华资本，回流美国国内。美国资本一撤走,这有利于减少在中国国内的国际热钱，房地产市场赖以生存的支柱—坍塌,房价会一落千丈。

⑤ 美国房地产在美国经济中的地位

曾经也占主导

⑥ 中国的房价从世界平均水平上看，正常吗中国房地产经济会出现像美国一样的次贷危机吗

我们今天不妨从简单的数据入手做做一下比较吧。
2008年，美国人均年收入（全美国民）为3.76万美元（世界排名第4）、中国2008年人均年收入（全国居民）仅1100美元（世界排名109位），美国人均收入是中国的34倍。当然，这样算可能会让一些人不爽，脾气大点的可能会“忍无可忍”，伸长脑袋让你摸，以折磨你善良的内心。
我们退让一步比较吧。中国城镇居民的收入差距很大。2008年，全国城镇居民人均收入15781元，约折合2300美元；2008年，全年全国农村居民人均收入4761元，折合700美元。显然，即使拿中国城镇的人均收入与美国（含农村）的人均收入对比，中国城镇居民的人均年收入也仅相当于美国的6%，或者说，美国（含农村）的人均收入是中国城镇居民（不包括农村）人均年收入的16.3倍。另外别忘记了，美国有健全的社会保障，并且，物价水平低于中国——这一点下篇文章介绍。
这样比较让开发商们平衡点了吧？
那么，美国目前的房价是多少呢？
2009年10月28日，美国商务部公布的最新数据显示，美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元，折合人民币约140万元（美国所发布的房屋中间价是比平均价更能反映房屋平均价格水平的指标）。换句话说，在美国每套约20万美元的房子，是绝对的主流。需要强调的是，这指的是美国的新房价格，二手房价格的中位数一般要比新房中间价低4万美元左右。
美国的新房指的是什么样的房子呢？上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生曾经撰文指出：美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。
这样计算出来，美国住房的单价折合成人民币大约6800元/平方米。
其实，这样算并不严谨。因为，美国的住房不像中国这样按照所谓建筑面积计算，美国是按照使用面积计算的，而且，诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积，综合折算下来，美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子（这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明）。即便这样，还没有考虑前后院，美国住房的前后院也是不算入面积的。另外，还有四点不同：其一，美国的房子在中国被称为别墅，而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。严格说来，美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话，差距就更离谱了——中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。其二，中国的房子不包括土地，相当于一次缴纳了70年的租金，而美国的房子是包括土地的，永远归其所有。其三，中国的是毛胚房，美国的是精装修房。其四，美国的住房质量和品质更好，美国的住宅平均寿命是80年——100年，而中国是30年（这个数字连开发商自己都“供认不讳”，不妨看看他们此前写的文章）。
在中国，许多普通人，用花费毕生心血积累的财富，换取的是价高质次的商品房。美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房，房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比，但有院子，可以种花草，是一片属于自己的世界。而且，位置稍远一些的房子，几万美元的照样舒适地令人感慨！在洛杉矶的时候，我们开车去看一位朋友，导航仪把我们带进了一个同名的街道，那里居住的是中低收入者，一套住房的价格也就4万美元左右，院子美化得花园一般。
正因为美国的房子品质好价格低，所以，才有那么多的官员、商人，悄悄地在国外买房，心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活，基本上都是“一去不复还”。最聪明的当属开发商，他们一边说中国的房价低，美国的房价高，一边又悄悄地把财富转移走，去国外买房。据一位开发商职业经理人估计，至少超过一半的有实力的开发商，把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。

⑦ 试分析美国次贷危机的产生原因及启示

产生原因：

这场危机的一个根本原因在于美国近三十年来加速推行的新自由主义经济政策。美国次级贷款危机爆发，始于美联储实行紧缩货币政策，利率的上升增加了投资的成本，降低了预期收益。

随之出现次级贷款及衍生证券重新估值，风险资产价值缩水，最后导致流动性收紧，金融资产市场大幅波动。

由此导致房地产投资需求减少，在刚性供给作用下，房地产价格开始下降，进而导致次级抵押贷款逾付率开始上升，次级房地产抵押贷款风险显现。

启示：

1、加强对房地产信贷风险的监管

目前，中国房地产开发的主要资金来源于银行贷款。房地产贷款出现增长快、规模大的特点。并且在房地产信贷中存在着一些“零首付贷款”、“假按揭贷款”和“自我证明贷款”。一些创新类信贷产品如“加按揭”、“转按揭”、“循环贷”和房屋“净值”贷款等也不断面市。

2、加强个人按揭贷款资质审核

美国爆发次级债危机的一个重要原因就是抵押贷款公司为了追逐利润，向原本就信用等级比较低的贷款者提供零首付、零文件等限制条件更少的贷款，使得次级抵押信贷隐患由此潜伏下来。因此，我国商业银行必须高度重视住房抵押贷款背后隐藏的风险。

3、高度关注房地产经济周期波动的潜在风险

美国次级贷款危机对商业银行有两个教训：其一，在经济增长上行阶段忽视风险必将导致经济增长下行阶段出现风险甚至是爆发危机；其二，必须重新高度重视金融衍生品风险。中国近年来房地产市场价格持续上涨.

4、提高信贷稳健性，加强风险管理

在美国次级债危机中，商业银行的风险偏好由于在经济增长周期中的繁荣阶段增强，给其带来盈利性的提高，但是对风险的忽视，快速扩张的同时也给其埋下了隐患。因此，在快速发展中保持稳健步伐才是防患于未然的理性选择。

(7)房地产美国经济环境分析报告扩展阅读

美国次贷危机对全球经济

房地产泡沫的破灭将继续阻碍生产的增长。更大的问题的是，影响房价出现两位数下降的因素对在房地产泡沫鼎盛时期消费者大举借债的美国会产生什么影响。持乐观看法的人从消费者支出的反弹中得到些许安慰，但这可能是一个错误。

房价呈两位数下降将使越来越多的抵押贷款借款人陷入财务困境。问题已经在其他消费者债务上显现出来，如信用卡违约率正在上升，贷款机构很可能面临更加棘手的局面。随着住房拥有者感到自己越来越穷，消费者支出必将受到抑制，特别是在股市持续下滑的情况下。

即使控制了直接的金融蔓延，美国的次贷危机也可能产生心理蔓延，特别是房价的重估。尽管在美国不计后果向高风险借款人放贷的规模比世界其他地方更大，房价的膨胀一直比美国更为严重，英国、西班牙等国更容易受到房价泡沫破灭的打击。

另外，《经济学家》还指出，全球经济抵御美国经济疲软的能力也不应被夸大。尽管美国经常项目赤字一直在下降，但其仍占GDP约6%，因消费的产品远多于其生产的产品，美国人仍是世界其他地区最大的需求来源之一，其需求的急剧下降必然将损害其他地区的经济。

⑧ 目前美国经济复苏，为何嘉实全球房地产基金还一直在跌，我买了只有两三个星期，已经跌了百分之七至八。...

市场有点过度担忧美国QE提前退出影响刚刚复苏的房地产，所以近期美国房地产股票下跌的都很多。个人觉得属于过度反应，过段时间应该会平息下来了，跌下去的应该会很快回来。

⑨ 美国的房地产危机演变为全球经济危机的主要过程

1：房价上涨（非理性的增长）就形成房地产泡毛经济的扩大。意思就是版人为的原因让房价权疯狂上涨。美国也是用房地产泡毛经济发展来带动经济的发展，但这种经济发展依赖房价的持续高涨，只要房价高涨就不会出现问题。但是不可能房价一直上涨，所以问题必然出现。第一由于房价上涨，房地产开发商向会经融机构融资或经融机构涉足房地产。第二，由于房价上涨买房人越多和经融机构大量出贷，因此只要有点钱，他就可以首付然后向经容机构贷款，由于房价上涨，经容机构和买房人不担心，即使贷款人还不出钱，把房子卖了还赚钱。当泡毛经济发展到终点时房价大跌，首先房地产开发商亏损，房子卖不斤毫出，资经连断，房产业相关的产业带来危机。还有经融机构的资经不能回笼，经融机构倒闭影响全民生活等等，从而导致美国危机，全球危机。

⑩ 1. 美国1990s的互联网泡沫与2000s的房地产泡沫分别的原因与两者的不同

日本、东南亚国家和美国在20世纪
80年代末90年代初的泡沫形成进行了研究。对日本在20世纪80年代末泡沫形
成的分析主要从日本的金融自由化、相互持股及主银行制度、广场协议这几个方
面进行，并从货币供应过度的角度对日本的泡沫形成进行了实证研究；对泰国、
印度尼西亚、马来西亚和菲律宾这几个东南亚国家则主要从金融自由化和外资流
入来探讨其泡沫的形成。对于美国新经济时代的网络股泡沫，本文认为，长期的
经济繁荣以及对所谓“新经济”时代的到来而产生的过度乐观情绪使投资者高估
了未来的收益，从而导致了以网络股为代表的高科技股泡沫的产生。第四章对日
本、东南亚国家与美国在泡沫破裂前的相关政策进行了研究，并对这些政策进行
了评价与比较，这是理解不同泡沫后果的另一个角度。第五章首先对日本、东南
亚国家与美国在泡沫破裂后的相关政策进行了分析，让后对这些政策进行了评价
与比较。在对泡沫问题的认识上，日本政策当局低估了泡沫的崩溃对实体经济所
带来的负面影响，没有及时进行相关体制的配套改革，政策也缺乏连贯性。泰国、
印尼、马来西亚和菲律宾在泡沫破裂发生金融危机后，通过寻求援助或者债务重
组等方式积极应对出现的问题，从而使经济在泡沫破裂后得到了较快的复苏，说
明尽快恢复金融系统的正常运转功能对于泡沫破裂后经济较快的复苏是很重要
的。美联储在美国网络股泡沫破裂后及时频繁降息，实证分析表明降息对防止经
济衰退和促进经济复苏有较明显的效果。本文第六章首先分析了我国在发展市场
经济过程中在房地产领域和股市所出现的泡沫问题。然后根据前面对日本、东南
内容摘要
亚国家和美国泡沫问题的分析得出了一些启示，同时针对我国经济发展的现实提
出了一些建议，其中包括由中国牵头成立一个区域性国际最后贷款人组织的设
想。
本文认为，货币供应过度对于泡沫的形成有重要的促进作用，金融当局监管
不力而使得金融机构将贷款投向股市和房地产等高风险领域也对泡沫的形成负
有重要责任；另外，金融自由化不当以及对外资的不适当开放都有可能使资金大
规模流入股市和房地产领域而引起泡沫的形成。本文还认为，政策当局对于资产
价格的过度上涨应该加以关注；国际最后贷款人的救援有助于防止泡沫破裂后危
机进～步深化以及促使经济尽快复苏；在泡沫破裂后，及时采取措施比较彻底地
解决泡沫破裂所产生的问题尤其是金融系统的问题，尽快恢复金融系统的正常运
转功能，对于泡沫破裂后经济较快的复苏是很重要的。