土地流轉主題基金

A. 土地信託的模式構建

成立農村土地信託機構
農村土地信託機構應按照「依法、自願、有償」的原則，把分散在一家一戶的土地集中起來，以解決部分農戶「有地無力開發、有力無地開發」的弊端，在穩定承包權的基礎上，加速經營權的流轉，同時有效解決了土地供需矛盾，促進了農村產業結構調整。土地信託機構的主要職能包括：
1.信息傳遞職能。定期舉行土地流轉信息發布會，如浙江紹興縣柯橋鎮「土地信託服務站」受13個村經濟合作社的委託，向社會推介2200畝土地的使用權轉讓信息，公開招標高效農業開發項目，在不到一天的時間里，已有9家企業簽訂了投資協議，而原土地承包經營者將可獲得土地信託分紅。
2.中介服務職能。協調流轉雙方提出的有關事宜，在平等協商的基礎上，落實合約關系，維護雙方利益；代理發行收益憑證，為受託人融通開發資金服務，為投資者拓寬投資領域服務，並從中收取相應勞務酬金。
3.監督治理職能。對土地流轉後的用途進行監督治理，以提高土地利用「三態」效益為目的，促進土地資源可持續利用為宗旨。
4.經營治理職能。土地信託機構可運用其信託基金，直接或聯合從事土地的開發經營治理。
建立土地投資信託基金
土地開發需要巨額資金，通過財政撥款、個人自有資金等途徑往往受資金來源的限制而滿足不了需求，建立土地投資信託基金可有效解決土地開發資金不足問題。土地信託基金是土地信託部門為開發經營土地而設置的營運資金，其主要來源有：銀行等金融部門吸收的土地信託存款、政府發行的土地證券、企事業單體待用的土地信託基金、預算外自有資金等。借鑒美、日土地信託經驗並結合中國農村土地產權實際情況（農村集體土地所有權不變、承包權相對穩定、經營權可合理流動）。
原土地承包者作為委託人與受益人將土地信託給土地信託機構，土地信託機構作為受託人既可將土地經營權以出租、轉讓、轉包、入股等方式給土地開發經營者從而收取租金、轉讓（包）金或股利；也可以與專業土地開發公司通過簽訂土地開發合同，收取開發收益（開發公司按合同取得相應酬金），然後將土地使用權再進行出租、轉讓等活動。土地信託機構負責將信託紅利給委託人。土地開發經營過程中所需的巨額資金可通過土地信託機構向金融機構貸款（農業貸款，政府扶持、利率優惠）來籌集，金融機構可通過出售貸款債權的方式向廣大投資者再融通資金，既增加投資渠道，又分散金融風險。
推行土地信託運作模式的支持體系
1.政策法規支持
2001年4月公布的《中華人民共和國信託法》，使中國信託事業的繁榮和發展建立在較為完善的法律規范基礎上。在國外，土地信託是信託業務的重要組成部分，然而，中國土地信託發展滯後，要真正促進土地信託經營業務的發展，尚需制定有關規范各種土地信託經營業務的政策法規及實施細則，非凡是關於土地投資信託基金如何具體運作、土地信託紅利確定的依據、土地信託經營業務的稅費制度、土地信託產權的流轉補償與變更登記問題等。
2.市場體系支持
第一，支持培育土地流轉經營者。農村土地產權流轉根本在於解決「有地無人種、想種無地種」的問題即誰來種，因而培育土地經營者是土地產權流轉能否順利進行的要害。中國農村土地流轉經營者主要有：一般農戶、種養大戶、工商業主等，主要經營形式有：大戶承包型、農庄經營型、股份合作型、公司經營型、產業化經營型等，重點應支持種養大戶與工商業主進行規模化經營，投資高效農業，以發揮其人力、資金、市場與技術的優勢。
第二，市場信息支持。流轉土地的區位、數量、質量、地貌等條件以及補償標准、流轉形式均存在著較大的差異性，建立流轉土地信息庫，多渠道、多形式向轄區內外及時發布土地資源信息，可增強土地市場透明度，有助於土地高效流轉。
第三，監督機制支持。土地流轉後的用途應遵循「不改變土地的農業用途，確保耕地復耕能力，確保耕地總量動態平衡，確保土地資源可持續利用」的原則。建立監督機制，依法查處土地流轉後的違法用地行為，使流轉後的土地利用真正做到合理與高效。
第四，資金支持。據投資測算，目前每整理、開發、復墾1公頃的耕地需要投資 4500—9000元；園地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投資1800—2750元；漁業用地需要投資15000—28000元。隨著土地整理、開發與復墾難度的遞增，土地流轉經營者所需投入資金量愈來愈大，為此需要財政部門、金融機構、民間組織等資金上的大力支持。
3.技術支持
由於土地開發整理內涵是隨著時間的推移不斷豐富的，如土地整理最具代表性的德國，19世紀以前的土地整理主要是針對農地分散、零碎等問題實行集中；20世紀初期，側重於服務基礎設施和公共建設實施土地整理；到了20世紀70年代又增加了景觀生態和環境保護，以實現經濟、社會、環境的協調發展。因此，土地開發整理技術也需要不斷更新與完善，以適應土地開發整理內涵的需要。

B. 三權抵押融資什麼意思

三權」抵押貸款是農戶用農村土地承包經營權、農村居民房屋權和林權作抵押向銀行申請貸款，不得改變土地所有權性質，不改變土地用途。
開展農村「三權」抵押貸款對於推動農村集體產權制度改革，盤活農村資源，解決農村融資瓶頸，促進農業農村發展和農民增收具有重要的意義。
（一）設立貸款基金，規避貸款風險

首先要調動金融機構的積極性，讓金融機構「不畏貸」「想貸」「積極貸」。努力與政府溝通，希望由政府出資設立「農村信貸風險代償基金」，由政府承諾按照貸款本金的一定比例設立代償基金，在出現壞賬時予以一定比例的政府補償，分擔銀行信貸風險。即當農民貸款出現損失並經確認後，由銀行和代償基金按比例分擔損失。還可根據我市實際情況，引入擔保或保險機構，構建「代償基金+銀行+擔保（保險）」風險共擔體，進一步分散信貸風險。讓金融機構放下「前怕狼，後怕虎」的思想負擔，由「畏貸」轉變為「積極貸」，真正達到緩解農村產業融資難的目的。

（二）建立有效的土地評估機構和確權管理機構

建議由政府部門牽頭，投資成立「農業投資發展有限公司」，為農村「三權」抵押融資提供評估服務，簡化環節簡化手續，對農村土地進行快速權威評估。在市委、市政府統一領導下，成立由銀行、財政、農辦、房管、國土、規劃、法院等部門組成的農村「三權」抵押貸款領導小組，制訂具體的操作辦法和流程，明確房產、土地部門負責房產、土地確權辦證和抵押登記。

（三）加大此類產權流轉市場建設

各鎮成立土地流轉中心，保證區域范圍內產權流轉並負責土地承包確權辦證和質押登記。用於貸款抵押的農村住房，經農村住房抵押和流轉的書面承諾後，在辦理房產抵押登記之後，當債務人確實無力償還債務時，其用於抵押的房產可以在本市一定范圍內流轉變現，由此促進銀行對農村「三權」抵押貸款的推行。隨著一系列舉措的出台，推動農村集團土地房產及承包地經營權的市場流轉，使此類產權能夠正常在本市轄區內流轉交易，將農村此類睡眠資產盤活。

（四）加大宣傳，消除顧慮

針對多數農戶「怕貸」的思想，建議不斷加大政策宣傳力度，特別要加大「三權」抵押貸款優惠政策的宣傳力度，普及農村土地和房屋產權的改革制度。可以開展「三權」抵押政策「進村入鄉」活動，力求將政策講明說透，讓農戶貸得安心，用得放心。

總之，「三權」抵押貸款是一項利國利民的工程，它在帶動農戶增收致富，拉動現代高效農業發展，促進新農村建設、加快城鄉一體化進程，推動小康社會建設，維護金融秩序、促進農村社會和諧穩定等方面均具有積極意義。