重置全价中资金成本的计算

Ⅰ 重置成本法的公式

重置成本法的基本公式为：
评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
评估价值=重置全价×成新率
设备实体性贬值与重置成本之比称为实体性贬值率，功能性贬值、经济性贬值与重置成本之比称为功能性贬值率与经济性贬值率。实体性贬值率、功能性贬值率与经济性贬值率之和称为总贬值率或综合贬值率。因此有
评估价值=重置成本×（1-综合贬值率） (1-2)
评估中，通常将(1-综合贬值率)称为成新率。所以，上述公式可写成
评估价值=重置成本×成新率（1-3）
①实体性贬值。设备的实体性贬值是指资产在存放或使用过程中，由于使用磨损和自然力的作用，造成实体损耗而引起的贬值。实体性贬值的估算，一般由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对设备的主要部位进行技术鉴定并综合分析其使用、维护、修理、改造等情况，并考虑物质寿命等因素，将评估对象与全新状态相比较，考虑由于使用磨损和自然损耗时设备的功能、使用效率的影响程度，判断设备的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式
设备实体性贬值=重置成本×(1-成新率) (1-4)
或
式中 残值―指被评估资产在清理报废时收回的现金净额；
预计使用年限―综合考虑经济和物质寿命，即设备的有效使用的寿命。
②功能性贬值。由于无形损耗而引起价值的损失称为功能性贬值。估算功能性贬值时，主要根据设备的效用、生产能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。
通常功能性贬值的估算步骤。
i．被评估设备的年运营成本与功能相同、但性能更好的新设备的年运营成本比较。
ii．计算两者设备的运营成本差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
iii．估计被评估设备的剩余寿命。
iv．以适当的折现率将评估设备在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估设备功能性损耗（贬值）。其计算公式为
被评估设备功能性贬值=Σ（被评估设备年净超额运营成本×折现系数）
③经济性贬值。由于外部环境变化造成的设备贬值称为经济性贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员根据具体情况加以分析确定。还有其他一些因素如：竞争增加、通货膨胀、原材料供应变化、利率提高和国家经济政策的影响等等。当设备使用基本正常时一般不计算经济性贬值。
根据式（1-3），这里主要讨论如何确定重置成本及成新率。

Ⅱ 怎样计算重置成本

你好，重来置成本法的基本公式为：源
评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
评估价值=重置全价×成新率
设备实体性贬值与重置成本之比称为实体性贬值率，功能性贬值、经济性贬值与重置成本之比称为功能性贬值率与经济性贬值率。实体性贬值率、功能性贬值率与经济性贬值专率之和称为总贬值率或综合贬值率。因此属有：
评估价值=重置成本×（1-综合贬值率）
(1-2)
评估中，通常将(1-综合贬值率)称为成新率。所以，上述公式可写成：
则，题目评估价值=12X（10-8）/10=2.4万元。
供参考，希望有所帮助。

Ⅲ 如何用重置成本法计算房屋的价格

在房屋建筑的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。无论采用什么方法去进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。众所周知，计算一个建筑项目的工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。另外还有一种概算指标编制法，它是属于预(结)算编制法的另一种形式，它和概预 (结)算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同， 预(结)算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为建筑设计概算指标定额。在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用最广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。总之，上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定，下面将对各种造价计算方法的适用条件进行分析。

1.概预(结)算编制法

按照资产评估的概念，概预 (结)算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下， 概预 (结)算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预 (结)算编制混为一谈，除非在概预 (结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。

2.竣工结算调整法

竣工结算调整法一般适用于原竣工结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋估价情况，通常可以采用不超过±5%的造价调整系数对原竣工结算进行调整求得委估建筑的现行造价。如果上述条件不具备，建议慎用。

3.造价换算法

造价换算法实际上就是重套定额法，它按照原项目工程量套用现行预算定额去估算房屋现行造价的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。当委估建筑的建造期时过已久，概预算定额已有变动，其建筑造价已有较大的变化，原竣工结算造价已无法作为评估依据时，一般可以采用造价换算法。但是，必须在委估建筑的各类技术资料齐全、原竣工结算资料完整的情况下采用此法，否则，不得使用。

4.工料机价值编制法

工料机价值编制法就是先将委估建筑的人工、材料、机械三类费用分别计算而后再相加求出建筑造价的方法，它一般适用于单体建筑的评估。这个方法适用范围很窄，因为这三类费用的原始数据很难齐全，准确度难以掌握，容易因数据资料的不完整或不准确而失去造价的正确性。只有在评估项目各相关资料齐备、数据准确的情况下可以采用此法计算建筑造价。否则，要慎重考虑。

5.指数调整法

(1) 指数调整法应用分析

指数调整法系按照账面原值乘以建筑调价系数去估算房屋现行造价的一种方法。它一般适用于群体建筑的评估，也可用于单体建筑的评估，但评估的可靠性较差。运用该方法进行房屋估价计算有两个关键因素，即账面原值和采用的调整系数，只有在账面原值正确，采用的调整系数准确的前提下，这样计算的结果才能准确可靠。在一个群体的房屋建筑评估中，由于很多项目账面值缺乏可靠性，有的调整系数不准确，应避免使用此法。

在不得已的情况必须采用指数调整法进行房屋估价时，应认真审核账面原值及造价调整指数的正确性，只有在两个因素相关关系符合评估要求的情况下才能使用此法进行房屋造价计算。

(2)计算方法

建筑调价系数系由造价调整系数、前期和其它费用调整系数以及资金成本综合调整系数等部分组成，前者系指在房屋建筑建造过程中所耗费的建造成本在不同建造时期的比例关系；后者系指在房屋建筑建造过程中建造成本以外所耗费的费用成本在不同建造时期的比例关系以及在不同建造时期资金成本综合率的比例关系，还有其它方面的调整比例关系暂未考虑。在重置价值评估计算过程中，重置价值的调价系数应由建筑综合调价系数来表达，建筑综合调价系数可以近似地按下列公式计算。

C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)

Jc=Jz×C

C：建筑综合调价系数;

C1：评估基准日时的造价调整系数;

Cq1：评估基准日时的前期和其它费用系数;

Cz1：评估基准日时的资金成本综合率;

Cq2：原前期和其它费用系数;

Cz2：原资金成本综合率;

Jc：建筑重置价值或建筑单方重置价值;

Jz：建筑账面成本价值或建筑账面单方成本价值。

在房屋建筑评估中，仅用一个造价调整系数去进行造价计算是不科学的。

例如，北京市某办公楼，砖混结构，6层，层高3.0m，砖条形基础365mm厚砖外墙，240厚砖内墙，钢窗，包板木门，包门套，水磨石地面， 外墙水刷石，内墙喷大白浆，每层设有普通卫生间，水暖电配套齐全，建筑面积3058平方米，竣工造价570409元，1985年12月竣工使用，评估基准日为2002年12月，现求评估基准日时的单方重置价值。

经测定评估基准日和房屋建造时的造价调整系数为531%，建造时期的前期和其它费用率为5.65%，计划经济时期的资金成本率应为0;评估基准日时的前期和其它费用率为7.86%，资金成本率为一年期5.49%的一半，即2.745%。则

当时的单方成本价=570409/3058=186.53元/m2，

建筑综合调价系数=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)

=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00

= 556.11%

评估基准日时的单方重置价值=186.53×556.11%

=998.25元/m2

重置价值=1037.31×3058

=3172093.98元

在使用造价指数进行房屋造价评估时，应注意造价指数的类别，要选择相应类别的造价指数去调整，一般情况，造价指数按结构类型划分可分为钢筋混凝土框架、钢筋混凝土排架、砖混、砖木等结构以及其它结构造价调整系数，构筑物可按其相应结构类型调整系数套用或按其它结构调整系数套用。还要指出，国家有关部门公布的物价指数及环比指数、清产核资采用的固定资产调整指数不能使用。因为这些指数综合范围太广，概念含糊，没有针对性;还有按建筑物用途划分的造价系数例如仓库、医院、办公楼、住宅、锅炉房、车间等用途的造价系数也不能使用。因为房屋造价与结构构造有关，而与用途无关。

另外，建筑造价和建筑重置价值的含义应区别开来，建筑造价增长了，重置价值不一定增长，因为当前期和其它费用率或资金成本率大幅度减少时，建筑重置价值有可能还要降低。

Ⅳ 计算重置成本

你好，重置抄成本法的基本公式袭为： 评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 评估价值=重置全价×成新率 设备实体性贬值与重置成本之比称为实体性贬值率，功能性贬值、经济性贬值与重置成本之比称为功能性贬值率与经济性贬值率。实体性贬值率、功能性贬值率与经济性贬值率之和称为总贬值率或综合贬值率。因此有： 评估价值=重置成本×（1-综合贬值率） (1-2) 评估中，通常将(1-综合贬值率)称为成新率。所以，上述公式可写成： 则，题目评估价值=12X（10-8）/10=2.4万元。 供参考，希望有所帮助。

Ⅳ 资产评估中成本法里的重置核算法里的间接成本怎么计算，间接成本包括哪些成本

主要是前期费
前期费用及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理回费、招投标费答、
可行性报告研究费、环境影响评价费等。

还包括资金成本。
取费比率如下：
序号 项目名称 取价基数为工程造价 取价依据
1 建设单位管理费 1.13% 财政部财建[2002]394 号
2 工程监理费 2.86% 发改价格(2007)670 号
3 环境评价费 0.09% 计委环保总局计价格(2002)125 号
4 项目建议书费及可行性研究费 0.44% 计委计价格(1999)1283 号
5 勘察费设计费 3.05% 计委建设部计价(2002)10 号
6 招投标代理费 0.20% 计价格(2002)1980 号
合计 7.77%
资金成本可以根据工程所经历的时间按评估基准日的一年期或二年期贷款利率并按平均投入计算。也就是贷款利率的二分之一。

Ⅵ 重置成本法的计算方法主要有哪两种

重置成本法的基本公式为:
评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
评估价值=重置全价×成新率
设备实体性贬值与重置成本之比称为实体性贬值率，功能性贬值、经济性贬值与重置成本之比称为功能性贬值率与经济性贬值率。实体性贬值率、功能性贬值率与经济性贬值率之和称为总贬值率或综合贬值率。因此有
评估价值=重置成本×(1-综合贬值率) (1-2)
评估中，通常将(1-综合贬值率)称为成新率。所以，上述公式可写成
评估价值=重置成本×成新率(1-3)
①实体性贬值。设备的实体性贬值是指资产在存放或使用过程中，由于使用磨损和自然力的作用，造成实体损耗而引起的贬值。实体性贬值的估算，一般由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对设备的主要部位进行技术鉴定并综合分析其使用、维护、修理、改造等情况，并考虑物质寿命等因素，将评估对象与全新状态相比较，考虑由于使用磨损和自然损耗时设备的功能、使用效率的影响程度，判断设备的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式
设备实体性贬值=重置成本×(1-成新率) (1-4)
或
式中 残值―指被评估资产在清理报废时收回的现金净额;
预计使用年限―综合考虑经济和物质寿命，即设备的有效使用的寿命。
②功能性贬值。由于无形损耗而引起价值的损失称为功能性贬值。估算功能性贬值时，主要根据设备的效用、生产能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。
通常功能性贬值的估算步骤。
i.被评估设备的年运营成本与功能相同、但性能更好的新设备的年运营成本比较。
ii.计算两者设备的运营成本差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
iii.估计被评估设备的剩余寿命。
iv.以适当的折现率将评估设备在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估设备功能性损耗(贬值)。其计算公式为
被评估设备功能性贬值=Σ(被评估设备年净超额运营成本×折现系数)
③经济性贬值。由于外部环境变化造成的设备贬值称为经济性贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员根据具体情况加以分析确定。还有其他一些因素如:竞争增加、通货膨胀、原材料供应变化、利率提高和国家经济政策的影响等等。当设备使用基本正常时一般不计算经济性贬值。

Ⅶ 怎样计算重置成本

资产的重置成本:简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。检举 回答人的补充 2009-06-17 23:20 （1）重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。
①设备净价。设备净价的计算方法包括：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法（指数估价法）。
A.直接法，获得市场价格的渠道有市场询价、使用价格资料。
B.物价指数法，物价指数可以分为定基本物价指数和环比物价指数。
采用定基物价指数计算重置成本的公式为：
重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数）
采用环比物价指数计算重置成本的公式为：
设备重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）
其中Pnn-1代表n年对n－1年的环比物价指数。
C.重置核算法，常用于确定非标、自制设备重置成本，重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成

Ⅷ 急求~资产评估计算题

重置成本，是指企业重新取得与其所拥有的某项资产相同或与其功能相当的资产需要支付的现金或现金等价物。
（10000+200+150）*（1+1%）=10453.5

Ⅸ 谁能把我解释一下这道资产评估题啊是算建筑物的重置成本的

这里的资金成本是计算了自己的机会成本也就相当于这段期间内资金产生的利息，版而利息的计权算有几种方式：通常情况下视为均匀投入，其计息期为建设期的1/2，所以这里是乘以1/2，（补充下知识:如果是期初一次性投入则全期计息。之所以是连乘：资金成本=总资金*计息期*利率。
希望能够帮到您。