房價分析工具

Ⅰ 房價問題分析

我很認同一句話，現在的房價已經跟老百姓沒有關系了！這倒不是真沒關系，而是絕大部分人已經買不起房了。很多人都有仇富心理，但主要是仇那些錢賺的『不夠正當』的人，最典型的就是房地產開發商。他們把原本不貴的房子價格利用各種手段炒上天，自己牟取暴利，這些人到底是哪裡賺到了錢呢？答：【他們是獨享了社會進步的果實！】隨著經濟的發展，人民生活水平日益提高，也就開始有能力去嘗試買房了，所以房產商才有利可圖。社會共同的進步的好處由他們獨享，有誰不會咬牙切齒呢？其實100年前就有一個偉人物提出了解決這個問題的理論，叫做：平均地權！這個人就是孫中山，他的「平均地權」意思就是「漲價歸公」。比如說:你50萬購買了地皮，建起了房子，可以賣100萬，但是過兩年後，房價漲了，漲到了300萬，那麼這部分由於地價漲起來的100萬是要上交國庫的，因為在200萬漲到300萬的這個過程中，這100萬跟開發商沒有絲毫關系，他們什麼都沒做，不勞而獲。那這100萬是怎麼創造出來的呢，很顯然，是老百姓創造出來的，它來自整個社會的共同進步，所以這100萬要還給社會。當然，這個理論比較極端，在現今是不可能實現的。

如今，在中國獨特的二元經濟下，房產業的利潤占國家GDP相當大的比重，這太可怕了，一個國家很大一部分的經濟來源竟然是讓人賴以生存的房子，經濟結構過於簡單，讓人對現行經濟狀況毫無安全感。中國樓市一直很好，所以現在有錢人都不務正業了，都來炒樓，因為干這個最輕鬆了，不需要人力、物力、技術以及市場開發等等，只需要資本，你現在投資100萬一套的房子，按現在的行情，炒到200萬出手，凈賺100萬，多好啊！典型的例子：很多非地產本行的央企都來搞房產，不過前段時間，不知道是國家宏觀調控了還是為保企業形象（我也沒想明白），在鋪天蓋地的輿論譴責中，78家央企退出房產業。再一個，搞製造業的海爾，也拿150億出來炒樓，唱歌的梁詠琪也不專心唱歌，也來炒樓…上次看到「梁詠琪內地炒樓賺千萬成富婆」的娛樂新聞，我一下子就從心裡逼鄙視她了，媽媽的，如果有錢的都像你們這樣，那中國的房價永遠降不下去，一群不務正業的混蛋。另外，製造業都把資金挪出來炒樓，這樣就妨礙它自身的發展，由於炒樓賺錢輕松且快，各行各業都來投資，於是乎，自身發展紛紛疲軟，隨之而來的就是造成大量失業，經濟結構簡單化，經濟發展不穩定系數增大，如此惡性循環......話說回來，房價之所以那麼高還有那麼多人搶著買，一是房子需求過大，人口多，沒辦法，二是國人根深蒂固的陳舊思想：一定要有房子！現在的女孩嫁人，不看你人好不好，不看你帥不帥，不看你愛不愛她，先看你有沒有房，其實在中國你不可能真正擁有自己的房子，中國土地使用權才70年，而且一般情況下30年房子就面臨拆遷、重造等問題，如果不是這種，有自己的房子才算個家的思想，如果不是亞洲人特殊的「面子」文化，對於沒有足夠能力買房的人來說，租房實際上是最劃算的選擇，你貸款買房，從首付到完完全全買下它所用的錢不知道可以租多少年房子，而且租房相對自由，住地不爽就換地方，還可以隨著工作而變動。去年熱播的《蝸居》，讓人們著實捏了一把汗，房價的問題已經讓我們80後這代人喘不過氣來。

不過，我相信，房價終會有降下來的一天，不過到時候現在買不起房子的人還是不一定買得起房子。

房屋作為一種商品，完全脫離了它固有的商品屬性，徹底淪為炒房者牟取暴利的工具，這是一種泡沫，泡沫終會有破滅的一天。假設房地產價格會無限上漲，那麼地產商在買地時有很大的成本，修房時也有很大的融資成本，當房產的成交量逐漸變小，房地產商在這個過程中住房銷售、回籠資金的速度會逐漸萎縮。當資金鏈萎縮到不能夠去負擔它的融資成本時，資金鏈就會斷掉。這時，房地產商就會加速賣房來套現，這就是房地產業的拐點。現在，我們非常感興趣的是房價到多高時會導致成交量萎縮到一定程度，讓房地產開發商不足以償付自己貸款融資的成本。算出了這個點，我們大概就會知道房價還會漲多少年。所以說，中國房地產現在面臨這種劇烈的大幅度上漲，遲早有一天會受到常識的糾正。這不是會不會發生，而是什麼時候發生的問題。但是，我有點擔心的是，房產泡沫破裂的那天，會不會意味著中國經濟的崩潰呢？會不會像日式崩盤並造成長達20多年的經濟低迷，或者美國式的房貸危機而引起再一次的金融危機，再或者迪拜式的房產泡沫破滅，造成產能過剩，國家負債累累？如果真的那樣，我們依舊買不起房子，因為房價是很低，但是全國經濟癱瘓，我們沒法賺錢，還是跟現在一樣，望樓興嘆，中國未來的經濟問題到底什麼時候徹底爆發，如何爆發，後果如何，不得而知，我不是宋鴻兵，我不會預測。

Ⅱ 房地產數據分析軟體需要收多少錢

房地產數據分析軟體需要收多少錢？房地產市場數據分析系統

《房地產市場數據分析系統》以城市為單位，以科學的房地產研究模型為基礎，整合梳理了土地招拍掛、房地產基本數據、樓盤項目開發情況、存量房掛牌和交易數據、房價指數、政策法規、城市規劃，以及土地、項目、企業詳情等城市房地產投資、評估相關的數據信息，同時配合地圖定位、高級搜索、樓盤比較、趨勢分析、統計分析等強大的系統功能，為開發企業、評估企業以及房地產相關機構進行市場分析、城市進入、項目選擇、可行性研究等提供決策依據。

統計分析應用舉例：
與歷史同期相比，房產交易情況和價格指數；
按年份、月份、季度、周、天的價格走勢圖；
不同區段之間的價格比較，物業類型的比較；
小區價格變化的原因分析；
契稅邊際效益分析，降低多少個百分點？
建立城市或某區域的市場價格等高線；

Ⅲ 那個軟體看房價比較靠譜

看房軟體推薦：自如租房、同城、貝殼租房、房天下、掌上鏈家。

1、自如租房

自如是一款品質租房應用，致力於為網友創造品質的租住生活和租住體驗。自如租房app提供的房源都是經過專業設計、統一裝修的，保證房屋的質量和舒適度。

5、掌上鏈家

掌上鏈家是集二手房、租房、新房功能於一體的手機找房軟體，掌上鏈家走的是清新風，首頁界面設計清新淡雅。為用戶提供了比較周全的市場行情分析，且能馬上告知用戶所關注的房源、小區的即時消息。

掌上鏈家APP主要立足於自身的交易優點，以用戶需求為導向，不含其它任何廣告。為用戶提供精準的信息，並且提供估價、問答等用戶指向性和互動性更強的功能模塊。另外新版的各項設計在便捷性方面也得到了不錯的提高。

Ⅳ 用spss軟體做房價和收入的相關性分析，具體操作步驟

你左邊的變數 列表裡面 一個待選變數都沒有 所以沒有辦法往右邊移入變數
可能是數據類型設置不正確，所以左邊待選區無法顯示現有的變數

Ⅳ 在哪個軟體上可以查到比較真實的房價信息

58同城上的房價非常真實。

Ⅵ 房地產投資分析方法

房地產投資分析方法－銷售比較法

選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。同時，需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。

房地產投資分析方法－總租金乘數法

公式：總租金乘數＝投資價值／第一年潛在租金收入

投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

房地產投資分析方法－直接資本化法

公式：總資本化率＝第一年的營業凈收入／投資價值

營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用後的實際收入。對於住宅來說，營業費用通常為中介費用。該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營業費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。

房地產投資分析方法－稅前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年稅前現金收入／初始投資 。

初始投資指總投資額中扣除貸款部分後的自備金。對於大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。

房地產投資分析方法－租金回報率分析法

公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。

弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

房地產投資分析方法－租金回報率法

公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）

優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

IRR法（內部收益率法）

房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入

優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。

不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。

作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由於房價是已知的，於是能否准確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。

當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：

如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。
還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇：
如果該物業的月租金＝房產每平方米單位價格×物業面積／100，則認為該物業物有所值。

如果該物業的月租金＞房產每平方米單位價格×物業面積／100，則表明該投資項目尚具升值空間。

以上是常用的比例與比率法，它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進行專業性的投資分析，為投資者進行房地產投資理財。在看一項投資時，投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。

關鍵字： 投資分析

Ⅶ 房產投資分析

房地產投資分析方法－銷售比較法

選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。同時，需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。

房地產投資分析方法－總租金乘數法

公式：總租金乘數＝投資價值／第一年潛在租金收入

投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

房地產投資分析方法－直接資本化法

公式：總資本化率＝第一年的營業凈收入／投資價值

營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用後的實際收入。對於住宅來說，營業費用通常為中介費用。該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營業費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。

房地產投資分析方法－稅前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年稅前現金收入／初始投資 。

初始投資指總投資額中扣除貸款部分後的自備金。對於大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。

房地產投資分析方法－租金回報率分析法

公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。

弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

房地產投資分析方法－租金回報率法

公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）

優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

IRR法（內部收益率法）

房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入

優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。

不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。

作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由於房價是已知的，於是能否准確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。

當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：

如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。
還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇：
如果該物業的月租金＝房產每平方米單位價格×物業面積／100，則認為該物業物有所值。

如果該物業的月租金＞房產每平方米單位價格×物業面積／100，則表明該投資項目尚具升值空間。

以上是常用的比例與比率法，它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進行專業性的投資分析，為投資者進行房地產投資理財。在看一項投資時，投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。 要了解更多，最好的方法是在網路搜「51淘房」

Ⅷ 怎麼沒人用波浪理論分析分析房價

題主的腦洞很清奇啊，首先艾略特波浪理論來源於證券市場，目前主要用於分析股價、期價和外匯類資產價格，我認為分析房價可能有幾個問題：房價形成不連續，受宏觀政策影響較大，產品差異較大（【形成k線都有一定的難度】，即使同一片住宅不同戶型價格差別也是巨大的，是否有精裝也是價格問題）

不知道能否解決題主的問題，附上波浪理論的形成，望採納~

1波浪理論的形成

波浪理論起源於道氏理論,首先簡單的介紹一下道氏理論。

1. 道氏理論

在股票市場上,存在最久、影響最大的應該首推道氏理論(Dow Theory)。道氏理論是現今所有現代技術分析方法的鼻祖。它的創始者是查理斯·道,他指出其理論並不是用於預測股市,甚至不是用於指導投資者,而只是藉助股票的升跌作為一種反映市場總體趨勢的晴雨表,後來,他的繼承人將這一理論發揚光大,作為推測股價走勢的工具。雷亞在所有有關著述中都強調,「道氏理論」在設計上是一種提升投資者知識的配備或工具,並不是可以脫離經濟基本條件與市場現狀的一種全方位的嚴格技術理論。根據定義,「道氏理論」是一種技術理論;換言之,它是根據價格模式的研究,推測未來價格行為的一種方法。

根據道氏理論,股票價格運動有三種趨勢,即:基本趨勢、次級移動、短期趨勢。其中,最主要的是股票的基本趨勢,即股價廣泛或全面性上升或下降的變動情形。這種變動所持續的時間一般較長,通常為一年或一年以上,股價總升(或降)的幅度超過約20%。對投資者來說,基本趨勢是持續上升,就形成了多頭市場,而持續下降則形成了空頭市場。股價運動的第二種趨勢稱為股價

的次級移動,次級移動經常與基本趨勢的運動方向是相反的,並對其產生一定的牽製作用,因而,也稱為股價的修正趨勢。這種移動趨勢持續的時間較基本趨勢短,一般從3周至數月不等,其股價上升或下降的幅度一般為股價基本趨勢的三分之一或三分之二。股價運動的第三種趨勢稱為短期趨勢,反映股價的短期內的變動情況。次級移動一般由三個或者三個以上的短期趨勢組成。

道氏理論在實際的應用中,取得了巨大的成功,但是也存在著一定的缺陷,主要表現在它的主要目標是探討股市的基本趨勢,一旦基本趨勢確立,它假設的這種趨勢就會一直持續下去,直到趨勢

遇到外來因素破壞而改變為止,對於短線交易者沒有太多幫助,它對大勢升幅或跌幅將會到達什麼高度卻無法給予回答。同時,道氏理論對選股也是無能為力的。在這種情況下,波浪理論的出現恰恰構成了對道氏理論的承接和超越。

2.波浪理論的形成

波浪理論的形成經歷了一個比較復雜、漫長的時間過程。最初是由艾略特首先發現並應用於證券市場,他認為股價的波動與投資群體心態的變化有密切關系,所以他在統計、分析、歸納總結

的基礎之上建立起了八浪循環的理論框架。但是他的這些研究成果沒有形成完整的體系,艾略特在世的時候沒有得到社會的廣泛承認。在艾略特之後,很多研究員為波浪理論的建立和完善做出了巨大的貢獻。其中貢獻最大的應為柯林斯,柯林斯總結了艾略特及其後人的研究成果,在此基礎之上,逐漸的完善和發展了波浪理論。直到20世紀70年代,柯林斯的專著《WaveTheory》出版後,波浪理論才正式確立起來。

波浪理論是道氏理論的補充,大部分理論是與道氏理論相吻合的,基本上承襲了道氏理論的三種移動趨勢說法,認為在一個完整的多頭走勢當中,應該具有五個向上的漲升波與三個向下的回

跌波。艾略特不僅找到了這些移動,而且還找到了這些移動發生的時間和位置,這是波浪理論較之於道氏理論更為優越的地方。

波浪理論可以明確知道目前股價是處在上升(或下降)的盡頭,或是處在上升(或下降)的中途,可以更明確地指導操作,較道氏理論更具現實操作性。波動原理具有獨特的價值,其主要特徵是通用性及准確性。

Ⅸ 看房子的軟體哪個最好

安居客、掌上鏈家、搜房網房天下、房多多、樂居買房都是不錯的看房子的軟體

1、安居客app：安居客app是一個手機找房工具，完全免費，依託權威的安居客網站，為您提供最佳的找房體驗。安居客app，十萬經紀人活躍於安居客平台，百萬房源任你篩選。安居客成立於2007年1月，是國內房地產租售服務平台，專注於房地產租售信息服務。安居客集團在全國31個城市設有分公司。

4、房多多app：房多多app是國內知名的房地產交易服務平台房多多開發的的手機客戶端，在這里有多種類型的房源，相信需要找房的小夥伴們會在上面找到屬於自己的房子。

5、樂居買房app：是一款手機買房應用，樂居買房app為用戶提供全國大量房產資訊，讓用戶可以在這里找房、看房，享受最實惠的買房價格，讓用戶買房更方便。樂居買房(原口袋樂居)是由新浪樂居，聯手新浪網(NASDAQ:SINA)房產頻道，家居頻道，中國房地產流通領域領跑者-易居中國(NYSE:EJ)，重磅打造的中國第一房產導購平台。

Ⅹ 數據分析可視化工具推薦

MicroStrategy Desktop

MicroStrategy Desktop 是一款功能強大的數據發現工具，可讓用戶自行探索、分析數據。用戶使用 MicroStrategy Desktop 來創建自定義的互動式達析報告，用於探索其業務數據。可從許多不同的來源導入業務數據，包括本地文件、資料庫、Google Drive、Facebook 等。

MicroStrategy Desktop 提供一套完整的分析功能，其綜合能力優於其他各種數據發現工具。並且永久免費。

MicroStrategy Desktop 有 Windows 和 Mac 版本，本文中我們用的是windows 版本。

第一步：添加數據

打開軟體最顯眼的左上角藍色按鈕提示用戶需要建「新達析報告」。

最後，保存你的達析報告就行了!

好了，數據分析就完成了，是不是很簡單吶！

下載地址：https://www.microstrategy.cn/cn/get-started/desktop

體驗感受：

1. MicroStrategy Desktop 提供一套完整的分析功能，其綜合能力優於其他各種數據發現工具。即適合無IT背景的小白用戶通過圖形操作來分析數據，也提供腳本化方式讓高端用戶更方便地進行大規模的流程管理。

2. MicroStrategy Desktop 可連接至200 多個數據源。憑借開箱即用數據連接和本機驅動，MicroStrategy 可以輕松地無縫連接到任何企業資源，包括資料庫、移動化設備管理 (MDM) 系統、企業目錄、雲應用、物理訪問控制系統，以及諸如 Tableau、Power BI 和 Qlik 等其他自助服務工具。

3. 永久免費！！！

4. 安裝包比較大，有1.1G，下載安裝包需要一定時間。