房利美2009年股價

A. 美國次貸危機的節點

美國次貸危機（subprime crisis）是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的金融風暴。2007年8月開始席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場
其中重要的發展事項：具體節點如下：
2007年2月13日
美國抵押貸款風險開始浮出水面；
匯豐控股為在美次級房貸業務增18億美元壞賬撥備；
美最大次級房貸公司Countrywide Financial Corp減少放貸；
美國第二大次級抵押貸款機構New Century Financial發布盈利預警；
2007年3月13日
New Century Financial宣布瀕臨破產；
美股大跌，道指跌2%、標普跌2.04%、納指跌2.15%；
2007年4月4日
裁減半數員工後，New Century Financial申請破產保護；
2007年4月24日
美國3月份成屋銷量下降8.4%；
2007年6月22日
美股高位回調，道指跌1.37%、標普跌1.29%、納指跌1.07%；
2007年7月10日
標普降低次級抵押貸款債券評級，全球金融市場大震盪；
2007年7月19日
貝爾斯登旗下對沖基金瀕臨瓦解；
2007年8月1日
麥格理銀行聲明旗下兩只高收益基金投資者面臨25%的損失；
2007年8月3日
貝爾斯登稱，美國信貸市場呈現20年來最差狀態；
歐美股市全線暴跌
2007年8月5日
美國第五大投行貝爾斯登總裁沃倫-斯佩克特辭職；
2007年8月6日
房地產投資信託公司American Home Mortgage申請破產保護；
2007年8月9日
法國最大銀行巴黎銀行宣布捲入美國次級債，全球大部分股指下跌；
金屬原油期貨和現貨黃金價格大幅跳水；
2007年8月10日
美次級債危機蔓延，歐洲央行出手干預；
2007年8月11日
世界各地央行48小時內注資超3262億美元救市；
美聯儲一天三次向銀行注資380億美元以穩定股市；
2007年8月14日
沃爾瑪和家得寶等數十家公司公布因次級債危機蒙受巨大損失；
美股很快應聲大跌至數月來的低點；
2007年8月14日
美國歐洲和日本三大央行再度注入超過720億美元救市；
亞太央行再向銀行系統注資；
各經濟體或推遲加息；
2007年8月16日
全美最大商業抵押貸款公司股價暴跌，面臨破產；
美次級債危機惡化，亞太股市遭遇911以來最嚴重下跌；
2007年8月17日
美聯儲降低窗口貼現利率50個基點至5.75%；
2007年8月20日
日本央行再向銀行系統注資1萬億日元；
歐洲央行擬加大救市力度；
2007年8月21日
日本央行再向銀行系統注資8000億日元；
澳聯儲向金融系統注入35.7億澳元；
2007年8月22日
美聯儲再向金融系統注資37.5億美元；
歐洲央行追加400億歐元再融資操作；
2007年8月23日
英央行向商業銀行貸出3.14億英鎊應對危機；
美聯儲再向金融系統注資70億美元；
2007年8月28日
美聯儲再向金融系統注資95億美元；
2007年8月29日
美聯儲再向金融系統注資52.5億美元；
2007年8月30日
美聯儲再向金融系統注資100億美元；
2007年8月31日
伯南克表示美聯儲將努力避免信貸危機損害經濟發展；
布希承諾政府將採取一攬子計劃挽救次級房貸危機；
2007年9月1日
英國銀行遭遇現金飢渴；
2007年9月4日
國際清算銀行與標普對次級債危機嚴重程度產生分歧；
2007年9月18日
美聯儲將聯邦基金利率下調50個基點至4.75%；
2007年9月21日
英國諾森羅克銀行擠兌風波導致央行行長金恩和財政大臣達林站上了辯護席；
2007年9月25日
IMF指出美國次貸風暴影響深遠，但該機構同時認為各國政府不應過度監管；
2007年10月8日
歐盟召開為期兩天的財長會議，主要討論美國經濟減速和美元貶值問題；
2007年10月12日
美國財政部本著解決次貸危機的宗旨，開始廣開言路 改善監管結構；
2007年10月13日
美國財政部幫助各大金融機構成立一支價值1000億美元的基金（超級基金），用以購買陷入困境的抵押證券；
2007年10月23日
美國破產協會公布9月申請破產的消費者人數同比增加了23%，接近6.9萬人；
2007年10月24日
受次貸危機影響，全球頂級券商美林公布07年第三季度虧損79億美元，此前的一天日本最大的券商野村證券也宣布當季虧損6.2億美元；
2007年10月30日
歐洲資產規模最大的瑞士銀行宣布，因次貸相關資產虧損，第三季度出現近5年首次季度虧損達到8.3億瑞郎；
2007年11月9日
歷時近兩個月後，美國銀行、花旗銀行和摩根士丹利三大行達成一致，同意拿出至少750億美元幫助市場走出次貸危機；
2007年11月26日
美國銀行開始帶領花旗、摩根大通為超級基金籌資800億美元；
2007年11月28日
美國樓市指標全面惡化；
美國全國房地產經紀人協會聲稱10月成屋銷售連續第八個月下滑，年率為497萬戶，房屋庫存增加1.9% 至445萬戶
第三季標普/希勒全美房價指數季率下跌1.7%，為該指數21年歷史上的最大單季跌幅
2007年12月4日
投資巨頭巴菲特開始購入21億美元得克薩斯公用事業公司TXU發行的垃圾債券
2007年12月6日
美國抵押銀行家協會公布，第三季止贖率攀升0.78%
2007年12月7日
美國總統布希決定在未來五年凍結部分抵押貸款利率
2007年12月12日
美國、加拿大、歐洲、英國和瑞士五大央行宣布聯手救市，包括短期標售、互換外匯等
2007年12月14日
為避免賤價甩賣，花旗集團將SIV並入帳內資產
2007年12月17日
歐洲央行保證以固定利率向歐元區金融機構提供資金
2007年12月18日
美聯儲提交針對次貸風暴的一攬子改革措施
歐洲央行宣布額外向歐元區銀行體系提供5000億美元左右的兩周貸款
2007年12月19日
美聯儲定期招標工具向市場注入28天期200億美元資金
2007年12月21日
超級基金經理人BlackRock宣布不需要再成立超級基金
2007年12月24日
華爾街投行美林宣布了三個出售協議，以緩解資金困局
2007年12月28日
華爾街投行高盛預測花旗、摩根大通和美林可能再沖減340億美元次貸有價證券

2008年
2008年1月4日
美國銀行業協會數據顯示，消費者信貸違約現象加劇，逾期還款率升至2001年以來最高
2008年1月16日
評級公司穆迪預測SIV債券持有者損失了47%資產
2008年1月17日
次貸虧損嚴重，標普評級公司開始對債券保險商實施新的評估方法
布希政府有意放鬆對房地美和房利美的監管
美國2007年12月新屋開工數量下降14.2%，年率為100.6萬戶，為16年最低
2008年1月21日
英國財政部要求有意收購諾森羅克銀行的私營企業在2月4日前提交詳細提案
2008年1月22日
美聯儲緊急降息75個基點,至3.50%,這是美聯儲自1980年代以來降息幅度最大的一次。
2008年1月24日
美國紐約保險監管層力圖為債券保險商提供150億美元的資金援助
2008年1月30日
美聯儲降息50個基點
2008年2月1日
美國1月非農就業人數減少1.8萬，為2004年來首次減少
2008年2月9日
七國集團財長和央行行長會議聲明指出，次貸危機影響加大
2008年2月12日
美國六大抵押貸款銀行為防範止贖的發生，宣布「救生索」計劃
巴菲特願意為800億美元美國市政債券提供再保險
2008年2月14日
美國第四大債券保險商FGIC宣布願意分拆業務
2008年2月18日
英國決定將諾森羅克銀行收歸國有
2008年2月19日
美聯儲推出一項預防高風險抵押貸款新規定的提案，也是次貸危機爆發以來所採取的最全面的補救措施
2008年2月20日
德國宣布州立銀行陷入次貸危機
2008年2月21日
英國議會批准國有化諾森羅克銀行
2008年2月28日
美聯儲主席伯南克聲稱即使通脹加速也要降息
2008年3月5日
美國2月ADP就業人數減2萬多，美元兌歐元刷新歷史新低
2008年3月7日
美聯儲宣布兩項新的增加流動性措施，一是定期招標工具，二是決定開始一系列定期回購交易
2008年3月11日
美聯儲再次聯合其它四大央行宣布繼續為市場注入流動性，緩解全球貨幣市場壓力
2008年3月13日
美國財長保爾森和美聯儲主席伯南克等監管官員將提議對銀行資本實行更嚴格的監管
美國官方首次預測經濟衰退
2008年3月14日
美國投行貝爾斯登向摩根大通和紐約聯儲尋求緊急融資，市場對美國銀行業健康程度的擔憂加深
2008年3月17日
美聯儲意外宣布調低窗口貼現率25個基點，到3.25%
摩根大通同意以2.4億美元左右收購貝爾斯登
2008年3月19日
美聯儲宣布降息75個基點，並暗示將繼續降息
2008年3月20日
英國央行會見五大投行高級管理人員，首次表態將為國內銀行提供更多資金援助
2008年3月24日
美國聯邦住房金融委員會允許美國聯邦住房貸款銀行系統增持超過1000億美元房地美和房利美發行的MBS
2008年3月27日
歐洲貨幣市場流動性再度告急，英國央行和瑞士央行聯袂注資
美聯儲透過定期證券借貸工具向一級交易商提供了750億美元公債
英國首相布朗和法國總統薩科齊舉行會晤，討論如何提高金融市場透明度和敦促國際主要金融機構改革
2008年3月31日
美國財長保爾森將向國會提交一項改革議案，加強混業監管
美國總統布希和英國首相布朗同意加強合作，應對金融市場動盪
2008年4月8日
IMF稱全球次貸虧損一萬億美元
2008年4月9日
國際金融協會代表全球銀行業巨頭首次公開承認在此次信貸危機中負有責任
2008年4月10日
高盛再次宣布裁員，瑞銀集團預測華爾街企業可能不得不裁減最多達35%的員工
美國參議院通過價值超過41億美元的一攬子房屋市場拯救計劃
高盛CEO稱此次信貸危機可能已接近尾聲
2008年4月11日
日本瑞穗金融集團預估瑞穗證券2007會計年度次級抵押貸款相關的交易損失達4000億日元（摺合39億美元）
2008年4月12-13日
七國集團（G7）和國際貨幣基金組織（IMF）召開為期兩天的會議，表達了對當前金融市場震盪的擔心之情，並要求加強金融監管
2008年4月14日
德意志銀行計劃向私人股本公司最多出售200億美元的杠桿相關債務
2008年4月15日
英國3月RICS房價指數跌至30年最低-78.5，低於-67.5的預期值
摩根大通分析師指出，此次全球信貸危機，很可能會在未來10年時間里繼續影響市場
新加坡投資局有意參與瑞銀150億瑞郎的融資計劃
花旗集團副總裁William Rhodes聲稱，美國經濟正接近風暴中心，可能正處於衰退中
OECD預測全球次貸損失3500-4200億美元
RealtyTrac Inc.報告美國3月房屋止贖率上升57%
英國銀行業敦促政府幹預市場，防止較小金融機構倒閉，確保新貸款來源
2008年4月16日
布朗出訪美國，為信貸危機等問題尋求國際解決
美國3月新屋開工數量急劇下降11.9%，降至17年最低水平
美聯儲褐皮書指出各個地區的貸款標准，貸款需求下降
摩根大通季度報告好於預期，宣稱次級貸將結束，並計劃籌集60億美元資本金
2008年4月17日
美林公司第一季凈虧損達19.6億美元，虧損大於預期，且為連續第三季虧損。該公司第一季度資產減記總額超過了65億美元，並將再裁員3000人，預期未來數月的形勢將「更加艱難」
2008年4月18日
花旗集團宣布，在沖減逾130億美元損失後，一季度凈虧損51.1億美元，合每股損失1.02美元
東京三菱日聯金融集團預計，截至3月31日的一財年內，該集團在次級貸上的相關損失為950億日元（摺合9.21億美元）
上周LIBOR跳升了20個基點，表明美聯儲2008年4月將推出除降息25個基點以外更多的舉措
2008年4月20日
美林首席執行官塞恩聲稱不贊成信貸危機最困難時期已經結束的觀點
2008年4月21日
銀行大型貸款商的資產負債表受到信貸緊縮的嚴重影響，為了應對這種不斷增大的壓力，蘇格蘭皇家銀行將計劃籌資120億英鎊（約合240億美元）
英國央行宣布，將動用500億英鎊的政府債券，調換商業銀行持有的抵押資產，以幫助銀行業復甦
英國金融時報報道，面對信貸緊縮帶來的困境，美國銀行正計劃出售所持中國建設銀行的股份來籌集資金，以強化其資產負債表
歐洲央行行長特里謝表示，銀行仍不願借貸，因此市場調整尚未結束
2008年4月22日
美聯儲理事克羅茲納指出，借貸修改案可能將解決抵押市場的部分問題
日本前內閣府高級官員渡邊博史指出，亞洲各國政府應在2010年之前設立1000億美元的外匯儲備，以防止重蹈類似1998年的地區金融危機的覆轍
耶魯大學著名經濟學家Robert Shiller警告，此次美國房價可能將比"大蕭條"時期的下滑程度更加嚴重，政府應該採取拯救行動，以防止數百萬人失去住房
美國3月成屋銷售月率下降2.0%，為493萬戶
瑞士央行向市場投放60億美元
歐洲央行向銀行出借150億美元為期28天的美元資金
2008年4月23日
經濟展望集團總經理伯納德·鮑默指出美國經濟問題嚴重，不大可能獲得V型復甦
英國3月房屋貸款許可數量從2月的43,147件減少至35,417件，創紀錄低點。英國房市前景不容樂觀
德國Duesseldorfer銀行將由德國銀行協會接管
美國眾議院金融服務委員會批准全國的地方政府收購已行使止贖權的住房
2008年4月24日
3個月歐元Libor周四再次上升，創4個月新高，顯示貨幣市場持續緊縮
瑞信第一季資產減值53億瑞郎，財務狀況因此轉盈為虧，凈虧損達到21.5億瑞郎
加拿大央行通過特別購買與附賣回協議向市場注資4.95億加元
紐約聯儲宣布，根據擴大范圍後的定期證券借貸工具進行的國債拍賣需求疲軟，總共接到594.6億美元的申購，低於招標金額750億美元
美國財政部表示，將在下周一開始執行特殊退稅政策，時間比財政部先前預期提早了5天
美國商業銀行本周增加了在美聯儲貼現窗口的借款規模，而投資銀行減少了對該融資工具的使用，信貸緊縮的重點已經從券商轉移至存款機構
英國諾森羅克繼宣布國有化後有可能決定裁員2000人
2008年4月25日
市場關於美聯儲降息周期將結束的預期增加，美元指數反彈至1個月來新高
美國3月份新屋銷售進一步下滑，創1991年以來的最低水平
美國4月份消費者信心創1982年3月以來最低水平
2008年4月28日
著名投資人巴菲特聲稱，美國經濟正在衰退中，並且程度將比大多數人所預期的更加嚴重。
美國人口普查局公布報告顯示，2008年第一季度美國房屋空置年率刷新2.9%的歷史高點。
2008年4月29日
英國3月購房抵押貸款許可數量跌至該數據開始統計以來的最低水平。
德意志銀行宣布2003年以來首次出現凈虧損
2008年4月30日
美聯儲降息25個基點，並在會後聲明中去掉了「經濟增長仍然面臨風險」的措詞
美國一季度GDP增長0.6%，但瑞士信貸認為主要依靠庫存增加取得，對今後發展不利
英國HBOS增發40億英鎊股權，用以提高資本金規模，抵禦不斷惡化的市場環境
2008年5月1日
英國央行在金融穩定報告中指出，次貸虧損可能只有一千七百億美元；各大銀行同意在特別流動性計劃中保留最低資產額
美國聯邦存款保險公司認為市場即將度過信貸緊縮局面
美聯儲主席伯南克認為美國的學生貸款市場問題已不僅限於流動性問題
美國眾議院批准總值三千億美元的房屋市場援助計劃
美國財長保爾森認為信貸危機已經過半
2008年5月2日
美國4月非農就業人數僅僅減少2萬，失業率降至5.0%，結果好於預期
IMF主席卡恩擔心美國4月就業報告的好局面曇花一現，認為2008年經濟不會復甦
美聯儲將TAF規模從500億美元擴大到750億美元，同時擴大與歐洲央行和瑞士央行貨幣互換的額度
白宮表示，美國經濟迄今為止並未出現衰退信號
英國Halifax 4月房價連續三個月下滑，月率跌1.3%，年率跌3.7%
2008年5月4日
美國FHFB指出，僅靠降息和減稅不能解決次貸問題，美國政府必須積極行動起來
2008年5月5日
IMF前任主席拉托指出，信貸危機最困難的時期已經過去，美元2008年的反彈是正常的
美國 4月ISM非製造業指數為52.0，預期中值49.1，也處於2007年12月來最高水平
美聯儲通過隔夜回購操作向市場注入110億美元臨時儲備金
伯克希爾哈撒維投資公司總裁巴菲特認為，美聯儲未來沒有必要進一步降息
美聯儲調查顯示，由於擔心日益黯淡的經濟前景，美國銀行業繼續收緊企業和消費者放貸的標准和條件
美聯儲前主席格林斯潘指出，2008年5月判定次級抵押貸款市場崩潰引發的信貸危機已經結束，還為時過早
美聯儲主席伯南克預計美國房市將進一步惡化並危害整體經濟
2008年5月6日
美國財政部向貸款機構施壓，欲加快解決抵押貸款問題
華爾街三大巨頭——摩根士丹利、摩根大通和雷曼兄弟均計劃在2008年5月精簡員工人數
美聯儲提供了總額750億美元的28天TAF
房利美宣布2008年第一季度損失21.9億美元，每股虧損2.57美元，預計明年損失將繼續惡化
美國眾議院議長佩洛西呼籲實施第二輪經濟刺激方案
歐洲資產最大銀行瑞士銀行證實，受巨額資產沖減拖累，第一季度出現115.4億瑞郎（109.9億美元）虧損。該行同時宣布，在2009年年中之前裁員5500人
2008年5月7日
美國前財長斯諾指出，美國正接近降息周期末端，但經濟還將繼續放緩
美國財長保爾森表示，美國金融市場正自信貸緊縮中逐漸恢復，信貸危機最糟糕的時期可能已經過去，但市場問題完全解決還需數月
美聯儲霍恩暗示利率已接近需調整的目標水平
美聯儲官員克羅茲納表示，美聯儲非常重視房屋市場
美國3月NAR成屋簽約銷售指數下跌1.0%，為83.0，與預期持平
美國眾議院將針對民主黨提出的房市拯救計劃展開辯論，該計劃支持政府最終買入至多150億美元的止贖房屋，並向大約50萬戶面臨止贖的業主提供幫助；但白宮威脅將否決該計劃
2008年5月8日
美國財長保爾森預計美國經濟2008年晚些時候將加速，退稅支票能立刻助其走出困境
美聯儲前主席格林斯潘表示，信貸危機最糟糕的階段已經過去，但是房價的下跌仍有很長的一段路要走
歐洲兩大央行均宣布維持利率，以對抗通脹
美國5月3日當周初請失業金人數減少1.8萬,至36.5萬人。結果好於預期
美國3月批發庫存月率意外下降0.1%
美國眾議院通過一項法案，建立規模為3000億美元的抵押貸款保險基金，並向房屋所有者再提供數以十億美元計的資助
2008年07月2日
紐約股市，美國最大汽車廠商通用汽車股價在收盤時跌破10美元關口，收於9.98美元，創1954年9月2日以來最低價。
2008年07月12日股價跌至50年來最低 通用公司隱現破產危機
2008年9月15日
美國第四大投資銀行雷曼兄弟公司陷入嚴重財務危機並宣布申請破產保護，更加嚴重的金融危機來臨。
歐洲央行當天宣布向商業銀行系統共注資300億歐元，期限為一天，平均利率為4．39%，高於歐洲央行主導利率4．25%的水平。這是歐洲央行自2007年夏季全球金融市場出現危機以來首次採取這種干預方式。
2008年9月20日
布希政府正式向美國國會提交拯救金融系統的法案，財政部將獲得授權購買最高達7000億美元的不良房屋抵押貸款資產。
美國政府希望2年內將所有問題解決掉，希望在這個問題影響實體經濟之前把它解決掉，避免出現像30年代那樣的大蕭條。
2008年9月22日
德國財政部長施泰因布呂克在與西方七國集團財政部長和中央銀行行長電話磋商後表示，西方七國集團其他成員國拒絕參與美國金融救援計劃。
2008年9月25日
全美最大的儲蓄及貸款銀行——總部位於西雅圖的華盛頓互惠公司（Washington Mutual Inc.），已於當地時間星期四（25日）被美國聯邦存款保險公司（FDIC）查封、接管，成為美國有史以來倒閉的最大規模銀行。
2008年9月29日，美國眾議院否決七千億美元的救市方案，美股急劇下挫，道指暴瀉777點，是歷來最大的點數跌幅，單日跌幅高達7%，亦是1987年環球股災以來最大的跌幅。市場信心薄弱，道指不斷沉底，10000點的關口岌岌可危。
30日，美國眾議院否決了七千億美元的救市計劃，參議院則試圖予以挽回，預定周三對該案進行表決。
2008年10月2日，美國參議院74票對25票通過了布希政府提出的7000億美元新版救市方案，美參議院投票表決的救市方案總額從原來的7000億美元提高到了8500億美元，增加了延長減稅計劃和將銀行存款保險上限由2008年的10萬美元提高到25萬美元的條款，目的是安撫緊張的美國公眾及支持經濟增長。預料可望對全球股市都有幫助，且將對眾議院造成壓力，一些眾議員正考慮轉向支持法案。
10月8日各大央行同時行動，對金融市場的動盪作出明確的回應，接連宣布降息。
美聯儲宣布降息50個基點至1.5%，歐洲央行、英國央行、加拿大央行、瑞典央行和瑞士央行也紛紛降息50個基點。
澳大利亞當地時間10月7日下午，澳大利亞聯邦儲備銀行（RBA）將銀行基準利率下調1%至6.00%
以色列央行(Bank of Israel)也宣布，由於全球金融市場急劇下降，下調利率50個基點至3.75%，新利率將於10月12日生效。
10月9日
步美國的後塵，韓國、日本、中國香港地區、中國台灣地區和印度尼西亞等有關當局，紛紛採取措施放鬆了貨幣政策，向銀行注資。
2008年10月10日
冰島因次貸危機基本凍結了外匯資產，並將三大銀行國有化，但因債務問題與英國等國發生外交糾紛。
2008年11月15日
在巴西舉行2008年G20峰會，而這次會議的重點議題就是應對這次的次貸危機。
2008年12月11日
美國汽車三巨頭將獲援助150億 高管薪酬受限制
2008年12月16日
美聯儲將美元基準利率下調至0-0.25%,超過市場預期的0.5%，ICE期貨小幅上漲。

2009年
2009年1月14日 北美最大電信設備製造商 北電網路公司 申請破產保護
2009年1月16日 歐洲央行再度降息至歷史低點
2009年2月5日，英格蘭銀行再次宣布降息，這是英國連續第五個月降息，也是自2007年12月以來的第八次降息。
2009年3月2日，美國道瓊斯工業股票平均價格指數收於6763.29點，創下1997年4月以來的最低收盤水平，這也意味著道瓊斯指數的市值在短短一年半時間內已縮水過半。在此刺激下，3日亞洲股市普遍開盤暴跌。其中日本日經指數早盤一度下探至7117.66點，跌至泡沫經濟崩潰後的最低點。盡管午盤後跌勢暫緩，但日經指數仍以跌0.69%收市；中國滬指跌1.05%；香港恆生指數跌2.3%。
美國國際集團(AIG)2日宣布的歷史性季度虧損，成了壓在美國股市身上的最後一根稻草。2008年第四季度AIG虧損617億美元，創下美國公司史上虧損之最。
2009年6月1日，通用公司申請破產保護。
至此危機蔓延至實體經濟，向經濟危機發展，接下來都是各國開展貨幣財政政策拯救市場。

B. 美國金融危機

金融危機原因
美國次貸危機定義，全稱是美國房地產市場上的次級按揭貸款的危機。次級按揭貸款，是相對於給資信條件較好的按揭貸款而言的，按揭貸款人沒有（或缺乏足夠的）收入/還款能力證明，或者其他負債較重，所以他們的資信條件較「次」，這類房地產的按揭貸款，就被稱為次級按揭貸款。產生主要有以下三方面的成因：[網友評論]
相對於給資信條件較好的按揭貸款人所能獲得的比較優惠的利率和還款方式，次級按揭貸款人在利率和還款方式，通常要被迫支付更高的利率、並遵守更嚴格的還款方式。這個本來很自然的問題,卻由於美國過去的6、7年以來信貸寬松、金融創新活躍、房地產和證券市場價格上漲的影響，沒有得到真正的實施。這樣，次級按揭貸款的還款風險就由潛在變成現實。在這過程中，美國有的金融機構為一己之利，縱容次貸的過度擴張及其關聯的貸款打包和債券化規模，使得在一定條件下發生的次級按揭貸款違約事件規模的擴大，到了引發危機的程度。
次貸危機發生的條件，就是信貸環境改變、特別是房價停止上漲。為什麼這樣說呢？大家知道，次級按揭貸款人的資信用狀況，本來就比較差，或缺乏足夠的收入證明，或還存在其他的負債，還不起房貸、違約是很容易發生的事。但在信貸環境寬松、或者房價上漲的情況下，放貸機構因貸款人違約收不回貸款，它們也可以通過再融資，或者乾脆把抵押的房子收回來，再賣出去即可，不虧還賺。但在信貸環境改變、特別是房價下降的情況下，再融資、或者把抵押的房子收回來再賣就不容易實現，或者辦不到，或者虧損。在較大規模地、集中地發生這類事件時，危機就出現了。美國次房危機
首先，與美國金融監管當局貨幣政策由松變緊的變化有關。從2001年初開始到2003年6月，13次降低利率之後，寬松的貨幣政策環境，反映在房地產市場上，就是房貸利率也同期下降。利率持續下降，是帶動21世紀以來的美國房產持續繁榮、次級房貸市場泡沫起來的重要因素。因為利率下降，使很多蘊涵高風險的金融創新產品在房產市場上有了產生的可能性和擴張的機會。表現之一，就是浮動利率貸款和只支付利息貸款大行其道，占總按揭貸款的發放比例迅速上升。與固定利率相比，這些創新形式的金融貸款只要求購房者每月擔負較低的、靈活的還款額度。從表面上減輕了購房者的壓力，支撐過去連續多年的繁榮局面。
從2004年6月起，美聯儲貨幣政策從緊。連續升息提高了房屋借貸的成本，開始發揮抑制需求和降溫市場的作用，促發了房價下跌，以及按揭違約風險的大量增加。
美國的這次經濟危機可以給我們帶來哪些啟示
美國這次經濟危機是符合馬克思發現的資本主義經濟危機規律的：資本家為了 追求利潤最大化會拚命擴大生產規模、極力壓低工人的工資成本，結果是生產出來 的商品越來越多，但是廣大顧客群卻買不起，因為人數最多的顧客就是工人和農 民，他們的收入只夠維持自身的基本生存。當產品遠遠地供大於求的時候，經濟危 機就爆發了，企業開始裁減員工、降低產量，甚至把牛奶倒進下水道里。馬克思早 就指出：資本主義是沒有辦法依靠自己的力量來解決經濟危機問題的，因為資本家 的貪婪天性決定了他們為了追求最大利潤必然要拚命擴大生產規模、極力壓低工人 的工資收入。
給我們的啟示
美國的金融危機啟示我們：不要隨便把錢借給比自己還要富裕很多的人。一般 人都以為：富人比窮人善於理財，窮人如果把自己的錢借給富人去替自己投資，可 以得到較高的回報。但是我們不要忘記：富人有一個特點，他們更喜歡冒險，而且 他們比窮人更貪婪。當富人拿著別人的錢去投資冒險的時候，他們的膽子比拿自己 的錢去投資冒險要大得多，即使賠了反正是別人的錢。美國比中國富裕得不知多少 倍，可是我們中國卻把自己辛苦掙來的上萬億美元血汗錢放在美國，借給美國金融 機構去投資理財，以至於美國的窮人幾乎不需要擔保就可以從銀行貸款買到很好的 房子，居住條件比中國的富人還要好。一旦出現金融危機，美國就繼續發行國債向 別人借錢，如果你不繼續借錢給他，他可以宣布破產，以前欠你的錢也不還了；如 果你借錢給他，他無非多印刷美元還債，你以前借他的錢就貶值縮水——總之無論你 是借還是不借，你都註定賠錢的結局。 美國的金融危機告訴我們：有錢就首先把 自己的生活搞好，別在自己還過苦日子的時候就慷慨地借錢給富人。富人永遠是要 剝削窮人的，即便富人編制出多麼復雜、多麼玄妙的數學模型，其目的也還是為了 忽悠窮人把錢給他。 清朝末年有位高人說過：「只要我們把世界上富國的錢都借過 來，我們就富裕了，這些世界強國就窮了，我們中國就可以很容易超過世界強 國。」這樣富有智慧的話沒有被中國採納，而是被美國實施，美國是不管你富國窮 國，只要願意借錢給他一律歡迎，美國人依靠借錢、貸款過上了幸福的生活，住上 了大房子，而且因為欠錢而成為了大爺，被美國欠錢的國家還要扮演「負責任的國 家」的責任，還要去救它。
第三個啟示是：績效考核體制出了問題會導致大麻煩。美國的投資機構的績效 考核是存在嚴重缺陷的，不管你在哪個投資銀行工作，都要給你高額分紅，然而你 操作失誤給客戶造成損失卻不需要賠償客戶損失，換一家投資銀行繼續享受高額分 紅。只有激勵沒有約束，必然導致操作者為了自己的短期個人利益而損失客戶的長 期利益，就如同「沒有監督的權力必然腐敗」一個道理。現在這些美國倒閉了的投行 經理人紛紛失業，他們把尋找工作的目光轉向中國，大批簡歷發往中國，而一些中 國的金融機構居然認為這是一個吸收金融人才的大好機會，卻忘記了這些人是如何 把美國的投行搞倒閉的。
第四個啟示是：美國金融危機是由美國房地產泡沫帶來的，而中國的房地產泡 沫比美國要嚴重得多。一定要採取適度緊縮的貨幣政策，避免房地產泡沫的膨脹程 度，否則泡沫破滅以後會帶來很大的負面影響。
第五個啟示是：政府相當於企業治理結構中的職業經理階層，民眾相當於企業 治理結構中的股東。類似購買美國債券這種高額風險投資，一定要取得股東的同意 才能去做，否則職業經理人承擔不起投資損失的責任。按照我國目前的官員問責體 制，對於失職官員的最嚴厲懲罰無非就是他引咎辭職，可是如果一位官員的投資決 策失誤給我們國家造成幾千億美元的國民財富損失，他一個人引咎辭職能挽回任何 損失嗎？根本無法挽回。有十位這樣的官員引咎辭職，我們國家的幾萬億美元國民 財富就要全部賠光了。
其次，與美國投資市場、以及全球經濟和投資環境過去一段時期持續積極、樂觀情緒有關。進入21世紀，世界經濟金融的全球化趨勢加大，全球范圍利率長期下降、美元貶值、以及資產價格上升，使流動性在全世界范圍內擴張，激發追求高回報、忽視風險的金融品種和投資行為的流行。作為購買原始貸款人的按揭貸款、並轉手賣給投資者的貸款打包證券化投資品種，次級房貸衍生產品客觀上有著投資回報的空間。在一個低利率的環境中，它能使投資者獲得較高的回報率，這吸引了越來越多的投資者。
美國金融市場的影響力和投資市場的開放性，吸引了不僅來自美國、而且來自歐亞其他地區的投資者，從而使得需求更加興旺。面對巨大的投資需求，許多房貸機構降低了貸款條件，以提供更多的次級房貸產品。這在客觀上埋下危機的隱患。不僅是美國，包括歐亞、乃至中國在內的全球主要商業銀行和投資銀行，均參與了美國次級房貸衍生產品的投資，金額巨大，使得危機發生後影響波及全球金融系統。
第三、與部分美國銀行和金融機構違規操作，忽略規范和風險的按揭貸款、證券打包行為有關。在美國次級房貸的這一輪繁榮中，部分銀行和金融機構為一己之利，利用房貸證券化可將風險轉移到投資者身上的機會，有意、無意地降低貸款信用門檻，導致銀行、金融和投資市場的系統風險的增大。在過去幾年，美國住房貸款一度出現首付率逐年下降的趨勢。歷史上標準的房貸首付額度是20%，也一度降到了零，甚至出現了負首付。房貸中的專業人員評估，在有的金融機構那裡，也變成了電腦自動化評估，而這種自動化評估的可靠性尚未經過驗證。
有的金融機構，故意將高風險的按揭貸款，「靜悄悄」地打包到證券化產品中去，向投資者推銷這些有問題的按揭貸款證券。突出的表現，是在發行按揭證券化產品時，不向投資者披露房主不僅難以支付的高額可調息按揭付款、而且購房者按揭貸款是零首付的情況。而評級市場的不透明和評級機構的利益沖突，又使得這些嚴重的高風險資產得以順利進入投資市場。
在美國，有的經濟學家將這些問題定義為"說謊人的貸款"，而在這些交易中，銀行和金融充當了「不傻的傻瓜」的角色。按美國投資家吉姆.羅傑斯的話說，"人們可以不付任何定金和頭款、甚至在實際上沒有錢的情況下買房子，這在世界歷史上是唯一的一次"，這"是我們住房市場中有過的最壞的泡沫，也是我們需要清理的最壞的泡沫" 。
次貸危機引發了美國和全球范圍的又一次信用危機，從金融信用和信任角度來看，有的經濟學者視為「美國可能面臨過去76年以來最嚴重的金融沖擊」。
[另家之言]
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即 ：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。
美國金融危機影響
美國短期顯現較急迫的並非經濟危機，確切說應是金融危機，一些貪婪無厭的金融機構的現世報，但卻要其政府背後的廣大民眾來買單，而透過美債市場，米國政府必會增發債券增加債務，產生匯率和殖利率的波動，最終其影響還是會已不同程度與形式擴散到全球，而中國政府一直是美債的大戶投資者（為龐大外匯存底找安全與收益，及減緩人民幣升值壓力不得不為之），供給巨增的美債的跌價必然再次打擊中國外幣投資的賬上評價損失，而米國民間貨幣供給流動性減少也將使企業經營困難，慢慢的對中國的訂單與出口也將會造成影響；流入中國資本市場的熱錢成長率下降也會透過股市房市，商品市場，間接影響，但很多專家擔心的是，經濟成長衰退，而通膨仍在（停滯通膨）

C. 2007年美國金融危機的第四階段

2008年10月5日後的一周。
在一個星期之後的10月6日（周一），一個重大的銀行和財政危機在冰島發生，並導致冰島的主要貨幣冰島克朗對歐元的匯率貶值30%。 在當天晚上冰島國會舉行的一項會議中通過了一個緊急法案，授與政府有較大的許可權來接管和整頓銀行。冰島國家銀行（Landsbanki）和格里特利爾銀行（Glitnir）兩家銀行被政府接管，同時政府也對冰島最大的銀行Kaupthing提供紓困方案。
10月6日，冰島金融監督管理局決定暫時停止管制市場下由 格里特利爾銀行、Kaupthing銀行、冰島國家銀行、Straumur投信、Spron投信、Exista投信等銀行所發行的所有金融工具的交易。
在10月6日工作日開始前，法國銀行BNP Paribas繼荷蘭政府將富通金融集團（Fortis）於荷蘭的業務國有化後，接收其所餘下的資產。 在10月6日星期一，丹麥、奧地利、可能還有德國，以及愛爾蘭和希臘，替國內的銀行存款做擔保。 其後，代表英國重要上市公司的金融時報100指數錄得歷來最大的跌幅。. 10月7號周二消費者貸款救援計畫排入英國國會議程。 在10月6日德國總理安格拉·多羅特亞·梅克爾宣布政府會對德國私有銀行的所有存款進行保障。 政府又宣布一個挽救德國借貸公司The Hypo Real Estate (HRE)的計劃。在同一日美國紐約的道瓊工業指數重挫，在收盤時指數跌破了10,000點，即從2007年10月9日時的指數創下超過14,000點的高點時，所累積的跌幅為30%。 在巴西和俄羅斯的股票交易市場於當周一宣布休市，以防止之後可能發生的股價重挫情形。
10月7日，冰島金融監督管理局布接管冰島國家銀行。 同一天，冰島中央銀行宣布俄羅斯答允將提供40億歐元借貸。 然而這個消息很快的遭到俄羅斯官方的否認，並要求冰島財政部長必須更正稍早之前所做出，有關俄羅斯接受借貸給冰島的討論聲明，這一項否認是出於俄羅斯財政部副部長Dmitry Pankin。然而，稍後俄羅斯財政部長Alexei Kudrin便承認有收到這樣的請求，to which Russia was positive，僅表示周內稍後冰島有派員到莫斯科開會，為金融議題展開討論。標准普爾更將冰島的外匯信用評級由A-/A-2下調至BBB/A-3，又將當地貨幣信用評級由A+/A-1降至BBB+/A-2。標准普爾又將冰島銀行業風險組別由第五組改為第八組，並表示「於經濟嚴重衰退的情況中，累積的違約和重整貸款恐占冰島銀行業總輸出貸款35%到50%，等同於一半的放款有被倒帳風險。」
就在同一日，俄羅斯總統宣示了一項對於俄羅斯國內銀行360億美元的紓困案。一些國家宣布了增加或更新的存款保證金額度：台灣政府提出將存款保障金額度提高兩倍至新台幣300萬元（92,000美元）， 而歐盟協議增加存款保障金額度為每一位歐盟存戶至少5萬歐元，部分歐盟國家宣布提高存款保障金的上限：荷蘭、西班牙和比利時政府宣布他們給予每一位存戶存款保障金上限至10萬歐元。
而英國政府在10月8日星期三早上宣布，將提供250億英鎊購買第一層機構（等於政府入股買下優先股，簡稱PIBS）的紓困案給下列金融機構，包括：艾比銀行、巴克萊銀行、HBOS、滙豐、Lloyds TSB、全國房產協會、蘇格蘭皇家銀行集團和渣打銀行。而其他金融機構會有另外的250億英鎊的紓困，包括在英國設立分行的外國銀行。 總體來講政府在英國銀行系統和經濟中扮演公共團體的角色.計畫也包含增加政府舉債上限，提供公平互助，履約國際承諾。 計劃被認為是將企業半國有化。
10月8日星期三，歐洲央行、英格蘭銀行、美國聯邦儲備系統、加拿大央行、瑞典銀行和瑞士銀行於國際標准時間11:00時共同宣布調降基準利率0.5% ，而中國人民銀行也隨後跟進調降基準利率。在10月8日當天全球股市均呈現重挫，其中日本跌幅更達到9%，俄羅斯股市盤中暫停交易，而印尼股市在早盤大跌之後也停止交易。在美國，受到聯准會調降利率影響，股市停止下跌。 同一天美國聯准會再提供378億美元借貸給AIG集團，援助AIG集團的總金額達到850億美元。
10月9日星期四，冰島金融監督管理局接手掌管冰島國內最大的銀行 Kaupthing Bank。 Kaupthing也宣布讓政府接管。This came about when Britain transferred control of the business of Kaupthing Edge, its Internet bank, to ING Direct and put Kaupthing's UK operations into administration placing Kaupthing in technical default according to loan agreements. 由於冰島限制當地銀行所有存戶提款（當中包括海外客戶存款），所以造成冰島和英國的關系緊張。
[編輯本段]
美國民眾對政府用國庫資金救大銀行的反應對於美國政府的7000億美元紓困案，有65%的美國民眾反對。美國民眾指出，大銀行們先是主張資本主義式的放任型擴張，出了事卻要求以社會主義的方式掏國庫的錢救大銀行的資本家們，民眾卻失業，信用破產與失去房子。除此之外，國際上也有一些學者認為，7000億美元根本遠遠不夠。
美國聯邦准備理事會開動「印鈔機」與伊朗提出「美元替代方案」《貨幣戰爭》一書的作者宋鴻兵於2009年3月5日在「美國國債是有史以來最大的騙局」一文中表示：「（美國）商業銀行體系把它的爛賬轉移至美國政府的資產負債表上，美國政府再把資產負債表上的爛賬轉移至每個納稅人的家庭資產…而這一切最終以國債的形式來體現…這些國債誰來買？如果最後賣不動，最後的購買者是誰？那就是美聯儲。」之後，由於金融危機愈演愈烈，美聯儲在2009年3月18日宣布將在未來幾個月內收購3000億美元的長期美國國債和最多1.25兆美元房利美與房地美發行的抵押貸款支持證券，即所謂的「量化寬松」貨幣政策。「美聯儲的真正家底是8200噸黃金儲備，但即使將其全部拋售也僅值2700億美元左右，連此次購買長期國債的錢都不夠。」 因此各界評論紛紛指出美聯儲正在開印鈔機救市，而這將導致美元的通貨膨脹。
伊朗總統馬哈茂德·艾哈邁迪內賈德早在2007年11月20日就已針對美元表示：「他們得到了我們的石油，卻給了我們一錢不值的廢紙（美元）。」為了因應美元貶值將帶來的經濟危機，伊朗已經把自己外匯儲備中的一大部分轉為了其他貨幣，他建議OPEC可以考慮自己推出新貨幣。2009年03月11日內賈德更對經濟合作組織（ECO）進一步地提出了一系列建議，包括成立經濟合作發展組織和貿易銀行，以及進行貨幣合作。他說：「應在成員國間使用「單一貨幣」進行貿易，接下來在其他國家和鄰國中推行。」

D. 什麼是房利美和房地美

房利美和房地美是美國最大的兩家非銀行住房抵押貸款公司。房利美和房地美分別設立於1938年和1970年，屬於由私人投資者控股但受到美國政府支持的特殊金融機構。

兩家公司的主要業務是從抵押貸款公司、銀行和其他放貸機構購買住房抵押貸款，並將部分住房抵押貸款證券化後打包出售給其他投資者。

房利美和房地美的使命，就是為住房市場提供流動性、穩定性以及購買力。他們在二級市場上收購按揭貸款，組成一個資產池，然後以此為基礎在公開市場向投資者發行證券，即抵押支持證券。

這兩家公司為還款利息和基於他們證券的本金回報提供擔保。這種按揭二級市場提高了按揭貸款商可用資金的供給，從而也提高了新購房者可用資金的供給。

(4)房利美2009年股價擴展閱讀：

房利美和房地美利用了美國政府的隱性支持為其管理層和股東牟利，疏於管理，導致危機。一邊是政府支持，一邊是牟利動機，兩者相結合正是最近資本困局的根源 。

美國樓市危機的第一波沖擊，導致了次貸市場垮台和貝爾斯登的失敗。而更為猛烈的第二波已經襲來，並席捲了眾多美國最大的金融機構。

雖然美國政府沒有刻意地支持房利美和房地美，但大多數投資者相信，一旦有嚴重的問題發生，政府不會袖手旁觀。

這意味著，政府的支持能使這兩家公司的住房抵押債券獲得高的信用等級，並且得以出售給國內或者全球的穩健投資者。

E. 房利美房地美股票代碼

1970年8月31日，房利美在紐約證交所上市，股票代碼為FNM。

1988年12月2日，房地美在紐約證交所上市，股票代碼為FRE。

F. 找一篇關於房利美與房地美的文章

美國政府接管房利美與房地美（上）
2008年9月，美國政府對房利美和房地美的接管意味著由美國政府擔保的兩家企業被美國財政部託管。這僅是次級抵押貸款危機中的金融事件之一。
美國聯邦住房金融局局長詹姆斯.B.洛克哈特2008年7月宣布，有政府支持的兩家企業——房利美（聯邦國民抵押貸款協會）和房地美（聯邦住房貸款抵押公司）（以下簡稱「兩房」）由美國聯邦住房金融局託管。美國財政部部長亨利.保爾森，在同場記者招待會上指出，接管「兩房」是他全力支持的一項決定，並建議表示「託管是我將保證納稅人的錢用於政府支持企業的唯一形式。」他進一步說：「今日行動的必要性主要在於政府擔保企業結構固有的沖突以及商業模式的缺陷，還有出於對房地產企業進行修正的考慮」。
通一天，美聯儲主席本.伯南克表示支持：「我強烈支持由聯邦住房金融局局長洛克哈特做出的關於託管房利美和房地美的決定以及財政部部長亨利.保爾森所採取的制旨在『兩房『財政穩定的相關措施。」
相關背景以及金融市場危機
主要文章來源：《2007-2008年金融危機》，《2008年9月清算危機》
「兩房」達149億美元的總損失及市場關於其募資能力和其債務可能導致住房融資市場低迷引發擔憂。財政部保證對其優先股注資2000億美元並延長器信貸至2009年以保證「兩房」的清償能力和正常運營。「兩房」在抵押擔保證券以及債務方面的未清償額已超過5萬億美元，其中僅債務就高達1.6萬億美元。此次接管被視為「幾十年來政府對私人金融市場最為全面的干預之一」，也將成為政府對私人企業最大規模也是代價最高的一次緊急援助。
隨著美國金融市場危機意識的日益增強，美國政府對「兩房」的接管行為以及對其額外注資2000億美元的承諾將成為在金融動盪的9月對美國眾多投資銀行，金融機構以及聯邦管理機構中第一起意義重大的事件。到2008年9月15日，具有158年歷史的雷曼兄弟控股公司申請破產，希望對其資產進行清算，並剝離其財務良好運轉正常的子公司（於破產申請之外）。這次倒閉是繼1990年德崇證券公司倒閉以來最大的一次投資銀行倒閉事件。具有94年歷史的美林證券也接受了來自美國銀行的大約500億美元的要約收購，這對於美林一年以前的大約為1000億美元的市值是一個大幅度的下滑。由於信用評級下滑，美國國際集團於2008年9月16日與美國聯邦儲備銀行簽署援助協議，以其79.9%的股權換取聯邦儲備銀行的850億美元的援助。
同時，對於美國最大的儲蓄銀行——華盛頓互惠銀行的清償能力的擔憂也沒有停止，這家銀行於2008年9月25日實行破產管理。
對政府資助企業改革的嘗試
2003年，布希政府企圖建立一家機構以監管房利美和房地美。然而眾參兩院領袖表示要事先制定相關立法，改革方案沒有成形。一項由參議院議員約翰.考茲尼提出的改革方案也未能獲得21個成員組的參議院銀行，住房和城市事務委員會的通過。與此同時，第108屆國會的議員們對房利美和房地美的清償能力充滿信心。國會議員巴爾尼.弗蘭克說它們「沒有面臨任何形式的財務危機」。
2005年，由參議院查克.海格爾和參議員伊麗莎白.多爾以及參議員約翰.麥凱恩和約翰.蘇努努聯合提出的《聯邦住房企業監管改革法案》旨在增強政府對「兩房」發放貸款的監管。然而其命運卻和2003年提出的法案一樣未能通過參議院銀行、住房和城市事務委員會的批准，這次是在第109屆國會上。一份全面精確的關於國會試圖監管住房領域的政府資助企業的記錄在2005年國會報告中給出。
達拉斯美聯儲前副主席傑拉爾德.P.奧特思考指出房利美和房地美已成為裙帶資本主義的典型代表。政府資助致使房利美和房地美主宰了抵押承銷業務。他們將部分利潤返還給政治家，有時作為競選資金直接返還，有時作為對中意選民的捐款。
聯邦住房金融局以及美國財政當局
由美國國會於2008年7月24日通過的《2008年住房與經濟恢復法案》經美國總統喬治.W.布希於2008年7月30日簽署成為法律。這部法律使得新成立的聯邦住房金融局擴大了對房利美和房地美的監管權，同時也給予美國財政部位穩定「兩房」而對其進行注資的權力，注資限額僅限於整個聯邦政府在法律許可范圍之內。本部法律將財證部的債務額提升了8000億美元，使其債務總限額達到10.7萬億美元，這是考慮到財政部對房利美、房地美或其他聯邦住房貸款銀行的支持的靈活度的潛在需要而做出的規定。

美聯儲接管房利美與房地美（下）

早先對政府資助企業的支持措施
9月7日，美國財政部的託管行為被英國《經濟學家》雜志解讀為對政府資助企業的「第二次」緊急援助。在制定《2008年住房與經濟恢復法案》之前，2008年7月13日，財政部部長亨利.保爾森宣布了一項與美聯儲立場一致基於法定許可權的對政府資助企業的援助措施。這項宣布是在房利美和房地美的股票市值縮水近一半（與一年前的高位市值相比下降了將近一半）一周後作出的。那項計劃包括三項措施：增加政府資助企業從財政部得到的貸款額度，以提供資產流動性；財政部購買政府資助企業的股權的權力為其提供資金；以及美聯儲在改革了的政府資助企業的監管系統中的咨詢性角色。同日，美聯儲宣布其下屬機構紐約聯邦儲備銀行如有必要有權向政府資助企業發放貸款。
財政部的資本注入
財政部與「兩房」的協議明確規定，為換取財政部的未來支持以及金額高達1000億美元的對各自的資本投資，在託管之初，「兩房」要向財政部發行10億美元的高級優先股以及10%的息票並且對財政部不計成本。同時，每一家機構以合同形式發行代表79.9%所有權股份的普通股憑證，其發行價格為每股1美分（0.00001美元），並且憑證期限為20年。
託管人聯邦住房金融局代表被託管公司簽署協議。對「兩房」各自1000億美元的注資額是美國政府願意為保持「兩房」財務經營以及財務清償能力穩定並可持續而作出的承擔義務的級別。該協議旨在保護高級以及次級債務和「兩房」的抵押擔保證券。「兩房」的普通股以及現有優先股的股東將先於持有高級優先股的美國政府承擔損失。在此項協議的所有條件中，兩家各自保留的抵押貸款和抵押貸款支持證券組合截止2009年12月31日不能超過8500億美元，每年可以降低10%，直到達到2500億美元。
聯邦住房金融局作為託管人的初步舉措
2008年9月7日，在宣布託管計劃時，洛克哈特提出了在聯邦住房金融局的託管計劃中的以下幾點：
2008年9月8日，即託管後的第一個營業日，在抵押貸款支持證券持有有人，高級債和次級債持有人的大力支持下，交易正常進行。
允許「兩房」擴大對抵押貸款支持證券的擔保額度不受限制並繼續為其投資組合購進置換債券。大約沒約每月200億美元，並且無資本限制。
作為託管人，聯邦住房金融局將履行董事會以及管理層的職責。房利美和房地美的現任首席執行官被解職，但將留在公司協助過渡。
房利美和房地美將分別由前美林公司副董事長赫伯特.M..艾利森（過去8年他一直是美國教師退休基金會的董事長）和美國合眾銀行錢副董事長和首席財務官的大衛.M.墨菲特接掌。他們的薪資將大大低於即將離任的兩個首席執行官。同時將會有同樣精於的非執行主席與他們合作。
其他管理層變動將非常有限。新的首席執行官認為與現有管理團隊及員工的合作將至關重要，鼓勵他們留下並繼續為公司作出重大改善。
為了每年節省超過20億美元的資本，普通股和優先股的派息將被取消，但兩中股票將繼續作為流通股票。次級債務利息和主要支付將繼續實施。
所有政治活動，包括游說將被立即停止。慈善活動將被重新納入考慮范疇。
「兩房」將會與美國財政部三種不同的融資方式建立融資和投資關系，以提供對房利美和房地美關鍵性的支持。三種融資方式之一就是擔保清償，這將不僅適用於房利美和房地美，也對由聯邦住房金融局監管的美國12家聯邦住房貸款銀行適用。
財政部長保爾森於2008年9月7日指出，在聯邦住房金融局託管下，財政部對於「兩房」支付的四個方面：
「為促進次級抵押貸款市場的穩定以及降低融資成本，截止2009年年末，」兩房「將適度增加抵押貸款支持證券組合。隨後，為解決系統性風險，在2010年其證券投資組合將以每年10個百分點的額度逐步減少，主要是通過自然流失，最終穩定在一個低成本、低風險的規模上。」
財政部和聯邦住房金融局達成《優先股購買協議》以及財政部與被保護實體間的契約安排。在這些協議下，財政部將確保每家公司保持一個正凈值。這些協議通過給「兩房」債權人、該機和次級債權人，提供額外的擔保和明確說明支持市場穩定，並通過對「兩房」不動產放寬抵押貸款支持證券投資者提供額外的信心以支持抵押貸款的可用性。這項承諾將會消除任何由於破產管理而產生的強制命令並將確保這些被保護實體有能力清償其債務。
財政部建立了「一個新的擔保借款信貸工具，房利美和房地美以及聯邦住房貸款銀行將可用這個工具進行貸款，作為最終清算捕手工具。該工具本質上是在實行2008年7月由國會授予的暫時清算捕手的權力，這將在此授權於2009年12月截止後被使用。」
美國政府接管房利美與房地美
為了進一步支持對廣大美國人民抵押貸款融資的需求，財政部正在起草一項購買政府資助企業抵押貸款支持證券的暫時計劃 。這項計劃將於本月晚些時候實行並投資於新的政府資助企業的貸款支持。追加購買將被視為恰當的。由於財政部能夠對這些債券到期予以保證，國庫券與政府資助企業貸款支持之間的差價表明納稅人將不會因這項計劃而受損，而且事實上，這將會產生新的收益。這項計劃將隨著財政部的暫時清算捕手權力的到期於2009年12月同期截止。

G. 房地美和房利美都是什麼意思

房地美(Freddie Mac,NYSE：FRE,舊名聯邦住房抵押貸款公司<Federal Home Loan Mortgage Corp.>),是美國政府贊助企業(GSE,Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家，商業規模僅次於房利美。 1970年由國會成立，作為旨在開拓美國第2抵押市場，增加家庭貸款所有權與房屋貸款租金收入。 規模：抵押投資組合總金額達1.29兆美元，其中5690億美元抵押資產是其自身投資一部分。債券市場協會(Bond Market Association)資料顯示，由Fannie mae、Freddie Mac與Ginnie Mae提供擔保的抵押擔保證券或債券，達到3.2兆美元，佔美國流通債券總值的16% 房利美(Fannie Mae)，創立於1938年，是政府出資創建，從事金融業務，用以擴大資金在二級房屋消費市場上流動的資金。 1944年，房利美的許可權擴大到貸款擔保，公司主要有退伍軍人負責管理。1954年，房利美發展成為股份制公司。1968年， Raymond H. Lapin 成為房利美的總裁，在他就任的30年內，修改了公司的制度，使之成為一個私有的股份制公司。1970年，房利美股票在紐約交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外發放公司債券，從此公司的業務進入國外金融市場。 受美國次貸危機的影響，美國房地產抵押貸款巨頭房地美、房利美於2008年7月身陷700億美元虧損困境。之後美聯儲和美國證券交易委員會（SEC）迅速聯手出擊，對美股的穩定起到立竿見影的效果。 美國政府9月7日宣布，從即日起接管陷入困境的美國兩大住房抵押貸款融資機構房利美和房地美。

H. 華爾街職業經理人搞垮了哪些公司

在美國電影《華爾街》中有句台詞：「貪婪，不管什麼樣的貪婪，貪戀生活、貪圖錢財、貪圖愛、知識等等，都標志著人類的進步。」

這一次，華爾街終於為這種「偉大的貪婪」付出代價。拋開資產減記、次級貸款、CDO、衍生金融工具這些商業詞彙，我們把視角放在危機的另一面：人性，以及由此帶來的領導力的衰退。在沃頓商學院看來，華爾街過度專注於個人財務目標，是領導力衰敗的根源，而領導力的衰敗震撼了整個金融服務領域。不過，長江商學院金融學教授梅建平給美國政府救市團隊的領導力打了「A」分。


領導力衰退加速了華爾街的倒塌

（沃頓商學院研究報告，有刪節，點擊查看全文）

美國國際集團（AIG）、貝爾斯登（Bear Stearns）、以及房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）要想活命，需要政府的救助或者接管。雷曼兄弟（Lehman Brothers）倒閉了，美林（Merrill Lynch）被賣給了他人。沃頓商學院的教授們認為，公司令人震驚地相繼倒塌，顯示了整個金融服務領域領導力的大規模潰敗。這些麻煩重重的機構的高管們，在提升績效以及提高自身薪酬水平的征戰中，可能忽略了或者未能認識到自己的公司所面臨的風險水平。而當市場變得對他們不利時，他們所領導的那些龐大機構便轟然坍塌了。

沃頓商學院的管理學教授彼得·卡普利（Peter Cappelli）認為，這種領導力的衰退，可以追溯到20世紀80年代，當時，公司開始專注於將對執行官的激勵與股東的利益統一起來。他認為，在管理中，以犧牲公司整體的最佳利益為代價，過度專注於個人財務目標，是領導力衰敗的根源，而領導力的衰敗震撼了整個金融服務領域。

「我們應該開始思考這種方式是否真正有效的問題了。」卡普利說，「這種激勵方式似乎對負責人頗為受用，但是，對公司也確實有效嗎？這種方式在更為廣泛的社會環境中當然並不靈驗。股東和那些持有公司股份的高管們陷入了麻煩，不過，他們的麻煩正在以我從未見過的方式彌散到經濟生活中。」

苛刻的管理者，狹窄的視野

卡普利認為，很多華爾街經理人索性選擇了「無為而治」的管理方式。他說，有些經理人確信，只要自己聘到了聰明的人，並為他們的工作成果提供優厚的獎金激勵，那麼，公司管理自會「水到渠成」的。

卡普利曾對在金融領域，尤其是在投資銀行領域工作過的MBA畢業生進行過調查，調查結果表明，這些領域的經理人表現得尤其無情而且低效。這些經理人很少提供反饋，他們希望員工長時間呆在辦公室里，即使員工的工作並沒有效能，而且還會破壞員工工作和生活之間的平衡。長時間的工作掩蓋了在管理上缺乏紀律和計劃的問題。「所有的問題都用獎金擺平，很多很多問題都這么處理，根據個人的績效表現來處理。」卡普利在最近的《人力資源高管》雜志的一篇專欄文章中寫道。「為取得個人的目標不惜冒險，哪怕這么做會將其他人或者整個公司置於危險境地，人們似乎廣為接受這種做派。掩蓋失敗成了行為標准。」

沃頓的法學與商業倫理學教授托馬斯·唐納森（Thomas Donaldson）談到，高層管理者往往狹隘地專注於有關自己公司的問題，而對那些在本行業中發生的問題沒有給予足夠的注意。「而那些問題與整個金融服務業和銀行業更為廣泛的問題的聯系極為緊密。這些行業的所有人，都應該更好地適應正在慢慢迫近的危機和道德問題。」他說。

盡管復雜的證券化過程讓人們很難確定資產的真正價值，不過，從行業外來看，人們或許很容易看出，住房價格已經過度膨脹了。「警鍾早就該敲響了。」唐納森說，「但是，在很多大型機構中，問題一直在慢慢積累，企業內部的人也都知道這些問題的存在，但沒想到最終會發生突變。」他指出，讓經紀公司為自己承銷的證券提供研究報告這一過程中所存在的內在矛盾，就是遲早會出問題的早期警示。

唐納森談到，很多公司一直在低估縱容「公司水門事件」丑聞對公司聲譽的惡劣影響而使自己遭受的損失。「每年，公司因為聲譽受損而遭受的損失，都比因為違規遭受的罰款和在訴訟問題上遭受的損失更多——盡管近年來有些公司越來越清楚地意識到了這一威脅。」

他預測說：「你完全可以肯定地說，下一個重大道德災難降臨到頭上的公司，一定也是大部分董事和高管層所沒有重視這些問題的公司。」「這也是保持更高的警惕，並設定有關的程序——尤其是在高管層——允許讓人們談論那些很難談論的事情的理由所在。」

領導力面臨的挑戰

卡普利認為，在今天的商業環境中，當公司走向非法的方向或者缺乏責任感的方向時，往往需要董事會為公司的方向進行修正。但是，他談到，這種情形很少出現，通常情況下，只有當董事會成員是「老兵」時——執行官的薪酬與股價掛鉤政策實施之前的「老兵」——才會出現這種情形。他們更傾向於確認並指出「現在正在發生的特有問題」。但是，他對新一代商業領導者——在過去10年內走進職場，而且更喜歡團隊作戰的領導者——也充滿希望。他們不會只是因為競爭對手在這么做，就讓極端個人主義的行為將整個企業推向風險更大的境地。卡普利將這種思維方式歸功於教育體系因應企業的要求所發生的變革，企業要求更多的人能以團隊的形式共同攻克復雜問題。「現在，人們談論基於團隊的系統、成果和獎勵掛鉤的系統——在這個系統中，是一個群體而不是某個人承擔責任——已經不是什麼稀奇的事情了。」

安然公司（Enron）的倒塌和其他企業的丑聞爆出之後，會計行業也開始採取了某些遏止道德問題的行動。很多機構為員工建立了匿名熱線，以便他們反映這類問題。不過，唐納森還談到，有些確實會造成公司失敗的問題實在是太明顯了，根本無需藉助秘密熱線。比如，整個會計行業都曾經以掩蓋收入的逃稅方式獲得好處。「這類事情，就是高管層召集管理會議時，雖然覺得如芒在背卻並不想談論的事情。」他說，「通常，已經有很多的錢被塞進了腰包。」

唐納森曾幫助某些公司開發了這樣的系統：指定一位受人信賴的資深總經理擔任員工的「傳聲筒」，這些員工並不想以公開的活動讓自己的職業生涯承擔冒險，不過他們對廣義的非道德行為表示關切。很多機構都有「調查員」，但是，他們在公司中的級別往往較低。唐納森建議，為了評估以及防範公司聲譽遭到損害的潛在風險，公司應該指定一位資深經理，能夠進行這樣的對話。

唐納森提出忠告說，美國的企業界應該知道，企業中存在這樣一個新幾內亞語稱之為「Mokita」的現象，也就是每一個人都對事實心知肚明，但一致同意不說出去的現象。「就次級貸款和讓房利美和房地美等企業遭受重創的很多其他問題而言，都存在著這樣的Mokita。」

嚴峻的道德風險

沃頓的法學與商業倫理學教授埃里克·奧茲（Eric Orts）對所謂的「道德風險」（Moral Hazard）深表擔憂，當政府救助金融服務公司，以阻止經濟災難的擴散時，道德風險便隨之產生。這種救助可能會促進領導力的衰退，「因為對高效的組織而言，只有允許自己修正錯誤而且對錯誤和管理不善給予懲處的市場，才是有效的市場……而目前，政府的某些大規模救助措施，則為未來樹立了有害的先例。」他坦承，為阻止金融系統的全面崩潰，有些救助措施可能是必要的，但是，採取這些極端措施的必要性也清楚地表明了：為了降低納稅人的長期經濟風險，必須對法規進行一次全面的檢查了。

唐納森認為，更好的法規才是惟一的解決方案。他說：「令人遺憾的是，通常情況下，法規總是落後於行業實踐。」他預測，沒有受到有效監管的對沖基金行業，可能會給經濟系統造成下一個重大難題。「可能需要一兩個大型對沖基金崩潰之後，國會才會出台法規予以干預。」然而，緊隨大量會計丑聞出台的薩班斯-奧克斯利法案（Sarbanes-Oxley），並沒有徹底解決這些問題，而且還引發了新難題。「解決方案是讓對沖基金行業自行監管。」怎麼才能做到這一步呢？「那就意味著要提出需要提出尖銳的通常不會問及的問題。」唐納森說。

房利美和房地美的公共使命與私有使命的混合，可能促進了這些公司特有的領導力問題的形成。「像房利美和房地美這類的准公用事業私有組織在扮演雙重角色時——一個角色是提高人們以抵押貸款購買住房的能力，另一個角色是在高度競爭的環境中讓股東的價值最大化——會困難重重。」 奧茲說。

與此同時，抵押貸款領域內部的壓力，加劇了房利美和房地美所扮演的兩種角色之間的分化。「住房抵押貸款證券化，似乎可以使它們擺脫不健全法規的控制。房利美和房地美增加利潤的壓力，促使它們承擔了過多的金融風險，而不是謹慎地從事銀行業務。」他補充說，回顧過去，為鼓勵房利美和房地美之間的競爭而制定的法規，讓它們誤入歧途，因為這些法規增加了這些實體——並不是徹底的自由市場經濟實體的壓力。奧茲談到，領導者們或者不明白，或者無力平衡這種「公共-私有混合體」的目標。「為了讓他們專注於一個清楚的使命，或許，在『公共』組織和『私有』組織之間劃定一個清楚的界線是更明智的選擇。」

唐納森指出，過去10年來，房利美和房地美在「說客」身上花費了1.5億美元，這一事實顯示了滋生於組織結構的另一個領導力問題。「對一個政府機構來說，這種行為完全是不恰當的，然而，考慮到企業的模式已經確立，對領導者來說，游說議員應該是個很有吸引力的選擇——盡管可能沒有達到非政府機構的那種程度。」

紐約獨立股票研究機構Portales Partners的加里·戈登（Gary Gordon），一直在跟蹤研究房利美和房地美，他說，最近已經給整個金融服務領域帶來諸多問題的住房價格泡沫，加劇了房利美和房地美領導力的衰敗。盡管資產泡沫是普遍現象——從鬱金香，到互聯網公司股票——不過，房地產泡沫更難被刺破，因為住房價格的膨脹，已經讓處於不同收入階層的很多美國人從中得到了好處。「我不確定，你是否能夠創造出一個系統來解決這些問題。」他說，「你應該建立這樣一個系統：當所有人都賺得盆滿缽滿的時候，但還是會有人吹響警笛叫停。」

瑞士信貸分析師莫什·奧倫巴（Moshe Orenbuch）一直在跟蹤抵押貸款行業，他認為，房利美和房地美所承受的壓力，與某些私有抵押貸款機構和其他行業的某些公司所承受的壓力一樣，那些壓力迫使它們重申與衍生品相關的收入。為了實現自己的公共使命，當信用市場的運作在2007年失靈以後，房利美和房地美依然還在不斷發放貸款，從而使它們在這個市場中佔有了更大的份額，同時，問題貸款也日益增多。「如果你不是以嚴格的標准來獲取市場份額，那麼，你肯定會大手大腳。」奧倫巴說。

近年來，就政府擔保的住房貸款出借機構的管理問題，監管者確實曾提出過質疑。2006年，監督房利美和房地美財務健康的美國聯邦住房企業監督辦公室（簡稱OFHEO），發布了一份報告，描述了房利美的自大和缺乏職業道德的文化，在1998年到2004年間，為了讓高管們得到更高的獎金額，房利美的員工蓄意篡改收入數字。這份報告發布時擔任美國聯邦住房企業監督辦公室主任的詹姆斯·洛克哈特（James Lockhart）說：「我們在檢查中發現了這樣一種環境——用結果證明手段的正當。高管層操縱會計賬目，攫取本不應該得到的最大獎金額，同時，不讓外界了解實情。他們拉攏內部審計人員，阻撓聯邦住房企業監督辦公室的審查。」

沃頓商學院前院長、現任亞利桑那州立大學凱瑞商學院院長的羅伯特·米特爾施泰特（Robert Mittelstaedt）談到，如果公司無視類似房利美和房地美那些問題的早期信號，那麼，它們便會陷入可怕的困境。「這些警示信號會不斷涌現出來，某些時候，必須由組織中的某個人及時指出：『這么做感覺不對。』這是個常見的錯誤。」

許小年：錢多惹的禍