以流拍价融资

⑴ 浅析以流拍价变卖不动产是否必须经被执行人同意

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）确立了拍卖优先原则，但对拍卖之后进行变卖是否需要被执行人同意的相关问题规定得不甚详细，实践中执行员因拍卖与变卖之间价值取向的不同而难以抉择。笔者结合工作实践谈一谈变卖不动产中的一些问题。
某农村信用合作社申请执行李某借款合同纠纷案中，法院委托摇珠选定的拍卖机构对被执行人李某的房地产进行第一次公开拍卖，但流拍。流拍后，案外第三人向法院申请将被执行人李某的房地产以第一次的拍卖底价直接裁定变买给其，申请执行人对此表示同意，本案法院应否将被执行人的房地产以流拍价（拍卖保留价）裁定变卖给案外第三人。
第一种意见认为，法院应适当降价进行拍卖，不能以流拍价直接裁定变卖。理由如下：
一、《拍卖规定》第三十四条规定了变卖需经各方当事人同意才可以变卖,此条实际上表明了当事人同意是变卖的条件。尽管该司法解释的其他条文也有与之相矛盾的规定，但那是在特定条件的特定情况。本案中不存在经过三次拍卖而无人竞买的情况，也不存在当场的申请执行人申请以物抵债的情况，更不存在被执行人同意的情况，所以不能裁定变卖。
二、能更好地规范执行行为。规范执行行为能促进执行公正，这是在法院工作中深入贯彻落实党的十六届六中全会精神，牢固树立社会主义法治理念，进一步加强和改进法院执行工作的重大举措。没有公正、高效、透明、统一的程序作保障，不仅不能在最短的时间里最大限度地实现债权，而且容易造成执行乱，从整体上减损执行的效益。而在执行中，财产的处理是最为敏感、最易出事同时也是必不可少的一个环节。最高院规定了对查封、扣押、冻结的财产经过一次拍卖后，无人竞买，则要降价重新组织第二、第三次拍卖。尽管拍卖的运行要花费一定的时间和金钱，变卖能节约交易成本，尽快实现债权，但我们若以牺牲执行行为的规范为代价，随意地变卖当事人的财产，则可能引起当事人对执行人员的合理性怀疑，增加社会对法院执行工作的不满。
结合本案，既然有案外的第三人申请要购买此房地产，那也能说明该财产价值是为部分人认同的，时间一长可能有第二人、第三人报名要购买此物。特别是在拍卖实践中，部分拍卖机构为节约拍卖成本，往往只是在报纸、电视那些不醒目的位置或时段刊登或播放拍卖公告，这限制了被拍卖财产的价值最大限度的实现。如果出现继续拍卖的成交价低于上次拍卖保留价的情况，也属于《拍卖规定》的设计缺陷。因此法院不能以第一次拍卖流拍而被执行人未明确表示同意变卖的情况下就以流拍价进行变卖。
第二种意见认为法院应将房地产以流拍价直接裁定给案外第三人。理由如下：
一、相关司法解释并没有明确规定变卖必须经当事人同意。
1、《拍卖规定》第三十四条第一款规定“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。”此条并没有表明当事人双方及有关权利人同意是变卖的充分必要条件,法院对于是否变卖有自由裁量权。
2、《拍卖规定》第二十八条“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。”此条也表明了法院可径直变卖，无须当事人同意。虽然该条规定了第三次拍卖流拍且债权人拒绝以物抵债或依法不能抵债这一前提，但并没有禁止第一、二次拍卖流拍后，不能以流拍价变卖。此条件的存在只是法院决定进行变卖的一个考虑因素。执行工作除了体现公正外，更重效率，《拍卖规定》中关于债务人财产的调查采“权利外观原则”等多处体现了这一价值取向。
二、申请执行人与被执行人的权利应是平等的。《拍卖规定》第十九条第一款规定“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”该条以最大限度维护权利人的利益为宗旨，法院在申请执行人同意的情况下可将流拍的不动产用于抵债。既然申请执行人可以按流拍底价以物抵债而不需要被执行人同意，在申请执行人不申请以物抵债的情况下（现实中申请执行人为实现金钱债权一般不申请），没有理由拒绝第三人征得申请执行人同意的以流拍底价变卖的申请。
另此条规定的变卖也突破了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第301条“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务”中须被执行人同意的限制，究其根源是作为个体都有趋利避害的心理，为逃避债务，实践中大量存在阻挠执行、抗拒执行及人间蒸发等等的老赖，此时此刻要征询他们的意见显然是困难的。可以说这样规定只是画蛇添足。
三、从民事证据角度考虑，流拍这一事实本身就是一项证据。被执行人的财产经过公开拍卖无人竞买，这个流拍底价就是经过了市场检验的不被人们接受的卖价。该拍卖过程所证明的内容就是第一次拍卖的底价不被市场接受。至于有人提出如果经过下调拍卖底价再进行第二次拍卖，第二次拍卖成交价有可能会高于第一次的拍卖底价，这只是一种猜测、臆想，不是证据。正因如此，《拍卖规定》第八条第三款规定了第一次流拍后可以降低保留价，否则无需降价拍卖。在执行实践中，降价后拍卖的成交价低于上次拍卖保留价的比例远远超过高于上次拍卖保留价的比例。在如此小的几率下，背负着“执行难”包袱的法院强行降价拍卖，拍卖成交价又比以原流拍底价变卖价格低，而双方当事人又未要求继续降价拍卖，这样做的结果既损害了债权人又损害了债务人的利益的，并且法院不高价变卖而强行降价拍卖可能使当事人怀疑法院是为拍卖机构谋取拍卖佣金致使法院重新陷入不被信赖的局面。
四、变卖的公法性决定了无需被执行人同意。
1、民事执行的目的决定了变卖的公法性。民事执行作为司法过程的一个重要环节，是指人民法院依照法定程序迫使债务人履行生效法律文书所确定的义务的活动。尽管目前对民事执行权属什么性质的国家权力有行政权、行政司法权和司法权等不同的意见，但无庸置疑的是民事执行权行使的目的就是保障生效法律文书所确定的权利的实现。“无执行即无权利保障”，试想“有谁单纯为了获得尊重或礼遇而不惜发动诉讼程序呢？或者说，有哪一个当事人发动诉讼程序的目的就是为了体悟受人尊重或受人礼遇的纯粹的程序价值呢？”为了实现这一目的，需要对被执行人的财产进行变价。变价作为一种执行措施，其目的主要在于将查封、扣押、冻结的财产变换为价款，以卖得的价款清偿债务。变价所得的价款越高，就越有利于实现债权，同时也越有利于兼顾债务人的合法权益。在实现金钱债权的执行程序中,拍卖和变卖是最主要的两种变价方式。
2、拍卖的公法性也影响变卖的性质。在传统民法上，法院拍卖被视为采取竞争性缔约程序而为的特种买卖，适用合同法上有关买卖合同的规定。比如，强制拍卖亦遵循要约和承诺的缔约程序，买受人有物的瑕疵和权利瑕疵担保请求权，买受人继受取得标的物所有权并承受拍卖物上的负担，等等。拍卖摆脱实体法的束缚而具有公法性是从19世纪末20世纪初开始的，并逐渐成为大陆法系国家的通说。
既然拍卖能从私法性转变为公法性，那么同是变价最主要的一种方式的变卖也无理由还受困于意思自治原则的影响。 因在强制变卖中，执行机构基于法律赋予的固有执行权限剥夺被执行人对其财产的处分权，由执行机构对查封扣押物进行强制性变价。法院执行机构的此类权力并非来自债权人的授予，而是国家权力体系中一项独立的司法强制权，其法律渊源不在于《合同法》，而是民诉法或强制执行法。至此，变卖的法律效果与拍卖的法律效果是一致的：买受人原始取得变卖物所有权，无瑕疵担保请求权，并且不承受变卖物上的负担等等。变卖的这种公法性决定了被执行人是否同意不能阻碍变卖的进行，就似拍卖一样，无须被执行人同意，法院可对被执行人的财产进行公开拍卖。
五、不违反民事执行程序中的变价应当遵循拍卖优先的原则。
所谓拍卖优先原则，是指民事执行程序中对查封、扣押、冻结的财产进行变价时，应当首先选择拍卖的方式，只有在例外的情形下才采取其他的变价方式。拍卖具有公开、公平竞争等特点，对查封、扣押、冻结的财产通过公平竞价的方式公开进行拍卖，有利于防止“暗箱操作”，充份实现执行财产中所蕴含的金钱价值，既有利于债务的实现，也有利于保护债务人的合法利益。
相反，变卖措施缺乏公开性、透明度和竞争性，程序上也比较随意，通常情况下不利于执行财产卖得最高的价格，而且容易导致权力滥用。
但拍卖的实施有一套严格的程序，其运行必然要花费一定的时间和费用，从交易成本上考虑执行程序中一概采取拍卖的方式进行变价，在很多情况下未必对当事人有利，也不利于节约司法资源。
就本案来说，被执行人的房地产经过第一次拍卖而无人竞买，也就是说，此物所蕴含的金钱价值不为大家所接受。在此种情况下只有两种选择：降价进行拍卖或变卖。法院此时应以怎样才能最大限度地实现物的价值为宗旨对两者进行权衡，不能生硬套法律规定。而本案房地产的价值在短时间内不可能急速上升，以第一次拍卖的保留价进行变卖既最大限度实现了该物的价值，且节约了拍卖成本，迅速地实现了债权。如果非要被执行人的同意才能变卖，而其又不见踪影，只能降价进行第二次拍卖，此既浪费时间，又得不到各方理想的结果。所以，法院不应降价拍卖，应直接裁定以流拍价变卖该财产给案外人。
所以，笔者同意第二种意见。
（作者单位：广东省云浮市中级人民法院）

⑵ 拍卖中的“流拍”是什么意思

1、流拍是商业用语 ， 特指没有人竞拍的拍卖标的物。

2、在拍卖中，由于起拍价格过高造成的拍卖交易失败。在买卖活动中，买卖双方不能达成协议，使得买卖行为无法成功进行，就对其拍卖的标的得不到想要成交的数额。

3、常见的流拍有土地流拍，土地流拍是指国家有关部门拿出土地进入市场拍卖的时候，由于买家竞价太低，或者没有买家出价，导致土地没有拍卖出去的现象，在房地产市场好的时候是不存在土地流拍现象的，只有房地产市场出现资金短缺，房屋抵押导致开发商资金链无法连接的情况才会出现土地流拍。

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1、拍卖流拍：是指在拍卖的第四个阶段，已经成交，但是由于其他因素无法交货，最终使协议无法执行。

2、拍卖活动的主要程序包括：

（1）委托拍卖。当事人双方签定合同，规范双方责任、利益和义务；

（2）发出拍卖公告。向公众发出拍卖相关事宜的公告，扩大拍卖活动的宣传影响；

（3）拍卖交易。通过竞买，采取竞价的方式寻找竞得人；

（4）拍卖成交。拍卖物交付买受人，买受人向拍卖人交付价款，委托人与拍卖人结算拍卖费用及价款。

3、“流拍”一词借用了医学术语“流产”的意思。是指在拍卖活动中，买卖双方末达成协议，从而使得拍卖无法成功进行。一般指拍卖的第三个阶段，无法成交。

4、变相流拍，是指在拍卖的第四个阶段，已经成交，但是由于其他因素无法交货，最终使协议无法执行，即拍卖变相流拍。

参考资料来源：网络—流拍、

网络—拍卖、

网络—变相流拍

⑶ 用第三方房产抵押，流拍，银行同意抵债，但最后流拍价格不足以偿还贷款，法院还会追偿第三方抵押人吗

用第三方房产抵押，流拍，银行同意抵债，但最后流拍价格不足以偿还贷款，法院还会追偿第三方抵押人吗？这种情况还会向借款人继续追索，你作为第三方已经履行了义务，但是如果你当时也签订了连带保证那就不一定了！

⑷ 房产拍卖流拍后会以物抵债吗

经过三次拍卖流拍，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释（2004）16号）第二十八条规定，已经不能再进行拍卖，但你可以申请以保留价抵债。
附：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释（2004）16号）
第十九条拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
……
第二十八条对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

⑸ 不管房价跌不跌，明年买房或面临三大难题

不管周围任何事发生变化，房价一直是亘古不变讨论的话题，对于购房者来说，最期待的就是房价能够下跌。近两年国家不遗余力地花心思调整，如今的房价已不再是难以松动，不少专家都发出“房价已经涨到头了、房价全面下跌”的声音，的确现在房价进入回落期，对于购房者来说是一件利好，终于不用担心房价疯涨自己晚一步就买不到房了！

在2018年的尾巴里，房价还在下跌。据诸葛找房数据研究中心最新发布的百城数据显示，11月12-18日一周，二手房挂牌均价环比10月份城市均价下跌0.25%，下跌城市54个，上涨城市44个。虽然从数据来看仍有城市处于涨势，但支撑房价上涨的各种因素正在逐渐减弱，楼市调控不会放松、土地流拍大幅增加、住房空置率居高不下、开发商融资艰难扎堆降价…这一系列现象无一不在说明，明年房价想要有大的涨幅一丁点可能都没有。

目前楼市进入稳定期，接下来开发商让利的幅度持续加大，随着时间的推移对购房者的利好会越来越多，只是凡事都有两面性，虽说很长一段时间房价难涨，但购房者仍有三个难题要面对。

1.高杠杆购房者的高负债风险

日前央行就在《中国金融稳定报告（2018年）》中指出，2008年至2017年间，个人住房贷款余额从3万亿元增至21.9万亿元，而早前就已有数据显示，2017年全国居民公积金贷款的逾期金额已经达到惊人的10.58亿元，这说明越来越多的人为了买房不惜掏空六个钱包付首付，背上房贷负债后却还不起房贷，究其原因还是加高杠杆惹的祸。还有很多投资炒房者被利益熏心，试图背负几套房的房贷款也要猛加杠杆，一旦二手房市场遇冷，风险不容小觑。

除了购房者，开发商也难逃债务率过高的风险，央行此次就点名北京等9个杠杆率偏高省市，预计未来银行对他们的策略仍会放款难、贷款收紧，若此前有高价拿地的开发商，可能会被高成本汇集起来的庞大债务压垮。这些高负债购房者和开发商若顶不住压力，频繁出现贷款逾期，保不齐也会有弃房断供的情况，这是银行最不愿看到的，也是对社会经济发展极为不利的。

2.可能买到有问题的房屋

金九银十失去传统的成色，开发商为了能“活下去”顶着融资难、销售更难的压力，纷纷降价促销，小编在这里要提醒购房者，面对目前房市上打折促销的楼盘，请保持理性留个心眼，开发商为了快速回笼资金难免有急功近利的心理，为了诱导消费者早点出手买房，这样建造起来的房屋，在质量上就可能不过关，另外除了期房，也要警惕开发商拿出过去卖不掉的问题库存鱼目混珠，不要总想着低价抄底，股市抄底套牢3年，房价抄底套牢的可能是30年。

3.期盼暴跌抄底的人别想了

有人说我不是高负债者，我也不背房贷，房价大跌我有机会大买特买了！注意，请盼着房价暴跌抄底的购房者清醒一下，房价接下来是货真价实的降价，而非暴跌。一旦出现大幅下跌，先前买房的人吃了大亏会怎么做？房闹可能会成为连戏剧一样上演；房价暴跌直接影响开发商的信息，土地流拍将更严重，直接影响到土地财政状况；房价暴跌会像产业链一样影响到装修、建材等众多产业的市场经济恶化，所以不要傻傻地期盼房价暴跌抄底。

来源：诸葛找房

⑹ 法院房产三次流拍后的变卖是怎样定价的

法院房产三次流拍后的变卖是以第三次拍卖的保留价作为底价。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条

对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。

自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

(6)以流拍价融资扩展阅读

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第二十九条

动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。

不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

第三十条

人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

⑺ 我房子被法院拍卖了我以流拍价买回法院不给我解封怎么办

你把钱还了完事了，你本人买回肯定不行，请别人帮你买回就可以

⑻ 拍卖流拍后怎么处理

这里分别以三次拍卖来叙述。

现实中的法院拍卖，一般动产采取“两拍一降”，不动产和其他财产权采取“三拍两降”的办法。

即一般拍卖以评估价作为保留价开始拍卖，动产可以拍卖两次，降价一次；不动产可以拍卖三次，降价两次。每次降价不超过上次的20%.

近年来刚实行的网上拍卖办法，拍卖次数及降价与此不同，见附后简述。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

一、第一次拍卖流拍

第一次流拍后，不论是动产还是不动产，申请执行人可以按流拍价接收标的物，实行以物抵债。

如果不同意接收的，应在拍卖后60日内，以降价后作为保留价，进行第二次拍卖。

二、第二次拍卖流拍

第二次流拍后，不论是动产和不动产，申请人可以按第二次拍卖后的流拍价，接收标的物抵债。

如果不同意接收的，动产不再拍卖；不动产在第二次拍卖后60日内，可以进行第三次拍卖。

申请人不接收动产的，应当将标的物退回被执行人，解除扣押。

三、第三次拍卖流拍

第三次流拍后，申请人可以按流拍价接收不动产标的物抵债。

申请人不同意接收不动产的，法院应当自拍卖终结后7日内发出“变卖”公告。

如果变卖经过60日也没卖出去，申请人仍然不同意接收的，应当将不动产退回被执行人，解除查封或扣押。

这就是法院拍卖流拍后的处理方法。

而法院网上拍卖，按照《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，实行两次拍卖，采取第一次直接降价，以不超过评估价降低30%起拍，第二次降价不超过20%的办法。