水井坊的投資邏輯

A. 請問房產投資邏輯是什麼

從五個維度去選擇投資一套房產

單純以投資為目的出發，首先要考察的是以下專幾個方屬面

（1）政策規劃（區域附近有何利好）

（2）周邊產業配套，有沒有新資源的注入，尤其是軌道交通和產業，這二者都能集聚人口，人口的遷入意味著租房購房需求增加，需求刺激房價

（3）周邊最新拿地價，周邊拿地價基本可以表明兩年後的新房入市價格會達到一個什麼高度

（4）開發商及物業，品牌的開發商可以保證樓盤品質，好的物業可以後期維護樓房，減少折舊，利於後期三級市場交易。

（5）現階段的價格是否已經透支未來價格

綜上所述：選擇投資一套房產的基本邏輯是：先選城市，其次才是選擇區域和樓盤

軌道交通開通前是最佳投資時間

B. 北京房產投資邏輯

目前最新政策有1.央行降准。2.貸款資質審核縮短至1個工作日；3.工商銀行宣布貸款年限延長至75歲；以央行降准為例：2018年4月18日，央行宣布降低存款准備金率。這意味著什麼呢？存款准備金率降了，商業銀行向央行交的錢就變少了，銀行用於放貸的錢就變多了。那麼從三個方面來考慮影響，1.對於開發商：銀行放貸周期變短，開發商資金周轉就沒有問題了，不用再擔心新房買賣，房價自然不會降低，會漲。2.對於銀行理財，商業銀行錢變多了，不用太擔心吸納居民的錢了，理財利率自然下降。3.對於人民幣來說，市場中的錢變多了，人民幣會貶值，錢不值錢了。從08年和14年降準的經歷來看，一降准房價直線上漲。錢越來越不值錢，銀行理財利率又下降，房價不斷上漲，那麼錢究竟放在哪裡合適呢？綜上，無論投資還是剛需，對於北京而言，目前是北京新房上車的最佳時機。

著名經濟學家管清友提到投資房產主要看三個方面。一是周邊成熟度；二是交通；三是地區未來產業。

首先，周邊成熟度。周邊越成熟，平衡性越好，增值性越差；國貿就是一個例子——足夠成熟，但已經沒有預期最美了，缺乏想像力，再加上大望路這一片沒有學區，所以國貿周邊很多被泛建化的房子，常年漲幅一般。

其次，交通。從市區往外，交通越好越增值交通越差越平庸；常營是一個例子。6號線一開通，直接將常營到東三環的通勤縮短到20分鍾。

最後，地區產業。高新產業集聚，未來購買力強，則預期強，比如海淀北承載碼農，比如環京較遠的白溝皮草、勝芳傢具，這些地方之前也去過，不相信被忽悠去買房子的都實地考察過。

總而言之，周邊成熟度、交通、產業發展三者疊加到一起，其實是評價五環到六環之間項目增值的尺碼。總體的結論是周邊成熟度不夠，但承接市內外溢的交通可達性好、尤其是地鐵可達性好，則這個板塊就不用擔心，北京的發展一定會改善這個地方。因此，環渤海總部基地台湖正是符合這個投資邏輯，這也是我們一直看好這個板塊的原因。

C. 水井坊的發展趨勢

水井坊2012年年報顯示，公司主要盈利集中在中高檔白酒的銷售收入，2012年公司的中高檔白酒銷售收入占據了公司所有酒業收入的85.48%。而2011年同期，這一比例僅為57.92%。與此同時，低檔酒的銷售在急劇下降，2011年末，公司低檔酒的銷售占據公司酒業銷售總收入的22.49%，而2012年末，這一比例下降到10.8%。
對於公司和白酒行業的現狀和未來，公司並非沒有意識到。「由於政府政策的持續性，白酒消費受到較大影響，尤其是高端白酒消費影響更為明顯，消費轉移尚需時日。白酒行業將進入新的調整期，行業分化加速，品牌差距將越拉越大，新的競爭格局必將使消費者向優勢品牌、優勢企業集中。」公司在2012年年報中如是說，「由政府帶動消費的模式將會轉變，行業相應建立起的社會資源型團購模式必然會受到沖擊。消費模式、營銷模式更接近地氣，渠道服務、消費者服務、降價促銷以及微營銷等社會化、市場化營銷將會得到強化，白酒的實物投資需求也將會有所降低。」
此外，黃建勇還在股東大會上表示，「2013年將進一步優化公司產品結構，改變過去高度依賴高端策略，實行高端、中低端兩條腿走路的戰略，從高端、中高端、中低端方面不斷完善產品體系；鞏固經典天號陳系列在傳統區域和渠道的銷售，進一步加大」新派天號陳「在根據地市場的推廣力度；進一步加大國際市場的開拓力度。
事實上，水井坊發力中低端仍有許多問題需要解決，全興大麴作為國家八大名酒之一，按照國家相關產業規定，不允許被外資收購，因此包括全興大麴在內的低端全興白酒品牌全部被剝離出全興集團，才使得帝亞吉歐的收購得以順利完成。」而今水井坊發力中低端品牌，已經無法使用被剝離出去的低端全興品牌，只能重新開發產品。「肖竹青稱。
」我們的中低端產品尚在開發、研究和商議之中。「黃建勇稱，」公司已經組建了大米特別工作組，這個工作組經過戰略委員會批準的，現在正在高效率的運行，主要就是負責產品下移和渠道下沉。「
大米稱，」水井坊將於5月中下旬對營銷體系做出變革，渠道會下沉，進行扁平化的管理。像麥德龍、家樂福這些特定的渠道我們會直接供應，而不是通過經銷商。「
」新開發的產品推廣是否順利，能否像全興大麴一樣被市場廣泛的認可都存在很多疑問。「肖竹青表示。

D. 房產投資邏輯

如何確定一個樓盤是不是適合做房產投資，根據我們多年的整理總結一般可以從以下幾個方面來判斷：

1、政府政策（地鐵規劃、要建的醫院、學校等）

房山區域目前在運營和試運營以及規劃中的地鐵線：

房山線（已開通）、燕房線（試運營，年底開通）、房山線北延線（正在建設預計年底通車）。

已有和在建的醫院：

房山原本的本地醫院多為區域小醫院，年底武警總醫院（三甲醫院，整體3000多張床位）整體搬遷到房山良鄉，會讓整個區域的醫療水平有一個大幅的提升。

區域學校：房山區之前都是區域學校，隨著大學城和各大開發商引進，後續會有包括各大高校的附屬學校（理工附校、工商大學附校等），十二中朗悅分校等一批優質學校落戶房山。

2、周邊拿地價（未來漲幅空間）

房山區域最近幾年拿地價從七八千漲到今年最近的一塊地，拿地價3.7萬左右（正常情況下開發商賣價為拿地價的兩倍以上才能掙錢），目前房山良鄉均價4.8萬，竇店閻村3.2-3.6萬，漲幅空間顯而易見。

3、大的產業或項目（租群、客群）

目前中航中核搬遷到房山，預計會建一個容納三萬人的產業園，目前已有六所大學未來會有數十所大學搬遷至此，教師和校園工作人員加上在校大學生，武警總醫院工作人員等數十萬人入住房山，未來買房群體和租賃群體龐大。

4、開發商（物業）和競品（如果旁邊都是大的開發商，證明這一片都有價值）

目前整個房山區域已有萬科、天恆、旭輝、遠洋、綠城、城建、萬年基業、韓建、五礦等數十個全國知名的大開發商和國企央企開發商紛紛在此拿地建房。未來該區域全是知名開發商的樓盤，整個區域的房價會有比較穩定的升值潛力。

E. 繼續看多中國股票 哪些板塊有前景

騎慢牛的智者 告訴你板塊方面，金融是穩定器（太大散戶可忽略之），個人看好的板塊一是食品消費（山西汾酒，水井坊），投資邏輯，增速穩定，不受外圍市場影響，國人好酒

F. 房產投資邏輯是什麼樣的

房產投資非常注重時間節點，一般來說單純以投資為目的出發，應該從內以下五個維度去選容擇投資房產：

（1）政策規劃（區域附近有何利好）

（2）周邊產業配套，有沒有新資源的注入，尤其是軌道交通和產業，這二者都能集聚人口，人口的遷入意味著租房購房需求增加，需求刺激房價

（3）周邊最新拿地價，周邊拿地價基本可以表明兩年後的新房入市價格會達到一個什麼高度

（4）開發商及物業，品牌的開發商可以保證樓盤品質，好的物業可以後期維護樓房，減少折舊，利於後期三級市場交易。

（5）現階段的價格是否已經透支未來價格

綜上所述：選擇投資一套房產的基本邏輯是：先選區域，其次才是選擇樓盤。

G. 什麼是正確的投資邏輯

投資最忌諱教條主義，教條主義會害死人。 比如，巴菲特或其他投資大師都講過類似的話：「當別人貪婪的時候，你要恐懼；當別人恐懼的時候，你要貪婪。」教條主義者會簡單地把這句話理解為：大家在賣出的時候，你要買入；大家在買入的時候，你要賣出。有的人再加上自己的演繹：投資就是要逆向思維；與大多數人做相同的事情，肯定不會成功。 無論以上說法或理解是否正確，在股市中均可找到正反兩面的例子佐證。所以，股市太復雜，用教條主義進行指導，總會失敗。 比如，別人在賣出的時候，你能買入嗎？或者別人在買入的時候，你必須賣出嗎？事實上，買與不買，標准只有一個：這個股票是否具有投資價值，而不是別人的買與賣。有的人說，大家賣出導致股價大幅下跌後，投資價值就自然而然顯現了。難道股價下跌，股票就變成有投資價值？換句話說，這種判斷邏輯就是：跌多了，看起來便宜的股票，就比沒有下跌、貴的股票更有投資價值？這是正確的投資邏輯嗎？很多資產下跌到足夠便宜，在實業投資者看來就具有一定價值；但是，從股票投資者的角度看，並不是所有資產都有價值，哪怕跌到足夠便宜，也不能投資。比如，一台100萬元購入的設備，如果企業願意以50萬元賣給投資者，你會要嗎？只有一種情況要：你可以高於50萬的價格很快轉讓出去或者你剛好需要這台設備。股票投資者不會買這種資產，否則自己開公司做實業了，為何來股市？股票投資的原則是只購買股票資產在未來會產生不斷增加的現金流。所以，所謂用實業投資的眼光看股票投資，基本是漏洞百出。 以銀行股為例。銀行股從2009年開始下跌時，市盈率跌到20倍的時候，就有人認為已經具備巨大的投資價值了，因為我們的銀行不會破產，所以合理估值應該30倍市盈率；當市盈率跌到15倍的時候，很多人都高呼銀行股被嚴重低估了；當市盈率跌到10倍時，買銀行股的人都一致認定是市場出錯了，絕對應該越跌越買；當市盈率跌到5倍、跌破凈資產的時候，終於有人醒悟或疑問：我們的銀行是否存在風險？然而，仍然有許多投資者經不住其超低市盈率的誘惑，加入購買銀行股的行列。結局會是什麼樣？沒有人清楚，卻有很多人賭銀行股會大幅上漲。他們無一例外的想法是：如果市盈率回到30倍，銀行股就可以上漲5倍，這是暴利的機會，他們認定中國經濟保持穩定增長沒有問題，因此銀行股的盈利能力也沒問題；即使漲不到30倍市盈率，至少可以恢復到15倍市盈率，那也是上漲2倍。我的理解：銀行股也許會回到15倍市盈率估值，但那是N年以後的事情了，而且N年後的15倍市盈率，那時的業績會如何呢？業績也許大幅滑坡了。道理很簡單：現在銀行股利潤占股市的50%，市值佔三分之一；如果股價上漲一倍，假設其他股票不漲，其市值將佔到50%？你認為可能嗎？你認為銀行股市值佔多少比例比較合適？個人理解佔20%—25%也許是合理的，途徑有兩條：一是大量發行新股，增加總市值，或者股市上漲，但銀行股小漲；二是銀行股繼續下跌25%—40%，但大盤還要穩住，或者大盤一起下跌後上漲，但銀行股小漲。 我沒有投資銀行股，因為我搞不懂銀行股。我只是認為，當別人恐懼賣出銀行股或銀行股下跌到足夠便宜的時候，並不是我們要買入銀行股的理由；價格無論下跌多少，都不是我們買或不買的依據。正確的投資邏輯是：研究透一個股票，判斷其未來內在價值增長的確定性；然後，再尋找合適的價位買入。此時，我們可以越跌越買，遵循別人恐懼時、你要貪婪的理念。離開未來現金流的確定性，講市盈率、市凈率、分紅率，這種邏輯無異於緣木求魚。

H. 投資邏輯

從五個維度去選擇投資一套房產

單純以投資為目的出發，首先要考察的是以下幾個回方面

（1）政策規答劃（通州城市副中心）

（2）周邊產業配套，有沒有新資源的注入，尤其是軌道交通和產業，這二者都能集聚人口，人口的遷入意味著租房購房需求增加，需求刺激房價

（3）周邊最新拿地價，周邊拿地價基本可以表明兩年後的新房入市價格會達到一個什麼高度

（4）開發商及物業，品牌的開發商可以保證樓盤品質，好的物業可以後期維護樓房，減少折舊，利於後期三級市場交易。

（5）現階段的價格是否已經透支未來價格

綜上所述：選擇投資一套房產的基本邏輯是：先選城市，其次才是選擇區域和樓盤

軌道交通開通前是最佳投資時間