吴建斌融资

① 湾区价值：机遇与挑战并存

9月5日，以“新扩张与再平衡”为主题的第九届中国价值地产年会在深圳正式启幕。
除了粤港澳大湾区，珠三角、长三角和环渤海也都是中国新兴的价值凸显的湾区，都市圈发展水平较高，是房企布局重地。常言道“得湾区者得天下”，随着今年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》的公布，无论是本地房企还是外地房企都纷纷表示会重仓大湾区。
本届中国价值地产年会上，《每日经济新闻》邀请了戴德梁行华南区常务副总经理及高级董事江冰河、阳光城集团执行副总裁吴建斌、三盛地产常务副总裁冯辉明、金地集团助理总裁王勇、佳兆业集团控股首席增长官、经济研究院院长刘策就“中国世界级湾区的地产价值”展开高峰对话。

大湾区布局各有谋略
湾区经济整体竞争力的提升和可持续发展能力离不开城市协同机制的深入作用，除了核心城市的发展壮大，其他城市在协同机制的带动下也将逐渐消除市场分割和过度竞争，实现功能互补。
而粤港澳大湾区共有11个城市，“9+2”城市群，在房企纷纷抢占的情况下，大湾区的地产价值高低不言而喻，但在具体的城市布局上，不同的企业则有不同的策略。
吴建斌表示，粤港澳大湾区的规模很大，GDP有10万亿以上。从最近几年的情况来看，各个城市发展水平不一，深圳的房地产发展速度非常快，所以在这个城市里做增量机会是非常难的。阳光城就更多集中在广州，而从广州一直朝南下到南沙、中山、珠海，一路的机会也比较多。
“我对广州是看好的，因为体量大，人又多，城市又老，又是一线城市，政府的政策也到位，所以我们会把重点放在广州，接下来是珠海。”吴建斌如是说。
三盛地产的主战场之一也是广州。冯辉明表示，公司也设立了广州事业部，只要这个行业里面可以有的合作机会，比如协同产业资源，拿地的机会。也会采取多种手段和方式，包括用招拍挂的方式拿一些土地，在这个市场保持一定的节奏，因为竞争的强度也比较高。核心的主战场还是在广州、深圳、东莞、惠州、佛山这几个城市。
作为本就发家于粤港澳大湾区核心城市深圳的金地集团具备了更多想象空间。王勇表示，大湾区的发展必然会让当中的每个城市、每个片区都会有新的生机，城市的路网密度也会越来越高，人口密度也会越来越高。每个城市的潜力都不一样，而更多的是结合企业现有的能力，擅长的东西和未来想建立的能力等方面去努力。
具体到城市上，王勇认为大湾区东岸的售价等各方面会更好一些，但竞争也会更加激烈。全国百强的地产商，多集中在深圳、广州、佛山这条线，而西岸就比较少。目前，从传统的以住宅开发为主的角度看东莞、中山、广州、佛山的机会更多一点，但如果把视野放宽，跟文旅结合，在肇庆也有机会；跟康养结合，在清远也有机会；跟教育、产业结合，东莞的地也不会那么贵。在这个地方的竞争巨头云集，大家看好，资本快速累积，这里的竞争能力要更强，更多的是合作，要有更多的朋友圈，不擅长的可以和别人合作，大家在一起做好这个生态。
据了解，今年上半年，金地集团共新增了约675万平方米的总土地储备。深耕一线城市及核心二线城市，一线城市的总投资额占比14%，二线城市的总投资额占比63%，三四线城市的总投资额占比23%。
本地龙头房企碧桂园近年来也在持续加仓大湾区和区域核心城市深圳。截至今年上半年，碧桂园在大湾区内已获取权益可售资源为3467亿元，可售建筑面积约2457万平方米。潜在权益可售资源达到5519亿元，与已获取的权益可售资源合计达到8986亿元，发展空间巨大。
其中，碧桂园位于深圳的已获取的权益可售资源达到225亿元，潜在权益可售资源约1961亿元；目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1155亿元，潜在权益可售资源达到4144亿元。
湾区下的多元化机遇
在粤港澳大湾区这片热土，不仅是房地产行业有机会，其他的产业的前途更加无量。时下房地产行业都在持续加码多元化领域，大湾区自然是他们布局的重中之重。
如何做多元化的产业，各家房企都有不同的考量和选择。吴建斌认为，每个企业有自己的选择，阳光城做住宅房地产，如果做更多其他方面的投资难以做好，不如专注自己的行业。
阳光城会更关注城市更新领域，吴建斌指出，阳光城在今年成立了城市更新的团队，“我认为城市更新的机会很大。对于城市更新，国家在政策方面、融资方面都会有支持。”
从阳光城目前土地储备来看，粤港澳大湾区有30%的土地储备，长三角湾区占20%，环渤海湾区占10%，“（阳光城）把重兵放在粤港澳大湾区。”
至于多元化如何落地，吴建斌表示，阳光城的母公司是做产业的，阳光控股有六大产业，房地产只是其中之一，未来会跟教育产业、环保产业等几个产业一起推动在粤港澳大湾区的落地。
“现在政府对产业的要求非常高，要高科技，最好是5G、AI智能技术。所以我们联合有这方面技术的，有这方面产业能力的公司一起来推动在粤港澳大湾区的项目。这里面各具所长，地改造完以后，这样分工的效果会更好一些。”吴建斌认为。
冯辉明的看法与吴建斌类似。三盛集团旗下主要有三块业务，除了房地产，还有教育和科技。
三盛集团最早进入到湾区，是以教育的方式，三盛集团在广东省周边区域服务了将近3000所学校。
“三盛也在寻求更多的产业协同。后期在科技、教育，包括地产方面，都会向湾区深度迈进，湾区不光现在是热点、重点，在很长的一段时间里面也是领先的区域，我相信是所有企业都不可忽视的战略空间。最近我们房地产业务刚刚进入到大湾区。”冯辉明指出。
王勇则认为，未来如果仅仅做住宅，会极大限制金地的发展空间，要从住宅走向商业，金融做配合，要做产业园不是简单服务于企业和政府，还要提供幼儿园，提供好的生活服务，提供医疗。
此外，基于金地物业目前在管的约3亿平方米居住社区，以及未来商业设施面向的广大服务对象，集团将发力健康、教育、体育、科技、文旅等领域，抓住消费升级、产业升级和科技赋能的机遇，开拓金地未来30年发展新篇章。
“运气好”的佳兆业，在多元化领域的布局是深远的。刘策表示，佳兆业五年前开始做多元化转型，是房企中做多元化较早的一家。“通过多元化更好地支撑主业的发展，主业的发展也能更好地支撑产业的发展。”
激烈竞争中如何突围？
粤港澳大湾区虽然具备机会，但同时是一个竞争激烈的市场。
江冰河接受《每日经济新闻》记者采访表示，目前粤港澳大湾区的竞争形势非常激烈，因地产价值巨大，外地房企也纷纷抢滩大湾区。本地房企则更需实现自我拓展突破，除了单一住宅，可能更需要开拓多元化产品，有企业发力城市更新，做三旧改造，或者产业地产、大健康产业等，因此，未来竞争格局会更激烈。
很多房企看好城市更新领域，这不是一块好啃的骨头。吴建斌说，阳光城在城市更新方面会花很大的力气。城市更新成功的机会也有，但拖的时间太长。有些城市更新从开始做到变成规划，最后变成可以开发的土地或商业或住宅，都要花很长时间，中小企业会遇到很大的压力。
冯辉明也表示，在（粤港澳大湾区）这个区域里面，如果做旧改的话，外地企业进入深圳很难，需要长期的经营。这个市场跟传统的市场不太一样，竞争比较激烈，旧改的时间比较长，相对来说这边城市更新政策的确定是非常高的，以时间换空间的可能性是存在的。
刘策也认为，外来房企想要进入大湾区有两个路径，一是跟本地企业合作，二是在下半年这个时间点竞争不激烈的时候进来。“合作是一个较为便捷的方式，如佳兆业与阳光城就开启了战略合作。”
“大湾区的价值大家都发现了，进入大湾区的路径也会更加拥挤。但目前还是有时间窗口和时间机会的，当整个行业形势不明朗的时候，如果对立场有坚定不移的信心，这时候进入大湾区相对来说压力会小一点，因为下半年很多房企都放缓了投资、暂缓拿地，这期间可能会存在空档期。”刘策指出。
作为“旧改王”，佳兆业在城市更新开发上有当之无愧的话语权。资料显示，佳兆业方面预计未来1~2年，有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3~5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元；长远来看，集团将有约占地面积2200万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。
江冰河认为，由于土地越来越稀缺，未来粤港澳大湾区将以存量地产开发为主。同时，广东省政府近期也出台相关政策，推动三旧改造，加快土地开发，实现市场化。

② 还债扑面而来， 房企安全战打响

商业世界亦如官场，有人回乡归故里，有人星夜赶考场。融创、世茂、阳光城等房企继续向前；华侨城、泰禾、新城控股等房企在出售资产。
9月10日，广州产权交易所披露，越秀地产拟转让旗下子公司佛山市南海区越秀地产开发有限公司100%股权。
9月9日，重庆产权交易所披露，华侨城拟转让襄阳文城实业发展有限公司90%~100%股权。
9月4日，天房发展发布公告称拟通过天津产权交易中心公开挂牌转让其所持有的苏州津鑫共创置业有限公司51%股权。
这只是近期房企转让股权的部分样本。据中国房地产报记者不完全统计，2019年以来，包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、新城控股等多家房企，转让了旗下子公司或项目股权，甚至是直接让地。
改善现金流或许只是目的之一。从已披露半年报的房企数据来看，TOP50上市房企平均资产负债率达到81.1%，近七成房企资产负债率超跃80%红线，部分甚至攀高到95%。更能体现房企杠杆水平的净负债率则成为这一行业“不能说的秘密”。
卖项目，求生存
泰禾集团董事长黄其森在一次媒体见面会上公开表示，2019年泰禾销售目标为1500亿元，但更看重回款，今年的回款目标是1000亿元。“我感觉泰禾这几年干得不错，没有大家想象的这么惨。”
黄其森这是回应泰禾“卖卖卖”的举动。从2018年底市场上传出泰禾承受资金链紧张的消息之后，泰禾依靠出售旗下多个项目回笼资金，缓解公司现金流紧张的状况。3月到5月，泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权；6月24日，泰禾把增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托，回款18.22亿元，此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产；6月29日，泰禾售出济南章丘项目。
通过转让资产回笼资金，不只有泰禾。
8月30日，新城控股发布公告称转让旗下6个地产项目，涉及交易总价32.92亿元。自7月以来，新城控股已转让项目超20个，回流资金超过百亿元。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，房企出售项目是有现金流压力，或者是直接把项目升值的空间变现了。从这一波房企转让项目的情况来看，有快速向头部企业集中的趋势。房企融资环境持续恶化，出售项目的情况会越来越频繁。
今年6月份，SOHO中国再度开启物业销售计划，推出部分在持物业进行销售，涉及上海、北京共计13个项目，资产总价值约78亿元。
8月30日，潘石屹在SOHO中国2019年半年度业绩会上对此表示：“我们持有的办公楼的量非常大，有600亿元的资产，只有178亿元的负债，把这些零零星星的物业都销售出去，是一个很理性的考虑。”
但这背后呈现的是SOHO中国上半年实现净利润5.67亿元，去年同期约为11.11亿元，同比下降48.9%。在完成这批资产出让之后，SOHO中国将关注一线城市核心区域土地市场的机会，如果没有合适的土地，这笔资金将用于偿还贷款。
资深证券市场评论人布娜新认为，房企持续不断出售项目就是为了加强现金回流，以应对未来的不确定性。这一轮调控时间长、力度大，对房企的资金周转率构成的压力显而易见。
做企业，得适应环境
历史总是惊人的相似。2019年的初秋如同十年前，焦虑与迷茫写在了每个地产商的脸上。
万科集团总裁、首席执行官祝九胜说：“好学生喜欢难题目。对万科来说，争当好学生、答好难题目。”
阳光城执行副总裁吴建斌直言，这是他从业以来融资最难的一年。
融创中国董事会主席孙宏斌称，按照现在政策，融资端严控是常态化，严格控制资金往房地产涌。在此逻辑下，市场受到较大影响，土地市场会下行，商品房销售也会受到影响。
刚刚过去的8月，房企融资出现断崖式下跌。同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。这是单月房企融资总量倒数第二低的月份，2019年5月上述房企单月融资总额368亿元。
国家统计局数据显示，1~7月份房地产开发企业到位资金同比增长7%，较上月回落0.2个百分点，已连续三个月增速回落。
布娜新认为，审视房企出售项目的行为，并不难理解，短期内销售回款变现慢，卖项目股权是更好的变现手段。
从“高价拿地”到让同业侧目的中国金茂，在不到一个月的时间里，已连续出让8宗地块的项目股权。从这8个项目的具体情况来看，有4宗是以引入新股东的形式出让，另外4宗则直接挂牌出让。
从去年10月份开始，出售资产一直伴随着华侨城。其挂牌转让了深圳、上海、海南、西安、重庆等地的多个公司股权以及债权。2018年华侨城转让18家子公司股权和1个资产包，是上年的两倍有余。华侨城方面称，出让资产主要为了加快现金回流。
绿地香港董事局主席陈军认为，房地产实际已经进入一个风险投资时代，每一个投资都充满风险，同时也会给一些比较稳健的公司机会。
深陷债务危机的粤泰股份，今年6月5日~9日期间，先后与世茂房地产签署了5份合作开发协议，将旗下五个项目的部分股份打包出售给了世茂房地产，总成交价63.95亿元。世茂房地产相关负责人表示，两三年前，很多房企发行了大量公司债，这些债务很多将在今年和明年逐步到期。这样的企业目前再融资或者发债都有些困难，所以很多房企今年不得不选择出售项目，市场并购机会也相应增加。世茂目前已经公告的并购金额近200亿元，收购的货值接近2000亿元，规模接近全年投资计划的七成。
值得关注的是，失去资金支持的地产商，又迎来了新一轮偿债高峰。恒大研究院数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，预计将在2019年~2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。
柏文喜认为，房企生存的核心是现金流。从行业环境来看，未来土地和资金都更难以获得，中小房企“被扼住了命运的咽喉”，没有发挥的余地，多数会破产消亡或被兼并；一些之前风格激进的中大型房企，也会陷入流动性困境。

③ 部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”

身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中，披露了公司最新债务情况：截至7月7日，泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元，占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时，2020年年内到期债务为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据，该公司2018年、2019年资产负债率连续下调。
记者调研发现，部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企，其权益大幅增加，导致净负债率降低。这些看似“权益”的背后，疑似存在“明股实债”等财务技法。今年以来，在坚守“房住不炒”底线的背景下，叠加行业下行、疫情影响等多重因素，部分房企的偿债能力和现金流持续承压。
债务规模双位数增长负债率却保持稳定
《经济参考报》记者发现，部分上市房企债务存在“隐秘的角落”，这些企业通过增加权益等财务手法，使负债率呈现下降的“假象”。
记者查阅正荣地产2019年财报发现，截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.59亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。但该公司2019年净负债率为75.2%，相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和借贷规模不断增加的同时，该公司的净负债率依然保持平稳。
负责正荣财务的人士介绍说，这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分。该公司2019年财报显示，正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%，仅有三个项目的权益占比接近50%。
业内人士认为，“谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益，实则隐藏了负债。根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益，一些房地产企业通过增大分母，降低了净负债率。
克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示，截至2019年底，50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元，同比增长16.4%，86%的典型上市房企总有息负债增加。
值得关注的是，虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长，但总体负债率却表现稳定。据中国指数研究院统计，2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%，内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。
另据克而瑞研究中心统计，2019年上市房企总权益增长21.67%，高于有息债的增幅。业内人士指出，部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著，高于有息负债的增幅，这一现象值得监管部门警惕。
“房企权益上涨，一方面，来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面，随着房企间合作或收并购行为不断增多，少数股东的权益规模和占比可能存在重复计算甚至虚报，由此导致其权益虚增、净负债率下降。”一位房企高管表示。
永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险
今年以来，“房住不炒”依然是楼市调控的主基调，房地产融资环境并未放松。记者发现，在期待融资放松无望的背景下，部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平，进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道。
《经济参考报》记者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行。数据显示，2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元，同比增长近三成。其中，在前15强的房企中，招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长，分别达190亿元、156.8亿元和100亿元，同比增长171.43%、141.23%和100%，三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%。
“如果把永续债计入债务，2019年上市房企的净负债率将大幅上升。但在实际操作中，多数房企将其统计为权益，因此超半数上市房企的净负债率实际是上升的。”克而瑞研究中心总经理林波表示。
“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率，优化了财务报表，但实际上将对房企产生未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，伴随大量债务到期，上市房企的短期偿债压力将持续增大。
华泰证券研报指出，近年来，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化，通过优化财务指标，误导有关部门高估房企偿债能力。
易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代，逐浪未来”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项目课题发布会上透露，销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高，有的企业实际上已经达到200%甚至300%。
“在房地产行业上行阶段，负债率高一点没关系，用融资推动业务发展没问题。但从2018年开始，行业进入平稳发展的‘横盘’阶段，利润率呈现下跌趋势，每年下跌1%左右，目前市场的整体毛利率约25%，中小房企的净利润率在7%至8%，一些小企业甚至更糟。在‘房住不炒’的调控基调之下，中央对房地产调控政策不会放松，在房地产市场调控持续从紧的情况下，高负债的房企风险就非常大。”吴建斌说。
融资环境持续收紧房企偿债能力面临大考
记者发现，在融资渠道持续收紧、融资成本持续提升的市场环境下，房企又迎来偿债高峰期，偿债压力剧增，资金链面临考验。
房企负债规模上涨明显加速。根据Wind数据统计，2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元，较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中，13家企业负债超过2000亿元，较2018年增加一家。万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元，万科达14593.5万亿元，绿地为10143.14亿元，保利地产负债总额也多达8036.86亿元，新城控股达4001.75亿元。值得一提的是，香港上市房企中，恒大、碧桂园也拥有超万亿元负债，恒大中国负债总额18480.4亿元，碧桂园负债多达16885.44亿元。
从负债率来看，负债率超过85%的达11家。其中五家超过90%，分别是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商发展负债率91.62%、京投发展负债率91.05%、中南建设负债率90.77%。
净负债率方面，更是多达36家房企净负债率超100%。其中，*ST松江高达827%，云南城投为732.48%，京投发展为710.29%，泛海控股为277.33%，泰禾集团为248.33%。
在负债大幅上涨的同时，房企融资成本也有所上涨。2019年下半年以来，房企平均融资成本上升明显。2020年，多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际，开始有意控制负债、降低杠杆。
恒大董事局主席许家印在业绩会上表示，该公司未来三年将聚焦降负债。有息负债每年平均要下降1500亿元，到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下。深圳佳兆业管理层也明确表示，2020年的目标是将负债率下降至120%或以下。富力地产联席主席李思廉表示，今年年内该公司负债率要再下降15%。
由于多元化融资渠道收缩，房企融资成本呈现整体上涨趋势。据克而瑞研究中心统计，从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看，六成公司融资利率上涨，平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。“2019年境内外融资均有所收紧，融资成本普遍提高。同时，2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期，整体的融资成本水涨船高。”
易居企业集团CEO丁祖昱表示，今年以来，房地产融资规模与去年同期相比有所下滑，房企的融资压力持续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅减少，房企的现金流就会捉襟见肘。”
今年4月以来，各大房企海外融资基本停滞。贝壳找房统计显示，前四个月房企债券融资5010亿元，同比下降10%，海外新增债务归零。受4月单月海外债券发行量减少影响，1至4月海外债券金额较去年同期下降13%，为近十年第三低位。5月、6月虽有所恢复，但元气已伤。在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。
丁祖昱表示，由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰。境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企将迎偿债高峰期。“房地产行业处于下行期，为了降低风险，房企加杠杆意愿普遍降低。”林波认为，今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况，避免房企突然“休克”。
泰禾方面，针对2020年到期的有息负债，该公司的到期偿付能力存在一定流动性风险。近期，因流动性受限和融资渠道变窄，惠誉连续两次下调泰禾集团评级。
穆迪则将中国房地产业展望调整为负面，原因是新冠肺炎疫情冲击，对房地产需求和库存水平造成压力，而境外融资环境仍不明朗。“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪，这导致境外融资渠道收窄，一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险。”穆迪高级分析师何思娴表示。
易居沃顿PMBA战略与组织变革课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言，房企已出现规模越来越大、利润越来越少的窘境。“房企现在不是为了盈利而存在，而是需要现金流续命，这是房地产行业面临的难点。”

④ 《我在碧桂园的1000天以财务之眼看杨国强和他的地产王国》pdf下载在线阅读，求百度网盘云资源

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书名：我在碧桂园的1000天

作者：吴建斌

豆瓣评分：7.2

出版社：中信出版社

出版年份：2017-11

页数：545

内容简介：

碧桂园前CFO、执行董事吴建斌，填补财经书市场“碧桂园空白”，近距离还原你所不知道的杨国强和他的地产王国，场景式再现杨国强的商业智慧，看碧桂园如何由一家家族企业走上现代企业管理及大规模经营之路

在这本书里，你将能看到：

1. 碧桂园独特的商业模式是怎样的？其优势与劣势分别是什么？

2. 碧桂园的经营理念受哪家美国企业的影响较多？又是如何在自己的经营中贯彻这种理念的？

3. 碧桂园是如何取得这么好的销售成绩的？

4. 强烈刺激人性的激励机制“成就共享计划”的具体内涵是怎样的？

5. 作为一家家族企业，碧桂园是怎样推行职业经理人管理机制，并培养梯队的？

6. 碧桂园的治理层级是什么样的？

7. 为什么说碧桂园是一家学习型组织？

8. 在销售的“冬天”，碧桂园是怎么走过来的，有哪些重大举措？

9. 碧桂园奉行怎样的产品战略，境外业务是怎样的？

10. 碧桂园在买地策略上有什么独到之处？

11. 碧桂园的企业文化是怎样的？

12. 碧桂园如何制定企业战略？

13. 碧桂园是如何盘活资产、进行融资和资本运作，变革财务机制的？

14. 杨国强领导碧桂园自有且常用的12条战法包含哪些？

15. 杨国强的商业智慧和战无不胜的生意经是怎样的？

16. 碧桂园如何由一家家族企业走上现代企业管理及大规模经营之路？

作者简介：

吴建斌博士，碧桂园前CFO、执行董事

笔名：剑冰。男。1962年生。陕西澄城人。

工商管理博士。高级会计师。优秀摄影师。西安交通大学及上海对外经贸大学兼职教授。一位职业经理人，在财务管理、资本运作、金融、战略及投资方面很有心得和实战经验，著有《财务智慧》等专著。长期笔耕不辍。曾著有五部长篇财经小说，分别是“海”字系列三部曲、《老板迷离》和《博弈》。

⑤ 2019年房地产调控释放了什么信号

从加强房企资金审查到局部城区定向放松限购，从放宽豪宅标准到限制房企平均利润率……2019年这样的调控力度释放了什么信号？未来房地产市场走势如何？
楼市总体平稳调控取得预期效果
“房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。”住房和城乡建设部部长王蒙徽在近日举行的全国住房和城乡建设工作会议上如此评价2019年我国房地产市场发展。
这一判断得到数据印证：今年1月至11月全国商品住宅销售面积达13.1亿平方米，同比增长1.6%，稳中略升；11月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落，市场预期趋稳。
记者近期走访发现，大多数城市房地产市场预期稳定，“房价暴涨时代成过去时”获得普遍认同。不少购房者向记者表示，新楼盘近期促销力度大、供给充足、可选择余地大；由于相当数量的购房者被分流至新房市场，二手房市场渐成买方市场，“价位合适”才考虑入市。
根据中国社会科学院发布的《中国住房发展总报告(2019-2020)》，2019年房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，总体房价水平的空间分布演变比较平缓，增长率的空间差异有所扩大。
“2019年，我国楼市年度稳定有降，季度上下波动，空间再度分化，总体迈进调控预设的合理目标。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。但他也指出，目前房地产市场总体平稳，是在政策措施管控下的弱平衡，影响房地产市场平稳运行的深层次因素尚未得到根本性转变。调控进入关键时期，应保持定力、从容应对。
落实“一城一策”长效机制试点稳妥推进
“对于涉嫌集体恶意炒作房价的小区，主管部门将暂停办理该小区二手房网签手续”，深圳市住房和建设局近日发布通告称，将采取五大措施严厉打击哄抬房价等各类不法行为。
“开发商参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书，承诺土地购置资金是合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资”，黑龙江省住建厅等6部门日前联合发布通知称。
梳理今年以来各地调控举措可以看到，一些地方从信贷、土地等方面收紧楼市调控政策；另一些地方则适度宽松了限购政策，如深汕特别合作区商品房全面解冻，广州南沙和花都、上海临港、广东佛山等地区放宽了人才购房的社保年限或户籍门槛等。
“今年各地楼市政策呈现双向精准调控特点，既有放松，又有收紧。”阳光城执行副总裁吴建斌认为，楼市调控在持续打击投机性需求的同时，也加强了对真实居住需求的保护。
各地锚定“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，因城、因区、因时施策，积极主动作为，保持了楼市总体平稳运行。
在中央层面，房地产政策保持连续性、稳定性，夯实城市主体责任，土地调控机制显著完善、财税制度迈出重要步伐、区域发展规划不断出台，稳妥推进房地产长效机制试点。
从房地产金融监管看，“从紧”为全国楼市调控主要特点。信托、发债等房地产融资渠道收窄，贷款规模控制加强，银行信贷资金或资金借助信托等渠道进入房地产市场收紧。
值得注意的是，2019年，制定完善长效机制的基础性工作稳步迈进。住房和城乡建设部初步构建了房地产市场监测指标体系，开展月度监测、季度评价，及时预警提示。
坚持“房住不炒”平稳健康发展内涵更加丰富
保持定力，稳字当头，2020年房地产调控指向鲜明。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“2020年要着力稳地价、稳房价、稳预期”……
从12月份的中央经济工作会议，到中央高层近日在住房和城乡建设部召开座谈会，再到全国住房和城乡建设工作会议，各次重大会议上都重申了房地产调控主基调。
受访专家普遍表示，从2016年开启的本轮调控，在宏观经济复杂变化的形势下坚持了下来，取得了初步成效，积累了一定经验，凝聚了全社会强大共识。
房地产调控不动摇，中流击水从容应对。倪鹏飞说，房地产调控是国家的一个重大战略操作，是塑造高质量发展的新动力、新机制、新引擎和新路径。
“市场环境及预期不断变化，房地产市场会处在波动运行之中。”倪鹏飞说，地方调控政策或根据当期和未来可能的变化而适时微调，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标很明确，市场不应对地方因城施策的局部微调作“调控松绑”解读。
惠民生，强保障，中央经济工作会议提出“加强城市更新和存量住房改造提升”“做好城镇老旧小区改造”等举措，促进房地产市场平稳健康发展内涵更加丰富。
根据中指研究院的一份报告，展望未来，在土地供给结构和住房制度改革的趋势下，重点一二线城市以租赁住房和政策性住房为主的刚需类产品供给将会继续提升，而对于大多数普通二三线城市来说，改善型住房需求仍将是市场成交主力，且人口年龄结构的变化会加速此类需求释放，未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。

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书名：我在碧桂园的1000天

作者：吴建斌

豆瓣评分：7.2

出版社：中信出版社

出版年份：2017-11

页数：545

内容简介：

碧桂园前CFO、执行董事吴建斌，填补财经书市场“碧桂园空白”，近距离还原你所不知道的杨国强和他的地产王国，场景式再现杨国强的商业智慧，看碧桂园如何由一家家族企业走上现代企业管理及大规模经营之路

在这本书里，你将能看到：

1. 碧桂园独特的商业模式是怎样的？其优势与劣势分别是什么？

2. 碧桂园的经营理念受哪家美国企业的影响较多？又是如何在自己的经营中贯彻这种理念的？

3. 碧桂园是如何取得这么好的销售成绩的？

4. 强烈刺激人性的激励机制“成就共享计划”的具体内涵是怎样的？

5. 作为一家家族企业，碧桂园是怎样推行职业经理人管理机制，并培养梯队的？

6. 碧桂园的治理层级是什么样的？

7. 为什么说碧桂园是一家学习型组织？

8. 在销售的“冬天”，碧桂园是怎么走过来的，有哪些重大举措？

9. 碧桂园奉行怎样的产品战略，境外业务是怎样的？

10. 碧桂园在买地策略上有什么独到之处？

11. 碧桂园的企业文化是怎样的？

12. 碧桂园如何制定企业战略？

13. 碧桂园是如何盘活资产、进行融资和资本运作，变革财务机制的？

14. 杨国强领导碧桂园自有且常用的12条战法包含哪些？

15. 杨国强的商业智慧和战无不胜的生意经是怎样的？

16. 碧桂园如何由一家家族企业走上现代企业管理及大规模经营之路？

作者简介：

吴建斌博士，碧桂园前CFO、执行董事

笔名：剑冰。男。1962年生。陕西澄城人。

工商管理博士。高级会计师。优秀摄影师。西安交通大学及上海对外经贸大学兼职教授。一位职业经理人，在财务管理、资本运作、金融、战略及投资方面很有心得和实战经验，著有《财务智慧》等专著。长期笔耕不辍。曾著有五部长篇财经小说，分别是“海”字系列三部曲、《老板迷离》和《博弈》。

⑦ 中国海外实业有限公司的公司介绍

二○○一年
6月26日，中海创业投资（深圳）有限公司在深圳正式注册成立。
9月8日，公司迁入深圳市深南东路5047号发展银行大厦办公。
12月10日，公司投资4120万元人民币入股广州蒙特利材料科技有限公司。
二○○二年
5月25日，公司投资2500万元入股浙江金州管道科技股份有限公司。
9月7日，公司举行成立一周年庆祝活动，集团孔庆平总经理出席庆祝活动。
二○○三年
1月27日，公司投资2500万港元入股上海美联控股有限公司
2月25日，集团公司正式设立二级集团“中国海外实业有限公司”，组建中海实业线，任命姚沛福先生为实业线董事长，靳新中先生为实业线总经理。
3月1日，中国建筑工程总公司孙文杰总经理莅临中海实业线检查工作。
3月18日，公司与深圳高特佳创业投资有限公司签署增持广州蒙特利项目1,418,040股股份转让协议。
3月21日，公司投资4008万美元收购南昌大桥的收费经营权。
4月14日，公司投资7384万元人民币收购山东莱州金仓矿业55%股权。
4月22日，公司投资4668万元人民币入股深圳路安特沥青高新技术有限公司。
8月11日，公司靳新中总经理被任命为中国海外集团有限公司助理总经理。
9月23日，公司投资2.1亿人民币全资收购沈阳皇姑热电有限公司。
12月26日，公司在深圳市木棉花酒店举行2004年迎新春晚宴。
二○○四年
3月22日，公司投资1.4亿元人民币收购江苏黄桥热电项目，进一步扩大基建板块中的热电业务。
6月13日，公司靳新中总经理、李川副总经理被评为中海集团25位最佳员工。
6月14日，公司在深圳中海怡美山庄培训中心举办企业文化主题培训班。
6月18日，公司投资8500万元人民币，合资经营江苏泰兴七圩汽渡公司。
11月5日，沈阳皇姑热电有限公司在辽宁大剧院举行庆祝加入中海集团一周年晚会，集团崔铎声副总经理、公司靳新中总经理参加了这次晚会。
11月12日，中建总公司总经理兼中国海外集团董事长孙文杰先生、中建总公司副总经理刘锦章先生一行考察沈阳皇姑热电有限公司。
11月21日，中海物流（深圳）有限公司荣获“2004年度中国物流百强企业”，并名列前茅。
11月23日，公司投资1亿元人民币，增持莱州金仓项目，完成了山东莱州金仓矿业有限公司100%股份的收购。
12月18日，公司投资1.1亿元人民币，成功收购了山东莱州港100%股份，中海物流突破了多年来经营资源匮乏的束缚，初步完成了发展策略的转型，实现了中海物流里程碑式的突破。
12月28日，公司投资9.5亿元人民币成功获得南京长江第二大桥有限责任公司65%的国有股权以及26年经营权，实现了中海集团对中国特大型和标志性基建项目的投资收购,中海基建投资从此迈上了一个新的台阶。
二○○五年
1月12日，公司靳新中总经理被集团任命为中国海外实业有限公司副董事长。
1月30日，山东金仓股份公司在莱州剧院隆重举行“2005中海金仓之春文艺晚会”。集团崔铎声副总经理、公司靳新中总经理以及莱州市委书记刘延林、市长林建宁等领导出席这次晚会。
4月25日，公司在深圳中海怡翠山庄召开2005年度中海实业财务管理与人力资源研讨会。
4月26日，公司投资2.4亿元作为莱州港一期扩建工程，新建1个5万吨液体化工泊位及扩挖9公里航道。
8月9日，集团与中国建设银行在深圳威尼斯酒店举行南京长江二桥项目人民币17亿元融资项目的签字仪式。
9月9日，中海黄桥热电合资兴建3万吨/年冰醋酸项目，该项目以消化电厂蒸气为主，充分发挥热电联产经济效益。
11月12日，公司投资1.2亿元人民币继续进行莱州港二期扩建，包括新建2个5万吨液体化工泊位，泊位改造及辅助工程、综合楼建设等投资，一期和二期共计投资3.6亿元人民币。
11月22日，中海物流荣获“2004年度全国外商投资双优企业”光荣
称号。
11月30日，中海物流荣获“最能代表25年深圳形象的深圳名片”
光荣称号。
11月30日，集团孔庆平总经理、郝建民副总经理、吴建斌财务总监、靳新中助理总经理，公司唐中副总经理到访广西南宁市，中共南宁市委、市政府举行授予孔总“南宁市荣誉市民称号”仪式。
12月19日，公司以2.425亿元人民获得南昌新八一大桥19.5年的55.24%经营权，这是公司继投资南昌大桥之后，在南昌市的又一重大投资项目。

⑧ 吴建斌写的《我在碧桂园的1000天》你们怎么看待

书上记录的是挺多这方面的。读完之后，纵览全书，其实吴建斌在心有不甘的，说是大放手脚，但印象深刻的事情就是融资事件，在多重困难和外界不看好的情况下，和汇丰、恒生等银行完成45亿港元的融资，当时的情况十分急迫，双方也是谈判了好几轮完成了最终的协议，算是松了一口气。

吴建斌在碧桂园期间是搞财务的，也就是常说的首席财务官CFO（Chief Financial Officer），我从书中了解到，这个CFO的担任人选对于股价的变动还是有挺大影响的，好的CFO市场看好，也有利于降低融资成本。

上任之后，根据他的财务架构等管理经验和对碧桂园内部财务结构的分析，他提出过很多的建议，也进行了一些有效的改革，比如说成立金融部。

这个金融部成立的目的就是进行碧桂园的资本运作，这也是吴建斌在他的老东家的拿手技能。不过说句实话，对于部门到底的机制是怎样的，设置了规则，哪些考核之类的我是不太懂得，这样也不在阐述。

⑨ 下列项目中属于负债的是 （ ）

流动负债主要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、预提费用和一年内到期的短期借款等。

《企业会计准则》

第二十三条负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务。不属于现时义务，不应当确认为负债。

第二十四条符合本准则第二十三条规定的负债定义的义务、在同时满足以下条件时，确认为负债:

1、与该义务有关的经济利益很可能流出企业;

2、未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。

(9)吴建斌融资扩展阅读

《千亿之后降负债阳光城强调安全法则》

任上第一个完整财年交出了1628.56亿元成绩单的阳光城管理团队，大步跨越千亿之后，调转枪头，将战略指向了“安全”。

14日，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌等高管出席2018年度业绩报告会，提及财务管理、土地储备、周转速度、并购策略等问题时，表示不会唯规模论，要在2020年将净负债率降低到100%以下，实现稳健增长。

年报数据显示，报告期内，阳光城实现结算营业收入564.70亿元，同比增长70.28%，并表净利润39.06亿元，同比增长75.30%，合并归属于上市公司股东净利润30.18亿元，同比增长46.36%。

朱荣斌表示，2019年是公司的管理提升与品质提升年，在“规模上台阶、品质树标杆”的战略目标指引下，希望带领团队将公司做到有一点“强”，再过两到三年，力争做到“又大又强”。不可避免的，“双斌”也被问到了高周转问题，他们强调，高周转的前提一定是安全与品质。

降负债率安全运营

主动降杠杆是阳光城十分重视的动作，公司对2018年偿债指标的优化解读为完成融资驱动向经营驱动的成功转变。报告期内，阳光城有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%，同比减少6个百分点，有息资产负债率降至42.75%，同比减少10个百分点，净负债率降至182.22%，同比减少70个百分点。

“我们一直非常重视负债率管理。在去年艰难的情况下，各种负债率指标都朝正向的方面发展。”吴建斌表示，希望在2020年将净负债率降到100%之内。“2018年大概是180%，跟2017年的250%相比已经大幅下降了70个百分点，今年争取回到150%。”

而具体的降负债举措，吴建斌介绍，一是加快在手项目的开发结转和结算，2019年、2020年有机会年度结算额达到上千亿；二是通过股权融资，不过他更希望能定增：“2017年我们向相关部门申请了70亿元的定增，但没有获批，如果今年市场上有这样的机会，还会继续申请。

如果定增的问题能解决，我们的净负债率水平就会迅速降下来。”让现金流充足起来的另一个条件，是对花钱和收钱的管控，而这得益于将安全运营放在较高位置的团队策略。

“活得久才会活得好。”朱荣斌说，面对复杂的市场，团队足够小心谨慎。阳光城2018年进一步加强了现金流管控，以财务共享为支撑，坚持 “三收三支”精细化管理，即以收定支、先收先支、收大于支。

同时房地产销售回款显著提升，平均回款率达到80.05%，达到历史最高水平，2018年，经营性净现金流入高达为218.31亿元，同比增长147.55%，达到历史高点，本期账面货币资金378.48亿元，占比总资产14.36%，余粮充足，保证了公司的持续发展。

朱荣斌强调，阳光城对供货的管理采取了有效供货方式，严格按照对去化的预测来管理。2018年，公司签约与去化率都达到了78%，属于较高水平。“灵活精准高效是我们的优点，可以随时调整。只要有机会，我们可以说飞就飞起来。”

土地投资坚持稳健

土地是地产公司生存的基本，没有土地就没未来。阳光城2019年的土地策略依然会坚持稳健、精准投资。

2018年，阳光城以306亿元权益投入合计补充土地储备约1333万平方米，预计货值1700亿元，并在当年实现新供800亿货值，截至报告期末，公司拥有土地储备总计4418万平方米，预计货值5494亿元，其中一二线城市土地储备面积占比76.87%。

但306亿元的投入与年初朱荣斌提出的800亿元土地预算相差甚远，他解释，主要是因为市场下行，公司收缩了投资规模，“我们理解是，如果土储规模跟公司的去化、开发能力不匹配，加上高的融资成本，房价如果不维持高增长，土储越多不见得是好事，可能是包袱。”

以收定支体现在土地储备上，阳光城按照销售回款总额的50%到55%比例用于拿地，总体是在保证公司安全稳健的前提下，根据财务情况的变动做适时的调整。

阳光城未来仍然会主要投资一二线城市，适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市，对三四线城市也会保持适度关注。

2019年，市场仍然有诸多不确定性。朱荣斌表示，在不确定的市场环境中，阳光城将秉持高效、灵活、精准的管理作风，坚定贯彻公司既定战略方针，在保障公司现金流安全的基础上，全面提升发展质量与管理质量，稳步向行业标杆迈进。