一季度信托环比下降

A. 目前信托能做地产项目吗

可以的，只是各家在防范风险，目前第三季度同比下滑6%，环比下滑46%；目前信托公司把重点放在了矿产信托

B. 关于挑选信托，投资组合如何分散风险

今年以来，资管市场颇不平静

从年初的头部网络借贷平台，到260多家私募的跑路，再到信托产品的接连违约，上半年可谓是轰轰隆隆，雷声不断；

当下一个时期属于经济增速的换挡期，金融供给侧结构改革步入深水区；加上复杂的外部经济环境和《资管新规》的大限，金融业风险在近半年的时间得到了集中的释放和爆发，不光是私募和网络借贷，甚至连信托公司发行的主动管理产品和券商的资管计划，纷纷出现暴雷和违约，让人猝不及防。

现实中表现为引入第三方公司，进行一个资金差额补助和担保，考察担保措施要着力考察担保人公司的实力，这个和之前考察交易对手实际是一个性质，这里便不再赘述。

信托风险持续，且行且珍惜。

本文在简要介绍了当前信托业风险现状，然后梳理了信托投资存在哪些风险，包括市场风险、信用风险，流动性风险、管理和操作风险的诸多方面。同时针对这次的风险，列出了投资者重点关注的几个方面。

交易对手的实力，第一还款来源和用途，抵押质押情况，交易结构以及担保措施等。这五个方面，能够帮助投资者构建一个基本的观察信托的一个维度和视角。当然本文只是一个引子，每一个风险点和每一个判断标准之后，都是一篇文章，连起来就是一本教科书式了，这里只是做一个概括和说明，

C. 什么是信托信托的概念是什么信托投资的方向是什么

一、信托就是信用委托，信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。信托业务是由委托人依照契约或遗嘱的规定，为自己或第三者（即受益人）的利益，将财产上的权利转给受托人（自然人或法人），受托人按规定条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。

二、概念：信托（Trust）是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。
三、信托投资方向：
1、工商企业。2014年度，工商企业仍是资金信托的第一大配置领域，规模为3.13万亿元，占比为24.03%。但是，占比有明显的下降，相比2013年末28.14%的占比，同比下降了4.11个百分点;相比2014年3季度末25.82%的占比，环比下降了1.79个百分点。
特别是在规模上2014年3季度和4季度连续两个季度出现了负增长：2季度规模为3.22万亿元，3季度为3.15万亿元，4季度进一步减少为3.13万亿元。这主要是因为受经济下行影响，工商企业普遍经营困难，信托业对工商企业的资金运用开始偏向谨慎。
2、基础产业。2014年度，基础产业仍是资金信托的第二大配置领域，规模为2.77万亿元，占比为21.24%。与工商企业相同，2014年基础产业投向占比也呈下降趋势，规模也呈现负增长。相比2013年末25.25%的占比，同比下降了4.01个百分点;相比3季度末的21.80%的占比，环比下降了0.56个百分点。
期间，2014年3季度末规模为2.66万亿元，相比2季度末的2.72万亿元规模，规模减少了0.06万亿元。资金信托对基础产业配置的减少，与基础产业过度投资、地方债务风险显现有密不可分的关系。可以预见，随着国务院出台的关于地方政府债务融资方式和存量债务管理方式调整政策的实施，信托业未来将进一步压缩对基础产业的配置，信托公司对政信合作业务也将更加审慎。
3、金融机构。金融机构是资金信托的第三大配置领域。2014年度，资金信托对金融机构的运用规模为2.27万亿元，占比17.39%。与资金信托对工商企业和基础产业配置减少趋势不同，资金信托对金融机构的配置则呈现上升趋势。
相比2013年末12.00%的占比，同比上升了5.39个百分点;相比2014年3季度末15.73%的占比，环比提升了1.66个百分点。资金信托对金融机构运用的增加，主要源于信托业强化金融协同、金融业投资及其资产运用波动不大和回报稳定等市场因素。
4、证券投资。证券投资是资金信托的第四大配置领域。2014年度，资金信托对证券市场的投资规模(按投向统计)为1.84万亿元，占比为14.18%，其中：债券投资占比8.86%，股票投资占比4.23%，基金投资占比1.09%。
与投向金融机构相同，资金信托对证券投资的配置近年来一直呈现上升趋势。相比2013年末10.35%的占比，同比增加3.83个百分点;相比2014年3季度末的14.27%占比，环比基本持平。资金信托对证券投资占比的提升，主要缘于资本市场投资价值的显现以及投资多元化资产配置需求等市场因素。
5、房地产。房地产是资金信托的第五大配置领域。2014年度，资金信托投向房地产领域的规模为1.31万亿元，占比为10.04%。与其他领域的配置不同，资金信托对房地产的配置近年来表现一直比较平稳。相比2013年末10.03%的占比，小幅上升了0.01个百分点，基本持平;相比2014年3季度末10.38%的占比，环比又小幅下降了0.34个百分点。

D. 监管加码 房地产信托发行规模下滑至5100亿

随着监管政策加码，对于房企通过信托渠道融资的审核越发严格。根据用益信托最新统计显示，今年来，截至记者发稿时止，我国68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模，在融资额度上同比下滑了19.4%。
7月份以来，整个房地产信托发行延续了下滑态势。用益信托统计数据显示，7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于上月的481款794.2亿元的规模，在发行只数上下降了50%，在融资规模上则下降了47.6%；而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，在发行只数上更是同比锐减了53.3%。
事实上，我国房地产类信托的募集规模自2019年下半年以来，连续多个季度下行。中国信托业协会数据显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元。
“这主要原因有二：一是监管趋严，从去年下半年以来，房地产信托经历了多轮窗口指导和调控；二是一季度新 冠疫情冲击使得楼市停摆，房地产开发也全面暂停，房企融资需求萎缩的同时信托业务的开展也短期内受限。”对此，有信托分析人士认为。

E. 我国信托业进入20万亿元时代

中国信托业协会今天发布的2016年信托公司主要业务数据显示，截至2016年年末，全国68家信托公司管理的信托资产规模继三季度突破18万亿元后，达到20.22万亿元，同比增长24.01%，信托业跨入“20万亿元时代”。

各项指标显示，2016年，我国信托业经营业绩步入平稳增长期，逐渐回归信托本源，主营业务凸显，信托业利润总额持续上升。

具体来看，2016年年末，信托业实现经营收入1116.24亿元，较2015年年末同比下降5.09%。其中，利息收入与信托业务收入占经营收入比均呈现上升趋势，而投资收益占比则呈现下降趋势；信托业务收入占经营收入比例从2015年的58.61%，增加到2016年的67.16%。

利润总额保持增长势头。2016年年末，信托业实现利润771.82亿元，较2015年年末增长2.83%。2016年4个季度的利润分别是一季度139.84亿元、二季度199.43亿元、三季度179.37亿元、四季度253.18亿元。

人均利润指标下降。2015年年末人均利润为319.91万元，2016年年末则下降到316.1万元，同比下降1.19%。

受托管理成效，就清算信托项目为受益人的年化综合实际收益率而言，2016年3月份8.18%、6月份6.35%、9月份7.59%、12月份7.60%，相对于2015年，整体呈现下降趋势。

信托风险项目个数和资金规模自2015年第四季度持续快速增加以来，2016年第四季度实现双双回落。2016年末，信托业的风险项目个数为545个，较第三季度减少61个，资产规模为1175.39亿元，较第三季度末减少243.57亿元，环比下降17.17%。在1175.39亿元的风险项目中，其中集合类信托600.71亿元，占比为51.11%，较第三季度降低21.12%；单一类信托556.92亿元，占比为47.38%，较第三季度降低12.52%；财产管理权信托风险项目资金规模为17.76亿元，占比为1.51%，较第三季度降低14.71%。中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成教授认为，对应20.22万亿元的信托资产规模，不良率为0.58%的中国信托行业，风险总体可控。

2016年，信托财产的投向依旧是在工商企业、基础产业、证券投资、金融机构和房地产五大领域。2016年四季度末，信托资产投向工商企业占比24.82%，基础产业占比15.64%，证券投资占比16.2%，金融机构占比20.71%，房地产占比8.19%，其他占比14.44%。相较于2015年四季度工商企业占比上升2.31个百分点，证券投资下降4.15个百分点，金融机构上升2.78个百分点，基础产业下降2.25个百分点。

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F. 中国信托规模已降至了25.61万亿吗

据报道，来最新数据显示，截至2018年一季源度末，全国68家信托公司受托资产规模为25.61万亿元，较2017年四季度末下降2.41%，为近两年来首次负增长；同比增速较2017年四季度末的29.8%进一步放缓至16.6%。

分析人士表示，下一步在防风险、严合规、稳转型、提质效的指导思想下，传统房地产与政府融资平台信托业务合规风险提高，展业难度增大，信托公司的展业范围将逐渐从房地产、政府融资平台扩展至消费升级、产业升级等新兴领域。

G. 信托业的行业现状

经过第五次清理整，重新登记发牌的信托投资公司普遍经过了资产重组，卸掉了历史的债务包袱，充实了资本金，改进了法人治理结构，吸取了过去的经验教训，革新了市场经营观念，增强了抗风险能力，夯实了发展的基础，提高了整体的经营管理水平，以诚信为前提条件的信托业必将逐步获得社会的认可。 进入2001年,以《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的颁布实施为标志，我国信托业基本结束了长达三年的 “盘整”格局，跃出谷底，步入规范运行的轨道。
2002年5月9日，中国人民银行颁发[2002]第5号令，根据《信托法》和《中国人民银行法》等法律和国务院有关规定再次对《信托投资公司管理办法》进行修订，其内容较原《信托投资公司管理办法》对信托投资公司业务开展的可操作性方面进行了重大调整，使信托投资公司在发起设立投资基金、设立信托新业务品种的操作程序、受托经营各类债券承销等方面的展业空间有了实质性突破。
按照新《信托投资公司管理办法》的有关规定，信托投资公司可以直接作为投资基金的发起人从事投资基金业务，而无需先成立基金管理公司，同时，信托投资公司设计信托业务品种可完全根据市场需求进行，而无须向中国人民银行报批核准。
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》也于2002年6月13日正式颁发，并在7月18日正式实施，进而为信托投资公司开展资金集合信托业务提供了政策支撑。至此，由《信托法》、新《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等法律文件和规定构建起来的信托公司规范发展的政策平台已经趋于完善。 某些“新观点”顺应信托业发展趋势。
最近，信托业界对围绕信托公司的功能定位和业务发展方向传出的一系列新的观点(下简称“新观点”)，反应较为强烈。新观点提出了涉及信托公司固有业务、信托业务、关联交易、资本金、合格投资人、受益权转让、资金信托合同份数、异地信托等八项措施，核心是固有业务压缩、信托业务规范、关联交易清理。
某些“新观点”顺应信托业发展趋势
关于固有业务，新观点要求在“受人之托、代人理财”的基本定位下，信托公司应取消现有业务范围中的同业拆放、贷款、融资租赁业务，并将投资业务范围界定为金融类公司股权投资、自用固定资产投资和短期投资(包括股票国债、政策性金融债、央行票据等)，原则上取消实业投资，充分保证资产的流动性。
具体操作上，信托投资公司可采取公司分立、业务剥离、公司转制等方式逐步压缩固有业务，限期达到上述要求，同时信托公司不得办理存款、资金拆入、发行债券、资产回购等任何形式的负债业务。不得以经营资金信托或者其他业务的名义吸收存款。降低对外担保比例，限定不超过净资产的一定比例。
对于信托业务，新观点要求对信托业务范围进行梳理，大致分为信托业务和兼营业务。信托业务按信托产品进行描述，如资金信托计划、企业年金信托业务、信贷资产证券化、不动产信托、事务管理型信托等；兼营业务包括并购重组、财务顾问、投资咨询、证券承销、代保管等投行业务和中介业务。信托公司不得将信托财产用于贷款和卖出回购业务。
而对于关联交易，则进行限制——取消善意关联，禁止逆向关联。关于善意关联，信托公司经营信托业务，不得有下列行为：将信托资金投资于自己或者关系人的有价证券；将不同信托账户下的信托财产进行相互交易；以固有财产与信托财产进行相互交易；信托与固有账户、信托财产专户之间不得办理没有交易背景、没有签订协议或合同的款项划拨、垫付甚至混用。
关于逆向关联，即信托公司不得以固有财产或信托财产向关联方融出资金，转移财产，不得为关联方提供担保，不得接受本公司的股权作为质押提供融资，不得接受关联方股权作为信托财产进行受益权分割。
关于信托份额限制，新观点还对取消200份限制，允许开展异地信托业务，资本金浮动管理，以及合格投资人、受益权转让等做出了相关规定。对取消资金信托合同200份和异地信托业务的限制，顺应了金融领域对外全面开放后信托业务的发展趋势。
“新观点”令信托公司找不着北
多年来一直对信托业十分关注，不断提及自己事业发展的第一桶金得益于信托的上海远景投资有限公司张远景怀着对信托业的良好期盼，对上述新观点详谈了自己的看法。他说，信托的本质是设计，信托业务具有多样性，对信托业务的过多限制，是否有利于信托公司生存和发展？取消同业拆放、贷款、融资租赁经营等业务，信托公司的金融性将大打折扣，而以保证资产流动性为目的，对实业投资的限制，其合理性值得商榷。
自有资金投资实业未尝不可，投资实业并非资产不流动，资产证券化的结果同样可以保证资产流动性。信托业务一定要具有多样性、流通性，其多样性表现在，除传统资金信托外，亦有企业年金信托、不动产信托、事务管理型信托、教育信托、公益信托、离岸信托、产业投资信托、投资理财等，而信托产品流通性表现为，流通是风险的最好防范，增强流通才能降低风险，更好地吸引投资者，因此如何设计信托产品，使其具有流通性，建立流通平台交易，以及信托产品证券化，包括交易平台证券化都具有非常重要的意义。
张远景说，信托业务和非信托业务区分确定，有广义、狭义之分，谁能说信托公司现有的兼营业务就不是信托业务？对受益权转让设限，妨碍了信托业务发展，也缺乏法律依据。而就关联交易而言，不是不可以关联交易，而是关联交易必须经过合法的程序，应明确关联交易过程中的两个合法依据：一是公司法下的公司治理结构；二是金融监管领域中的相关规定。
张远景认为，美国的信托投资人多为自然人，中国更多的自然人成为信托投资人是趋势，信托公司应做的是风险提示和按照约定经营。信托工具多为富人运用，他们应该具备较多的风险意识。刻意的限制自然人人数，不是防范风险的办法，而应在信托公司发展和风险防范上找平衡点。
他感慨，长期以来，信托公司一直在探讨发展之路并不断博弈，结果是五次整顿和随之而来的一连串严厉监管。如今的信托公司面临的问题是在十分狭小的空间里如何生存？生存的基础是什么？他比喻，如今的信托公司处境就好比池塘里的鱼，有水但不够深，缺氧。既然放了水养鱼，就要够鱼存活的水量，保持氧分，倘若既要养鱼又不给足够的水量和氧分，鱼在水塘中必然会上窜下跳。
谈到信托公司的出路时，张远景说，伴随着金融市场的开放，信托业务领域亦将得到扩大和延伸，对信托公司既是机遇又是挑战。信托公司改制或与商业银行合并成为信托银行，是值得思考的，这是美国、加拿大、日本、我国台湾地区等金融信托发达地区都相继走过的道路。这将从根本上改变信托公司缺乏信用基础，现金流不足，抗风险能力差的状况，并能实施有效的商业银行治理模式，彻底改变信托公司现状。 2015年8月3日，中国信托业协会发布的《2015年2季度中国信托业发展评析》显示，截止到二季度末，全国68家信托公司管理的信托资产规模达到15.87万亿元，比2015年一季度末的14.41万亿元环比增长10.13%，比2014年二季度末增长27.16%。这也是自2013年三季度至2015年一季度，连续7个季度信托资产规模同比增长率逐季下滑后，首度迎来回暖态势，信托业迈入“15万亿元时代”。

H. 发行锐减带来什么积极影响

发行锐减近4成 信托业或现拐点

监管态势让信托业感到寒意浓浓。数据显示，一季度，信托产品新发行数量环比锐减近4成，收益率则继续延续去年以来的上涨趋势，平均预期收益率超过7%。

Wind统计数据显示，一季度信托行业发行产品1453只，同比减少24.5%，环比减少39.2%。其中，653只产品披露了信托规模，合计1397.03亿元，平均规模2.14亿元。总体来看，信托规模小于1000万元的产品有32只，主要是证券投资类产品；信托规模大于10亿元的有18只，主要以权益投资信托为主。

在发行的1453只产品中，296只信托产品公布了预期收益率，其中，最高的为10.2%，最低的为4.3%，平均预期收益率约为7.29%，环比增加0.2个百分点，同比增加1.04个百分点。其中，股权投资和贷款类信托预期收益率普遍高于其他类型产品，证券投资类信托相较其他处于较低水平。值得注意的是，296只信托产品中，预期收益率超过10%的产品有3只，均为中粮信托贷款类信托产品；预期收益率低于5%的产品有2支，均为中航信托产品。

另外，记者发现2月份投资于各个领域的信托产品收益率总体上升较快。其中，1年到2年期的金融领域信托产品收益率上涨最快，环比上升1.52个百分点；3年期以上的基础设施信托产品收益率亦上升1.41个百分点至9.50%。

“去年严监管后，信托就面临一些缺资金的情况，之前还有人主动询问是否做项目。”北京某信托人士向记者坦言，无论从新发行产品整体看，还是从不同资金运用方式看，信托产品预期收益率都呈现不断上扬的趋势。他判断，未来信托产品收益率很可能继续保持这种小幅上升的趋势。

不过，普益标准相关报告认为，“强监管和信托行业转型发展的大背景，无法支撑信托产品收益率持续上升。与此同时，信托产品创新型业务的不确定性也较难支撑收益率上升。事实上，相较前两年，信托业营收和利润增速持续下滑，已跌至个位数，近期产品收益率上升主要受资金面紧张影响。”

罚单频开 传统业务受冲击

3月2日，中国银监会深圳银监局发布(深银监罚决字〔2018〕12号)行政处罚决定，平安信托有限责任公司违规向土地收购储备中心放贷，严重违反审慎经营规则。依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条的规定，对平安信托有限责任公司罚款人民币30万元。

这不是平安信托第一次违规受罚，平安信托也不是今年一季度第一个受罚的信托公司。根据银保监会网站公开的处罚信息显示，一季度，包括平安信托、安信信托、中原信托、华润深国投信托等8家信托公司接到11张罚单。这也是继去年22张罚单后，信托公司再次“吃单”密集期。

从违规原因看，监管机构开出的罚单几乎涵盖信托产品存续的全过程，比如：信托资金投向违规(固有财产股权投资、资金池项目、融资平台贷款业务未直接对项目等)、交易结构涉及违规(政信项目违规担保、杠杆比例超限等)、内控管理不合规(注册资本变更未审批、违反审慎经营规则等)、信息披露不合规(向委托人披露信息有遗漏等)。

“几十万的罚款金额对信托公司财务影响不大，但却对展业产生了重大的负面影响。处罚不仅影响信托公司的行业评级和监管评级，还将限制部分业务开展，如银行间市场非金融企业债承销资格，担任特定目的受托机构、开展受托境外理财业务、受托管理社保基金信托资产等。”百瑞信托博士后科研工作站研究员谷晓明表示。在她看来，目前信托监管强度依然不减，今年信托公司合规风险不容小觑。

事实上，今年信托监管多项政策密集落地，银信、结构化股票投资、房地产、政信等信托业务均受到影响。1月5日，银监会发布《商业银行委托贷款管理办法》(银监发〔2018〕2号)，明确商业银行不得接受受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等发放委托贷款。1月11日，有关部门停止了所有集合类和基金类一对多投向的信托委托贷款项目的备案工作。与此同时，北京和上海等银监部门已经对信托公司进行了窗口指导，要求规范信托公司证券投资类业务，暂停设置有中间级的结构化证券投资业务。

在此背景下，不少信托公司也开始收紧政信类合作项目，加大存量政信产品风险排查力度。截至今年1月31日，事务管理类的信托资产规模为15.45万亿元，比年初减少1959亿元，其中银信通道业务较年初减少了1137亿元。

“按这个监管态势，如果事务管理类全年负增长，行业资产规模增长将受到较大拖累。今年可能呈现为规模增长缓慢，业绩小幅增长。因为虽然量的增速是下降，但是价格上去了。”资深信托研究员袁吉伟称。

转型升级 回归行业本源

实际上，今年以来信托业的监管政策、经营环境、竞争格局、业务模式和风险状况等都正在发生深刻变化。

“现在监管定调防风险、去杠杆，如果信托还是用传统方式做通道业务、房地产开发贷款业务、政府融资平台，那是不行的。” 中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成称，“今年信托业实际已经进入刚性转型期，信托公司主动转要转，被动转也要转。”

记者了解到，去年各信托公司在信托业务回归本源的方针指引下，积极开展转型性业务，各信托公司推陈出新，推出了多种与实体经济需求和本源要求相适应的信托业务，如投贷联动、资产证券化、产业基金、消费信托、慈善信托、绿色信托等，主动管理能力得到了进一步提升。

在业内专家看来，今年信托业只有更积极地推进信托公司业务转型，坚持服务实体经济，严守合规经营底线，提升主动管理能力，回归信托本源，才能实现行业的可持续健康发展。“从当前竞争格局来看，大型信托公司主动管理能力优势凸显，业务布局更加广泛，市场品牌更加显著，致力于打造综合化、全周期的金融服务平台，以抢占更多市场份额。中小型信托公司更有必要提升自己的专业能力与创新能力，重点聚焦几个行业领域，深耕细作，成为行业权威，才有脱颖而出的机会。”西南财经大学信托与理财研究所报告指出。

而在谷晓明看来，信托登记系统上线运行后，实现了全线上信托登记申请和集合资金信托计划信息公示制度，对有效防范化解行业风险已经起到了积极作用，“4月8日，中国信登已正式启动2017年度信托登记评价，制定了信托登记评价制度与评价表，将对信托公司通过信托登记系统进行信托产品登记报送的完整性、及时性、准确性和配合程度，以及其他登记相关工作进行综合评价。目前，中信登正在督促各信托公司按照监管规定于6月30日前完成全景补报，加快推进电子认证系统、数据报文报送等提高登记便利性工作的进程。”

来源：经济参考报

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I. “紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升

自2019年下半年以来，窗口指导、余额管控成为了房地产信托业务的关键词，今年以来，监管也在不断“重拳出击”遏制当前房地产信托业务违规乱象。11月5日，北京商报记者从多位信托业从业人士处了解到，在展业层面，房地产信托业务大部分均做了收紧，今年以来，部分房企现金流紧张，可能存在风险加剧的情况。受“爆雷”潮的影响，1-10月，房地产信托领域违约金额已超400亿元。在分析人士看来，从过往经验看，调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增大市场房地产信托违约规模，因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。

三条“红线”排查大幕开启

为防范化解风险，监管专门针对房地产信托开启了一轮专项排查。近日，有市场消息称，银保监会近日下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。

从多位信托业从业人士处获悉，上述消息属实，此次银保监会排查的问题主要为，是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。不过也有部分信托公司人士向记者表示，“这份文件应该主要是针对房地产信托业务较多的信托公司，房地产信托业务占比不大的暂未收到通知”。

“这次排查是一项例行检查。” 一位信托公司从业人士向北京商报记者介绍称，主要排查房地产信托的三条“红线”。这三条“红线”是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长。

具体来看，“红线”一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，“红线”二是净负债率不得大于100%，“红线”三是现金短债比不得小于1倍。根据三条“红线”的触线情况，分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条“红线”都触碰到了则不得新增有息负债。橙色档碰到两条“红线”则负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条“红线”，则负债年增速不得超过10%。绿色档三条“红线”都未碰到，则负债年增速不得超过15%。

金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时表示，本轮专项排查会进一步实质收紧投向房地产领域的信托资金投向，部分房企现金流紧张，预计市场并购风潮还会持续较长时间。

年内违约规模已超400亿元

2020年，信托行业兑付延期频发，房地产信托的违约情况也持续走高。北京商报记者从用益信托获得的最新数据显示，今年1-10月，房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元。

从具体的时间节点来看，今年3月，房地产信托的违约走向小高峰，当月违约金额达到115.12亿元，后又在4月回落至82.25亿元。到6月又迎来一波增长，当月违约金额达到134.56亿元。10月信托行业共发生27起违约事件，其中房地产信托的违约金额为2.3亿元。

一家信托公司相关人士向北京商报记者透露称，在房地产信托运作过程中，投资者先将资金委托给信托公司，信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目。信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责，也直接影响房地产信托产品的安全性。这位信托公司人士直言，现在房地产信托没有好的备案项目，再用之前的项目结构借钱只能增加公司债务，达不到监管机构的要求，再加上房企普遍面临融资收紧的情况，现金流紧张，风险有加速暴露的可能。

在资管研究员袁吉伟看来，短期内房地产市场行业景气度面临较大下行压力，一方面销售资金回笼放缓，外部融资渠道受阻;另一方面房地产企业的债权融资、信托融资等大量到期，如果不能有效调配资金，很容易出现资金链断裂。从过往经验看，历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模，并在调控后的半年到一年达到违约高峰。因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。

合规、风险指标面临双向承压

一直以来房地产信托就备受业内关注，一边是房企对资金的渴望，一边是监管的不断严控，房地产信托的成立规模也在持续波动。来自中国信托业协会发布的数据显示，2020年二季度末，房地产资金信托余额为2.5万亿元，同比2019年二季度末2.93万亿元下降14.68%，环比一季度末2.58万亿元下降3.1%。

今年6月，银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知中提到，信托公司存在未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求等问题。

在全行业收缩的时候，房地产信托产品的合规性和风险性亟待检验，在廖鹤凯看来，房地产业务阶段性规模受限，不过存量规模依然很大，对信托公司来说，后续可以持续提升股权投资比重，待政策成熟可以加快布局房地产信托投资基金(REITs)业务。

正如袁吉伟所言，房地产信托被严监管预示着传统信托业务的增长空间将越来越受到制约，传统粗放的高增长模式越来越难以持续。他进一步指出，信托公司要实现长期可持续发展，就要顺应我国经济社会转型发展的新趋势，顺应监管新要求，明确新的有效业务组合和市场方向，塑造与之相匹配的专业能力，获取新的增长驱动力，提高市场竞争力，占据资管新时代的一席之地。