1. 什麼是貸款率
不良貸款率指金融機構不良貸款占總貸款余額的比重。不良貸款是指在評估銀行貸款質量時，把貸款按風險基礎分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，其中後三類合稱為不良貸款。
金融機構不良貸款率是評價金融機構信貸資產安全狀況的重要指標之一。 不良貸款率
不良貸款率高，說明金融機構收回貸款的風險大；不良貸款率低，說明金融機構收回貸款的風險小。
不良貸款率計算公式如下：不良貸款率＝（次級類貸款＋可疑類貸款＋損失類貸款）／各項貸款余額×100%
2. 銀行業金融機構可以運用以下哪些手段，加快處置不良資產
【手段】
一、金融資產管理公司集中處置不良資產。
AMC的資產處置損失要由財政兜底並由國家承擔。
AMC可以通過幾種渠道籌措資金資本金由財政部核撥劃轉中國人民銀行發放給國有獨資商業銀行的部分再貸款發行金融債券。
AMC運營中可以減免稅費主要包括AMC免交在收購國有銀行不良貸款和承接、處置因收購國有銀行不良貸款形成的資產。
二、國有商業銀行對未剝離的不良資產的處理。
目前國有商業銀行自主性處置不良資產的手段主要有以下幾種：
採取催收追討、訴訟等手段依法收貸。商業銀行建立資產保全部門指定專人對不良貸款組織催收。
利用呆賬准備金核銷一部分呆賬貸款本息。按照有關規定原來愈期兩年的貸款可掛賬停息此後相繼改為1年、6個月、3個月。
創造性地通過債務重組、剝離、轉化等手段減輕資產風險。商業銀行可以將一部分不良資產剝離給內部的專門機構進行專業化處置商業銀行試行對企業進行資產置換即企業以股權或實物資產置換銀行債權銀行對置換資產進行經營管理。
3. 如何看待我國銀行業不良貸款的持續「雙升」
一、不良貸款現狀 所謂銀行不良貸款，主要指銀行不能正常收回或無法收回的的貸款。我國銀監會採用國際上通用的五級分類法對貸款進行分類，即次級貸款類、可疑貸款類、損失貸款類，2007年我國商業銀行不良貸款余額12684.2億元，佔全部貸款比例6.17%，其中次級貸款余額2183.3億元，佔全部貸款比例1.06%，可疑貸款余額4623.8億元，佔全部貸款比例2.25%，損失貸款5877.1億元，佔全部貸款比例2.86%.銀監會成立以來，一直把銀行業不良貸款的下降作為監管工作的重中之重，積極推進銀行業金融機構體制和機制改革,不斷推動商業銀行積極清收貸款和利用撥備核銷貸款損失，提高信貸資產質量，實現了商業銀行不良貸款比例的下降，達到歷史最低水平。2007年末中國商業銀行不良貸款率為6.17%,在上年末7.09%比例的基礎上全年呈持續下降趨勢。2007年末中國商業銀行不良貸款余額為1萬億2,684.2億元人民幣，這一數據較之上年末1萬億2,549.2億元人民幣的數據略有攀升。分機構看,外資銀行不良貸款比例最低,為0.46%；其次為股份制商業銀行,為2.15%；國有商業銀行的不良貸款率仍然是最高的8.05%。
二、不良貸款成因分析 不良貸款的形成原因多種多樣，不外乎來自於銀行外部的原發性因素和銀行內部管理的內生性因素。 1.來自由於銀行外部的原發性因素 (1)借款人的因素。借款人可能是內部經營不善、產品市場萎縮，也有可能是借款人借改制之機故意逃廢銀行債務，缺乏還款意識。(2)政策因素。由於宏觀經濟政策缺乏連續性，經濟波動的頻率高、幅度大，使信貸擴張和收縮的壓力相當大，在宏觀緊縮、經濟調整時期，往往形成大量貸款沉澱。(3)行政干預因素。主要表現為地方政府壓，地方財政擠，迫使銀行發放大量指使性貸款、救濟貸款，貸款行為行政化，信貸資金財政化，直接削弱了貸款產生經濟效益的基礎。 2.銀行內部管理的內生性因素 (1)決策失誤。銀行的高級管理人員對借款人的現狀及市場形勢的判斷偏差或失誤引起重大信貸決策上的失敗導致不良貸款的形成。(2)信貸人員素質。部分人員素質不高，難以進行貸款的科學決策和有效管理，違規放貸時有發生；在執行信貸政策方面，有的信貸人員隨意性很大，存在「人情代替制度」現象。(3)貸款結構不合理。貸款組合結構性失衡，如貸款投向不合理引起貸款過度集中等造成不良貸款的形成。(4)道德因素。信貸人員除了必須具備一定的金融理論、企業財務管理、法律制度等業務知識外，還必須具有誠實的品格和強烈的責任心。部分信貸員「在其位而不謀其職」工作主動性差，缺乏開拓創新精神，不能幹好自己的本職工作。甚至蓄意營私舞弊、違規違紀、違法犯罪，引起不良貸款的形成。
三、不良貸款的清收辦法 銀行不良貸款，是中國金融業最大的風險所在。國際通行標准認為，金融機構不良資產率警戒線為10%。近年來我國不良貸款率呈逐年下降趨勢，但不良貸款仍然威脅著金融的安全穩定。。如何採取合理的清收辦法化解不良資產一直是銀行業急需解決的主要問題。 1.要有健全的組織管理體系 銀行總行應有管理全行風險貸款的審批決策機構,有專門的職能部門如資產保全部具體管理與辦理;各分行與支行設有風險貸款化解小組,逐級對風險貸款進行管理。 2.要加強對不良企業的管理 信譽不良的企業一般是不能正常還本付息的企業,不能正常還本付息有主觀和客觀的原因,所以,應分類管理,對不同的原因實行區別對待的政策,客觀原因主要是在經營上資金周轉出現問題或經營管理不善,不符合國家產業政策和環保的要求等,導致企業經營難以為繼,無力還款;主觀原因主要是企業利用非正常經營,故意減少資產或增加負債,以實現其不還或少還貸款的目的,對於這種故意逃廢債務行為必須從嚴,按中國人民銀行的有關規定執行。 3.採用法律手段保全資產 以訴訟方式更具有強制力,利用國家機器維護金融機構的合法權利,通過訴訟方式化解風險貸款是否成功的關鍵主要取決於財產保全工作的成效,一旦保全成功,訴訟案件便可以通過和解方式提前結束,全額收回貸款.金融機構在通過訴訟途徑化解風險貸款時,在注重其實體權利的維護是不要忽視了司法程序的規定,導致由於程序上的延遲而喪失了實體權利,即訴訟時效,向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年,有些特殊情況下為1年。 4.實行公開招標拍賣方式 運用拍賣方法是最公證、公平，資產價值得到最大體現的一種方式。以拍賣的方式拍出，盤活了不良資產，回收了資金，資金風險大大降低。 5.政府承擔不良金融資產 從金融不良資產形成原因看有地方政府幹預的因素，銀行的貸款曾經支持過企業、地方經濟發展。因此，無論從受益的原則還是從造成損失的原因去追究，債務人和地方政府都應當在這種錯位資源的重新配置過程中承擔相應份額的合理成本。從本質上來說，不良資產處置是對歷史上形成的錯位的社會資源進行重新配置，使其盡可能發揮最大的社會效用。但這種資源重新配置的損失，如果全部由銀行來承擔顯然是不合理的。政府承擔不良金融資產有利於為地方經濟發展創造條件，改善當地的投融資和信用環境，推進社會信用體系建設。
4. 通過基本隱患數量與實際隱患發現數量的比值來消除隱患數量多少對系統的影響
經過20多年的改革開放，中國已初步建立起社會主義市場經濟體制，對外開放正朝著全方位、寬領域、深層次的方向發展，國民經濟保持了較快的發展速度，到2000年底GDP突破10000億美元的大關。商品短缺狀況基本結束，市場供求關系發生重大變化，人民生活總體上達到小康水平，全國貧困人口逐年下降，人民正分享改革開放和經濟發展帶來的好處。從宏觀經濟管理的條件和能力看，中國經受了亞洲金融危機的考驗，克服了亞洲金融危機的不利影響，對外貿易顯著回升，人民幣幣值穩定，國家外匯儲備逐年增加，糧食儲備充足，內外債均處在安全警戒線以下，債務結構合理，短期債務所佔比重較小，僅為10％。從短期看，國家經濟安全面臨的風險不大。但從長期運行的角度看，中國經濟安全還存在不少隱患，消除這些隱患需要長時間的艱苦努力。概括起來，影響經濟安全的主要因素包括以下幾個方面： 第一，金融風險問題。 中國的金融風險，首先來源於國有商業銀行和國有企業。由於金融體制和國企改革取得的進展相對滯後，使國有商業銀行不良貸款逐年增加，有些已成為呆壞帳，而國有企業效益不好，有些多年累積的不良貸款估計很難償還。目前全國各類金融機構資產總量約為17萬億元，若按8％的不良資產計算，不良資產絕對數約為13600億元，這與國有商業銀行剝離給4家新成立的資產管理公司14000億元的不良資產大體相當。不少人認為，8％的不良資產率並不能真實反映國有商業銀行的風險狀況，有人認為，不良資產的比率可能高達25％以上，若如此，則不良資產絕對數可能高達42500億元，超過了全國居民存款總額的70％。顯然，或遲或早，居民存款總是要還本付息的，如果經濟穩定，社會政治安全，國家信用可靠，則大規模全面擠提的可能性甚微，但也不能排除局部的擠提風險。加上部分非銀行金融機構和農村信用社違規操作，造成不可彌補的損失，兌付困難，引發局部金融風險的可能性增大。這種金融系統風險對個人和家庭經濟安全的潛在影響是不容低估的。 金融安全的第二個威脅來源於股市。目前全國上市公司已超過1000家，市值約為26000億元，登記股民超過4000萬，涉及家庭人口超1億人，由於股市上成熟規范的機構投資者不多，散戶占很大比重，且由於市場建設時間不長，法律尚不健全，管理也不規范，因此，股市大幅波動的潛在威脅也是存在的。這些也會直接影響個人和家庭的經濟安全。 更值得擔憂的是系統性金融風險對經濟增長與經濟穩定的破壞性，則不僅使相關個人和家庭直接受損，也會使國家經濟和全體人民的經濟安全問題受到影響。 第二，債務風險。 近年來，為了克服亞洲金融危機的影響，扭轉通貨緊縮的趨勢，政府採取了積極的財政政策，增發國債，增加政府支出，這無疑是必要和正確的。但由此引起的財政債務負擔的迅速增加和尚需繼續增加的趨勢是值得關注的，據統計，1999年底，國債余額為10542億元人民幣，財政債務負擔率按廣義口徑為65．9％，如按中央財政的債務負擔率計算，則高達189％。應該說債務負擔是非常重的。如果考慮到國家對國有企業老職工的養老保險方面的欠帳，則債務負擔更重。欠債總是要還的，國債必須通過人民創造財富來歸還，盡管代際之間可以轉移，但只是時間的早晚問題。國家的債務負擔越重，意味著個人和家庭的經濟安全性越低，風險越大。 第三，就業和社會保障壓力。 當前我國就業面臨著多重壓力，一是適齡勞動人口的迅速增長。1999年全國勞動年齡人口凈增1075萬人，2000年的增長水平與1999年基本相當，按85％的參與率計算，2000年需安排920萬左右的新增勞動力，其中城鎮約264萬人。加上1999年城鎮登記失業結轉人員600萬人，到年底共達860萬人；二是國企下崗職工再就業問題日益突出。隨著國企改革的深化，企業的富餘人員將逐步分離，1999年全國下崗職工1174萬人，進入再就業中心524萬人，年底下崗為650萬人。2000年新下崗人員約300萬人，共850萬人；三是農村剩餘勞動力轉移，隨著工業化進程的加快，農村勞動力不可避免要向城市轉移，這些農村勞動力價格低廉，對城鎮就業形成很大壓力；四是國家機關和企事業單位機構改革與分流人員，多重壓力綜合在一起，加上人口規模和增長趨勢，使就業壓力成為當前和今後相當長時間內影響經濟安全的潛在危險因素。 伴隨就業壓力的是社會保障問題。多年來，我國實行低工資、高就業制度，原有積累都投入了建設，既沒有健全的適合我國國情的養老保障體制，也沒有預留足夠的社會保險基金，寅吃卯糧。截至1999年底，全國累計有2900萬離退休人員，預計2000年新增200萬人，合計3100萬人。職工個人養老保險基金帳戶空帳規模，僅地方統籌部分，1999年已超過1000億元。有人估計，補充和還清社會保障的欠帳，大約需要20000億元。問題的關鍵在於如果不建立起適合我國國情的社會保障體制，這種虧空和窟窿還會越來越大，隨著人口的老齡化，今後的壓力也會越來越大。 第四，外部沖擊。 經濟全球化已成為一種世界性潮流，隨著開放的擴大，中國已經逐步融入這一潮流之中，加入WTO則是適應全球化的重要步驟。這就必然使中國經濟與世界經濟的聯系更加廣泛，更加深入。在看到全球化給我們帶來機遇的同時，也必須看到我們面臨的挑戰，包括對部分個人、家庭經濟安全所帶來的潛在風險。隨著農產品和部分製成品關稅的逐年降低，非關稅保護的逐步消除，顯然，以農戶為經營單位的農業部門和農民在與美歐國家的競爭中將處於不利地位；以汽車工業為代表的長期高度保護的製造業也會受到大的沖擊。另外，國內市場的開放，也將使銀行、保險、電信等國有壟斷性服務行業的競爭加劇。在一定的時期內，這些處於競爭劣勢的行業中的部分個人和家庭利益就可能受到直接損害。伴隨外部沖擊引起的利益分配格局的調整，受損群體的經濟安全下降，可能會形成全局性的經濟和社會的風險。 第五，重要戰略物資短缺。 糧食、石油、水資源是重要的戰略物資。多年前就有人擔心中國的糧食問題，引發了誰來養活中國的爭論。從中短期看，中國的糧食供給是有保障的，但從長遠看，隨著中國人口的增長，工業化過程中耕地的減少，土壤的退化，環境的惡化等等，糧食問題不容盲目樂觀。歷史的經驗表明，每次中國進口糧食的增長都伴隨著國際市場糧價的大幅度攀升。 從1993年起，中國從石油凈出口國變為凈進口國，1999年石油凈進口達4000萬噸，已佔全國石油消費的20％。若沒有大的發現和重大技術突破，2010年我國石油進口可能高達消費總量的40％，這就使我國對外石油資源的依賴程度不斷加深。據估計，世界石油單價每桶提高5美元，將引起經濟增長率下降0．2％。石油供給不足無疑會影響到經濟安全。 此外，我國北方地區和部分城市水資源短缺的問題也十分嚴重。從總體上看，人均水資源僅為世界平均水平的1／4，同時，水資源在時間和地區分布上很不平衡，南方多北方少，北方大部分地區人均水資源更低。在北方乾旱半乾旱地區全年降水量主要集中在7、8、9三個月，這使可利用的水尤顯不足。在全國669個城市中，有400個城市常年供水不足，其中110個城市嚴重缺水，日缺水量達1600萬立方米，年缺水量60億立方米。水資源短缺問題，直接關繫到人民的生活，關繫到經濟的發展和社會的穩定，已成為影陶經濟安全的一個重大問題。
5. 談談不良貸款發生的現象
不良貸款率指金融機構不良貸款占總貸款余額的比重。不良貸款是指在評估銀行貸款質量時，把貸款按風險基礎分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，其中後三類合稱為不良貸款。
形成原因
不良貸款的形成原因多種多樣，不外乎來自於銀行外部的原發性因素和銀行內部管理的內生性因素。
銀行外部原發性因素
(1)借款人的因素。借款人可能是內部經營不善、產品市場萎縮，也有可能是借款人借改制之機故意逃廢銀行債務，缺乏還款意識。(2)政策因素。由於宏觀經濟政策缺乏連續性，經濟波動的頻率高、幅度大，使信貸擴張和收縮的壓力相當大，在宏觀緊縮、經濟調整時期，往往形成大量貸款沉澱。(3)行政干預因素。主要表現 銀行外部因素引發不良貸款率
為地方政府壓，地方財政擠，迫使銀行發放大量指使性貸款、救濟貸款，貸款行為行政化，信貸資金財政化，直接削弱了貸款產生經濟效益的基礎。
銀行內部管理內生性因素
(1)決策失誤。銀行的高級管理人員對借款人的現狀及市場形勢的判斷偏差或失誤引起重大信貸決策上的失敗導致不良貸款的形成。(2)信貸人員素質。部分人員素質不高，難以進行貸款的科學決策和有效管理，違規放貸時有發生；在執行信貸政策方面，有的信貸人員隨意性很大，存在「人情代替制度」現象。(3)貸款結構不合理。貸款組合結構性失衡，如貸款投向不合理引起貸款過度集中等造成不良貸款的形成。(4)道德因素。信貸人員除了必須具備一定的金融理論、企業財務管理、法律制度等業務知識外，還必須具有誠實的品格和強烈的責任心。部分信貸員「在其位而不謀其職」工作主動性差，缺乏開拓創新精神，不能幹好自己的本職工作。甚至蓄意營私舞弊、違規違紀、違法犯罪，引起不良貸款的形成。
銀行不良貸款，是中國金融業最大的風險所在。國際通行標准認為，金融機構不良資產率警戒線為10%。中國不良貸款率呈逐年下降趨勢，但不良貸款仍然威脅著金融的安全穩定。。如何採取合理的清收辦法化解不良資產一直是銀行業急需解決的主要問題。
要有健全的組織管理體系
銀行總行應有管理全行風險貸款的審批決策機構,有專門的職能部門如資產保全部具體管理與辦理;各分行與支行設有風險貸款化解小組,逐級對風險貸款進行管理。
要加強對不良企業的管理
信譽不良的企業一般是不能正常還本付息的企業,不能正常還本付息有主觀和客觀的原因,所以,應分類管理,對不同的原因實行區別對待的政策,客觀原因主要是在經營上資金周轉出現問題或經營管理不善,不符合國家產業政策和環保的要求等,導致企業經營難以為繼,無力還款;主觀原因主要是企業利用非正常經營,故意減少資產或增加負債,以實現其不還或少還貸款的目的,對於這種故意逃廢債務行為必須從嚴,按中國人民銀行的有關規定執行。
採用法律手段保全資產
以訴訟方式更具有強制力,利用國家機器維護金融機構的合法權利,通過訴訟方式化解風險貸款是否成功的關鍵主要取決於財產保全工作的成效,一旦保全成功,訴訟案件便可以通過和解方式提前結束,全額收回貸款.金融機構在通過訴訟途徑化解風險貸款時,在注重其實體權利的維護是不要忽視了司法程序的規定,導致由於程序上的延遲而喪失了實體權利,即訴訟時效,向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年,有些特殊情況下為1年。
實行公開招標拍賣方式
運用拍賣方法是最公證、公平，資產價值得到最大體現的一種方式。以拍賣的方式拍出，盤活了不良資產，回收了資金，資金風險大大降低。
政府承擔不良金融資產
從金融不良資產形成原因看有地方政府幹預的因素，銀行的貸款曾經支持過企業、地方經濟發展。因此，無論從受益的原則還是從造成損失的原因去追究，債務人和地方政府都應當在這種錯位資源的重新配置過程中承擔相應份額的合理成本。從本質上來說，不良資產處置是對歷史上形成的錯位的社會資源進行重新配置，使其盡可能發揮最大的社會效用。但這種資源重新配置的損失，如果全部由銀行來承擔顯然是不合理的。政府承擔不良金融資產有利於為地方經濟發展創造條件，改善當地的投融資和信用環境，推進社會信用體系建設。
6. 為何北京房地產庫存11萬套是警戒線 希望各位懂的朋友幫忙解答下。謝謝~
我國房地產市場的發展趨勢和經營取向
對於中國這樣一個長期處於住房難的大國來說，2001年最令人鼓舞的轉折就是告別了城鎮住房短缺時代。全國城鎮人均住房建築面積突破20平方米，達到中等收入國家水平。與此同時，理論界與產業界就「泡沫論」、「過熱說」產生了激烈的爭論，研究房地產市場的經營發展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關繫到房地產業與住房金融的穩健運行，也是關繫到國家通過拉動內需實現國民經濟良性循環的重要課題。
一、我國房地產業的發展及周期性規律
新中國成立以來，房地產業的三次重大發展均出現在改革開放以後的近20年，每次都呈現6～8年的周期性規律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶來了國民經濟的快速發展和社會財富迅速增加，農業及農村經濟實現跨越發展，國有企業在短缺經濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關注，機關、企事業單位開始興建職工住宅，並以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數建造於本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現在小區的規模與環境，但總量相當巨大。這些房產至今仍然是城鎮中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始於1988年《憲法》和《土地管理法》修改之後，土地使用權可以有償轉讓，使房地產作為商品流通有了法律依據，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話後爆發出來。當時房地產熱點地區主要集中於經濟發達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產類型也集中於寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當時如雨後春筍般出現的各類公司和旅遊度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由於盲目圈地、盲目開發、盲目投資、價格炒作，而於1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始於1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以後，國家清醒地認識了中國房地產長期低價運行，市場尚未開發的現實，採取了啟動和擴大內需，推進住宅建設的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。
從西方發達國家的房地產業發展歷程來看，都有著周期性規律。而我國短短20幾年的房地產發展過程其周期性也特別明顯，即房地產業總是從蕭條走向繁榮，而房地產市場一般不會永遠持續繁榮，它總是與經濟增長質量、增長速度、市場需求及購買力聯系在一起，並在高潮期以後進入調整期，在調整中醞釀新的高潮。
把握房地產市場周期性變化規律，有利於調控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優化社會資源配置。同時，也有利於正確把握住房金融的經營策略，通過優化資源配置調節市場行為，規避行業風險乃至金融風險。下面對當前正處於第三高漲期的房地產市場進行簡要的分析。
二、當前房地產市場狀況及發展趨勢
盡管「泡沫論」、「過熱論」仍然不絕於耳，但是，從去年起人們預言的「房地產冬天」仍然沒有到來，甚至今年上半年房地產市場仍然頑強地攀升。今年1～5月，全國房地產共完成土地開發面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產開發到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產開發企業自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現恢復性增長態勢。今年前5個月房地產累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業用房竣工面積同比增長37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國實現商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續兩年旺銷基礎上實現的。那麼，怎樣認識保持房地產業持續增長的動力之源呢？
1.國民經濟的持續快速增長。近幾年來，我國國民經濟增長率持續超過7%，高經濟增長率和良好的經濟增長質量可以推動城市化規模的不斷擴大，大量農轉非人口湧入城市必然要實現住房消費，從而為房地產市場帶來新的購買力需求。國民經濟的持續快速增長，也使城市中低收入勞動者的經濟收入持續增長，這在一方面「激活」了中低收入者的購房需求，為房地產業的持續發展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質的不斷提升。因此，經濟增長速度與增長質量是決定房地產發展的前提與基礎。
2.體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產市場，而這個巨大並且日益增長的市場需求，正是我國房地產業幾年來持續火爆的載體。
3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們全新的消費觀念。20世紀80年代以來在市場經濟體制下就業的勞動者，大多數不會等到攢夠錢以後再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現「居者有其屋」。據統計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業銀行個人住房按揭貸款已經超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發貸款已經成為支撐房地產市場最重要的資金來源。
盡管我國當前新一輪房地產市場高潮有著良好的市場基礎和政策基礎，並且這一輪高潮尚處於非「泡沫」的良性增長過程，但是，市場規律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業肯定是危機四伏的。也許我們面對的市場恰恰是拐點前的最高峰，因為市場自我調控和釋放風險的信號已經顯現。
第一，商品房空置率增加，超過風險控制線。雖然從2000年5月國家統計部門在公布了1999年商品房空置量之後，我們很難查找到有關空置量最新、最權威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數、產銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數據。據《中國房地產報》2002年6月26日的消息：「5月份商品房空置面積的分類指數值為95.7點，比上年同期增加2.9點。作為逆指標，此項指數增加，表明商品房空置面積增長幅度出現反彈。今年1～5月份，全國商品房空置面積增長幅度為8.2%，明顯高於去年同期增長2.3%的水平。」該報7月1日還披露：到2002年7月，全國商品房空置總量在12000萬平方米以上，其中空置超過一年以上的佔50%以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業不良資產之首。並進一步指出，眼下的「商品房空置率」應該在26%左右，而美國商品房空置率約為7%，香港3%～4%。當空置率超過10%的時候，就已經是超警戒線運行了。
第二，房地產市場體溫仍在升高，業外巨頭搶灘房地產。2001年全國房地產到位資金達到7378億元，比上年增長29.8%；而今年前5個月，房地產到位資金已達3105億元，同比增長35.9%。就是在這種情況下，傳統的家電廠家「海爾」、「美的」、"TCL"、「康佳」正在大舉進入房地產，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產。一批上市公司，諸如「數源科技」、「亞華種業」、「益鑫泰」、「經緯紡織」，甚至「聯想集團」、「三九葯業」也爭相躋身房地產。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產市場的風險。
第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產開發持續升溫相對應的是市場反映冷淡。今年前5個月全國商品房平均價格為2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6個百分點；商品房銷售面積為4564萬平方米，同比增長20.3%，但增幅比上年同期回落8個百分點。
我們無意討論房地產市場是否「過熱」或存在「泡沫」，但卻關注房地產市場的發展趨勢與風險動態，因為這直接關繫到住房金融的經營取向，同時也是優化信貸資源配置，引導房地產業及房地產金融持續穩健發展的前提與基礎。
三、住房金融的風險控制及經營取向
面對我國房地產業發展的現實，住房金融的經營取向宜分為短期調節目標與長期發展目標兩步運行。短期目標以調節市場供求矛盾，約束房地產開發，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現有空置商品房為主。遠期目標則包括優化信貸資源配置，提升國內房地產業競爭能力，提高住房金融服務質量，推進住房金融市場化，促進我國房地產業持續、穩健、高效運行等內容。
1.調控房地產業信用總量，約束市場擴張規模與速度。房地產業是國民經濟的敏感產業，調控得當，市場發展穩健規范，將對國民經濟產生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風險產業，若長時間內發展失控，極易產生經濟泡沫，對國民經濟造成重大危害。早在1999年國家建設部就強調房地產業的「總量控制」與穩健發展，但由於房地產業的諸多調控手段分別歸屬於各城市的計委、建委、規劃、土地、房地產管理等不同職能部門，由於「各管一段」，就難於形成整體的客觀調控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是「得罪人」的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，「總量控制」的關鍵，一是把上述分散的職能歸集於一個權威部門，這個部門按照房地產發展速度、市場價格和房地產積壓控制警戒線來實行宏觀調控與微觀調節。二是由人民銀行根據全國的房地產業運行指標，在一定時間和空間范圍內提出房地產業授信總量，並分解到國內商業銀行，利用信貸對資源配置的引導與調節作用調控房地產業的穩健運行。三是商業銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調控能力，張弛有序地調節房地產開發規模與市場供求關系。四是商業銀行加強對優質開發企業的遴選，通過發放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優勢的大型房地產企業，更好地調節市場和引導市場。
2.適度控制住房開發貸款增量，調整房地產開發貸款的內在結構。房地產開發總量的擴張與國內銀行住房開發貸款增長較快密切相關。例如，在今年的新增房地產開發投資中，國內商業銀行貸款較同期增長35.9%，這說明，資金環境的寬松助長了房地產開發的提速。在充分計算現有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內不投放住房開發貸款，調節市場商品房的供應量，既可消化「泡沫」壓力，又有利於降低房地產市場和銀行貸款兩方面風險。必須指出，控制開發貸款總量擴張，並不意味著不放款，而是集中精力調整住房開發存量貸款的區域結構與客戶結構。目前，我國房地產市場發育很不平衡，局部過剩與局部短缺並存，在調整存量上一方面是要壓縮空置房數量大、區域價格及銷售下降地區的開發貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區，以達到區域內的均衡發展；另一方面是清收資質低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發企業貸款，將騰出的資金投向資質高、品質好、實力強、市場競爭能力強的企業。我國商業銀行房地產開發貸款投向分散、調控能力差、風險相對較高的問題比較普遍，通過這種調整，既是商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險的需要，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。
3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產業的良性循環。中國的房地產市場寄託了太多的希望：國家靠它拉動內需，支持國民經濟的持續健康增長；房地產企業靠它創造利潤；老百姓靠它改善居住質量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業務，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調空間。假如現有的庫存商品房價格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那麼消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經住進小區的居民以國有及私企老闆、高薪行業人員、部分政府公務員等中高收入階層為主，商業銀行現行的住房按揭貸款條件也更適用於這一少數群體，制約了住房金融的發展空間。而中等及其以下收入的產業工人、商店及服務業的營業員尚無能力購置新的房產。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產市場的主體。商業銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。
4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對於促進城鎮住房改革、完善住房供應體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經達到3326億元，而住房公積金貸款累計發放額只有820億元，僅占歸集額的24.65%。住房公積金制度的建立對於推動住房市場化，促進房地產市場的活躍發揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發放了大量難以收回的非住房性質的貸款，甚至資金被擠占、分流的現象也很普遍。目前，最關鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應有的實惠。今年5月，國家發布了《關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，改革了住房公積金管理機構體系，規范了公積金歸集、使用、管理和監督體系，特別強調加大住房公積金貸款的投放力度，並把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領域。有了這一基礎，商業銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產金融的持續健康發展發揮更大的作用。
5.實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。目前，商業銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約7～8年。但是，商業銀行用於發放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產的流動性指標受到影響。為解決短期資金長期佔用問題，西方商業銀行的通行做法是在政府的支持下，發行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設銀行住房抵押貸款證券化試點方案已經完成向中央銀行和國務院的上報工作，年內即將運行。
目前，我國有著廣泛的房地產市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發債規模，而住房按揭貸款又是不良率低於1%的「精品信貸板塊」，具備發行住房債券的條件。當務之急是國家應該盡快將這一構想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業務的專門機構，由其按規范化的標准向商業銀行收購個人住房抵押貸款。證券機構以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業銀行的住房按揭業務有了長期穩定的資金來源，而且也形成了住房信貸業務和住房融資業務的一體化運作，推動了住房金融和房地產市場的良性循環與可持續發展。
6.入世後我國房地產金融業面臨的挑戰與發展。加入WTO以後，外資銀行趨利性的本質必將導致對低風險、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產金融競爭加劇，信貸風險擴張。目前，國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團，通過直接投資經營房地產和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產業。與之相比，國內房地產開發企業無論在資金實力、經營機制、品牌商譽等方面均處於劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優勢不復存在，經營風險逐漸擴張。而這些企業的開發貸款絕大多數為國內商業銀行提供，在債務軟約束的情況下，國內房地產開發企業的市場風險和經營風險必然向銀行轉嫁。其次，國外房地產金融機構特別是按揭貸款操作經驗豐富，技術先進。美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始房地產金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場。國外房地產金融機構對於房地產開發貸款、住房按揭貸款、房地產信託、房地產租賃、房地產保險等業務有著一整套完善的操作規范和相當豐富的管理經驗，而我國卻相差甚遠。再次，國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響加大，加入WTO使國內房地產市場脈搏與國際市場趨於一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經濟循環將加劇對國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務的沖擊，與之相關聯的國內房地產信貸、房地產保險、房地產信託投資也將受到影響。特別是在房地產市場升溫的市場條件下，外資大量湧入房地產，極易引發經濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導致金融機構的貸款風險，甚至引發金融危機。
面對這種挑戰，國家、房地產企業和國內商業銀行要充分發揮自身優勢，增強應變能力，努力把握競爭主動權。一是在經營理念上有所創新。國內商業銀行要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等方面加大創新力度。要盡快研發與推廣適應市場需求的新的房地產信貸產品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業務合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務，增強發展後勁。二是金融管理者要強化房地產金融市場的宏觀調控能力，在授信、融資及開放房地產金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內房地產品牌企業，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現有的住房消費貸款產品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業務的挑戰，國內商業銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔保抵押方面手續繁雜的現狀，增強住房信貸產品的市場彈性。四是加快房地產金融人才的培養。入世以後，房地產金融市場主體的復雜化對從業人員自身素質提出了更新、更高的要求，培養一批精通外語、計算機、房地產投資、房地產評估、財務分析、證券融資等方面的專業人才和復合型人才是應對挑戰的迫切需求，也是提升競爭能力與發展能力的戰略選擇。
[1] 中國住宅與房地產信息網·
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陳小釉